Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 30 grudnia 2020 roku

Sąd Okręgowy w Suwałkach I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Cezary Olszewski
Sędziowie SO :	Agnieszka Kluczyńska, Mirosław Krzysztof Derda
Protokolant:	st. sekr. sąd. Ewa Andryszczyk

po rozpoznaniu w dniu 23 grudnia 2020 roku w Suwałkach

na rozprawie

sprawy z wniosku B. K. (1)

z udziałem A. O. (1),

o zniesienie współwłasności

na skutek apelacji wnioskodawcy B. K. (1) i apelacji uczestnika A. O. (1) od postanowienia Sądu Rejonowego w Augustowie z dnia 9 czerwca 2020 r., sygn. akt I Ns 189/16

p o s t a n a w i a:

1.Zmienić zaskarżone postanowienie w punkcie II. o tyle, że w miejsce kwoty 203 395,75 zł (dwieście trzy tysiące trzysta dziewięćdziesiąt pięć złotych i 75/100) wpisać kwotę 85 011,75 zł (osiemdziesiąt pięć tysięcy jedenaście złotych i 75/100).

2.Oddalić apelację wnioskodawcy w pozostałej części i apelację uczestnika postepowania w całości.

3.Przyznać od Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego w Augustowie adwokatowi P. Ś. wynagrodzenie w kwocie 3321 zł (trzy tysiące trzysta dwadzieścia jeden złotych) w tym podatek VAT za pomoc prawną udzieloną uczestnikowi postepowania z urzędu przed sadem II-giej instancji, ustalając jednocześnie, iż w pozostałej części zainteresowani ponoszą koszty postepowania przed sądem II-giej instancji we własnym zakresie.

SSO Cezary Olszewski SSO Agnieszka Kluczyńska SSO Mirosław Krzysztof Derda

Sygn. akt I Ca 208/20

UZASADNIENIE

B. K. (1) wystąpił z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości lokalowej, położonej przy ulicy (...) w A., dla której Sąd Rejonowy w Augustowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) wskazując, iż współwłaścicielami rzeczonej nieruchomości w ¼ pozostaje uczestnik postępowania A. O. (1) zaś w ¾ wnioskodawca. W ramach pierwotnego żądania, wnioskodawca domagał się podziału nieruchomości wspólnej na dwa odrębne lokale posiadające niezależne wejścia ze wspólnej klatki schodowej poprzez przyznanie na wyłączną własność B. K. (1) lokalu nr (...) składającego się z 2 pokoi, kuchni i balkonu o łącznej powierzchni 53,80 m ², bez zasądzania spłat na rzecz uczestnika postępowania, oraz poprzez przyznanie na wyłączną własność A. O. (1) lokalu nr (...) składającego się z 1 pokoju, kuchni i łazienki o powierzchni 24,37 m ² w zamian za zrzeczenie się przez uczestnika postępowania na rzecz wnioskodawcy udziału w poddaszu, piwnicy nieruchomości oraz budynku gospodarczym.

Ponadto wnosił o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, składającej się z murów konstrukcyjnych, dachu, urządzeń instalacyjnych, piwnicy, kominów oraz działki gruntu o nr geod. (...) położonej przy ulicy (...) w A., dla której jest prowadzona księga wieczysta nr KW (...) o łącznej wartości 280 000 zł, której współwłaścicielami są w 3/8 B. K. (1), 1/8 A. O. (1), ¼ A. P. oraz w ¼ M. P., w ten sposób, iż 1) mury konstrukcyjne, dach, urządzenia instalacyjne i kominy pozostaną we wspólnym użytkowaniu zainteresowanych stron, 2) pomieszczenie strychu będzie służyło B. K. (1) i A. O. (1) zgodnie z załączonym planem podziału, ewentualnie w razie zrzeczenia się przez A. O. (1) udziału w piwnicy i poddaszu pomieszczenie strychu będzie służyło B. K. (1), 3) pomieszczenie piwnicy będzie służyło B. K. (1) w zakresie pomieszczenia nr (...) o powierzchni 16,15 m ^{( 2)}, M. P. w zakresie pomieszczenia nr (...) o powierzchni 16,53 m ^{( 2)}, A. O. (1) w zakresie pomieszczenia nr (...)o powierzchni 10,39 m ^{( 2 )}, A. P. w zakresie pomieszczenia nr (...)o powierzchni 6,24 m ^{( 2)} – zgodnie z załączonym projektem podziału, 4) budynek gospodarczy zostanie podzielony w ten sposób, iż ¼ budynku gospodarczego przypadnie B. K. (1), ¼ A. P., ¼ M. P. oraz ¼ A. O. (1), 5) każdego właściciela w tożsamym stopniu będzie obciążał obowiązek utrzymania i konserwacji części wspólnych budynku.

