Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 marca 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Małgorzata Zwierzyńska
Protokolant:	sekretarz sądowy Magdalena Jurkiewicz

po rozpoznaniu w dniu 20 marca 2024 r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa O. W.

przeciwko J. B.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku

z dnia 23 listopada 2022 r. sygn. akt IX GC 625/21

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 8.100 zł (osiem tysięcy sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

SSA Małgorzata Zwierzyńska

Sygn. akt I AGa 30/23

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w Gdańsku wyrokiem z dnia 23 listopada 2022 r. w sprawie z powództwa O. W. przeciwko J. B. orzekł następująco:

1.  uchylił nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 21 kwietnia 2021 r., wydany w sprawie o sygnaturze akt IX GNc 84/21 w części zasądzającej ustawowe odsetki za opóźnienie za okres od dnia 10 sierpnia 2020 r. do dnia 11 sierpnia 2020 r. i oddalił powództwo w tej części;

2.  utrzymał nakaz zapłaty w mocy w pozostałej części;

3.  zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 6.330 zł tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 6.300 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

4.  obciążył Skarb Państwa kosztami sądowymi w kwocie 9.225 zł, od których pozwany był zwolniony.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

W dniu 12 czerwca 2019 r. strony zawarły umowę najmu, której przedmiotem był budynek restauracji położonej w S. przy ul. (...) wraz z zapleczem kuchennym położonym na parterze budynku, zapleczem socjalno-magazynowym zlokalizowanym w części dolnego parteru. Nieruchomość wyposażona była w instalacje: wodno-kanalizacyjną, elektryczną, centralnego ogrzewania – kocioł olejowy (...) nr fabryczny (...) ze sterownikiem (...) M. oraz instalację solarną do podgrzewania wody. Nieruchomość budynkowa przeznaczona była do prowadzenia całorocznej działalności noclegowo-gastronomicznej. Stan techniczny budynku i jego wyposażenie określał protokół zdawczo-odbiorczy podpisany przez strony, stanowiący załącznik nr 1 do umowy (§ 1). Strony nie przewidziały kaucji i zabezpieczenia gwarancyjnego w postaci aktu notarialnego, mimo zawarcia takich postanowień w umowie (§ 2 i 3). Zgodnie z § 4 umowy pozwany (najemca) zobowiązał się do zapłaty na rzecz powoda (wynajmującego) czynszu najmu za 2019 r. w wysokości 20.000,00 zł netto przelewem do dnia 19 czerwca 2019 r. na rachunek wskazany na fakturze VAT, który miał zostać powiększony o podatek od towarów i usług wg. obowiązującej stawki. Kolejny czynsz najmu w uzgodnionej wysokości, powiększony o podatek od towarów i usług wg obowiązującej stawki, miał być płatny z góry do 15 stycznia każdego roku kalendarzowego, tj. do 15 stycznia 2020 r. za rok 2020 i w podobny sposób za kolejne lata w czasie obowiązywania umowy. Zastrzeżono, że czynsz najmu płatny jest za rok z góry bez prawa do potrąceń przez najemcę jego części w przypadku obowiązywania umowy najmu przez okres krótszy niż rok kalendarzowy. Strony ustaliły, że opłaty czynszowe, regulowane będą gotówką bądź przelewem na rachunek bankowy wskazany na fakturze. W razie zwłoki w uiszczeniu należności powód został uprawniony do naliczenia odsetek ustawowych (§ 6 ust. 1 i 2). Zgodnie z warunkami umowy pozwany zobowiązany został do: 1) wykonania prac remontowych w przedmiocie najmu i przed zakończeniem umowy najmu w celu przywrócenia jego stanu z dnia wydania na koszt własny, bez prawa ubiegania się o zwrot poniesionych nakładów finansowych; 2) dostosowania przedmiotu najmu do prowadzenia działalności gospodarczej oraz uzyskania stosownych zgód i pozwoleń (§ 10). W oparciu o § 11 ust. 1 umowy pozwany mógł rozwiązać umowę za uprzednim 30-dniowym terminem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca. Na mocy ust. 2 powód uzyskał prawo do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym, bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku jeżeli najemca:

1) używa przedmiotu najmu w sposób niezgodny z umową lub jego przeznaczeniem, dokonuje zmian naruszających substancję przedmiotu najmu lub infrastruktury, bądź też używa przedmiotu najmu w sposób skutkujący jego uszkodzeniem lub niszczeniem wyposażenia i urządzeń technicznych w budynku,

2) oddaje do bezpłatnego używania lub w podnajem część albo cały przedmiotu najmu osobom trzecim bez pisemnej zgody wynajmującego,

3) zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat powyżej 30 dni.

W przypadku określonym w ww. pkt. 1 wynajmujący miał uprzedzić najemcę na piśmie – w tym za pomocą poczty elektronicznej o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, udzielając mu dodatkowego terminu tygodniowego do zapłaty zaległego czynszu i opłat eksploatacyjnych (§ 11 ust. 3). Najemca zobowiązany został do zwrotu przedmiotu najmu wynajmującemu w stanie niepogorszonym, zdatnym do natychmiastowego używania po zakończeniu stosunku najmu. Podstawą do ustalenia wyposażenia i stanu, w jakim budynek został wydany najemcy stanowić miał protokół zdawczo-odbiorczy, załączony do umowy, który stanowił załącznik nr 3 (§ 12). Umowa została zawarta na czas oznaczony od dnia 12 czerwca 2019 r. do dnia 10 grudnia 2021 r. (§ 14). Zastrzeżono, iż wszelkie zmiany warunków umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 16).

Umowa została zawarta w lokalu powoda na ul. (...) w G.. Powód oprowadził pozwanego i jego rodziców po swoim lokalu. Podczas podpisywania umowy nie doszło do przekazania powodowi przez pozwanego kwoty kaucji w wysokości 100.000 zł. Po zawarciu umowy najmu rodzice pozwanego pojechali do przedmiotu najmu z powodem, a pozwany wrócił do swojego miejsca zamieszkania. Faktyczną działalność w przedmiocie najmu prowadzili rodzice pozwanego.

Dalej Sąd I instancji ustalił, że w dniu 27 sierpnia 2019 r. pozwany w akcie notarialnym rep. A nr (...) złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do każdorazowego obowiązku zapłaty wynajmującemu jakiejkolwiek należności pieniężnej wynikającej z umowy najmu z dnia 12 czerwca 2019 r. lub działalnością najemcy (pozwanego) na terenie wynajmowanych pomieszczeń. W dniu 30 sierpnia 2019 r. strony podpisały aneks nr (...) zwiększający zakres najmu o obiekt noclegowy składający się z 5 pokoi gościnnych. Czynsz najmu został powiększony do wysokości 35.000,00 zł netto, płatny za cały rok z góry gotówką lub przelewem na rachunek wskazany na fakturze VAT, podwyższony o podatek od towarów i usług. Ponadto najemca zobowiązał się do zapłaty na rzecz wynajmującego czynszu najmu za część noclegową w wysokości 5.000,00 zł netto. Ponadto wskazano w tym aneksie, iż pozwany złożył zabezpieczenie gwarancyjne w formie aktu notarialnego z dnia 27 sierpnia 2019 r.

