Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 kwietnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie, I Wydział Cywilny,

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Tomasz Cichocki
Protokolant:	sekretarz sądowy Karolina Tyc

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 04 kwietnia 2024r. w O.

sprawy z powództwa K. Z. i A. Z.

przeciwko A. K. i Z. K.

o zapłatę,

I.  powództwo oddala w całości;

II.  zasądza od powodów na rzecz pozwanych kwotę 5 400,00 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

SSO Tomasz Cichocki

Sygn. akt: I C 72/23

UZASADNIENIE

Powodowie K. Z. i A. Z. wnieśli o zasądzenie solidarnie od pozwanych na ich rzecz kwoty 100 000,00 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 24.11.2022r. do dnia zapłaty.

Podnieśli, że (...) zawarli z pozwanym Z. K. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (...) oraz jego żoną A. K. umowę przed notariuszem, na mocy której pozwani zobowiązali się wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr (...) obrębu D., w stanie deweloperskim o powierzchni użytkowej ok. 163 m ^{( 2)}, a następnie sprzedać tę nieruchomość powodom za cenę 669 925,00 zł. Pozwani są współwłaścicielami działek, na których miał zostać wybudowany dom na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży miało nastąpić do dnia 31.01.2022r., a zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości do dnia 31.03.2022r. Do daty zawarcia umowy przyrzeczonej miały być ukończone prace objęte przedmiotem umowy a budynek oddany do użytkowania.

Zgodnie z postanowieniami §9 ust. 1 i 2 umowy pozwany w dniu (...) wystawił fakturę Vat nr (...) opiewającą na kwotę 100 000,00 zł z terminem płatności do 20.05.2021r., gdzie w tytule zapłaty wskazano, że kwota ta stanowi zadatek na zakup w/w domu, oraz fakturę VAT nr (...) na kwotę 200 000,00 zł z terminem płatności do 25.05.2021r. tytułem zaliczki na zakup w/w domu. Faktury te zostały opłacone w dniach (...) i 21.05.2021r. Następnie 29.11.2021r., wobec konieczności uzyskania środków finansowych na wykonanie dalszych prac pozwany wystawił fakturę Vat nr (...) opiewającą na kwotę 15 000,00 zł z terminem płatności do 03.12.2021r. tytułem zaliczki na zakup w/w domu. Należność ta została zapłacona przez powodów w dniu 30.11.2021r. Kolejne faktury zostały wystawione przez pozwanego w dniu 08.03.2022r. nr 04/22 na kwotę 13.5954 zł i w dniu 09.03.2022r. nr 05/22 na kwotę 5 940 zł z tytułu prac zamiennych. Należności z faktur zostały przez powodów zapłacone.

W trakcie realizacji umowy pozwany zapewniał powodów, że prace przebiegają zgodnie z założeniami.

W związku ze zbliżającym się terminem zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, tj. 30.03.2022r., powódka w połowie marca zwracała się do pozwanego, wskazując na konieczność zawarcia umowy przez strony. W dniu 30.03.2022r. powódka otrzymała wiadomość od pozwanego, w której wskazał, że w związku z drastycznym wzrostem cen materiałów budowalnych oraz brakiem dostępności materiałów na mocy §5 umowy przedłuża termin zawarcia umów do dnia 30.06.2022r. Powodowie zwracali się do pozwanego o zawarcie umowy sprzedaży, ale pozwany w odpowiedzi wskazał, że umowa nie przewiduje trybu wezwania do zawarcia umowy sprzedaży. Pomimo gotowości powodów do zawarcia umowy przyrzeczonej pozwani nie przystąpili do zawarcia tej umowy.

W dniu 01.07.2022r. powódka zwróciła się do z zapytaniem o stan sprawy, w odpowiedzi z dnia 05.07.2022r. pozwany wskazał, że dom nadal jest w budowie oraz powołując się na okoliczności, których nie był wstanie przewidzieć, tj. trudności z pozyskaniem materiałów budowlanych, ograniczony ich asortyment oraz duży wzrost cen materiałów, paliwa i innych kosztów oświadczył, że korzysta z §5 umowy w zakresie odstąpienia od zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej. Wskazał także, że rozliczy się z pobranych od powodów kwot. Po upływie kilku miesięcy i wskutek działań podjętych przez pełnomocnika powodów pozwany zwrócił powodom 300 000,00 zł twierdząc, że nie jest zobowiązany do zwrotu kwoty 45 040,00 zł, następnie w dniu 18.11.2022r. pełnomocnik powodów złożył pozwanemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy i wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 145 040 zł z czego 100 000,00 zł tytułem pozostałej części dwukrotności zadatku. Pozwany nie kwestionował treści pisma i zwrócił powodom kwotę 45 040,00 zł.

