Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 kwietnia 2022 roku

Sąd Okręgowy w Białymstoku VII Wydział Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Beata Gnatowska

po rozpoznaniu w dniu 8 kwietnia 2022 roku w Białymstoku

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa K. D. (1)

przeciwko:

1.  M. B.

2.  R. B.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda K. D. (1) od wyroku Sądu Rejonowego w Łomży V Wydziału Gospodarczego z dnia 14 czerwca 2021 roku, sygn. akt V GC 141/18

1.  Oddala apelację.

2.  Zasądza od powoda na rzecz każdego z pozwanych kwotę po 2.700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt VII Ga 558/21

UZASADNIENIE

Powód K. D. (1) wniósł o zasądzenie solidarnie od pozwanych
M. B. i R. B. kwoty 75.000 zł wraz z
ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa oraz kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego.

W uzasadnieniu pozwu podał, że strony w dniu 21 stycznia 2010 r. zawarły umowę najmu lokalu użytkowego w Ł. w celu prowadzenia przez powoda pubu pod nazwą H.. Powód miał być zapewniany przez pozwaną, że istnieje tamże możliwość
prowadzenia przez niego działalności gastronomicznej. Pozwani jednak w rzeczywistości mieli jedynie pozwolenie na prowadzenie w budynku hurtowni i sklepu artykułów zabawkarskich. W wyniku postępowania administracyjnego Powiatowy Inspektor Nadzoru Powiatowego w Ł. postanowieniem z dnia 26 stycznia 2012 r. nakazał pozwanej wstrzymanie użytkowania lokalu gastronomicznego typu pub znajdującego się w budynku usługowo – handlowym położonym przy ul. (...) w Ł.. W związku z powyższym pozwana w dniu 27 stycznia 2012 r. wypowiedziała powodowi najem lokalu ze skutkiem natychmiastowym. Z uwagi na pozbawienie możliwości wynajmu lokalu powód zmuszony został do wstrzymania działalności gospodarczej, pomimo poniesionych uprzednio
kosztów inwestycyjnych. Wskazywał, że pub miał mieć charakter sportowo - piłkarski, nastawiony był na transmisje wydarzeń sportowych i w wyniku zamknięcia lokalu powód poniósł dodatkowe straty w czasie trwania Mistrzostw Europy w piłce nożnej na przełomie czerwca i lipca 2012 r. W ocenie powoda wynajmujący powinien zadbać o to, by lokal użytkowy nadawał się do prowadzenia w nim działalności określonej w umowie
i posiadał wymagane zezwolenia, bowiem ich brak oznacza wady prawne. Na dochodzoną kwotę składały się poniesione koszty w wysokości 38.462,58 zł oraz utracone korzyści w wysokości 60.826,40 zł. Powód wskazał, że dochodzona kwota stanowi częściowe
roszczenie z uwagi na brak możliwości oszacowania całości roszczeń bez przeprowadzenia oszacowania przez profesjonalnego rzeczoznawcę (k. 3 - 5).

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 3 kwietnia 2018 r. w sprawie sygn. akt V GNC 407/18 Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym w Łomży nakazał pozwanym R. B. i M. B., aby solidarnie zapłacili powodowi kwotę dochodzoną pozwem wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 22 marca 2018 r. i kosztami procesu.

Od powyższego nakazu zapłaty pozwani złożyli sprzeciw, w którym wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania.

Strona pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczenia powołując się na art. 677 k.c. i wskazując, że bieg rocznego terminu przedawnienia roszczenia rozpoczął się w dniu 1 listopada 2012 r. i nie został przerwany przez zawezwanie do próby ugodowej z dnia 9 stycznia 2014 r., gdyż nie była to czynność przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia bądź zabezpieczenia roszczenia. Strona pozwana wskazywała, że nie umawiała się z powodem na prowadzenie klubu tanecznego czy dyskoteki. Przeto gdyby powód przestrzegał ujętego w umowie zakresu przeznaczenia lokalu, to nikt nie zgłaszałby zastrzeżeń do jego działalności. Tymczasem nocne dyskoteki w lokalu oraz w tzw. ogródku piwnym na dachu budynku uruchomiły interwencje sąsiedzkie (k. 162-166).

Wyrokiem z dnia 14 czerwca 2021 roku w sprawie sygn. akt V GC 141/18 Sąd Rejonowy w Łomży powództwo oddalił (pkt I). Ustalił, że koszty procesu w całości ponosi powód, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu (pkt II).

