Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 maja 2024 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	Sędzia Krystian Szeląg
Protokolant:	St. sekretarz sądowy Dominika Orzepowska

po rozpoznaniu w dniu 10 maja 2024 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa H. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I.  uchyla w całości uchwałę Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. nr (...) z dnia 30.06.2023 r.;

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 577 złotych, wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Powódka H. K. , działająca przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o uchylenie uchwały z dnia 30 czerwca 2023 r., nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w W. oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu wskazała, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku położonym przy ul. (...) w W.. Podała, że uchwałą Nr(...) z dnia 30 czerwca 2023 r. pozwana Wspólnota wyraziła G. i D. D. zgodę na przebudowę i zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej – fragmentu poddasza przylegającego bezpośrednio do lokalu nr (...), o pow. użytkowej 9,08 m2 , jej wyłączenie z nieruchomości wspólnej i przyłączenie do lokalu jako pomieszczenia przynależnego, a także zmianę wysokości udziałów. Uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powódka podniosła, iż z uwagi na fakt, że zaskarżona uchwała dotyczy istotnych kwestii winna być podejmowana i omówiona na zebraniu Wspólnoty, gdzie każdy mógłby się wypowiedzieć i przedstawić swoje racje. W ocenie strony powodowej przedmiotowa uchwała narusza interesy powódki, która od ponad 50 lat użytkuje wspomniane w uchwale poddasze bez sprzeciwu ze strony mieszkańców. Uchwała została podjęta bez wcześniejszych rozmów czy uzgodnień, a jej konsekwencją będzie pozbawienie powódki strychu i zmiana wysokości udziałów mieszkańców (pozew k. 4-6v.).

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu wg norm przepisanych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od daty uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwana podniosła, iż powódka nie dysponuje prawem własności co do użytkowanej przez siebie części strychu. Podała, że powódka korzysta z części wspólnej nieruchomości nie uiszczając za to żadnych opłat, a inni członkowie wspólnoty nie mają możliwości takiego użytkowania. Członkowie wspólnoty sprzeciwiali się działaniom powódki, jednak ta nie zaprzestała dotychczasowego sposobu korzystania z części nieruchomości wspólnej. Pozwana podniosła, iż wspólnota nie zleciła jej codziennego, bieżącego administrowania żadnej firmie, pozwana nie ma także sali ani innego miejsca, w którym mogłaby swobodnie odbywać zebrania. Zaskarżona uchwała została zatem podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów (odpowiedź na pozew k. 41-42v.).

sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) o pow. 53,46 m ², położonym w budynku przy ul. (...) w W.. Z własnością lokalu związany jest udział wynoszący (...) we własności wspólnych części.

(dowód: odpis księgi wieczystej k. 10-13)

Umową z dnia 1 sierpnia 2013 r. członkowie Zarządu pozwanej Wspólnoty powierzyli czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w O..

(dowód: umowa o zarządzenie nieruchomością k. 134v.-136)

W dniu 30 czerwca 2023 r. pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr 1/2023, w drodze indywidualnego zbierania głosów, przedmiotem której było wyrażenie G. D. i D. D. zgody na przebudowę i zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, tj. fragmentu poddasza przylegającego bezpośrednio do lokalu nr (...), o powierzchni użytkowej 9,08 m ², jej wyłączenie z nieruchomości wspólnej i przyłączenie do lokalu. Termin zakończenia prac polegających na przebudowie ustalono na dzień 31.12.2023 r. Wszelkie koszty mieli ponieść G. i D. D.. Natomiast cena zakupu miała zostać ustalona po dokonaniu prac, w drodze porozumienia wszystkich zainteresowanych lub określenia przez wspólnie wybranego rzeczoznawcę. Wspólnota wyraziła zgodę na użytkowanie części nieruchomości wspólnej w celu dokonania przebudowy na część lokalu nr (...).