W ocenie powodów zapisy umowy z (...) zostały skonstruowane w taki sposób, że wbrew swej nazwie umowa ta nie jest umową rezerwacyjną czy deweloperską lecz umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Powołali się przy tym na art. 65§2 k.c., zgodnie z którym ocena charakteru umowy nie zależy od jej nazwy, ale rzeczywistej treści oraz celu i zgodnego zamiaru stron. Mając na uwadze zapisy §4, §5, §7 i §10 umowy w ich ocenie umowę zawarta przez strony należy zakwalifikować jako umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Strony zobowiązały się bowiem do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z wybudowanym budynkiem mieszkalnym, umowa zawiera zobowiązanie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i określa jej essentialia negotii , tj. zobowiązanie do przeniesienia własności określonej rzeczy, jej wydania, odbioru przez kupujących i zapłaty ustalonej ceny. Rzeczywistym zamiarem i wolą stron było zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości po wybudowaniu na niej budynku mieszkalnego. Zarówno umowa przedwstępna jak i przyrzeczona miały zostać zawarte po wybudowaniu budynku, stąd wykreowanie obowiązku z zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej było sztuczne. W ocenie powodów, umowa została tak skonstruowana, że obchodzi przepisy ówcześnie obowiązującej ustawy z dnia 16.09.2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nie został zapewniony nabywcom żaden z przewidzianych tam środków ochrony, tj. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa, otwarty powierniczy rachunek mieszkaniowy. Wbrew nazwie umowa rezerwacyjna zawarta przez strony w dniu (...) była umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości, o której mowa w art. 389 k.c. W związku z tym oraz postanowieniem §9 ust. 2 zd. 1 i 2 umowy , uiszczona przez powodów kwota 100 000,00 zł stanowiła zadatek. Stąd w razie wykonania prawa odstąpienia od umowy powodowie mogą żądać sumy dwukrotnie wyższej. W uzasadnieniu pozwu powodowie ponadto podkreślili, że nie wystąpiły żadne okoliczności, których pozwani mogliby nie przewidywać, a co uprawniałoby ich do przesunięcia terminu zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej oraz do odstąpienia od umowy na podstawie §5 umowy. Potwierdza to, że niewykonanie zobowiązania nastąpiło z winy pozwanych, wskutek czego powodowie byli uprawnieni do odstąpienia od umowy a ich żądanie zwrotu podwójnego zadatku jest uzasadnione.

( pozew - k. 4-16)

Pozwani Z. K. i A. K. wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Pozwani przyznali, że:

- w dniu (...) zawarli z powodami umowę rezerwacyjną w formie aktu notarialnego;

- powodowie uiścili na rzecz pozwanego kwotę łącznej wysokości 345 040,00 zł, z czego 100 000,00 zł tytułem opłaty rezerwacyjnej, 215 000,00 zł tytułem zaliczki i 30 040,00 zł tytułem zawnioskowanych przez powodów prac zamiennych;

- w dniu 30.03.2022r. oświadczyli powodom za pośrednictwem wiadomości e-mail, że w związku z zaistnieniem okoliczności, których nie byli w stanie przewidzieć w dniu zawarcia umowy rezerwacyjnej, tj. drastyczny wzrost cen materiałów budowalnych, a także brak terminowej dostępności materiałów, na podstawie §5 umowy rezerwacyjnej przedłużają termin do zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej do dni a 30 czerwca 2022r.;

- w dniu 5 lipca 2022r. za pośrednictwem wiadomości e-mail oświadczyli powodom, że z uwagi na okoliczności, których nie byli w stanie przewidzieć, tj. trudności w pozyskaniu materiałów budowlanych ograniczony w sprzedaży asortyment, duży wzrost cen materiałów, paliwa i innych kosztów korzystają z uprawnienia z §5 umowy rezerwacyjnej w zakresie odstąpienia od zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej;

- zwrócili powodom kwotę o łącznej wysokości 345 040,00 zł, przy czym zakwestionowali by zwrot ten był wynikiem działań pełnomocnika powodów.

