Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 marca 2025 r.

Sąd Okręgowy w O.I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Wojciech Wacław
Protokolant:	sekr. sąd. Natalia Kostrzewa

po rozpoznaniu w dniu 19 marca 2025 r. wO.

na rozprawie

sprawy z powództwa T. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej,

I uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O. nr (...) z dnia 8 grudnia 2020 r. w pkt 1b i 1c

II zasądza od pozwanej Wspólnoty na rzecz powódki kwotę 577,- zł tytułem zwrotu kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

I C 455/22

UZASADNIENIE

Powódka T. K. wniosła o uchylenie na podstawie art. 25 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, punktów 1b i 1c uchwały nr 8/2020 z dnia 8 grudnia 2020 r. podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w O. z powodu naruszenia przez tę uchwałę interesów właściciela lokalu nr (...) oraz z uwagi na niezgodność z przepisami prawa, tj. art. 23 ust. 2 w zw. z art. 6 ustawy o własności lokali.

Na uzasadnienie swego żądania powódka wskazała, że o podjęciu uchwały została poinformowana 18 marca 2021 r., wobec czego dochowała sześciotygodniowego terminu o którym mowa w art. 25 ust. 1a Ustawy.

Uchwałą w zaskarżonych punktach 1b i 1c ustalono stawkę odszkodowania za bezumowne korzystanie z części wspólnych nieruchomości odpowiednio:

- w punkcie 1b, iż powódka ma zapłacić odszkodowanie za 3 lata wstecz od 1.11.2017r do 1.06.2020r za zajmowaną powierzchnię/pomieszczenie na schody w częściach wspólnych w wysokości 25 zł/m ² za powierzchnię 5,36 m ² łącznie 4 824 zł plus VAT płatne do 30.11.2020r oraz notę w cyklu miesięcznym od dnia 1.06.2020r w kwocie 134 zł netto za każdy miesiąc

- w punkcie 1c odszkodowanie w wysokości 25 zł/m ² za powierzchnię 32 m ² w kwocie 800 zł netto płatne do 10 każdego miesiąca licząc od dnia 1.06.2020г

Za przyjęciem uchwały zagłosowali właściciele dysponujący 582 udziałami na 1000 udziałów, zaś przeciwko uchwale zagłosowali właściciele dysponujący 308 udziałami.

Z niewiadomych względów powódka, która posiada 160 udziałów i nie brała udziału w głosowaniu zgodnie z przedstawionym w uchwale wynikiem miałaby mieć jedynie 110 udziałów (1000-582-308). Brak załączonej do uchwały listy głosowania (powódka go nie otrzymała) uniemożliwia ustosunkowanie się do tej nieprawidłowości, jednak oznacza to hipotetyczną możliwość, iż wynik głosowania byłby inny przy wzięciu udziału w głosowaniu przez powódkę, a nie została ona nawet zawiadomiona o tym, że takie głosowanie się odbywa. W ocenie strony powodowej powoduje to w przypadku zaskarżonej uchwały niezgodność z przepisami prawa, tj. art. 23 ust. 2 w zw. z art. 6 ustawy a co za tym idzie uchwała jest obarczona wadą formalną.

Dalej powódka wskazała, iż aby przyjąć, że istnieją przesłanki do uchylenia określonej uchwały, musi istnieć znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesów określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego uchwałą. Zdaniem strony powodowej kwestionowana uchwała w sposób jednoznaczny narusza interes powódki.

Po pierwsze, obmiary piwnicy stanowiące podstawę ustalenia wysokości czynszu najmu dokonywała pozwana wspólnota w 2000 r. i to na podstawie tych pomiarów powódka przez dwadzieścia lat wpłacała umówiony czynsz, który ulegał stopniowemu zwiększeniu poprzez podwyższenie stawki, ale nigdy nie zmieniono wielkości lokalu za który powódka płaciła czynsz.

