Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 listopada 2024 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	Sędzia Krystian Szeląg
Protokolant:	Sekretarz sądowy Kamila Lobert-Bruździak

po rozpoznaniu w dniu 15 listopada 2024 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa T. S.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. na rzecz powoda T. S. kwotę 15.212,00 zł (piętnaście tysięcy dwieście dwanaście złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 28 października 2023 r. do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  stosunkowo rozdziela koszty procesu w proporcji 91,57 % na rzecz pozwanego do 8,43 % na rzecz powoda i zasądza od powoda T. S. na rzecz pozwanego (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. kwotę 6.215,61 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1818/23

UZASADNIENIE

Powód T. S. pozwem z 9 listopada 2023 r. wniósł przeciwko (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. o zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kwoty 180.470,26 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 16 października 2023 r. do dnia zapłaty a także o zasądzenie od pozwanego na ich rzecz solidarnie kosztów procesu w tym zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazał, że jako konsument zawarł z pozwanym deweloperem umowę deweloperską ((...) zmienioną umowami Rep (...) i Rep (...)). W treści § 3 w zw. z § 7 i 8 pozwany deweloper zobowiązał się do wydania powodowi lokalu do dnia 30 czerwca 2020 r.. oraz do ustanowienia odrębnej własności tego lokalu oraz zawarcia umowy przeniesienia własności w terminie do dnia 31 grudnia 2020r. Strony ustaliły cenę za lokal w wysokości 363.247,00 zł, która została terminowo w całości zapłacona przez powoda na rzecz pozwanego. Przepis § 10 ust. 1 umowy deweloperskiej przewiduje, że w przypadku nie przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 niniejszej umowy, w terminie określonym w § 8 ust. 1 niniejszej umowy, Nabywcy przysługiwać będzie kara umowna w wysokości 1,5% ceny przedmiotu umowy w skali roku, za każdy dzień opóźnienia.

Termin wydania lokalu upłynął bezskutecznie z dniem 30 czerwca 2020r., a termin zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu oraz zawarcia umowy przeniesienia własności - z dniem 31 grudnia 2020r. W konsekwencji powodowi należna jest kara umowna wynikająca z § 10 ust. 1 umowy deweloperskiej liczona za każdy dzień opóźnienia od dnia 1 stycznia 2021r. w wysokości 1,5% ceny w wysokości 363.247,00 zł w stosunku rocznym. Na dzień wniesienia pozwu opóźnienie wynosiło 1015 dni, a kwota kary umownej za okres od dnia 1 stycznia 2021r. do dnia 13.11.2023 r. wynosi 15.212 zł.

Zgodnie z §10 ust. 3 Umowy Deweloperskiej z dnia 02 marca 2018 roku powodowi przysługuje również roszczenie o naprawienie szkody powstałej w wyniku zaistniałego opóźnienia w pełnej wysokości ponad kwotę kary umownej. W niniejszym przypadku zdaniem powoda szkoda w jego majątku powstała wskutek konieczności kontynuowania przez niego wynajmu lokalu mieszkalnego po dacie 31 grudnia 2020 r., kiedy to miała ostatecznie zostać zawarta umowa przenosząca własność lokalu mieszkalnego zakupionego od pozwanego. Aktualnie powód zamieszkuje w miejscowości R. w Holandii. Z uwagi na opóźnienie w wydaniu lokalu powód był zmuszony do odłożenia powrotu do kraju w czasie i z tego powodu dalej wynajmuje mieszkanie w Holandii. W okresie od 31 grudnia 2020 r. do 1 września 2023 r. powód zapłacił łącznie 37.012,24 Euro czynszu za wynajem lokalu mieszkalnego co stanowi w przeliczeniu na złoty polski 165 258,26 złotych. Gdyby pozwany wywiązał się z wykonania umowy deweloperskiej powód nie musiałby płacić czynszu najmu za mieszkanie w Holandii, gdyż mógłby zamieszkać w lokalu w O., co planował, zaś czynsz płacony za wynajem lokalu w Holandii to realna szkoda ponoszona przez powoda z tytułu niewykonania umowy przez pozwaną.

(pozew k. 4-9).

W dniu 16 stycznia 2024 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. w odpowiedzi na pozew:

1.  uznała powództwo w części, to jest w zakresie punktu 1a) żądania pozwu w przedmiocie zapłaty kwoty 15.212,00 złotych z tytułu kary umownej wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od 28 października 2023 r. do dnia zapłaty;

2.  wniosła o oddalenie powództwa w pozostałej części;

3.  wniosła o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych z uwzględnieniem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu pozwana wskazała, że przyznaje fakt zawarcia w dniu 2 marca 2018 r. przez powoda z pozwaną spółką umowy deweloperskiej dotyczącej lokalu mieszkalnego o numerze projektowym (...) oraz numerze sprzedażowym (...) o pow. użytkowej 53.69 m2 z uwzględnieniem zmiany dokonanej aneksami z dnia 21 maja 2019 r. i 27 lipca 2020 r. Pozwany nie kwestionował również wskazanych w Umowie deweloperskiej terminów wydania lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa ich własności na powoda. W konsekwencji powyższego, pozwany wskazał, że nie kwestionuje obowiązku zapłaty na rzecz powoda wskazanej kwoty tytułem kary umownej za opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego objętego Umową deweloperską wyliczonej zgodnie z §10 ust. 1 Umowy.