Za przyjęciem uchwały głosowało (...) udziałów. Powódka H. K. wstrzymała się od głosu.

Pismem z 11 lipca 2023 r. poinformowano powódkę o podjęciu uchwały nr 1/2023 oraz przesłano jej treść niniejszej uchwały. Powódka otrzymała pismo w dniu 15 lipca 2023 r.

(dowód: uchwała nr (...) k. 14, karta do głosowania właścicieli nad uchwałą k. 15, zawiadomienie o podjęciu uchwały nr (...) k. 17)

H. K. użytkuje składówkę na strychu od listopada 1970 r. Pomieszczenie to jest bezpośrednio nad jej mieszkaniem. Powódka wykorzystuje składówkę jako pomieszczenie gospodarcze do przechowywania m.in. odzieży. W sprawie udzielenia zgody na sprzedaż części wspólnej oraz adaptację jej na lokal podpisy zbierała G. D.. W sprawie sprzedaży części nieruchomości wspólnej nie odbyło się zebranie wspólnoty. W części wspólnej, zwanej pralnią właściciele mieszkań (...) składują meble ogrodowe i inne przedmioty oraz nie uiszczają z tego tytułu opłaty na rzecz wspólnoty. W sprawie uchwalenia przedmiotowej uchwały nie odbyło się zebranie pozwanej wspólnoty.

(dowód: zeznania świadków: A. K. k. 71-77, E. P. k. 99-99v., przesłuchanie powódki k. 146v.-147, zeznania G. D. k. 147)

sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Powódka wykazała, że zaskarżona uchwała z uwagi na jej sformułowanie narusza jej uzasadniony interes oraz jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością.

Fakty ustalono na podstawie spójnego, wiarygodnego materiału dowodowego: dokumentów złożonych przez obie strony (wzajemnie niekwestionowanych), zeznań świadków oraz zeznań powódki oraz G. D. – przesłuchanej w charakterze strony pozwanej oraz świadka A. K. i E. P., w takim zakresie w którym znajdują potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym.

Sąd pominął na podstawie art. 235 ² § 1 k.p.c. dowód z zeznań świadka A. Ż., jako nieistotny dla rozstrzygnięcia. Sąd uznał, iż zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w pełni pozwala na prawidłowe rozpoznanie sprawy.

Bezsporne między stronami było, że pozwana wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą, do której zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Nie było również wątpliwości, że powódka posiada legitymację czynną do wytoczenia przedmiotowego powództwa.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że powódka dochowała, wymaganego przepisami wymienionej ustawy – terminu 6 tygodniowego do wniesienia powództwa. O podjęciu uchwały została zawiadomiona pismem z 11 lipca 2023 r. Zawiadomienie powódka odebrała 15 lipca 2023 r. Mając na uwadze, iż powódka wystąpiła z pozwem 11 sierpnia 2023 r. (data nadania) – powódka z pewnością zmieściła się we wskazanym terminie. Zatem niezbędnym i koniecznym było merytoryczne zbadanie roszczenia powódki.

Podstawą prawną dochodzonego roszczenia o uchylenie uchwały stanowi art. 25 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Prawodawca przewidział możliwość skutecznego wystąpienia z roszczeniem, gdy uchwała: 1) jest niezgodna z przepisami prawa; 2) jest niezgodna z umową właścicieli lokali; 3) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; 4) w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Każdą z tych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokali lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r. (...), Legalis Numer 555614). Co więcej interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną i jego naruszenie winno być oceniane m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r. (...), Legalis Numer 1743579). Oczywiście, pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności, bowiem należy zwrócić uwagę na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością. Tym samym i interesy poszczególnych właścicieli winny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych (ustawa o własności lokali. Komentarz, Konrad Osajda (red.), J. Zębala – komentarz, Lex 2018).