W trakcie postępowania pismem z dnia 31 lipca 2019 roku wnioskodawca dokonał modyfikacji wniosku o zniesienie współwłasności powołanej nieruchomości, poprzez przyznanie jej na wyłączną własność wnioskodawcy B. K. (1) z obowiązkiem spłaty na rzecz uczestnika postępowania A. O. (1). Modyfikację roszczenia wnioskodawca argumentował faktem nabycia udziałów w w/w nieruchomości przypadających na rzecz M. P. i A. P. w następstwie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego za rep. A numer (...) oraz rep A numer (...) odpowiednio z dnia 18 października 2017 roku oraz 27 lipca 2017 roku.

W odpowiedzi uczestnik postępowania A. O. (1) wskazał, iż wnosi o zniesienie współwłasności poprzez fizyczny podział nieruchomości i przyznanie, na wyłączną własność uczestnika postępowania, lokalu oznaczonego jako nr 4 składającego się z jednego pokoju, kuchni i łazienki o powierzchni 24,37 m ² przedstawionych jak we wniosku wnioskodawcy, w oparciu o projekt załączony do wniosku inicjującego przedmiotowe postępowanie.

W zakresie ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości wskazywał, iż wnosi o ustalenie go w sposób określony w akcie notarialnym z dnia 30 kwietnia 2015 roku za Rep A nr(...) sporządzonym w kancelarii Notarialnej not. J. K. (1) w A. przy ulicy (...) (stanowisko pełnomocnika uczestnika postępowania na rozprawie w dniu 02 sierpnia 2019 roku k. 365 verte).

Na rozprawie poprzedzającej wydanie orzeczenia przez Sąd I instancji wnioskodawca wskazał, iż wnosi o dokonanie podziału w sposób wskazany przez biegłego w wariancie II zaprezentowanym w ramach sporządzonej opinii. Zdaniem wnioskodawcy udział uczestnika postępowania w spornej nieruchomości należało przyznać na rzecz wnioskodawcy, ze spłatą na rzecz uczestnika postępowania. Jako kwotę stosownej spłaty wnioskodawca wskazał 66.939 zł, przy uwzględnieniu nakładów poczynionych na nieruchomość w wysokości 112.897,00 zł.

Pełnomocnik uczestnika postępowania wskazał zaś, iż uczestnik postępowania żąda zniesienia współwłasności poprzez fizyczny podział nieruchomości gdyż warunki do przyjęcia takiej formy poddziału zostały spełnione. W ocenie uczestnika postępowania najbardziej optymalnym wariantem zniesienia współwłasności lokali jest wyodrębnienie lokali mieszkalnych, wskazanych przez biegłego w wariancie trzecim - zawarty w sporządzonej opinii, z zastrzeżeniami wskazanymi w piśmie z dnia 05 lutego 2020 roku – będącym stanowiskiem uczestnika względem sporządzonej opinii.

Postanowieniem z dnia 09 czerwca 2020 roku sygn. akt I Ns 189/16 Sąd Rejonowy w Augustowie I Wydział Cywilny dokonał zniesienia współwłasności w udziale 2/8 części A. O. (1) i w udziale 6/8 B. K. (1) nieruchomości położonej w A. przy ul. (...), powiecie (...), województwie (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...) wraz z udziałem związanym z własnością lokalu wynoszącym ½ w nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt objęty KW NR (...) (działka nr (...) o powierzchni 0,439 ha) oraz części budynku i urządzenia które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w ten sposób, iż przedmiot współwłasność w całości przyznał na wyłączną własność wnioskodawcy B. K. (1). Celem spłaty udziałów uczestnika postępowania zasądził od wnioskodawcy B. K. (1) na rzecz uczestnika postępowania A. O. (1) kwotę 203.395,75 zł. Rozstrzygając w zakresie kosztów postępowania zniósł pomiędzy zainteresowanymi rzeczone koszty, odstępując od obciążania stron wydatkami tymczasowo skredytowanymi ze środków Skarbu Państwa. Ponadto przyznał na rzecz ustanowionego dla uczestnika postępowania pełnomocnika z urzędu, ze środków Skarbu Państwa, kwotę 8856 zł – tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej z urzędu.