Do dnia 20 grudnia 2019 r. współpraca stron przebiegała bezkonfliktowo. W tym dniu doszło do rozwiązania umowy najmu z dnia 12 czerwca 2019 r. za porozumieniem stron. Za pozwanego działała jego matka E. B., której umocowanie nie było przez powoda kwestionowane, a zarazem zostało ono potwierdzone przez pozwanego na rozprawie w dniu 26 października 2022 r. Jednocześnie E. B. działała jako pełnomocnik pozwanego wpisany w (...) od dnia 30 maja 2019 r.

Porozumienie stron polegało na tym, że pozwany wypowiedział umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia, a powód wyraził wprost na to zgodę, pod którą to zgodą umieścił swój własnoręczny podpis. Strony uzgodniły, że pozwany opuści nieruchomość do dnia 3 stycznia 2020 r. W wykonaniu powyższego porozumienia w dniu 3 stycznia 2020 r. (w imieniu pozwanego działała jego matka E. B.) doszło do zdania powodowi przedmiotu najmu, które zostało potwierdzone przez powoda jego własnoręcznym podpisem. Po zdaniu przedmiotu najmu w dniu 3 stycznia 2020 r., strony ponownie spotkały się w nim w dniu 8 maja 2020 r. Zawarły w formie ustnej nową umowę najmu obiektu na czas nieokreślony. Strony podpisały na spotkaniu porozumienie z datą 3 stycznia 2020 r. o zawieszeniu współpracy co najmniej do 30 kwietnia 2020 r. oraz o zawieszeniu obowiązku zapłaty czynszu za cały rok 2020 r. najpóźniej do 30 sierpnia 2020 r.

W związku z porozumieni3m z datą 3 stycznia 2020 r. strony potwierdziły zawartą w formie ustnej umowę najmu dokumentem z dnia 27 czerwca 2020 r., któremu nadały nazwę „aneks nr (...) do umowy najmu z dnia 12 czerwca 2019 r.”, w którym to dokumencie został określony istotny element umowy najmu, tj. wysokość czynszu – w kwocie 200.000 zł netto liczony za cały rok bez prawa do potrąceń, powiększony o podatek VAT wg. obowiązującej stawki (246.000 zł brutto). Czynsz za 2020 r. miał być płatny w odstępach tygodniowych, w całości zapłacony do dnia 10 sierpnia 2020 r. Czynsz za każdy następny rok miał być płatny do 15 stycznia każdego roku kalendarzowego za rok bieżący z góry. Dokument aneksu nr (...) został po przeprowadzonych przez strony negocjacjach w pustych polach wypełniony przez powoda, a następnie został przez obie strony podpisany.

Pozwany nie zapłacił ustalonego z powodem czynszu za 2020 r. w kwocie 246.000,00 zł brutto w żadnej części. W dniu 8 sierpnia 2020 r. powód wystawił pozwanemu fakturę proforma nr (...) (...) na kwotę 246.000,00 zł brutto tytułem czynszu najmu za 2020 r. z terminem płatności do dnia 10 sierpnia 2020 r.

Pismem z dnia 8 sierpnia 2020 r. powód złożył pozwanemu za pośrednictwem poczty elektronicznej oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 12 czerwca 2019 r. ze skutkiem natychmiastowym od 10 sierpnia 2020 r. W treści powód wskazał, że przyczyną wypowiedzenia było naruszenie przez pozwanego w sposób rażący zapisów umowy najmu nieruchomości, a w szczególności:

- § 7 pkt 4 w zakresie nieprzestrzegania przepisów przeciwpożarowych,

- § 7 pkt 6 w zakresie poniszczenia ściany frontowej przed wejściem poprzez montaż tablicy reklamowej bez pisemnej zgody, w wyniku czego zdewastowana została elewacja frontowa poprzez zrobienie w niej dziur,

- § 7 pkt 8 w zakresie braku ubezpieczenia i nieprzedstawienia go wynajmującemu,

- § 8 ust. 1 w zakresie likwidacji bramy wejściowej do obiektu,

- § 8 ust. 4 w zakresie zniszczenia substancji lokalu i nieprzeprowadzenia bieżących napraw – zdewastowane/popękane muszle i deski (produkty do użytku komercyjnego) w pokojach, połamane i powyrywane gniazdka, połamane i oderwane kafelki na elewacji, zniszczona roleta okienna i dosztukowana z innego materiału w wadliwy sposób,

- § 9 ust. 2 w zakresie braku udostępnienia lokalu w dniu 7 sierpnia 2020 r. celem pełnej weryfikacji zniszczeń dokonanych przez najemcę, w końcu unikania zapłaty i permanentnego przeciągania rozliczenia.

Oświadczenie to zostało doręczone pozwanemu w dniu 8 sierpnia 2020 r. na jego adres e-mail, co pozwany potwierdził w piśmie z dnia 10 sierpnia 2020 r. Pozwany wskazał w nim, że wypowiedzenie jest bezskuteczne, bo nie wystąpiły przyczyny określone w tym wypowiedzeniu i wskazał, że umowa najmu nieruchomości z dnia 12 czerwca 2019 r. w dalszym ciągu obowiązuje.

Pomimo złożonego pozwanemu przez powoda oświadczenia z dnia 8 sierpnia 2020 r., umowa najmu była dalej przez strony wykonywana. Pozwany zajmował przedmiot najmu i osiągał z tego tytułu przychody za 2020 r. aż do końca sezonu. Po zakończonym sezonie pozwany na przełomie listopada i grudnia 2020 r. dobrowolnie wydał nieruchomość powodowi. W tym czasie powód, oprócz wezwania pozwanego w piśmie z dnia 11 sierpnia 2020 r. do wydania nieruchomości, nie podjął żadnych innych działań mających na celu doprowadzenie pozwanego do opróżnienia i wydania nieruchomości będącej przedmiotem najmu. W tym okresie powód bywał w przedmiocie najmu (m.in. w sierpniu 2020 r.) i nie domagał się wydania nieruchomości, a wyłącznie zapłaty zaległego czynszu

Pismem z dnia 11 sierpnia 2020 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 246.000 zł w terminie 7 dni od otrzymania wezwania oraz wezwał do opuszczenia i przekazania obiektu do dnia 15 sierpnia 2020 r. Wezwanie to powód przesłał matce pozwanego na adres email w dniu 13 sierpnia 2020 r. Pismem z dnia 14 sierpnia 2020 r. pozwany wskazał, że wezwanie to jest bezskuteczne i zakwestionował zasadność dochodzenia kwoty 246.000 zł. W piśmie z dnia 20 sierpnia 2020 r. pozwany oświadczył, że nie uznaje kwoty 246.000 zł i dołączył pismo z dnia 19 sierpnia 2020 r., w którym zawarte było uchylenie się pozwanego od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli w zakresie podwyższenia kwoty czynszu do kwoty 246.000 zł.

Powód swoje roszczenie co do zapłaty przez pozwanego kwoty 246.000 zł skierował do egzekwowania przez firmę windykacyjną, która podejmowała szereg czynności w uzyskaniu dla powoda należności, w tym poinformowała, że w stosunku do pozwanego zachodzą przesłanki do złożenia zawiadomienia o możliwości popełnienia przez niego przestępstwa. W piśmie z dnia 31 sierpnia 2020 r. pozwany wskazał jedynie na brak umocowania firmy windykacyjnej do działania w sprawie przeciwko pozwanemu i fakt bezzasadności złożonego przez powoda zawiadomienia o popełnieniu przestępstwa.

