Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 maja 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział V Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Zbigniew Koźma
Sędziowie:	SA Włodzimierz Gawrylczyk SO del. Przemysław Banasik (spr.)
Protokolant:	sekretarz sądowy Joanna Makarewicz

po rozpoznaniu w dniu 8 maja 2014 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa D. R.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w T.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w T.

z dnia 8 października 2013 r., sygn. akt I C 920/13

I.  zmienia zaskarżony wyrok:

a)  w punkcie I (pierwszym) w ten sposób, że uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w T. oznaczonej numerem (...) podjętej w dniu (...) w następującej części „Opłata sądowa w wysokości 5% wartości roszczeń zostanie sfinansowana z funduszu remontowego”, a w pozostałym zakresie powództwo oddala,

b)  w punkcie II (drugim) i III (trzecim) w ten sposób, że znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania;

II.  w pozostałym zakresie apelację oddala;

III.  znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy.

Sygn. akt V ACa 837/13

UZASADNIENIE

Powód D. R. w pozwie wniesionym w dniu 25 kwietnia 2013r. domagał się uchylenia w całości uchwały numer (...) z dnia (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w T., jako naruszającej zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 8 października 2013r. Sąd Okręgowy w T. oddalił powództwo, obciążył powoda kosztami sądowymi oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Podstawę powyższego orzeczenia stanowiły następujące ustalenia faktyczne: Przedsiębiorstwo (...)Spółka jawna w B. na podstawie umowy z dnia 14.03.1996r. jest użytkownikiem wieczystym gruntu o powierzchni 0,3110 ha, położonego przy ul. (...) KW nt (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w T.. (...) na wyżej opisanych gruntach w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą wybudowało budynek mieszkalny wielorodzinny, w którym lokale mieszkalne mają łączną powierzchnię użytkową 3.469,95 m ^{(( 2))}, lokale użytkowe- 450,21 m ^{(( 2))}, garaże (...) m ^{(( 2))} oraz samodzielne boksy garażowe (...) m ^{(( 2))}. Powód jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w T.. W dniu 22.10.2010r., na mocy umowy zawartej przed notariuszem K. K., powód kupił udział wynoszący (...) w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość o powierzchni 36,38 m ^{(( 2))} , położony w T. przy ul. (...) wraz z udziałem w gruncie, jako sprzedający występował M. R., reprezentujący Przedsiębiorstwo (...). Powód jest synem M. R., jest również zatrudniony w (...). Dotychczas nie brał udziału w żadnym zebraniu Wspólnoty. (...) usuwało wady nawierzchni w budynku, w którym znajduje się garaż wielostanowiskowy. Mimo to jest on nadal dotknięty wadami. Dach garażu, który jest jednocześnie ciągiem pieszych nasiąka wodą, przecieka. W dniu 14.07.20l0r. pozwana Wspólnota podjęła Uchwałę(...), na mocy której odstąpiono od roszczeń finansowych w stosunku do (...) w zamian za przyjęcie, materiałów budowlanych z przeznaczeniem na wybudowanie ściany oporowej w budynku(...)oraz zatwierdzono sfinansowanie tej inwestycji z funduszu remontowego. Uchwała ta nie została zaskarżona do sądu. W dniu 04.04.2013r. Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w T. podjęła Uchwałę (...), na mocy której ustalono, że wspólnota wystąpi na drogę sądową w sprawie dochodzenia roszczeń finansowych w wysokości 300.000 zł na prawidłowe wykonanie nawierzchni nad garażami wielostanowiskowymi, zaś opłata sądowa w wysokości 5% wartości roszczenia zostanie sfinansowana z funduszu remontowego. Uchwała ta została podjęta na zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów. W głosowaniu nad uchwałą wzięli udział właściciele lokali dysponujący udziałem w nieruchomości wspólnej w łącznej wysokości 56,315%. Za przyjęciem uchwały opowiedzieli się właściciele dysponujący udziałem 56,315%. Powód nie brał udziału w głosowaniu. W dniu 17.05.2013r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w T. wystąpiła z pozwem do Sądu Okręgowego w B. przeciwko (...) sp. jawna o zobowiązanie do solidarnego dokonania usunięcia wad garażu wielostanowiskowego przy ul (...). Jako wartość przedmiotu sporu wskazano kwotę 300.000 zł. Opłata sądowa w kwocie 15.000 zł została uiszczona przez Wspólnotę ze środków pochodzących z funduszu remontowego.