Powyższe orzeczenie stanowiło efekt następujących ustaleń faktycznych oraz rozważań prawnych:

Umową sprzedaży – zawartą w dniu 30 kwietnia 2015 roku formie aktu notarialnego Rep A nr (...) przed notariuszem J. K. (2) prowadzącą kancelarię notarialną w A. przy ulicy (...) B. K. (1) stał się właścicielem lokalu mieszkalnego położonego przy ulicy (...) w A., mieszczącego się w ramach drugiej kondygnacji budynku, składającego się z czterech pokoi, kuchni i klatki schodowej, o łącznej powierzchni użytkowej 79,43 m ², objętego w ramach księgi wieczystej KW Nr (...) w udziale wynoszącym ¾. Współwłaścicielem lokalu pozostaje A. O. (1) w części odpowiadającej 2/8. Rzeczony lokal mieszkalny posiada dwa odrębne wejścia i pozostawał użytkowany przez współwłaścicieli w oparciu o ustną umowę – o podział do używania rzeczy wspólnej. W myśl rzeczonej umowy w dyspozycji B. K. (1) pozostawały trzy pokoje o łącznej powierzchni 47,90 m ² zaś w dyspozycji A. O. (1) jeden pokój, kuchnia i łazienka z toaletą o łącznej powierzchni 24,37m ², przy czym A. O. (1) użytkował powierzchnię 5,90 m ² należącą do B. K. (1) – bezsporne. Wraz z własnością i sposobem podziału powołanego lokalu pozostaje związany udział we własności wspólnej nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0439 ha objętej księgą wieczystą KW Nr (...). Współwłaścicielem w/w nieruchomości gruntowej pozostawał m.in. B. K. (1) oraz A. O. (1). Użytkowaną wspólnie nieruchomość stanowią również mury konstrukcyjne, dach, urządzenia instalacyjne i kominy budynku przy ulicy (...) (bezsporne).

Pomieszczenia mieszczące się w piwnicy budynku są użytkowane przez wszystkich współwłaścicieli. Ponadto współwłaściciele w trakcie dotychczasowego użytkowania ustalili, iż w budynku gospodarczym (stanowiącym element współwłasności) zostaną wydzielone cztery odrębne pomieszczenia, z czego 1 przypadać będzie B. K. (1), jedno A. P., jedno A. O. (1) oraz jedno M. P. (dowód: Kopia aktu notarialnego – umowy sprzedaży z dnia 30 kwietnia 2015 roku - potwierdzona za zgodność z oryginałem k. 11-15, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej k. 9-10, projekt sporządzony przy inwentaryzacji budynku mieszkalnego przy ulicy (...) w A. k. 16-20, zaświadczenie naczelnika Wydziału Geodezji i Kartografii k. 21, wyciągi z ksiąg wieczystych k. 22-24).

W następstwie umowy sprzedaży zawartej w dniu 27 lipca 2017 roku w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) A. P. i J. P. sprzedali na rzecz B. K. (1) przysługujące im w całości udziały (A. P. 5/8 za cenę 154 000 zł zaś J. P. 1/8 za cenę 6 000 zł) w lokalu Nr (...) o powierzchni użytkowej 70 m ^{( 2)} położonym w budynku Nr (...) w A., powiecie (...), województwie (...), mieszczącym się na pierwszej kondygnacji, składającym się z trzech pokoi, kuchni, łazienki i sieni, objętym księgą wieczystą KW Nr (...) z własnością którego związany jest udział do ½ części nieruchomości wspólnej, objętej księgą wieczystą (...), którą stanowi działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym (...) o powierzchni 0,0439 ha, położona w obrębie (...) A., przy ulicy (...) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (dowód: potwierdzona za zgodność z oryginałem kopia aktu notarialnego – umowy sprzedaży zawartej w dniu 27 lipca 2017 roku przed notariuszem J. K. (2) prowadzącą Kancelarię Notarialną w A. przy ul. (...) lokal. (...) Rep. A Nr (...)).

Kolejno umową sprzedaży z dnia 18 października 2017 roku zawartą w formie aktu notarialnego Rep. A Nr (...) M. P. sprzedał na rzecz B. K. (1) przysługujący mu udział do 2/8 części w lokalu Nr (...) o powierzchni użytkowej 70m ², położony w budynku Nr (...) przy ulicy (...), powiecie (...), województwie (...), usytuowanym na pierwszej kondygnacji budynku, składającym się z trzech pokoi, kuchni, łazienki i sieni, objętym księgą wieczystą (...) z własnością którego związany jest udział do ½ części w nieruchomości wspólnej, objętej księgą wieczystą (...), którą stanowi działka gruntu, oznaczona numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0439 ha, położona w obrębie (...) A., przy ulicy (...) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali – za cenę 85000 zł (dowód: potwierdzona za zgodność z oryginałem kopia aktu notarialnego – umowy sprzedaży zawartej w dniu 18 października 2017 roku przed notariuszem J. K. (2) prowadzącą Kancelarię Notarialną w A. przy ul. (...) lokal. 4, Rep. A Nr (...)).