Sąd Rejonowy wydanie wyżej wymienionego orzeczenia poprzedził ustaleniem, że powód K. D. (1) prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (...) K. D. (2) w S.. Z kolei M. B. prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (...) B. M. w L., a R. B. prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (...) R. w Ł.. Dalej sąd ten ustalał, że najpierw dnia 21 stycznia 2010 r. powód zawarł umowę najmu lokalu z przeznaczeniem na prowadzenie pubu H. z pozwaną. Następnie kolejną umowę dotyczącą tego lokalu w dniu 1 czerwca 2020 r. obowiązującą do dnia 1 czerwca 2020 r. zawarł z pozwanym. Sąd Rejonowy przytoczył główne regulacje umów, dotyczące wysokości czynszu najmu, zakazu dokonywania zmian i przeróbek przez najemcę, a nadto że w myśl zapisów obu umów obie strony miały prawo wypowiedzenia umowy, przy czym pierwszej z nich tylko za 3-miesięcznym wypowiedzeniem. Co do drugiej chronologicznie umowy, zawartej z pozwanym, wynajmujący mógł rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, m.in. jeżeli najemca narusza inne (poza czynszem) postanowienia umowy, oraz gdy najemca przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali znajdujących się w sąsiedztwie bądź gdy stwierdzi, że najemca używa przedmiotu najmu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub go dewastuje.

Następnie sąd meriti przywołał okoliczność, że pismem z dnia 27 stycznia 2011 r. M. B. poinformowała powoda K. D. (1), by wstrzymał wykonywanie najmu lokalu objętego umową najmu, podłożem czego było postanowienie z dnia 26 stycznia 2012 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który nakazał M. B. wstrzymanie użytkowania lokalu gastronomicznego typu pub znajdującego się na 1 piętrze w rozbudowanym budynku usługowo-handlowym położonym przy Al. (...) w Ł.. W dniu 30 października 2012 r. sporządzono protokół zdawczo-odbiorczy lokalu. Następnie sąd I instancji wskazał, że prawomocnym wyrokiem z dnia 16 marca 2012 r. Sąd Rejonowy w Łomży uznał K. D. (1) za winnego popełnienia czynu z art. 51 § 1 k.w. w zw. z art. 39 § 1 i 2 k.w. a polegającego na zakłócaniu spokoju i ciszy nocnej wskutek organizowania dyskotek w przedmiotowym lokalu. Z dalszych ustaleń sądu wynikało, że w dniu 20 stycznia 2015 r. K. D. (3) wezwał pozwanych do zawarcia ugody poprzez zapłatę solidarnie na jego rzecz kwoty 100.000 zł, w której to sprawie pod sygn. akt V GCO 25/15 do zawarcia ugody nie doszło.

Poczyniwszy powyższe ustalenia faktyczne i poddając analizie zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, sąd I instancji stwierdził, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie i podlegało oddaleniu w całości.

Uzasadniając swoje stanowisko wskazał, że podstawą prawną dochodzonego roszczenia - jak ostatecznie podał powód - był art. 471 k.c. W pierwszej więc kolejności sąd ten ustosunkował się do zarzutu przedawnienia roszczenia, nie podzielając twierdzeń strony pozwanej, aby do przedawnienia roszczeń zgłoszonych przez stronę powodową doszło stosownie do dyspozycji art. 677 k.c. Uznał bowiem, że charakter i rodzaj roszczenia powodują, że nie mieści się ono w katalogu roszczeń jak w art. 677 k.c. Dlatego roczny termin przedawnienia nie mógł znaleźć zastosowania w realiach niniejszej sprawy. W tym stanie rzeczy sąd I instancji przeszedł do rozważań w przedmiocie nastąpienia przedawnieniu przy obraniu jego 3-letniego okresu. Podnosząc, że zastosowanie znajdą tu przepisy części ogólnej kodeksu cywilnego (art. 117 - 125 k.c.) obrachował, że bieg przedawnienie rozpocznie się od dnia następnego od daty wypowiedzenia umowy, czyli 28 stycznia 2012 r. Zdaniem sądu rejonowego 3-letni termin przedawnienia roszczenia został jednak przerwany poprzez złożenie przez powoda w dniu 20 stycznia 2015 r. wniosku do sądu o zawezwanie do próby ugodowej (akta sprawy sygn. akt V GCo 25/15). Sąd zauważył szczegółowość i skonkretyzowanie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej w zakresie jego podstawy faktycznej i prawnej (wysokość szkody z tytułu braku możliwości prowadzenia w najmowanym lokalu działalności gospodarczej, która była tożsama z podstawą niniejszego powództwa), stąd przypisał temu wnioskowi skutek w postaci przerwania biegu terminu przedawnienia. Następnie powołując się na art. 124 § 2 k.c. zauważył, że postępowanie pojednawcze wywołane wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej, zostało zakończone 30 marca 2015 roku brakiem ugody i uznał, że od 31 marca 2015 roku rozpoczął się ponowne bieg terminu przedawnienia. Skoro zatem pozew wniesiono dnia 28 marca 2018 r. (trzy dni przed upływem okresu przedawnienia), zarzut przedawnienia roszczenia okazał się niezasadny.

