Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 27 sierpnia 2018 r.

Sąd Rejonowy w Giżycku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Marek Makowczenko

Protokolant:

starszy sekretarz sądowy Zofia Mórawska

po rozpoznaniu w dniu 13 sierpnia 2018 r. w Giżycku

na rozprawie

sprawy z wniosku M. J.

z udziałem P. B., A. B., M. B., T. S., J. S.

o ustanowienie zarządcy nieruchomości

postanawia:

Oddalić wniosek.

SSR Marek Makowczenk

Sygn. akt I Ns 83/18

UZASADNIENIE

Wnioskodawczyni M. J. wniosła o ustanowienie zarządcy nieruchomości stanowiącej działki nr (...) położonej przy ulicy (...) w G., zabudowanej wielolokalowym budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy w Giżycku prowadzi księgę wieczystą nr (...). Wniosła przy tym o wyznaczenie na zarządcę osoby trzeciej spoza współwłaścicieli nieruchomości wraz z ustaleniem wynagrodzenia zarządcy od wszystkich współwłaścicieli stosunkowo do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

W uzasadnieniu wnioskodawczyni podała, iż współwłaściciele nieruchomości pozostają w sporze co do szeregu kwestii dotyczących zarówno spraw dotyczących zwykłego zarządu, jak i przekraczających zwykły zarząd. Twierdziła, że budynek znajduje się w złym stanie technicznym i wymaga nakładów na remonty. Źródłem konfliktu jest kwestia oświetlenia klatki schodowej i piwnicy oraz uporządkowania ciągów komunikacyjnych w budynku. Wnioskodawczyni wskazała także, że pomimo jej sprzeciwu podejmowane są inwestycje przekraczające zakres zwykłego zarządu, a finansowane z funduszu remontowego.

(pozew – k. 3-6)

Uczestnicy postępowania T. S., J. S., P. B., A. B. i M. B. wnieśli o oddalenie powództwa.

Uczestnicy T. S. i J. S. podali, iż pieniędzmi pochodzącymi z funduszu remontowego dysponuje jeden ze współwłaścicieli – A. B., który dobrze wywiązuje się ze swoich obowiązków. Twierdzili, iż uczestnicy w sposób zgodny podejmują wspólnie decyzje co do zarządu nieruchomością.

Uczestnik P. B. podał, iż A. B. dobrze sprawuje funkcję zarządczą, zatem nie ma potrzeby wyznaczania zarządcy z zewnątrz.

Uczestnicy A. B. i M. B. twierdzili, iż powinno zostać tak jak jest. Podali, iż wnioskodawczyni nie jest zainteresowana dbaniem o nieruchomość. Remonty przeprowadzane są z pieniędzy zgromadzonych na funduszu remontowym utworzonym w 2010 r.

(protokół z rozprawy z dnia 7 maja 2018 r. – k. 69)

Sąd ustalił, co następuje:

W budynku mieszkalnym położonym w G. przy ulicy (...) posadowionym na działkach nr (...), dla których Sąd Rejonowy w Giżycku prowadzi księgę wieczystą (...), wyodrębnione są cztery lokale mieszkalne.

Prawo własności lokalu nr (...) opisanego w księdze wieczystej nr (...) przysługuje uczestnikowi P. B.. Z własnością lokalu związany jest udział w ¼ części nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Własność lokalu nr (...) opisanego w księdze wieczystej nr (...) na prawie wspólności ustawowej małżeńskiej wraz z udziałem ¼ części w nieruchomości wspólnej przysługuje uczestnikom postępowania M. B. i A. B..

Lokal nr (...) opisany w księdze wieczystej nr (...) wraz z udziałem ¼ części w nieruchomości wspólnej stanowi własność małżonków T. S. i J. S..

Prawo własności lokalu nr (...) zapisanego w księdze wieczystej nr (...) wraz z udziałem ¼ części w nieruchomości wspólnej przysługuje od 2012 r. wnioskodawczyni M. J..

( dowód : wydruk z KW (...) – k. 30-36, wydruk z KW (...) – k. 11-16, wydruk z KW (...) – k. 17-21, (...) – k. 22-29, (...) – k. 8-9)

Pomiędzy wnioskodawczynią, a uczestnikami postępowania powstał konflikt co sposobu zarządzenia nieruchomością wspólną. Wnioskodawczyni nie zgadza się ze sposobem zarządzania nieruchomością przez pozostałych współwłaścicieli. Pomimo sprzeciwu wnioskodawczyni uczestnicy zainstalowali domofon. Zamierzają także założyć monitoring, na co wnioskodawczyni nie wyraża zgody.

Z uwagi na brak porozumienia wnioskodawczyni przestała uiszczać składkę w kwocie 50 zł miesięcznie na utworzony w 2010 r. fundusz remontowy, z którego pokrywane były koszty bieżących napraw i konserwacji budynku. W chwili obecnej wnioskodawczyni nie bierze udziału w działaniach podejmowanych przez uczestników postępowania.

( dowód : pismo z 28.11.2017 r. – k. 37, pismo z 28.11.2017 r. – k. 38-40, bilans – k. 41-44, potwierdzenia odbioru – k. 45-54)

Sąd zważył, co następuje:

Zgłoszony wniosek nie mógł podlegać uwzględnieniu.