Pismem z dnia 2 października 2020 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 246.000,00 zł tytułem czynszu za 2020 r. W odpowiedzi pozwany pismem z dnia 23 października 2020 r. wskazał, że uchylił się od skutków złożonego oświadczenia woli i tym samym żądanie zapłaty tej kwoty jest bezpodstawne, a nadto nie uwzględnia kwot zapłaconych dotychczas przez powoda gotówką na poczet czynszu. Pismem z dnia 6 listopada 2020 r. pozwany wezwał powoda do zwrotu kaucji w kwocie 100.000 zł.

Z kolei pismem z dnia 19 marca 2021 r. pozwany złożył powodowi kolejne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli dotyczącego podpisania aneksu nr (...) z dnia 27 czerwca 2020 r. do umowy najmu z 12 czerwca 2019 r., które pozwany miał złożyć pod wpływem gróźb bezprawnych kierowanych przez powoda, spełnienia których pozwany miał się obawiać z uwagi na grożące mu i jego rodzicom poważne niebezpieczeństwo osobiste i majątkowe.

W żadnym z pism pozwanego w toku wymienianej pomiędzy stronami korespondencji (przed wszczęciem niniejszego postępowania), a w szczególności w pismach o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli, pozwany nie podniósł, aby dokument
o nazwie aneks nr (...), w którym doszło do podwyższenia czynszu najmu za 2020 r. do kwoty 246.000,00 zł brutto został przez niego podpisany bez wypełnienia pustych pól, które miały zostać później uzupełnione przez powoda wbrew woli pozwanego i bez jego wiedzy.

Sąd I instancji ustalił, że pismami z dnia 7 lipca 2022 r. i z dnia 2 listopada 2022 r. Komenda Miejska Policji w N. i Prokuratura Rejonowa w Malborku poinformowały Sąd, że postępowanie PR Ds. 66.21 w sprawie zaistniałego w okresie od 12 czerwca 2019 r. do 11 sierpnia 2020 r. w S. doprowadzenia pozwanego do niekorzystnego rozporządzenia mieniem przez powoda poprzez wprowadzenie w błąd co do konieczności uiszczenia należności w kwocie 100.000 zł zostało umorzone w dniu 29 czerwca 2021 r. wobec braku znamion czynu zabronionego (art. 17 § 1 pkt 2 k.p.k.). Komenda Miejska Policji w N. poinformowała dodatkowo, że postępowanie PR Ds. 167.21 w sprawie zawarcia w dniu 27 czerwca 2020 r. w S. aneksu nr (...) zmieniającego warunki najmu nieruchomości z dnia 12 czerwca 2019 r. ustalającego wynagrodzenie pokrzywdzonego powoda na kwotę 246.000,00 zł brutto z tytułu najmu nieruchomości bez zamiaru uiszczenia należnego powodowi świadczenia pieniężnego, czym pozwany działał na szkodę powoda zostało w dniu 29 czerwca 2021 r. umorzone wobec braku znamion czynu zabronionego (art. 17 § 1 pkt 2 k.p.k.).

Sąd a quo na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 3 k.p.c. pominął wniosek pozwanego o zwrócenie się do Komendy Powiatowej Policji w N. o nadesłanie akt postępowania KR (...), uznając że wniosek ten będzie nieprzydatny do wykazania faktu, z którego tego wniosku miał wynikać – wobec umorzenia tego postępowania. Ponadto Sąd I instancji na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 3 k.p.c. pominął także wnioskowany przez pozwanego dowód z opinii biegłego z zakresu badania ręcznego na okoliczność tego, czy uzupełniona treść aneksu nr (...) została nakreślona ręką powoda, albowiem okoliczność ta ostatecznie miała wykazać fakt bezsporny (wypełnienia treści aneksu przez powoda), a jedynie sporna pozostała kwestia daty wypełnienia przez powoda pustych pól w treści dokumentu nazwanego aneksem nr (...) (przed, czy po złożeniu przez pozwanego podpisu na tym dokumencie).

Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie niemalże w całości.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu wygaśnięcia z dniem 20 grudnia 2019 r. umowy najmu z dnia 12 czerwca 2019 r. na skutek porozumienia stron i uregulowania przez pozwanego całości czynszu za 2020 r w kwocie 35.000 zł na mocy ustnej umowy
z dnia 8 maja 2020 r. Sąd a quo wskazał, że fakt rozwiązania pisemnej umowy najmu z dnia 12 czerwca 2019 r. został potwierdzony porozumieniem stron z dnia 20 grudnia 2019 r.
i w konsekwencji wydaniem powodowi przez pozwanego przedmiotu najmu z dniem 3 stycznia 2020 r. Na obu dokumentach swój podpis złożył powód oraz działająca w imieniu pozwanego jego matka E. B., której umocowanie nie zostało zanegowane, zostało zarazem przez pozwanego potwierdzone w złożonych wyjaśnieniach a jednocześnie informacja o udzielonym E. B. pełnomocnictwie wynika z (...) pozwanego. Powód prawdziwości tych dokumentów nie zaprzeczył. W ocenie Sądu a quo porozumienie z datą 3 stycznia 2020 r. nie mogło już przywrócić postanowień pisemnej umowy najmu z dnia 12 czerwca 2019 r., skoro ta została rozwiązana z dniem 20 grudnia 2019 r. Poza tym data jego sporządzenia (3 stycznia 2020 r.) nie było zdaniem Sądu prawdziwa, bo o ile w tym dniu na świecie znana była już choroba C.-19, to do połowy stycznia 2020 r. zachorowania miały miejsce jedynie w jednym miejscu w C. i dopiero od połowy stycznia 2020 r. wirus zaczął się rozprzestrzeniać się na większe obszary, pojawiając się w Polsce dopiero 4 marca 2020 r. Sąd Okręgowy na tę okoliczność zwracał z urzędu uwagę stronom na rozprawie w dniu 26 października 2022 r., jednakże powód w odpowiedzi na to podniósł, że w dniu 3 stycznia 2020 r. strony już przewidywały, że C.-19 może być problemem i media zaczęły mówić o zagrożeniu i przez to strony miały przekonanie, że odbije się to na branży gastronomicznej. Sąd nie dał jednak wiary temu twierdzeniu powoda. Na dzień 3 stycznia 2020 r. konsekwencje C.-19 nie były znane, a już w szczególności, że odbije się to na branży gastronomicznej. W kontekście tego, w ocenie Sądu I instancji to porozumienie zostało przez strony podpisane, ale nie dnia 3 stycznia 2020 r., tylko później, podczas spotkania stron w dniu 8 maja 2020 r., kiedy strony czyniły ustalenia w zakresie warunków najmu na rok 2020 i lata kolejne.

Według Sądu Okręgowego nie znajdowało potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym to, że pozwany za 2020 r. zapłacił powodowi czynsz w wysokości 35.000 zł netto ani w jakiejkolwiek innej wysokości, w szczególności, aby uczynił to w formie gotówkowej. Zgodnie z art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. to pozwany winien tę okoliczność wykazać, skoro powód zaprzeczył, aby czynsz za 2020 r. został mu zapłacony w jakiejkolwiek wysokości.