Odnosząc się do żądania zapłaty odszkodowania, sąd I instancji przypomniał, że zgodnie z art. 471 k.c., przesłankami odpowiedzialności kontraktowej co do zasady jest powstanie szkody w majątku wierzyciela na skutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika oraz istnienie pomiędzy nimi adekwatnego związku przyczynowego (art. 361 § 1 k.c.), a ciężar dowodu w tym zakresie obciąża wierzyciela. Przy tym niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania musi być następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Zdaniem sądu meriti nie została spełniona podstawowa przesłanka odpowiedzialności pozwanych za ewentualne szkody poniesione przez powoda, które wynikały z odpowiedzialności kontraktowej, a mianowicie z art. 471 k.c., jak też sąd nie znalazł innej podstawy prawnej, która by uprawniała Sąd do uwzględnienia powództwa.

Przechodząc do oceny materiału dowodowego sąd ten nadmienił, że biegła z zakresu rachunkowości, która miała wydać opinię na okoliczność ustalenia utraconych przez K. D. (1) korzyści z wpływów klientów za okres od 28 stycznia 2012 r. do 30 października 2012 r. nie mogła jednak sporządzić opinii, bowiem dokumentacja znajdująca się w aktach sprawy była niewystarczająca do jej wydania - powód nie dysponował pełną dokumentacją księgową, co uniemożliwiło oszacowanie utraconych dochodów powoda. Analogicznie rzecz się miała ze zleceniem wydania opinii biegłemu z zakresu ekonomii, w tym handlu i marketingu, funduszy europejskich, ekonomiki przedsiębiorstw, prognoz gospodarczych, zarzadzania projektami informatycznymi – biegły bowiem nie był w stanie przeprowadzić racjonalnych szacunków utraconych przez powoda korzyści. W jego opinii jedynym utraconym zyskiem, który racjonalnie wynika z umowy współpracy z dnia 20 listopada 2011 r. zawartej pomiędzy powodem a G. M. (...) M. G. z siedzibą w Ł., jest wynagrodzenie w wysokości 40.000 zł netto. Do powyższej opinii zastrzeżenia złożyły obie strony, do nich biegły ustosunkował się w opinii uzupełniającej, wskazując, że wysokość szkody (wysokość straty) i utraconych przez powoda korzyści z wpływów klientów za okres od 28 stycznia 2012 r. do 30 października 2012 r. wyniosła 32.856,79 zł.

Opinię jak i dowody z dokumentów sąd ocenił jako wiarygodne. Ponadto jako wiarygodne w najważniejszych kwestiach ocenił zeznania świadków J. N. (k. 202v. - 203) i M. G. (k. 216). Stwierdził, że zeznania J. N. potwierdziły organizowanie głośnych wydarzeń przez powoda na dachu budynku pomieszczenia typu bar, gdzie prowadzona była działalność gastronomiczna oraz gdzie odtwarzano nagrania muzyczne, co prowadziło do zakłócenia spokoju publicznego oraz ciszy nocnej, na skutek czego dochodziło do skarg ze strony mieszkańców. Zeznania świadka M. G. wykazały zamiar prowadzenia działalności przez powoda w czasie Mistrzostw Europy w P. (...), a zeznania świadka R. K. nie wniosły przełomowych informacji służących rozstrzygnięciu sprawy. Sąd podniósł, że dokonując ustaleń faktycznych w sprawie opierał się na zeznaniach świadków w zakresie w jakim znalazły one potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym.

