Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 marca 2024 r.

Sąd Okręgowy w O., I Wydział Cywilny,

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Tomasz Cichocki
Protokolant:	sekretarz sądowy Karolina Tyc

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lutego 2024r. w O.

sprawy z powództwa J. R.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w O.

o uchylenie uchwał wspólnoty

I.  uchyla uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. nr (...), (...) i (...) z dnia 15 lutego 2023 r.;

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 600 zł (sześćset złotych) tytułem kosztów procesu.

SSO Tomasz Cichocki

Sygn. akt I C 378/23

UZASADNIENIE

Powódka J. R. złożyła pozew przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej, przy ul. (...) w O. o uchylenie uchwał nr(...), nr (...), nr (...). Nadto wniosła o zwrot kosztów procesu.

Zaskarżonym uchwałom powódka zarzuciła niezgodność z przepisami prawa, tj.: art. 29 i art. 30 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 2 ustawy o własności lokali i art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, ponadto art. 12 ust. 2 ustawy poprzez rozliczanie wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej od m ² powierzchni zamiast w stosunku do udziałów w nieruchomości wspólnej. Podniosła także naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszenie interesów powódki.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że w dniu 15 lutego 2023r. miało miejsce zebranie roczne w siedzibie administratora. na zebraniu p. Z. odczytała sprawozdanie za 2022r., natomiast obecni na zebraniu udzielili absolutorium. Powódka podniosła, że do sprawozdania zarządu administrator załączył sprawozdanie finansowe, które było podstawa sporządzenia sprawozdania przez zarząd. W sprawozdaniu za rok 2022 znalazły się informacje z 2023r., sprawozdanie nie zawiera rozliczenia roku poprzedniego tj. 2021, co uniemożliwia skontrolowanie działań w 2022r. wskazała, ze właściciel wpłacają pieniądze na dwa konta bankowe: eksploatacja – konserwacja i fundusz remontowy, natomiast wspólnota posiada więcej kont. Informacji na temat pierwszego konta nie ma w w sprawozdaniu zarządu, a jest w załączniku sporządzonym przez administratora, w którym z kolei nie ma stanu finansów na koniec 2021r., stanu na początek 2022r., tj. bilansu otwarcia, i na koniec roku (bilansu zamknięcia). Ze sprawozdania wynika nadwyżka w kwocie 3 258,26 zł, a słowo wynika może sugerować, że jest to stan na koniec 2022r. Nie wiadomo przy tym jakie wydatki kryją się w pozycją: pozostałe koszty i konserwacja części wspólnych. Stąd, w ocenie powódki uchwała zatwierdzająca sprawozdanie narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, jak też interesy powódki. Z kolei uchwały (...) i (...) odnoszą się do decyzji finansowych, które nie powinny zostać podjęte bez znajomości stanu finansów wspólnoty. Powódka podniosła, że stawki obliczane od powierzchni lokali są niezgodne z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Ponadto podwyższenie opłat nie znajduje uzasadnienia. (pozew k. 4-9v.).

W odpowiedzi na pozew, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa M. 6 w O. wniosła o oddalenie powództwa oraz obciążenie powoda kosztami procesu w tym kosztami zastępstwa procesowego wg norm przepisanych wraz z kosztami opłaty od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