Pozwani zaprzeczyli, że:

- umowa zawarta dnia (...) wbrew swej nazwie nie jest umową rezerwacyjną lecz umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości;

- przedmiotem zawartej umowy było zobowiązanie do zawarcia przyrzeczonej umowy przenoszącej własność nieruchomości do dnia 31 marca 2022r.;

- kwota w wysokości 100 000,00 zł zapłacona przez powodów na podstawie faktury nr (...) stanowiła zadatek zabezpieczający zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży;

- powodom przysługuje roszczenie o zwrot dwukrotności uiszczonego zadatku ;

- niewykonanie zobowiązania nastąpiło z przyczyn zależnych od pozwanych, przez nich zawinionych i leżących po ich stronie;

- złożone przez pozwanych oświadczenie w przedmiocie przedłużenia terminu zawarcia umowy przedwstępnej oraz przyrzeczonej oraz w przedmiocie odstąpienia od zawarcia tych umów było bezskuteczne;

- nie zgłaszali powodom zadnich problemów, które utrudniały prace budowlane i opóźniały ich wykonanie, w tym problemów z dostępnością materiałów czy drastycznym wzrostem cen;

- otrzymane od powodów środki pieniężne przeznaczyli na inne cele i nie mieli zamiaru zbudować i sprzedać powodom umówionej nieruchomości za umówiona cenę.

W odpowiedzi na pozew pozwani wskazali przed wszystkim, że reguła wynikającą z art. 394§1 k.c., zgodnie z jego brzmieniem, ma zastosowanie w braku odmiennego zastrzeżenia umownego i o ile nic innego nie wynika z ustaleń stron. Sam fakt wręczenia przy zawieraniu umowy zadatku nie przesądza o tym, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała żądać sumy dwukrotnie wyższej. Strony mogą dowolnie uregulować kwestie związane z ewentualnym zwrotem zadatku. Z kolei wyraźną wolą stron było nadanie kwocie 100 000,00 zł, wpłaconej przez powodów w dniu zawarcia umowy, charakteru opłaty rezerwacyjnej, nie zaś charakteru zadatku, stanowiącego surogat odszkodowania na wypadek niewykonania zawartej przez strony umowy. Ponadto zgodnie z §5 umowy strony wyłączały możliwość dochodzenia jakiegokolwiek odszkodowania, chyba że szkoda wynika z winy umyślnej. Uiszczone uprzednio kwoty sprzedający po rozliczeniu ewentualnych prac dodatkowych są zobowiązani bez odsetek zwrócić na rachunek bankowy kupujących.

( odpowiedź na pozew k. 63 - 74)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu (...) zawarli z pozwanym Z. K., prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą w B. oraz jego żoną A. K. reprezentowaną przez Z. K. jako pełnomocnika, umowę przed notariuszem, na mocy której pozwany zobowiązał się wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr (...) obrębu D., w stanie deweloperskim o powierzchni użytkowej ok. 163 m ^{( 2)}, a następnie sprzedać tę nieruchomość powodom za cenę 669 925,00 zł.

Z. K. i A. K. byli współwłaścicielami nieruchomości składającej się z działek, na których miał zostać wybudowany dom na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. Nieruchomość opisana jest w księdze wieczystej (...).

Zgodnie z §4 umowy Z. K. w imieniu własnym i żony zobowiązywała się po wybudowaniu budynku mieszkalnego do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, na mocy której zobowiąże się sprzedać powodom w stanie wolnym od obciążeń wymieniona nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Strony ustaliły, że zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nastąpi do dnia 31.01.2022r., a zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości do dnia 31.03.2022r. przy czym sprzedającym byli uprawnieni do wyznaczenia terminów zawarcia umowy, powiadamiając o nich kupujących co najmniej na 7 dni przed terminem zawarcia umów o godzinie i miejscu ich zawarcia. (§5 umowy)

Strony zastrzegły, że w przypadku kiedy wykonanie prac będzie utrudnione z uwagi na panujące warunki atmosferyczne, czy inne okoliczności jakich sprzedający nie przewidywali w dniu zawarcia umowy, termin zawarcia opisanych umów bez jakichkolwiek konsekwencji dla sprzedających może zostać wydłużony maksymalnie do 3 miesięcy, czyli do 30.06.2022r. sprzedający zobowiązani byli do powiadomienia kupujących o okolicznościach, jakie mogą powodować niedotrzymanie pierwotnie ustalonych terminów. Strony postanowiły także, że po upływie opisanego terminu strony będą mogły odstąpić od zawarcia umowy z wyłączeniem możliwości dochodzenia jakiegokolwiek odszkodowania, chyba, że szkoda wynik z winy umyślnej. W takim wypadku sprzedający był zobowiązany do zwrotu kupującym uiszczonych uprzednio kwot, po rozliczeniu ewentualnych prac dodatkowych, bez odsetek na rachunek bankowy.