Skarżona uchwała dotyczy wyrażenia G. D. i D. D. zgody na przebudowę i zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, tj. fragmentu poddasza przylegającego bezpośrednio do lokalu nr (...), o powierzchni użytkowej 9,08 m ², jej wyłączenie z nieruchomości wspólnej i przyłączenie do lokalu.

Nieruchomością wspólną w rozumieniu cytowanej już ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także grunt, na którym posadowiony jest budynek (art. 3 ust. 2 ustawy). Nieruchomość wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 ustawy stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3, jest prawem związanym z własnością lokalu. Jako całość zatem nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, wobec brzmienia art. 50 k.c., ma status części składowej nieruchomości lokalowej. Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu, powstała i istniejąca zgodnie z przepisami ustawy, jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest zaś prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna. Dla sprawowania zarządu nieruchomością, w której zostały wyodrębnione lokale, ustawa powołała tzw. wspólnotę mieszkaniową, którą tworzy ogół właścicieli. Cel powołania wspólnoty, jakim jest zarządzanie nieruchomością, determinuje zakres praw i obowiązków wspólnoty, nie dotyczą one i dotyczyć nie mogą praw do lokali. (...) wymaga podejmowania czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zarząd zwykły i są to czynność odnoszące się do nieruchomości wspólnej. Dla pewnej kategorii czynności, przykładowo wymienionych w art. 22 ust. 3, ustawa wymaga uchwał właścicieli. Sprawy te dotyczą wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08 lex nr 500188).

Powódka jest właścicielem jednego z lokali mieszkalnych położonych
w budynku wspólnoty, a realizacja spornej uchwały bez wątpienia narusza interes powódki, bowiem pozbawia jej prawa korzystania z pomieszczenia gospodarczego usytuowanego na poddaszu, z którego powódka korzysta nieprzerwanie od roku 1970. Nie ulega zatem wątpliwości, iż skarżona uchwała w sposób rażący narusza interesy powódki jako członka wspólnoty. Uchwała jest zarówno z osobistego jak i gospodarczego punktu widzenia niekorzystna dla skarżącej. Bez wątpienia mamy także do czynienia z uchwałą mającą na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty.

W ocenie Sądu, nie może stanowić argumentu fakt, że przez okres ponad 50 lat powódka użytkowała strych, z pominięciem pozostałych lokatorów oraz, że nie uiszczała od tegoż korzystania żadnej opłaty. Wskazać należy, iż przez okres około 50 lat pozwana wspólnota pozostawała bierna i nie dążyła do uregulowania kwestii korzystania ze strychu. Okoliczność ta nie może determinować sposobu podziału części wspólnej i pozbawienia możliwości korzystania z niej jakichkolwiek współwłaścicieli bez ich zgody.

Oceniając interesy obu stron, Sąd doszedł do przekonania, iż przyjęta przez pozwaną uchwała prowadzi do powstania znacznych dysproporcji pomiędzy interesem powódki a interesem pozostałych współwłaścicieli. Powyższa czynność w sposób arbitralny rozwiązuje bowiem istniejący w ramach wspólnoty mieszkaniowej pomiędzy powódką a innymi właścicielami lokali na korzyść tych ostatnich, nie uwzględniając przysługujących powódce uprawnień do korzystania z nieruchomości wspólnej.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że zaskarżona uchwała nr 1/2023 Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. podjęta w dniu 30 czerwca 2023 r. jest niezgodna z zasadą zarządzania nieruchomością oraz narusza uzasadniony interes tylko powódki.

Powyższe skutkowało uwzględnieniem powództwa na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l., uchyleniem uchwały, o czym Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. poprzez obciążanie pozwanego obowiązkiem zwrotu na rzecz powódki w całości. Powódka poniosła koszty opłaty sądowej od pozwu w kwocie 200 zł i wynagrodzenie pełnomocnika oraz opłatę od pełnomocnictwa w łącznej wysokości 377 zł. Z tego względu Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 577 zł, o czym orzekł jak w punkcie II sentencji wyroku.

sędzia Krystian Szeląg