W uzasadnieniu pozwana wskazała, że Wspólnota na zebraniu w dniu 15.02.2023r. podjęła uchwały nr (...), nr (...), nr (...), nr (...) i nr (...). Jedynie powódka głosowała przeciwko podjęciu wszystkich w/w uchwał i zapowiedziała ich zaskarżenie. Dalej pozwana podniosła, że niezasadny jest zarzut wobec członków zarządu obciążenia właściciela lokalu nr (...) czynszem najmu części wspólnej na reklamę, albowiem baner z informacje o kancelarii adwokackiej została umieszczony na balustradzie balkonu – loggi stanowiącej części lokalu nr (...) i balustrada nie stanowi części wspólnej nieruchomości. Dalej wskazano, że prowadzący zebranie współwłaścicieli w dniu 15.02.2023r. Prezes Spółki (...) odpowiadał na pytania, co do poszczególnych pozycji zawartych w sporządzonym dokumencie. Z kolei zarząd, przygotowując swoje sprawozdanie na podstawie wglądu w dokumenty finansowo – księgowe wspólnoty u administratora, przedstawił szczegółowe wydatki w 2022r. składające się na sumę 5 620,36 zł. Kwoty funduszu remontowego w 2022r. są zgodne bowiem ze stanem na 01.01.2022r., tj. 47 921,06 zł + wpłaty rzeczywiste 31 274,17 zł = 79 195,23 – wydatki 5 620,36 zł = 73 574,87 zł, co daje stan rzeczywisty na koncie funduszu remontowego na dzień 31.12.2022r. Z kolei kwota 31 742,28 zł stanowi przypis na fundusz remontowy wg stawki uchwalonej uchwała wspólnoty, natomiast faktycznie wpłynęła kwota 31 274,17 zł. Za bezpodstawny pozwana uznała zarzut braku stanu zamknięcia funduszu remontowego roku 2021, bowiem bilans zamknięcia roku 2021r. jest jednocześnie bilansem otwarcia roku 2022. Dalej wskazano, że konto eksploatacji jest rozliczane każdego roku do „0” i niedopłaty uzupełniane są przez właścicieli do końca kwietnia roku następnego, kwota nadpłat pozostawiona jest do decyzji właściciela. Wskazano także, że za obsługę konta wspólnoty w banku (...) została naliczona prowizja w kwocie 139,20 zł, ponieważ pomimo spłaty kredytu w 2021r., rachunek bankowy nie został zamknięty do listopada 2022r., tj. do powołania zarządu.

(odpowiedź na pozew k. 39-42).

Sąd ustalił, co następuje:

Powódka jest właścicielką lokalu położonego w budynku pozwanej Wspólnoty. W budynku znajduje się 16 lokali. Udział powódki wynosi 6/100 w częściach wspólnych nieruchomości.

(bezsporne, odpis księgi wieczystej – k. 24-25)

Umową z dnia 18 grudnia 2003 r. członkowie Zarządu pozwanej Wspólnoty powierzyli administrowanie sprawami Wspólnoty – Zakładowi (...) Spółka z o.o. z siedzibą w O.. Zgodnie z § 3 pkt 7 umowy do obowiązków administratora należy prowadzenie dla nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami dokumentacji finansowej, księgowości i sprawozdawczości.

(dowód: umowa k. 14-15v.)

Zarząd wspólnoty w osobach R. Z. i T. Z. został powołany dnia 14.11.2022r.

( bezsporne, kopia uchwały – k. 45)

W dniu 15 lutego 2023 r. odbyło się zebranie ogółu właścicieli pozwanej Wspólnoty. Na zebraniu było 12 właścicieli lokali, w tym powódka, których udziały stanowiły 79/100 części własności nieruchomości wspólnej.

Na zebraniu T. Z. przedstawiła sprawozdanie z działalności wspólnoty za 2022r. , po którym nastąpiło głosowanie w przedmiocie przyjęcia przez wspólnotę kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za rok 2022 i udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty za rok 2022.

( dowód: sprawozdanie – k. 43, protokół zebrania wspólnoty – k. 46-47)

Po glosowaniu została podjęta uchwała nr (...) o przyjęciu przez wspólnotę sprawozdania i udzieleniu absolutorium dla Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej za 2022r.

Za przyjęciem uchwały głosowali współwłaściciele, których udziały wyniosły łącznie 73/100, przeciwko głosowała powódka, której udział wynosił 6/100.

( dowód: uchwała nr (...) – k. 50)

Następnie uchwałą Nr 2/2023 z dnia 15 lutego 2023 r. ustalono od dnia 01.04.2023 r. zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną od powierzchni lokali znajdujących się w nieruchomości, tj.:



eksploatacja 0,84 zł/m ²,



konserwacja 0,30 zł/m ²,



opłata z tytułu wynagrodzenia administratora 0,64 zł/m ²

powierzchni wszystkich lokali znajdujących się w nieruchomości.