Dalej stwierdził, że nie znalazł w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym podstawy do przyjęcia, by ewentualne straty powstały na skutek nienależytego wykonania umowy przez stronę pozwaną bądź na skutek niewykonania umowy przez stronę pozwaną. Sąd I instancji podkreślił, że powodem zaprzestania działalności w lokalu użytkowym było postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 26 stycznia 2012 r. w którym nakazano pozwanej M. B. aby wstrzymała działalność lokalu gastronomicznego położonego przy Al. (...) w Ł.. Postanowienie zostało wydane przez organ niezależny zarówno od strony powodowej, jak i pozwanej. Strona pozwana nie mogła zatem w ocenie sądu rejonowego liczyć się z wydaniem takiego rozstrzygnięcia organu nadzoru budowlanego, skoro wcześniej przez okres 2 lat prowadziła tam działalność tego samego typu (pub). Sąd zauważył jakie było faktyczne podłoże ww. decyzji administracyjnej, tj. że asumptem było organizowanie koncertów i nocnych dyskotek. Taki sposób użytkowania lokalu wynikał z ustaleń sądu karnego – co wynikało z akt sprawy o wykroczenie w sprawie sygn. akt II W 1239/11. Uwadze sądu I instancji nie uszło, że wyrok sądu karnego został wydany w wyniku uwzględnienia wniosku powoda K. D. (1) o skazanie go na karę nagany bez przeprowadzania postępowania dowodowego, warunkiem czego jest to, aby wina i okoliczności popełnienia wykroczenia nie budziły wątpliwości. W oparciu o powyższe sąd I instancji wykonstatował, że powód musiał mieć świadomość swego bezprawnego czynu, w szczególności, że nie wywiódł środka zaskarżenia od tego wyroku. Mając na względzie, że wyroki w sprawie o wykroczenie nie wiążą sądu w sprawach cywilnych (wiążące są na podstawie art. 11 k.p.c. jedynie ustalenia wydanego w postępowaniu karnym prawomocnego wyroku skazującego co do popełnienia przestępstwa), stwierdził, że stanowią jednak istotną wskazówkę co do postępowania powoda, który w sprawie o wykroczenia miał status obwinionego.

Inne ujawnione w procesie materiały (ulotka) również wskazały, że działalność taka była prowadzona przez powoda i że stała się przyczyną skarg mieszkańców i petycji do prezydenta miasta. Po tym kiedy doszło do kontroli działalności powoda w najmowanym lokalu ze strony organów administracji, wydano orzeczenie przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego o nakazaniu pozwanej M. B. wstrzymania użytkowania lokalu gastronomicznego typu PUB położonego przy Al. (...) w Ł..

Z powyższych względów sąd rejonowy stanął na stanowisku, że nie można przyjąć, aby strona pozwana w nienależyty sposób wykonała umowę najmu lokalu użytkowego, jak też by tej umowy nie wykonała. Sąd przyjął, że wstrzymanie użytkowania lokalu było pokłosiem zachowania strony powodowej. W konsekwencji brak było przesłanek do przyjęcia
odpowiedzialności kontraktowej strony pozwanej, która wynikać miałaby z art. 471 k.c.

Z powyższych względów brak było podstaw do zasądzenia kwoty żądanej pozwem. Sąd zauważył przy tym, że kwoty wskazane w pozwie nie zostały wykazane przez powoda, do czego zobowiązuje dyspozycja art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. Nadto nie we wszystkich punktach przytoczonych w uzasadnieniu pozwu można było przypisać związek przyczynowo - skutkowy. Zdaniem sądu rejonowego strona powodowa nie zadośćuczyniła obowiązkowi udowodnienia swego roszczenia stosownie do art. 6 k.c. Nie wykazała wysokości szkody.

Materiał dowodowy nie dał sądowi możliwości ustalenia odpowiedzialności strony pozwanej wynikającej z art. 471 k.c. W oparciu o powyższe sąd oddalił powództwo w całości.

O kosztach procesu orzeczono stosownie do zasady odpowiedzialności za wynik
procesu na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 99 k.p.c. Sąd stwierdził, że skoro strona powodowa przegrała proces w całości, to powinna zwrócić pozwanej poniesione przez nią koszty procesu, przy czym sąd na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. pozostawił referendarzowi
sądowemu szczegółowe wyliczenie kosztów.

Powyższy wyrok zaskarżył w całości powód.

