Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 lutego 2023 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku V Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Leszek Jantowski

Protokolant: sekretarz sądowy Angelika Ragus

po rozpoznaniu w dniu 1 lutego 2023 r. w G.

na rozprawie

sprawy z powództwa M. G.

przeciwko J. S.

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Toruniu

z dnia 19 kwietnia 2022 r., sygn. akt VI GC 219/20

1.oddala obie apelacje;

2.zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 1.350 zł (jeden tysiąc trzysta pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w spełnieniu świadczenia za czas od uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

SSA Leszek Jantowski

Na oryginale właściwy podpis.

Sygn. akt V AGa 120/22

UZASADNIENIE

W przedmiotowej sprawie pozwem z dnia 29 lipca 2020 r. powód M. G. prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą w R., wniósł o:

1. zapłatę od pozwanej J. S. prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą
w R. kwoty 124.367,40 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 26 czerwca 2020 r. do dnia zapłaty;

2. zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych, z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał m.in., że w dniu 20 lipca 2011 r.,
w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zawarł z pozwaną umowę,
w wyniku której wynajął jej część nieruchomości usytuowanej w R. przy
ul. (...), zabudowanej parterowym budynkiem pawilonu handlowego/hali magazynowo – usługowej. Na mocy postanowień umowy pozwana otrzymała do używania lokal użytkowy o łącznej powierzchni 270 m ² wraz z terenem towarzyszącym przeznaczonym do parkowania samochodów klientów oraz dostaw towarów, co było konieczne z uwagi na charakter prowadzonej przez pozwaną działalności. Umowa została zawarta na okres ośmiu lat, począwszy od dnia 1 sierpnia 2011 r. W budynku znajdującym się
na przedmiotowej nieruchomości pozwana miała prowadzić działalność
w zakresie handlu detalicznego, z przewagą branży spożywczej. W umowie strony postanowiły, że najemca może dokonywać nakładów zwiększających wartość przedmiotu najmu, ale wyłącznie za zgodą wynajmującego i w zakresie każdorazowo z nim uzgodnionym (§ 6 ust. 1, 2 i 4), a ponadto, że najemca odpowiada za wszelkie powstałe w czasie trwania umowy uszkodzenia, choćby powstały z winy osób trzecich (§ 6 ust. 8) oraz, że przedmiot najmu zostanie zwrócony wynajmującemu w stanie niepogorszonym, wynikającym
z normalnego użytkowania (§ 8 ust. 2). Poza tym, zgodnie z § 6 ust. 4 umowy strony uzgodniły, że nakłady staną się własnością wynajmującego bez obowiązku zwrotu najemcy poniesionych przez niego kosztów. Powód podkreślił także,
iż w chwili obejmowania w posiadanie przedmiotu najmu, najemca nie wnosił
co do jego stanu technicznego żadnych zastrzeżeń.

Po wygaśnięciu umowy najmu pozwana zwróciła przedmiot najmu powodowi, co zostało stwierdzone protokołem zdawczo – odbiorczym. Wstępne oględziny przeprowadzone w trakcie czynności odbiorczych wykazały, że stan przedmiotu najmu znacznie odbiega od stanu, w którym pozwana dokonywała jego przejęcia w 2011 r. Zdaniem powoda, stan ten uległ znacznemu pogorszeniu i trudno go zakwalifikować jako będący następstwem prawidłowego używania nieruchomości. Powód przedstawił zakres stwierdzonych uszkodzeń przedmiotu najmu. W związku ze stwierdzonymi uszkodzeniami powód wskazał,
że nieruchomość należało poddać gruntownemu remontowi, z uwagi na jej fatalny stan, wykluczający rozpoczęcie na jej terenie działalności handlowej. Wobec tego, powód w wyniku rozmów przeprowadzonych z nowym najemcą ustalił,
że to najemca we własnym zakresie dokona naprawy uszkodzeń, w zamian za co czynsz najmu obciążający nowego najemcę został obniżony ze stawki 28,00 zł netto miesięcznie/m ² do kwoty 25,00 zł netto miesięcznie/m ² wynajmowanej powierzchni budynku. Poza tym powód zarzucił, że pozwana bezprawnie czerpała korzyści z podnajmu części nieruchomości powoda, na której ustawiono paczkomat.

W związku z powyższym powód wyjaśnił, że na dochodzoną pozwem kwotę 124.367,40 zł składają się: 1) kwota 8.400,00 zł z tytułu bezprawnego oddania w podnajem części nieruchomości spółce (...), 2) kwota 103.367,40 zł z tytułu szkody rzeczywistej, wyliczonej przez rzeczoznawcę (damnum emergens), u której podstaw leży zwrócenie powodowi rzeczy najętej w stanie pogorszonym ponad normalne zużycie, 3) kwota 12.600,00 zł z tytułu utraconych korzyści w postaci nieosiągnięcia przychodów z czynszu najmu w spodziewanej wysokości w okresie od dnia 1 sierpnia 2019 r. do dnia 31 lipca 2020 r. Pismem z dnia 16 czerwca 2020 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty w/w kwoty 124.367,40 zł, jednakże pozwana w całości to żądanie zakwestionowała.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa
w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Pozwana odnosząc się do treści pozwu wskazała m.in., iż zgodnie z treścią umowy najmu, miała prawo wykonywać w przedmiocie najmu wszelkie prace adaptacyjne i wprowadzać ulepszenia, które okażą się konieczne dla urządzenia i prowadzenia w nim sklepu, w tym zmianę elewacji na kolor wskazany przez najemcę, oprócz ściany frontowej od ulicy. Powód, w § 6 ust. 5 umowy wyraził zgodę na dokonanie w/w prac adaptacyjnych i wprowadzenie ulepszeń. W razie rozwiązania umowy najmu, pozwana, stosownie do treści § 8 ust. 2 umowy, zobowiązana była do wydania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnego, bieżącego używania. Pozwana podkreśliła zatem,
iż w świetle w/w postanowienia umownego, nie była odpowiedzialna za zużycie rzeczy będące wynikiem prawidłowego używania. Jednocześnie, pozwana podniosła, iż w umowie najmu brak jest jakichkolwiek zapisów zobowiązujących ją do przywrócenia przedmiotu najmu do stanu pierwotnego. Ponadto, według pozwanej, strony w umowie nie postanowiły, że efekty prac adaptacyjnych poczynionych przez pozwaną staną się własnością powoda. Pozwana zaznaczyła, że uzgodnione z powodem prace adaptacyjne wykonała, używała przedmiot najmu zgodnie z przeznaczeniem, a po zakończeniu najmu oddała go powodowi w stanie wynikającym z jego prawidłowej eksploatacji. Jak zarazem dodała, zabrała urządzenia/rzeczy stanowiące efekt prac adaptacyjnych, które dały się odłączyć od struktury przedmiotu najmu, w tym takie, co do których obawiała się, że stanowią samowolę budowlaną. Pozostałe zmiany/ulepszenia stanowiące efekt prac adaptacyjnych zatrzymał powód i w większości są one wykorzystywane przez nowego najemcę. Pozwana podniosła także, iż zwróciła powodowi przedmiot najmu w dniu 1 sierpnia 2019 r., jednakże w tym samym dniu powód wydał go nowemu najemcy, który przystąpił do prac adaptacyjnych związanych z otwarciem swojego sklepu. W ocenie pozwanej, istnieje zatem uzasadnione ryzyko, że część uszkodzeń widocznych na zdjęciach, a zarzucanych pozwanej, powstała w wyniku działań leżących po stronie nowego najemcy, np. w trakcie rozpoczętych i prowadzonych przez niego własnych prac adaptacyjnych. Jednocześnie, zdaniem pozwanej, powód nie wykazał, w jakim stanie był przedmiot najmu na dzień wydania go pozwanej, ani na dzień zwrotu przedmiotu najmu przez poprzedniego najemcę. W kwestii dotyczącej usunięcia kostki brukowej pozwana podała, że na jej położenie potrzebne było uzyskanie pozwolenia na budowę. Pozwana, obawiając się uznania dokonanych przez nią robót za samowolę budowlaną i mając na uwadze, że w stosunek najmu po niej wejdzie podmiot uznający ją za konkurencję, zamierzający ją „wysadzić z rynku”, usunęła kostkę brukową, tj. efekt prac stanowiących samowolę budowlaną, przy czym według pozwanej, przedmiotowa kostka brukowa stanowiła jej własność.
Z kolei odnośnie demontażu grzejników pozwana wyjaśniła, że w trakcie zdawania przedmiotu najmu pełnomocnik pozwanej i powód ustalili, że pozwana nie będzie ponownie montować grzejników (grzejniki zostały zdemontowane w sali sprzedażowej, a przyczyną ich demontażu było to, że znajdowały się one na ścianach uniemożliwiając montaż regałów sklepowych). W ocenie pozwanej, nowy najemca i tak by je zdemontował. Pozwana zatrzymała grzejniki, a powód miał potwierdzić, że nowy najemca nie skorzysta z grzejników i oddzwonić do pełnomocnika pozwanej, co nie nastąpiło – powód nie zażądał od pozwanej wydania grzejników.

W związku z powyższym, pozwana podniosła, iż powód nie poniósł szkody. Ponadto, pozwana zakwestionowała sposób oszacowania szkody przez powoda i dowody przedstawione przez niego na poparcie twierdzeń w tym zakresie, w szczególności załączoną do pozwu prywatną opinię rzeczoznawcy
i kosztorysanta budowlanego. Pozwana zanegowała również zasadność roszczenia powoda o zapłatę kwoty 8.400,00 zł tytułem odszkodowania
za oddanie części nieruchomości w podnajem spółce (...) wskazując m.in.,
że powód, po przedstawieniu mu przez pozwaną przyczyn nawiązania współpracy ze spółką (...) i zalet paczkomatów, wyraził zgodę na ustawienie tego rodzaju urządzeń, a nawet był obecny przy ich montażu. Zdaniem pozwanej, twierdzenie, jakoby powód, przedsiębiorca, który profesjonalnie zajmuje się zarządzaniem i najmem nieruchomości, nie znał granic należącej do niego i oddanej w najem działki, brzmi po prostu niewiarygodnie. W związku z powyższym, pozwana zarzuciła także, iż powód w żaden sposób nie wykazał, że zamierzał wykorzystywać tę część nieruchomości i czerpać z tego korzyści. Fakt wystąpienia utraconych korzyści powinien zostać wykazany z takim prawdopodobieństwem, by można było przyjąć, iż w normalnym toku rzeczy osiągnięcie korzyści nastąpiłoby.

Wyrokiem z dnia 19 kwietnia 2022 r. Sąd Okręgowy w Toruniu:

1.  zasądził od pozwanej J. S. na rzecz powoda M. G. kwotę 21.000,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi
za opóźnienie od dnia 26 czerwca 2020 r. do dnia zapłaty,

2.  oddalił powództwo w pozostałej części,

3.  zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2.517,99 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane na podstawie następujących ustaleń i rozważań:

W dniu 20 lipca 2011 r. powód i pozwana zawarli umowę najmu nieruchomości, na mocy której powód oddał pozwanej w najem lokal użytkowy składający się z pomieszczenia handlowego wraz z magazynem o łącznej powierzchni 270 m ² , według załączonej mapy, znajdujący się w budynku użytkowym posadowionym na nieruchomości gruntowej o powierzchni 00.13,72 ha, wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą, składającej się z działki nr (...), położonej w R. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych w Rypinie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...).

Budynek użytkowy, jakim zabudowana jest w/w nieruchomość to budynek parterowy, składający się z dwóch pomieszczeń wyposażonych, według stanu
na dzień zawarcia umowy najmu przez strony, w instalację elektryczną
i wodnokanalizacyjną oraz centralne ogrzewanie z dwunastoma grzejnikami bez pieca, a także w system alarmowy z monitoringiem z czterema kamerami.

Zgodnie z treścią umowy, lokal stanowiący przedmiot najmu miał zostać przeznaczony na prowadzenie działalności gospodarczej z wykluczeniem branży motoryzacyjnej i funkcji mieszkaniowych. Powód jako wynajmujący wyraził zgodę na prowadzenie w przedmiotowym lokalu usług w zakresie handlu detalicznego, z przewagą branży spożywczej, w tym także na sprzedaż w tymże lokalu napojów alkoholowych (w godzinach pracy sklepu) przez najemcę (pozwaną).

Plac przy budynku miał zostać przeznaczony na miejsca postojowe
dla pojazdów oraz na cele składowe i magazynowe.

Umowa najmu została zawarta przez strony na czas określony 8 (ośmiu) lat, począwszy od dnia przekazania obiektu najemcy do użytkowania.

Czynsz najmu strony ustaliły na kwotę 28.000,00 zł netto plus podatek VAT, płatny z góry za miesiąc kalendarzowy do dnia 20-tego każdego miesiąca, przelewem na wskazane przez wynajmującego konto bankowe.

Pozwana jako najemca zobowiązała się w szczególności do używania przedmiotu najmu zgodnie z umową i jego przeznaczeniem oraz do dokonywania bieżących drobnych napraw przedmiotu najmu na swój koszt, celem zachowania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym.

Zgodnie z treścią umowy, pozwana jako najemca była uprawniona
do dokonywania nakładów zwiększających wartość przedmiotu najmu za zgodą
i w zakresie uzgodnionym każdorazowo z wynajmującym (powodem), przy czym powód, przy zwalnianiu lokalu, nie miał obowiązku zwracania pozwanej tych kosztów (§ 6 ust. 4 umowy).

Jednocześnie, pozwana była uprawniona do wykonywania w lokalu stanowiącym przedmiot najmu wszelkich prac adaptacyjnych i wprowadzenia
do lokalu ulepszeń, które okażą się konieczne dla urządzenia i prowadzenia w nim sklepu, w tym zmiany elewacji na kolor wskazany przez najemcę (pozwaną), oprócz ściany frontowej od ulicy. Powód jako wynajmujący wyraził w umowie zgodę na dokonanie przez pozwaną w/w prac adaptacyjnych i wprowadzenie ulepszeń (§ 6 ust. 6 umowy). Pozwana jako najemca przyjęła na siebie odpowiedzialność za wszelkie powstałe w czasie trwania umowy uszkodzenia przedmiotu najmu, choćby powstały one z winy osób trzecich (§ 6 ust. 8 umowy).