Na okoliczność wpłaty czynszu za 2020 r. pozwany nie przedstawił żadnego dokumentu ani świadków, przy czym zeznania świadków E. i R. B. Sąd Okręgowy uznał w tym zakresie za całkowicie niewiarygodne. Twierdzenie świadków, że pozwany płacił powodowi należności gotówką i nie żądał żadnego potwierdzenia przeczy zasadom logiki i doświadczenia życiowego. Poza tym jak wynika z zeznań tych świadków pozwany środki na te płatności miał z rachunku bankowego, jednak tej okoliczności nie potwierdził. W tym też kontekście za całkowicie niewiarygodne Sąd a quo uznał wyjaśnienia pozwanego, że miał środki na zapłatę czynszu powodowi na swoim rachunku bankowym, które to środki otrzymał w ramach pożyczki od wujka, który zmarł. Na tę okoliczność nie został przedstawiony jakikolwiek dowód.

Przechodząc do rozważań w kwestii zarzucanej przez pozwanego nieważności zawartej umowy z dnia 12 czerwca 2019 r. z uwagi na brak tytułu prawnego powoda do nieruchomości Sąd Okręgowy uznał, że okoliczność ta nie ma żadnego znaczenia w sprawie. Pozwany nie wykazał, aby z powodu istnienia po stronie powoda ewentualnego braku tytułu prawnego do przedmiotu najmu poniósł jakąkolwiek szkodę. Pozwany mógł bez żadnych przeszkód korzystać z przedmiotu najmu w spornym okresie czasu. Powód nie musiał być przy tym właścicielem przedmiotu najmu, nie rozporządzał bowiem prawem własności i dla spełnienia przez niego świadczenia w wykonaniu umowy najmu istotna była faktyczna możliwość zapewnienia pozwanemu używania rzeczy. Jeżeli wynajmujący niebędący właścicielem przedmiotu najmu spełnia swoje świadczenie, najemca nie może uchylić się od wzajemnego świadczenia na tej podstawie, że wynajmujący nie był uprawniony do dysponowania tym przedmiotem. Brak po stronie wynajmującego tytułu prawnego do wynajmowanej rzeczy nie powoduje nieważności umowy najmu.

Sąd I instancji ocenił również zarzut pozwanego dotyczący braku zasadności roszczenia powoda z uwagi na uchylenie się przez pozwanego od oświadczenia woli złożonego pod wpływem groźby bezprawnej. Analiza zgromadzonego materiału dowodowego nie wykazała, aby pozwany w relacjach umownych z powodem złożył kiedykolwiek oświadczenie woli pod wpływem groźby bezprawnej. Pozwany poprzestał na złożeniu do akt sprawy dwóch swoich oświadczeń o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli dotyczącego podwyższenia kwoty czynszu do 200.000 zł netto - z dnia 19 sierpnia 2020 r. i z dnia 19 marca 2020 r. skierowanych do powoda. Jako przyczynę pozwany wskazał „groźby bezprawne kierowane przez powoda, spełnienia których pozwany się obawiał z uwagi na grożące powodowi i jego rodzicom poważne niebezpieczeństwo osobiste i majątkowe”. Pozwany nie określił jednak jakiego rodzaju są to groźby bezprawne, podnosząc jedynie, że rodzą dla niego i jego rodziców niebezpieczeństwo osobiste i majątkowe. Wobec czego utrudnia to ocenę jakiego rodzaju miały to być groźby bezprawne.

Sąd a quo zważył, że pozwany tymczasem nie wykazał, aby powód kierował w stosunku do niego jakąkolwiek groźbę bezprawną. Pozwany w sposób ogólny podniósł, że już w grudniu 2019 r. powód zaczął grozić jego matce, że użyje siły i wszelkich środków by pozwanego i jego rodzinę usunąć z przedmiotu najmu, jednak nie znalazło to potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Same twierdzenia pozwanego i jego rodziców jako świadków Sąd Okręgowy nie uznał za wystarczające do uznania, że takie groźby w istocie miały miejsce, mając na uwadze, iż są oni zainteresowani pozytywnym dla siebie rozstrzygnięciem w sprawie. Na tę okoliczność nie został przedstawiony żaden materiał dokumentowy, który nie byłby bezpośrednio związany z pozwanym, jak np. dokumenty z pisemnego przyjęcia zawiadomienia o podejrzeniu przestępstwa. Przy czym sprawa PR Ds. 66.2021 dot. doprowadzenia do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w kwocie 100.000 zł na szkodę pozwanego, tj. o czyn z art. 286 § 1 k.k. została zakończona w dniu 30 czerwca 2021 r. postanowieniem o umorzeniu dochodzenia wobec braku znamion czynu zabronionego.

Uwadze Sądu I instancji nie umknęło również to, że pozwany pomimo ewentualnych obaw rzekomego spełnienia przez powoda pod koniec 2019 r. groźby bezprawnej, ponownie w pierwszej połowie 2020 r. nawiązał z powodem współpracę w zakresie najmu. Oznacza to, że pozwany nie obawiał się powoda, a tym samym albo powód nie kierował do pozwanego gróźb bezprawnych albo pozwany nie obawiał się ich spełnienia. Nie znalazło uzasadnienia twierdzenie pozwanego, że sezonie letnim 2020 r. nastąpiła eskalacja żądań powoda, który miał utrudniać pozwanemu prowadzenie działalności, a także grozić jemu i jego rodzinie. Kolejny raz przy tym pozwany nie wskazał, jakiego konkretnego rodzaju miałyby to być groźby. Pozwany wskazał co prawda, że powód w sierpniu 2020 r. wtargnął do części restauracyjnej w najmowanym budynku, był agresywny, krzycząc i strasząc gości pozwanego, że wyrzuci ich siłą z lokalu, że pozwany i jego rodzice pożałują jak nie zapłacą pieniędzy i na tę okoliczność pozwany podniósł, że zawiadomił Policję. Na udokumentowanie tego faktu nie przedłożył jednak żadnego dowodu, w szczególności że w istocie w związku z tym interwencja Policji miała miejsce dwukrotnie. Na tę okoliczność pozwany mógł też powołać świadków, którzy nie byliby bezpośrednio związani z pozwanym, pracowników restauracji, gości, jednak tego zaniechał. Z kolei sam fakt skorzystania przez powoda z usług firmy windykacyjnej, czy grożenie pozwanemu wszczęciem postępowania egzekucyjnego należności wynikającej z dokumentu aneksu nr (...) nie można zdaniem Sądu I instancji uznać za wyczerpujący znamiona groźby bezprawnej. Niewątpliwie powzięcie takich czynności stanowiło wyraz powszechnej praktyki jaką stosuje się w celu nakłonienia dłużnika do spłacenia swego zadłużenia. W kontekście tego uchylenie się pozwanego od skutków złożonego oświadczenia woli w zakresie zaciągnięcia zobowiązania na kwotę 246.000 zł zawartego w dokumencie aneksu nr (...) Sąd Okręgowy uznał za bezskuteczne.