W uchwale ponadto postanowiono o przeznaczeniu nadpłaty zaliczek za 2022r. na opłaty bieżące.

Za przyjęciem uchwały głosowało 73/100 udziałów, przeciwko uchwale głosowała powódka z udziałem 6/100.

( dowód: uchwała nr (...) – k. 51)

W kolejnej uchwale Nr (...) z dnia 15 lutego 2023 r. uchwalono od dnia 01.04.2023r. stawkę na fundusz remontowy w wysokości 3,00 zł/1m ² miesięcznie od powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z wykupioną powierzchnią przynależną. W pkt 2 uchwały uchwalono, że środki finansowe zgromadzone na funduszu remontowym na koniec 2022 r. przechodzą na 2021 r., w pkt 3 uchwały, iż wchodzi ona w życie z dniem podjęcia. Za przyjęciem uchwały głosowało 73/100 udziałów, przeciwko powódka z udziałem 6/100.

(dowód: uchwała nr (...) – k. 52 )

Pismem z dnia 20 lutego 2023r. skierowanym do wspólnoty mieszkaniowej za pośrednictwem administratora, powódka w związku ze sprawozdaniem za 2022r. i dołączoną do niego tabelą wniosła o udostepnienie jej dokumentów i rozliczeń celem ustalenia m.in. co składa się na pozycje „Pożytki”, co kryje się pod pozycją „Pozostałe koszty administracyjne w kwocie 2 128,21 zł”, jakie remonty kryją się pod pozycją 5 620,36 zł, na czym polegała konserwacja części wspólnych w kwocie 2 180,53 zł , skąd pochodzi kwota 47 921,06 zł i dlaczego kwotę z 2014r. w wysokości 738 zł zapłacono w styczniu 2022r., jaki był całkowity koszt wiaty śmietnikowej i w jaki sposób obliczono kwotę 132,983 zł z tytułu konserwacji.

(dowód: pismo powódki z dn. 20.02.2023 r. k. 12)

Odpowiedź na pismo nie została udzielona.

(bezsporne)

W dniu 21.03.2024r. powódka wystąpiła z pozwem o uchylenie uchwał nr (...), nr (...) i nr (...).

(bezsporne)

Sąd zważył, co następuje:

W ocenie Sądu należało uwzględnić powództwo.

Stan faktyczny sprawy została ustalony na podstawie przedłożonych do akt sprawy dokumentów przez strony, które nie były wzajemnie kwestionowane.

Bezsporne jest w sprawie, iż pozwana wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą, do której zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048). Brak także wątpliwości, iż powódka, jako właścicielka lokalu we wspólnocie, posiada legitymację czynną do wytoczenia powództwa. Mając na uwadze datę podjęcia uchwał oraz fakt, iż pozew został do sądu wniesiony dnia 21.03.2024r., nie ulega wątpliwości, iż powódka dotrzymała terminu do zaskarżenia uchwały, określonego w art. 25 ust. 1a ww. ustawy.

Stosownie do art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 ustawy, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu wspólnoty, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Z bezspornych okoliczności faktycznych sprawy oraz złożonych dokumentów wynika, że projekty zaskarżonych uchwały zostały sporządzone przez administratora wspólnoty i poddane przez niego pod głosowanie na zebraniu wspólnoty w dniu 15.02.2023r. powódka nie kwestionowała prawidłowości trybu podjęcia zaskarżonych uchwał.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 i 1a ustawy, zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, przy czym okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy

Natomiast, zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz ust. 2 pkt 1-3 ustawy, zarząd jest obowiązany składać właścicielem lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności, zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Przedmiotem rocznego zebrania właścicieli jest między innymi ocena pracy zarządu lub zarządcy oraz sprawozdanie zarządu, uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Wskazane zebranie ma charakter sprawozdawczo-ocenny, a jego przedmiotem powinna być szczegółowa ocena pracy zarządu. Ocena ta, bowiem służy ustaleniu, czy nieruchomość wspólna zarządzona była prawidłowo, zaś ostatecznym jej wynikiem jest udzielenie (lub nieudzielenie) absolutorium zarządowi.