W wypadku rozwiązania umowy, najemca był zobowiązany do wydania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym wynikającym z normalnego bieżącego używania w ciągu 7 dni od daty rozwiązania umowy. Najemca nie był odpowiedzialny za zużycie rzeczy będące wynikiem prawidłowego używania (§ 8 ust. 2 zd. 1 i 2 umowy).

Zgodnie z treścią umowy, stan nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu, w tym stan techniczny budynku użytkowego i jego wyposażenie miały zostać stwierdzone w protokole przekazania sporządzonym przez strony w dniu przekazania do użytkowania. Ostatecznie nie doszło do sporządzenia takiego protokołu przez strony.

Nieruchomość będąca przedmiotem najmu w okresie od dnia 28 czerwca 2010 r. do dnia 31 lipca 2011 r. znajdowała się w posiadaniu innego najemcy, tj. spółki (...) sp. j. z/s w P., która wykorzystywała tę nieruchomość na działalność gospodarczą polegającą
na sprzedaży hurtowej pasz i komponentów paszowych dla zwierząt, nawozów oraz środków ochrony roślin.

W dniu 28 czerwca 2010 roku, tj. na rok przed zawarciem umowy najmu przedmiotowej nieruchomości z pozwaną i przed wydaniem jej pozwanej, pomiędzy powodem a poprzednim najemcą lokalu (spółką (...) sp. j.) został sporządzony protokół przekazania lokalu, z którego wynika, że nieruchomość będąca przedmiotem najmu była
w dobrym stanie technicznym, tzn. żadna ze stron umowy najmu z dnia
22 czerwca 2010 r. nie zgłosiła żadnych zastrzeżeń odnośnie stanu technicznego lokalu. Stan budynku był niepogorszony w stosunku do stanu z 2005 r.

Zgodnie z treścią protokołu przekazania lokalu z dnia 28 czerwca 2010 r., lokal był wyposażony m.in. w: instalację elektryczną i wodno – kanalizacyjną, instalację CO z 12 grzejnikami, wnętrze – ściany wyłożone panelami, podłogi wyłożone płytkami ceramicznymi, podgrzewacz wody, stolarkę okienną i drzwi PCV, system alarmowy i monitoring z rejestratorem i 4 kamerami.

W dacie przekazania nieruchomości przez (...) sp. j. powodowi, tj. w dniu 31 lipca 2011 r.,
nie został sporządzony żaden protokół zdawczo – odbiorczy.

Nieruchomość przekazana pozwanej w dniu 1 sierpnia 2011 r. nadawała się do prowadzenia na jej terenie działalności gospodarczej i była w dobrym stanie technicznym. Lokal był czysty, gotowy do prowadzenia działalności gospodarczej, ściany i sufit były wyłożone białymi panelami, na posadzce były płytki gresowe nie noszące śladów zużycia, łazienka nie była zniszczona, na hali sprzedażowej była rozprowadzona instalacja CO i instalacja oświetleniowa, budynek był wyposażony w 4 kamery z rejestratorem, 12 grzejników centralnego ogrzewania oraz instalację alarmową.

Pozwana w chwili obejmowania w posiadanie przedmiotu najmu
w sierpniu 2011 r. nie zgłaszała żadnych zastrzeżeń co do jego stanu technicznego. Lokal wymagał jednak przeprowadzenia prac adaptacyjnych, celem dostosowania go do profilu działalności prowadzonej w formie sklepu spożywczego. Nie spełniał on bowiem wymogów sanepidu obowiązujących
w zakresie sprzedaży artykułów spożywczych oraz mięsa, wędlin, owoców
i warzyw. Nie posiadał zaplecza socjalnego pozwalającego zgodnie z przepisami na zatrudnienie 16 osób (brak szatni, stołówki, toalety dla personelu oraz oświetlenia o natężeniu światła zgodnym z przepisami BHP). Nie był nadto wyposażony w sprzęt gaśniczy.

Pozwana dobrze znała stan techniczny lokalu, który objęła w najem, gdyż była ona jednym ze wspólników spółki (...)
i (...) sp.j., która wynajmowała przedmiotowy lokal od powoda bezpośrednio przed zawarciem umowy najmu z pozwaną w 2011 roku.

Pozwanej znany był też zakres i orientacyjny koszt robót adaptacyjnych niezbędnych do przeprowadzenia celem dostosowania przedmiotu najmu
do profilu działalności prowadzonej w formie sklepu spożywczego w ramach sieci franczyzowej (...). Wiedzę w tej kwestii pozwana posiadała od doradców reprezentujących franczyzodawcę, tj. od J. J. i J. R..

Pozwana używała przedmiot najmu do prowadzenia sklepu spożywczego w ramach sieci (...). W celu dostosowania przedmiotu najmu do tego rodzaju działalności oraz do wymogów franczyzodawcy, pozwana przeprowadziła w lokalu najętym od powoda szereg prac adaptacyjnych
i ulepszeń.

W trakcie trwania umowy najmu pozwana zwróciła się do powoda
o wyrażenie przez niego zgody na utwardzenie parkingu przy pawilonie handlowym kostką brukową. Powód wyraził na to zgodę, przy czym strony ustaliły, że nakłady te, zgodnie z § 6 ust. 4 umowy najmu, staną się własnością wynajmującego (powoda) bez obowiązku zwrotu najemcy (pozwanej) poniesionych z tego tytułu kosztów. Pozwana dokonała utwardzenia parkingu kostką brukową.

Po wygaśnięciu umowy najmu przedmiot najmu został zwrócony powodowi, a strony sporządziły na tę okoliczność protokół zdawczo – odbiorczy.

Pozwana zabrała urządzenia/rzeczy stanowiące efekt prac adaptacyjnych
i ulepszeń, które dały się odłączyć od struktury przedmiotu najmu. Zdemontowane chłodnie, klimatyzacje, regały, podajniki do ręczników, oświetlenie, instalacja elektryczna, zostały przeniesione i wykorzystane w nowym sklepie otworzonym przez pozwaną w innej lokalizacji. Pozwana usunęła także wszelkie elementy wizualizacyjne i sprzętowe kojarzone wyłącznie dla sieci (...), np. demontaż szyldów, loga, itp. Poza tym, pozwana zdemontowała i zatrzymała grzejniki, które do chwili obecnej znajdują się w jej posiadaniu.

Zgodnie z treścią protokołu zdawczo – odbiorczego z dnia 1 sierpnia 2019 r. stwierdzono: brak instalacji elektrycznej, tj. oświetlenia, brak częściowy instalacji centralnego ogrzewania, zdemontowanie 7 sztuk grzejników, ponawiercane panele sufitowe i ścienne, zdemontowanie paneli na tylnej ścianie i 4 metrów paneli na prawej ścianie, uszkodzenie płytek posadzkowych w ilości 50 sztuk, mocne zabrudzenia posadzki, uszkodzenie płytek na parapecie (płytki porozbijane), bardzo zanieczyszczoną łazienkę oraz brak paneli sufitowych
w łazience, zdemontowanie polbruku – uszkodzenie utwardzenia terenu postojowego, brak kamer (1 szt.) i brak rejestratora kamer, uszkodzenia elewacji od strony parkingu, uszkodzenia struktury elewacji w tylnej części budynku, przerobione drzwi zewnętrzne od strony parkingu, brak ogrodzenia w części tylnej – 28 m, uszkodzenie brandmuru – opierzenia.

Ponadto, w protokole odnotowano fakt ustawienia przy ogrodzeniu
na działce paczkomatu (...).

Potwierdzono także stan liczników elektrycznych i wodomierzy oraz odnotowano fakt braku sporządzenia protokołu przekazania obiektu przy zawarciu umowy najmu z dnia 20 lipca 2011 r.

Przedmiotowy protokół został podpisany przez każdą ze stron, tj. przez powoda jako przejmującego oraz przez pozwaną jako przekazującą przedmiot najmu.

W dacie zdania lokalu przez pozwaną, tj. w dniu 1 sierpnia 2019 r. budynek stanowiący przedmiot najmu oraz plac wokół budynku były zdewastowane – znajdowały się w bardzo złym stanie technicznym – naprawy i wymiany wymagały praktycznie wszystkie instalacje. Występowały ubytki i uszkodzenia w podłodze po zdemontowanych meblach i innych urządzeniach wyposażenia sklepu. Brak było oświetlenia sali głównej sprzedażowej, brak lamp, brak częściowo instalacji do lamp, brak gniazdek, brak włączników, uszkodzona instalacja centralnego ogrzewania – poucinane rury zasilające ogrzewanie, częściowo zniszczona instalacja elektryczna, brak skrzynki elektrycznej (bezpieczników) i odcięty główny przewód zasilający, zniszczony sufit – poucinana i ponawiercana większość paneli, częściowo powyrywane
i uszkodzone panele ścienne; uszkodzone płytki ścienne; nawiercone, wyszczerbione i potłuczone płytki posadzkowe; zanieczyszczone płytki; zamurowane odpływy kanalizacyjne; powyrywane futryny drzwiowe; zdemolowana łazienka, w sanitariatach odłączono przewody doprowadzające wodę, kompakt WC nie nadawał się do dalszego użytku; częściowo uszkodzona elewacja na zewnątrz budynku, od tylnej strony budynku; uszkodzona elewacja po zdemontowanych urządzeniach chłodniczych – agregatach; niezabezpieczone po demontażu mocowań reklam otwory na dachu w ogniomurach; zerwana kostka brukowa, częściowo wraz z podbudową pod nią.

Stan techniczny nieruchomości po jej opuszczeniu przez pozwaną wykluczał prowadzenie na jej terenie jakiejkolwiek działalności gospodarczej bez uprzedniego wykonania prac remontowych o charakterze odtworzeniowym/naprawczym.

W dniu 17 maja 2017 r. pozwana zawarła ze spółką (...) sp. z o.o. z/s w K. umowę najmu, na mocy której oddała w/w spółce w najem część nieruchomości gruntowej o powierzchni ok. 9 m ², znajdującej się
za dotychczasowym ogrodzeniem (płotem) oddzielającym nieruchomość pozwanej od nieruchomości powoda. Zgodnie z treścią w/w umowy najmu, spółka (...) sp. z o.o. miała wykorzystywać przedmiotową nieruchomość
w celu umieszczenia na niej automatów do sprzedaży usług pocztowych oraz eksploatacji tychże automatów, w szczególności poprzez pobieranie korzyści
za świadczone przez najemcę usługi pocztowe, jak również wykorzystywanie powierzchni automatów do celów informacyjnych i promocyjnych poprzez oklejanie ich powierzchni zewnętrznej.

Umowa została zawarta na czas nieokreślony.

Jednostkowy czynsz najmu za korzystanie z przedmiotu najmu na potrzeby użytkowania jednego automatu (ok.9 m ² ) pozwana i spółka (...) sp. z o.o. ustaliły na kwotę 400,00 zł netto + VAT miesięcznie.

Z tytułu czynszu najmu pozwana wystawiła spółce (...) sp. z o.o.
21 faktur VAT na łączną kwotę 8.400,00 zł netto, tj. 10.332,00 zł brutto.

Powód widział automat (paczkomat) i nie sprzeciwiał się postawieniu go na terenie przedmiotowej nieruchomości, tj. za dotychczasowym ogrodzeniem oddzielającym nieruchomość powoda od nieruchomości pozwanej.

Po zdaniu lokalu powodowi w sierpniu 2019 r. powód powziął informację o fakcie, że paczkomat (automat) posadowiony został w istocie na terenie jego nieruchomości. Pozwana, po zakończeniu stosunku najmu zamierzała postawić płot pomiędzy nieruchomością należącą do niej a nieruchomością najmowaną
od powoda (dotychczasowy płot został przez pozwaną rozebrany w trakcie prowadzenia przez nią działalności w lokalu powoda). W czasie, gdy pozwana kupiła swoją nieruchomość, sąsiadującą z nieruchomością powoda, nie był wykonany pomiar granic. W związku z tym, zaszła potrzeba ustalenia (wytyczenia) granic nieruchomości. W konsekwencji, wytyczenie granic nastąpiło na wniosek pozwanej. Dopiero po wytyczeniu granicy przez geodetę, powód uzyskał wiedzę o tym, że paczkomat stoi na jego gruncie. Wcześniej powód pozostawał w błędnym przekonaniu, że granica biegnie
po (dotychczasowym) płocie, rozebranym później przez pozwaną, za którym został postawiony paczkomat. Wobec tego, że powód nie miał dotąd świadomości, iż przedmiotowa część nieruchomości stanowi jego własność,
nie sprzeciwiał się on usytuowaniu na niej paczkomatu (automatu) przez pozwaną i nie podjął żadnych czynności zmierzających do czerpania korzyści z tej części nieruchomości (na terenie której pozwana postawiła paczkomat).

W dniu 5 lutego 2019 r. powód zawarł umowę najmu nieruchomości, którą dotychczas najmowała od niego pozwana, z (...) Spółdzielnią Handlową z/s w R., ze skutkiem od dnia 1 sierpnia 2019 r. Celem zawarcia przedmiotowej umowy było prowadzenie przez (...) Spółdzielnię Handlową z/s w R. działalności handlowej w zakresie handlu artykułami spożywczo – przemysłowymi. Umowa została zawarta na czas określony do dnia 31 grudnia 2030 r.

W protokole zdawczo – odbiorczym z dnia 1 sierpnia 2019 r., sporządzonym pomiędzy powodem a (...) Spółdzielnią Handlową z/s w R. (nowym najemcą) zawarto następujące uwagi do stanu technicznego obiektu/lokalu i znajdujących się w nim instalacji: instalacje elektryczne – do naprawy, instalacje hydrauliczne – do naprawy, instalacje centralnego ogrzewania – do naprawy, oświetlenie – do naprawy, teren przed budynkiem – utwardzony – do naprawy, częściowy brak ogrodzenia.

Wobec tego, że stan, w jakim w/w nieruchomość znajdowała się w dniu
1 sierpnia 2019 r., tj. po jej wydaniu przez pozwaną, nie pozwalał na rozpoczęcie w niej zakładanej działalności gospodarczej, strony umowy postanowiły,
że najemca przeprowadzi na swój koszt gruntowny remont nieruchomości,
w zamian za co powód obniżył mu stawkę czynszu najmu z kwoty 28,00 zł netto + VAT/m ² do kwoty 25,00 zł netto + VAT/m ² najmowanej powierzchni miesięcznie.