Pozwany podniósł również zarzut nieważności dokumentu aneksu nr (...), z uwagi na jego wypełnienie bez wiedzy i zgody pozwanego, w sposób odbiegający od ustaleń stron. Pozwany w ocenie Sądu I instancji nie zdołał jednak tej okoliczności wykazać. Sam fakt złożenia podpisu nie był przy tym przez pozwanego negowany. Sąd a quo nie uznał, aby uzupełnienie aneksu nr (...) w pustych polach przez powoda miało miejsce po jego podpisaniu przez pozwanego – bez jego wiedzy i woli. Przede wszystkim dlatego, że tej ważnej okoliczności pozwany nie podniósł w żadnej wymienianej między stronami korespondencji na etapie przedprocesowym, a zarzut ten wyartykułował dopiero na potrzeby niniejszego postępowania. Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że w piśmie z dnia 20 sierpnia 2020 r. pozwany wskazał jedynie, że nie uznaje kwoty z tego aneksu wynikającej (246.000 zł) – tak co do zasady jak i wysokości oraz podniósł, że kwota ta nie uwzględnia dotychczas wpłaconych gotówką kwot. Również w oświadczeniu o uchyleniu się od skutków prawnych z dnia 19 sierpnia 2020 r., a później w oświadczeniu z dnia 19 marca 2021 r. pozwany nie odniósł się do kwestii wypełnienia aneksu nr (...) tylko do tego, że składa oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych podwyższenia kwoty czynszu do 200.000 zł netto, które to oświadczenie miał złożyć pod wpływem gróźb bezprawnych kierowanych przez powoda. Kolejno w pismach z dnia: 10 sierpnia 2020 r., 14 sierpnia 2020 r., 31 sierpnia 2020 r. pozwany nie wskazał dlaczego nie uznaje podstawy domagania się przez powoda od pozwanego kwoty 246.000 zł.

Także w piśmie z dnia 23 października 2020 r. pozwany podniósł jedynie brak podstaw żądania przez powoda kwoty 246.000 zł z powodu uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli pod wpływem gróźb bezprawnych. W każdym z tych pism pozwany potwierdził posiadanie wiedzy o tym, że podwyższenie kwoty czynszu do wysokości 246.000 zł brutto miało miejsce, a mimo to nie odwołał się do argumentu wypełnienia aneksu nr (...) bez jego woli i wiedzy. W ocenie Sądu I instancji w sytuacji, gdyby pozwany rzeczywiście uznawał, że doszło do wypełnienia treści aneksu nr (...) bez jego wiedzy i woli, to podniósłby ten argument w wymienianej pomiędzy stronami korespondencji. Nie bez znaczenia w okolicznościach niniejszej sprawy pozostaje to, że pozwany w korelacji z datą zaciągnięcia zobowiązania objętego roszczeniem zbył nieruchomość stanowiącą jego istotny składnik majątku. Sąd a quo nie oparł swojej oceny na podstawie zeznań świadków, którzy wskazywali, że pozwany podpisał niewypełniony w całości aneks nr (...), bowiem był to warunek wpuszczenia na obiekt, a także że sporządzono tylko jeden egzemplarz aneksu. Z treści samego dokumentu wynika, że przewidziano 2 egzemplarze aneksu i jeżeli był tylko 1 egzemplarz aneksu (w związku z czym pozwany nie mógł przedłożyć swojej wersji dokumentu aneksu nr (...)), to pozwany powinien wcześniej zadbać o swój interes i albo poprosić o kolejny egzemplarz aneksu dla siebie albo dążyć do wykreślenia tego zapisu. Pozwany mógł też tego aneksu nie podpisywać, ale podpisał go dobrowolnie. Sąd Okręgowy wobec powyższego nie dał wiary, że uzupełnienie aneksu nr (...) miało miejsce po jego podpisaniu przez pozwanego.

W konsekwencji Sąd I instancji uznał, że pozwany podpisał w dniu 27 czerwca 2020 r. uzupełniony w całości aneks nr (...), w którym wskazana była kwota 200.000 zł netto (246.000 zł brutto) tytułem czynszu najmu za 2020 r., a oświadczeniem o uchyleniu się od skutków prawnych próbował wycofać się (bezskutecznie) ze swojego zobowiązania, które Sąd uznał za zaciągnięte jako doprecyzowanie w formie pisemnej zawartej w dniu 8 maja 2020 r. ustnej umowy najmu i wypełnienie postanowień porozumienia stron zawartego w dokumencie datowanym na dzień 3 stycznia 2020 r. Natomiast podnoszony aktualnie przez pozwanego zarzut co do braku jego wiedzy i woli o fakcie wypełnienia przez powoda wskazanego dokumentu Sąd a quo uznał za taktykę procesową obrony pozwanego na potrzeby toczącego się w niniejszej sprawie postępowania.

Wobec powyższego wszystkie podniesione zarzuty przez pozwanego Sąd Okręgowy ocenił jako bezzasadne i bezprzedmiotowe.

Przechodząc do dalszych rozważań, Sąd I instancji uznał złożone przez powoda oświadczenie z dnia 8 sierpnia 2020 r. o wypowiedzeniu (ustnej) umowy najmu (z dnia 8 maja 2020 r.) bez zachowania okresu wypowiedzenia za bezskuteczne. Przede wszystkim powód jako przyczynę wypowiedzenia wskazał na dewastację przedmiotu najmu (nieprzestrzeganie przepisów przeciwpożarowych, poniszczenie ściany frontowej, brak ubezpieczenia, likwidacja bramy wejściowej, poniszczone gniazdka elektryczne itp.). Zdaniem Sądu a quo powód nie wykazał jednak, aby takie naruszenia substancji najmowanego budynku miało miejsce.

Nadto powód nie wykazał, aby w jakikolwiek sposób uprzednio wzywał pozwanego do ewentualnego przywrócenia korzystania z budynku w sposób zgodny z umową. Nawet jednak przy uznaniu, że strony dalej wiązała na dzień złożenia oświadczenia z dnia 8 sierpnia 2020 r. umowa z dnia 12 czerwca 2019 r., to także z treści § 11 ust. 3 w zw. z § 11 ust. 2 pkt 1 umowy wynikało, że w przypadku gdyby pozwany używał przedmiotu najmu w sposób niezgodny z umową lub jej przeznaczeniem, w tym używałby przedmiotu w sposób skutkujący jego uszkodzeniem lub niszczeniem, powód miał obowiązek uprzedzenia pozwanego na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, udzielając mu dodatkowego terminu. Z tego powodu złożone wypowiedzenie nie może zostać uznane za skuteczne.