Pozwany zakwestionował sposób wyznaczenia początkowej daty naliczania ustawowych odsetek za opóźnienie od kwoty 15.212,00 złotych. Zgodnie bowiem z art. 455 k.c. jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z treści zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. W treści pozwu jako datę początkową naliczania odsetek powód wskazuje 16 października 2023 r., tymczasem zdaniem pozwanej powinien być dopiero dzień 28.10.2023 r., tj. dzień następujący po bezskutecznym upływie 7-dniowego terminu wyznaczonego ww. wezwaniem przedsądowym, doręczone pozwanemu w dniu 20.10.2023 r.

Pozwany zakwestionował zgłoszone w pozwie roszczenie o zapłatę pozostałej kwoty 165.258,26 tytułem odszkodowania mającego stanowić rekompensatę związaną z koniecznością kontynuowania umowy najmu lokalu mieszkalnego w R. (Holandia) zarówno co do zasady, jak i wysokości. Pozwany stał na stanowisku, że powód nie wykazał, aby w związku z nie przeniesieniem prawa własności lokalu mieszkalnego przez pozwanego w terminie poniósł jakąkolwiek szkodę, a także jakoby rzekomy uszczerbek pozostawał w adekwatnym związku przyczynowo skutkowym z nienależytym wykonaniem umowy przez pozwanego i tym samym, aby pozostawał on w granicach normalnego związku przyczynowo skutkowego.

Pozwany podkreślił, że opóźnienie w wydaniu lokalu mieszkalnego powodowi nastąpiło z przyczyn, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Pozwany zarzucił, że jedną z przyczyn opóźnienia w realizacji inwestycji było wystąpienie w 2020 r. stanu pandemii (...)19, jak również wybuch wojny na Ukrainie w 2022 r., co należy zakwalifikować jako stan siły wyższej. Niezależnie od tego w marcu 2022 r. doszło do zalania hali garażowej co spowodowało dalsze opóźnienie w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku.

(odpowiedź na pozew k. 189-192).

Sąd ustalił, co następuje :

Powoda T. S. łączyła z pozwaną Spółką w ramach inwestycji (...) Centrum (...) w O., zawarta w dniu 2 marca 2018 r. umowa deweloperska, zawarta w formie aktu notarialnego Rep. A (...), dotycząca lokalu mieszkalnego o numerze projektowym (...) oraz numerze sprzedażowym (...) o pow. użytkowej 53.69 m2 z uwzględnieniem zmiany dokonanej aneksami z dnia 21 maja 2019 r. i 27 lipca 2020 r. Umowa była aneksowana z dnia 21 maja 2019 r. i 27 lipca 2020 r..

Cena za lokal powodów została ustalona na 363.247,00 zł i bezspornie została terminowo w całości zapłacona przez powoda na rzecz pozwanego.

Po myśli § 6 umowy rozpoczęcie prac budowlanych w ramach Przedsięwzięcia Deweloperskiego nastąpiło dnia 30.07.2017 r., zaś termin zakończenia prac budowlanych wraz z zagospodarowaniem terenu miał nastąpić do dnia 31.03.2020 r.

W § 3 ust. 1 pkt 3 umowy deweloperskiej, pozwany zobowiązał się przenieść na powoda prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z przynależną komórką lokatorską i udziałem w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z § 8 umowa przenosząca prawo własności lokalu mieszkalnego miała zostać zawarta w terminie do dnia 31.12.2020 r., po spełnieniu następujących warunków:

a) odbiorze lokalu mieszkalnego zgodnie z niniejszą umową,

b) zapłaceniu całej ceny przedmiotu umowy przez nabywcę.

W § 7 strony ustaliły termin odbioru lokalu mieszkalnego do dnia 30.06.2020r. oraz procedurę odbioru przedmiotu umowy.

Kary umowne zostały ustalone w § 10 umowy, zgodnie z którym:

W przypadku nie przeniesienia na Nabywcę prawa, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3) (tj. własności lokalu mieszkalnego), w terminie określonym w § 8 ust. 1 (tj. 31.12.2020 r.), Nabywcy przysługiwać będzie kara umowna w wysokości 1,5% ceny przedmiotu umowy, o której mowa w § 5 niniejszej umowy, w skali roku, za każdy dzień opóźnienia (ust. 1).

W przypadku nie złożenia przez Nabywcę oświadczenia, o którym mowa w § 14 ust. 3 pkt 1) niniejszej umowy, Deweloperowi przysługiwać będzie kara umowna w wysokości 1,5% ceny przedmiotu umowy, o której mowa w § 5 niniejszej umowy, w skali roku, za każdy dzień opóźnienia, licząc od doręczenia Nabywcy wezwania na piśmie (ust. 2).