W budynku zamieszkałym przez wnioskodawczynię i uczestników postępowania wyodrębniono cztery lokale mieszkalne, zatem w niniejszej sprawie znajdują wprost zastosowanie przepisy ustawy Kodeks cywilny dotyczące współwłasności – tj. art. 195 k.c. i nast. Żądanie wnioskodawczyni znajduje oparcie w treści art. 203 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Ustanowienie zarządcy na drodze postępowania sądowego stanowi najdalej idącą ingerencję w sprawowanie zarządu rzeczą wspólną, a zatem powinno być stosowane wyjątkowo w przypadku stałych trudności w wykonywaniu zarządu.

Zdaniem Sądu w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie zachodzi żadna z trzech przesłanek określonych w art. 203 k.c. warunkujących ustanowienie zarządcy nieruchomości.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż współwłaściciele nieruchomości, którzy posiadają większość wynoszącą ¾ udziałów w nieruchomości wspólnej (uczestnicy T. S., J. S., P. B., A. B., M. B.) są zgodni co do sposobu sprawowania zarządu nieruchomości. W toku rozprawy w dniu 7 maja 2018 r. oraz 13 sierpnia 2018 r. podali, iż regularne odbywają się spotkania, których celem jest czynienie ustaleń dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, zaś corocznie przedstawiany jest wyciąg z konta. Podali, iż w 2010 r. utworzony został fundusz remontowy, na poczet którego współwłaściciele zobowiązali się uiszczać składkę w wysokości 50 zł miesięcznie, z którego finansowane są bieżące naprawy. Uczestnik postępowania podał, iż wymienione zostały okna, kominy, drzwi wejściowe. Prace remontowe wykonywane są przez uczestników. W tych okolicznościach nie można uznać, by niemożliwe było uzyskanie zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu.

Sąd nie dopatrzył się także zaistnienia dwóch pozostałych przesłanek, a mianowicie naruszania zasady prawidłowego zarządu przez większość współwłaścicieli lub krzywdzenia mniejszości. Jak zostało wskazane wyżej współwłaściciele podejmują prace naprawcze i konserwacyjne stosownie do posiadanych środków, co wynika z przedłożonego bilansu przychodu i rozchodu (k. 41-44). W sprawie nie było jednak sporne, iż nieruchomość w dalszym ciągu wymaga nakładów mających na celu poprawę jej stanu technicznego. Słusznie jednak wskazał uczestnik postępowania A. B., iż przeprowadzenie remontów wymaga poczynienia odpowiednich oszczędności, a miesięczna składka uwzględniająca możliwości finansowe współwłaścicieli (50 zł) na to nie pozwala, także mając na uwadze fakt, iż wnioskodawczyni zaprzestała jej uiszczania. W tych okolicznościach ustanowienie zarządu nie doprowadziłoby do szybkiego rozwiązania zaistniałych problemów, gdyż zarządca również musiałby zgromadzić odpowiednie środki, pochodzące od współwłaścicieli, a dopiero następnie podjąć odpowiednie działania. Dodatkowo pojawiłyby się koszty związane z wynagrodzeniem takiej osoby.

Odnosząc się do twierdzeń wnioskodawczyni, iż nie są z nią konsultowane decyzje odnośnie remontów, w tym w szczególności dotyczące założenia domofonu i monitoringu, należy zaznaczyć, że czynności te należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu. Czynności zwykłego zarządu wiążą się bowiem z załatwianiem bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym nie zmieniając aktualnego jej przeznaczenia. Zgodnie natomiast z art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Uczestnicy postępowania posiadają natomiast łącznie udziały w wysokości ¾ części. Czynności zwykłego zarządu podejmowane za aprobatą większości współwłaścicieli pozostają w zgodzie z charakterem współwłasności. W przypadku natomiast, gdy większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Współwłaściciel może także żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności zwykłego zarządu, w przypadku braku zgody pozostałych współwłaścicieli. Wnioskodawczyni jest zatem uprawniona, aby wystąpić do sądu bądź o rozstrzygnięcie w zakresie czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu bądź o udzielenie zgody na dokonanie czynności zwykłego zarządu, jeżeli pozostali współwłaściciele nie wyrażają na nią zgody. Wnioskodawczyni z uprawnień tych jednak nie skorzystała.

Sąd miał na uwadze, że wnioskodawczyni nie wykazała okoliczności, które dawałyby wystarczającą podstawę, aby przyjąć, że pomiędzy współwłaścicielami istnieje trwały konflikt, który uniemożliwia wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną, czy też pozostali współwłaściciele naruszają zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzą mniejszość. Wskazać trzeba, że zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia tego faktu spoczywał na wnioskodawczyni, gdyż ona z faktu tego wywodziła skutki prawne. Ciężarowi temu wnioskodawczyni nie sprostała.

Z uwagi na powyższe Sąd uznał, iż w niniejszej sprawie brak jest podstaw do ustanowienia zarządcy nieruchomości w trybie art. 203 k.c., w związku z czym złożony wniosek podlegał oddaleniu.