Celem ustalenia dopuszczalnych sposobów podziału spornej nieruchomości oraz wyceny tak ustalonych udziałów, Sąd Rejonowy dopuścił dowód z opinii (operatu) biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Wartość całej nieruchomości w stanie na dzień sporządzania wyceny biegły ustalił na 648.415 zł, zaś wartość na dzień wyceny bez poniesionych nakładów na kwotę 535.518 zł.

W sporządzonej opinii biegły wskazał trzy warianty określające wartość poszczególnych lokali wraz z naniesionymi dla poszczególnych wariantów sposobami zniesienia współwłasności. Jak wynikało z poczynionych przez biegłego ustaleń I wariant zniesienia współwłasności uwzględnia aktualny sposób korzystania z nieruchomości. Dla tegoż wariantu udziały wnioskodawcy B. K. (1) i uczestnika postępowania A. O. (1) nie odpowiadały tym wskazanym w księdze wieczystej. Wskazany w tymże wariancie udział w nieruchomości wspólnej wnioskodawcy wynosił 0,81 a powinien 0,875 zaś udział uczestnika postępowania w części wspólnej wynosi 0,19 a powinien 0,125. W powołanym wariancie lokal Nr (...) przypadający na rzecz wnioskodawcy B. K. (1) został wyceniony na kwotę 195.471 zł. Drugi lokal przypadający na rzecz wnioskodawcy został wyceniony na kwotę 222.139zł zaś wartość trzeciego lokalu przypadającego na rzecz uczestnika postępowania A. O. (1) oszacowano na kwotę 99.389 zł. W powołanym wariancie wartość wszystkich lokali oszacowano na łączną kwotę 517.001 zł. W wariancie II biegły wskazał sposób zniesienia współwłasności uwzględniający dodatkowe przyznanie lokalu na piętrze budynku dla wnioskodawcy. Jak wynikało z komentarza biegłego we wskazanym wariancie B. K. (1) pozostanie jedynym właścicielem całej nieruchomości, przy jednoczesnym obowiązku wykupu udziału w nieruchomości przypadającego uczestnikowi postępowania. W tak ustalonym sposobie podziału wartość lokalu mieszkalnego Nr (...) oszacowano na kwotę 240.928zł, wartość lokalu mieszkalnego Nr (...) na kwotę 276.072 zł zaś wartość całości na kwotę 517.000 zł. Ostatni, tj.: III wariant zniesienia współwłasności uwzględniał aktualny sposób korzystania z lokali mieszkalnych w nieruchomości, przy czym przewidywał odmienny sposób korzystania z przynależnych pomieszczeń. Dobierając pomieszczenia przynależne w trzecim wariancie biegły dążył do spełnienia warunku w postaci zgodności udziałów w częściach wspólnych z udziałami wskazanymi w księdze wieczystej. W tymże wariancie uczestnikowi postępowania nie przyznano pomieszczenia w budynku gospodarczym lecz otrzymał on pomieszczenia w podpiwniczeniu budynku. W tymże wariancie udziały wnioskodawcy i uczestnika postępowania pozostają analogiczne do tych wskazanych w księdze wieczystej, tj.: 0,875 - na rzecz B. K. (1) oraz 0,125 na rzecz A. O. (1). W wariancie III lokal mieszkalny Nr (...) przypadający na rzecz wnioskodawcy wyceniono na 243.028 zł, lokal mieszkalny Nr (...) przypadający na rzecz wnioskodawcy na kwotę 203.961 zł zaś lokal Nr (...) przypadający na rzecz uczestnika postępowania na kwotę 70.011 zł. Łączną wartość 3 lokali oszacowano na 517.000 zł (dowód: opinia biegłego k. 449-553).

Oceniając ostateczne stanowiska stron, oraz ustalenia poczynione w trakcie oględzin, wnioski płynące ze sporządzonej przez biegłego z zakresu szacowania nieruchomości opinii, a także treść regulacji zawartej w art. 618 k.p.c. oraz art. 2, 3 i 5 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku Sąd Rejonowy uznał za zasadne i celowe, w kontekście całokształtu okoliczności sprawy, przyznać sporną nieruchomość w całości na rzecz wnioskodawcy B. K. (1), z jednoczesnym obowiązkiem spłaty na rzecz uczestnika postępowania A. O. (1). Jako przesłanki którymi kierował się Sąd I instancji wydając rzeczone orzeczenie wskazał, wiek uczestnika postępowania, jego aktualne rzeczywiste miejsce zamieszkania oraz fakt, iż jest to jedyny sposób zniesienia współwłasności, który zapobiegnie dalszym sporom zainteresowanych na drodze postępowania sądowego.

