Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 23 sierpnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Białymstoku II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 23 sierpnia 2013 r. w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z wniosku M. P.

z udziałem M. K.

o zniesienie współwłasności

na skutek apelacji wnioskodawcy

od postanowienia wstępnego Sądu Rejonowego w Białymstoku

z dnia 10 kwietnia 2013 r. sygn. akt II Ns 7930/11

postanawia:

oddalić apelację.

UZASADNIENIE

Wnioskodawca M. P. wniósł o zniesienie współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej przy ulicy (...) w B., obręb (...), jednostka ewidencyjna B., powiat m. B., województwo (...), oznaczonej numerem geodezyjnym (...), o powierzchni 0,0954 ha, dla której w Sądzie Rejonowy w Białymstoku IX Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta (...), stanowiącej współwłasność M. P. i M. K. z udziałami po ½ części. Wnioskodawca domagał się zniesienia współwłasności poprzez fizyczny podział nieruchomości na trzy działki i przyznanie po jednej każdemu z zainteresowanych, zaś odnośnie działki zabudowanej murowanym domem mieszkalnym domagał się pozostawienia jej we współwłasności i ustanowienia odrębnej własności dwóch lokali mieszkalnych i przyznania mu lokalu na parterze budynku, a uczestnikowi postępowania – lokalu mieszkalnego na piętrze. Opowiadał się za sposobem wyodrębnienia lokali mieszkalnych zgodnie z wariantem I opinii opracowanej przez biegłego sądowego z zakresu budownictwa J. K. (1), przy uwzględnieniu przy pracach adaptacyjnych proponowanych przez niego modyfikacji.

Uczestnik postępowania M. K., po ostatecznym sprecyzowaniu stanowiska, co do zasady poparł wniosek o zniesienie współwłasności. Przychylił się do sposobu zniesienia współwłasności zaproponowanego przez wnioskodawcę, ale postulował ustanowienie odrębnej własności lokali zgodnie z wariantem III opracowanym przez biegłego z zakresu budownictwa J. K. (1).

Postanowieniem wstępnym z dnia 10 kwietnia 2013 roku Sąd Rejonowy w Białymstoku uznał żądanie ustalenia odrębnych własności lokali w budynku mieszkalnym usytuowanym na nieruchomości położonej przy ulicy (...) w B., obręb (...), jednostka ewidencyjna B., powiat m. B., województwo (...), oznaczonej numerem geodezyjnym (...), o powierzchni 0,0954 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Białymstoku IX Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta (...) – za usprawiedliwione co do zasady (punkt I postanowienia); upoważnił M. K. do wykonania prac adaptacyjnych, tymczasowo na jego koszt określonych w wariacie III oraz do przeniesienia wodomierzy z piwnicy budynku mieszkalnego i założenia dwóch osobnych liczników wody dla poszczególnych lokali, zgodnie z opinią biegłego sądowego z zakresu budownictwa J. K. (2) z dnia 24 kwietnia 2012 roku (k. 61-67) oraz modyfikacją jej treści przedstawioną przez biegłego na rozprawie w dniu 4 czerwca 2012 roku (k. 97-97v), uznając wymienione opinie w tym zakresie za integralną część orzeczenia (punkt II postanowienia); udzielił zainteresowanym rocznego terminu – od daty uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia – na wykonanie prac adaptacyjnych określonych w punkcie II postanowienia (punkt III postanowienia) i zobowiązał wnioskodawcę M. P. do nieprzeszkadzania uczestnikowi postępowania w wykonywaniu prac adaptacyjnych wskazanych w punkcie II postanowienia (punkt IV postanowienia).

Z poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń wynikało, że zabudowana nieruchomość położona przy ulicy (...)w B., obręb (...), jednostka ewidencyjna B., powiat m. B., województwo (...), oznaczona numerem geodezyjnym (...), o powierzchni 0,0954 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Białymstoku IX Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta (...)stanowiła współwłasność M. P.i M. K., z udziałami po ½ części. Następnie, Sąd I instancji poczynił dość obszerne ustalenia, w jaki sposób ukształtował się obecny stan prawny tej nieruchomości. Zwrócił uwagę, że nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym nr (...)kondygnacje - powierzchnia zab. 84 m ²; budynkiem mieszkalnym nr (...)kondygnacja – o powierzchni zab. 46 m ²; budynkiem innym niemieszkalnym nr (...)o pow. 28 m ²; budynkiem innym niemieszkalnym nr (...) o pow. 17 m ². Następnie, szczegółowo opisał sposób zagospodarowania wskazanych nieruchomości przez zainteresowanych.