Apelujący orzeczeniu zarzucił:

1.  naruszenie przepisu prawa materialnego, a mianowicie art. 471 k.c. w zw. art. 472 k.c. i art. 355 § 1 i § 2 k.c. poprzez ich błędną wykładnię, polegającą na wadliwym przyjęciu, że przyjęcie odpowiedzialności pozwanych mogło polegać tylko na istnieniu po ich stronie winy umyślnej, podczas gdy zawarte w art. 472 k.c. pojęcie „niezachowania należytej staranności” oznacza nie tylko winę umyślną dłużnika w znaczeniu subiektywnym, a oznacza również niedbalstwo lub lekkomyślność (winę nieumyślną),

2.  naruszenie przepisu prawa materialnego, a mianowicie art. 662 k.c. poprzez jego niezastosowanie i błędne przyjęcie, iż pozwani nie mieli obowiązku wydać najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku, podczas zgodnie z ww. przepisem rzecz (lokal) ma zostać wydana w stanie przydatnym do umówionego użytku,

3.  błąd w ustaleniach faktycznych przyjęty za podstawę orzeczenie a mający wpływ na jego treść polegający na wyrażeniu przez Sąd I instancji błędnego poglądu prawnego, iż powód nie udowodnił, że nastąpiło po stronie pozwanej nienależyte wykonanie zobowiązania, za które dłużnik - pozwani - ponosi odpowiedzialność podczas, gdy podczas zawierania umów najmu lokalu z powodem, pozwani zobowiązali się w umowach, że umożliwią w sposób prawidłowy korzystanie z przedmiotu lokalu a powód będzie prowadził w lokalu działalność (...), do czego jednak nie mogli się zobowiązać bowiem nie posiadali zgody na użytkowanie lokalu - jako lokalu gastronomicznego typu PUB,

4.  błąd w ustaleniach faktycznych przyjęty za podstawę orzeczenia a mający wpływ na jego treść, polegający na błędnym przyjęciu przez Sąd I instancji, iż pozwani nie mogli liczyć się z wydaniem rozstrzygnięcia w postaci postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 26 stycznia 2012 r. dotyczącego wstrzymania użytkowania lokalu gastronomicznego typu pub, podczas gdy jako osoby wynajmujące lokal na konkretny cel PUB winny dochować należytej staranności poprzez uzyskanie niezbędnych pozwoleń, które umożliwiłyby im wynajęcie lokalu na określone umową cele,

5.  błąd w ustaleniach faktycznych przyjęty za podstawę orzeczenia a mający
wpływ na jego treść, polegający na błędnym przyjęciu przez Sąd I instancji, iż to powód swoim zachowaniem, odtwarzając nagrania muzyczne czym zakłócał ciszę nocną i tym spowodował wstrzymanie użytkowania lokalu, podczas gdy wszelka działalność powoda była irrelewantna przy wydaniu postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 26 stycznia 2012 r. (...) (...), który w petitum orzeczenia wskazał wyraźnie, że wstrzymuje użytkowanie lokalu gastronomicznego typu PUB z powodu samowolnej zmiany sposobu użytkowania rozbudowanego budynku usługowo - handlowego na lokal gastronomiczny typu PUB.

W oparciu o powyższe apelujący powód wniósł o zmianę zaskarżonego orzeczenia w punkcie I poprzez zasądzenie solidarnie od pozwanych R. B. prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą (...) (...) R. i M. B. prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą (...) (...) B. M. na rzecz powoda K. D. (1) prowadzącego działalność gospodarczą pod firma (...) K. D. (3) kwoty 75.000 wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty, oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania według norm przepisanych w tym kosztów zastępstwa adwokackiego za obie instancje (k. 487 – 489).

W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o oddalenie apelacji powoda w całości jako bezzasadnej i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych kosztów zastępstwa prawnego według norm przypisanych oraz kosztów dojazdu na rozprawę apelacyjną, argumentując to m.in. tym, że umowa najmu nie dotyczyła prowadzenia działalności dyskotekowej i eksponując samowolne działania powoda nieujęte w zawartych umowach (k. 500 - 502).

W odpowiedzi na powyższe stanowisko pozwanych powód podtrzymał w całości swoje wnioski i zarzuty (k. 512)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda, jako bezzasadna nie zasługiwała na uwzględnienie, a argumentacja w niej zaprezentowana nie mogła prowadzić do wydania rozstrzygnięcia w postulowanym przez skarżącego kierunku.