Dla określenia wysokość spłaty należnej uczestnikowi postępowania jako wartość nieruchomości Sąd I instancji przyjął wartość z poniesionymi nakładami, ustaloną przez biegłego na dzień opiniowania, tj.: 648.415 zł zaś jako wartość niekwestionowanych nakładów wnioskodawcy 112.897 zł. Jako kwotę do rozliczeń Sąd Rejonowy przyjął 535.518 zł a należną uczestnikowi postępowania kwotę spłaty ustalił na 203.395,75 zł. Podkreślił przy tym, iż ustalając wysokość należnej A. O. (1) spłaty uwzględnił wartość udziału stanowiącego 2/8 części lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość odpowiadającą 64.362,75 zł (przy określeniu wartości lokalu na 257.451 zł) wraz z udziałem związanym z własnością lokalu tj.: udziału ½ w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt objęty prowadzoną w tut. Sądzie KW (...) (działka nr (...)) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli, przy przyjęciu wartości tegoż składnika na kwotę 139.033 zł.

Przedmiotowe postanowienie zaskarżył w części (w zakresie pkt I i II sentencji) apelacją wnioskodawca B. K. (1). W ramach wniesionego środka odwoławczego wskazywał na:

1)  sprzeczność istotnych ustaleń z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, w tym z opinią biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, skutkującą naruszeniem przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, a w konsekwencji naruszenie art. 233 k.p.c. polegające na nieprawidłowej ocenie wniosków płynących z opinii, w następstwie czego Sąd I instancji błędnie przyjął, że:

a)  tytułem należnej uczestnikowi postępowania spłaty należy zasądzić od wnioskodawcy na rzecz uczestnika postępowania 203.395,75 zł, podczas gdy w sporządzonej na potrzeby sprawy opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, nie wskazano kwot przyjętych przez Sąd Rejonowy na potrzeby rozstrzygnięcia;

b)  udziały uczestnika postępowania kształtują się na poziomie odpowiadającym 2/8 części lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w A. przy ul (...), w powiecie (...), województwie (...), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy w Augustowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW Nr (...) wraz z udziałem związanym z własnością lokalu wynoszącym ½ w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt objęty księgą wieczystą nr (...) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, podczas gdy z dokumentacji zgromadzonej w sprawie wynika odmienna wartość udziałów.

W następstwie zaprezentowanych zarzutów wnioskodawca żądał uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie zmiany tegoż orzeczenia przez ustalenie wysokości spłaty adekwatnej do wysokości udziałów przypadających na rzecz uczestnika postępowania A. O. (1).

W odpowiedzi na apelację uczestnik postępowania A. O. (1) wnosił o oddalenie apelacji wnioskodawcy w całości – jako bezzasadnej oraz zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestnika kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem II instancji.

Apelację od powyższego postanowienia wniósł również uczestnik postępowania A. O. (1) zaskarżając je w części, tj.: w zakresie pkt. I sentencji. Formułując zarzuty uczestnik postępowania podkreślał, iż w wydanym orzeczeniu Sąd I instancji naruszył:

- regulację z art. 211 k.c. z uwagi na bezzasadne przyjęcie, iż nie zaistniały podstawy do zniesienia współwłasności poprzez dokonanie fizycznego podziału, w sytuacji gdy biegły wskazał na taką możliwość. Ponadto sytuacja zdrowotna i życiowa uczestnika postępowania jednoznacznie przemawia za przyznaniem mu lokalu mieszkalnego, który mógłby spożytkować na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Na kanwie przedstawionych zarzutów uczestnik postępowania wnosił o:

- zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez zniesienie współwłasności A. O. (1) w udziale 2/8 i B. K. (1) w udziale 6/8 części w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość położoną w A. przy ulicy (...) w powiecie (...), województwie (...), dla którego prowadzona jest KW Nr (...) wraz z udziałem związanym z własnością lokalu wynoszącym ½ w nieruchomości wspólnej, którą jest grunt objęty KW Nr (...) w ten sposób, by w ramach w/w nieruchomości ustanowić odrębną własność lokali stosownie do wariantu III zaprezentowanego w sporządzonej przez biegłego opinii. W ramach przedstawionego podziału nowo utworzone lokale Nr (...) o wartości odpowiednio 243.028 zł i 203.961 zł zostaną przyznane na rzecz wnioskodawcy zaś lokal Nr (...) o wartości 70.011 zł zostanie przyznany uczestnikowi postępowania. Powołane roszczenie uczestnik postępowania wskazał na wypadek uwzględnienia apelacji wnioskodawcy i zmiany podziału dokonanego przez Sąd I instancji. Ponadto uczestnik żądał zasadzenia od wnioskodawcy zwrotu kosztów postępowania przed Sądem II instancji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja wnioskodawcy B. K. (1) była częściowo zasadna zaś apelacja uczestnika postępowania A. O. (1) jako bezzasadna podlegała oddaleniu w całości.