Sąd Okręgowy przytoczył treść art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali i stwierdził, że powód nie wykazał, aby zaskarżona uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną bądź też w inny sposób naruszała interes powoda.

Zważył Sąd Okręgowy, że weryfikując zasadność powództwa dokonał oceny celowości, gospodarności i rzetelność decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale, mając na względzie, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie.

Sąd Okręgowy wyjaśnił że, wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna posiadającą zdolność prawną, ograniczoną do praw i obowiązków związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Do tego majątku wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali) oraz pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej. Pozwala to przyjąć, że wspólnota jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.

W ocenie Sądu Okręgowego przeznaczenie środków z funduszu remontowego na opłatę sądową w sprawie o usunięcie wad budynku było w świetle powyższych rozważań dopuszczalne i celowe. Podkreślił Sąd Okręgowy, że całkowity koszt naprawy przekracza możliwości finansowe wspólnoty, a usunięcie tych wad jest konieczne, aby utrzymać nieruchomość wspólną w stanie niezagrażającym bezpieczeństwu mieszkańców.

Sąd Okręgowy stwierdził przy tym, że w niniejszej sprawie nie jest władny do badania zasadności wytoczonego przez wspólnotę powództwa przeciwko Przedsiębiorstwu (...) zakresem jego kognicji może być objęte ewentualnie badanie dopuszczalności takiego powództwa z punktu widzenia braku legitymacji procesowej czynnej. Biorąc pod uwagę pozostający poza sporem fakt dokonania cesji wierzytelności z tytułu roszczeń o usunięcie wad fizycznych budynku przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólnoty, podzielił Sąd Okręgowy stanowisko pozwanej odnośnie posiadania legitymacji do wytoczenia powództwa.

Na marginesie wskazał Sąd Okręgowy, że treść podjętej w dniu 14 lipca 2010r. uchwały (...)nie wskazuje na zrzeczenie się przez pozwaną roszczeń w stosunku do (...) objętych pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w B..

Reasumując Sąd Okręgowy stwierdził, że zaskarżona uchwała jest zgodna z prawem, umową właścicieli lokali i nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani interesu skarżącego, jako członka wspólnoty mieszkaniowej. Zdaniem Sądu Okręgowego skarżący winien partycypować w kosztach remontu nieruchomości wspólnej stosownie do wielkości swego udziału, co przy ich szacunkowej wycenie byłoby kosztem znacznie wyższym, niż wysokość opłaty sądowej. Ubocznie zauważył Sąd Okręgowy, że powództwo wytoczone w sprawie stało się bezprzedmiotowe z uwagi na fakt, że opłata sądowa została już uiszczona.

Okosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z §

10  ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

Apelację od wyroku wywiódł powód domagając się jego zmiany poprzez uchylenie zaskarżonej uchwały w całości oraz zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Skarżący podniósł zarzut naruszenia przepisu prawa materialnego, tj. art. 14 pkt 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali przez jego błędną wykładnię i uznanie przez Sąd pierwszej instancji, że przeznaczenie środków z funduszu remontowego na opłatę sądową w sprawie o usunięcie wad budynku było dopuszczalne i celowe, w wyniku czego skarżona uchwała jest zgodna z prawem, umową właścicieli i nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną w sytuacji, gdy poniesienie przedmiotowej opłaty nie jest wydatkiem mieszczącym się w kategorii wydatków na remonty i bieżącą konserwację, co skutkuje ostaniem się podjętej w dniu (...) uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w T. oznaczonej numerem (...), która w sposób oczywisty narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Uzasadniając swoje stanowisko podniósł skarżący, że środki zgromadzone na funduszu remontowym nie mogą służyć pokrywaniu wydatków na inne cele, niż zostały przeznaczone. Decyzja o sfinansowaniu opłaty sądowej z funduszu rentowego, jest zatem w ocenie skarżącego sprzeczna z prawem, ponieważ narusza zakres uprawnień Wspólnoty przysługujący jej wobec przekazanych środków pieniężnych przez poszczególnych właścicieli lokali, w tym skarżącego. Wydatek na koszty sądowe z pewnością nie należy do kategorii wydatków o charakterze remontowym określonych w przepisie art. 14 pkt 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali.