Sprawozdanie ma na celu przedstawienie członkom wspólnoty informacji na temat stanu zarządu nieruchomością wspólną. Chodzi bowiem o czynności dotyczące utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie (sprzątanie, ubezpieczenie, remonty, zawieranie umów o media, odbiór odpadów), jak i informacje na temat rozliczeń związanych z utrzymaniem nieruchomości (przychodów uzyskanych z wpłat właścicieli tytułem zaliczek lub z innych źródeł jak np. najmu części wspólnej) oraz wydatków na poczet utrzymania budynku, zobowiązań wspólnoty i ostatecznego rozliczenia (tak m.in. wyrok SO w W. (...) z dnia 30 maja 2016 r.).

Ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych regulacji na temat formy i zawartości sprawozdania składanego właścicielom lokali przez zarząd. Niemniej jednak w literaturze przedmiotu oraz w orzecznictwie przyjmuje się, że do takiego sprawozdania stosować należy wymogi rzetelności – czyli zgodności z faktami i dokumentami, kompletności, czyli ujmowania wszystkich faktów, jakie miały miejsce i czytelności czyli przedstawienie informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli je przeczytać i zrozumieć treść przekazu. Cechą znamienną przy tym jest to, aby owo sprawozdanie było przejrzyste i dające się skontrolować przez członków wspólnoty w zakresie szeroko rozumianych finansów wspólnoty. Innymi słowy sprawozdanie finansowe to istotna część sprawozdania z działalności zarządu wspólnoty, stanowiąca zapis jego działań z perspektywy wpływów i wydatków oraz ich rozliczeń (por. art. 14 w zw. z art. 21 ust 1 i 29 ust. 1 u.w.l. – vide wyrok SO w O. z dnia 07.07.2023r., sygn. akt(...)). Sprawozdanie winno zawierać także część opisową, obejmującą wykaz przeprowadzonych działań, korespondujących ze sprawozdaniem finansowym, stanowiącym odzwierciedlenie liczbowe. Wprawdzie ustawa o własności lokali nie stawia sprawozdaniu wymogu pisemności, uznać jednak należy, że opisowy zapis przeprowadzonych działań zarządu pozwala zweryfikować celowość i prawidłowość podejmowanych z punktu widzenia potrzeb prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną.

W przypadku zaskarżania uchwały dotyczących udzielenia lub nieudzielenia absolutorium zarządowi, należy zwrócić uwagę, iż stosownie do powołanych art. 29 ust. 1 a i art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy zarząd obowiązany jest składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności. Przedmiotem zebrania dotyczącego sprawozdania winna być ocena pracy zarządu, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono. Od tej bowiem oceny zależeć będzie, czy dotychczasowemu zarządowi właściciele lokali udzielą absolutorium czy nie. Udzielenie absolutorium jest przejawem aprobaty dla wyników działań podejmowanych przez zarząd albo dezaprobaty. Ma więc ono znaczenie nie tylko formalne, ale również normatywne, gdyż akceptacja prac zarządu została powierzono do wyłącznej kompetencji zebrania ogółu właścicieli.