Uwzględniając zgormadzony w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy jak również stanowiska zaprezentowane przez pełnomocników stron we wniesionych apelacjach, Sąd nie znalazł podstaw przemawiających za wydzieleniem na rzecz uczestnika postępowania A. O. (1) odrębnego lokalu, w ramach nieruchomości lokalowej położonej przy ulicy (...) w A., dla której to nieruchomości w Sądzie Rejonowym w Augustowie IV Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta KW nr (...) wraz z udziałem związanym z własnością lokalu wynoszącym ½ w nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt objęty KW NR (...) (działka nr (...) o powierzchni 0,439 ha) oraz części budynku i urządzenia które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Sąd doszedł do przekonania, iż uczestnik postępowania z rzeczonego lokalu nie korzystał. Po przeprowadzonych oględzinach powołanej nieruchomości Sąd utwierdził się w przekonaniu, iż lokal ten jest zaniedbany i znajduje się w stanie wymagającym generalnego remontu.

Niemniej Sąd Okręgowy na etapie postępowania apelacyjnego dostrzegł, iż Sąd I instancji w sposób nieprawidłowy przyjął współwłasność co do całości (nieruchomości) w tym udział uczestnika postępowania A. O. (1) w 2/8 części, podczas gdy w spornej nieruchomości wyodrębnione są dwa lokale (lokal na parterze, który jest lokalem w całości wyodrębnionym, posiadającym oddzielną księgę wieczystą oraz lokal na piętrze, który również stanowi osobny lokal). Jednocześnie celem prawidłowego zniesienia współwłasności i ustalenia wysokości spłaty należnej uczestnikowi postępowania A. O. (1) oprócz wartości udziałów przysługujących uczestnikowi w nieruchomości lokalowej, należało w ramach rozliczenia uwzględnić wartość udziałów w ramach nieruchomości gruntowej. Prawidłowo oceniony stan faktyczny spornej nieruchomości winien skutkować zatem wyliczeniami uwzględniającymi odrębną własność lokalu na piętrze budynku, do którego wnioskodawcy B. K. przysługuje 6/8 a uczestnikowi postępowania A. O. (1) 2/8 z udziałem w ½ do nieruchomości gruntowej oraz z nakładami i częściami wspólnymi. Sąd Rejonowy przyjął zaś błędnie, iż udział uczestnika postępowania kształtuje się na poziomie 2/8 części, nie rozgraniczając udziału w nieruchomości gruntowej. Sąd I instancji nie przedstawił również w sposób jednoznaczny i klarowny koncepcji rozliczenia udziałów wnioskodawcy i uczestnika postępowania oraz sposobu ustalenia kwoty należnej kwoty tytułem spłaty w ramach przyjętego sposobu zniesienia współwłasności.

Następstwem powyższego był obowiązek korekty orzeczenia Sądu I instancji. Trafnym okazał się w tym zakresie zarzut apelacji wnioskodawcy co do naruszenia art. 233 k.p.c. tj.: zasady swobodnej oceny dowodów. Jeżeli bowiem ocena materii dowodowej dokonana przez Sąd I instancji pozostaje sprzeczna z zasadami logicznego rozumowania, tj.: wysuwając określone teorie (wyliczenia) Sąd nie wskazuje sposobu w jaki zostały sformułowane zaś z treści samych dowodów nie wynikają w sposób jednoznaczny wnioski, poczyniona ocena wykracza poza zakres swobodnej.