Strony postanowiły także, że odbiór budynku mieszkalnego jednorodzinnego nastąpi w ciągu 7 dni licząc od daty zakończenia budowy budynku, przy czym sprzedający miał zawiadomić kupujących pisemnie o zakończeniu budowy. Ustalono, że na dzień zawarcia umowy przedwstępnej prace nie muszą być zasadniczo skończone, a winny być zakończone do daty zawarcia umowy przyrzeczonej. Do daty zawarcia umowy przyrzeczonej budynek musi być oddany do użytkowania, a po tym terminie mogły być wykonane prace zaległe, które nie wpływały na możliwość zgłoszenia budynku do użytkowania. Zakres tych prac miał być w razie konieczności ujęty w umowie przenoszącej własność nieruchomości (§7.ust.1 umowy).

Strony ustaliły także, że termin powyższy ulega przedłużeniu w przypadku zaistnienia okoliczności utrudniających realizację zadania inwestycyjnego, wymieniając jako przykład: siłę wyższą, przedłużające się mrozy, opady atmosferyczne, katastrofy, klęski żywiołowe, pożar, zalanie, wojnę, strajk, niepokoje i zaburzenia publiczne, czy inne okoliczności jakie nie były przewidywanie w dacie zawarcia umowy, przy czym terminy ustalone w §5 umowy były terminami maksymalnymi (§7 ust. 2).

Strony postanowiły także w umowie, iż tytułem opłaty rezerwacyjnej kupujący przekażą sprzedającym kwotę 100 000,00 zł przelewem na rachunek bankowy w terminie do 20.05.2021r. opłata rezerwacyjna w tej kwocie po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży miała stanowić zadatek w rozumieniu art. 394 k.c. W sytuacji niedojścia do zawarcia umowy przedwstępnej czy przyrzeczonej sprzedający byli uprawnieni do zatrzymania opłaty rezerwacyjnej, zachowując również prawo do dochodzenia odszkodowań uzupełniającego (§9 ust. 2 umowy).

W zakresie zapłaty ceny strony ustaliły, że kwota 200 000,00 zł zostanie przez kupujących zapłacona przelewem na rachunek bankowy sprzedających w terminie do 25.05.2021r., a kwota 369 925,00 zł w terminie 10 dni roboczych od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, w części ze środków uzyskanych przez kupujących z kredytu bankowego, zgodnie z procedurą stosowana przez bank udzielający kredytu (§9 ust.1).

( dowód: umowa, akt notarialny z dnia (...) rep. A nr (...) – k. 21 -30)

Przed zawarciem umowy strony prowadziły korespondencję odnosząca się do postanowień umowy i jej ustaleń.

( dowód: korespondencja mailowa – k. 76-82)

Powodowie w dniu (...) uiścili na rzecz powoda kwotę 100 000,00 zł tytułem opłaty rezerwacyjnej. Z tego tytułu przez pozwanego został wystawiona faktura Vat nr (...), w której wskazano, iż jest to zadatek na zakup domu w D. dz. Nr (...), (...) z aktu notarialnego z dnia (...)

( dowód: potwierdzenie przelewu – k. 31, wpłaty faktura Vat nr (...) – k. 30)

Pozwany wystawił także w dniu (...) fakturę Vat nr (...) na kwotę 200 000,00 zł tytułem zaliczki na zakup domu w D. dz. Nr (...), (...) z aktu notarialnego z dnia (...) rep. A nr (...). Powodowie dokonali zapłaty tej kwoty dnia 21.05.2021r. wskazując, iż uiszczają ją tytułem zaliczki.

( dowód: faktura Vat nr (...) – k. 32, potwierdzenie przelewu k. 33)

Następnie 29.11.2021r., pozwany wystawił fakturę Vat nr (...) opiewającą na kwotę 15 000,00 zł z terminem płatności do 03.12.2021r. tytułem zaliczki na zakup w/w domu. Należność ta została zapłacona przez powodów w dniu 30.11.2021r. Kolejne faktury zostały wystawione przez pozwanego w dniu 08.03.2022r. nr (...) na kwotę 13.5954 zł i w dniu 09.03.2022r. nr (...) na kwotę 5 940 zł z tytułu prac zamiennych. Należności z faktur zostały przez powodów zapłacone.

(dowód: faktura Vat nr (...) – k. 34, potwierdzenie przelewu k. 35, faktura Vat nr (...) – k. 36, potwierdzenie przelewu k. 37, faktura Vat nr (...) – k. 38, potwierdzenie przelewu k. 39, faktura Vat nr (...) – k. 40, potwierdzenie przelewu k. 41)

W trakcie realizacji umowy strony uzgodniły także prace zamienne dotyczące dostosowania budowanego domu do oczekiwań powodów. Część tych prac wymagała uzgodnienia z architektem – autorem projektu domu. W tym celu pozwany udzielił powodm pełnomocnictwa celem uzyskania pisemnej kwalifikacji zamierzonych zmian.

