Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 maja 2025 r.

Sąd Okręgowy (...) I Wydział Cywilny

w składzie następującym: Przewodniczący sędzia Rafał Kubicki

Protokolant sekretarz sądowy Marzena Lewicka

po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2025 r. (...) na rozprawie

sprawy z powództwa J. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w L.

o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej z 27.03.2024 r. (...) lub ustalenie nieistnienia uchwał

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od powoda J. K. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w L. kwotę 737 zł (siedemset trzydzieści siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się tego orzeczenia do dnia zapłaty.

sędzia Rafał Kubicki

0.a.Sygn. akt: I C 785/24

1.UZASADNIENIE

W dniu 9.05.2024 r. powód J. K. wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w L., domagając się uchylenia (ewentualnie ustalenia nieistnienia) (...).:
(...) - dotyczącej przyjęcia sprawozdania finansowego za 2023 г. oraz
nr (...) - dotyczącej przyjęcia prac remontowo-modernizacyjnych na rok 2024. Powód podniósł w pozwie następujące zarzuty:

- w zakresie zwołania zebrania: zebranie właścicieli lokali z 26.03.2024 r zostało zwołane przez administratora, a nie przez zarząd wspólnoty; zawiadomienie o zebraniu dostarczono bez żadnego podpisu; upoważnienie od zarząd dla administratora do zwołania zebrania zostało wydane bez uchwały właścicieli, co jest przekroczeniem kompetencji i powinno być poprzedzone zmianą umowy o administrowanie;

- w zakresie głosowania: udziały na liście obecności i kartach do głosowania zostały określone w liczbach całkowitych, a nie w częściach ułamkowych; sposób wyliczenia właścicieli uprawnionych do głosowania jest błędny - jeden właściciel wpisany pod liczbą porządkową 5, 6 i 9 liczony jest trzykrotnie; karta do głosowania nie daje możliwości wstrzymania się od głosu - zawiera tylko dwie kolumny: „za” i „przeciw”; obliczone w uchwale wyniki głosowania odnoszą się do wszystkich właścicieli, a nie obecnych na zebraniu; nie wykazano właścicieli, którzy głosowali w trybie indywidualnego zbierania głosów; na obu listach występują „martwe dusze” np. poz. 25 ma po śmierci męża i przeprowadzonym postępowaniu spadkowym mniejszy udział - co może mieć wpływ na sumę obliczanych udziałów;

- w zakresie sprawozdania finansowego wspólnoty za 2023 rok: zostało ono podpisane przez księgową, brakuje było podpisu zatwierdzającego sprawozdanie finansowe przez zarząd, zatem był to jedynie projekt sprawozdania, nie zaś jego wersja ostateczna; sprawozdanie finansowe zrobione jest niezgodnie ze wzorem określonym w uchwale wspólnoty mieszkaniowej nr 2/5/2023 z dnia 20.05.2023 r. określającym wykaz kont; powód nie otrzymał indywidualnego rozliczenia finansowego za lokal; dane w kartotece rocznej obejmują okres 11 miesięcy, zaś dołączone do sprawozdania załączniki rozliczenie energii cieplnej dla budynku i lokalu za 2023 rok zawiera niewłaściwie obliczone koszty za lokal, a koszty centralnego ogrzewania zostały wyliczone według m2 powierzchni lokali, a nie zgodnie z Regulaminem rozliczania kosztów ogrzewania lokali Wspólnoty; brak rozliczonych indywidualnych kosztów zarządu nieruchomością wspólną mimo ich ogólnej niedopłaty w wysokości 760,83 zł; do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczono dzierżawę pojemnika KP-7, a powinna być rozliczona w kosztach ponoszonych w lokalu; brak faktur za media opłacone w 2023 r. w dokumentach finansowych; brak w sprawozdaniu lp. 5 wyniku finansowego z roku poprzedniego, co rzutuje na błąd pozycji: razem przychody; wynik finansowy Ip. IV poz. 1.7 wykazano 0, a stan środków finansowych wg sprawozdania wynosi 7 746,25 (Ip.7 Ip.5 poz.4 93 131,88 – 85 385,63) a wyciąg bankowy opiewa na kwotę 34 655,59 zł.; opłaty komunalne w poz. 1. 2 wykazano na kwotę 134 083,74 zł, poz.II.2 figuruje kwota 151 958,74 zł; niedobór kosztów utrzymania części wspólnych został określony jako niedobór roku poprzedniego (760,81 zł), natomiast nadwyżka zaliczki na pokrycie kosztów powstałych w lokalach (15 754,89 zł) została określona jako nadwyżka z rozliczenia kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości za rok poprzedni i bez stosownej uchwały została wykazana w planie gospodarczym oraz zwiększając fundusz remontowy;

- w zakresie treści uchwały nr (...) z dnia 27 marca 2024 r. dotyczącej przyjęcia prac remontowo- modernizacyjnych na rok 2024: określa ona do realizacji trzy pozycje do wykonania bez określenia chociaż szacunkowej kwoty kosztów do realizacji tych przedsięwzięć; 5-letni przegląd elektryczny został wykonany ze środków funduszu remontowego, podczas gdy w projekcie planu gospodarczego pozostałe przeglądy finansowane są z kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zaś nasadzenia roślinności przy budynku nie mieszczą się w zakresie pojęcia remontu nieruchomości wspólnej.

Ponadto już w toku procesu powód zarzucił, że pełnomocnictwo procesowe udzielone w tej sprawie przez wspólnotę jest nieważne, ponieważ jego udzielenie to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, która na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali wymaga podjęcia uchwały wspólnoty.