Sąd Okręgowy zważył dalej, że w treści wypowiedzenia z dnia 8 sierpnia 2020 r. powód wprost nie określił, że jego przyczyną jest brak płatności czynszu. Powód wskazał w sposób ogólny na: „w końcu unikanie zapłaty i permanentnego przeciągania rozliczenia twierdząc cynicznie, że zapłata została już dokonana w całości”. Nawet uznając, że była to jedna z faktycznych przyczyn wypowiedzenia, to Sąd I instancji wskazał, że oświadczenie to powód złożył pozwanemu w formie poczty elektronicznej w dniu 8 sierpnia 2020 r., kiedy to roszczenie za czynsz za 2020 r. nie było jeszcze wymagalne, a stało się wymagalne w dniu 10 sierpnia 2020 r. (termin płatności czynszu zgodnie z treścią dokumentu aneksu nr (...) i fakturą proforma), a tym samym jako złożone przed terminem wymagalności roszczenia było bezskuteczne. Niezależnie od tego, zgodnie z art. 672 k.c. powód mógł wypowiedzieć najem z powodu zwłoki w zapłacie czynszu, jeżeli pozwany dopuściłby się takiej zwłoki w stosunku do dwóch pełnych okresów płatności. Tymczasem z okoliczności niniejszej sprawy wynika, że pozwany miałby dopuścić się zwłoki w zapłacie czynszu za jeden okres płatności, tj. brak płatności czynszu za rok 2020 r. do 10 sierpnia 2020 r.

Jednocześnie nawet uznając, że strony dalej na dzień złożenia oświadczenia z dnia 8 sierpnia 2020 r. wiązała umowa z 12 czerwca 2019 r., to z samej treści § 11 ust. 3 umowy z dnia 12 czerwca 2019 r. wynikało, że pozwany zobowiązany był do udzielenia pozwanemu dodatkowego terminu tygodniowego do zapłaty zaległego czynszu i opłat eksploatacyjnych, czego jednak powód nie uczynił. Z tego także powodu złożone wypowiedzenie zdaniem Sądu I instancji nie mogą zostać uznane za skuteczne. Jednocześnie powód wystawił pozwanemu fakturę proforma w dniu złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu z określeniem terminu spełnienia świadczenia na dzień 10 sierpnia 2020 r., a wezwał do jego zapłaty w piśmie z dnia 11 sierpnia 2020 r. wysłanym za pośrednictwem poczty elektronicznej w dniu 13 sierpnia 2020 r. Ostatecznie sam powód nie uznawał złożonego pozwanemu wypowiedzenia z dnia 8 sierpnia 2020 r. Nie podjął żadnych działań mających na celu spowodowanie przez pozwanego opuszczenia i opróżnienia zajmowanego przedmiotu najmu. Powód ograniczył się do prób egzekwowania należnego mu czynszu za 2020 r. w wysokości 246.000 zł brutto. Natomiast pozwany wraz z rodzicami opuścił dobrowolnie przedmiot najmu na przełomie listopada i grudnia 2020 r., co zgodnie potwierdzili świadkowie i powód. Jednocześnie nie było sporne, że przedmiot najmu miał przede wszystkim charakter sezonowy, tj. szczyt jego działalności przypadał na sezon letni, do mniej więcej końca września. Świadek E. B. zeznała, że w tym lokalu po wrześniu 2020 r. rezerwacji w praktyce już nie było i strona pozwana po sezonie mogła jeszcze w lokalu zorganizować jedynie przyjęcie sylwestrowe. Pozwany opuścił zatem dobrowolnie przedmiot najmu w chwili, gdy dalsze prowadzenie w nim działalności w 2020 r. nie miało już większego ekonomicznego uzasadnienia.

W konsekwencji Sąd a quo uznał, że strony wiązała zawarta w formie ustnej umowa najmu na cały 2020 r., która uległa doprecyzowaniu w zakresie wysokości czynszu w dokumencie aneksu nr (...) z 27 czerwca 2020 r. i uległa rozwiązaniu za porozumieniem stron poprzez faktyczne zaprzestanie korzystania z przedmiotu najmu i jego wydanie przez pozwanego i przyjęcie tego faktu przez powoda. W następstwie powyższego Sąd Okręgowy uznał, że powodowi należna jest cała kwota czynszu określonego na kwotę 246.000 zł brutto. Z treści dokumentu aneksu nr (...) wynika jednocześnie, że czynsz ten należny miał być powodowi za cały rok bez prawa do potrąceń, powiększony o podatek VAT wg. obowiązującej stawki, a tym samym należny był niezależnie od długości trwania w 2020 r. umowy najmu. Sąd I instancji podkreślił, że z uwagi na charakter przedmiotu najmu, to korzystanie z niego miało ekonomiczne uzasadnienie w sezonie i w takim okresie czasu pozwany niewątpliwie z przedmiotu najmu korzystał (do przełomu listopada i grudnia 2020 r.).

W ocenie Sądu Okręgowego stawka czynszu za 2020 r. nie była przy tym zawyżona. Przede wszystkim jego wysokość została pozostawiona swobodnej decyzji stron. Za wiarygodne Sąd I instancji uznał twierdzenie powoda, że wysokość czynszu za przedmiot najmu powód uzależniał od wielu okoliczności i była ona ustalana indywidualnie, a rok 2020 był w branży gastronomicznej udany. Pomimo bowiem ograniczeń związanych z C.-19, turyści masowo korzystali z atrakcji turystycznych w mniejszych miejscowościach w Polsce, z uwagi na ograniczone możliwości wyjazdów zagranicznych. W tym kontekście stawka określona za 2020 r. w wysokości 200.000 zł netto odpowiadała realiom rynkowym.

Z dokumentu aneksu nr (...) wynika, że czynsz za 2020 r. miał być zapłacony przez pozwanego do dnia 10 sierpnia 2020 r. (wg. określonego harmonogramu) i w oparciu o ten zapis została przez powoda wystawiona faktura proforma. Wobec powyższego Sąd Okręgowy uznał, że termin wymagalności roszczenia objętego pozwem przypadał na dzień 10 sierpnia 2020 r. i dopiero od 11 sierpnia 2020 r. pozwany pozostawał w zwłoce w zapłacie czynszu. Okoliczność wystawienia przez powoda faktury proforma (a nie faktury VAT) nie miała przy tym w okolicznościach niniejszej sprawy znaczenia, wobec tego, że źródłem zobowiązania pozwanego był dokument aneksu nr (...) określający wysokość czynszu za 2020 r. na kwotę 246.000 zł brutto i termin wymagalności roszczenia na dzień 10 sierpnia 2020 r. W kontekście tego brak wystawienia przez powoda faktury VAT może na gruncie tej sprawy ewentualne rodzić sankcje na gruncie prawa podatkowego, a nie prawa cywilnego.

W związku z powyższym Sąd a quo w punkcie pierwszym sentencji wyroku uchylił nakaz zapłaty w zakresie żądania przez powoda od pozwanego ustawowych odsetek za opóźnienie za okres od dnia 10 sierpnia 2020 r. do dnia 11 sierpnia 2020 r., tj. za czas kiedy pozwany nie znajdował się jeszcze w opóźnieniu w zapłacie i w tej części oddalił powództwo i jednocześnie w punkcie drugim na podstawie art. 659 § 1 k.c. w zw. z art. 481 § 1 k.c. w zw. z art. 493 § 4 k.p.c. utrzymał zaskarżony nakaz zapłaty w mocy w pozostałej części.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł pozwany zaskarżając wyrok w części, w zakresie punktów drugiego i trzeciego, zarzucając naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c., a w konsekwencji sprzeczność istotnych ustaleń Sądu I instancji ze zgromadzonym
w sprawie materiałem dowodowym. Z uwagi na powyższy zarzuty, apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uchylenie w całości nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Okręgowego z dnia 21 kwietnia 2021 r., sygn. akt IX GNc 84/21 oraz poprzez zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego w całości koszów postępowania, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Ponadto skarżący wniósł o dopuszczenie dowodu z akta sprawy KR (...) z Komendy Powiatowej Policji w N. na fakt wypłacania przez pozwanego z różnych bankomatów gotówki w kwocie 100.000 zł w dniu 12 czerwca 2019 r., przekazanej następnie powodowi tytułem kaucji.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie w całości na koszt pozwanego oraz o oddalenie zawartego w niej wniosku dowodowego.