Jeżeli wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez jedną ze stron, powstała szkoda u drugiej strony, to tej, która ją poniosła przysługuje prawo żądania jej pokrycia przez stronę odpowiedzialną, w pełnej wysokości, ponad wysokość zastrzeżonych kar umownych (ust. 3).

Kara umowna za opóźnienie wyliczona zgodnie z postanowieniami w/w umowy za okres od 31 grudnia 2020 r. do 16.10.2023 r. (1015 dni) wyniosła łącznie 15.212,00 zł. Kwota ta została uznana przez pozwanego.

Ostateczne wezwanie przedsądowe powód skierował do pozwanego w dniu 16 października 2023 r w którym, zakreślono 7 dniowy termin na spełnienie świadczenia. Pozwany odebrał przedmiotowe wezwanie w dniu 20 października 2023 r.

(dowód: umowa deweloperska k. 14-33, prospekt informacyjny k. 34-65, aneksy – k. 66-97, korespondencja pozaprocesowa stron k. 98-105, wydruki ksiąg wieczystych k. 132-137, informacja z KRS dot. Pozwanego – k. 128-137, ostateczne wezwanie przedsądowe powoda z dnia 16.10.2023 r. wraz z potwierdzeniem nadania przesyłki oraz śledzeniem przesyłki poleconej k. 123-127).

Powód T. S. zamieszkuje w miejscowości R. w Holandii, gdzie prowadził i nadal prowadzi działalność gospodarczą.

Wymieniony wynajmuje lokal mieszkalny w Holandii. W okresie od 31 grudnia 2020 roku do dnia 1 września 2023 roku powód zapłacił tytułem czynszu łącznie 37.021,24 Euro, co stanowiło kwotę 165.258,26 złotych na datę złożenia pozwu. Przedmiotowy czynsz obejmuje również koszty eksploatacji lokalu oraz inne koszty związane z utrzymaniem części wspólnych (wynagrodzenie dozorcy, pielęgnację ogrodu, koszty ogrzewania nieruchomości, ubezpieczenie, utrzymanie licznika ciepła).

Umowa najmu lokalu w Holandii została zawarta przez powoda w dniu 17 lipca 2020 roku na okres do dnia 16 lipca 2021 roku z opcją automatycznego przekształcenia w umowę na czas nieokreślony.

W okresie zawarcia umowy deweloperskiej powód zamieszkiwał w O. przy ul. (...). W. O. 4/16. W okresie zawarcia Aneksu nr (...) z dnia 21 maja 2019 roku i nr 2 z dnia 27 lipca 2020 roku powód zamieszkiwał przy ul. (...) w M.. Adresem tym powód posługuje się nadal w ramach operacji na rachunku bankowości elektronicznej oraz na potrzeby doręczania korespondencji sądowej.

Centrum życiowe powoda znajduje się w Holandii, gdzie wymieniony zamieszkuje wraz ze swoją żoną oraz dwójką dzieci. Starsze z dzieci uczęszcza do szkoły w Holandii.

Pomimo odbioru lokalu w stanie deweloperskim i przeniesienia własności z pozwanego na powoda w lipcu 2024 roku, powód T. S. do daty rozprawy głównej (16.11.2024 r.) nie przeprowadził prac remontowo–adaptacyjnych w przedmiotowym lokalu i nie zamieszkał w nim wraz z rodziną.

(dowód: umowa deweloperska k. 14-33, prospekt informacyjny k. 34-65, aneksy – k. 66-97, korespondencja pozaprocesowa stron k. 98-105, potwierdzenie wykonania operacji – k. 12-13częściowo wyjaśnienia powoda k. 283-284,

W okresie od 14 do 20 marca 2020 obowiązywał w Polsce stan zagrożenia epidemicznego, a od 15 marca 2020 wprowadzono na granicach Polski kordon sanitarny, znacząco ograniczający ruch graniczny. Od 20 marca 2020 roku do 15 maja 2022 roku, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Zdrowia obowiązywał w Polsce stan epidemii 16 maja 2022 stan epidemii został zmieniony na stan zagrożenia epidemicznego. 1 lipca 2023 stan zagrożenia epidemicznego został odwołany. Do 30 czerwca 2023 r. odnotowano 6 517 852 przypadki zakażenia i zarejestrowano 119 626 zgonów.

W dniu 24 lutego 2022 roku rozpoczęła się Inwazja Rosji na Ukrainę, stanowiąca eskalację wojny trwającej od 2014 roku. Konflikt zbrojny trwa nadal.