W związku ze zbliżającym się terminem zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, tj. 30.03.2022r., powódka w połowie marca zwracała się do pozwanego, wskazując na konieczność zawarcia umowy przez strony. W dniu 30.03.2022r. powódka otrzymała wiadomość od pozwanego, w której wskazał, że w związku z drastycznym wzrostem cen materiałów budowalnych oraz brakiem dostępności materiałów na mocy §5 umowy przedłuża termin zawarcia umów do dnia 30.06.2022r.

( dowód: korespondencja stron – k. 45, 86-88)

W dniu 01.07.2022r. powódka zwróciła się do z zapytaniem o stan sprawy, w odpowiedzi z dnia 05.07.2022r. pozwany wskazał, że dom nadal jest w budowie oraz powołując się na okoliczności, których nie był wstanie przewidzieć, tj. trudności z pozyskaniem materiałów budowlanych, ograniczony ich asortyment oraz duży wzrost cen materiałów, paliwa i innych kosztów oświadczył, że korzysta z §5 umowy w zakresie odstąpienia od zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej. Wskazał także, że rozliczy się z pobranych od powodów kwot.

W dniu 19.10.2022r. pozwany zwrócił powodom kwotę 100 000,00 zł tytułem opłaty rezerwacyjnej. Następnie w dniu 15.11.2022r., kwotę 200 000,00 zł tytułem zwrotu zaliczki na zakup domu, w dniu 17.11.2022r. dalszą kwotę 15 000,00 zł tytułem zwrotu zaliczki na zakup domu. W dniu 22.11.2022r. pozwany zwrócił powodom kwotę 13 595,000 zł tytułem zwrotu zapłaty za fakturę nr (...), kwotę 5 940,00 zł tytułem zwrotu zapłaty za fakturę (...) i kwotę 10 505,00 zł tytułem zwrotu zapłaty za fakturę nr (...).

( dowód: potwierdzenia przelewów – k. 54-59)

W dniu 18.11.2022r. pełnomocnik powodów wystosował do pozwanego pismo zawierające oświadczenie powodów o odstąpieniu od umowy rezerwacyjnej oraz wezwaniem do zapłaty kwoty 145 040,00 zł w terminie 3 dni od otrzymania pisma.

Pismo to zostało doręczone pozwanemu w dniu 21.11.2022r.

( dowód: pismo powodów z dnia 18.11.2022r. – k. 47-51, potwierdzenia doręczenia – k. 53)

Powodowie w oparciu o akt umowy rezerwacyjnej z dnia (...) wystąpili do Sadu Rejonowego w O. z wnioskiem o wpisanie w księdze wieczystej (...), stanowiącej włąsnosć pozwanych, rosdzczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Prawomocnym postanowieniem Sadu Rejonowego (...) dnia 05.05.2023r. roszczenie wniosek powodów została oddalony.

( dowód: postanowienie SR w O. z dnia 05.05.2023r. Dz.Kw. (...), Kw.Nr (...) – k. 147-153)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Sąd dokonał ustaleń faktycznych w sprawie w oparciu przede wszystkim o załączone do akt i wzajemnie niekwestionowane przez strony dokumenty, których wiarygodność nie budziła wątpliwości.

Odnosząc się do zeznań przesłuchanych w sprawie świadków: A. P., K. B., P. P., w ocenie Sądu, nie miały one żadnego znaczenia dla rozpoznania sprawy. Wskazani świadkowie poza wiedzą o tym, iż powodowie podjęli decyzję o zbudowaniu domu i zawarli w tym celu umowę, która ostatecznie nie doszła do skutku, czym powodowie byli bardzo zawiedzeni, w istocie nie posiadali żadnej wiedzy o istotnych dla rozpoznania sprawy szczegółach. Nie byli świadkami negocjacji stron, nie mieli wiedzy o szczegółach ich ustaleń co do treści umowy czy też szczegółów budowy, a cała ich wiedza o sprawie i rodzaju umowy pochodziła od powodów.

Odnosząc się do zeznań stron należy wskazać, iż co do zasady nie były one sprzeczne ze sobą, jak też przedłożonym przez strony materiałem dowodowym w postaci dokumentów. Generalnie strony przyznały wynikające z przedłożonych dokumentów fakty, różniły się natomiast ich interpretacją w kontekście zasadności roszczenia powodów oraz oceny charakteru uiszczonej przez powodów kwoty 100 000,00 zł. Jednocześnie zeznania strony powodowej, w ocenie Sądu, były nakierowane na wykazanie zasadności ich tezy, co do uiszczenia kwoty 100 000,00 zł tytułem zadatku oraz faktu, iż zawarta przez strony umowa nie była umową rezerwacyjną a przedwstępną. Stad też Sąd odmówił wiary tym zeznaniom.

