Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 4 października 2017r.

Sąd Rejonowy w Piszu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Anna Gajewska

Protokolant : sekretarka Agnieszka Zuzga

po rozpoznaniu w dniu 25 września 2017r. w Piszu

na rozprawie

sprawy z wniosku T. K.

z udziałem B. P. (1), Gminy P., J. K.

o ustanowienie służebności drogi koniecznej

p o s t a n a w i a :

I.  Ustanowić na nieruchomości stanowiącej własność Gminy P., będącej w użytkowaniu wieczystym B. P. (1) położonej w P. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (...) służebność drogi koniecznej o powierzchni 118 m2 przebiegającą przez działkę o numerze geodezyjnym (...) - na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu numer (...) stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w P. przy ul. (...), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (...), w sposób oznaczony w projekcie przebiegu drogi koniecznej sporządzonym przez biegłego geodetę D. Ż. (karta akt sprawy 85), który to projekt stanowi integralną część niniejszego orzeczenia;

II.  Zasadzić od wnioskodawcy T. K. na rzecz uczestnika postępowania B. P. (1) kwotę 6 860 zł (sześć tysięcy osiemset sześćdziesiąt złotych) tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej;

III.  Zasądzić od wnioskodawcy T. K. na rzecz uczestnika postępowania B. P. (1) kwotę 100 zł (sto złotych) tytułem zwrotu części kosztów postępowania;

IV.  Nakazać ściągnąć od wnioskodawcy T. K. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Piszu kwotę 2 036,80 zł (dwa tysiące trzydzieści sześć złotych 80/100) tytułem nie pokrytych kosztów sądowych;

V.  Orzec, iż pozostałe koszty postępowania ponoszą uczestnicy postępowania we własnym zakresie.

Sygn. akt I Ns 180/16

UZASADNIENIE

T. K. wniósł o ustanowienie, za stosownym wynagrodzeniem, na nieruchomości B. P. (1) położonej na ulicy (...) w P. stanowiącej działkę numer (...), dla której Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), służebność drogi koniecznej na rzecz wnioskodawcy i jego żony – J. K., jako właścicieli lokalu numer (...) stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w P. przy ulicy (...), dla którego Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) i współużytkowników wieczystych w 67/100 części nieruchomości składającej się z działki gruntu numer (...), dla której Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), w miejscu oznaczonym kolorem czerwonym na kopii mapy załączonej do wniosku.

W uzasadnieniu wniosku podniósł, że jest razem z żoną, na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej, współwłaścicielem położonego przy ulicy (...) w P. lokalu numer (...), stanowiącego odrębną nieruchomość, objętego Kw nr (...) i współużytkownikiem wieczystym w udziale 67/100 części nieruchomości składającej się z działki numer (...), dla której jest prowadzona przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Piszu księga wieczysta KW nr (...). Wnioskodawca nie posiada wjazdu do swojej nieruchomości od drogi publicznej, co utrudnia korzystanie z niej. Dotychczas wnioskodawca uzgadniał z uczestnikiem postepowania B. P. (1) sposób dojazdu do nieruchomości T. K., było to jednak źródłem nieporozumień pomiędzy stronami postępowania. B. P. (1) teren swojej nieruchomości odgrodził słupkami, co uniemożliwia dojazd do nieruchomości wnioskodawcy. Budynek, w którym znajduje się lokal T. K., położony jest na działce numer (...) i ma usytuowane wejścia tylko od strony działki numer (...). Jedyny przejazd lub przejście do tego budynku od strony ulicy (...) możliwy jest tylko i wyłącznie przez fragment działki (...), stanowiącej własność uczestnika postępowania. Wnioskodawca powołał się tu na decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia 25 lutego 2002 roku, nr (...), zatwierdzającą projekt podziału działki (...), gdzie działka numer (...) została wskazana jako droga dojazdowa, między innymi do działki numer (...). T. K. dodał, że przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej powinno się wziąć pod uwagę sytuację gospodarczą, osobistą oraz usprawiedliwione interesy obu stron.

Uczestnik postępowania B. P. (1) w odpowiedzi na wniosek wskazał, iż wnioskodawca kupując nieruchomość doskonale zdawał sobie sprawę z istniejącego stanu faktycznego. Nie wnosił wówczas żadnych zastrzeżeń, ani nie przedstawił propozycji innego uregulowania dojazdu wobec sprzedawcy działki czy organów władzy samorządowej. Dodał, że w oparciu o mapkę dołączoną do wniosku, ewentualny dojazd do działki wnioskodawcy od strony ulicy (...) mógłby przebiegać do południowej granicy działki, a nie także poza jej granice. Zgodził się co do tego, że ewentualna droga konieczna powinna być ustanowiona za odpłatnością.