Wystąpienie pandemii spowodowało masowe zwolnienia lekarskie wśród pracowników podwykonawców robót, opóźnienia w łańcuchu dostaw materiałów oraz opóźnienia w wykonaniu procedur urzędowych niezbędnych doprowadzenia inwestycji przez pozwanego. Zaburzenia w dostępności pracowników budowlanych wpłynęło negatywnie na harmonogram prowadzonych przez podwykonawców inwestycji. W związku z wojną na Ukrainie oraz postępującą inflacją doszło d znacznego wzrostu cen surowców , materiałów budowlanych oraz robocizny, co w sposób negatywny wpłynęło na płynność finansowania inwestycji przez pozwanego. Wojna na Ukrainie w sposób negatywny wpłynęła na zasoby kadrowe podwykonawców, którzy w głównej mierze korzystali z pracowników pochodzących z Ukrainy. Znaczna część pracowników wróciła na Ukrainę w celu wzięcia udziału w wojnie i zabezpieczenia rodziny.

W marcu 2022 r. na inwestycji pozwanego doszło do awarii kanalizacji – zalania hali garażowej budynku na skutek wybicia ścieków w związku z zatkaniem kanalizacji materiałami budowlanymi na sąsiedniej nieruchomości, na której prowadzona była inwestycja rozbudowy linii tramwajowej w O.. W hali garażowej znajdują się kluczowe dla całego budynku instalacje przeciwpożarowe, które uległy zalaniu. Usuwanie skutków awarii w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na użytkowanie zajęło pozwanemu przeszło pół roku.

(dowód: okoliczność bezsporna – niezaprzeczona skutecznie przez powoda, a nadto okoliczność notoryjna – powszechnie znana, wydruk z W., protokół szkody z dnia 9 marca 2022 r. – k.198-202, pismo (...) z 7.03.2022 r. – k.203, zeznania świadka Ł. D. – k. 283v., wyjaśnienia w charakterze pozwanego J. F. – k. 284).

Sąd zważył, co następuje:

Żądanie powoda dotyczące zapłaty kary umownej zasługiwało na uwzględnienie.

W pozostałym zakresie powództwo, jako bezzasadne podlegało oddaleniu.

Dowody przeprowadzone w sprawie dotyczyły przede wszystkim wszelkich przesłanek odpowiedzialności pozwanego wobec powodów, a dotyczących opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego oraz zasadności naliczania kary umownej.

Stan faktyczny w sprawie był ostatecznie bezsporny, a potwierdzony został wzajemnie niekwestionowanymi przedłożonymi dokumentami w postaci umowy deweloperskiej z aneksami (k. 13-71), korespondencji pozaprocesowej stron ( k. 72-90), wydruków ksiąg wieczystych (k. 113-177, 493-494, 509-512), oraz dowodami osobowymi w postaci zeznań świadka Ł. D. (2) (k. 283-283v.), jak również przesłuchaniem stron (283v.-284v.), a także pozostałymi dokumentami złożonymi przez strony (głównie stronę powodową), które wprawdzie stanowiły dowody, jednak nie wniosły do sprawy istotnej treści a zostały potraktowane jedynie w kategoriach uzupełnienia stanowiska procesowego strony.

Pozwany nie kwestionował wskazanych w umowie deweloperskiej terminów wydania lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa ich własności na powodów. Nie kwestionował również opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego i obowiązku zapłaty na rzecz powodów wskazanej przez nich kwoty tytułem kary umownej za opóźnienie.

N. dowód, w ocenie Sądu, miał wykazać fakt bezsporny lub udowodniony zgodnie z twierdzeniem wnioskodawcy wobec czego został pominięty na podstawie art. 235 ² § 1 pkt. 2 kpc. Dotyczy to w szczególności wniosku dowodowego pozwanego w przedmiocie dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu branży budowlanej, w tym wykonywania kosztorysów, celem wykazania wpływu wystąpienia pandemii (...)19 oraz wojny na Ukrainie na terminy realizacji inwestycji podobnych do inwestycji (...) Centrum (...) w O. oraz na wzrost cen surowców i materiałów budowlanych oraz robocizny oraz wpływu tego wzrostu cen na płynność w finasowaniu inwestycji, jak również zalania części garażowej budynku i systemu przeciwpożarowego z przyczyn leżących po stronie podmiotu trzeciego. Równocześnie Sąd w trybie art. 233 k.p.c. ocenił na korzyść pozwanego inicjatywę dowodową przejawiającą się w zgłoszeniu przedmiotowego wniosku, jednakże wobec notoryjności objętych tezą faktów, biorąc przy tym pod uwagę zasadę szybkości i ekonomiki postępowania w ocenie Sądu na gruncie sprawy nie zachodziła ani potrzeba ani konieczność przeprowadzania dowodu z przedmiotowej opinii biegłego.

Wskazane dowody, w zakresie wniosku pozwanego miały na celu wykazanie, iż przyczyny opóźnienia w wydaniu lokalu powodów nie były zawinione przez pozwanego a wynikały z przyczyn od pozwanego niezależnych, tj. najpierw wystąpieniem epidemii C.-19 a następnie sytuacją związaną z wojną na Ukrainie, inflacją i zalaniem budynku na skutek awarii sieci kanalizacyjnej na skutek działań osób trzecich.