Istotą sporu stron było rozstrzygnięcie o charakterze wpłaconej przez powodów na rzecz pozwanego kwoty 100 000,00 zł a tym samym istnienia roszczenia powodów o zwrot tej kwoty w podwójnej wysokości jako zadatku kwestii uprawnienia powodów do zadania od pozwanego.

W ocenie Sądu, powództwo nie jest zasadne, brak jest bowiem podstaw do przyjęcia, iż kwota 100 000,00 zł została wpłacona przez powodów na rzecz pozwanego tytułem zadatku.

W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę treść zawartej przez strony umowy z dnia 18 maja 2021r., w szczególności § 9 ust. 2 umowy, brak jest podstaw do twierdzenia, iż kwota 100 000,00 zł została uiszczona przez powodów pozwanemu tytułem zadatku. Treść §9 ust. 2 umowy jest jednoznaczna i nie budzi żadnych wątpliwości, wynika z niej natomiast, iż kwota 100 000,00 zł wpłacana przez powodów pozwanemu stanowiła opłatę rezerwacyjną a nie zadatek.

W ocenie Sądu, literalne brzmienie wskazanego zapisu umowy nie budzi wątpliwości. Odnosząc się natomiast do powołanego przez powodów art. 65§2 k.c., zgodnie z którym „w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”, należy wskazać, że na tle art. 65 k.c. należy przyjąć kombinowaną metodę wykładni, opartą na kryteriach subiektywnym i obiektywnym. Stosowanie kombinowanej metody wykładni do czynności prawnych inter vivos obejmuje dwie fazy. W pierwszej fazie sens oświadczenia woli ustala się, mając na uwadze rzeczywiste ukonstytuowanie się znaczenia między stronami. Oznacza to, że uznaje się za wiążący sens oświadczenia woli, w jakim zrozumiała go zarówno osoba składająca, jak i odbierająca to oświadczenie. Decydująca jest zatem rzeczywista wola stron (wyrok SN z 20.09.2007 r., (...), LEX nr (...)).

Należy także mieć na uwadze, iż dyrektywa z art. 65 § 1 k.c. nie służy do korygowania czy też uzupełnienia treści oświadczeń woli o elementy niewynikające z umowy, gdyż nie może być instrumentem służącym do dostosowania znaczenia oświadczenia woli do potrzeb i interesów adresata/nadawcy oświadczenia (wyrok SA wŁ.z 12.08.2013 r.,(...), LEX nr (...)).

Mając na uwadze powyższe należy mieć na uwadze, iż jak wynika z materiału dowodowego sprawy, zawarcie przez strony umowy przed notariuszem w dniu (...)zostało poprzedzone negocjacjami stron zarówno co do charakteru umowy, jej treści, a w szczególności co do charakteru spornej opłaty rezerwacyjnej i jej wysokości. Ze wskazanej korespondencji mailowej pomiędzy stronami wynika, iż powodowie konsultowali kwestię umowy rezerwacyjnej i opłaty rezerwacyjnej z notariuszem przed przystąpieniem do zawarcia umowy i prowadzili z pozwanym negocjacje co do konieczności zawierania tej umowy, otrzymali także przed przystąpieniem do zawarcia umowy jej projekt. Ostatecznie zaakceptowali zarówno treść umowy jak też jej charakter, w szczególności charakter uiszczanej opłaty w wysokości 100 000,00 zł jako opłaty rezerwacyjnej.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, w ocenie Sądu, brak podstaw do przyjęcia by w dacie zawierania umowy w dniu (...) strony w różny sposób rozumiały charakter zawieranej umowy, jej cel a w szczególności charakter i znaczenie uiszczanej opłaty rezerwacyjnej. Stąd, w ocenie Sądu, brak jest podstaw do przyjęcia by rzeczywistą wolą stron w chwili zawierania umowy było nadanie zarówno umowie, jak też uiszczanej opłacie innego charakteru niż charakteru umowy i opłaty rezerwacyjnej. W sposób nie budzący wątpliwości wynika to, zdaniem Sądu, ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności korespondencji stron poprzedzającej zawarcie umowy w dniu (...) Jak z niej wynika, powodowie zdawali sobie sprawę z różnicy pomiędzy umową rezerwacyjną, a umową przedwstępną, zdawali sobie także sprawę, iż jest ona dla nich mniej korzystana niż umowa przedwstępna, a jednocześnie wyrazili wolę jej zawarcia i przystąpili do niej.

Odmienne aktualne stanowisko powodów jest jedynie wyrazem przyjętej na potrzeby sprawy taktyki procesowej.