Już na rozprawie w dniu 30 sierpnia 2016 roku pełnomocnik uczestnika postępowania wniósł o oddalenie wniosku w całości powołując się na treść art. 145 kc i orzecznictwo Sądu Najwyższego. Podniósł, iż wnioskodawca tak przebudował budynek, w którym znajduje się lokal będący własnością T. K. i jego żony oraz garaże, gdzie wnioskodawca ma myjnię, że sam wyzbył się dojazdu do tego budynku od drogi publicznej, czyli od ulicy (...) (k. 43). Pismem procesowym z dnia 1 marca 2017 roku pełnomocnik B. P. (1) wskazał również, iż wnioskodawca dopuścił się na swojej działce samowoli budowlanej, w związku z czym zostało wszczęte postępowanie administracyjne, od wyników którego może zależeć przebieg ewentualnie ustanowionej służebności. Poza tym, podkreślił, iż wnioskodawca prowadzi na swojej działce auto-myjnię, pomimo, że jego nieruchomość nie może pełnić takiej funkcji, co też może mieć wpływ na potrzebę ustanowienia ewentualnej służebności. Dodał, że w razie ustanowienia drogi koniecznej wynagrodzenie za nią powinno być ustalone w stosunku miesięcznym, ponieważ T. K. użytkuje swoją działkę gospodarczo, wydzierżawia ją lub podnajmuje osobom trzecim (k. 98-99). Już na rozprawie w dniu 29 marca 2017 roku pełnomocnik uczestnika postępowania przedstawił pismo Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, z treści którego wynika, iż przybudówka stojąca na działce wnioskodawcy stanowi samowolę budowlaną. Fakt jej postawienia przez T. K. spowodował, że samochody muszą zwiększać pole manewru, przy wjeździe do auto-myjni. Podniósł przy tym, że skoro B. P. (1) na swojej działce prowadzi działalność gospodarczą, zostawia często na podwórku materiały budowlane, to ewentualna służebność, powinna być ustalona w określonych godzinach, gdyż w przeciwnym wypadku uczestnik postępowania będzie musiał ponosić dodatkowe koszty zatrudnienia dozorcy (k. 102)

Na rozprawie w dniu 7 listopada 2016 roku T. K. przyznał, że do budynku, w którym znajduje się lokal numer (...) był kiedyś zrobiony prowizoryczny wjazd od strony ulicy (...), ale był on wybudowany nielegalnie i nie prowadził bezpośrednio do warsztatu wnioskodawcy. Jeśli zaś wnioskodawca chciałby obecnie wybudować taki wjazd do warsztatu od drogi publicznej, wówczas musiałby rozbić ścianę konstrukcyjną budynku (k. 61). Także na rozprawie w dniu 29 marca 2017 roku pełnomocnik wnioskodawcy podał, że w czasie, gdy był dokonywany podział działki (...), z której powstała działka (...), stanowiła ona własność Spółdzielni (...) i od samego początku było wiadomo, że działka, będąca obecnie własnością B. P. (1) – (...), ma stanowić drogę dojazdową dla wszystkich działek powstałych w drodze podziału, w tym także dla działki wnioskodawcy. Sam uczestnik postępowania niewątpliwie był tego świadomy nabywając w/w działkę, nadto, okoliczność ta zapewne wpłynęła też na wartość działki numer (...) (k. 102v.).

Wezwani w sprawie w charakterze uczestników postępowania J. K. i Gmina P., nie zajęli stanowiska w sprawie przez cały czas trwania postępowania.

Sąd ustalił, co następuje:

Na mocy decyzji Burmistrza Gminy i Miasta P. z dnia 25 lutego 2002 roku, za numer (...)zatwierdzony został projekt podziału działki numer (...), stanowiącej własność Gminy P., będącej w użytkowaniu wieczystym (...) Spółdzielni (...) w P., położonej w P. przy ul. (...). Na skutek podziału działki numer (...) powstały działki o numerach geodezyjnych: (...)i (...). Zgodnie z treścią przedmiotowej decyzji działka numer (...) o powierzchni 0,1493 ha stanowiła drogę dojazdową do nowowydzielonych działek.