­O.­iadając na pozew, pozwana wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że nie bez znaczenia jest fakt, że do marca 2023 r. powód pełnił funkcję administratora wspólnoty - następnie wspólnota zawarła umowę z nowym administratorem, a na zebraniu 20.05.2023 r. wybrała nowy Zarząd, co może stanowić przyczynę niezadowolenia powoda i podstawę do formułowania zarzutów wobec sposobu administrowania i zarządzania wspólnotą. Pozwana odniosła się kolejno do stawianych przez powoda zarzutów, wskazując między innymi, że zgodnie z umową o zarządzanie nieruchomością wspólną administrator jest zobowiązany do przygotowywania, zwoływania i obsługi zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd upoważnił administratora do zwoływania zebrań w imieniu pozwanej, z którego to uprawnienia administrator skorzystał zwołując zebranie. Sam fakt obecności powoda na zebraniu
w dniu 26 marca 2024 r. stanowi dowód tego, że informacja dotarła do wszystkich zainteresowanych i poza powodem nikt nie zakwestionował poprawności jego zwołania. Wskazała, że zasadą we wspólnocie mieszkaniowej jest głosowanie udziałami. Uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów
w nieruchomości wspólnej, w związku z czym liczba właścicieli „uprawnionych do głosowania" de facto nie ma znaczenia dla ważności podjęcia uchwały. Zarówno listy obecności właścicieli jak i karty do głosowania, sporządzane są w oparciu o dane zawarte w księdze wieczystej nieruchomości. Zarząd, ani administrator nie mają wiedzy odnośnie do zmiany właściciela lokalu, dopóki nie zostaną poinformowani przez np. spadkobierców, ewentualnie dopóki nie pojawi się wpis (ostrzeżenie) w księdze wieczystej lokalu. W sprawozdaniu finansowym za 2023 r. wskazano wszystkie przychody oraz koszty związane z zarządem. Różnica stanowiąca łączną kwotę -760,83 zł, była przedmiotem uchwały o rozliczeniu niedoboru. To powód w okresie kiedy administrował wspólnotą samodzielnie podejmował decyzje w sprawie przeznaczania ewentualnie powstałych nadwyżek, czy też rozliczania niedoborów bez udziału właścicieli i bez podejmowania uchwał w tej sprawie. Wspólnota nie wykupiła pojemnika na odpady, stąd koszt jego dzierżawy stanowi koszt zarządu nieruchomością wspólną. Podobnie nietrafnym zarzutem jest rzekomy brak faktur za media opłacone w 2023 r. - wspólnota otrzymuje od dostawców faktury na podstawie których przygotowuje indywidualne rozliczenia właścicieli. Pozwana przyznała, że załączony do zawiadomienia o zwołaniu zebrania właścicieli dokument był jedynie projektem sprawozdania finansowego. Sprawozdanie zostało zaś przedstawione właścicielom na zebraniu 26 marca 2024 r. i podpisane przez zarząd wspólnoty.

Ustalenie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia

Bezspornie pozwana wspólnota składa się z 35 lokali, a powód jest współwłaścicielem lokalu nr (...) w budynku nr (...). Jest też bezsporne, że do marca 2023 r. administrowaniem wspólnotą zajmował się powód. W dniu 27 marca 2023 r. pozwana wspólnota reprezentowana przez ówczesnego prezesa zarządu zawarła
z (...) sp. z o.o. umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną od 1 kwietnia 2023 r. Zgodnie z umową zarządzanie obejmowało między innymi: przygotowanie, zwoływanie i obsługa zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej; przygotowanie projektów planów gospodarczo-finansowych i korekt tych planów; przygotowanie rozliczeń finansowych wynikających z zatwierdzonych planów; prowadzenie dokumentacji finansowej zgodnie z obowiązującymi przepisami (§ 2 pkt 5-8); przygotowanie rocznego sprawozdania finansowego, sprawozdań niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej ((...), (...), (...) i inne) (§ 2 pkt 10); rozliczanie (...) lokali z opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną (§ 2 pkt 12); przygotowanie projektów uchwał, sporządzanie sprawozdania finansowego na koniec roku w tym z tytułu opłat bieżących i zaliczek na fundusz remontowy (§ 2 pkt 14); zlecanie i dokonywanie kontroli okresowych nieruchomości
i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z obowiązującymi przepisami (§ 2 pkt 19). W § 3 umowy wskazano, że opłaty wnoszone przez właścicieli lokali składają się z: zaliczki na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w skład której wchodzą: wydatki na bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody - w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, inne koszty obciążające część wspólną, a w szczególności domofon, okresowe kontrole wymagane prawem budowlanym, obsługa kominiarska, obsługa urządzeń technicznych itp., ubezpieczenia, podatki i inne opłaty cywilnoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez (...) lokali, wydatki na utrzymanie czystości
i porządku, wynagrodzenie Zarządu, wynagrodzenie Administratora, oraz zaliczki na przyszłe remonty, z którego pokrywane będą koszty remontów oraz modernizacji nieruchomości wspólnej (umowa k. 100-103). Pozwana wspólnota od 20.05.2023 r. posiada nowy, dwuosobowy zarząd w osobach M. Ł. i Ł. C. ( uchwała wspólnoty nr (...) k. 96). Zarząd wspólnoty upoważnił prezesa spółki Administrator – T. K., do zwoływania zebrań Wspólnoty
w celu podjęcia uchwał i omówienia spraw bieżących. Upoważnienie zostało wydane na czas nieoznaczony i obowiązywało od 20 maja 2023 r. ( upoważnienie k. 16). Pismem z 19 marca 2024 r. (...) Sp. z o. o. działając w imieniu zarządu wspólnoty, na podstawie art. 30 u.o.w.l. i umowy o zarządzanie nieruchomością, zwołał zebranie właścicieli wskazują w nim porządek obrad, w którym zawarto między innymi: sprawozdanie z zarządu nieruchomością wspólną oraz przedstawienie rozliczenia finansowego wspólnoty za 2023 r. a także przedstawienie propozycji planu gospodarczego na 2024 r. W zawiadomieniu wskazano wykaz uchwał do głosowania na zebraniu tj: przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2023, udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej za rok 2023, przyjęcia planu gospodarczego na rok 2024 i przyjęcia prac remontowo-modernizacyjnych na rok 2024. Wraz z zawiadomieniem administrator przesłał rozliczenie części wspólnej za 2023 r. i plan gospodarczy na 2024 г. ( pismo administratora k. 15)