Co więcej, w tym czasie w pozwanej wspólnocie kilkakrotnie przeprowadzano inwentaryzację i wielkość wynajmowanego przez powódkę lokalu nie ulegała zmianie, a powódka każdorazowo udostępniała zajmowane przez siebie lokale.

Niedopuszczalne jest w związku z tym obciążanie w chwili obecnej powódki za trzy lata wstecz należnością za 5.36 m ² powierzchni tytułem odszkodowania za bezumowne odszkodowanie, gdyż nawet pozwana wspólnota o tej różnicy dowiedziała się dopiero w 2020r. Istotne jest, że wcześniej również były dokonywane pomiary pomieszczeń i ta różnica nie była wykazywana. W takiej sytuacji (jeśli faktycznie występuje różnica w powierzchni piwnicy) w części dotyczącej pkt 1b zaskarżonej uchwały) zastosowanie powinny znaleźć postanowienia art. 224 kc co oznacza, że niedopuszczalne jest żądanie odszkodowania wskazanego w tej uchwale.

Po drugie, zdaniem strony powodowej za nierówne traktowanie należy uznać ustalanie innych stawek tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie w zaskarżonej uchwale w przypadku współwłaścicieli w tej samej wspólnocie - powódka (wyższe - 25 zł/m ²) a inna osoba (niższe - 20 zł/m ²).

Co istotne powódka przez cały okres najmu regularnie uiszczała czynsz najmu a ta inna osoba nie. Wynika to zapewne z szerszego kontekstu sytuacyjnego, który jest istotny z punktu widzenia rozpoznania niniejszej sprawy. Przez prawie dwadzieścia lat użytkowania przez powódkę piwnicy stanowiącej przedmiot sporu nie było żadnych problemów, gdy powódka regularnie uiszczała czynsz. Po śmierci męża powódki i zmianie zarządu nowy zarząd poprzez szereg działań starał i stara się ograniczyć powódkę w możliwościach korzystania przez nią z jej lokalu oraz części wspólnych.

Po trzecie stawki przyjęte w zaskarżonej uchwale są znacznie zawyżone. Trzeba podkreślić, że w momencie podpisywania umowy najmu piwnica była zawilgocona, bez podłogi (klepisko), bez instalacji elektrycznej i tynków na ścianach. Dopiero na skutek działań powódki i dużych nakładów które zostały przez nią poniesione za zgodą pozwanej lokal został doprowadzony do takiego stanu jak obecnie co nie może uzasadniać żądania tak wysokich stawek.

Zdaniem strony powodowej stawki ustalone w zaskarżonej uchwale nie odpowiadają stawkom za wynajęcie 1 m ² piwnicy nawet w centrum miasta. Dodatkowym argumentem przemawiającym za tym, że stawka jest zawyżona jest to, że dotychczasowa stawka czynszu była dwukrotnie niższa i wynosiła 400 zł.

Na koniec powódka wskazała , że wszystkie piwnice i strych stanowią w nieruchomości wspólnotowej części wspólne. Do chwili wniesienia pozwu nie dokonano podziału quod usum, a mimo to wszystkie piwnice i strych stanowiące części wspólne zostały pozajmowane przez poszczególnych współwłaścicieli i nie służą do wspólnego użytku. Powódka jako jedyna we wspólnocie opłaca czynsz za zajętą piwnicę, a jednocześnie nie może korzystać z innych pomieszczeń stanowiących części wspólne. Z tego punktu widzenia rozstrzygnięcia zawarte w zaskarżonej uchwale dodatkowo naruszają zasady współżycia społecznego.

Biorąc pod uwagę powyższe, pozew należy uznać za uzasadniony.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota podniosła w pierwszej kolejności, iż powódka otrzymała treść uchwały przy piśmie z 8 stycznia 2021 doręczonym 19 01 2021 r.

Nieprawdziwe jest zatem twierdzenie powódki, że nie brała udziału w głosowaniu i o treści zaskarżonej uchwały dowiedziała się dopiero z pisma z dnia 03.03.2021r.