Poza tym zauważył skarżący, że brak jest podstaw do tego, aby Wspólnotę, a zatem wszystkich współwłaścicieli lokali, obciążać obowiązkiem pokrycia kosztów sądowych poszczególnych właścicieli, które to nie są związane z nieruchomością wspólną. Niezależenie od powyższego stwierdził skarżący, że wytoczenie powództwa nie musiało się wiązać z ponoszeniem kosztów sądowych, gdyż Wspólnota mogła domagać się zwolnienia z obowiązku ich ponoszenia.

Skarżący zarzucił nadto, że pozwana naraziła się na zarzut braku legitymacji czynnej w procesie przeciwko developerowi, a tym samym na niebezpieczeństwo przegrania sporu i bezpowrotną utratę środków wydatkowanych z funduszu remontowego. W takiej zaś sytuacji nie można traktować podjęcia skarżonej uchwały jako mieszczącego się w pojęciu prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jest częściowo zasadna.

Dokonując oceny argumentacji prezentowanej przez skarżącego Sąd Apelacyjny miał na względzie, że domagając się uchylenia zaskarżonej uchwały (...) z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, skarżący powołuje się na dwojakiego rodzaju przyczyny, a mianowicie brak legitymacji czynnej po stronie pozwanej Wspólnoty do wytoczenia powództwa przeciwko developerowi oraz brak możliwości sfinansowania kosztów sądowych powstałych w tym postępowaniu ze środków pochodzących z funduszu remontowego.

Odnośnie pierwszej kwestii, której dotyczy początkowa część wspomnianej uchwały, tj. „podjęcia decyzji o wystąpieniu na drogę sądową w sprawie dochodzenia roszczeń finansowych w wysokości 300.000 zł na prawidłowe wykonanie nawierzchni nad garażami wielostanowiskowymi” to, jak słusznie wskazał Sąd pierwszej instancji, pozwanej Wspólnocie co do zasady przysługuje tego rodzaju uprawnienie, które nabyła na skutek umowy cesji zawartej w dniu 10 października 2012r. ze współwłaścicielem jednego z lokali T. O.. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w uchwale składu siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014r, sygn. akt III CZP 84/13, podjętej na kanwie zbliżonego do występującego w sprawie niniejszej stanu faktycznego, w której wyrażony został pogląd, że właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. W ten sposób przesądzono również o tym, że wspólnota posiada legitymację czynną do dochodzenia na drodze sądowej realizacji przelanych roszczeń.

W świetle przywołanego judykatu nie może więc budzić wątpliwości sama zasada, że pozwana wspólnota była uprawniona do wystąpienia z powództwem przeciwko Przedsiębiorstwu (...)spółce jawnej w B.. Wtórną z punktu widzenia rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, a jednocześnie pozostającą poza kognicją Sądu orzekającego, jest zaś ocena zasadności sformułowanego przez pozwaną żądania, a w konsekwencji, w kontekście uchwały (...)podjętej w przedmiocie odstąpienia przez Wspólnotę od roszczeń finansowych w stosunku do tego podmiotu, także i zakresu tej legitymacji.

Z przedstawionych względów brak było zatem podstaw do uchylenia uchwały (...) w omówionym powyżej zakresie, stąd apelacja skierowana przeciwko tej części zaskarżonego wyroku, na mocy art. 385 k.p.c., podlegała oddaleniu.

Do odmiennych, od prezentowanych przez Sąd pierwszej instancji wniosków, Sąd Apelacyjny doszedł natomiast po analizie końcowego postanowienia kwestionowanej przez skarżącego uchwały, dotyczącego poniesienia z funduszu remontowego opłaty sądowej w wysokości 5% wartości roszczenia, podzielając stanowisko wyrażone w apelacji, że przyjęcie takiego rozwiązania niewątpliwie doprowadziło do naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zważyć trzeba, że ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (j.t. Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie wskazuje, jakie fundusze mogą być tworzone we wspólnocie. Nie ma zatem przeszkód by - poza najczęściej występującymi - funduszem remontowym i eksploatacyjnym, były to również innego rodzaju fundusze celowe, na które właściciele wpłacają określone środki przeznaczane m.in. na pokrycie kosztów powstałych w związku z użytkowaniem części wspólnych czy też innych części związanych z użytkowaniem lokali przez samych współwłaścicieli. W sprawie rozpoznawanej bezspornym jest, że w pozwanej Wspólnocie wyodrębniono fundusz remontowy, nie sprecyzowano jednak, na jaki konkretnie cel mają być przeznaczane gromadzone na nim środki.