(...) Spółdzielnia Handlowa z/s w R. przeprowadziła szereg prac remontowych i naprawczych na terenie w/w nieruchomości najętej od powoda. Prace te wykonywał m.in. podmiot działający pod nazwą (...) Firma (...) oraz M. M. (w zakresie robót instalacyjnych CO). Wykonano kompleksowy remont budynku, w tym m.in. naprawę i wymianę instalacji elektrycznej, hydraulicznej
i CO, roboty ogólnobudowlane w budynku – naprawę pomieszczeń socjalnych, magazynowych, kotłowni, w szczególności: wykonanie posadzek, ułożenie płytek, podwieszanie sufitu, naprawę i malowanie wszystkich ścian, montaż oświetlenia, montaż drzwi, prace porządkowe wokół nieruchomości, naprawa elewacji, ułożenie kostki na placu manewrowym (parkingu).

Prace remontowe trwały od dnia przejęcia nieruchomości przez (...) Spółdzielnię Handlową z/s w R., tj. od sierpnia 2019 r.
do przełomu września i października 2019 r. (tj. do czasu otwarcia sklepu przez nowego najemcę).

Wartość robót remontowych wykonanych w celu odtworzenia
i przywrócenia normalnej funkcjonalności lokalu wyniosła kwotę 184.714,50 zł, natomiast ogólna wartość nakładów poczynionych przez nowego najemcę
na roboty wykonane na nieruchomości stanowiła kwotę 277.626,71 zł.

Po dniu 1 sierpnia 2019 r. powód nie przeprowadzał żadnych prac remontowych w przedmiocie najmu w celu przywrócenia go do stanu sprzed dnia 1 sierpnia 2011 r.

Wartość robót o charakterze restytucyjnym przywracających stan funkcjonalności nieruchomości wynosiła 103.367,40 zł netto, tj. 127.141,90 zł brutto.

W dniu 16 czerwca 2020 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 124.142,40 zł w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania, wskazując,
iż na w/w kwotę składają się: 1) kwota 103.367,40 zł tytułem szkody wynikającej z uszkodzenia i pogorszenia stanu nieruchomości, 2) kwota 12.375,00 zł tytułem utraconych korzyści w postaci obniżenia stawki czynszu w umowie najmu zawartej z kolejnym najemcą z uwagi na zły stan nieruchomości uniemożliwiający wykorzystanie jej do prowadzenia działalności gospodarczej zgodnie z przeznaczeniem oraz konieczność poniesienia nakładów przywracających jej stan funkcjonalności, 3) kwota 8.400,00 zł tytułem odszkodowania za oddanie części nieruchomości w podnajem bez zgody powoda. Przedmiotowe wezwanie pozwana odebrała w dniu 18 czerwca 2020 r.

W piśmie z dnia 1 lipca 2020 r. pozwana odmówiła zapłaty w/w kwoty
na rzecz powoda wskazując m.in., że nie zgadza się z twierdzeniami zawartymi w wezwaniu do zapłaty z dnia 16 czerwca 2020 r. Według pozwanej, wskazane w protokole uszkodzenia istniały już przed wynajęciem przez nią lokalu, dotyczyły nakładów zwiększających jego wartość, a poczynionych przez pozwaną oraz prac adaptacyjnych, na które wynajmujący (powód) z góry
i kategorycznie wyraził zgodę w § 6 ust. 5 umowy najmu lub też były rezultatem prawidłowego używania przedmiotu najmu przez pozwaną na potrzeby prowadzonego przez nią sklepu spożywczego. W odniesieniu do żądania zapłaty odszkodowania za oddanie w podnajem części nieruchomości, na której postawiono paczkomat, pozwana podniosła natomiast, że powód wyraził zgodę na ustawienie tego rodzaju urządzeń, a nadto, że widział on paczkomat
i nie zgłaszał pozwanej w tym zakresie jakichkolwiek zastrzeżeń, w tym również nie żądał usunięcia paczkomatu.

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie przesłuchania stron, zeznań świadków oraz dokumentów złożonych do przedmiotowych akt.

Sąd pierwszej instancji stwierdził, że dokumenty prywatne stanowiły dowód tego, że osoba, która je podpisała, złożyła oświadczenie zawarte
w dokumencie (art. 245 k.p.c.) i w tym znaczeniu przedstawione przez strony dokumenty nie zostały skutecznie zakwestionowane. Były bowiem jasne, kompletne i czytelne.

Sąd Okręgowy w całości uwzględnił złożone na piśmie zeznania świadków M. Ś., G. F., Z. P., Z. G. i M. M., albowiem były one rzeczowe, logiczne, spójne i precyzyjne, wzajemnie korespondowały ze sobą oraz
z pozostałymi dowodami zgromadzonymi w sprawie, w tym z dowodami
z dokumentów oraz z zeznaniami powoda M. G. złożonymi
w charakterze strony, a po części także z zeznaniami świadków K. K., E. K., J. R., J. J. i C. S. oraz częściowo z zeznaniami pozwanej J. S. złożonymi w charakterze strony. Świadkowie M. Ś., G. F., Z. P., Z. G.
i M. M. potwierdzili przede wszystkim fakt, iż w dacie zdania lokalu przez pozwaną, tj. w dniu 1 sierpnia 2019 r. budynek stanowiący przedmiot najmu oraz plac wokół budynku były zdewastowane – znajdowały się w bardzo złym stanie technicznym – naprawy i wymiany wymagały praktycznie wszystkie instalacje. Świadkowie opisali także szczegółowo zakres ubytków i uszkodzeń zastanych w przedmiocie najmu po jego opuszczeniu przez pozwaną. Ponadto, świadkowie M. Ś., G. F. i Z. P. jednoznacznie zeznali, że stan techniczny nieruchomości po jej przekazaniu przez pozwaną wykluczał prowadzenie na jej terenie jakiejkolwiek działalności gospodarczej bez przeprowadzenia kapitalnego remontu (robót remontowych
o charakterze odtworzeniowym). Także świadek Z. G. wskazał, że nieruchomość po jej zdaniu w dniu 1 sierpnia 2019 r. wymagała generalnego remontu. Okoliczności powyższe znajdują potwierdzenie m.in. dowodach
z dokumentów, w tym w treści opinii kosztorysanta budowlanego M. B., której strona pozwana nie zdołała skutecznie zakwestionować,
a ponadto w protokołach zdawczo – odbiorczych z dnia 1 sierpnia 2019 r.,
w dokumentacji fotograficznej oraz w zeznaniach powoda M. G. złożonych w charakterze strony. Poza tym, w oparciu o zeznania świadków M. Ś., G. F., Z. P., Z. G. i M. M. ustalono okoliczności dotyczące zawarcia przez powoda umowy najmu z kolejnym najemcą, tj. (...) Spółdzielnią Handlową z/s w R., w szczególności fakt wykonania przez w/w spółdzielnię na własny koszt szeregu prac remontowych
i naprawczych na terenie nieruchomości najętej od powoda, zakres tych prac,
ich wartość, czas trwania oraz fakt obniżenia nowemu najemcy stawki czynszu
za metr kwadratowy powierzchni najmu, wobec wykonania tychże prac przez najemcę we własnym zakresie. W/w świadkowie podali również, że po dniu
1 sierpnia 2019 r. powód nie przeprowadzał żadnych prac remontowych
w przedmiocie najmu w celu przywrócenia go do stanu sprzed dnia 1 sierpnia 2011 r.

Natomiast, okoliczność, według której stan techniczny lokalu stanowiącego przedmiot najmu był dobry w chwili wydania go pozwanej w 2022 r., Sąd pierwszej instancji ustalił m.in. na podstawie protokołu przekazania lokalu z dnia
28 czerwca 2010 r., , opinii kosztorysanta budowlanego M. B. oraz zeznań świadków K. K., Z. G. i C. S.. W związku z tym, podkreślenia wymaga, iż świadek K. K. (były wspólnik spółki (...) sp.j.) potwierdził, że stan lokalu w dacie wydania spółce (...) sp. j., tj. w czerwcu 2010 r. był taki, jak w protokole przekazania budynku, świadek Z. G. wskazał, że stan techniczny wewnątrz budynku
w dniu 1 sierpnia 2011 r. był bardzo dobry – lokal był czysty, gotowy
do prowadzenia działalności gospodarczej, ściany i sufit były wyłożone białymi panelami, na posadzce były płytki gresowe nie noszące śladów zużycia, łazienka nie była zniszczona, na hali sprzedażowej była rozprowadzona instalacja CO
i instalacja oświetleniowa, budynek był wyposażony w 4 kamery z rejestratorem,
12 grzejników centralnego ogrzewania oraz instalację alarmową. Także świadek C. S. (mąż pozwanej) w swych pisemnych zeznaniach potwierdził, że lokal wynajmowany przez pozwaną po wydaniu go przez powoda był w stanie ogólnym dobrym.

Sąd Okręgowy w całości uwzględnił także pisemne zeznania świadka K. K., albowiem były one jasne, logiczne i wewnętrznie spójne, a ponadto korespondowały z dowodami z dokumentów, z zeznaniami pozostałych świadków oraz z zeznaniami powoda i pozwanej złożonymi
w charakterze stron. Świadek potwierdził w szczególności fakt najmowania lokalu powoda przez spółkę (...) sp. j. bezpośrednio przed zawarciem umowy najmu z pozwaną oraz okoliczności dotyczące stanu technicznego budynku w dacie wydania spółce (...)sp.j., tj. w czerwcu 2010 r., a także przedmiot działalności prowadzonej w tymże budynku przez w/w spółkę. Poza tym zeznania świadka K. K. nie wniosły żadnych istotnych informacji do sprawy.

Zeznania świadków E. K. i C. S. były wiarygodne w części, w jakiej korespondowały z treścią pozostałych dowodów przeprowadzonych w sprawie, tj. z dowodami z dokumentów, z zeznań świadków M. Ś., G. F., Z. P., Z. G., M. M., K. K. oraz z zeznaniami powoda M. G. złożonymi w charakterze strony, którym to zeznaniom Sąd przyznał walor wiarygodności i mocy dowodowej
w całości.

Świadek E. K. potwierdziła przede wszystkim fakt,
iż przed zdaniem lokalu powodowi, tj. przed dniem 1 sierpnia 2019 r. pozwana zdemontowała chłodnie, regały, podajniki do ręczników, oświetlenie, które
to elementy przeniosła następnie do swojego nowego sklepu, gdzie są obecnie wykorzystywane. Świadek wskazała również, że po demontażu tych urządzeń występowały ubytki i uszkodzenia w podłodze oraz że widoczne były też ślady wytarcia podłogi w miejscach, gdzie chodzili klienci. Zeznania świadka
w powyższym zakresie znajdowały odzwierciedlenie w treści pozostałych dowodów przeprowadzonych w sprawie, wobec czego nie budziły one wątpliwości Sądu. Natomiast, w ocenie Sądu pierwszej instancji nie zasługiwały
na uwzględnienie zeznania świadka w części, w jakiej świadek podała,
że po demontażu w/w urządzeń ogólny stan sklepu był dobry, albowiem okoliczność ta stoi w oczywistej sprzeczności z treścią innych dowodów przeprowadzonych w sprawie, w szczególności z dowodami z dokumentów,
w tym m.in. z protokołami zdawczo – odbiorczymi z dnia 1 sierpnia 2019 r.,
z dokumentacją fotograficzną, z opinią kosztorysanta budowlanego M. B., jak również z zeznaniami świadków M. Ś., G. F., Z. P., Z. G., M. M. oraz z zeznaniami powoda M. G. złożonymi w charakterze strony. Z wymienionych dowodów ponad wszelką wątpliwość wynika bowiem, że nieruchomość po zdaniu jej przez pozwaną w dniu 1 sierpnia 2019 r. była w złym stanie technicznym – była zdewastowana i nie nadawała się do prowadzenia w niej jakiejkolwiek działalności gospodarczej bez uprzedniego przeprowadzenia generalnego remontu.

Świadek C. S. potwierdził m.in. okoliczności dotyczące stanu przedmiotu najmu w dacie wydania go pozwanej w 2011 r.; konieczności przeprowadzenia przez pozwaną prac adaptacyjnych celem dostosowania tegoż lokalu do działalności gospodarczej o profilu sklepu spożywczego, w tym również prac wynikających z wymogów narzuconych przez franczyzodawcę; zakresu prac adaptacyjnych wykonanych przez pozwaną i zgody powoda jako wynajmującego na ich przeprowadzenie. Świadek opisał także okoliczności związane
z ustawieniem paczkomatu za ogrodzeniem nieruchomości oraz wskazał wyposażenie i instalacje, które pozwana zabrała z lokalu powoda, celem ich wykorzystania w swoim nowym sklepie. Zeznania świadka w powyższym zakresie znajdują odzwierciedlenie w treści pozostałych dowodów przeprowadzonych w sprawie, w tym w zeznaniach Z. G., K. K., E. K. oraz w zeznaniach powoda M. G. i pozwanej J. S. złożonych w charakterze stron. Natomiast, zdaniem tego Sądu nie były wiarygodne zeznania świadka C. S. w części, w jakiej zeznał on, że wszystko, co zostało zabrane ze sklepu (tj. z lokalu powoda) było własnością pozwanej, że lokal,
po opuszczeniu go przez pozwaną w sierpniu 2019 r., znajdował się w stanie pogorszonym o normalne ślady użytkowania oraz że powód wiedział, gdzie przebiega granica działki. Zeznania świadka w tym zakresie są niemiarodajne, gdyż pozostają w sprzeczności z innymi dowodami zgromadzonymi w sprawie, którym Sąd przyznał walor wiarygodności i mocy dowodowej w całości, w tym w szczególności z dowodami z dokumentów w postaci umowy najmu z dnia
20 lipca 2011 r., protokołów zdawczo – odbiorczych lokalu z dnia 1 sierpnia 2019 r., opinii kosztorysanta budowlanego M. B., z zeznaniami świadków M. Ś., G. F., Z. P., Z. G., M. M., K. K. oraz z zeznaniami powoda M. G. złożonymi
w charakterze strony. Z dowodów tych ponad wszelką wątpliwość wynika bowiem, że nakłady poczynione przez pozwaną na przedmiot najmu w świetle treści umowy najmu z dnia 20 lipca 2011 r. nie stanowiły własności pozwanej, lecz były one własnością powoda, przedmiot najmu został zwrócony przez pozwaną w stanie złym, niezdatnym do użytkowania (prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej), a powód w dacie stawiania paczkomatu nie miał świadomości co do tego, że teren, na którym paczkomat ustawiono stanowi jego własność, o czym będzie szczegółowo mowa w dalszej części uzasadnienia.