Kontrola instancyjna wykazała, że sąd rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych oraz ich oceny prawnej dochodząc do trafnej konkluzji, iż nie zaistniały podstawy do uwzględnienia powództwa w jakiejkolwiek części. Motywy, jakimi kierował się sąd I instancji, a którym dał wyraz w treści sporządzonego uzasadnienia, sąd okręgowy w całości podzielił, przyjmując za własne, nie widząc w związku z tym konieczności ich ponownego szczegółowego przytaczania ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 1998 r., sygn. akt I PKN 339/98, OSNAPiUS z 1999 r. z. 24, poz. 776).

Z przyczyn, o których będzie mowa poniżej, zaskarżone orzeczenie należy uznać za prawidłowe, stanowiące wynik właściwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i wykładni prawa materialnego. Przytoczone w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku motywy tej oceny nie wykazują sprzeczności ustaleń faktycznych sądu I instancji z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, nie można również zarzucić sądowi rejonowemu nieprawidłowości w rozumowaniu, czy też błędów logicznych.

I tak, w istocie roszczenie powoda w niniejszej sprawie należało rozpatrywać przez pryzmat art. 471 k.c. W myśl tego przepisu ustanawiającego tzw. odpowiedzialność ex contractu dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Według bogatego i utrwalonego orzecznictwa przy roszczeniu odszkodowawczym opartym o reżim kontraktowy wierzyciel zgodnie z art. 6 k.c. ma wykazać istnienie stosunku zobowiązaniowego oraz jego treść, fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, jak również poniesioną szkodę i związek przyczynowy między naruszeniem przez dłużnika więzi zobowiązaniowej oraz doznaną przez niego szkodą ( vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 lipca 2014 roku, I ACa 234/14, LEX nr 1527215).

Wobec powyższego, aby stwierdzić czy pozwani nie wykonali lub nienależycie wykonali zobowiązanie, w pierwszej kolejności rozważaniu należało poddać zakres zobowiązania po stronie powodowej.

Otóż jak wynika wprost z treści umowy „pierwszej”, tj. zawartej z pozwaną w dniu 21 stycznia 2010 r. wynajmujący oddaje przedmiot najemcy na cele „pub H.” (§2), poza tym zapewnia o swoim prawie własności lokalu, jak i o braku obciążeń prawami osób trzecich (§1) – k. 11. Z kolei w drugiej z umów – z dnia 1 czerwca 2010 r. w § 1 ust. 1 wskazano, że wynajmujący oddaje w najem lokal na cele użytkowe, nadto zapewnia mu dostęp do energii, wody, ogrzewania i mediów (jak w § 1 ust. 3), z kolei w myśl § 2 najemca będzie w wynajmowanym lokalu prowadził działalność Pub H. (k. 12).

Dodać wypada, że w pierwszej umowie (§ 4), najemca oświadcza, że stan techniczny lokalu jest mu znany (k. 11 v).

Z powyższego wynika zatem, że zasadniczym obowiązkiem wynajmującego jest udostepnienie lokalu użytkowego. Zaś wypowiedzenie umowy ( vide § 7 umowy pierwszej i § 8 umowy drugiej) jest jego prawem, czyli z samej istoty tego uprawnienia wynika brak możliwości czynieni zarzutu wynajmującemu (jako zobowiązanemu) do czynienia zarzutu z tytułu skorzystania z tego prawa.

Po drugie podkreślić trzeba, że owo udostepnienie lokalu w należytym stanie (co eksponuje apelujący) dotyczy jego materialnego – fizycznego wymiaru.

Otóż, w kontekście podnoszonego przez apelującego art. 662 k.c. stanowiącego, że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu, chodzi li tylko o wady rzeczowe – nie prawne. Mianowicie, jak wskazuje się w doktrynie, jednym z obowiązków wynajmującego jest wydanie najemcy przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Jeżeli przedmiot ten ma wady, zastosowanie znajduje art. 664 k.c. ( vide Ciszewski Jerzy (red.), Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, Lex online). Jak wskazuje H. Ciepła, przez wadę należy rozumieć usterki materialne najętej rzeczy, które powodują ograniczenie jej przydatności do umówionego lub wynikającego z właściwości rzeczy użytku, jak również okoliczności wpływające na zmniejszenie używalności przedmiotu najmu, np. trwały uciążliwy hałas ( vide H. Ciepła [w:] J. Gudowski i in., Kodeks... Zobowiązania, cz. 2, 2013, kom. do art. 664, nt 5). Ciszewski Jerzy (red.), Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, Lex online).