W ocenie Sądu, wobec uznania powództwa w zakresie kar umownych, nie pozostały w tym zakresie żadne istotne niewyjaśnione fakty, natomiast w zakresie żądanego dalszego odszkodowania, do oceny zasadności tego żądania całkowicie wystarczający był materiał dowodowy w postaci wiarygodnych i wzajemnie niekwestionowanych dokumentów przedłożonych przez strony.

Zgodnie z art. 484 § 1 k.c, w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody, zaś żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Zawarta bowiem w treści art. 483 § 1 k.c. regulacja dopuszcza możliwość zastrzeżenia w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Kary umowne zostały ustalone w § 10 umowy, zgodnie z którym w przypadku nie przeniesienia na Nabywcę prawa, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3) (tj. własności lokalu mieszkalnego), w terminie określonym w § 8 ust. 1 (tj. 31.12.2020 r.), Nabywcy przysługiwać będzie kara umowna w wysokości 1,5% ceny przedmiotu umowy, o której mowa w § 5 niniejszej umowy, w skali roku, za każdy dzień opóźnienia (ust. 1).

Bezsporną i przyznaną przez stronę pozwaną była okoliczność, że kara umowna za opóźnienie wyliczona zgodnie z postanowieniami w/w umowy za okres od 31 grudnia 2020 r. do 16.10.2023 r. (1015 dni) wyniosła łącznie 15.212,00 zł.

W pismach procesowych pozwany konsekwentnie wskazywał, że uznaje powództwo w zakresie żądania zasądzenia kar umownych. Brak jest jednocześnie przesłanek do przyjęcia by uznanie powództwa w tym zakresie było sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierzało do obejścia prawa. Tym samym, stosownie do art. 213§2 k.p.c. , Sąd był związany uznaniem powództwa w tym zakresie. Konsekwencją skutecznego uznania powództwa przez pozwanego było zaniechanie prowadzenia przez Sąd dalszego postępowania dowodowego i wydanie wyroku uwzględniającego powództwo w uznanej części.

Z tych względów Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 15.212,00 zł, - jak w punkcie I wyroku.

O odsetkach ustawowych za opóźnienie od zasądzonej kwoty orzeczono od dnia 28 października 2023 roku do dnia zapłaty – oddalając żądanie odsetkowe w pozostałym zakresie. W tym zakresie roszczenie również zostało uznane przez stronę pozwaną. Sąd miał przy tym na uwadze, iż skoro termin spełnienia świadczenia z tytułu kar umownych nie był oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, tym samym termin jego spełnienia winien być określony stosownie do art. 455 k.c. Żądanie zapłaty zawarte w wezwaniu przedsądowym było dostatecznie sprecyzowane, w szczególności została w nim sprecyzowana kwota żądana przez powoda, wynikająca z kary umownej (której wysokość ani sposób wyliczenia nie były kwestionowane ani nie wzbudziły wątpliwości Sądu). W tych okolicznościach za wezwanie skutkujące wymagalnością ostatecznie dochodzonego roszczenia w rozumieniu art. 455 k.c., Sąd przyjął doręczenie pozwanemu pisma rozszerzającego powództwo, co miało miejsce na rozprawie w dniu 20.10.2023 r. (k. 123-127). Jednocześnie mając na uwadze, iż w piśmie tym zastrzeżony został termin 7 dni na spełnienie świadczenia, brak przeszkód by już w tej dacie spełniona była przesłanka niezwłoczności o jakiej mowa w powołanym przepisie, co jednocześnie uprawnia do stwierdzenia, że od dnia następnego (28.10.2023 r.) pozwany pozostawał w opóźnieniu w spełnieniu świadczenia w rozumieniu art. 481§1 k.c. Stąd jako datę początkową naliczania odsetek Sąd przyjął dzień następny po dniu doręczenia rozszerzenia pozwu, stosownie do powołanych przepisów, zaś w pozostałym zakresie powództwo, w tym również w zakresie żądania odsetkowego podlegało oddaleniu (pkt II wyroku).

W związku z uznaniem powództwa przez pozwanego w zakresie kary umownej, istota sporu pomiędzy stronami sprowadzała się ostatecznie do ustalenia czy w związku z opóźnieniem w przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego, po stronie powoda powstała szkoda – a jeżeli tak to czy pozwana spółka jest zobowiązana do jej naprawienia.

W ocenie Sądu odpowiedź na to pytanie jest przecząca.

Na wstępie należy jednak poczynić kilka uwag natury teoretycznej.

Deweloper odpowiada za należyte wykonanie umowy deweloperskiej, co oznacza obowiązek wydania w terminie lokalu mieszkalnego, a następnie przeniesienie na nabywcę lokalu wolnego od wszelkich obciążeń. Deweloper jest zobowiązany wykonać powyższe zobowiązania w uzgodnionym przez strony terminie. Podstawowe zasady odpowiedzialności dewelopera są uregulowane w umowie deweloperskiej, co przybiera postać kar umownych za nieterminowe wydanie lokalu lub opóźnienie w przeniesieniu prawa własności. Odpowiedzialność dewelopera nie kończy się na postanowieniach umowy i przepisach o rękojmi za wady. Na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego deweloper ponosi również odpowiedzialność kontraktową za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Odpowiedzialność ta dotyczy wszystkich zobowiązań umownych dewelopera.