Sposób zniesienia współwłasności zależy w głównej mierze od zgodnej woli współwłaścicieli. Przy braku takowej preferowanym sposobem podziału jest podział w naturze – art. 211 k.c. przy czym zgodnie z treścią art. 212 § 2 k.c. rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy (w szczególności na etapie postępowania przed Sądem I instancji) brak było zgodnego wniosku stron co do sposobu zniesienia współwłasności co skutkowało obowiązkiem rozważenia kolejno podziału fizycznego (podziału w naturze – wyodrębnienia lokali) zaś w przypadku gdy podział fizyczny byłby sprzeczny z ustawą, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, Sąd mógł rozważyć przyznanie rzeczy (nieruchomości) na własność jednego ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego. Dopiero bowiem rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana, stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Sąd Okręgowy dokonując zmiany orzeczenia Sądu Rejonowego kierował się z jednej strony planem spornej nieruchomości jak również faktem, iż uczestnik postępowania realnie z przedmiotowej nieruchomości nie korzysta oraz z uwagi na stan samej nieruchomości nie ma takiej możliwości (okoliczności ustalone w trakcie oględzin z dnia 09 października 2020 roku). Sąd uwzględnił również przesłankę w postaci silnego konfliktu stron, która znalazła potwierdzenie zarówno w aktach sprawy (pisma stron) jak również w trakcie oględzin spornej nieruchomości z udziałem Sądu. W zaistniałych okolicznościach Sąd uznał, iż sposób podziału wskazywany przez uczestnika postępowania w apelacji, poprzez wydzielenie lokalu, prowadziłby jedynie do narastającego konfliktu stron, podczas gdy w judykaturze i doktrynie prawa wskazuje się, że o ile konflikt stron nie może stanowić samoistnej przesłanki uzasadniającej odmowę zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali (podział fizyczny), to bezsprzecznie w połączeniu z innymi okolicznościami sprawy może stanowić podstawę do zniesienia współwłasności w inny sposób (vide. post SN z dnia 30 października 2014 roku, sygn. akt II CSK 18/14, legalis, post Sn z dnia 12 września 2013 roku, sygn. akt IV CSK 5/13, legalis).

Przy czym podkreślić zdaniem Sądu Okręgowego w tym miejscu należy, iż silny konflikt pomiędzy współwłaścicielami nie tylko wpływa negatywnie na kompromis odmiennych oczekiwań i pragnień współwłaścicieli oraz umiejętność współdziałania w zarządzie nieruchomością w przyszłości ale również uzasadnia przypuszczenie, iż w przyszłości wystąpią pomiędzy współwłaścicielami sytuacje konfliktowe, co może prowadzić do komplikacji a wręcz uniemożliwiać korzystanie z wydzielonych części nieruchomości (w tym części wspólnych).

Jednakowoż Sąd miał również na uwadze inne zaistniałe w realiach niniejszej sprawy przesłanki przemawiające za zniesieniem współwłasności w w/w sposób, jak m.in.: brak zgodności stron co do sposobu podziału nieruchomości, fakt iż wnioskodawca poniósł dotychczas znaczne nakłady na sporną nieruchomość, które biegły oszacował na kwotę 112.897 zł, to że uczestnik postępowania będąc osobą w podeszłym wieku posiada miejsce zamieszkania znacznie oddalone od miejsca położenia spornej nieruchomości (Z. województwo (...)) zaś wnioskodawca daje większą rękojmię remontu spornego budynku i wykorzystania zgodnie z jego pierwotnym przeznaczeniem, w sposób niezagrażający następstwami destrukcji budynku w przyszłości. Ponadto wnioskodawca z uwagi m.in. na poniesione nakłady na rzeczoną nieruchomość wykazał, iż jest w stanie, w odróżnieniu od uczestnika postępowania, zgromadzić środki na spłatę udziału drugiego ze współwłaścicieli.

Na kanwie powyższych ustaleń Sąd Okręgowy pragnie również wskazać, iż uczestnik postępowania z w/w nieruchomości dotychczas nie korzystał, aktualnie nie korzysta i realnie, z uwagi na jego wiek i stan zdrowia (co potwierdzają zamieszczone w aktach oświadczenia samego zainteresowanego) nie będzie korzystał gdyż jest osobą starszą mieszkającą w innym rejonie kraju. Marginalnie Sąd uznał za celowe zaznaczyć, że powołany lokal wymaga gruntownego remontu aby mógł zostać wykorzystany w jakikolwiek sposób użytkowy. Niewątpliwie rzeczony lokal z uwagi na położenie mógłby stanowić atrakcyjną nieruchomość, przynoszącą w przyszłości, po jej gruntownym remoncie, realne dochody, jednakże do katalogu przesłanek ocenianych przez Sąd przy wyborze sposobu zniesienia współwłasności nie można zaliczyć hipotetycznego, przypuszczalnego planu przeznaczenia i możliwości wykorzystania rzeczy. Nadto, o czym już byłą mowa, wnioskowany przez uczestnika postępowania sposób podziału prowadziłby do dalszych konfliktów między wnioskodawcą a uczestnikiem postępowania (dotychczasowe skargi wnioski o wstrzymanie działań budowlanych na nieruchomości etc.)

Odrębną kwestią wymagającą pełniejszego omówienia jest zagadnienie wartości przypadających na rzecz uczestnika postępowania udziałów. Sąd dokonuje zniesienia współwłasności rzeczy w takim stanie, w jakim stanowiła ona współwłasność w momencie powstania (bez uwzględnienia nakładów poniesionych na tą rzecz – podnoszących jej wartość). Ustalając wartość rzeczonego udziału (lokalu) Sąd kierowała się w niniejszej sprawie opinią (operatem szacunkowym) biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, która nie była w tymże zakresie wyceny kwestionowana.