W dniu 26 marca 2024 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej. Zebranie otworzyła R. I. - pracownik Spółki (...). W zebraniu udział brali obecni lub reprezentowani właściciele lokali posiadający łącznie (...) udziałów w nieruchomości wspólnej, w tym powód. Za I. D. upoważniony do reprezentacji i głosowania na podstawie pełnomocnictwa był J. D.. Na licie obecności powód przekreślił przypisaną do jego lokalu wielkość udziału ((...),00)
i odręcznie wpisał (...). Przed wyborem przewodniczącego i protokolanta zebrania powód wskazał, że zebranie winien prowadzić zarząd Wspólnoty. Po głosowaniu „za podniesieniem ręki" ustalono, że przewodniczącym zebrania zostanie M. M., z czym powód również się nie zgadzał. Podczas omawiania uchwały dotyczącej sprawozdania finansowego za rok 2023 powód podważał dane w nim zawarte, nie zgadzał się ze stanami podanymi w dokumencie, ponieważ nie były one tożsame z kwotami na wyciągach bankowych. Mimo wyjaśnień, że sprawozdanie tworzone jest naliczeniowo powód w dalszym ciągu nie zgadzał się z jego treścią. Ponadto powód nie zgodził się również z bilansem otwarcia widniejącym na sprawozdaniu. Mimo dalszych wyjaśnień powód konsekwentnie negował omawiane dokumenty. Pozostali członkowie Wspólnoty zaakceptowali sprawozdanie finansowe. Podczas omawiania planu gospodarczego właściciele zaakceptowali przedstawiony plan i poddali go pod głosowanie. Powód ponownie podważył kompetencje pracowników Spółki i nie zgadzał się ze wszystkimi zapisami w planie gospodarczym. Następnie powód wskazał, że jego udział we Wspólnocie winien być przedstawiony
w częściach ułamkowych, a nie w liczbach całkowitych, i z tego względu odmówił podpisania uchwał, żądał wyjaśnień, dlaczego opata za wodomierz główny ujmowana jest w częściach wspólnych, a powinna być razem z rozliczeniem wody. Zarzucił administratorowi, że dzierżawa kontenera również nie powinna być rozliczana do części wspólnej, bo kontenery nie są częścią wspólną Wspólnoty. W czasie wnoszenia wolnych wniosków doszło do kłótni pomiędzy lokatorami, którzy między innymi zarzucili powodowi, że w czasie gdy administrował Wspólnotą mieli ciągłe niedopłaty za wodę,
a po przejęciu Wspólnoty przez Administratora - mają nadpłaty. Ostatecznie uchwały zostały poddane pod głosowanie częściowo na zebraniu wspólnoty a częściowo
w trybie indywidualnego zbierania głosów od 26.03.2024 r. do 27.03.2024 r.
(dowody: protokół z zebrania k. 143-145, lista obecności k. 146-147, pełnomocnictwo k. 147v., zeznania świadków M. M. k. 235v.-236v., R. I. k. 236v.)

Uchwała nr 1/3/2024 z dnia 26.03.2024 r. została przyjęta w dniu 27 marca 2024 r. Za przyjęciem uchwały głosowało (...) udziałów. Zgodnie z treścią uchwały właściciele lokali przyjęli sprawozdanie finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej (...) za 2023 r. stanowiące załącznik nr 1 do tej uchwały (§ 1). Właściciele lokali postanowili niedobór przychodów nad kosztami w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej wynikającą z rozliczenia 2023 r w kwocie 760,83 ująć do planu gospodarczego na rok 2024. Ponadto właściciele lokali postanowili nadwyżkę przychodów nad kosztami w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej wynikającą
z lat ubiegłych (konto 860) w kwocie 15 754,89 zł przeksięgować na fundusz remontowy. W załączniku do uchwały - sprawozdaniu finansowym wskazano w pozycji III.1. ujemną wartość przychodów nad kosztami w wysokości -760,83 zł a także
w pozycji IV.1.6. (stan rozrachunków i środków pieniężnych, wynik finansowy +) kwotę 15 754,89 zł. Sprawozdanie finansowe zostało podpisane przez zarząd po przeprowadzonym głosowaniu. Wskazane wyżej kwoty zostały zgodnie z uchwałą uwzględnione w planie gospodarczym na 2024 r. (dowody: uchwała (...) k. 104, załącznik do uchwały (...) – sprawozdanie finansowe za rok 2023 k. 105-106, karta do głosowania k. 149-149v., 150v., wydruk z portalu mieszczanin.pl k. 12-14, plan gospodarczy na 2024 r. k. 23, zeznania członków zarządu wspólnoty złożone
w ramach przesłuchania stron).

Uchwała nr (...) z dnia 26.03.2024 r. została przyjęta w dniu 27 marca 2024 r. Za przyjęciem uchwały głosowało (...) udziałów. Zgodnie z treścią uchwały wspólnota postanowiła w roku 2024 i w latach następnych przystąpić do wykonania następujących robót wydatkowanych z funduszu remontowego:

- wykonania obowiązkowego 5-letniego przeglądu elektrycznego,

- wykonania nasadzeń przy budynku,

- odświeżenia (wykonania remontu) dwóch pomieszczeń – rowerowni i suszarni.

Ponadto w uchwale upoważniono zarząd Wspólnoty do dokonania wszelkich czynności związanych z wyborem oferenta i podpisania umowy (dowody: uchwała nr (...)
k. 142, karta do głosowania k. 148, 150, wydruk z portalu mieszczanin.pl k. 12-14)

O podjęciu uchwał powód dowiedział się 2 kwietnia 2024 r. ( wydruk z portalu mieszczanin.pl k. 12-14, wydruk maila z 2.04.2024 r. k. 49)