Odpowiedzialność kontraktowa może mieć szerokie zastosowanie, albowiem nie będzie ograniczać się do naprawienia zryczałtowanej szkody za opóźnienie w wydaniu lokalu (kara umowna) albo usunięcia wady fizycznej mieszkania (rękojmia). Z tytułu odpowiedzialności kontraktowej deweloper może odpowiadać za następujące rodzaje szkód powstałych i powiązanych ze zwłoką dewelopera:

⚫

koszty najmu lokalu zastępczego,

⚫

utracone zyski z tytułu wynajmu mieszkania,

⚫

wyższe koszty obsługi kredytu hipotecznego,

⚫

zwiększenie kosztów dojazdu do pracy,

⚫

koszty sporządzenia ekspertyz w sprawie wad mieszkania itp.

W reżimie odpowiedzialności kontraktowej deweloper będzie ponosić stosunkowo szeroką odpowiedzialność za rozmaite wady. Pamiętać jednak należy, że dochodząc odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy, to wierzyciel musi wykazać dowodami: nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika, powstanie szkody, adekwatny związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy działaniem naruszającym umowę a powstaniem szkody. Ponadto naruszenie umowy musi być zawinione przez dewelopera (zarzut braku należytej staranności).

Deweloper może zwolnić się z odpowiedzialności poprzez wykazanie, że szkoda powstała na skutek okoliczności, za których wystąpienie deweloper nie ponosi odpowiedzialności. Okolicznościami zwalniającymi dewelopera z odpowiedzialności będzie:

⚫

dochował należytej staranności zgodnie z profesjonalnym charakterem działalności,

⚫

siła wyższa (kataklizm, wojna, pandemia),

⚫

działania osób trzecich (popełnienie przestępstwa, nadzwyczajne braki materiałowe).

Przenosząc powyższe teoretyczne uwagi na grunt realiów niniejszej sprawy, należy stwierdzić, że uzasadnione w ocenie Sąd pozostają argumenty, dotyczące niezależnych od pozwanej spółki zdarzeń, a mianowicie wystąpienie pandemii koronawirusa, wybuch wojny na Ukrainie oraz wystąpienie na skutek działalności osób trzecich awarii kanalizacji – zalania hali garażowej budynku na skutek wybicia ścieków w związku z zatkaniem kanalizacji materiałami budowlanymi na sąsiedniej nieruchomości, na której prowadzona była inwestycja rozbudowy linii tramwajowej w O.. W ocenie Sądu szkoda, na której powstanie powołuje się powód była rezultatem okoliczności, za których wystąpienie deweloper nie ponosi odpowiedzialności, co w konsekwencji skutkowało koniecznością oddalenia powództwa.