Pozwany w pismach z dnia 22 lutego i 15 marca 2024 r. wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii wstępnej o rynkowej wartości czynszu najmu z dnia 21 lutego 2024 r. oraz z analizy na wykazanie rynkowej wysokości czynszu za sporny lokal gastronomiczny i jego rażące zawyżenie przez powoda w niniejszym procesie.

Powód wniósł o pominięcie tych dowodów.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej instancji i czyni je także podstawą własnego rozstrzygnięcia, co tym samym nie wymaga ich ponownego przytaczania. (art. 387 § 2 ¹ pkt 1 k.p.c.). W konsekwencji za chybiony uznaje zarzut błędu w tych ustaleniach, co zdaniem skarżącego miałoby być wynikiem naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. , gdyż skuteczne postawienie zarzutu naruszenia tego przepisu nie może ograniczać się jedynie do wskazywania, że możliwe były inne wnioski odnośnie do faktów, lecz polega na wykazaniu, że wnioski wyprowadzone przez sąd orzekający były niemożliwe, niespójne, nielogiczne lub sprzeczne z doświadczeniem życiowym (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r., sygn. akt II CKN 817/00; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 stycznia 2004 r., sygn. akt IV CK 339/02; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2003 r., sygn. akt IV CK 274/02).

W ocenie Sądu Odwoławczego, skarżący nie podołał temu zadaniu.

Kwestionując ocenę materiału dowodowego przeprowadzoną przez Sąd pierwszej instancji skarżący skupia się na kwestionowaniu stanowiska tego Sądu co do zeznań świadków E. B. i R. B. oraz pozwanego. Sąd Okręgowy jednak przekonująco wyjaśnił, z jakich przyczyn dał świadkom wiarę jedynie częściowo. Swoje stanowisko Sąd Okręgowy wyczerpująco uzasadnił (str. 9-10 uzasadnienia wyroku), podkreślając że to oni faktycznie korzystali z przedmiotu najmu i jako rodzice pozwanego są żywotnie zainteresowani w korzystnym dla pozwanego rozstrzygnięciu sprawy. Sąd Okręgowy odmawiając częściowo wiarygodności tym świadkom podkreślił sprzeczność ich zeznań z zasadami doświadczenia życiowego w zakresie rzekomej wypłaty przez pozwanego znacznej gotówki w bankomatach i przekazania uzbieranej w tej sposób kwoty tytułem kaucji powodowi bez żadnego pokwitowania; również słusznie zwrócił Sąd a quo uwagę na niewiarygodność twierdzeń świadków o rzekomym przekazywaniu powodowi przez pozwanego w późniejszym czasie różnych kwot, również bez pokwitowania, oraz rzekomego podpisania przez pozwanego aneksu nr (...) do umowy „in blanco”. Zachowania takowe jak opisywane przez świadków i samego pozwanego stałyby bowiem w sprzeczności ze zdrowym rozsądkiem i świadczyłyby o braku minimalnej dbałości uczestnika obrotu gospodarczego o swoje interesy, dlatego też doświadczenie życiowe i zasady logiki nie pozwalają na uznanie wiarygodności świadków w tym względzie.

O obiektywizmie Sądu Okręgowego świadczy również to, że z ostrożnością Sąd ten potraktował zeznania obu stron (str. 10 -11 uzasadnienia), nie dając wiary bezkrytycznie powodowi podkreślając, jakie okoliczności w jego zeznaniach nie zasługują na wiarę. Zatem Sąd Okręgowy nie faworyzował żadnej ze stron, a tym samym dokonana ocena dowodów żadną miarą nie nosi cech dowolności i w tym stanie rzeczy należało uznać, że skarżący stawiając zarzut przekroczenia granicy swobodnej oceny dowodów w istocie forsuje własną, alternatywną wersję wydarzeń.

Ponieważ skarżący wytykając Sądowi a quo uchybienie normie art. 233 § 1 k.p.c. zarzuca również naruszenie art. 227 k.p.c., to przypomnieć należy, że przepis ten określa jedynie, jakie fakty są przedmiotem dowodu, stanowiąc, iż są to fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Twierdzenie, że przepis ten został naruszony przez sąd rozpoznający sprawę, ma rację bytu tylko w sytuacji, gdy wykazane zostanie, iż sąd przeprowadził dowód na okoliczności nie mające istotnego znaczenia w sprawie i ta wadliwość postępowania dowodowego mogła mieć wpływ na wynik sprawy, bądź gdy sąd odmówił przeprowadzenia dowodu na fakty mające istotne znaczenie w sprawie, wadliwie oceniając, iż nie mają one takiego charakteru (tak SN m.in. w wyroku z dnia 21 marca 2018 r., VCSK 215/17, LEX nr 2500431).

Tymczasem sytuacja taka nie zachodzi w niniejszej sprawie, i w istocie tego typu zarzutów skarżący nie stawia zaskarżonemu orzeczeniu, lecz skupia się na podważaniu wniosków wyprowadzonych przez Sąd pierwszej instancji z materiału dowodowego, co jak już wyżej zaznaczono, nie może odnieść zamierzonego skutku z uwagi na brak wykazania przez pozwanego, aby Sąd Okręgowy naruszył zasady logicznego rozumowania bądź doświadczenia życiowego.

Jeśli chodzi o wnioski dowodowe zgłoszone w postepowaniu apelacyjnym, to złożone dokumenty (k. 656 i k. 660 – 689)), to zgodnie z art. 243 ² k.p.c. stanowią one dowód bez potrzeby wydawania odrębnego postanowienia, jednak zdaniem Sądu Apelacyjnego, złożenie ich dopiero na obecnym etapie postępowania było spóźnione w świetle art. 381 k.p.c.

Skarżący usprawiedliwia ich złożenie dopiero na tym etapie treścią uzasadnienia wyroku i zawartym w nim ustaleniem o zawarciu przez strony umowy najmu z czynszem rocznym za 2020 r. w kwocie 200.000 zł brutto. Skarżący nie dostrzega jednak, że na takim właśnie twierdzeniu oparte było powództwo, zatem pozwanemu od początku znane były twierdzenia powoda, a skoro im oponował, to jego rolą było zgłoszenie stosownych wniosków dowodowych już w zarzutach od nakazu zapłaty. Pozwany zaprzeczając twierdzeniom powoda nie zaoferował jednak innych dowodów niż zeznania świadków oraz jego własne przesłuchanie; niezależnie od powyższego, opinia i ekspertyza złożone przez pozwanego mają charakter dokumentów prywatnych i żadna miarą nie dają one podstaw do uwzględnienia stanowiska skarżącego. Jak bowiem wyjaśnił Sąd Najwyższy, jeżeli strona dołącza do pisma procesowego ekspertyzę pozasądową i powołuje się na zawarte w niej twierdzenia i wnioski, ekspertyzę tę należy traktować jako część argumentacji faktycznej i prawnej przytaczanej przez stronę. Jeżeli strona składa taką ekspertyzę z intencją uznania jej przez sąd za dowód w sprawie, istnieją podstawy do przypisania jej znaczenia dowodu z dokumentu prywatnego (art. 245 k.p.c.). Oznacza to, że pozasądowa opinia rzeczoznawcy stanowi jedynie dowód tego, że osoba, która ją podpisała wyraziła zawarty w niej pogląd, nie korzysta natomiast z domniemania zgodności z prawdą zawartych w niej twierdzeń ( tak SN m.in. w wyroku z dnia 19 grudnia 2012 r., Ii CNP 41/12, LEX nr 1288620).