Zeznania świadków J. R. i J. J.
co do zasady były wiarygodne w całości, przy czym świadkowie ci potwierdzili przede wszystkim okoliczności dotyczące braku dostosowania przedmiotu najmu w chwili wydania go pozwanej do prowadzenia działalności gospodarczej
o profilu sklepu spożywczego oraz zakres prac niezbędnych do przeprowadzenia, celem dostosowania przedmiotu najmu do tego rodzaju działalności, jak też
do wymogów franczyzodawcy, celem prowadzenia sklepu pod szyldem (...) oraz orientacyjną wartość tych prac. Poza tym, zeznania w/w świadków nie wniosły żadnych innych istotnych informacji do sprawy.

Zeznania powoda M. G. złożone w charakterze strony były wiarygodne w całości, ponieważ były jasne, logiczne, konkretne, a ponadto korelowały z treścią innych dowodów przeprowadzonych w sprawie, w tym
z dowodami z dokumentów, z zeznaniami świadków, a po części także
z zeznaniami pozwanej J. S. złożonymi w charakterze strony. Powód potwierdził w szczególności okoliczności dotyczące ustaleń stron
w zakresie czynienia nakładów zwiększających wartość przedmiotu najmu, w tym fakt braku po stronie powoda obowiązku zwrotu pozwanej kosztów z tego tytułu; okoliczności dotyczące konieczności dostosowania lokalu do profilu działalności pozwanej; stanu technicznego przedmiotu najmu w dacie przekazania go powodowi, tj. w dniu 1 sierpnia 2019 r.; postawienia paczkomatu, w tym braku świadomości powoda w chwili stawiania paczkomatu co do tego, że paczkomat stoi na nieruchomości będącej własnością powoda; braku zastrzeżeń ze strony pozwanej odnośnie stanu technicznego przedmiotu najmu w chwili przekazania lokalu pozwanej w 2011 r., zakresu i szacunkowej wartości prac remontowych koniecznych do przeprowadzenia po zdaniu nieruchomości przez pozwaną
w sierpniu 2019 r. oraz przeprowadzenia prac remontowych przez nowego najemcę.

Zeznania pozwanej J. S. Sąd I instancji uwzględnił
w części, w jakiej znajdowały one odzwierciedlenie w treści innych dowodów przeprowadzonych w sprawie, w tym w dowodach z dokumentów w postaci umowy najmu z dnia 20 lipca 2011 r., protokołów zdawczo – odbiorczych lokalu z dnia 1 sierpnia 2019 r., opinii kosztorysanta budowlanego M. B., zeznaniach świadków M. Ś., G. F., Z. P., Z. G., M. M., K. K., J. R. i J. J.,
a po części także w zeznaniach E. K. i C. S., oraz w zeznaniach powoda M. G. złożonymi w charakterze strony. Pozwana zeznała m.in., że znała stan techniczny lokalu w chwili przejęcia go od powoda, wiedziała, że będzie musiała poczynić nakłady w celu jego dostosowania do nowej działalności oraz, że przed zdaniem nieruchomości powodowi zabrała, bądź zdemontowała dokonane przez siebie ulepszenia, w tym m.in. kostkę brukową, którą wyłożony był teren wokół sklepu. Pozwana
na rozprawie w dniu 22 lipca 2021 r. wskazała wprost, iż to, co „mogliśmy to staraliśmy się zabrać, aby wykorzystać w nowym lokalu” (k. 257, nagranie nr 01:33:51-01:35:23). Zeznania pozwanej w tym zakresie znajdują odzwierciedlenie m.in. w treści zeznań świadka E. K.
i C. S., które w tej części Sąd uznał za wiarygodne. Pozwana przyznała również, że wznowienie granic nastąpiło na jej wniosek, ponieważ gdy zakupiła swoją (sąsiednią) nieruchomość w 2010 r., nie było pomiaru granic. Zeznania pozwanej w tej części były logiczne i nie budziły żadnych wątpliwości. Natomiast, w ocenie Sądu Okręgowego nie zasługiwały na uwzględnienie zeznania pozwanej w zakresie, w jakim pozwana wskazała, że grzejniki były uszkodzone jeszcze przed najmem, że lokal nie został przez pozwaną zniszczony, że pozwana mogła zdemontować i zabrać ze sobą wszystkie ulepszenia (nakłady), że lokal po zdaniu przez pozwaną nosił ślady jedynie normalnego użytkowania, albowiem w w/w zakresie zeznania pozwanej pozostawały w sprzeczności
z innymi dowodami zgromadzonymi w sprawie, którym Sąd przyznał walor wiarygodności i mocy dowodowej w całości, w tym w szczególności z dowodami z dokumentów w postaci umowy najmu z dnia 20 lipca 2011 r., protokołów zdawczo – odbiorczych lokalu z dnia 1 sierpnia 2019 r., opinii kosztorysanta budowlanego M. B., z zeznaniami świadków M. Ś., G. F., Z. P., Z. G., M. M., K. K. oraz
z zeznaniami powoda M. G. złożonymi w charakterze strony.
Z dowodów tych ponad wszelką wątpliwość wynika bowiem, że nakłady poczynione przez pozwaną na przedmiot najmu w świetle treści umowy najmu
z dnia 20 lipca 2011 r. nie stanowiły własności pozwanej, lecz były one własnością powoda, a przedmiot najmu został zwrócony przez pozwaną w stanie złym, niezdatnym do użytkowania (prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej). Z kolei faktu uszkodzenia grzejników jeszcze przed zawarciem umowy najmu z powodem pozwana w żaden sposób nie wykazała, mimo iż to na pozwanej z mocy art. 6 k.c. w zw. z art. 232 zd. 1 in fine k.p.c. spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie.

Postanowieniem z dnia 24 listopada 2021 r., wydanym na posiedzeniu niejawnym, Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. oddalił wnioski dowodowe pozwanej zgłoszone w piśmie procesowym z dnia 3 września 2021 r. jako nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy i zmierzające jedynie do przedłużenia postępowania w sprawie, albowiem w ocenie Sądu pierwszej instancji wszystkie okoliczności sporne, istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zostały dostatecznie wyjaśnione w oparciu o pozostałe dowody zgromadzone w aktach sprawy
w stopniu wystarczającym dla wydania wyroku.

Sąd Okręgowy w całości podzielił także ustalenia i wnioski zawarte
w prywatnej opinii kosztorysanta budowlanego M. B. sporządzonej w lutym 2020 r., albowiem były one rzeczowe, jasne, korespondowały z treścią innych dowodów przeprowadzonych w sprawie, w tym z dowodami z dokumentów, z zeznaniami świadków oraz z zeznaniami powoda M. G. złożonymi w charakterze strony. W tym miejscu podkreślenia wymaga, iż w świetle ustaleń poczynionych przez Sąd, kosztorysant M. B. nie został skreślony z listy biegłych sądowych ustanowionych przy tutejszym Sądzie, stąd w ocenie Sądu pierwszej instancji brak było podstaw do kwestionowania uprawnień tego rzeczoznawcy
do sporządzenia prywatnej opinii w sprawie. Wskazana opinia została sporządzona na zlecenie powoda w oparciu o zakres uchybień wyszczególniony w protokole zdawczo – odbiorczym z dnia 1 sierpnia 2019 r. Rzeczoznawca potwierdził m.in. dobry stan budynku dacie wydania go pozwanej w 2011 r., zakres uszkodzeń przedmiotu najmu stwierdzonych w dacie zdania go przez pozwaną w dniu 1 sierpnia 2019 r. oraz szacunkową wartość robót naprawczych niezbędnych do przeprowadzenia w związku z tymi uszkodzeniami. Z treści opinii wynika jednoznacznie, iż wartość szkody ustalona zgodnie z w/w dokumentem na I kwartał 2020 r. dla potrzeb postępowania odszkodowawczego wynosi 127.141,90 zł brutto (103.367,40 zł netto). Pozwana natomiast
nie zakwestionowała w sposób skuteczny treści przedmiotowej opinii, mimo iż to na niej z mocy art. 6 k.c. w zw. z art. 232 zd. 1 in fine k.p.c. spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie. Pozwana, w odpowiedzi na pozew, zakwestionowała wprawdzie tę opinię i wynikające z niej oszacowanie szkody, nie przedstawiając jednak żadnych dowodów, które by skutkowały obaleniem ustaleń i wniosków, które z niej wynikają. W szczególności, pozwana nie zgłosiła wniosku
o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa na okoliczność ustalenia innej wartości szkody wynikającej z robót naprawczych przeprowadzonych na nieruchomości powoda po zdaniu przedmiotu najmu przez pozwaną, aniżeli wartość wynikająca z w/w opinii prywatnej przedłożonej przez powoda. Jednocześnie, tutejszy Sąd w całości podziela pogląd wyrażony
w judykaturze, iż opinie opracowane na zlecenie stron (stanowiące dokument prywatny w rozumieniu art. 253 k.p.c.) traktowane są jako element materiału procesowego wyrażający umotywowane stanowiska stron (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 18 stycznia 2022 r., sygn. akt I AGa 171/20, Lex nr 3330110).

Istota sporu sprowadzała się zasadniczo do oceny, czy powodowi należy się od pozwanej zapłata kwoty dochodzonej pozwem w wysokości 124.367,40 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 26 czerwca 2020 r. do dnia zapłaty, w tym: 1) kwota 8.400,00 zł z tytułu bezprawnego oddania w podnajem części nieruchomości spółce (...), 2) kwota 103.367,40 zł z tytułu szkody rzeczywistej, wyliczonej przez rzeczoznawcę (damnum emergens), u której podstaw leży zwrócenie powodowi rzeczy najętej w stanie pogorszonym ponad normalne zużycie, 3) kwota 12.600,00 zł z tytułu utraconych korzyści w postaci nieosiągnięcia przychodów z czynszu najmu w spodziewanej wysokości
w okresie od dnia 1 sierpnia 2019 r. do dnia 31 lipca 2020 r. W tym celu, należało przede wszystkim przesądzić, czy przedmiot najmu pozwana zdała powodowi
w dniu 1 sierpnia 2019 r. w stanie pogorszonym ponad normalne zużycie, wynikające z bieżącej eksploatacji, czy powód poniósł szkodę w związku
z pogorszeniem przedmiotu najmu ponad normalne zużycie wynikające z bieżącej eksploatacji, a jeżeli tak, to jaki był zakres i wartość szkody poniesionej przez powoda. Poza tym, ustaleniu podlegała kwestia, czy powód, w sposób świadomy i skuteczny wyraził zgodę na umieszczenie paczkomatu na terenie jego nieruchomości, znajdującym się za dotychczasowym ogrodzeniem (zdemontowanym następnie przez pozwaną), czy podejmował czynności zmierzające do czerpania zysków z wynajmu tej części nieruchomości oraz czy poniósł szkodę w postaci utraconych korzyści na skutek nieosiągnięcia przychodów z czynszu najmu w spodziewanej wysokości w okresie od dnia
1 sierpnia 2019 r. do dnia 31 lipca 2020 r., w związku z obniżeniem stawki czynszu najmu nieruchomości z kwoty 28,00 zł netto + VAT miesięcznie
za 1 metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni.

W ocenie Sądu pierwszej instancji, przeprowadzonych w sprawie, w tym
z dokumentów w postaci umowy najmu nieruchomości z dnia 20 lipca 2011 r., protokołów zdawczo – odbiorczych z dnia 1 sierpnia 2019 r., umowy najmu nieruchomości z dnia 22 czerwca 2010 r., dokumentacji fotograficznej, protokołu przekazania lokalu z dnia 28 czerwca 2010 r., opinii prywatnej rzeczoznawcy M. B., operatu szacunkowego wraz z protokołem oględzin
z czerwca 2005 r., umowy najmu z dnia 17 maja 2017 r., faktur VAT, umowy najmu nieruchomości z dnia 5 lutego 219 r. wraz z aneksem z dnia 30 sierpnia 2019 r., mapy określającej lokalizację nieruchomości , wezwania do zapłaty z dnia 16 czerwca 2020 r., pisma pozwanej z dnia 1 lipca 2020 r., pisemnych zeznań świadków M. Ś., G. F., Z. P., Z. G., M. M., K. K., J. R. i J. J. oraz po części także z pisemnych zeznań świadków E. K. i C. S., a ponadto, z dowodu z przesłuchania powoda M. G. w charakterze strony oraz częściowo z dowodu z przesłuchania pozwanej J. S. w charakterze strony wynika, że powództwo było uzasadnione w części, tj. co do kwoty 21.000,00 zł, na którą to należność składały się: kwota 8.400,00 zł z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia po stronie pozwanej na skutek oddania w podnajem części nieruchomości spółce (...) sp. z o.o. bez zgody powoda jako właściciela nieruchomości, na której umiejscowiono paczkomat oraz kwota 12.600,00 zł z tytułu utraconych korzyści w postaci nieosiągnięcia przez powoda przychodów z czynszu najmu w spodziewanej wysokości w okresie od dnia 1 sierpnia 2019 r. do dnia 31 lipca 2020 r. w związku z oddaniem przez pozwaną przedmiotu najmu w stanie pogorszonym, przekraczającym normalne zużycie wynikające z bieżącej eksploatacji,
a w konsekwencji, w związku z koniecznością przeprowadzenia prac remontowych w przedmiocie najmu przez nowego najemcę.