Zgodnie z zasadami rozliczeń lokali (§ III) regulaminu rozliczania kosztów ogrzewania lokali mieszkalnych Wspólnoty rozliczenie kosztów ciepła dostarczonego na potrzeby centralnego ogrzewania dokonywane jest raz w roku w terminie do 31 marca roku następnego, przy czym okresem rozliczeniowym jest okres od 1 stycznia do 31 grudnia roku poprzedniego. Kosztami zakupu energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania są koszty wynikające z wystawionych Wspólnocie Mieszkaniowej faktur, zgodnie z umową na dostawę energii cieplnej. Całkowite koszty energii cieplnej dzieli się na: a) koszty stałe koszty ogrzewania lokali, b) koszty zmienne ogrzewania części wspólnych, c) koszty zmienne ogrzewania lokali. Koszty stałe ogrzewania stanowi suma opłat za zamówioną moc cieplną oraz opłat stałych za usługi przesyłowe w okresie rozliczeniowym. Koszty stałe ogrzewania dzielone są proporcjonalnie do powierzchni lokali. Koszty ogrzewania części wspólnych ustala się obliczając procentowy udział powierzchni części wspólnych w budynku do łącznej powierzchni użytkowej lokali i części wspólnych. Koszty ogrzewania części wspólnych odlicza się proporcjonalnie z kosztów zmiennych. Koszty ogrzewania części wspólnych dzielone są proporcjonalnie do powierzchni lokali. Koszty zakupu energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania lokali stanowi różnica pomiędzy całkowitymi kosztami zmiennymi, a kosztami ogrzewania części wspólnych. Analogicznie obliczane jest zużycie ciepła przypadające na rozliczany lokal. Koszty zmienne ogrzewania lokali rozlicza się na (...) proporcjonalnie do powierzchni ogrzewanej lokalu Właściciela, wyrażonej w m2. Na podstawie poniesionych całkowitych kosztów dostarczonej energii cieplnej do budynku ustala się koszt ogrzewania 1 m2 powierzchni lokali. Właściciel lokalu wnosi miesięczne opłaty tytułem zaliczek na poczet zużycia energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania przez cały okres rozliczeniowy. Wysokość miesięcznych zaliczek ustala się na podstawie kosztów zużycia energii cieplnej w poprzednim okresie rozliczeniowym. Wysokość miesięcznych zaliczek może ulec zmianie w trakcie okresu rozliczeniowego
w przypadku: a) zmiany ceny za energię cieplną przez dostawcę ciepła, b) wzrostu lub spadku zużycia energii cieplnej w budynku. Jeżeli w wyniku rozliczenia rocznego kosztów zużycia energii cieplnej wyniknie nadpłata, zostanie ona zaliczona w poczet przyszłych opłat. W przypadku niedopłaty, Właściciel lokalu dokona zapłaty należności w ciągu jednego miesiąca od otrzymania rozliczenia ( dowód: regulamin k. 28-31).

Zgodnie z regulaminem naliczania zaliczek i rozliczania kosztów zakupu zimnej wody, odprowadzania ścieków i zasady montażu wodomierzy indywidualnych
w lokalach koszty zakupu zimnej wody i odprowadzenia ścieków stanowią wyłącznie koszty wynikające z faktur wystawianych przez Dostawcę zgodnie z zawartą umową. Rozliczenie kosztów zużycia zimnej wody i odprowadzenia ścieków należy dokonać nie później niż do 31 marca danego roku za okres od 1 stycznia do 31 grudnia roku poprzedniego (pkt 1 ust. 2 i 3). Zużycie zimnej wody i odprowadzenie ścieków w lokalu ustala się na podstawie wskazań wodomierzy zimnej wody i ciepłej wody. Ilość odprowadzanych ścieków jest równa ilości zużytej wody w lokalu ustalonej zgodnie
z ww. zasadami Różnica wskazań pomiędzy sumą zużycia z wodomierzy w lokalach, a wodomierzem głównym zimnej wody, rozliczona zostanie proporcjonalnie do zużycia wody w poszczególnych lokalach (pkt 2 ust. 1-3) ( dowód: regulamin k. 33-34).

Karty do głosowania skonstruowane zostały w ten sposób, że możliwe było oddanie głosu „za” bądź „przeciw” głosowanej uchwale. Udział każdego właściciela został w odpowiedniej rubryce tabeli określony liczbą całkowitą (ewentualnie
– w zależności od wysokości udziałów - z dodaną po przecinku częścią ułamkową), zaś pod tabelą zawierającą zestawienie wszystkich lokali i ich udziałów wskazano jako sumę udziałów 1000. W przypadku lokalu należącego do powoda był to udział (...), (...) odpowiadający jego udziałowi wynikającemu z treści księgi wieczystej tj. (...). Tożsamy sposób oznaczenia udziałów został zastosowany na liście obecności. G. i J. S. są współwłaścicielami mieszkań nr (...) ponadto G. S. jest właścicielem mieszkania nr (...) – stąd ich nazwisko wskazane jest trzykrotnie w karcie do głosowania - pod pozycją lp. 6, 7 i 10 ( karta do głosowania k. 148v. i 150, wydruk z KW k. 257, lista obecności 146v.). Administrator wspólnoty ani jej zarząd nie mają informacji dotyczących ewentualnego postępowania spadkowego w sprawie własności mieszkania W. i I. G. (lok. nr 25). Zmiana w dokumentacji wspólnoty dotycząca udziałów danego lokalu może nastąpić wyłącznie na podstawie prawomocnego stwierdzenia nabycia spadku - a takiego administrator wspólnoty ani jej zarząd nie otrzymał (dowód: zeznania członków zarządu wspólnoty złożone w ramach przesłuchania stron).

