Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 maja 2025r.

Sąd Rejonowy w Kętrzynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Sławomir Szubstarski
Protokolant:	sekretarz sądowy Agnieszka Piskorz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 kwietnia 2025 r. w K.

sprawy z powództwa Gminy K.

przeciwko B. S., K. D.

o eksmisję

powództwo oddala.

Sygn. akt: I C 582/24

UZASADNIENIE

Powódka Gmina K. wystąpiła z powództwem przeciwko B. S. i K. D. o nakazanie opróżnienia, opuszczenia i wydania powodowi lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w budynku nr (...) w B., gmina K. oraz o zasądzenie od pozwanych na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu pełnomocnik wskazał, że powódka jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) w B., który od 10 grudnia 2003 r. został oddany pozwanej B. S. w najem na podstawie umowy najmu. W dniu 29 sierpnia 2018 r. w związku ze zwłoką w zapłacie czynszu za 3 pełne okresy umowa najmu została wypowiedziana. W 2019 roku pozwana wykonała remont tego lokalu i na jej wniosek Burmistrz K. wydał decyzję o umorzeniu należności z tytułu zaległości za lokal mieszkalny. Obecnie w lokalu tym zamieszkują pozwane B. S. i K. D..

Pozwane wniosły o oddalenie powództwa w całości jako bezzasadnego.

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 10 grudnia 2003 r. powódka Gmina K. zawarła z B. S. umowę najmu lokalu mieszkalnego o nr. (...) (...) na czas nieokreślony. Czynsz na najem lokalu mieszkalnego o łącznej powierzchni użytkowej 56,4 m ^{( 2)} wynosił kwotę 108,48 zł miesięcznie. W dniu 31 stycznia 2018r. strony aneksowały umowę najmu lokalu poprzez określenie numeracji lokalu jako (...), oraz uzgodniono czynsz i opłaty obowiązujące od 1 lutego 2018 r. na kwotę 229,26 zł.

(bezsporne, a nadto dowód: umowa k. 5-6v)

Pismem z dnia 12 czerwca 2016r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 9 272,54 zł, która to zaległość została wyliczona według stanu na dzień 31.05.2018 r.

(dowód: wezwanie k. 9)

Pismem z dnia 29 sierpnia 2018 r. w związku z nieuregulowaniem zaległego czynszu i opłat w dodatkowo wyznaczonym terminie, powódka wypowiedziała pozwanej umowę najmu ww. lokalu ze skutkiem rozwiązującym na dzień 30 września 2018 r.

(dowód: wypowiedzenie k.10)

Pismem z 3 kwietnia 2019 r. pozwana zwróciła się z podaniem o rozliczenie poniesionych kosztów remontu mieszkania przez siebie najmowanego.

Decyzją z 9 lipca 2019 r. nr (...) Burmistrz K. umorzył należność z tytułu należności za lokal mieszkalny położony w miejscowości (...) w kwocie 3 538,05 zł tj.- należność główna za wynajmowany ww. lokal przez panią B. D.. W uzasadnieniu decyzji Burmistrz wskazał, że pozwana w związku ze swoją trudną sytuacją materialną nie jest w stanie uregulować zaległości czynszowych, ponieważ korzysta z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w K.. Stąd na postawie odpowiednich paragrafów uchwały Rady Miejskiej w K. postanowił umorzyć należność podstawową w kwocie 3 538,05 zł.

(dowód: 1 podanie k. 12; 2 decyzja Burmistrza K. k. 11)

Pozwana w dalszym ciągu mieszkała w lokalu mieszkalnym nr (...) budynku (...) w B. gm. K. w związku z czym powódka naliczała opłaty czynszowe za zajmowany lokal mieszkalny. Na dzień 28 lutego 2023 r. zaległości z tytułu opłat za czynsz wyniosły 7 995,8 zł, a z tytułu opłat za media wyniosły 5 982,68 zł. Pismem z dnia 13 marca 2023 r. pozwana zwróciła się o rozłożenie zaległości za zajmowany lokal mieszkalny na raty. Tego samego dnia powódka zawarła z pozwana umowę nr (...) w sprawie rozłożenia na raty spłaty należności czynszowych.

(bezsporne, a nadto dowód: 1. podanie k.13; 2. umowę nr (...))

Pismem z 3 sierpnia 2023 r. powódka wezwała pozwane B. S. oraz K. D. do zapłaty za czynsz oraz media w łącznej kwocie 19 387,8 zł. W wezwaniu wskazała podstawę prawną wystosowanego żądania art. 476 oraz art.688 ^{( 1 )}§1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 11 ust. 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, w mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Pismem z 20 września 2023 r. powódka poinformowała pozwaną B. S., że w związku z zajmowaniem przez nią bezumownie lokalu mieszkalnego pod adresem (...), (...)-(...) K. do czasu wydania tego lokalu, na podstawie art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, w mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jest zobowiązana uiszczać odszkodowanie, w związku z czym pozwanej będą naliczane opłaty tak jak dla osób zamieszkujących lokale komunalne.