Odnośnie dochodzonej przez powoda kwoty 12.600,00 zł z tytułu utraconych korzyści w postaci obniżonego czynszu najmu pobieranego
od nowego najemcy, przede wszystkim podkreślić należało, iż powód wykazał poniesioną z tego tytułu szkodę tak co do zasady, jak i co do wysokości.
Po pierwsze, w protokole zdawczo – odbiorczym z dnia 1 sierpnia 2019 r., podpisanym przez powoda oraz przez przedstawiciela pozwanej wyraźnie stwierdzono braki i uszkodzenia przedmiotu najmu w postaci: braku instalacji elektrycznej – oświetlenia, częściowego braku instalacji centralnego ogrzewania – zdemontowane grzejniki w liczbie 7 sztuk, ponawiercanych paneli sufitowych
i ściennych, zdemontowanych paneli na tylnej ścianie i 4 m na prawej ścianie, uszkodzonych płytek posadzkowych – 50 sztuk, mocnych zabrudzeń posadzki, uszkodzonych, porozbijanych płytek na parapecie, bardzo zabrudzonej łazienki
i braku paneli sufitowych w łazience, zdemontowania polbruku i uszkodzeniu utwardzenia terenu postojowego, braku kamery – 1 sztuka, braku rejestratora kamer, uszkodzenia elewacji od strony parkingu i uszkodzenia struktury elewacji w tylnej części budynku, przerobionych drzwi zewnętrznych od strony parkingu, braku ogrodzenia w części tylnej – 28 m, uszkodzenia brandmuru – opierzenia, uszkodzenia obrzeża przed frontem sklepu. Jak wynika ponadto z zeznań świadków M. Ś., G. F., Z. P., Z. G., M. M., w dacie zdania lokalu przez pozwaną, po zakończeniu stosunku najmu, przedmiotowy lokal był zniszczony i nie nadawał się do użytku. Świadkowie ci zeznali w szczególności, iż budynek oraz plac wokół budynku były zdewastowane i znajdowały się
w bardzo złym stanie, stwierdzono liczne uszkodzenia, w tym: instalacji elektrycznej, hydraulicznej i wodno – kanalizacyjnej oraz CO, uszkodzenia posadzki, pozrywane panele ścienne i sufitowe, podziurawione ściany, zamurowane otwory pomiędzy salą sprzedaży a magazynem, ogólny bałagan, sanitariaty nie nadawały się do użytku, potłuczone umywalki, niedrożne sedesy, powyrywane kable ze ścian, odcięty piłą mechaniczną główny kabel zasilający WLZ, znajdujący się w ścianie, powyrywane gniazdka i wyłączniki, zdemontowane grzejniki, dziury w konstrukcjach, na których zamontowane były agregaty chłodnicze, teren wokół budynku był zniszczony: zerwano całą nawierzchnię wyłożoną kostką polbruk oraz uszkodzono podbudowę całego terenu wokół budynku. Wskazali również, że po dniu 1 sierpnia 2019 r. powód nie przeprowadzał prac remontowych na nieruchomości – nowy najemca, tj. (...) z siedzibą w R. wykonał szereg prac remontowych i naprawczych
na terenie przedmiotowej nieruchomości, w tym: naprawę i wymianę instalacji elektrycznej, hydraulicznej i CO, roboty ogólnobudowlane w budynku, tj. wykonanie posadzki, ułożenie płytek, podwieszanie sufitu, naprawa i malowanie wszystkich ścian, montaż oświetlenia, a także prace porządkowe wokół nieruchomości i ułożenie kostki na placu manewrowym. Remont przeprowadzony przez (...) miał doprowadzić przywrócenia budynku do stanu zgodnego z jego przeznaczeniem wynikającym z umowy najmu, tj. prowadzenia na niej przez (...) sklepu branży ogólnospożywczej i przemysłowej. Wskazana przez niektórych świadków wartość prac remontowych wykonanych przez (...) wyniosła 184.714,50 zł, pozostali świadkowie nie posiadali wiedzy na temat kosztów tych prac.

W ocenie Sądu Okręgowego, w/w uszkodzenia, stwierdzone także
w prywatnej opinii sporządzonej na zlecenie powoda, nie stanowią pogorszeń wynikających z normalnego, bieżącego używania, tym bardziej w sytuacji,
w której materiał dowodowy sprawy, w tym m.in. zeznania świadków oraz prywatna opinia kosztorysanta budowlanego M. B. wskazują,
iż przedmiot najmu nie nadawał się do użytku po dacie jego zdania przez pozwaną, tj. po dniu 1 sierpnia 2019 r., wobec czego koniecznym było przeprowadzenie prac naprawczych przez nowego najemcę. W związku
z powyższym, powód obniżył nowemu najemcy ( (...) w R.) czynsz najmu z kwoty 28,00 zł netto do kwoty 25,00 zł netto za metr kwadratowy, co znajduje potwierdzenie w pisemnym aneksie z dnia 30 sierpnia 2019 r. do umowy najmu z dnia 5 lutego 2019 r. oraz w zeznaniach w/w świadków. Pozwana natomiast,
w trakcie obowiązywania umowy najmu z dnia 20 lipca 2011 r. opłacała czynsz w kwocie 28,00 zł netto plus VAT, zatem w wyższej wysokości. Co równie istotne, w/w świadkowie jednoznacznie wskazali, iż nowemu najemcy obniżono czynsz w związku z koniecznością przeprowadzenia przez tego najemcę prac remontowych oraz że obniżka została wprowadzona do końca trwania umowy najmu. Umowa ta zaś została zawarta do dnia 31 grudnia 2030 r. Tym samym, różnica w wysokości czynszu pobieranego wcześniej od pozwanej i obecnie
od nowego najemcy wynosi 3 zł netto/m ². Przy powierzchni przedmiotu najmu wynoszącej 350 m ² przemnożonej przez liczbę miesięcy dotychczasowego użytkowania lokalu przez nowego najemcę (12 miesięcy, tj. za okres od 1 sierpnia 2019 r. do 31 lipca 2020 r.), utracone korzyści wynikające z konieczności obniżenia wysokości czynszu wynoszą zatem 12.600,00 zł za w/w okres,
co odpowiada żądaniu powoda z tego tytułu określonemu w uzasadnieniu pozwu.

Stosownie do treści umowy najmu z dnia 20 lipca 2011 r., pozwana jako najemca zobowiązała się w szczególności do używania przedmiotu najmu zgodnie z umową i jego przeznaczeniem oraz do dokonywania bieżących drobnych napraw przedmiotu najmu na swój koszt, celem zachowania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym. Ponadto, przyjęła na siebie odpowiedzialność za wszelkie powstałe w czasie trwania umowy uszkodzenia przedmiotu najmu, choćby powstały one z winy osób trzecich (§ 6 ust. 8 umowy najmu). Jednocześnie, w wypadku rozwiązania umowy, pozwana jako najemca zobowiązana była do wydania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym wynikającym z normalnego bieżącego używania w ciągu 7 dni od daty rozwiązania umowy. Pozwana nie była natomiast odpowiedzialna za zużycie rzeczy będące wynikiem prawidłowego używania (§ 8 ust. 2 zd. 1 i 2 umowy najmu).

Jak wyżej wskazano, pozwana, wbrew treści zobowiązania łączącego ją
z powodem, oddała przedmiot najmu w stanie pogorszonym, albowiem przekraczającym normalne, bieżące zużycie. Wobec tego, pozwana wykonywała swoje zobowiązanie nienależycie. Tym samym, w sprawie niniejszej zastosowanie znajdują przepisy art. 675 k.c. w zw. z art. 471 k.c. i art. 363 § 1 k.c. Stosownie do art. 471 k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Z konstrukcji prawnej przepisu art. 471 k.c. wynika, iż ciężar dowodu braku winy po stronie dłużnika w nienależytym wykonaniu zobowiązania spoczywa na dłużniku. W myśl art. 361 § 1 k.c. z kolei, zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Wobec tego, że powód wykazał szkodę w postaci utraconych korzyści
w kwocie 12.600,00 zł z tytułu obniżonej stawki czynszu najmu za okres od dnia 1 sierpnia 2019 r. do dnia 31 lipca 2020 r., Sąd pierwszej instnancji na podstawie w/w postanowień umowy oraz powołanych przepisów prawa zasądził tę kwotę od pozwanej na rzecz powoda, co znalazło wyraz w punkcie 1. sentencji wyroku.

Za uzasadnione Sąd Okręgowy uznał również powództwo w zakresie dotyczącym kwoty 8.400,00 zł z tytułu oddania w podnajem części nieruchomości spółce (...) sp. z o.o. w K. wbrew zakazowi podnajmu przewidzianemu w § 6 ust. 6 umowy najmu z dnia 22 czerwca 2020 r., przy czym powództwo w tym zakresie Sąd ten uwzględnił na innej podstawie prawnej, aniżeli podstawa wskazana przez powoda. Zdaniem Sądu pierwszej instancji, materiał dowodowy zgromadzony w sprawie oraz okoliczności sprawy uzasadniają zasądzenie przedmiotowej kwoty od pozwanej na rzecz powoda
w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego regulujące instytucję bezpodstawnego wzbogacenia, tj. art. 405 i następne k.c., albowiem powód wprawdzie powziął informację o fakcie, że paczkomaty posadowione zostały na terenie jego nieruchomości dopiero w wyniku wytyczenia granic na wniosek pozwanej,
po zdaniu lokalu powodowi w sierpniu 2019 r. Jak wynika z zeznań powoda złożonych na rozprawie w dniu 22 lipca 2021 r., które nie zostały skutecznie zakwestionowane przez stronę przeciwną, i które Sąd uznał za wiarygodne, albowiem były jasne, logiczne i wewnętrznie spójne, pozwana, po zakończeniu stosunku najmu zamierzała bowiem postawić płot pomiędzy nieruchomością należącą do niej a nieruchomością najmowaną od powoda (dotychczasowy płot został przez pozwaną rozebrany w trakcie prowadzenia przez nią działalności
w lokalu powoda), w związku z czym zaszła potrzeba ustalenia (wytyczenia) granic nieruchomości. Powód był przekonany, że granica biegnie po linii dotychczasowego płotu, zaś paczkomat stał na zewnątrz tego (rozebranego przez pozwaną) ogrodzenia. Dopiero po wytyczeniu granicy przez geodetę, powód uzyskał wiedzę o tym, że paczkomat stoi na jego gruncie (vide: zeznania powoda – k.251). W ocenie Sądu wyjaśnienia powoda w tym przedmiocie należy zatem uznać za wiarygodne i usprawiedliwione, albowiem nie budziły one wątpliwości w świetle innych dowodów przeprowadzonych w sprawie, jak też w świetle całokształtu okoliczności sprawy. Co równie istotne, zeznania powoda w w/w kwestii znajdują potwierdzenie w treści zeznań pozwanej, która na rozprawie
w dniu 22 lipca 2021 r. przyznała, że wznowienie granic nastąpiło na jej wniosek, ponieważ w 2010 r., gdy pozwana kupiła nieruchomość (sąsiednią), to nie było pomiaru granic (k.258, nagranie nr 01:47:11-01:47:54).

W związku z powyższym podkreślenia wymaga, iż powód wykazał fakt czerpania przez pozwaną korzyści z podnajmu nieruchomości. Do akt sprawy przedłożono umowę najmu z dnia 17 maja 2017 r. zawartą pomiędzy pozwaną,
a spółką (...) sp. z o.o. w K., której przedmiotem było umieszczenie na nieruchomości Automatów do sprzedaży usług pocztowych, z kwotą wynagrodzenia ustaloną na poziomie 400,00 zł netto + VAT miesięcznie oraz
21 faktur VAT wystawionych przez pozwaną na podstawie przedmiotowej umowy z tytułu czynszu najmu. Niemniej, w ocenie Sądu pierwszej instancji, powód w żaden sposób nie wykazał, że zamierzał wykorzystywać tę część swojej nieruchomości, na której postawiono paczkomat i czerpać z niej korzyści. W tym miejscu zgodzić należało się ze stanowiskiem pozwanej odnośnie tego, że fakt wystąpienia utraconych korzyści powinien zostać wykazany z takim prawdopodobieństwem, że można przyjąć, iż w normalnym toku rzeczy (tj. gdyby nie działanie wyrządzające szkodę) osiągnięcie tych korzyści by nastąpiło. Natomiast, sytuacja taka nie miała miejsca w niniejszej sprawie. Powód nie podjął bowiem żadnych czynności zmierzających do osiągnięcia zysków z tej części nieruchomości powoda, na której pozwana postawiła paczkomat, gdyż w chwili stawiania paczkomatu i niemalże do końca trwania umowy najmu powód nie wiedział, że część nieruchomości, na której stoi paczkomat stanowi jego własność, co ponad wszelką wątpliwość wykazało przeprowadzone postępowanie dowodowe.

Zarazem, umowa najmu z dnia 20 lipca 2011 roku, wprowadzając wprawdzie w § 6 ust. 6 zakaz podnajmu nie przewidywała jakichkolwiek sankcji finansowych dla pozwanej za naruszenie tegoż zakazu. Jedyny skutek prawny, jaki w świetle postanowień tej umowy wiąże się z naruszeniem przedmiotowego zakazu, to rozwiązanie umowy najmu w trybie natychmiastowym, co również nie nastąpiło w okolicznościach sprawy (§ 8 ust. 1 umowy). Regulacji w tym zakresie nie sposób także dopatrzeć się w przepisach kodeksu cywilnego o umowie najmu (art. 659 § 1 k.c. – 679 § 1 k.c.). W szczególności przepis art. 668 § 1 i 2 również nie wprowadzają żadnych sankcji odszkodowawczych za podnajem nieruchomości bez zgody jej właściciela.

Z powyższych względów, zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 8.400,00 zł na rzecz powoda w oparciu o podstawę prawną w postaci utraconych korzyści (art. 471 k.c. w zw. z 361 § 2 k.c.) zdaniem Sądu Okręgowego
nie wchodziło w rachubę. Natomiast, z uwagi na fakt, iż pozwana faktycznie czerpała korzyści z podnajmu nieruchomości powoda, mimo wyraźnego zakazu podnajmu bez zgody wynajmującego, wynikającego z § 6 ust. 6 umowy najmu, przy czym, jak wynika z dowodów przeprowadzonych w sprawie, zgody tej od powoda nie otrzymała (powód nie mógł takowej zgody wyrazić w sposób świadomy i skuteczny, także w sposób dorozumiany, skoro niemalże do końca trwania umowy najmu nie miał wiedzy odnośnie tego, że część nieruchomości, na której zlokalizowano paczkomat, stanowi jego własność). W ocenie tego Sądu, pozwana uzyskała zatem kosztem powoda korzyść majątkową bez podstawy prawnej, wobec czego obowiązana jest do jej zwrotu na podstawie art. 405 k.c.
W świetle powołanego przepisu ustawy, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści
w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Z przedstawionych względów, Sąd pierwszej instancji na podstawie postanowień umowy oraz powołanych przepisów prawa zasądził od pozwanej
na rzecz powoda także kwotę 8.400,00 zł, co znalazło wyraz w punkcie 1. sentencji wyroku.

O odsetkach ustawowych za opóźnienie orzeczono na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c., za datę wymagalności roszczenia przyjmując dzień następny po upływie 7 – dniowego terminu zapłaty wyznaczonego pozwanej w treści wezwania z dnia 16 czerwca 2020 r.