Suma należnych od lokatora comiesięcznych zaliczek to w spornych rozliczeniach wspólnoty naliczenie, a suma tego, co faktycznie wpłacił, to przychód
- i jeśli jest on mniejszy, to różnica jest zobowiązaniem właściciela wobec wspólnoty. W przypadku nadpłaty każdy z właścicieli może napisać podanie do administratora
o jej zwrot, może ona również zostać zaliczona na przyszłe należności. Powód został obciążony kosztem centralnego ogrzewania odpowiednio do m2 swojej powierzchni grzewczej. W zakresie rozliczenia za odpady komunalne są dwie płatności: za wywóz
i za dzierżawę - wspólnota nie ma własnego pojemnika. Wywóz śmieci jest rozliczany na lokal stosownie do liczby zameldowanych w nim osób, natomiast dzierżawa pojemnika jest zaliczana do kosztów części wspólnych, a więc udziałami w częściach wspólnych - w przypadku powoda (...). Lokatorzy nie mają indywidualnych umów na dostawę wody, wspólnota płaci dostawcy według wskazań licznika głównego. Jeżeli suma liczników indywidualnych, z uwagi na dopuszczalne błędy w pomiarze, nie zgadza się z pomiarem z licznika głównego, to każdy lokator płaci według wskazań licznika indywidualnego - a to czego brakuje do wskazań licznika głównego, każdy lokator ponosi proporcjonalnie z innymi - stosownie do tego, ile wskazał licznik indywidualny. Różnica może wynikać też z tego, że część wody zużyta jest przez osobę sprzątającą części wspólne. W opłaty komunalne wchodzi centralne ogrzewanie i woda - i to daje 134 083,74 zł, a dalej wywóz nieczystości 17 875 zł
i suma tego daje 151 958,74 zł. Wszyscy właściciele dostali rozliczenia za CO oraz rozliczenie wspólnoty z części wspólnej - co zostało przyjęte uchwałą. Wpłaty
u nowego administratora wspólnoty były księgowane od kwietnia. Rozliczenie CO było od stycznia do grudnia. Półroczne rozliczenia były od stycznia. Koszty i przychody ujmowane w tym przypadku od stycznia do czerwca. Stany liczników Administrator wpisał od 1 kwietnia tj. od dnia w którym rozpoczął współpracę ze Wspólnotą. (...) to nie to, co lokatorzy wpłacili, lecz to, co powinni byli wpłacić.
W sprawozdaniu za rok 2023 jest podana suma naliczeń na fundusz remontowy, a na rachunku bankowym jest suma rzeczywistych wpłat - stąd różnica między tymi zestawieniami. Różnica w naliczeniach za wodę może wynikać ze zmiany cen
w trakcie roku. Każdy właściciel otrzymał rozliczenie wody, ścieków i CO. Powód we wcześniejszych okresach prowadził błędne rozliczenia - zawieszał poszczególne wyniki, nie rozliczał ich na bieżąco, a gdy powstawała potrzeba pokrycia jakiegoś wydatku to swobodnie przekierowywał środki bez uchwały w ten sposób, że
z dowolnych zawieszonych środków pokrywał bieżący wydatek. W sprawozdaniu sporządzonym przez powoda nie zgadzały się naliczenia - były za dwa, a powinny być za trzy miesiące. Kwoty należne lokatorom na koniec grudnia powinny być im
z końcem grudnia zwrócone, a powód tego nie zrobił, lecz je zawiesił. Wskazywana przez powoda kwota 2506,87 zł to kwota przez niego zawieszona w poprzednich okresach. Powód nie rozliczył tego na właścicieli. Pierwszy kwartał 2023 należał również do sprawozdawczości powoda lecz nie został przez niego rozliczony. Kwota 15 754,89 zł w rocznym planie gospodarczym wynika z zawieszonych przez powoda wyników. Podczas głosowania nad uchwałą nr (...) nie było wiadome, jakie dokładnie koszty zostaną wygenerowane zaplanowanymi pracami. Obecnie uchwałą jest wykonana, a wspólnota dysponuje fakturami za przeprowadzone prace. Ł. C. - członek zarządu – podczas przebywania za granicą przesłał podpisane pełnomocnictwo do kraju ( dowody: zeznania świadków: M. M.
k. 235-236, R. I. k. 236, E. R. k. 268, zeznania członków zarządu k. 269-269, zeznania powoda k. 269, faktury i rozliczenia mediów k. 156-234).

Rozważania

Fakty istotne wynikają z dołączonej do akt dokumentacji oraz zeznań świadków – pracowników spółki (...), które Sąd uznał za dużo bardziej wiarygodne od zeznań powoda. Sąd oparł się także na zeznaniach członków zarządu pozwanej, choć te w z uwagi na charakter sporu i w zestawieniu z rzeczowymi i fachowymi zeznaniami świadków - niewiele wniosły do sprawy. N. nic istotnego dla wyjaśnienia sprawy były zeznania powoda, który poza powielaniem stanowiska wyrażonego
w pozwie nie stronił od zarzucania oskarżeniami członków zarządu, pracowników spółki (...) a także pełnomocnika pozwanej. W toku procesu powód zdawał się być obojętny na obszerne i wyczerpujące zeznania świadków, odnoszące się do stawianych Wspólnocie zarzutów i konsekwentnie upatrywał nieprawidłowości
w rozliczeniach, przyznając jednocześnie, że faktycznie nie dokonał rozliczenia wspólnoty za czas w 2023 r., w którym jeszcze zajmował się jej administracją.

W pierwszym rzędzie należy odnieść się do zarzutów formułowanych przez powoda w kierunku nieważności pełnomocnictwa procesowego udzielonego w tej sprawie przez wspólnotę. W ocenie powoda jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, która na podstawie art. 22 ust. 2 uwl. wymaga podjęcia uchwały wspólnoty. Zarzut ten rzecz jasna nie zasługiwał na uwzględnienie. Niewątpliwie reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądem jest czynnością nieprzekraczającą zwykłego zarządu, gdy dotyczy prowadzenia bieżących spraw związanych z wykonywaniem zarządu nieruchomością wspólną. Obrona interesów wspólnoty przed sądem jest czynnością zachowawczą, a nie rozporządzającą, zatem jest czynnością nieprzekraczającą zwykłego zarządu - i jako taka nie wymaga osobnej uchwały. Brak zatem podstaw do kwestionowania skuteczności udzielonego radcy prawnemu pełnomocnictwa.

Przechodząc do rzeczy, wskazać trzeba, że materialną podstawą wniesienia powództwa o uchylenie uchwały właścicieli lokali stanowi art. 25 ust. 1 ustawy
o własności lokali. Zgodnie z nim właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicielską lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub
w inny sposób narusza jego interesy. Zgodnie z ust.2 cytowanego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1 może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo do dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści podjętej
w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Ustawowy termin sześciu tygodni do zaskarżenia uchwały obowiązuje niezależnie o tego, w jakim trybie została podjęta. Zróżnicowanie dotyczy daty początkowej, od której liczymy jego bieg. Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu, termin na jej zaskarżenie biegnie od dnia podjęcia na zebraniu, a jeśli uchwałę podjęto w drodze indywidualnego zbierania głosów, termin do jej zaskarżenia rozpoczyna bieg od dnia zawiadomienia skarżącego właściciela lokalu. Jeśli zaś głosowanie nad uchwałą odbywało się w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, a częściowo indywidualnie), obowiązek powiadomienia na piśmie o treści takiej uchwały dotyczy wszystkich właścicieli lokali, zarówno tych, którzy głosowali na zebraniu, jak i tych, którzy nie uczestniczyli w głosowaniu, ponieważ osoby obecne na zebraniu również nie wiedzą, czy uchwała dojdzie do skutku, czy nie. W konsekwencji termin sześciotygodniowy biegnie indywidualnie dla każdego właściciela lokalu (zob. I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2020, art. 25.).