(bezsporne, dowód: decyzja podziałowa z dnia 25.02.2002r. -akta księgi wieczystej Kw nr (...) k. 141).

Na mocy umowy sprzedaży z dnia 10 stycznia 2003 roku, Rep.(...), zawartej w Kancelarii Notarialnej w P. przed notariuszem K. T. pomiędzy W. M. – syndykiem masy upadłości (...) Spółdzielni (...) w P. a B. P. (1), ten ostatni nabył prawo użytkowania wieczystego działek gruntu numer (...) oraz prawo własności posadowionych na nich budynków. Właścicielem gruntu była Gmina P.. Dla działek nabytych przez B. P. (1) Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...). Mocą prawomocnej decyzji Burmistrza P. z dnia 26 stycznia 2015 roku, za numer (...), doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości objętej KW nr (...) przysługującego B. P. (1) w prawo własności. Fakt ten nie został jak dotąd ujawniony w dziale II w/w księgi wieczystej.

(dowód: umowa sprzedaży z dnia 10.01.2003r. Rep.(...) k. 175-179, decyzja w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z dnia 26.01.2015r. k. 326 - akta księgi wieczystej Kw nr (...) k. 141, odpis z księgi wieczystej kw nr (...) k. 7-12).

T. i J. małżonkowie K. są współwłaścicielami na prawie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu użytkowego numer (...), usytuowanego na parterze budynku usługowego numer (...), położonego przy ulicy (...) w P., dla którego to lokalu Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), i z którym to lokalem związany jest udział wynoszący 67/100 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu numer (...), będącej własnością Gminy P., a objętej księgą wieczystą KW nr (...). Prawo własności przedmiotowego lokalu małżonkowie K. nabyli na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali, darowizny i sprzedaży z dnia 3 marca 2008 roku, zawartej w Kancelarii Notarialnej w P. przed notariuszem J. S. Rep.(...).

(bezsporne, dowód: odpis z księgi wieczystej Kw nr (...) k. 13-22 oraz Kw nr (...) k. 23-28)

Na nieruchomości składającej się z działek numer (...) B. P. (1) prowadzi działalność gospodarczą. Działka numer (...), na której stoi budynek, w którym mieści się lokal będący własnością małżonków K. graniczy z działką numer (...). Aby dotrzeć do lokalu numer (...), w którym znajduje się pomieszczenie auto-myjni, trzeba poruszać się, od strony południowej - zarówno po części działki numer (...), jak i (...), gdyż brak jest jakiegokolwiek innego dostępu od strony drogi publicznej do przedmiotowego lokalu użytkowego.

Przez pewien czas, za obopólnym porozumieniem i odpowiednim wynagrodzeniem, zarówno T. K., jak i osoby korzystające ze znajdującej się w budynku posadowionym na działce (...) auto-myjni, bez przeszkód mogli wjeżdżać do niej od drogi publicznej, czyli strony ulicy (...), poruszając się po działce (...), będącą własnością B. P. (1). Następnie, od strony ulicy (...) postawił bramę, której jedno skrzydło zamontował na ścianie budynku nr (...)przy ul. (...). Aktualnie jedynie uczestnik postępowania posiada klucze do bramy, którą zależnie od potrzeb zamyka na kłódkę, pozbawiając w ten sposób możliwości wjazdu na podwórko znajdujące się przed budynkiem posadowionym na działce (...).

T. K. dobudował do budynku stojącego na działce (...), obok wjazdu do lokalu użytkowego numer (...), drewnianą wiatę – budynek garażowo-gospodarczy w warunkach samowoli budowlanej. Drzwi do myjni zlokalizowane są na styku z zachodnim szczytem dobudówki. Nie ma możliwości wjechania do pomieszczenia myjni bezpośrednio, gdyż najpierw trzeba się cofnąć (w przypadku samochodu ciężarowego dwukrotnie), żeby móc wjechać do lokalu numer (...). W przypadku rozbiórki dobudówki wzniesionej przez T. K. bez zezwolenia budowalnego wjazd do myjni będzie łatwiejszy, ale nadal będzie istniała potrzeba wykonywania w/w manewrów.

(bezsporne, dowód: protokół oględzin nieruchomości k. 50-51, zawiadomienie k. 76, protokół czynności kontrolnych k. 77 i v., pismo Powiatowego Inspektora nadzoru Budowlanego w P. k. 101, opinia biegłego sądowego z zakresu geodezji k. 81-86)

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 145 § 1 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (§ 2 zd. 1). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (§ 3).