Istotnie bowiem pandemia koronawirusa miała wpływ niemalże na wszystkie dziedziny życia, zatem niewątpliwie również na realizację inwestycji (...) Centrum (...). Okoliczność ta należy przy tym do faktów powszechnie znanych – notoryjnych – nie wymagających dowodzenia. Jeśli chodzi o zaistnienie pandemii koronawirusa i wskazywany przez pozwaną brak jej odpowiedzialności opóźnieniu w wydaniu lokalu powodowi w związku z jej wybuchem, to nie ulega w ocenie Sądu wątpliwości, że istotnie pandemia miała wpływ na zmniejszenie liczby pracowników podwykonawców, a także spowodowała problemy z dostawami materiałów budowlanych. Problematyczne były zarówno zachorowania, jak i kwarantanny i izolacje pracowników budowy jak i pracowników strategicznych pozwanej, odpowiedzialnych za realizację inwestycji. O ile w początkowym okresie od dnia ogłoszenia epidemii w Polsce ilość zachorowań nie była wysoka, o tyle większy szczyt zachorowań w ww. okresie przypadł w okresie od października 2020 r. do kwietnia 2021 r. Wtedy też w dniu 24 października 2020 r. rząd wprowadził obostrzenia związane z II falą zachorowań i zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 23 października 2020 r. wprowadzono obowiązek noszenia maseczek w strefie publicznej, a liczba osób w placówkach handlowych uzależniona była od wielkości sklepu. Zamknięte zostały restauracje, bary (działalność tylko "na wynos"), siłownie, fitnessy, baseny oraz sanatoria. Lekcje w szkołach podstawowych dla klas IV-VIII były zdalne. W dniu 30 października 2020 r. zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 października 2020 r., wprowadzono zamknięcie cmentarzy od dnia 31 października do dnia 2 listopada 2020 r. W tym okresie wstęp na teren nekropolii został zakazany z wyjątkiem pogrzebów i czynności z nimi związanych. W dniu 4 listopada 2020 r. ze względu na gwałtowny wzrost ilości nowych zarażeń, Rozporządzeniem z dnia 6 listopada 2020 r. przedłużono obowiązywanie dotychczasowych ograniczeń oraz wprowadzono nowe, w tym m.in. możliwość zamknięcia przedszkoli w razie wystąpienia zagrożenia, nauka zdalna w klasach 1-3 szkół podstawowych, przedłużenie nauki zdalnej w klasach 4-8 szkół podstawowych i szkołach ponadpodstawowych, zamknięcie placówek kultury: teatrów, kin, muzeów, galerii, domów kultury, ognisk muzycznych, hotele dostępne tylko dla gości przebywających w róży służbowej, ograniczenie funkcjonowania galerii handlowych oraz sklepów i kościołów. W dniu 7 listopada 2020 r. odnotowano szczyt zachorowań, a następnie III falę zachorowań, której rekord przypadał na dzień 1 kwietnia 2021 r. Jednocześnie dokonywano moderacji odnośnie zwalniania i nakładania ww. restrykcji. Koniec szczytu zachorowalności przypadał na dzień 19 kwietnia 2021 r., kiedy zezwolono na otwarcie przedszkoli, żłobków oraz dozwolono rywalizację sportową w grupach do 25 osób na otwartej przestrzeni. Od 20 marca 2020 roku do 15 maja 2022 roku, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Zdrowia obowiązywał w Polsce stan epidemii 16 maja 2022 stan epidemii został zmieniony na stan zagrożenia epidemicznego. 1 lipca 2023 stan zagrożenia epidemicznego został odwołany. Sąd w tym kontekście miał również na względzie dodatkowe okoliczności wskazane przez pozwaną, a zatem problem z dostawą komponentów, zachowaniem dystansu między pracownikami i podziałem na mniejsze podgrupy, ograniczenia związane z działalnością hoteli pracowniczych oraz obstrukcję w pracy urzędów. Mając na uwadze wszystkie powyższe szczególne i niemożliwe do przewidzenia okoliczności Sąd uznał, że pozwana spółka udowodniła, że nie może ponosić odpowiedzialności za nieterminową realizację zobowiązania w okresie najwyższych obostrzeń i zachorowalności w pandemii, a zatem w czasie od 24 października 2020 r. do dnia 15 maja 2022 r.

Ponadto, Sąd jako uzasadnioną ocenił konieczność oddalenia powództwa w związku rozpoczętą w dniu 24 lutego 2022 roku Inwazją Rosji na Ukrainę do dnia 16 października 2023 r – objętego żądaniem. Okoliczność ta podobnie, jak w przypadku okoliczności związanych z pandemią – jest okolicznością zaliczaną do faktów notoryjnych, znanych powszechnie nie wymagających dowodzenia. W związku z wojną na Ukrainie oraz postępującą inflacją doszło do znacznego wzrostu cen surowców, materiałów budowlanych oraz robocizny, co w sposób negatywny wpłynęło na płynność finansowania inwestycji przez pozwanego. Wojna na Ukrainie w sposób negatywny wpłynęła również na zasoby kadrowe podwykonawców, którzy w głównej mierze korzystali z pracowników pochodzących z Ukrainy. Znaczna część pracowników wróciła na Ukrainę w celu wzięcia udziału w wojnie i zabezpieczenia rodziny.

Niezależnie od powyższego w marcu 2022 r. na inwestycji pozwanego doszło do awarii kanalizacji – zalania hali garażowej budynku na skutek wybicia ścieków w związku z zatkaniem kanalizacji materiałami budowlanymi na sąsiedniej nieruchomości, na której prowadzona była inwestycja rozbudowy linii tramwajowej w O.. W hali garażowej znajdują się kluczowe dla całego budynku instalacje przeciwpożarowe, które uległy zalaniu. Usuwanie skutków awarii w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na użytkowanie zajęło pozwanemu pół roku, tj. do końca sierpnia 2022 r. Sąd w tym zakresie dał wiarę zeznaniom świadka Ł. D. (2) (k. 283v.) oraz przesłuchanego w charakterze strony pozwanej – J. F. (2) (k. 284-284v.). Co równie istotne okoliczności te nie zostały skutecznie zaprzeczone przez powoda.

W ocenie Sądu na gruncie sprawy niezasadnym byłoby bowiem obciążenie pozwanej - dewelopera negatywnymi, a nieprzewidzianymi i niemożliwymi do uniknięcia skutkami stanowiącymi przejaw tzw. siły wyższej ( wojna, pandemia), jak i działania osób trzecich, które w rezultacie doprowadziły do obiektywnej niemożności dotrzymania terminu realizacji inwestycji i wydania powodowi lokalu mieszkalnego położonego w budynku inwestycji (...).