W ocenie Sądu, zwrócić należy uwagę, iż treść umowy stron z dnia (...) zawartej przed notariuszem jest jednoznaczna i nie budzi wątpliwości interpretacyjnych. Stosownie do §4 tej umowy pozwany w imieniu własnym i żony zobowiązał się do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, na mocy której zobowiąże się sprzedać powodom nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w stanie deweloperskim, na co powodowie wyrazili zgodę i zobowiązali się wzajemnie zawrzeć opisana umowę przedwstępną, na mocy której zobowiążą się kupić własność nieruchomości. Jednocześnie w sposób nie budzący wątpliwości strony postanowiły, że zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nastąpi do dnia 31.01.2022r., a zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży winno nastąpić do 31.03.2022r. Dopiero z zawarciem umowy przedwstępnej zmienić miał się charakter uiszczonej kwoty 100 000,00 zł tytułem opłaty rezerwacyjnej na zadatek (§ 9 ust. 2 umowy).

Z powyższego wynika zatem jednoznacznie, że zawarcie umowy przedwstępnej miało nastąpić dopiero przyszłości. Tym samym brak jest jakichkolwiek podstaw do twierdzenia, że na mocy umowy z dnia (...) doszło do zawarcia umowy przedwstępnej, a tym samym by doszło do zmiany charakteru uiszczonej opłaty rezerwacyjnej na zadatek. Tym samym, brak także podstaw do ustalenia, iż powstało roszczenie powodów o zwrot zadatku w podwójnej wysokości.

Zwrócić należy uwagę, iż zgodnie z art. 394§1 k.c. o skutkach zachowania polegającego na wręczeniu pieniędzy przy zawarciu umowy, decydują w pierwszej kolejności same strony. W dalszej kolejności następuje odwołanie się do panującego w tym względzie zwyczaju. Dopiero w braku powyższych czynników, tzn. uzgodnień stron oraz zwyczaju, zastosowanie znajdą rozwiązania zaproponowane przez ustawodawcę. Owe rozwiązania zarezerwowane są dla zadatku w ścisłym znaczeniu, jako dodatkowego zastrzeżenia umownego o konsekwencjach prawnych wskazanych w ustawie (tak: SA w G., wyrok z 31.05.2021r., (...)).

Treść przepisu art. 394 § 1 k.c. dotyczy sytuacji wątpliwych, tj. takich, gdy dochodzi do wręczenia kwoty przy zawarciu umowy, a strony nie postanawiają czy ma ona stanowić zadatek, czy tylko zaliczkę. Wskazuje na to wyraźnie zapis: "w braku odmiennej umowy lub zwyczaju". W takiej sytuacji, jako kryterium pomocniczym dla zinterpretowania zdarzenia polegającego na wręczeniu kwoty przy zawarciu umowy, można posługiwać się także wysokością tej kwoty w stosunku do całego świadczenia. Kryteria te nie mają natomiast zastosowania, gdy wola stron co do funkcji wpłacanej kwoty nie budzi wątpliwości. Zatem art. 394 § 1 k.c. znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy nic innego nie wynika z postanowień umowy albo ze zwyczajów i powstają wątpliwości co do funkcji wpłaconej kwoty (tak: wyrok SA w K. z 13.01.2022 r., (...), LEX nr (...)).

Odnosząc się natomiast do okoliczności sprawy, należy wskazać, iż funkcja kwoty 100 000,00 zł wpłacanej przez powodów pozwanemu nie budziła wątpliwości i zgodnie z umową z (...) stanowiła opłatę rezerwacyjną. Zwrócić należy uwagę, iż funkcja ta nie budziła wątpliwości także powodów w momencie uiszczania tej kwoty. W tytule dokonanego przelewu wskazali oni bowiem zgodnie z umową, iż uiszczają tę kwotę tytułem opłaty rezerwacyjnej ( potwierdzenie przelewu – k. 31). Powyższego nie może zmienić fakt wystawienia przez pozwanego faktury Vat nr (...), w której kwota 100 000,00 zł została opisana jako zadatek na zakup domu ( kopia faktury – k. 30). Faktura jest bowiem jedynie szczególnym rodzajem rachunku (pokwitowania), tj. dokumentem potwierdzającym - w celach księgowych - wystąpienie transakcji, od której należy zapłacić podatek od towarów i usług, a nie dokumentem decydującym o charakterze uiszczonej przez powodów kwoty. Ten charakter przesądzała bowiem zawarta przez strony umowa.