Ustanowienie służebności drogi koniecznej służy zapewnieniu dostępu prawnie zagwarantowanego, skutecznego erga omnes i przysługującego każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości izolowanej. Warunkiem jest brak dostępu lub nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich.

Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia "odpowiedniego dostępu", którym posłużył się w art. 145 § 1 k.c., co nakazuje przyjąć, że chodzi o jego potoczne rozumienie. W tym zaś ujęciu "odpowiedni" to "odpowiadający przeznaczeniu", "spełniający wymagane warunki" (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20.09.2012r., IV CSK 34/12, Lex nr 1230155).

Nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, gdy łączy ją gospodarczo funkcjonalna droga gruntowa pozostająca pod zarządem gminy, ujęta w planie zagospodarowania przestrzennego gminy, będąca w powszechnym korzystaniu (vide uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22.11.1982r., III CZP 44/82, OSNCP 1983, z. 5-6, poz. 70, Lex nr 2832). Za połączenie z drogą publiczną nie może być uznana droga, po której właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu, lub inne osoby korzystające z tej nieruchomości komunikują się grzecznościowo, a nawet, gdy dostęp oparty jest na stosunku obligacyjnym z właścicielem nieruchomości sąsiedniej. Hipotezą art. 145 k.c. jest bowiem objęty dostęp o charakterze trwałym, nie skrępowany wolą osób trzecich (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12.10.2011r., II CSK 94/11, Lex nr 1044002).

Uczestnik postępowania kwestionował wystąpienie po stronie wnioskodawcy przesłanek ustanowienia służebności drogi koniecznej, określonych przez ustawodawcę. Spór koncentrował się też na ustaleniu wysokości należnego uczestnikowi postępowania wynagrodzenia pieniężnego za ustanowienie owej służebności oraz trybu jego uiszczenia.

Odnosząc się do kwestii słuszności wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej, to w ocenie Sądu, wniosek ten co do zasady zasługiwał na uwzględnienie.

Niewątpliwie wnioskodawca jako właściciel lokalu numer (...) nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, a więc do ulicy (...), przy której stoi budynek posadowiony na działce (...), w którym znajduje się w/w lokal. Pas działki numer (...) od strony południowej przylega wprawdzie do przedmiotowej ulicy, ale wbrew twierdzeniom uczestnika postępowania jest zbyt wąski, by mogły się po nim poruszać pojazdy i swobodnie wjeżdżać do pomieszczenia myjni. Dopiero możliwość poruszania się jednocześnie po określonej części działki B. P. (1) daje możliwość, po wykonaniu manewru cofania, wjechania do lokalu użytkowego numer (...), od strony drogi publicznej. Należy przy tym zauważyć, iż T. K. w ogóle nie ma dostępu do swojego lokalu od ulicy (...), od której biegnie na całej szerokości działka uczestnika postępowania numer (...). Zresztą dojazd do nieruchomości wnioskodawcy właśnie od tej strony byłby znacznie dłuższy i bardziej uciążliwy dla uczestnika postępowania. Jednocześnie nie sposób zgodzić się z twierdzeniami uczestnika postępowania, że T. K. sam pozbawił się dostępu do drogi publicznej, poprzez wykonanie przeróbek budynku stojącego na działce (...). Należy bowiem zauważyć, że małżonkowie K. nabyli lokal użytkowy numer (...) w 2008 roku. Natomiast już w 2002 roku, kiedy użytkownikiem wieczystym działki (...), z podziału której powstały min. działki (...) była jeszcze (...) Spółdzielnia (...) w P., została wydana decyzja podziałowa z dnia 25 lutego 2002 roku. W treści owej decyzji wyraźnie wskazano, iż działka numer (...) stanowi drogę dojazdową do nowo wydzielonych działek, a więc także do działki (...). Tym samym, na długo przed kupnem przez wnioskodawcę lokalu numer (...) został rozwiązany problem dostępu do drogi publicznej działek powstałych z podziału działki numer (...). Z tego wynika więc, iż B. P. (1) nabywając prawo użytkowania działek gruntu numer (...) doskonale zdawał sobie sprawę z faktu, jakie jest przeznaczenie działki numer (...). Musiał więc liczyć się z koniecznością udostępniania swojej nieruchomości, celem dostania się do działek (...). Inną zaś kwestią jest to, że wraz z kupnem działki numer (...), stał się on właścicielem działek numer (...).