W pozostałym zakresie, tj. co do kwoty 103.367,40 zł powództwo podlegało oddaleniu jako nieuzasadnione (art. 6 k.c. a contrario).

Roszczenie powoda we wskazanej wyżej kwocie wynikało z tytułu szkody rzeczywistej, wyliczonej przez rzeczoznawcę (damnum emergens), u której podstaw leżał fakt zwrotu powodowi rzeczy najętej w stanie pogorszonym ponad normalne zużycie. Co do naruszenia przez pozwaną obowiązku umownego oddania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym ponad normalne, bieżące zużycie, w całej rozciągłości aktualne pozostają uwagi poczynione
we wcześniejszej części niniejszego uzasadnienia.

Jednocześnie, należy mieć na uwadze, iż stosownie do art. 676 k.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może, według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ponadto, w myśl art. 226 k.c., samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia
w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać
o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa
o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych (§ 1). Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem (§ 2). Samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi (art. 227 § 1 k.c.). Jednakże gdy połączenia dokonał samoistny posiadacz w złej wierze albo samoistny posiadacz w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, właściciel może przyłączone przedmioty zatrzymać, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy (art. 227 § 2 k.c.). Przepisy art. 224-230 k.c. regulują stosunki prawne, gdy rzecz znalazła się w posiadaniu niewłaściciela, a źródłem tego stanu rzeczy nie była umowa. Innymi słowy, przepisy te nie mają zastosowania do stosunku umownego między właścicielem a inną osobą, na podstawie którego korzystał on z rzeczy
za zgodą właściciela. W takim wypadku mają zastosowanie w pierwszej kolejności postanowienia umowy, a w razie jej braku albo odpadnięcia tego tytułu przepisy Kodeksu cywilnego o zobowiązaniach (tak wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 27 lutego 2009 r., sygn. akt II CSK 512/08 Lex Nr 494013).

Mając na względzie w/w przepisy prawa, przytoczone orzecznictwo oraz treść postanowienia § 6 ust. 4 umowy najmu z dnia 20 lipca 2011 r., w ocenie Sądu Okręgowego, pozwana nie była uprawniona do zabrania (odłączenia
od nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu) przedmiotów będących wynikiem prac adaptacyjnych (nakładów), albowiem skoro pozwana wyraziła zgodę na zapis umowny, według którego przy zwalnianiu lokalu wynajmujący
nie ma obowiązku zwracania kosztów tych prac (nakładów), to tym samym uznać należało, że pozwana na mocy § 6 ust. 4 umowy najmu zrzekła się względem powoda roszczenia o zwrot nakładów poczynionych przez nią na przedmiot najmu. Jednocześnie, z uwagi na fakt, iż strony uregulowały umownie (tj. w w/w 6 ust. 4 umowy najmu) kwestię dotyczącą rozliczenia nakładów,
w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie mogą znaleźć zastosowania art. 227 – 230 k.c. W konsekwencji, skoro pozwana w drodze umowy zrzekła się roszczenia o zwrot nakładów na przedmiot najmu, to nie była ona uprawniona
do zabrania rzeczy, które połączyła z przedmiotem najmu w ramach prac adaptacyjnych (nakładów), albowiem uprawnienie to ustawodawca przewidział w miejsce żądania zwrotu równowartości nakładów, co jasno wynika zarówno
z konstrukcji prawnej art. 227 § i 2 k.c., jak również z przytoczonego wyżej stanowiska judykatury.

Ponadto zważyć należy, iż pozwana zgodnie z treścią umowy najmu nie była zobowiązana do przywrócenia stanu poprzedniego przedmiotu najmu,
co tym bardziej nie uzasadnia działań pozwanej polegających na likwidacji wszystkich dokonanych przez nią prac adaptacyjnych. W ocenie Sądu pierwszej instancji, zachowania pozwanej nie uzasadnia nadto treść stosunku franczyzowego łączącego ją z franczyzodawcą. O tyle bowiem, o ile zrozumiałym i zasadnym w świetle tego stosunku jest pozostawienie przedmiotu najmu w stanie uniemożliwiającym jego identyfikację z marką (oznaczeniem) franczyzodawcy, o tyle zdaniem tego Sądu, brak jest jakichkolwiek podstaw i jakiegokolwiek uzasadnienia do demontażu instalacji elektrycznej, wod.-kan, CO, kostki brukowej i innych przedmiotów nie opatrzonych logo franczyzodawcy. Tego rodzaju działania pozwanej nie znajdują oparcia ani w stosunku umownym, jaki łączył ją z powodem, ani w przepisach prawa, w tym kodeksu cywilnego, ani też w stosunku wynikającym z umowy franczyzy. Pozwana, mocą umowy najmu była bowiem zobowiązana do zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym wynikającym z normalnego, bieżącego używania (§ 8 ust. 2 umowy najmu). Za zupełnie niewiarygodne i nieracjonalne należy przy tym uznać stanowisko pozwanej w zakresie zdemontowania kostki brukowej, według którego demontaż ten wynikał z obawy pozwanej o uznanie robót polegających na położeniu nawierzchni z polbruku za samowolę budowlaną, tym bardziej mając na względzie fakt, iż przez wiele lat, podczas trwania stosunku najmu
i prowadzenia działalności gospodarczej na terenie nieruchomości powoda, pozwana takich obaw nie wykazywała, a z parkingu wyłożonego polbrukiem korzystała w tym czasie niewątpliwie pokaźna liczba klientów sklepu pozwanej.

Zaznaczyć również trzeba, iż powód w § 6 ust. 4 umowy najmu wyraził zgodę na dokonanie przez pozwaną nakładów zwiększających wartość przedmiotu najmu, a nie na czynności w postaci demontażu tych prac adaptacyjnych, które w istocie doprowadziły do obniżenia wartości przedmiotu najmu i do jego częściowego zniszczenia. Poza tym, nawet w razie uznania części nakładów poniesionych przez pozwaną za nakłady konieczne w rozumieniu art. 226 k.c., brak było podstaw do obciążenia powoda obowiązkiem zwrotu ich wartości na rzecz pozwanej, a w rezultacie do usprawiedliwienia „zabrania” przez pozwaną tych nakładów z przedmiotu najmu, gdyż pozwana przez 9 lat prowadzenia działalności gospodarczej bez wątpienia osiągała korzyści z faktu poczynienia tychże nakładów na przedmiot najmu.

Powód wykazał nadto wartość szkody w tym zakresie, tj. wartość szacunkową prac remontowych, stwierdzoną w opinii prywatnej. Opinia ta została sporządzona na zlecenie powoda w oparciu o zakres uchybień wyszczególniony w protokole zdawczo – odbiorczym z dnia 1 sierpnia 2019 r. Wartość szkody ustalona zgodnie z w/w dokumentem na I kwartał 2020 r. dla potrzeb postępowania odszkodowawczego wynosi 127.141,90 zł brutto (103.367,40 zł netto). Pozwana ustaleń i wniosków tej opinii nie zakwestionowała skutecznie,
o czym była już mowa we wcześniejszej części uzasadnienia.

Zgodnie z treścią § 3 ust. 1 umowy najmu z dnia 20 lipca 2011 r., stan nieruchomości określonej w § 1, w szczególności stan techniczny budynku użytkowego i jego wyposażenie miały zostać stwierdzone w protokole przekazania sporządzonym przez strony w dniu przekazania do użytkowania. Protokół ten nie został jednak nigdy sporządzony. Pozwana w chwili obejmowania w posiadanie przedmiotu najmu w 2011 r. nie zgłaszała żadnych zastrzeżeń co do jego stanu technicznego. Pozwana dobrze znała stan techniczny lokalu, gdyż była ona jednym ze wspólników spółki (...) sp. j., która wynajmowała przedmiotowy lokal
od powoda bezpośrednio przed zawarciem umowy najmu z pozwaną w 2011 r. Co więcej, na rok przed zawarciem umowy najmu przedmiotowej nieruchomości z pozwaną i przed wydaniem jej pozwanej, tj. w dniu 28 czerwca 2010 r. został sporządzony protokół przekazania lokalu, z którego wynika, że nieruchomość będąca przedmiotem najmu była w dobrym stanie technicznym, tzn. żadna
ze stron umowy najmu z dnia 22 czerwca 2010 r. nie zgłosiła żadnych zastrzeżeń odnośnie stanu technicznego lokalu, a lokal był wyposażony m.in. w: instalację elektryczną i wodno – kanalizacyjną, instalację CO z 12 grzejnikami, wnętrze – ściany wyłożone panelami, podłogi wyłożone płytkami ceramicznymi, podgrzewacz wody, stolarkę okienna i drzwi PCV, system alarmowy i monitoring z rejestratorem i 4 kamerami (protokół z dnia 28 czerwca 2010 r. – k.25). Także z umowy najmu z dnia 20 lipca 2011 r. wynika, że przedmiotowy budynek był wyposażony w instalację elektryczną, wodnokanalizacyjną i centralne ogrzewanie z 12 grzejnikami bez pieca oraz w system alarmowy wraz
z monitoringiem i 4 kamery (umowa najmu z dnia 20 lipca 2011 r. – k.26-29). Jednocześnie, pozwana miała świadomość tego, że będzie musiała poczynić nakłady, aby dostosować lokal do nowej działalności (vide: zeznania pozwanej – k.256). Była to świadoma decyzja pozwanej, podobnie jak decyzja o tym,
że pozwana nie będzie dochodzić od powoda zwrotu nakładów podnoszących wartość nieruchomości.

W związku z powyższym, wskazać należy, iż powód, pomimo wykazania zakresu i wysokości uszkodzeń nieruchomości powstałych na skutek oddania przez pozwaną przedmiotu najmu w stanie pogorszonym przekraczającym normalne, bieżące zużycie, w zakresie dotyczącym zwrotu kosztów prac remontowych w kwocie 103.367,40 zł, w istocie szkody tej nie poniósł. Jak zgodnie zeznali świadkowie, a także sam powód, po dniu 1 sierpnia 2019 r. powód nie wykonywał żadnych prac remontowych w przedmiocie najmu. Wszystkie związane z tymi pracami koszty poniósł bowiem nowy najemca, tj. (...) Spółdzielnia Handlowa z/s w R.. W tej sytuacji, zasądzenie
na rzecz powoda kwoty 103.367,40 zł z tytułu zwrotu kosztów remontu stanowiłoby zatem nieuzasadnione przysporzenie po jego stronie. Jednocześnie, w ocenie Sądu pierwszej instancji, w okolicznościach niniejszej sprawy brak jest podstaw do zasądzenia na rzecz powoda odszkodowania tytułem różnicy wynikającej z obniżonej stawki czynszu na przyszłość, tj. co do różnic w ratach czynszu jeszcze niewymagalnych, bądź nie objętych pozwem w niniejszej sprawie.

Z tych względów, Sąd Okręgowy na podstawie art. 471 k.c. w zw. z 6 k.c. a contrario oddalił powództwo w pozostałej części jako nieuzasadnione (tj. co do kwoty 103.367,40 zł), o czym orzekł w punkcie 2. sentencji wyroku.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c., mając
na względzie zasadę stosunkowego rozdzielenia tychże kosztów. Powód dochodził zapłaty kwoty 124.367,40 zł, a zasądzono na rzecz powoda kwotę 21.000,00 zł. Powód wygrał zatem sprawę w 17 % (wg wyliczenia: 21.000,00 zł x 100%:124.367,40 zł). Pozwana wygrała natomiast sprawę w 83 % (wg wyliczenia: 100%-17 %). Powód poniósł koszty procesu w łącznej wysokości 11.636,00 zł, w tym kwotę 6.219,00 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu, kwotę 5.400,00 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (zgodnie z § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r.
w sprawie opłat za czynności radców prawnych, tj. Dz.U. z 2018 r., poz. 265) oraz kwotę 17,00 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Pozwana poniosła koszty procesu w łącznej wysokości 5.417,00 zł, w tym kwotę 5.400,00 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (zgodnie z § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, tj. Dz.U. z 2018 r., poz. 265) oraz kwotę 17,00 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Tym samym, powodowi należy się
od pozwanej zwrot kosztów procesu w kwocie 1.978,12 zł (wg wyliczenia: 11.636,00 zł x 17 %). Pozwanej należy się natomiast od powoda zwrot kosztów procesu w kwocie 4.496,11 zł (wg wyliczenia: 5.417,00 zł x 83 %). Na zasadzie ekonomiki procesowej należało od kwoty wyższej odjąć kwotę niższą i zasądzić od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2.517,99 zł, co znalazło wyraz w punkcie III. sentencji wyroku.

Apelację od powyższego wyroku wniosły obie strony.

Apelację od powyższego wyroku wywiodła powód, zaskarżając go
w części, tj. w zakresie jego punktów 2 i 3.

Przedmiotowemu wyrokowi skarżący zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1) art. 471 k.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i nieuzasadnione przyjęcie, że powód nie poniósł szkody w wysokości odpowiadającej wartości prac remontowych o charakterze odtworzeniowym, tj. 103.367,40 zł ponieważ nie wykonał tych prac remontowych, podczas gdy - w świetle dokonanych przez Sąd ustaleń faktycznych - nie może być wątpliwości, że na skutek nienależytego wykonania obowiązków umownych przez pozwaną doszło do wymiernego uszczerbku w majątku powoda, a tym samym do powstania szkody, przy czym wskazany przepis powinien znaleźć w przedmiotowej sprawie zastosowanie wprost, a nie a contrario i na jego podstawie kwota odpowiadająca wartości robót remontowych mających na celu przywrócenie funkcjonalności nieruchomości winna zostać zasądzona na rzecz powoda,

2. art. 361 § 2 k.c. oraz art. 363 § 1 k.c. poprzez ich nieuzasadnione niezastosowanie w odniesieniu do roszczenia powoda w zakresie domagania się zasądzenia od pozwanej odszkodowania odpowiadającego wartości robót remontowych (103.367,40 zł), podczas gdy należało przyjąć, że - przepisy te nie tylko winny w tym przypadku znaleźć zastosowanie, ale przede wszystkim -
że mamy do czynienia w ich rozumieniu ze szkodą, której obowiązek naprawienia spoczywa na pozwanej.

Mając na uwadze powyższe powód wniósł o:

1. zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie na rzecz powoda M. G. od pozwanej J. S. dalszej kwoty 103.367,40 zł
z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 26 czerwca 2020 r. do dnia zapłaty oraz,

2. o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu,
w tym kosztów zastępstwa procesowego, za obie instancje według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o jej oddalenie oraz
o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego.