Ustawa o własności lokali, jak już wskazano, nie zawiera szczegółowych regulacji na temat formy i zawartości takiego sprawozdania. W orzecznictwie podkreśla się jednak wymogi rzetelności czyli zgodności z faktami i dokumentami, kompletności czyli ujmowanie wszystkich faktów, jakie miały miejsce i czytelności czyli przedstawienie informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli przeczytać i zrozumieć treść przekazu. Niezmiernie ważne jest to, aby sprawozdanie zapewniało przejrzystość i pełną kontrolę członków wspólnoty nad finansowymi Wspólnoty (wyrok SA w W.z 4 maja 2018 r., (...)). Stąd sprawozdanie winno zawiera informacje na temat stanu zarządu nieruchomością wspólną, czyli informację na temat czynności dotyczących nieruchomości wspólnej jak np. utrzymanie jej w należytym stanie, zawieranie umów świadczenia usług – media, odbiór odpadów, sprzątanie, ubezpieczenie, remonty. Winno również obejmować rozliczenia związane z utrzymaniem, czyli przychodów uzyskanych z wpłat właścicieli tytułem zaliczek lub z innych źródeł (np. wynajem części wspólnej), jak również wydatków na poczet utrzymania nieruchomości. Nie ma jednego wzoru czy szablonu sporządzania sprawdzań rocznych. Katalog pozycji wymagających umieszczenia w sprawozdaniu jest otwarty i zależy od aktywności podejmowanych inicjatyw. Sprawozdanie winno być zwieńczone rozliczeniem roku obrotowego. Jest nośnikiem informacji o funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej, czynności podejmowanych przez zarząd, ale przede wszystkim uwidacznia konieczność pokrycia ewentualnych strat finansowych przez właścicieli, co wiąże się z potrzebą zaciągnięcie np. kredytu lub szukania innego wsparcia finansowego w instytucjach bankowych. Obok zestawienia tabelarycznego zawierającego wysokości wszystkich zobowiązań wspólnoty, kosztów, jakie musi wspólnota ponieść, środków finansowych, jakimi dysponuje, sprawozdanie winno zawierać również część opisową podejmowanych przez zarząd czynności. Wszystko to winno być klarowane, rzetelne, czytelne, wiarygodne. Dopiero na takiej podstawie członkowie wspólnoty oceniają działalność i poczynania zarządu, dając temu wyraz w podejmowanej uchwale.

Mając powyższe na uwadze i dokonując oceny sprawozdania zarządu wspólnoty za rok 2022 należy wskazać, iż nie spełnia ono wyżej wskazanych kryteriów. W szczególności sprawozdanie opisowe zarządu wspólnoty zasadniczo odnosi się tylko do kwestii funduszu remontowego Wspólnoty, nie odnosi się do rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, która objęta jest z kolei sprawozdaniem tabelarycznym przygotowanym przez administratora wspólnoty. Dokonując oceny sprawozdania należy wskazać, że nie można na jego podstawie w prosty sposób zorientować się i dokonać oceny jakimi środkami dysponuje wspólnota mieszkaniowa, na ilu i jakich rachunkach się one znajdują, jaki był stan wskazanych rachunków na początku roku rozliczeniowego oraz na jego zakończenie, jakie koszty i z jakiego tytułu zostały poniesione w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Podzielić przy tym należy wątpliwości zgłoszone przez powódkę, w szczególności co do tego co się zawiera pod pozycją pozostałe koszty administracyjne, co się składa na pozycję pożytki, co jest rozumiane przez pozycję konserwacja części wspólnych, jakie remonty zostały zrealizowane na wskazaną w tabeli kwotę. Sprawozdanie, w szczególności w zakresie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, nie wskazuje wysokości należnych zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, jak też wysokości zaliczek uiszczonych, wobec czego brak podstaw do ustalenia czy wystąpiła nadpłata czy niedopłata w tym zakresie. Sprawozdanie nie zawiera w jasny sposób wskazanego rozliczenia poprzedniego okresu, tj. za 2021r., co uniemożliwia skontrolowanie podejmowanych działań w 2022 r. W konsekwencji, przedłożone sprawozdanie nie pozwala na rzetelne i jasne rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, tj. rozliczenie zaliczek, nadpłat lub braku wpłat z tytułu kosztów nieruchomością wspólną, wysokości zaciągniętych kredytów, pożyczek, czy osiągniętych pożytków z możliwością identyfikacji z jakich źródeł pochodzą. Odnosząc się do tabelarycznej części sprawozdania należy także wskazać, że nie zawiera ono źródeł powstania kosztów i przychodów w nim zestawionych, co powoduje, że nie jest możliwa ich weryfikacja. Nie opisuje relacji pomiędzy zdarzeniami obejmującymi wpływ środków finansowych na konto Wspólnoty oraz wydatkowanie środków na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części nieruchomości wspólnej.