Jeśli natomiast chodzi o wnioskowany przez skarżącego dowód z akt postępowania prowadzonego przez Komendę Powiatowej Policji w N., to to po pierwsze: przepisy o postępowaniu dowodowym nie przewidują dowodu "z akt sądowych", a jedynie dowód z dokumentu, którym może być także dokument wytworzony w innej sprawie sądowej i znajdujący się w jej aktach. Strona może zatem zgłosić jedynie dowód z dokumentu znajdującego się w aktach innej sprawy i obowiązana jest wówczas określić co to za dokument, w aktach jakiej sprawy się znajduje i na której karcie tych akt oraz wskazać fakty podlegające udowodnieniu przy pomocy tego dowodu (por. postanowienie SN z dnia 20 lutego 2013 r., III CSK 6/13, LEX nr 1311760, wyrok SA w Gdańsku z dnia 16 stycznia 2013 r., V ACa 996/12, LEX nr 1316189, wyrok SA w Katowicach z dnia 10 marca 2015 r., I ACa 913/14, LEX nr 1663047). Po drugie – jest to również dowód spóźniony, gdyż okoliczności, które pragnie skarżący wyjaśnić za pomocą tego dowodu, były już sporne podczas postępowania przed Sądem Okręgowym.

Nie może przy tym ujść uwadze, że wprawdzie już podczas postępowania pierwszoinstancyjnego pozwany wnioskował o dopuszczenie dowodu z akt powyższej sprawy, jednak również nie wskazując konkretnych dokumentów (str. 3 zarzutów od nakazu zapłaty) ani okoliczności, na jaką dowód ten miałby być przeprowadzony. Sąd Okręgowy, po ustaleniu, że postępowanie w tej sprawie zostało prawomocnie umorzone (k. 333), pominął wniosek powoda postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 30 marca 2022 r. , a pozwany nie zgłosił zastrzeżenia w trybie art. 162 k.p.c. na uchybienie przepisom postepowania . Zatem także z tego względu obecnie ponowiony wniosek dowodowy nie mógł być uwzględniony.

W tym stanie rzeczy, dysponując prawidłowo ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy doszedł do trafnego wniosku, że powództwo zasługuje na uwzględnienie, a zarzuty pozwanego kwestionującego ustalenie wysokości rocznego czynszu za 2020 r. na kwotę 200.000 zł na mocy aneksu nr (...) z dnia 27 czerwca 2020 r. – za bezzasadne. Podobnie wszechstronna analiza materiału dowodowego nie nosząca cech dowolności nakazywała odrzucić twierdzenia pozwanego, jakoby uiścił on czynsz w wysokości 35.000 zł . Sąd Okręgowy rozważył również pozostałe okoliczności akcentowane przez pozwanego, jak nieważność umowy najmu z uwagi na rzekomy brak tytułu prawnego powoda do władania nieruchomością, działanie pozwanego w warunkach groźby i następnie uchylenie się przezeń od oświadczenia woli czy też - nieważność aneksu nr (...), słusznie nie przyznając im racji, a swoje stanowisko szeroko wyłuszczył w uzasadnieniu wyroku.

Argumentacja podniesiona w postępowaniu apelacyjnym zmierza również do przeforsowania tezy o nieważności umowy najmu ustalającej wysokość czynszu na 200.000 zł rocznie - z uwagi na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego (pismo pozwanego z dnia 22 lutego 2024 r. i 15 marca 2024 r. ). Skarżący wskazuje, że jest ona podnoszona wyłącznie z tzw. ostrożności procesowej na wypadek podzielenia przez Sąd Apelacyjny ustaleń Sądu Okręgowego co uzgodnienia przez strony wysokości czynszu za rok 2020 r., jednak zdaniem Sądu Apelacyjnego, twierdzenie to nie ma waloru nowości w rozumieniu art. 381 k.p.c. in fine. Wprawdzie w doktrynie przyjmuje się, że potrzeba powołania nowych faktów i dowodów może wynikać także z informacji uzyskanych przez stronę z uzasadnienia wyroku sądu pierwszej instancji, to jednak chodzi o sytuację, gdy sąd np. zastosował odmienną od wskazywanej przez strony interpretację umowy, wykładnię przepisów prawa materialnego czy też kwalifikację prawną (por. M. Manowska, kom, do art. 381 k.p.c. WKP 2022, LEX).

Takie okoliczności nie zachodzą w niniejszej sprawie – okoliczności faktyczne, z których powód wywodził swoje roszczenie były od początku jasno nakreślone i od inicjatywy dowodowej stron zależało, na ile powód po przeprowadzeniu postępowania utrzyma się ze swoimi twierdzeniami. Pozwany musiał zatem liczyć się z tym, że Sąd pierwszej instancji przychyli się do stanowiska powoda, obecnie nie może zatem powoływać się na swoje zaskoczenie wyrokiem, co aktualnie miałoby być przyczyną jego nowej linii obrony przed żądaniem pozwu, tym bardziej że nie jest osobą nieporadną, lecz przedsiębiorcą reprezentowanym w toku całego procesu przez profesjonalnego pełnomocnika.

Warto mieć na uwadze ustalony pogląd Sądu Najwyższego, w myśl którego zawarte w art. 381 k.p.c. „prawo do nowości” należy rozumieć jako otwarcie się możliwości dowodzenia okoliczności faktycznych wcześniej niemożliwych do wykazania z przyczyn obiektywnych. Przewidziane w art. 381 k.p.c. ograniczenie możliwości wprowadzenia do materiału procesowego "nowych faktów i dowodów" zostało ustanowione nie po to, aby ograniczyć apelację i zawęzić ramy odwoławcze, lecz głównie w celu dyscyplinowania stron przez skłanianie ich do przedstawiania całego znanego im materiału faktycznego i dowodowego już w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji (postanowienie SN z dnia 21 maja 2019 r., I PK 148/18, LEX nr 2671524, uchwała SN z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008 /6/55, wyrok SN z dnia 27 lipca 2011 r., II PK 23/11, LEX nr 1095821, wyrok SN z dnia 8 marca 2022 r., II PSKP 91/22, LEX nr 3362568).

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd Odwoławczy na mocy art. 385 k.p.c. oddalił apelację i orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego na mocy art. 98 k.p.c. , art. 99 k.p.c. i art.108 § 1 k.p.c. w związku z § 2 pkt 7 w związku z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 265 ze zm).

SSA Małgorzata Zwierzyńska