Apelację od powyższego wyroku wywiodła pozwana, zaskarżając go
w części, tj. w zakresie jego punktu 1 i 3 ponad kwotę 3.517,99 zł.

Przedmiotowemu wyrokowi skarżąca zarzuciła naruszenie:

1) przepisów prawa materialnego, tj. art. 675 w związku z art. 471 k.c., art. 361 § 1 k.c. oraz art. 363 § 1 k.c. poprzez ich bezpodstawne zastosowanie i przypisanie pozwanej odpowiedzialności z tytułu obniżonej stawki czynszu najmu za okres od dnia 1 sierpnia 2019 r. do dnia 31 lipca 2020 r., która ma rzekomo stanowić utracone korzyści powoda;

2) przepisu prawa materialnego, tj. art. 405 k.c. poprzez jego zastosowanie
i w konsekwencji przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, że powództwo
w zakresie kwoty 8.400,00 złotych z tytułu oddania w podnajem części nieruchomości było uzasadnione przy jednoczesnym ustaleniu, że powód widział przedmiotowy automat i nie sprzeciwiał się postawieniu go na terenie przedmiotowej nieruchomości;

3) przepisów prawa procesowego, tj. art. 278 § 1 k.p.c. w związku z art. 232 zdanie pierwsze k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że obniżenie nowemu najemcy czynszu z kwoty 28,00 zł netto do kwoty 25,00 zł netto za metr kwadratowy w związku z koniecznością przeprowadzenia prac remontowych przez najemcę odpowiada wysokości szkody rzekomo poniesionej przez powoda w sytuacji, gdy w przedmiotowym przypadku mamy do czynienia z wypadkiem wymagającym wiadomości specjalnych, co implikowało konieczność zgłoszenia przez powoda wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego;

4) prawa procesowego w postaci art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5 w związku z art. 227 k.p.c. poprzez jego bezpodstawne zastosowanie i w konsekwencji oddalenie wniosków dowodowych pozwanej zgłoszonych w piśmie z dnia 3 września 2021 r.
w sytuacji, gdy ich przeprowadzenie miałoby istotne znaczenie
dla rozstrzygnięcia sprawy, zaś w żadnym zakresie nie zmierzały jedynie
do przedłużenia postępowania.

Ponadto:

5) sprzeczność istotnych ustaleń Sądu Okręgowego z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego wskutek naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, w postaci art. 227 k.p.c. w związku z art. 233 § 1 k.p.c., polegający na przekroczeniu przez Sąd pierwszej instancji granic swobodnej oceny dowodów, w tym w szczególności naruszeniu zasady logicznego rozumowania oraz nakazu wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego, a także naruszeniu przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, w postaci art. 232 zdanie pierwsze k.p.c.
w związku z art. 6 k.c. i w konsekwencji:

- na błędnym ustaleniu, że powód wykazał szkodę w postaci utraconych korzyści w kwocie 12.600,00 złotych z tytułu obniżonej stawki czynszu najmu za okres
od dnia 1 sierpnia 2019 r. do dnia 31 lipca 2020 r. tak co do zasady, jak i co do wysokości;

- na błędnym ustaleniu, że powództwo w zakresie kwoty 8.400,00 złotych z tytułu oddania w podnajem części nieruchomości było uzasadnione przy jednoczesnym ustaleniu, że powód widział przedmiotowy automat i nie sprzeciwiał się postawieniu go na terenie przedmiotowej nieruchomości,

- na błędnym ustaleniu, że powód był przekonany, że granica nieruchomości biegnie po linii dotychczasowego płotu.

Mając na uwadze powyższe powód wniósł o:

1. zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości;

2. zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych z uwzględnieniem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty;

3. zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o jej oddalenie oraz
o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie apelacje obu stron nie zasługiwały na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za własne, co czyni zbędnym ich ponowne przytaczanie. Podobnie Sąd Apelacyjny podziela dokonaną przez Sąd pierwszej instancji ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz przyjęte wnioski
tak co do braku spełnienia przesłanki odpowiedzialności pozwanej za nienależyte wykonanie zobowiązania o którym mowa w art. 471 k.c. z uwagi na brak poniesienia przez powoda szkody, a ponadto co do zasadności wywiedzionego przez powoda roszczenia o zasądzenie na jego rzecz kwoty w wysokości 8.400,00 zł z tytułu uzyskania przez pozwaną kosztem powoda korzyści majątkowej bez podstawy prawnej na podstawie art. 405 k.c. oraz co do zasadności wywiedzionego przez powoda roszczenia o zasądzenie kwoty w wysokości 12.600,00 zł z tytułu poniesienia przez niego szkody w postaci utraconych korzyści będącej wynikiem obniżonej stawki czynszu najmu za okres od dnia
1 sierpnia 2019 r. do dnia 31 lipca 2020 r. na podstawie art. 675 k.c. w zw. z art. 471 k.c. w zw. z art. 361 § 1 i 2 k.c.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do dalej idącej apelacji powoda, wskazać należy, iż skarżący zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 471 k.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez jego błędną wykładnię
i nieuzasadnione przyjęcie, że powód nie poniósł szkody w wysokości odpowiadającej wartości prac remontowych o charakterze odtworzeniowym,
tj. 103.367,40 zł, ponieważ nie wykonał tych prac remontowych, podczas gdy -
w świetle dokonanych przez Sąd pierwszej instancji ustaleń faktycznych -
nie może być wątpliwości, że na skutek nienależytego wykonania obowiązków umownych przez pozwaną, doszło do wymiernego uszczerbku w majątku powoda, a tym samym do powstania szkody, przy czym wskazany przepis powinien znaleźć w przedmiotowej sprawie zastosowanie wprost, a nie
a contrario i na jego podstawie kwota odpowiadająca wartości robót remontowych mających na celu przywrócenie funkcjonalności nieruchomości winna zostać zasądzona na rzecz powoda.

Odnosząc się do w/w zarzutu w pierwszej kolejności wskazać należy,
iż zgodnie z brzmieniem przepisu art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest
do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Cytowany wyżej przepis, mający podstawowe znaczenie
dla odpowiedzialności powstałej wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, operuje jako sankcją roszczeniem odszkodowawczym. W myśl art. 471 k.c. odpowiedzialność odszkodowawcza dłużnika powstaje
w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
Do niewykonania zobowiązania dochodzi wtedy, gdy realizacja świadczenia
nie nastąpiła i jednocześnie istnieją okoliczności wyłączające późniejsze jego spełnienie. Jeśli zaś chodzi o nienależyte wykonanie zobowiązania, to przepis nie wprowadza tu żadnych szczególnych kwalifikacji wadliwości zachowania się dłużnika. Wywołuje zatem tę odpowiedzialność każde, chociażby najlżejsze uchybienie zobowiązaniu przez dłużnika, i to niezależnie od tego, na czym miałoby ono polegać; chodzi tu o każdą rozbieżność, która wystąpi pomiędzy prawidłowym spełnieniem świadczenia, czyli zgodnym z treścią zobowiązania
i uwzględniającym wymagania z art. 354 k.c., a rzeczywistym zachowaniem się dłużnika. Skutkiem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania warunkującym możliwość dochodzenia odszkodowania jest powstanie szkody. Przy czym chodzi tu o szkodę majątkową.

Oprócz wskazanych powyżej przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej dłużnika, tj.: niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, którego skutkiem jest powstanie szkody w majątku lub interesach dłużnika, konieczne jest wykazanie pomiędzy nimi adekwatnego związku przyczynowego – art. 361 § 1 k.c. Należy przy tym zastrzec, że w świetle art. 471 k.c. spełnienie się wskazanych przesłanek nie przesądza jeszcze o powstaniu
na rzecz wierzyciela roszczenia o naprawienie szkody. Przepis ten wymaga bowiem, aby niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność.

W myśl reguły dowodowej wyrażonej w art. 6 k.c., dochodzenie przez wierzyciela roszczenia odszkodowawczego wymaga, aby wykazał on w procesie okoliczności, z których wywodzi skutki prawne dla siebie korzystne. Zatem to wierzyciel zmuszony jest wykazać istnienie zobowiązania, a co się z tym wiąże, jego treść wyznaczającą pewne zachowanie się dłużnika, fakt jego niewykonania lub nienależytego wykonania oraz szkodę – w określonej wysokości – jaka z tego wynikła, a także związek przyczynowy łączący niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z uszczerbkiem dotykającym majątku lub interesów wierzyciela.

Pomiędzy stronami nie było sporu co do samego faktu zawarcia umowy
z dnia 20 lipca 2011 r., na mocy której powód wynajął pozwanej część nieruchomości usytuowanej w R. przy ul. (...), zabudowanej parterowym budynkiem pawilonu handlowego/hali magazynowo – usługowej oraz tego, że w umowie tej strony postanowiły, że najemca może dokonywać nakładów zwiększających wartość przedmiotu najmu, ale wyłącznie za zgodą wynajmującego i w zakresie każdorazowo z nim uzgodnionym (§ 6 ust. 1, 2 i 4), a ponadto, że najemca odpowiada za wszelkie powstałe w czasie trwania umowy uszkodzenia, choćby powstały z winy osób trzecich (§ 6 ust. 8) oraz, że w razie rozwiązania umowy najmu, przedmiot najmu zostanie zwrócony wynajmującemu w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnego użytkowania (§ 8 ust. 2). Poza tym, zgodnie z § 6 ust. 4 umowy strony uzgodniły, że nakłady staną się własnością wynajmującego bez obowiązku zwrotu najemcy poniesionych przez niego kosztów.

Sporne było natomiast to czy rzeczywiście doszło do nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwaną i w konsekwencji do zwrócenia przez nią wynajmującemu – po rozwiązaniu umowy – przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnego użytkowania oraz czy wskutek ewentualnego nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwaną doszło
do powstania po stronie powoda szkody majątkowej w wysokości dochodzonej pozwem. Ciężar dowodu wykonania obu tych okoliczności, stanowiących przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, spoczywał na powodzie (art. 6 k.c.).

W ocenie Sądu Apelacyjnego, powód wykazał, że pozwana wbrew treści zobowiązania łączącego ją z powodem, oddała przedmiot najmu w stanie pogorszonym, albowiem przekraczającym normalne, bieżące zużycie i było ono spowodowane jej własnym działaniem. Sąd Apelacyjny w całości podziela ustalenia i wnioski Sądu Okręgowego w tym zakresie zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, przyjmuje je za własne, bez potrzeby ich ponownego przytaczania.

Niemniej jednak powództwo nie mogło zostać uwzględnione
w całości (tj. co do roszczenia o zapłatę kwoty 103.367,40 zł), gdyż powód – wbrew swoim twierdzeniom - nie wykazał drugiej z wyżej wymienionych przesłanek odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania,
a mianowicie faktu poniesienia przez niego szkody oraz jej wysokości.

Jak wynika bowiem ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, powód po dniu 1 sierpnia 2019 r. nie wykonał żadnych prac remontowych
w w/w nieruchomości i nie poniósł żadnych kosztów z tym związanych, wszystkie zaś te koszty zostały poniesione przez nowego najemcę, tj. (...) Spółdzielnię Handlową w R..

Z uwagi na powyższe podzielić zatem należy stanowisko Sądu pierwszej instancji do co do tego, iż skoro powód nie wykazał, że poniósł uszczerbek majątkowy polegający na wydatkowaniu kosztów związanych z remontem wynajętej pozwanej nieruchomości, to brak jest podstaw do uznania, iż poniósł
w tym zakresie szkodę, a zatem jego powództwo w tym zakresie, jako niezasadne, należało oddalić.

Wprawdzie ma rację powód, iż w orzecznictwie powołanym przez niego
w złożonej apelacji na tle tzw. spraw ubezpieczeniowych samochodowych – wskazuje się w szczególności na to, iż sam fakt poniesienia szkody/uszczerbku majątkowego jest wystarczający do tego, aby dochodzić odszkodowania bez konieczności wykazania, że się tę szkodę naprawiło, niemniej jednak należy zwrócić uwagę, iż jest to pogląd nie do końca jednolity. Ten pogląd spotkał się
z krytyką w doktrynie, a też w jednym z ostatnich orzeczeń Sądu Najwyższego, tj. w wyroku z dnia 8 grudnia 2022 r., sygn. akt II CSKP 726/22, gdzie zaprezentowano zgoła odmienny pogląd, a mianowicie: „Współcześnie stanowisko o przysługiwaniu poszkodowanemu roszczenia odpowiadającego równowartości kosztów (niewykonanej) naprawy pojazdu jest kwestionowane
w nauce prawa jako nieznajdujące uzasadnienia w art. 363 § 1 k.c. i stwarzające ryzyko naruszenia zasady kompensacji szkody oraz nieuzasadnionego wzbogacenia się poszkodowanego kosztem zobowiązanego. W związku z tym stanowiskiem podnosi się, że odszkodowanie obliczone metodą kosztorysową zwykle jest wyższe niż roszczenie ustalone metodą dyferencyjną, a po zapłacie odszkodowania nie istnieje możliwość kontroli sposobu spożytkowania środków pieniężnych, w tym weryfikacji, czy służyły one sfinansowaniu naprawy pojazdu. W konsekwencji, wbrew zasadzie kompensacji szkody, stan majątku poszkodowanego jest lepszy niż przed zdarzeniem szkodzącym; poszkodowany uzyskuje bowiem „nadwyżkę” finansową w następstwie tego, że uszczerbek wynikły z uszkodzenia samochodu jest mniejszy niż kwota wypłacona jako równowartość kosztów (nieprzeprowadzonej w istocie) restytucji”. Pogląd ten Sąd Apelacyjny w składzie rozpoznającym przedmiotową apelację w pełni podziela.

Niezależnie od powyższego należy także przychylić się do stanowiska strony pozwanej zawartej w odpowiedzi na apelację, że powód w istocie tej szkody nie wykazał także co do wysokości (art. 6 k.c. a contrario). Strona pozwana zasadnie bowiem podniosła, iż w sytuacji, gdy kwestionowała ona nie tylko zasadę, ale i wysokość szkody, to oparcie się przez powoda wyłącznie
na opinii prywatnej, tudzież na zeznaniach świadków, było niewystarczające
do wykazania przez powoda ewentualnej wysokości poniesionej przez niego szkody i zachodziła konieczność sięgnięcia przez niego po dowód z opinii biegłego sądowego posiadającego wiadomości specjalne, zaś powód nie wykazał w tym przedmiocie stosownej inicjatywy dowodowej. Należy jednak stwierdzić,
iż był to jednak tylko wtórny argument, aby uznać, że rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji w zakresie punktu 2 zaskarżonego wyroku, jest prawidłowe.