Odnosząc się natomiast do podnoszonych przez pełnomocnika powodów na rozprawie zarzutów w kontekście abuzywności postanowień umowy zawartej przez strony w dniu (...) w zakresie w jakim miała ona charakter umowy rezerwacyjnej a uiszczonej kwocie 100 000,00 zł nadawała charakter opłaty rezerwacyjnej, należy wskazać, iż ze zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności korespondencji stron poprzedzającej zawarcie umowy, wynika, iż postanowienia umowy zostały uzgodnione indywidualnie, ponadto postanowienia stron określające główne świadczenia stron, w tym charakter wpłacanych kwot, zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Brak zatem podstaw, w świetle art. 385 ¹§1 k.c., do przyjęcia by w umowie stron znalazły się postanowienia niedozwolone. Zwrócić także należy uwagę, iż konsekwencją zawarcia w umowie z konsumentem niedozwolonych postanowień umownych jest ich bezskuteczność wobec konsumenta, co w efekcie może doprowadzić do bezskuteczności całej umowy (nieważności) w braku możliwości jej wykonania pozostałym w zakresie. Nie może natomiast doprowadzić do przekształcenia umowy w inny jej typ czy rodzaj, w szczególności nieobjęty zgodnym zamiarem czy rzeczywistą wolą stron. W okolicznościach sprawy w sposób nie budzący wątpliwości należy natomiast przyjąć, iż w dacie zawierania umowy stron, tj. (...), zgodnym zamiarem stron i ich rzeczywistą wolą było zawarcie umowy rezerwacyjnej.

Odnosząc się do kwestii odstąpienia pozwanych od umowy, należy wskazać, iż co do zasady, zgodnie z art. 395 §1 k.c., możliwe jest zastrzeżenie dla jednej lub obydwu stron umowy prawa odstąpienia od umowy. Prawo takie dla obydwu stron zostało zastrzeżone w §5 umowy, co mogło nastąpić po upływie terminu przewidzianego przez strony do zawarcia umowy sprzedaży. Warunkiem skorzystania z tego prawa przez strony było, m.in. wystąpienie warunków atmosferycznych utrudniających wykonanie prac lub innych okoliczności nie przewidywanych w dacie zawarcia umowy, nadto powiadomienie o tych okolicznościach przez sprzedających. Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, pozwani przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy informowali powodów o drastycznym wzroście cen materiałów budowalnych, jak też o braku ich dostępności w stopniu uniemożliwiającym uzyskanie stanu deweloperskiego domu w terminach przewidzianych w umowie. W związku z czym, w ocenie Sądu, brak podstaw do przyjęcia braku skuteczności oświadczenia pozwanego o skorzystaniu z prawa odstąpienia od umowy. Odmienne okoliczności nie zostały natomiast przez powodów wykazane.

Należy także wskazać, że powodowie pismem z dnia 18.11.2022r. także złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy, a pomiędzy stronami nie było sporu, iż stosunek prawny pomiędzy nimi ustał.

Przyjmując skuteczność oświadczenia o odstąpieniu od umowy dokonanego przez pozwanego, należy dojść do wniosku, że w dacie złożenia oświadczenia przez powodów stosunek prawny pomiędzy stronami już ustał i ich oświadczenie było bezprzedmiotowe, skierowane jedynie na uzyskanie podstawy do żądania zapłaty zadatku w podwójnej wysokości. Jednocześnie wobec braku podstaw do przyjęcia, iż kwota 100 000,00 zł została uiszczona przez powodów tytułem zadatku, należy uznać, iż nie ma w sprawie istotnego znaczenia czy stosunek prawny pomiędzy stronami ustał wskutek wykonania prawa odstąpienia od umowy przez powodów czy też pozwanego.

Mając na uwadze powyższe, w okolicznościach sprawy brak podstaw do przyjęcia by kwota uiszczona przez powodów na rzecz pozwanego w wykonaniu umowy z dnia (...) w kwocie 100 000,00 zł mogła stanowić zadatek a nie opłatę rezerwacyjną. Tym samym brak także podstaw do przyjęcia by wskutek odstąpienia od umowy powstało po stronie powodów roszczenie o zwrot kwoty zadatku w podwójnej wysokości, stosownie do art. 394§1 k.c. W okolicznościach sprawy pozostawało natomiast poza sporem, że kwota opłaty rezerwacyjnej została powodom zwrócona.

Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo w całości jako bezzasadne.

O kosztach procesu orzeczono stosownie do art. 98§1, §1 ¹ i §3 k.p.c., zgodnie zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, obciążając nimi powodów, którzy przegrali proces. Koszty procesy poniesione przez pozwanego stanowiło natomiast wynagrodzenie pełnomocnika w stawce wynikającej z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (5 400 zł).

SSO Tomasz Cichocki