Posiłkując się w tej kwestii definicją stworzoną na potrzeby ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (art. 3 pkt 8 - j.t. Dz.U. z 2013r. poz. 1409 ze zm.) przyjąć należy, że remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Konsekwentnie zatem fundusz remontowy winien służyć gromadzeniu w dłuższej perspektywie czasowej środków na pokrycie wydatków związanych wyłącznie z wykonaniem tego rodzaju prac. Z założenia bowiem poniesienie tych kosztów przez właścicieli lokali w wysokościach przypadających na ich udziały w nieruchomości wspólnej, mogłoby - w przypadku wyłożenia ich w sposób jednorazowy - łączyć się z dużym obciążeniem, a w skrajnych sytuacjach doprowadzić do niezebrania przez wspólnotę kwoty wystarczającej na pokrycie kosztów zaplanowanego remontu. Dlatego też właściciele lokali z reguły decydują się na systematyczne odkładanie pewnej części uiszczanych zaliczek na fundusz remontowy.

Niewątpliwie wydatki związane z dochodzeniem roszczeń przeciwko developerowi o usunięcie wad fizycznych budynku, celowi powyższemu nie służą, a zatem nie mogą być traktowane jako koszty remontu bądź konserwacji budynku (analogicznie Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 26 września 2012r. I ACa 410/12, LEX nr 1220412). Z tej przyczyny brak było podstaw do finansowania opłaty od pozwu, której dotyczy zaskarżona uchwała, ze środków wydzielonych na funduszu remontowym, nawet jeśli ich wyłożenie spowodowałoby w konsekwencji ograniczenie wydatków na remont budynku w przyszłości, wobec doprowadzenia do usunięcia przez wykonawcę wszystkich stwierdzonych wad fizycznych budynku.

Jak zostało wspomniane wspólnocie przysługuje uprawnienie do tworzenia różnego rodzaju funduszy, również na wypadek konieczności poniesienia wydatków związanych z toczeniem sporów sądowych. Brak takiego funduszu w pozwanej Wspólnocie nie może automatycznie wiązać się z przyzwoleniem na rozdysponowanie na ten cel środków wpłacanych przez właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę na fundusz remontowy. Mogłoby to bowiem w ostateczności doprowadzić do wydatkowania całej kwoty gromadzonej na przyszłe prace remontowe, niezgodnie z jej pierwotnym przeznaczeniem, tj. m.in. na dalsze koszty postępowania sądowego, które w przypadku procesu toczonego przez pozwaną Wspólnotę, chociażby z racji wnioskowanego przez nią dowodu z opinii biegłego, z pewnością w przyszłości powstaną.

Mając powyższe na względzie Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., dokonał zmiany zaskarżonego wyroku, polegającej na uchyleniu uchwały (...) w wyżej omówionym zakresie.

Na marginesie zauważyć należy, że przeszkody dla częściowego wyeliminowania uchwały z obrotu nie mogło stanowić jej wykonanie, skoro przywrócenie stanu sprzed podjęcia uchwały, a zatem przesunięcie środków na rachunek prowadzony w ramach funduszu remontowego, nie stanowi świadczenia niemożliwego.

Z uwagi na ostateczne uwzględnienie żądania powoda w połowie, zmianie podlegały również rozstrzygnięcia o kosztach postępowania pierwszoinstancyjnego, zawarte w punktach II i III zaskarżonego wyroku. Zważywszy na to, że strony poniosły koszty w zbliżonej wysokości, stosownie do art. 100 k.p.c., podlegały one wzajemnemu zniesieniu.

Z analogicznych przyczyn orzeczono o kosztach postępowania apelacyjnego - art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 100 k.p.c.