Powódka istotnie zawarła w dniu 01.05.2000r. ze Wspólnotą umowę najmu piwnicy z przeznaczeniem na pomieszczenie magazynowo-składowe o pow. 32,00 m Powódka w sierpniu 2000r. zleciła sporządzenie operatu szacunkowego wynajmowanej piwnicy i wystąpiła do Wspólnoty z wnioskiem o zgodę na sprzedaż części wspólnej.

Z pomiarów piwnicy dokonanych na zlecenie powódki okazało się, że powierzchnia najmowanych 2 pomieszczeń piwnicznych wraz z wiatrołapem wynosi łącznie 30,20 m.

Powódka nie kwestionowała zawyżonej o 1,80 m.kw. w umowie najmu powierzchni wynajmowanej tj. 32 m.kw. a administrator nie zauważył swej pomyłki w pomiarach.

Na zebraniu współwłaścicieli nieruchomości przy ul. (...) w dniu 12.02.2019r. omawiana była kwestia uchwały nr 10/2000 Wspólnoty i stanu faktycznego prowadzonej przez powódkę działalności w wynajmowanych pomieszczeniach piwnicznych.

Na podstawie analizy dokumentacji inwentaryzacji architektonicznych piwnic w budynku przy ul. (...) w kolejnych latach poczynając od 1980 r. a także wizji lokalnej i zdjęć pomieszczeń przedstawionych przez powódkę okazało się, że powódka bezprawnie zajęła część wspólną przylegającą do wynajmowanej piwnicy o pow. 5,30 m i wykonała bez zgody Wspólnoty i bez pozwolenia na budowę schody wewnętrzne łączące wynajmowane piwnice z wykupionym przez powódkę lokalem nr (...) na parterze budynku a także, że w wynajmowanych pomieszczeniach nie jest magazyn tylko biuro w którym prowadzona jest działalność gospodarcza.

Ze względu na to, że współwłaściciele nie doszli do porozumienia w sprawie wynajmu i wykupu powierzchni wspólnej w piwnicach umowa najmu z powódką została rozwiązana na podstawie § 4 ust. 1 umowy i została podjęta uchwała nr 8/2020 Wspólnoty ustalająca stawki odszkodowania za bezumowne korzystanie z części wspólnych nieruchomości.

Różnica w wysokości stawki odszkodowania za bezumowne korzystanie z części wspólnych wynika z faktu, iż powódka prowadzi w lokalu bezprawnie działalność gospodarczą, natomiast właściciele lokalu mieszkalnego nr (...) zajęli bezprawnie powierzchnię części wspólnych na mieszkanie.

Wbrew twierdzeniom pozwu, Wspólnota nie jest zainteresowana wynajmowaniem przebudowanej przez powódkę powierzchni w piwnicy za wysoką stawkę czynszu, lecz żąda przywrócenia wynajmowanych pomieszczeń do stanu poprzedniego.

W świetle powyższego podjęcie zaskarżonej uchwały nr 8/2020 Wspólnoty było w pełni uzasadnione.

Sąd ustalił i zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie, choć niekoniecznie w oparciu o wszystkie przyczyny jakie zostały przywołane uzasadnieniu pozwu.

W pierwszej przy tym kolejności i dla porządku wskazać należy, iż stan faktyczny, niezbędny i wystarczający dla wydania w sprawie rozstrzygnięcia końcowego jest bezsporny pomiędzy stronami, bowiem niesporną jest zarówno treść podjętej uchwały, tryb jej podjęcia, oraz wynik głosowania, nadto sposób przypisania głosów poszczególnym lokalom i ich właścicielom w kontekście właśnie tego ostatecznego wyniku .