Przekładając powyższe na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że o treści zaskarżonej uchwały powód dowiedział się najwcześniej 2 kwietnia 2024 r., wobec czego dopiero tego dnia – dla powoda – rozpoczął swój bieg sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały, który zakończył się 14 maja 2024 r. Pozew został wniesiony pocztową przesyłką poleconą z datą nadania 9 maja 2024 r, zatem ustawowy termin został zachowany.

Podjęcie uchwały następuje z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości. Stosownie do art. 23 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. W orzecznictwie zauważalny jest pogląd, że niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie ma wpływu na skuteczność uchwały, która zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości (por. wyrok SN z dnia 8 lipca 2004 r., CK 543/03, publ. OSNC 2005/7-8/132, Biul. SN 2004/12/10, Wspólnota (...)). Powszechnie obowiązujące przepisy prawa nie zakreślają czasu w jakim uchwała winna zostać podjęta od momentu poddania jej pod głosowanie, zaś bezspornie podjęta zostaje z chwilą uzyskania wymaganej większości głosów. W przedmiotowej sprawie za przyjęciem kwestionowanych uchwał głosowało (...) udziałów, wobec powyższego sporne uchwały zostały przyjęte.

Odnosząc się kolejno do stawianych zarzutów wskazać trzeba, że ustawa
nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali, dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, wyrok SN z dnia 15 października 2002 roku , II CKN 1479/00). Zgodnie z ogólną w tym zakresie zasadą, z zastrzeżeniem wyjątków
w ustawie przewidzianych lub wynikających z właściwości czynności prawnej można takiej czynności dokonać przez przedstawiciela. Czynność dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. W prawie cywilnym obowiązuje ogólna zasada braku formalizmu przy składaniu oświadczeń woli (art. 60 k.c.), co oznacza, że zasadniczo pełnomocnictwa można udzielić w dowolnej formie. Pełnomocnictwo do głosowania nad zaskarżoną uchwałą nie wymagało szczególnej formy. W tej sprawie niewątpliwie zarząd wspólnoty dysponuje pełnomocnictwem I. D. udzielonym J. D., którego kserokopia została złożona do akt (k. 147v.), zatem kwestia ta nie budzi wątpliwości. Podobnie jak zarzucane przez powoda uprawnienie państwa S. do oddania trzech głosów. Niewątpliwie G. i J. S. są właścicielami trzech mieszkań, z czego dwóch we współwłasności. Kwestia przysługujących im wobec tego głosów jest równe oczywista, co kwestia wskazania
w kartach do głosowania udziałów przysługującym właścicielom. Zapisy: „ (...)”, „(...), (...)” i „(...)” są tożsame i odpowiadają temu samemu udziałowi
w nieruchomości tj. trzydziestudwu tysięcznym – zgodnie z przedkładanym przez powoda wydrukiem z księgi wieczystej (k. 257), w której zresztą udział ten został zapisany w sposób inny niż powód uczynił korektę na liście obecności (k. 146).

Nie budzi też wątpliwości Sądu prawidłowość trybu podjęcia spornej uchwały – a wcześniej zwołania zebrania właścicieli lokali. W dniu 27 marca 2023 r. pozwana wspólnota reprezentowana przez ówczesnego prezesa zarządu zawarła
z (...) sp. z o.o. umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną od 1 kwietnia 2023 r. Zgodnie z umową zarządzanie obejmowało między innymi przygotowanie, zwoływanie i obsługę zebrań Wspólnoty (§ 2 pkt 5 umowy), przygotowanie projektów uchwał, sporządzanie sprawozdania finansowego na koniec roku w tym z tytułu opłat bieżących i zaliczek na fundusz remontowy (§ 2 pkt 14 umowy). Jednocześnie zarząd wspólnoty upoważnił prezesa spółki Administrator – T. K., do zwoływania zebrań Wspólnoty w celu podjęcia uchwał i omówienia spraw bieżących. Upoważnienie to zostało wydane na czas nieoznaczony i obowiązywało od 20 maja 2023 r. i nie zostało do dnia 26 marca 2024 r. odwołane. Pismem z 19 marca 2024 r. (...) Sp. z o. o. działając w imieniu zarządu wspólnoty, na podstawie art. 30 u.o.w.l. i umowy o zarządzanie nieruchomością, zwołał zebranie właścicieli, które niewątpliwie dotarło do właścicieli lokali – nie wyłączając powoda.

Niewątpliwie administratorowi przysługiwało prawo do zwołania i obsługi zebrania Wspólnoty. Ustawa o własności lokali interpretowana jest powszechnie jako mniej sformalizowana od na przykład prawa spółdzielczego czy kodeksu spółek handlowych – a to z tego względu, że „sami rządzą się” w jej ramach lokatorzy nieprofesjonalni, w przypadku których zasadniczą wytyczną powinna być ich większościowa wola wyrażona w głosowaniach, a nie drobiazgowo przestrzegany tryb procedowania. Przekazanie przez zarząd w ramach umowy upoważnienia (będącego niewątpliwą konsekwencją zawartej umowy) niektórych kompetencji organizacyjnych podmiotowi, który w ramach prowadzonej działalności trudni się obsługą wspólnot mieszkaniowych, nie może być poczytywane inaczej niż z pożytkiem dla tej wspólnoty. Trudno tu wymagać od nieprofesjonalnych - jeśli chodzi o zarządzanie nieruchomością - członków zarządu wykonujących te funkcje nieodpłatnie, osobistego działania
w każdym aspekcie ich ustawowych kompetencji - skoro czynności te mogą być zlecone profesjonaliście dysponującemu zarówno zapleczem osobowym (np. księgowi, zawodowi zarządcy czy administratorzy nieruchomości), a także lokalowym (np. sala do organizacji zebrań wspólnoty). Zarzucany przez powoda brak podpisu na zawiadomieniu o zebraniu nie może być poczytywany za brak powodujący jego nieważność bądź bezskuteczność – niewątpliwie zarówno powód, jak i pozostali członkowie Wspólnoty zainteresowani uczestnictwem w tym zebraniu, zostali o nim skutecznie poinformowani, skoro wzięli w nim udział.