Ponadto stwierdzić należy, iż w sytuacji nie wykazania przez powoda faktu poniesienia szkody związanej z brakiem wydatkowania kosztów związanych
z remontem wynajętej pozwanej nieruchomości, chybionym również okazał się jego zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 361 § 2 k.c. oraz art. 363 § 1 k.c.

Również apelacja pozwanej nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przechodząc do poszczególnych zarzutów apelacji, w pierwszej kolejności należało odnieść się do zarzutów naruszenia prawa procesowego,
bo od tego zależała ocena, czy w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego.

Ustosunkowując się do zarzutu apelującej naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. należy wskazać, że przepis ten reguluje jedynie problematykę oceny wiarygodności i mocy (wartości) dowodowej przeprowadzonych w sprawie dowodów, a nie poczynionych ustaleń faktycznych, czy wyprowadzonych
z materiału dowodowego wniosków.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 listopada 2003 r., sygn. akt II CK 293/02, naruszenie tego przepisu może polegać na dokonaniu przez sąd oceny dowodów z naruszeniem zasad określonych w tym przepisie. Prawidłowe postawienie takiego zarzutu wymaga zatem wskazania konkretnego dowodu przeprowadzonego w sprawie, którego zarzut ten dotyczy i podania, w czym skarżący upatruje wadliwą jego ocenę. Zaniechanie wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału nie stanowi o naruszeniu art. 233 § 1 k.p.c. Także naruszeniem tego przepisu nie jest pominięcie przez sąd przy wyrokowaniu określonej okoliczności faktycznej, nawet jeżeli strona uważa ją za okoliczność istotną dla rozstrzygnięcia sprawy (por. Piaskowska Olga Maria (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie procesowe. Komentarz WKP 2020 r., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 2018 r., w sprawie I CSK 361/17).

Odnosząc powyższe do zarzutów apelacji należy wskazać, że zarzuty
te odnoszą się w głównej mierze do wnioskowania Sądu I instancji. Zatem tak postawione zarzuty apelacji nie mogły odnieść oczekiwanego przez skarżącego rezultatu. W konsekwencji pozwana nie mogła skutecznie zarzucić Sądowi pierwszej instancji naruszenia w/w dyspozycji powołując się na wysnute przez Sąd Okręgowy wnioski oraz ocenę prawną tego Sądu, bowiem przekracza to ramy badania zasadności zarzutów naruszenia prawa procesowego.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, nie doszło do naruszenia art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez bezzasadne, zdaniem apelującej, oddalenie wniosków dowodowych pozwanej zgłoszonych w piśmie z dnia
3 września 2021 r. Należy zaznaczyć, że Sąd Apelacyjny w całości podzielił stanowisko Sądu Okręgowego i uznał, że te środki dowodowe nie miały istotnego znaczenia dla merytorycznego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy i de facto zmierzały jedynie do przedłużenia postępowania. Stosownie bowiem do treści art. 227 k.p.c. przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. W/w przepis art. 227 k.p.c. wskazuje na przedmiot postępowania dowodowego przeprowadzanego przez sąd, określając, jakie fakty są przedmiotem dowodzenia w procesie cywilnym, w kontekście konkretnej sprawy przedstawionej sądowi do rozstrzygnięcia (zob. wyrok SN z dnia
17 kwietnia 1998 r., sygn. akt II CKN 683/97, Lex nr 322007). Przedmiotem postępowania dowodowego są tylko fakty mające istotne znaczenie dla merytorycznej oceny dochodzonego roszczenia, zatem domaganie się przez stronę przeprowadzenia dowodów na inne okoliczności, nie może być uwzględnione przez sąd orzekający, ponieważ prowadziłoby to
do przewlekłości postępowania sądowego. Naruszenie przez sąd art. 227 k.p.c. może być zatem podstawą sformułowania zarzutu tylko wtedy, gdy zostanie wykazane, że sąd przeprowadził dowód na okoliczności niemające istotnego znaczenia w sprawie i ta wadliwość postępowania dowodowego mogła mieć wpływ na wynik sprawy, a także gdy sąd odmówił przeprowadzenia dowodu
na fakty mające istotne znaczenie w sprawie, wadliwie oceniając, iż nie mają one takiego charakteru (wyrok SN z dnia 12 kwietnia 2000 r., sygn. akt IV CKN 20/00, Lex nr 52437; wyrok SN z dnia 7 marca 2001 r., sygn. akt I PKN 299/00, OSNP 2002, Nr 23, poz. 573), co w niniejszym postępowaniu nie miało miejsca.

Chybionym również jest zarzut skarżącej naruszenia przepisów prawa procesowego, tj. art. 278 § 1 k.p.c. w związku z art. 232 zdanie pierwsze k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że obniżenie nowemu najemcy czynszu z kwoty 28,00 zł netto do kwoty 25,00 zł netto za metr kwadratowy w związku
z koniecznością przeprowadzenia prac remontowych przez najemcę odpowiada wysokości szkody rzekomo poniesionej przez powoda w sytuacji, gdy
w przedmiotowym przypadku mamy do czynienia z wypadkiem wymagającym wiadomości specjalnych, co implikowało konieczność zgłoszenia przez powoda wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego.

Przede wszystkim podkreślić należało, iż w przedmiotowej sprawie powód wykazał, iż o ile stan techniczny lokalu stanowiącego przedmiot najmu był dobry w chwili wydania go pozwanej w 2011 r., to w momencie wydawania go powodowi w sierpniu 2019 r. przedmiot najmu był w stanie, który nie nadawał się do użytku (co potwierdza m.in. treść protokół zdawczo – odbiorczy z dnia 1 sierpnia 2019 r., a także treść zeznań świadków M. Ś., G. F., Z. P., Z. G., M. M.), a zatem uzasadnione jest stwierdzenie, iż pozwana oddała powodowi przedmiot najmu w stanie pogorszonym, albowiem przekraczającym normalne, bieżące zużycie. Skoro tak, to pozwana wykonała swoje zobowiązanie w sposób nienależyty.

W związku z tym, iż przedmiot najmu nie nadawał się do użytku
po dacie jego zdania przez pozwaną, tj. po dniu 1 sierpnia 2019 r. i koniecznym było przeprowadzenie prac naprawczych przez nowego najemcę, to jak powód obniżył on nowemu najemcy ( (...) w R.) czynsz najmu z kwoty 28,00 zł netto/m2 do kwoty 25,00 zł netto/m2 i stawka ta miała obowiązywać do końca trwania umowy najmu, tj. do dnia 31 grudnia 2030 r., co znajduje potwierdzenie
w pisemnym aneksie z dnia 30 sierpnia 2019 r. (k. 46) do umowy najmu z dnia
5 lutego 2019 r. oraz w zeznaniach w/w świadków. Powód wykazał zatem,
że stawka czynszu została obniżona o 3 zł netto/m2, a zatem wyliczenie szkody w przedmiotowej sprawie polegało na pomnożeniu kwoty 3 zł przez metraż wynajmowanej powierzchni (350m2) oraz liczbę miesięcy dotychczasowego użytkowania lokalu przez nowego najemcę (12 miesięcy, tj. za okres od dnia
1 sierpnia 2019 r. do dnia 31 lipca 2020 r.), co implikowało prawidłowym uznaniem przez Sąd pierwszej instancji, iż utracone zatem korzyści wynikające
z konieczności obniżenia wysokości czynszu wynoszą 12.600,00 zł
za w/w okres, co także odpowiadało żądaniu powoda z tego tytułu określonego
w uzasadnieniu pozwu. Tym samym stwierdzić należy – wbrew odmiennym twierdzeniom apelującej – iż nie zachodziła w sprawie potrzeba sięgnięcia przez powoda po wiadomości specjalnych na okoliczność ustalenia wysokości utraconych przez niego korzyści wynikających z konieczności obniżenia wysokości czynszu i konieczności złożenia przez niego w tym przedmiocie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego. Jeżeli zaś pozwana była innego zdania w przedmiocie ustalenia innej wysokości szkody w tym zakresie, to winna złożyć w tym zakresie stosowny wniosek dowodowy, czego jednak nie uczyniła. Należy także w tym miejscu podkreślić, że obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 3 k.p.c.), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 k.p.c.) spoczywa na stronie, która z tych faktów wywodzi skutki prawne (art. 6 k.c.).

Za chybiony uznać również należy zarzut apelującej naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 675 w związku z art. 471 k.c., art. 361 § 1 k.c. oraz art. 363 § 1 k.c. poprzez ich bezpodstawne zastosowanie i przypisanie pozwanej odpowiedzialności z tytułu obniżonej stawki czynszu najmu za okres od dnia
1 sierpnia 2019 r. do dnia 31 lipca 2020 r., która ma rzekomo stanowić utracone korzyści powoda.

Wskazać bowiem należy, iż zgodnie z treścią art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca jest obowiązany zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; nie ponosi odpowiedzialności wyłącznie za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Stosownie zaś do treści art. 675 § 3 k.c. domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym
i przydatnym do umówionego użytku. Ciężar dowodu przeciwnego obciąża najemcę. W niniejszej sprawie pozwana w żaden sposób nie wykazała, aby powód wydał jej przedmiot najmu w stanie nie nadającym się do umówionego użytku.

Stosownie zaś do treści art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest
do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Stosownie do treści art. 361 § 1 k.c. zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania,
z którego szkoda wynikła. Natomiast zgodnie z treścią art. 361 § 2 k.c.
w powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Dodatkowo stosownie do treści umowy najmu z dnia 20 lipca 2011 r., pozwana jako najemca zobowiązała się w szczególności do używania przedmiotu najmu zgodnie z umową i jego przeznaczeniem oraz do dokonywania bieżących drobnych napraw przedmiotu najmu na swój koszt, celem zachowania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym. Ponadto, przyjęła na siebie odpowiedzialność za wszelkie powstałe w czasie trwania umowy uszkodzenia przedmiotu najmu, choćby powstały one z winy osób trzecich (§ 6 ust. 8 umowy najmu). Jednocześnie, w wypadku rozwiązania umowy, pozwana jako najemca zobowiązana była do wydania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym wynikającym z normalnego bieżącego używania w ciągu 7 dni od daty rozwiązania umowy. Pozwana nie była natomiast odpowiedzialna za zużycie rzeczy będące wynikiem prawidłowego używania (§ 8 ust. 2 zd. 1 i 2 umowy najmu).

Reasumując zatem stwierdzić należy, iż skoro powód wykazał szkodę
w postaci utraconych korzyści w kwocie 12.600,00 zł z tytułu obniżonej stawki czynszu najmu za okres od dnia 1 sierpnia 2019 r. do dnia 31 lipca 2020 r., spowodowanej koniecznością przeprowadzenia prac naprawczych przez nowego najemcę, bowiem pozwana nienależycie wykonała swoje zobowiązanie wydając powodowi lokal, który nie nadawał się do użytku, to prawidłowo Sąd pierwszej instancji na podstawie w/w postanowień umowy najmu oraz art. 675 k.c. w zw.
z art. 471 k.c. i art. 361 § 1 i 2 k.c. zasądził tę kwotę od pozwanej na rzecz powoda, co znalazło wyraz w punkcie 1 sentencji zaskarżonego wyroku.

Za chybiony uznać również należy zarzut apelującej naruszenia przepisu prawa materialnego, tj. art. 405 k.c. poprzez jego zastosowanie i w konsekwencji przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, że powództwo w zakresie kwoty 8.400,00 złotych z tytułu oddania w podnajem części nieruchomości było uzasadnione przy jednoczesnym ustaleniu, że powód widział przedmiotowy automat i nie sprzeciwiał się postawieniu go na terenie przedmiotowej nieruchomości.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż do akt sprawy przedłożono umowę najmu z dnia 17 maja 2017 r. zawartą pomiędzy pozwaną, a spółką (...) sp. z o.o. w K., której przedmiotem było umieszczenie
na nieruchomości automatów do sprzedaży usług pocztowych, z kwotą wynagrodzenia ustaloną na poziomie 400,00 zł netto + VAT miesięcznie (k. 269-272) oraz 21 faktur VAT wystawionych przez pozwaną na podstawie przedmiotowej umowy z tytułu czynszu najmu (k. 273-293). Także zatem
i w ocenie Sądu Apelacyjnego powód wykazał, iż pozwana faktycznie czerpała korzyści z podnajmu nieruchomości powoda, mimo wyraźnego zakazu podnajmu bez zgody wynajmującego, wynikającego z § 6 ust. 6 umowy najmu, przy czym, jak wynika z dowodów przeprowadzonych w sprawie, zgody tej od powoda nie otrzymała. Prawidłowo bowiem uznał Sąd pierwszej instancji, mając na uwadze treść zeznań powoda złożonych na rozprawie w dniu 22 lipca 2021 r., które nie zostały skutecznie zakwestionowane przez stronę przeciwną, i które Sąd uznał za wiarygodne, albowiem były jasne, logiczne i wewnętrznie spójne, iż powód nie mógł takowej zgody wyrazić w sposób świadomy i skuteczny, także w sposób dorozumiany, skoro niemalże do końca trwania umowy najmu nie miał wiedzy odnośnie do tego, że część nieruchomości, na której zlokalizowano paczkomat, stanowi jego własność. Skoro zatem powód wykazał, iż pozwana uzyskała jego kosztem korzyść majątkową bez podstawy prawnej, to obowiązana jest do jej zwrotu na podstawie art. 405 k.c.

Z tych też względów Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił obie apelacje (pkt 1 sentencji orzeczenia).

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono zgodnie w wyrażoną
w art. 98 k.p.c. zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania. Skoro obie apelacje zostały oddalone, Sąd Apelacyjny rozliczył koszty zastępstwa procesowego przy uwzględnieniu wartości przedmiotu zaskarżenia, które zostały wskazane w apelacjach (k. 383 i k. 388) stosownie do stawek obowiązujących w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( tj. Dz.U. z 2018 r., poz. 265), tj. § 2 pkt 6 i § 2 pkt 5 oraz § 10 ust. 1 pkt 2 i dokonał ich kompensacji (4.050 zł – 2.700=1.350).

SSA Leszek Jantowski

Na oryginale właściwy podpis.