Również nie były kwestionowane pod względem ich autentyczności dokumenty, które zostały w sprawie przedłożone, które to również stanowiły w pełni dodatkową, choć umiarkowanie przydatną procesowo podstawę dla poczynienia ustaleń niezbędnych dla rozstrzygnięcia w sprawie, bowiem dotyczyły w istocie okoliczności z jednej strony bezspornych pomiędzy stronami, z drugiej strony nie wpływających istotnie na podstawę faktyczną i prawną wydanego w sprawie wyroku.

Formułując żądanie w sprawie powódka wskazała przede wszystkim iż:

a ) niedopuszczalne jest obciążanie w chwili podjęcia uchwały za trzy lata wstecz należnością za 5.36 m ² powierzchni tytułem odszkodowania za bezumowne odszkodowanie, gdyż nawet pozwana wspólnota o tej różnicy dowiedziała się dopiero w 2020 r. Istotne jest, że wcześniej również były dokonywane pomiary pomieszczeń i ta różnica nie była wykazywana. W takiej sytuacji (jeśli faktycznie występuje różnica w powierzchni piwnicy) w części dotyczącej pkt 1b zaskarżonej uchwały zastosowanie powinny znaleźć postanowienia art. 224 kc, co oznacza, że niedopuszczalne jest żądanie odszkodowania wskazanego w tej uchwale;

b) zdaniem strony powodowej za nierówne traktowanie należy uznać ustalanie innych stawek tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie w zaskarżonej uchwale w przypadku współwłaścicieli w tej samej wspólnocie - powódka (wyższe - 25 zł/m ²) a inna osoba niższe - 20 zł/m ².

c) stawki przyjęte w zaskarżonej uchwale są znacznie zawyżone. , bowiem dopiero na skutek działań powódki i dużych nakładów które zostały przez nią poniesione za zgodą pozwanej lokal został doprowadzony do takiego stanu jak obecnie co nie może uzasadniać żądania tak wysokich stawek.

Zdaniem strony powodowej stawki ustalone w zaskarżonej uchwale nie odpowiadają stawkom za wynajęcie 1 m ² piwnicy nawet w centrum miasta. Dodatkowym argumentem przemawiającym za tym, że stawka jest zawyżona jest to, że dotychczasowa stawka czynszu była dwukrotnie niższa i wynosiła 400 zł.

d) powódka jako jedyna we wspólnocie opłaca czynsz za zajętą piwnicę, a jednocześnie nie może korzystać z innych pomieszczeń stanowiących części wspólne. Z tego punktu widzenia rozstrzygnięcia zawarte w zaskarżonej uchwale dodatkowo naruszają zasady współżycia społecznego.

Podejmując natomiast obronę procesową pozwana wspólnota generalnie zaprzeczyła, by powódka miała tytuł prawny do zajmowanych pomieszczeń, podnosząc iż obmiar był sporządzony przez nią, przy czym wyższa stawka przyjęta w uchwale wynika z faktu, iż sporne pomieszczenia w niej ujęte były wykorzystywane na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

Otóż ocena Sądu dotycząca roszczenia powódki, przynajmniej w znacznej części pokrywa się z argumentacją pozwu.

Odnosząc się do skutków, jakie uchwała za sobą niesie, a także do samej jej treści, wskazać należy, iż podstawą uchylenia uchwały wspólnoty w trybie art. 25 ustawy o własności lokali jest jej sprzeczność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, bądź naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub inny sposób naruszenia interesów któregokolwiek spośród właścicieli lokali. Zgodnie z ust. 1a cytowanego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1 może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W niniejszej sprawie powództwo bezspornie zostało wniesione w przepisanym terminie, co było przedmiotem badania Sądu z urzędu.

Zebrany w sprawie materiał dowodowy, (co więcej w jego bezspornej warstwie), daje też podstawy dla uznania, iż zaskarżona uchwała pod wspomniany przepis podpada, co wymaga odniesienia się do jej treści w kontekście formułowanych wobec niej zarzutów, jak również formułowanych przez stronę pozwaną „przeciwzarzutów” i pociąga za sobą konieczność odniesienia się przede wszystkim nie tyle do trybu podjęcia uchwały co do oceny jej treści w płaszczyźnie tego, czy jej taka a nie inna formuła godzi przede wszystkim w szeroko pojęty interes powódki, przede wszystkim (choć nie tylko) majątkowy.