Art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali wyróżnia cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarzadzania nieruchomością wspólną, naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu
w inny sposób. Każdą z tych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokali lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Jeśli chodzi
o pierwszą z przesłanek, czyli wadliwości uchwały właścicieli lokali spowodowanej jej niezgodnością z przepisami prawa, to odnosi się ona głównie do sprzeczności
z normami bezwzględnie obowiązującymi wynikającymi zarówno z przepisów ustaw, jak i innych powszechnie obowiązujących przepisów prawa. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokali lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy natomiast mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 11 października 2012 r. I ACa 507/12, Legalis 555614). Co więcej, interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną
i jego naruszenie winno być oceniane m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 22 listopada 2017 r. I ACa 435/17, Legalis 1743579). Oczywiście, pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności bowiem należy zwrócić uwagę na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, tym samym i interesy poszczególnych właścicieli winny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych (ustawa o własności lokali. Komentarz, Konrad Osajda (red.), J. Zębala – komentarz, Lex 2018).

W ocenie Sądu, spornymi uchwałami nie doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarzadzania nieruchomością wspólną ani naruszenia interesu powoda
w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Sąd nie dostrzegł także ich niezgodności z przepisami prawa bądź z umową właścicieli lokali. Wskazać tu należy – co nie zostało zaprzeczone przez powoda – że powód będący członkiem tej wspólnoty pełnił jednocześnie funkcję jej administratora do marca 2023 r., kiedy to wspólnota zawarła umowę z nowym administratorem i wybrała nowy zarząd, co stanowiło przyczynę niezadowolenia powoda i podstawę do formułowania zarzutów wobec sposobu administrowania i zarządzania wspólnotą. Nie ulega wątpliwości, że sposób administrowania - a w szczególności księgowania – przyjęty przez powoda nie był przejrzysty. Powód przyznał wprost, że nie rozliczył się z administrowania za pierwszy kwartał 2023 r. – tj. ostatni kwartał jego administrowania, gdyż jak utrzymywał sprawozdania dokonywane są na koniec roku, a nie kwartalnie. Ponadto powód nie zaprzeczył wytykanym przez pracowników spółki (...) błędom w jego wcześniejszych sprawozdaniach oraz kwotom „zawieszanym” i w dowolny sposób przeksięgowywanym na inne cele – bez podejmowania w tym zakresie uchwał. Na potwierdzenie powyższego pozwana przedłożyła dwa sprawozdania (k. 240-243) dotyczące tego samego okresu (1.01.2023 - 31.03.2023), zawierające ten sam wynik finansowy (pkt IV), oraz te same wyniki cząstkowe (pkt: I-III), przy czym różniące się kwotami w poszczególnych pozycjach. W tabeli zawierającej rozliczenie zaliczki na pokrycie kosztów powstałych w lokalach pod poz. 3. „Dostawa energii cieplnej" widnieją dwie różne kwoty (24.850,25 i 23.225,25) pod pozycją nr 7. „Wywóz nieczystości", również widnieją dwie różne kwoty (3.300,00 i 4,925,00), przy czym wynik zarówno w jednym, jak i w drugim sprawozdaniu jest taki sam.

Nie ulega wątpliwości, że powód został obciążony kosztem centralnego ogrzewania odpowiednio do m2 swojej powierzchni grzewczej – co wbrew jego zarzutom jasno wynika z regulaminu, który stanowi, że koszty zmienne ogrzewania lokali rozlicza się na właścicieli proporcjonalnie do powierzchni ogrzewanej lokalu właściciela, wyrażonej w m2. Na podstawie poniesionych całkowitych kosztów dostarczonej energii cieplnej do budynku ustala się koszt ogrzewania 1 m2 powierzchni lokali. Co do rozliczenia kosztów zakupu zimnej wody – rację ma powód, że rozliczenia półroczne pozostają w sprzeczności z regulaminem, który stanowi, że rozliczenie kosztów zużycia zimnej wody i odprowadzenia ścieków należy dokonać nie później niż do 31 marca danego roku za okres od 1 stycznia do 31 grudnia roku poprzedniego.
W pozwanej wspólnocie rozliczenia wody dokonywane są dwa razy w roku, co zostało wprowadzone w celu uniknięcia nadmiernych obciążeń lokatorów – w przypadku niedopłaty, ewentualnie możliwości zmniejszenia zaliczek – w przypadku nadpłaty. Kwestia ta, choć z punktu widzenia interesu członków wspólnoty wydaje się być zasadna i nie budzi zastrzeżeń pozostałych lokatorów, niewątpliwie powinna być przyjęta w drodze stosownych uzgodnień pociągających za sobą korektę regulaminu. Niezgodność w tym zakresie nie może jednak skutkować podważeniem całego sprawozdania za 2023 r. a w konsekwencji rzutować uchyleniem uchwały (...).

Dalej wskazać należy, że suma należnych od lokatora comiesięcznych zaliczek to naliczenie, a suma tego, co faktycznie wpłacił to przychód i jeśli jest on mniejszy, to różnica jest zobowiązaniem właściciela wobec wspólnoty. W sprawozdaniu za rok 2023 jest podana suma naliczeń na fundusz remontowy a na rachunku bankowym jest suma rzeczywistych wpłat - stąd różnica pomiędzy tymi zestawieniami. Powód we wcześniejszych okresach prowadził błędne rozliczenia - zawieszał poszczególne wyniki, nie rozliczał ich na bieżąco a gdy powstawała potrzeba pokrycia jakiegoś wydatku to swobodnie przekierowywał środki bez uchwały w ten sposób, że
z dowolnych zawieszonych środków pokrywał bieżący wydatek. W sprawozdaniu sporządzonym przez powoda nie zgadzały się naliczenia - były za dwa, a powinny być za trzy miesiące. Kwoty należne lokatorom na koniec grudnia powinny być im
z końcem grudnia zwrócone, a powód tego nie zrobił, lecz je zawiesił. Wskazywana przez powoda kwota 2506,87 zł to kwota przez niego zawieszona w poprzednich okresach. Kwota 15 754,89 zł w rocznym planie gospodarczym wynika
z zawieszonych przez powoda wyników.