(dowód: 1. wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem odbioru k. 15-16; 2. informacja k. 17)

Pozwana B. S. ma (...) lat nie figuruje w Centralnej Ewidencji Osób podlegających ubezpieczeniu społecznemu rolników lub uprawnionych do świadczeń z tego ubezpieczenia. Nie pobiera renty, emerytury oraz zasiłków z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Nie jest zarejestrowana w Powiatowym Urzędzie Pracy w K. jako osoba bezrobotna. Pobiera świadczenia z pomocy społecznej w formie zasiłku okresowego oraz celowego na zakup posiłku lub żywności w ramach programu wieloletniego „posiłek w szkole i w domu”.

Pozwana K. D. ma (...) lata nie figuruje w Centralnej Ewidencji Osób podlegających ubezpieczeniu społecznemu rolników lub uprawnionych do świadczeń z tego ubezpieczenia. Nie pobiera renty, emerytury oraz zasiłków z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Nie jest zarejestrowana w Powiatowym Urzędzie Pracy w K. jako osoba bezrobotna. Pobiera świadczenia z pomocy społecznej w formie zasiłku okresowego oraz celowego na zakup posiłku lub żywności w ramach programu wieloletniego „posiłek w szkole i w domu”.

(dowód: 1. informacja KRUS k. 56; 2. informacja PUP w K. k. 58; 3.iInformacja MOPS w K. k. 60-61; 4. informacja ZUS k. 63-65)

Powyższy stan faktyczny był zasadniczo bezsporny pomiędzy stronami. Ponadto Sąd ustalił na podstawie przytoczonych wyżej dokumentów, których prawdziwość i wiarygodność nie budziła wątpliwości Sądu z urzędu. Przedstawione dokumenty porządkowały chronologicznie fakty oraz prezentowały charakter prawny podejmowanych czynności.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W obowiązującym w polskim prawie cywilnym kontradyktoryjnym modelu postępowania sądowego o rodzaju i zakresie roszczenia decyduje powód, a ciężar udowodnienia twierdzeń spoczywa na tej stronie, która je zgłasza. Zgodnie bowiem z treścią art. 6 k.c., strona wywodząca z danego faktu skutki prawne powinna fakt ten udowodnić. Procesowym wyrazem przedstawionej reguły dowodowej jest treść art. 232 k.p.c., z którego wynika, iż strona jest zobowiązana do wskazania dowodów dla stwierdzenia faktów, z których wywodził skutki prawne. W myśl tej ogólnej zasady, to na powodzie spoczywa ciężar udowodnienia faktów uzasadniających jego roszczenie, a na stronie pozwanej obowiązek udowodnienia okoliczności uzasadniających jej wniosek o oddalenia powództwa ( zob. SN wyrok z dnia 03.10.1969r., II PR 313/69, Lex nr (...); SN wyrok z dnia 20.04.1982r., I CR 79/82, Lex nr(...); SN wyrok z dnia 24.11.2010r., II CSK 297/10, Lex nr (...) ).

Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że powódka Gmina K. winna udowodnić, że pozwane B. S. oraz K. D. zajmują - stanowiący jego własność - lokal mieszkalny nr (...) w budynku nr (...) w B. bez tytułu prawnego.

W ocenie Sądu, na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego należało stwierdzić, że roszczenie powódki jest bezzasadne albowiem powódka nie wykazała, aby faktycznie odstąpiła od umowy łączącej strony, a tym samym nie udowodniono w toku postępowania dowodowego, aby pozwane zajmowały sporny lokal bez tytułu prawnego.

W okolicznościach niniejszej sprawy pozostaje bezspornym, że powódka posiadała wiedzę o ciągłym zajmowaniu przez pozwane spornego lokalu, pomimo wypowiedzenia umowy najmu oraz nigdy też nie podjęła żadnych kroków wydobywczych w stosunku do zajmowanego lokalu. Wyłączną przyczyną wypowiedzenia pozwanej umowy najmu lokalu w 2018 roku było, jak wynika z treści pisma zawierającego oświadczenie o wypowiedzeniu (k. 10), li tylko narastające zadłużenie z tytułu należności czynszowych. W konsekwencji wystąpień pozwanej do Burmistrza kwestia ta została jednak pozytywnie rozwiązana decyzją Burmistrza z 9 lipca 2019 r. (decyzja k.11). Przez kolejne lata powódka nie podejmowała jakichkolwiek kroków wydobywczych, ale naliczała pozwanej opłaty czynszowe za zajmowany lokal, czyniąc to na podstawie przepisów dotyczących najmu lokalu mieszkalnego (wezwanie do zapłaty k.15). Zdaniem sądu orzekającego świadczy to dobitnie, że wolą obu stron było dalsze utrzymanie stosunku najmu począwszy od 9 lipca 2019 roku, w którym Burmistrz rozstrzygnął jedyną kwestię powodującej jego wypowiedzenie.