Tym samym, Sąd ustanowił służebność drogi koniecznej na nieruchomości stanowiącej własność Gminy P., będącej w użytkowaniu B. P. (1) objętej KW nr (...) o powierzchni 118 m2, przebiegającą przez działkę numer (...) na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu numer (...) stanowiącego odrębną nieruchomość, dla którego Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgę wieczystą numer (...), w sposób oznaczony w projekcie przebiegu drogi koniecznej sporządzonym przez biegłego geodetę D. Ż., stanowiącym integralną część orzeczenia. Zdaniem Sądu, przedmiotowa opinia została sporządzona w sposób rzetelny, zaś biegły wyznaczając przebieg służebności kierował się zasadą jak najmniejszego obciążenia działki, przez która ma przebiegać droga konieczna. Przy czym należy dodać, że wykonując tę opinię, biegły miał na względzie fakt wykonania dobudówki przez wnioskodawcę i ustalając przebieg drogi koniecznej wziął pod uwagę okoliczność jej ewentualnej rozbiórki i to, jak ten fakt wpłynie na zakres ustanawianej służebności (k.82-84).

Przechodząc do kwestii wynagrodzenia za ustanowienie służebność drogi koniecznej, to pozostaje poza sporem, iż wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności drogi koniecznej i jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej. W doktrynie podkreśla się, iż wynagrodzenie powinno być świadczeniem jednorazowym. Nie ma przeszkód, aby zainteresowani uczestnicy postępowania wyrazili wolę orzeczenia przez Sąd wynagrodzenia spełnianego częściami (okresowo). Wówczas bez wątpienia odpowiadające prawu zgodne stanowisko stron wiązałoby sąd orzekający. Zasadniczo jednak sąd orzekający nie powinien sięgać do tej formy wynagrodzenia z własnej inicjatywy.

Za orzeczeniem jednorazowego wynagrodzenia przemawiają również okoliczności niniejszej sprawy. Należy podkreślić, że działka gruntu o nr (...) o nawierzchni asfaltowej, powstała wraz z działką numer (...) na skutek podziału nieruchomości macierzystej – działki numer (...), od samego początku miała spełniać funkcję drogi dojazdowej min. do działki (...). Kwestię tę usankcjonowała powoływana już wyżej decyzja Burmistrza Gminy i Miasta P. z dnia 25 lutego 2002 roku, za numer (...). W związku z powyższym zarówno uczestnik postępowania nabywając działkę numer (...) wiedział o jej przeznaczeniu, a wnioskodawca nabywając lokal w budynku położonym na działce numer (...) był przekonany, że będzie mu przysługiwało prawo dojazdu do owego lokalu od ulicy (...), właśnie przez w/w działkę uczestnika postępowania.

Mając powyższe na uwadze, Sąd ustalił wysokość należnego uczestnikowi postępowania wynagrodzenia w oparciu o opinię biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości (k. 111-139), a także jego opinię uzupełniającą (k. 156-160). Biegły z zakresu szacowania nieruchomości P. S. ustalił wartość jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebność drogi koniecznej na kwotę 6 860 zł. Biegły wziął pod uwagę powierzchnię drogi koniecznej (P), wartość 1 m2 gruntu (C) oraz współczynnik K, czyli współczynnik uwzględniający wszelkie elementy wpływające na wartość szacowanego prawa np. czy z drogi koniecznej będzie korzystał tylko właściciel nieruchomości władnącej, czy też właściciel nieruchomości obciążonej, jaka będzie częstotliwość przejazdu i przechodu. Biegły przyjął wysokość tego współczynnika na poziomie 0,90 uznając, że ustanowienie drogi koniecznej znacznie utrudni prowadzenie działalności gospodarczej na działce obciążonej. W konsekwencji, zgodnie z przyjętą przez biegłego formułą, w oparciu o którą biegły określił wysokość wynagrodzenia, to jest P x C x K, Sąd ustalił wysokość jednorazowego wynagrodzenia na kwotę 6 860 zł ≈ 6 861,58 zł (118 m ² x 64,61 zł/m ² x 0,90).

Wobec powyższego, na podstawie powołanych przepisów, Sąd orzekł jak w punkcie I. i II. postanowienia.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 520 § 2 k.p.c., obciążając nimi w całości wnioskodawcę, gdyż to głównie w jego interesie leżało ustanowienie służebności drogi koniecznej.