Warto w tym miejscu przypomnieć, że we wspólnotach mieszkaniowych oprócz interesów poszczególnych właścicieli lokali występuje także interes wspólnoty jako ogółu właścicieli lokali. Niekiedy interesy poszczególnych właścicieli są ze sobą sprzeczne bądź interes indywidualnie oznaczonego członka wspólnoty jest sprzeczny z interesem wspólnoty jako całości. Dokonując zatem oceny wystąpienia tej przesłanki, sąd rozstrzygający sprawę musi wyważyć interes właściciela lokalu z uwzględnieniem interesów pozostałych członków wspólnoty. Także w przypadku omawianej przesłanki nie można tego czynić w oderwaniu od konkretnych okoliczności danej sprawy. Nie można bowiem z góry założyć, że interes ogółu zawsze ma znaczenie pierwszorzędne przed interesem jednostki ani odwrotnie (K. Buliński [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 25.).

W wyroku z 19.01.2017 r., I ACa 792/16 (LEX nr 2287476), Sąd Apelacyjny w Szczecinie wskazał, że naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy, musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy.

Przenosząc poczynione wyżej uwagi na grunt niniejszej sprawy należało stwierdzić, iż faktycznie zaskarżoną uchwałą doszło do naruszenia interesu powódki, przy czym przede wszystkim ocena wytkniętego w pozwie wadliwego tj. arbitralnego i zawyżonego sposobu ustalenia wysokości należności prowadzi do konkluzji zgodnej w tej mierze ze stanowiskiem strony powodowej.

W ocenie Sądu bowiem już sama treść oraz charakter zaskarżonej uchwały, wbrew stanowisku pozwanej wspólnoty winna skutkować jej uchyleniem, choć niekoniecznie jak już to powiedziano wprost z wszystkich przyczyn przytaczanych przez powódkę.

Nie sposób bowiem zgodzić się z ewentualną argumentacją dotyczącą choćby tego, iż wspólnota działa w sposób intencjonalny na szkodę powódki, wszczynając postępowania i domagając się wydania powierzchni wspólnych, bowiem to wpisuje się w działania właścicielskie o charakterze zachowawczym, w istocie porządkujący zgodność stanu prawnego ze stanem faktycznym w zakresie korzystania z części wspólnych, co zostało ostatecznie przesądzone wyrokami sądów obu instancji w postępowaniu na czas którego to Sąd zawiesił postępowanie w sprawie niniejszej.

Nie ma też podstaw dla odmowy wspólnocie jako takiej, by ta w stosunkach cywilnoprawnych kontraktowych jak np. przy umowie co do zasady nie mogła wyrazić w formie np. uchwały, własnej, wiążącej strony oceny dotyczącej tego, jakich stawek czynszu będzie domagała się w razie zawarcia umowy, oczywiście na zasadach dobrowolności i w ramach swobody kontraktowej stron.

Taka uchwała działająca na przyszłość, jeżeli miałaby charakter ogólny i abstrakcyjny w tym znaczeniu, że nie byłaby wymierzona wprost w konkretnego właściciela czy nie dotyczyła konkretnego lokalu, lecz odnosiłaby się do każdej osoby lub podmiotu, który zechce umownie korzystać z części nieruchomości wspólnej i w tym znaczeniu z założenia traktowałaby wszystkich w sposób jednakowy w zakresie czynszu najmu części wspólnych byłaby w ocenie Sądu dopuszczalna.

Zauważyć dla porządku należy, iż co do zasady istnieje możliwość czerpania przez wspólnotę dochodu z np. najmu powierzchni wspólnych, co też zostało już potwierdzone w dotychczasowym orzecznictwie, podobnie jak niewykluczonym prawnie jest dochodzenie przez wspólnotę roszczeń za bezumowne korzystanie z takich powierzchni.