W ocenie Sądu Rejonowego należało zatem uznać, że właśnie od tej daty doszło do zawarcia między stronami umowy najmu lokalu mieszkalnego per facta concludentia, czyli przez fakty dokonane. Umowa najmu nie wymaga dla swej ważności formy pisemnej, stąd należało uznać, że strony obowiązywała umowa najmu w formie ustnej, która wywołuje skutki prawne w sferze cywilnoprawnej stron.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest szczególną umową najmu dotyczącą lokalu służącego najemcy do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jego i jego rodziny. Najem lokalu mieszkalnego podlega przepisom ogólnym ustawy z dnia 23.04.1964r. Kodeks cywilny (tj.Dz.U.2017.459 ze zm.) dotyczącym najmu (art. 659-679 k.c.), a także przepisom szczególnym Kodeksu cywilnego dotyczącego najmu lokali (art. 680-692 k.c.). Dodatkowo, umowa najmu lokalu mieszkalnego musi spełniać zasady określone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tj.Dz.U.2016.1610 ze zm., dalej ustawa o ochronie praw lokatorów).

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie reguluje kwestii formy umowy cywilnoprawnej, jaką jest umowa najmu lokalu mieszkalnego. Wobec tego należy stosować ogólne przepisy ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie zaś z dyspozycją art. 660 k.c. umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Jednakże zgodnie z art. 661 k.c. najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Zważyć należy, że ustawodawca przewidział wymóg formy pisemnej wyłącznie dla celów wywołania określonych skutków prawnych, czyli ad eventum, i to jedynie dla umów najmu zawieranych na czas dłuższy niż jeden rok. Umowa najmu lokalu mieszkalnego może być zatem zawarta w praktycznie każdej formie, również ustnej. Jedyny wyjątek stanowi wskazana forma pisemna dla umowy najmu na okres dłuższy niż rok, gdy strony pragną, by była to umowa na czas oznaczony, gdyż muszą wówczas zawrzeć tą umowę w formie pisemnej dla wywołania tego skutku.

Wobec tego, w ocenie Sądu Rejonowego w okolicznościach niniejszej sprawy doszło do zawarcia między stronami ustnej umowy najmu lokalu mieszkalnego per facta concludentia. W konsekwencji, w celu rozwiązania stosunku najmu, powód winien wypowiedzieć tę umowę w sposób przewidziany przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Przy czym wypowiedzenie stosunku najmu mogło nastąpić z przyczyn wskazanych w art. 11 ust. 2-5 ustawy.

Warunkiem skutecznego wypowiedzenia umowy najmu jest dokonanie przez wynajmującego pisemnego upomnienia lokatora (ust. 2 pkt 1). Niespełnienie tej przesłanki powoduje nieskuteczność wypowiedzenia, nawet gdy lokator wypełnił swoim zachowaniem znamiona określone w przepisie. Upomnienie musi w swojej treści zawierać wskazanie konkretnego zachowania, z powodu którego upomnienie ma miejsce. Podstawa wypowiedzenia jest jedynie wtedy zrealizowana, gdy lokator pomimo upomnienia ponownie dopuszcza się tego samego zachowania, które stanowiło przyczynę upomnienia. Ponadto między upomnieniem a wypowiedzeniem musi istnieć ścisła więź czasowa.

Jeżeli natomiast lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, to wynajmujący zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 cytowanej ustawy obowiązany jest uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Powódka nie złożyła pisemnego upomnienia pozwanej, uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty należności oraz wypowiedzenia umowy najmu.

Nawet gdyby uznać, że wypowiedzeniem umowy najmu jest wniesienie i doręczenie pozwanemu odpisu pozwu, to nie został spełniony warunek skutecznego wypowiedzenia umowy w postaci prawidłowego upomnienia i uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy z dodatkowym terminem do zapłaty należności pod rygorem wypowiedzenia umowy.

Z powyższych względów, powództwo Gminy K. nie zasługiwało na uwzględnienie, dlatego stosowanie do treści art. 222 § 1 k.c. a contrario należało je oddalić, jak w sentencji wyroku.