Na marginesie wskazać należy, że na aprobatę Sądu zasługuje również pozostała argumentacja przedstawiona przez stronę pozwaną w odpowiedzi na pozew i stanowiskach końcowych na tle interpretacji przepisów art. 354§2 k.p.c. w zw. z art. 362, art. 361 oraz 472 k.c. W istocie bowiem nie sposób dać wiarę wyjaśnieniom powoda T. S., jakoby jego centrum życiowe (zarówno zawodowe, jak i rodzinne) znajdowało się w Polsce (k. 283-284). Z całą mocą należy w tym miejscu podkreślić i powtórzyć, za ustaleniami faktycznymi pisemnych motywów wyroku, że powód T. S. zamieszkuje w miejscowości R. w Holandii, gdzie prowadził i nadal prowadzi działalność gospodarczą. Umowa najmu lokalu w Holandii została zawarta przez powoda w dniu 17 lipca 2020 roku na okres do dnia 16 lipca 2021 roku z opcją automatycznego przekształcenia w umowę na czas nieokreślony. Czynsz obejmuje również koszty eksploatacji lokalu oraz inne koszty związane z utrzymaniem części wspólnych (wynagrodzenie dozorcy, pielęgnację ogrodu, koszty ogrzewania nieruchomości, ubezpieczenie, utrzymanie licznika ciepła). W okresie zawarcia umowy deweloperskiej powód zamieszkiwał w O. przy ul. (...). W. O. 4/16. W okresie zawarcia Aneksu nr (...) z dnia 21 maja 2019 roku i nr 2 z dnia 27 lipca 2020 roku powód zamieszkiwał przy ul. (...) w M.. Adresem tym powód posługuje się nadal w ramach operacji na rachunku bankowości elektronicznej oraz na potrzeby doręczania korespondencji sądowej. Centrum życiowe powoda znajduje się w Holandii, gdzie wymieniony zamieszkuje wraz ze swoją żoną oraz dwójką dzieci. Starsze z dzieci uczęszcza do szkoły w Holandii.

W kontekście powyżej ustalonych okoliczności faktycznych w istocie nie sposób zasadnie twierdzić, jakoby powód w sposób niebudzący wątpliwości udowodnił istnienie normalnego, adekwatnego związku przyczynowo- skutkowego pomiędzy zdarzeniem w postaci braku przeniesienia przez pozwaną na niego prawa własności do przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a szkodą w postaci czynszu najmu. W tym kontekście zgodzić się należy z twierdzeniami odpowiedzi na pozew, albowiem w istocie powód na gruncie sprawy nie wykazał, że poniesiony przez niego koszt związany z wynajęciem domu w Holandii był bezpośrednio związany z opóźnieniem w wydaniu lokalu mieszkalnego przez powoda. W ocenie Sądu nawiązanie stosunku najmu, jak i jego dalsza kontynuacja jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez powoda na terenie Holandii, którą to działalność powód nadal kontynuuje. Symptomatyczną w tym kontekście jest okoliczność, że pomimo odbioru spornego lokalu w stanie deweloperskim i przeniesienia własności z pozwanego na powoda w lipcu 2024 roku, powód T. S. do daty rozprawy głównej (16.11.2024 r.) nie przeprowadził prac remontowo–adaptacyjnych w przedmiotowym lokalu i nie zamieszkał w nim wraz z rodziną. Rację ma również strona pozwana wskazując, że na gruncie sprawy nie sposób zasadnie twierdzić, że typowym następstwem jest okoliczność, jeśli nabywca nie otrzyma lokalu mieszkalnego o powierzchni 53,69 m ² zlokalizowanego, to zmuszony będzie wynajmować dom w Holandii. Przyjęcie odmiennego stanowisko, w istocie w prostej linii prowadziłoby do niczym nieograniczonej odpowiedzialności pozwanego, jako dewelopera na gruncie sprawy.

Z tych przyczyn powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie o czym orzeczono jak w punkcie II wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., stosunkowo je rozdzielając odpowiednio do wyniku sprawy. Powód poniósł koszty w wysokości: 14.438 zł (opłaty od pozwu - 9.024 zł + wynagrodzenie pełnomocnika wg stawki minimalnej właściwej dla podanej wartości przedmiotu sporu z opłatą skarbową – 5.417 zł), pozwany natomiast poniósł koszty w wysokości 8.117 zł (wynagrodzenie pełnomocnika wg stawki minimalnej właściwej dla podanej pierwotnej wartości przedmiotu sporu z opłatą skarbową oraz wynagrodzenie pełnomocnika za postępowanie zażaleniowe 5.400 zł + 2.700 zł + 17 zł). Łączne koszty procesu wyniosły 22.572 zł. Powód wygrał proces w 8,43 % zatem przysługuje mu proporcjonalnie kwota 1.217,12 zł. Pozwany natomiast wygrał proces w 91,57 %, zatem przysługuje mu proporcjonalnie kwota 7.432,73 zł.

Po skompensowaniu kwot przypadających stronom z uwzględnieniem kosztów postępowania zabezpieczającego, powód winien zwrócić stronie pozwanej kwotę 6.215,61 zł, o czym orzeczono w punkcie III wyroku.

sędzia Krystian Szeląg