Wartość nieruchomości bez nakładów ( tj.: nieruchomości gruntowej i budynku mieszkalnego) została ustalona przez biegłego na łączną kwotę 535.518 zł. Celem ustalenia wartości udziału przysługującego na rzecz uczestnika postępowania A. O. (1), Sąd Okręgowy dokonał następujących wyliczeń: od w/w kwoty tj.: wartości całości nieruchomości odjął wartość lokalu odrębnego należącego do wnioskodawcy, a położonego na parterze wskazaną w ramach I wariantu podziału zaprezentowanego w sporządzonej przez biegłego opinii, tj.: kwotę 195 471 00 zł. Następnie tak uzyskaną wartość, tj.: 340.047 zł (wraz z udziałem w 1/2 prawa do gruntu) należało pomnożyć przez udział w nieruchomości przypadający na rzecz uczestnika postępowania A. O. (1) tj.: 2/8 czyli 0,25 w następstwie czego otrzymano wartość udziału w nieruchomości przypadającą na rzecz uczestnika postępowania tj..: 340.047 zł × 0,25 = 85.011,75 zł - odpowiadającą wysokości spłaty należnej A. O. (1) w drodze zniesienia współwłasności spornej nieruchomości.

Ustalając powyższe Sąd przyjął wartości wskazane przez biegłego w najkorzystniejszym (z perspektywy uczestnika postępowania wariancie). Równocześnie dostrzec wypada, iż w/w prawidłowo ustalona wartość istotnie odbiega od kwoty 203.395,75zł wskazanej przez Sąd I instancji w zaskarżonym postanowieniu. Tak ustalona przez Sąd I instancji kwota odpowiadałaby bowiem praktycznie wartości połowy całej nieruchomości wraz z niemalże równym prawem do gruntu, na którym położona jest nieruchomość, podczas gdy na rzecz uczestnika postępowania A. O. przypadała jedynie wartość stanowiąca 2/8 (nie zaś 4/8) w udziale nieruchomości położonej w A. przy ul. (...), powiecie (...), województwie (...), dla której Sąd Rejonowy w Augustowi IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW Nr (...) wraz z udziałem związanym z własnością lokalu wynoszącym ½ w nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt objęty KW NR (...) (działka nr (...) o powierzchni 0,439 ha) oraz części budynku i urządzenia które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali

W związku z powyższym przyjęta przez Sąd wartość była najbardziej korzystną z trzech wskazanych przez biegłego w ramach zaprezentowanych wariantów podziału (w pozostałych wariantach wartość odrębnego lokalu wnioskodawcy położonego na parterze budynku była bowiem niższa). W przeciwnym wypadku, przy uwzględnieniu drugiego bądź trzeciego wariantu podziału, wartość spłaty przypadającej na rzecz uczestnika postępowania uległaby istotnemu zmniejszeniu. Kwota spłaty przyznana na rzecz uczestnika postępowania jest również wyższa od kwot wskazanych przez wnioskodawcę w ramach wniesionej apelacji (85.011,75 zł wobec odpowiednio 66.937,75 zł lub 81.051,875zł).

Uwzględniając powyższe, działając na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. należało zmienić zaskarżone postanowienie w sposób wskazany w punkcie 1 sentencji oraz oddalić apelację wnioskodawcy w pozostałym zakresie zaś apelację uczestnika postępowania w całości na zasadzie art. 385 k.p.c. – (pkt 2 sentencji postanowienia).

Rozstrzygając o kosztach (pkt. 3) Sąd uznał za celowe przyznać ustanowionemu z urzędy pełnomocnikowi uczestnika postępowania wynagrodzenie w kwocie 3321zł (z uwzględnieniem podatku od towarów i usług). Jednocześnie Sąd Okręgowy uznał za uzasadnione orzec, iż wnioskodawca i uczestnik postępowania ponoszą pozostałe koszty związane ze swoim udziałem w sprawie (art. 520 § 1 k.p.c.). Jak bowiem przyjmuje się o doktrynie w sprawach działowych, do których należy niewątpliwie sprawa o zniesienie współwłasności, nie zachodzi co do zasady sprzeczność interesów uczestników postępowania w rozumieniu art. 520 § 2 i § 3 k.p.c. Sprzeczność interesów w postępowaniu nieprocesowym zachodzi bowiem między uczestnikami postępowania wtedy gdy wnioskodawca oczekuje uwzględnienia wniosku zaś uczestnik postępowania jego oddalenia.

SSO Cezary Olszewski SSO Agnieszka Kluczyńska SSO Mirosław Krzysztof Derda