Reasumując roczne sprawozdanie winno zawierać rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów. Istotą takiego rozliczenia jest zapewnienie przejrzystej, czytelnej i pełnej kontroli członków wspólnoty nad finansami Wspólnoty. Przedstawiony do uchwały dokument nie był pełnym rozliczeniem. Jego niekompletność w oczywisty sposób rzutowała na brak możliwości udzielenia zarządowi absolutorium. Powyższe pozostaje w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną i narusza interes zarówno powódki, jak i innych właścicieli. Przedstawione rozliczenie w takiej formie i o takiej treści jak załączone do karty do głosowania (k. 48-49) uniemożliwia kontrolę pracy zarządu nad gospodarką finansową Wspólnoty, a w konsekwencji nad finansami jej członków. Powyższe wyliczenie, jako niekompletne, pozbawione możliwości ustalenia jego prawidłowości nie mogło stanowić podstawy do udzielania zarządowi absolutorium. Podkreślenia przy tym wymaga, iż członkowie wspólnoty nie są specjalistami w zakresie rozliczeń finansowych i na co dzień nie zajmują się rozliczaniem kosztów funkcjonowania wspólnoty. Przedłożone sprawozdanie winno zatem w prosty sposób umożliwić im zorientowanie się w kosztach funkcjonowania wspólnoty i stanie jej finansów, tj. umożliwić ustalenie wyniku finansowego wspólnoty z którym rozpoczęła rok rozliczeniowy i z jakim go zakończyła, jakie były koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i co się na nie złożyło, jak też umożliwić dokonanie ustalenia wysokości zaliczek należnych na koszty funkcjonowania wspólnoty i zaliczek uiszczonych. Powyższe stanowi jednocześnie punkt odniesienia do dokonywania ustaleń w zakresie potrzeby podwyższenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną czy też możliwości ich obniżenia. Jak już wskazano wskazanych wyżej warunków przedłożone sprawozdanie nie spełnia, co jednocześnie za uzasadnione każe uznać wątpliwości i zarzuty podniesione przez powódkę. Jednocześnie stanowi to podstawę do dokonania oceny, iż uchwała nr(...) została podjęta niezgodnie z art. 23 ust.1 i art. 30 ustawy o własności lokali i dlatego podlega uchyleniu.

Odnosząc się do żądania o uchylenie uchwał nr(...) i (...) podkreślić trzeba, że stosownie do brzmienia art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zgodnie z art. 15 ust.1 powołanej ustawy, na pokrycie koszów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.

Zaskarżone przez powódkę uchwały numer (...) i (...) nie spełniają powyższych wymogów. Uzależnienie wielkości zaliczki od powierzchni lokalu mieszkalnego jest niezgodne z przepisami powołanej ustawy. Członkowie wspólnoty ponoszą ciężar utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów. Zaliczka stanowi sposób pokrywania tych kosztów i prawidłowo ustalona wysokość zaliczki winna się odnosić do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Powódka wskazała, że dokonując rozliczenia zaliczek według udziałów w nieruchomości wspólnej, otrzyma się inny wynik, niż w przypadku rozliczeń według powierzchni lokalu. Pozwana nie zakwestionowała powyższej okoliczności.

Zwrócić także należy uwagę, iż podjęcie uchwał w zakresie ustalenia stawki na fundusz remontowy oraz pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wymaga jasności co do stanu finansów wspólnoty wynikającej ze złożonego sprawozdania. Mając na uwadze, iż w ocenie Sądu, uchwała a w tym zakresie ( (...)) i samo sprawozdanie nie spełniało wymogów i podlegała uchyleniu, należało uznać, że powódka wykazała, iż zaistniała podstawa do skutecznego zakwestionowania uchwał numer (...) i (...) w postaci jej sprzeczności z prawem, tj. art. 12 ust. 2 ustawy i 23 ust. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Z tych przyczyn skarżone uchwały zostały uchylone, o czym orzeczono w punkcie I wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. Powódka wygrała proces i poniosła koszty procesu: opłatę sądową od pozwu w wysokości 600 zł, dlatego też Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Tomasz Cichocki