W zakresie kosztów za dzierżawę pojemnika na śmieci, powód zgodził się ostatecznie co do obowiązku ich ponoszenia, jednak w jego ocenie nie powinien być on pobierany z zaliczki na utrzymanie części wspólnej. Powyższe ostatecznie nie ma żadnego znaczenia, ponieważ kwota odpowiadająca wysokości kosztów dzierżawy pozostaje taka sama i musi zostać przez członków wspólnoty pokryta. To samo tyczy się kosztów przeglądów rocznych. Kwestie te nie mają ostatecznego wpływu na indywidualne obciążenia lokatorów, a sprowadzają się jedynie do sposobu ich księgowania, z którym powód zasadniczo, lecz nieracjonalnie, się nie zgadza.

Podsumowując powyższe należy stwierdzić, że z okoliczności sprawy wynika, iż skrupulatne i w pełni przejrzyste rozliczenie 2023 roku w pozwanej wspólnocie jest
w zasadzie niemożliwe. Wpływ na to ma nietransparentna księgowość powoda
z okresów poprzednich. Nie ulega jednak wątpliwości, że poprzedni sposób administrowania budził sprzeciw pozostałych członków wspólnoty – dlatego zdecydowali się na zastąpienie w tym zakresie powoda nowym administratorem, którego rzetelność w prowadzeniu finansów wspólnoty możliwa będzie do zweryfikowania dopiero po pełnym roku sprawowania tej funkcji, więc w sprawozdaniu finansowym za rok 2024. Wskazywane wyżej niejasności i niedociągnięcia w ocenie Sądu mogą zostać usprawiedliwione „przejęciem” wspólnoty przez nowego administratora dopiero od drugiego kwartału roku, za który dokonano spornego rozliczenia. Nie bez znaczenia dla swoistego „kredytu zaufania” dla nowego administratora jest to, że pozostali członkowie wspólnoty nie podzielają zarzutów powoda, a wręcz przeciwnie - wyrażają zadowolenie ze sposobu administrowania, co wynika z zeznań członków zarządu.

Co do zarzutów powoda w kierunku uchwały nr (...) przyznać należy, że szacunkowe chociażby koszty planowanych prac powinny zostać ujęte w głosowanej uchwale. Nie jest to jednak brak, który miałby powodować jej uchylenie – tym bardziej, że uchwała została już wykonana, a powód nie kwestionował przedłożonych przez pozwaną faktur. Kwestia przeglądu elektrycznego ze środków funduszu remontowego w ocenie Sądu została dostatecznie wyjaśniona, a sprowadzała się do sporu
o zaksięgowanie jej z funduszu remontowego a nie – zgodnie z wolą powoda –
z kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie było jednak pomiędzy stronami sporu o to, czy koszty te w ogóle powinny zostać poniesione. Krótko mówiąc, spór oscylował wokół tego, z której części budżetu należy pokryć relatywnie kosztowny przegląd 5-letni. W ocenie Sądu, patrząc przez pryzmat interesu finansowego członków wspólnoty, zasadnym było przeznaczenie na ten cel środków z funduszu remontowego – co spowodowało brak dodatkowego obciążenia właścicieli lokali,
a z drugiej strony, nie nadwyrężyło przedmiotowego funduszu. Zresztą pojęcie fundusz remontowy nie może być rozumiane zawężająco i odnoszone stricte do remontów. Istotą funduszu remontowego jest gromadzenie środków na pokrywanie kosztów związanych nie tylko z remontami, ale także z innymi niezbędnymi pracami służącymi utrzymaniu właściwego stanu technicznego i użytkowego nieruchomości wspólnej, takimi jak wydatki na konserwację, modernizację, usuwanie awarii, przywracanie funkcjonalności elementów wspólnych budynku oraz działania zapobiegające niszczeniu nieruchomości. Niewątpliwie przeprowadzenie obowiązkowego 5-letniego przeglądu elektrycznego leży w interesie wspólnoty i mieści się w szeroko pojętym zakresie konserwacji i utrzymania stanu technicznego budynku. W ocenie Sądu, nasadzenia przy budynku – mimo iż niewątpliwie remontem nie są - mieszczą się
w ramach dbania o nieruchomość wspólną i wykorzystanie na ten cel środków
z funduszu remontowego nie może być poczytywane jako naruszenie zasad prawidłowego zarzadzania nieruchomością wspólną. Powód nie wykazał nadto, by uchwała ta naruszała jego interes jako właściciela lokalu w pozwanej wspólnocie.

Wobec powyższych wywodów zbędne było zasięganie opinii biegłego, o co wnosiła pozwana wspólnota.

Mając to na uwadze, Sąd uznał, że zaskarżone uchwały nie są niezgodne
z przepisami prawa, zasadą prawidłowego zarzadzania nieruchomością wspólną ani nie naruszają uzasadnionego interesu powoda. Nie ma też żadnych podstaw do uznania zaskarżonych uchwał za nieistniejące. Powyższe skutkowało oddaleniem powództwa na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali i art. 189 k.p.c.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 i art. 99 k.p.c. Wyrok oznacza wygraną pozwanej, która poniosła koszty procesu w postaci opłaty od pełnomocnictwa procesowego 17 zł oraz wynagrodzenia radcy prawnego w wysokości dwukrotności stawki minimalnej z § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia w sprawie opłat za czynności radców prawnych, stosowanej do spraw o uchylenie uchwał wspólnot mieszkaniowych przez analogię (postanowienie SN z 12.05.2014 r., III CZP 9/11) - stosownie do nakładu pracy pełnomocnika, na podstawie § 15 ust. 3 pkt 1 ww. rozporządzenia (360 zł x 2)., tj. łącznie 737 zł.

sędzia Rafał Kubicki