Tymczasem nie sposób nie zauważyć, że na początku współpracy najemca oświadczył, że stan techniczny lokalu jest mu znany (k. 11 v) i stanu tego nie kwestionował, a nadto w protokole zdawczo – odbiorczym jak na k. 17 wskazano, że lokal w chwili przekazywania go przez apelującego powoda przejmującemu znajduje się w stanie technicznym „przygotowanym do prowadzenia działalności”, pod którym to protokołem powód podpisał się. Zasadniczo lokal nie miał więc wad uniemożliwiających prowadzenie powodowi działalności, na jaką strony umówiły się (cel użytkowania).

Innymi słowy nasuwa się konkluzja, że strona pozwana przekazała powodowi lokal de facto bez wad. Wywiązała się ze swojego zobowiązania.

Z kolei wątek zaprzestania użytkowania lokalu, na który powołuje się apelujący, jest kwestią odrębną i jednoznacznie zauważyć trzeba, że był efektem konieczności poddania się przez stronę pozwaną wykonaniu postanowienia wydanego w trybie administracyjnym, która nie mogła zignorować tegoż postanowienia.

Odnosząc się do okoliczności wydania ww. orzeczenia zauważyć po pierwsze należy, że czynnością, którą wykonała wobec powoda strona pozwana było skorzystanie z jej uprawnienia do rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym. Wprawdzie w treści jej pisma z k. 22 jako bezpośrednią przyczynę tej jednostronnej czynności wskazano przedmiotowe postanowienie inspektora, to z punktu widzenia łączącej strony umowy, faktycznym podłożem była zakłócająca spokój działalność dyskotekowa prowadzona przez powoda (wykraczająca poza działalność umówioną).

W tym miejscu podkreślić trzeba, że w myśl § 8 umowy z k. 12 wynajmujący mógł rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, m.in. jeżeli najemca narusza inne (poza czynszem) postanowienia umowy, oraz gdy najemca przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali znajdujących się w sąsiedztwie bądź gdy stwierdzi, że najemca używa przedmiotu najmu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub go dewastuje.

Tymczasem, jak słusznie ustalił sąd rejonowy, tak na podstawie dowodów osobowych, jaki dokumentarnych, w tym zasadnie odwołując się do sprawy karnej sygn. akt II W 1239/11, bez jakichkolwiek wątpliwości powód w będącym przedmiotem umowy lokalu użytkowym i przynależnym doń ogródku/dachu prowadził działalność o charakterze dyskotekowym, organizował koncerty, tańce, tym samym emitując znaczne hałasy, a w dalszej kolejności uciążliwość dla mieszkańców w okolicy. Całokształt przedsięwzięć jakich się podejmował w przedmiotowym lokalu, spowodował, że po pierwsze działalność jego wykroczyła poza umówione prowadzenie pubu, a zatem poza ustalony cel użytkowy wskazany w umowach, po drugie wpłynęła odczuwalnie na jakość korzystania z okolicznych lokali, powodując dyskomfort mieszkańców. W konsekwencji uruchomiła administracyjne postępowanie zakończone kontrolą i wydaniem stosownego orzeczenia.

To zatem sytuacja wykreowana przez powoda (a nie stronę pozwaną) uruchomiła machinę administracyjną i doprowadziła do wydania w dniu 26 stycznia 2012 r. postanowienia przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, w którym to orzeczeniu nakazano pozwanej M. B. by wstrzymała działalność lokalu gastronomicznego położonego przy Al. (...) w Ł. (k. 15).

Niezależnie od tego, że organ administracyjny wskazał, że doszło do samowoli na etapie przekształcenia hurtowni zabawek w lokal gastronomiczny (co można przypisać pozwanym, którzy wcześniej prowadzili już lokal gastronomiczny), to pamiętać należało, że powód rzec można „poszedł” dalej w rodzaju tej działalności, tj. wykonywał działalność dyskotekową, której uciążliwość jest wyższa, aniżeli działalność umówionego pubu. Kluczowym w sprawie jest nie to jaka była postawa pozwanej względem miasta i przestrzeganie przez nią warunków użytkowania lokalu, lecz kluczowym było jak zachował się powód w świetle zawartej ze stroną pozwaną umowy. Innymi słowy kwestia nieprzekształcenia lokalu z hurtowni/sklepu zabawek w lokal gastronomiczny dotyczy strony pozwanej i jej sytuacji prawnej (w tym administracyjnej), a pozostaje bez związku z wykonaniem przez nią uprawnienia z § 8 ww. umowy.