Natomiast w tym konkretnym przypadku należy wskazać na formę i treść zaskarżonej uchwały.

Jej treść nie stanowi bowiem jedynie deklaracji traktującej o ewentualnych zapatrywaniach co do tego, jakich ewentualnie kwot wynagrodzenia za bezumowne korzystanie wspólnota będzie oczekiwała od osób i podmiotów za owo korzystanie, bo taka deklaracja miałaby jedynie charakter czy formułę jedynie „intencyjną”.

Przeciwnie, zarówno treść uchwały, jak i treść pozwu oraz stanowcze twierdzenia samej pozwanej Wspólnoty wskazują na to, iż uchwała w zamyśle kreować ma przejaw swoistego wiążącego prawa „wewnątrzwspólnotowego” w tym znaczeniu, że w sposób wiążący i arbitralny obciążać ma konkretną osobę korzystającą z powierzchni wspólnych określonymi opłatami i to co więcej za okres wsteczny.

Stanowi zatem wyraz próby władczego i wiążącego rozstrzygnięcia o prawach i obowiązkach majątkowych członka wspólnoty w jednostkowej sprawie, co w istocie stanowi surogat władczego rozstrzygnięcia sporu o charakterze typowej sprawy cywilnej, co więcej - i to w istocie we własnej sprawie.

To zaś (tj. rozstrzyganie takich spraw) przypisane jest konstytucyjnie i ustawowo wyłącznie sądom, co szerszego uzasadnienia z przyczyn oczywistych nie wymaga.

Byłoby to niedopuszczalne, czy niezgodne z prawem właśnie dlatego, że ewentualna zapłata z tytułu bezumownego korzystania może być dochodzona jedynie na ogólnych zasadach w oparciu o przepisy powszechnie obowiązujące i wtedy też stawka wyznaczona przez wspólnotę za takie korzystanie nie wiąże, bowiem wiązałaby ona o tyle, o ile zostałaby na jej warunkach zawarta umowa.

Warto jedynie w tym miejscy przywołać treść wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 września 2019 r. - I ACa 604/18, poruszającego kwestię kompetencji wspólnoty mieszkaniowej w zakresie kształtowania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej, gdzie dano wyraz poglądowi wspólnota mieszkaniowa ma uprawnienie do dochodzenia należności z tytułu bezumownego korzystania z części nieruchomości wspólnej; nie ma jednak uprawnienia do samodzielnego ustalania obowiązków właściciela ani osoby trzeciej z tego tytułu, w sposób wiążący tę osobę. Kompetencje wspólnoty mieszkaniowej do samodzielnego decydowania o czynnościach zwykłego zarządu lub przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną nie mogą być rozumiane w ten sposób, że wspólnota mieszkaniowa może w sprawach nieuregulowanych w ustawie o własności lokali lub umowie właścicieli, ustalać jednostronnie warunków bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej, wiążąco dla zobowiązanych właścicieli lokali lub osób trzecich. Innymi słowy, ani w tych przepisach, ani w tych dotyczących ustawowego modelu zarządzania wspólnotą mieszkaniową, brak umocowania wspólnoty mieszkaniowej do samodzielnego, władczego kształtowania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej przez właściciela lokalu, z którym jest spór, czy owo korzystanie mieści się w prawach wynikających z dotychczasowej umowy, czy też ma postać bezumownego korzystania.

Teza redakcyjna bazy orz. L..

Jak się wydaje sformułowana wyżej teza w pełni przystaje do bezspornego zresztą w tej mierze stanu faktycznego sprawy niniejszej.

Dlatego też i w zakresie zaskarżenia uchwały należało orzec zgodnie z żądaniem pozwu.

O kosztach procesu orzeczono po myśli art. 98 i 108 kpc, sumując opłatę od pozwu wynagrodzenie i wydatki pełnomocnika.