Z kolei kwestia przekroczenia granicy prowadzenia pubu i rozpoczęcie działalności na szerszą skalę – dyskotekową, leżała po stronie powoda i mieści się w obszarze wykonywania umowy najmu, czyli obszarze cywilnoprawnym.

Wobec treści art. 471 k.c. i zasady odpowiedzialności kontraktowej nie idzie zatem w sprawie o ponoszenie odpowiedzialności przez stronę pozwaną wobec miasta, lecz o ponoszenie odpowiedzialności wobec powoda, a takowa mogłaby mieć miejsce gdyby to strona pozwana nie wywiązała się ze swojego zobowiązania względem powoda. Tymczasem wydała ona powodowi lokal w stanie należytym, a rozwiązła stosunek najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia korzystając ze swojego uprawnienia, gdyż powód najogólniej rzecz ujmując prowadził działalność uciążliwą i nie odpowiadającą celom umowy. Tego faktu nie sanuje okoliczność, że wydana decyzja administracyjna sięgała do nieprzekształcenia lokalu w gastronomiczny przez ich właścicieli. Orzeczenie to poniekąd wpłynęło na przyspieszenie podjęcia decyzji przez stronę pozwaną w przedmiocie rozwiązania stosunku najmu.

Odwoływanie się przez apelującego do faktu prawnego nieprzekształcenia lokalu w gastronomiczny, jest sięganiem o jedno ogniwo za daleko, tj. zaburza istnienie bezpośredniego związku przyczynowo skutkowego. Apelujący mógłby czynić zarzuty stronie pozwanej gdyby rozwiązła umowę bez przyczyn przewidzianych w umowie. Taka sytuacja jednak nie miała miejsca. Uprawnionym jest wniosek, że dopiero w ślad za zmianą charakteru umówionej działalności przez powoda doszło do konieczności zamknięcia lokalu – rozwiązania przez stronę pozwaną bez wypowiedzenia łączącej jej z powodem umowy najmu. Zważywszy bowiem na charakter prowadzonej (wbrew ustaleniom) działalności dyskotekowej przez powoda, pozwana mogła skorzystać w przysługującego jej prawa.

Końcowo dodać można wobec konsekwentnego wywodzenia przez apelującego o wypełnieniu przesłanek z art. 471 k.c., że jeśliby nawet uznać, że pozwani nienależycie wykonali swoje zobowiązanie, to i tak nie sposób im przypisać odpowiedzialności wychodząc z tego, że było to „następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi” (rozwiązanie najmu nastąpiło z przyczyn od pozwanych niezależnych).

Z tych wszystkich względów sąd odwoławczy stanął na stanowisku, że powód nie wykazał niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez stronę pozwaną. Oceny tej nie mogła zmienić argumentacja zawarta w apelacji. Wbrew stanowisku apelującego jego postawa w istocie miała znakomite znaczenie w ocenie podjętych przez stronę pozwaną czynności w ramach wykonywania jej zobowiązania. Z całą pewnością nie można okoliczności (niezbędnego) wykonania postanowienia inspektora i nakładającego się na to uprawnienia strony wynajmującej do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia przez pozwaną, przyrównać do nienależytego wykonania przez nią zobowiązania. Z kolei sięganie „niżej” do kwestii pozwoleń jakie powinna mieć strona pozwana, nie ma racji bytu bowiem miała ona wydać lokal przygotowany fizycznie do prowadzenia działalności gastronomicznej - pubowej i tak też uczyniła.

W dalszej konsekwencji powyższych wniosków odnoszenie się do kwestii wysokości podnoszonej przez powoda szkody jest bezprzedmiotowe.

W tym stanie rzeczy sąd II instancji podzielił w pełni stanowisko sądu I instancji i oddalił apelację powoda na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. - zgodnie z zasadą ponoszenia odpowiedzialności za wynik sprawy. Na koszty procesu złożył się koszt reprezentacji pozwanych przez pełnomocnika – radcę prawnego, w wysokości po 2.700 zł, wysokość którego ustalono na podstawie § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 w zw. z § 17 pkt 2 (5400 zł : 2) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U.2018.265 t.j.).