Powołując się następnie na przepis art. 211 k.c. Sąd Rejonowy wskazał, że zniesienie współwłasności powinno nastąpić przede wszystkim w drodze podziału fizycznego. Jako szczególny sposób takiego podziału Sąd wskazał na wyodrębnienie własności lokali w celu zniesienia współwłasności, o którym mowa w art. 11 ustawy o własności lokali. Podkreślił, że po ostatecznym sprecyzowaniu stanowisk zainteresowani byli zgodni, co do tego, aby zniesienie współwłasności, w zakresie budynku mieszkalnego nr (...), nastąpiło przez wyodrębnienie dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych. Biegły sądowy z zakresu budownictwa J. K. (2) w sporządzonej na potrzeby sprawy opinii potwierdził istnienie takiej możliwości. Sąd I instancji dostrzegł, że od czasu wszczęcia postępowania w sprawie zainteresowani i członkowie ich rodzin nie rozmawiają ze sobą. Uznał jednak, że konflikt nie jest zaogniony na tyle, aby uniemożliwiał zainteresowanym i ich rodzinom korzystanie z samodzielnych lokali w tym samym budynku mieszkalnym.

W wyniku przeprowadzonego postępowania dowodowego, w szczególności posiłkując się opinią biegłego J. K. (2), mając przy tym na względzie stanowiska zainteresowanych Sąd I instancji przyjął, że w zasadzie usprawiedliwione jest żądanie zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze ustanowienia odrębnej własności dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych. Do rozstrzygnięcia pozostał natomiast spór, w jaki sposób należy wyodrębnić dwa samodzielne lokale w przedmiotowym budynku. Biegły sądowy J. K. (2), uwzględniając stanowiska zainteresowanych opracował trzy warianty wyodrębnienia dwóch samodzielnych lokali w murowanym budynku mieszkalnym, przy czym każdy wariant zakładał, że lokal mieszkalny położony na parterze może być własnością wnioskodawcy z pomieszczeniami przynależnymi do piwnicy, z wyjątkiem garażu, a uczestnika postępowania – lokal mieszkalny położony na piętrze wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz garażem. Wariant I, uwzględniający stanowisko wnioskodawcy mógł być zrealizowany pod warunkiem wykonania samodzielnej konstrukcji schodów zewnętrznych, niezwiązanych z konstrukcją istniejącego budynku. Wykonanie niezbędnych robót biegły oszacował tu na kwotę 45 725 zł. Wariant II, uwzględniający zaś stanowisko uczestnika postępowania mógł być zrealizowany w przypadku wykonania wiatrołapu w pomieszczeniach od ulicy (...), zamurowania otworów drzwiowych prowadzących z wiatrołapu do kuchni i hollu oraz piwnicy, wykonania otworu drzwiowego w ścianie łączącej kuchnię z pokojem, wykonania samodzielnych wejść do piwnicy przy wjeździe do garażu z zewnątrz budynku. Wykonanie niezbędnych robót biegły wycenił w tym wypadku na kwotę 11 560 zł. Wariant III mógł być natomiast zrealizowany poprzez dobudowanie klatki schodowej z niezależnymi wejściami do lokali mieszkalnych na parterze i piętrze. Biegły wyjaśnił, że w tym celu należy rozebrać elementy żelbetonowe od strony podwórza (balkon) i wybudować klatkę schodową zewnętrzną. Wykonanie prac adaptacyjnych biegły oszacował tu na kwotę 27446 zł. Biegły zastrzegł, że cześć kosztowa opracowania każdego wariantu została przedstawiona szacunkowo i nie został doliczony do niej podatek VAT oraz koszt dokumentacji projektowej. Dodał, że III wariant najbardziej godzi w interesy zainteresowanych, ale jest najbardziej poprawnym rozwiązaniem, które w przyszłości pozwoli na uniknięcie nieporozumień wynikających ze wspólnego korzystania z przedsionka. Sąd Rejonowy zwrócił następnie uwagę, że zarzuty do przedmiotowej opinii wnieśli obaj zainteresowani. Biegły J. K. (2) szczegółowo odniósł się do nich na rozprawie w dniu 4 czerwca 2012 roku. Zainteresowani, opowiadając się za określonymi wariantami: wnioskodawca za I wariantem, a uczestnik postępowania za III wariantem, przy uwzględnieniu ewentualnych poprawek, nie wnosili już dalszych zastrzeżeń do opinii. W ocenie Sądu I instancji, przywołana opinia została sporządzona w sposób profesjonalny, spójny i logiczny. Brak było podstaw, aby nie uwzględnić poczynionych w niej ustaleń.

W przedstawionych okolicznościach, Sąd Rejonowy uznał, że najbardziej optymalnym rozwiązaniem z punktu widzenia architektonicznego, technicznego i gospodarczo – ekonomicznego oraz społecznego było przyjęcie rozwiązania ustanowienia dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych według wariantu III z opinii biegłego, wykonanie wskazanych w nim prac adaptacyjnych oraz przeniesienia wodomierza z piwnicy budynku mieszkalnego i założenia dwóch osobnych liczników wody dla poszczególnych lokali, zgodnie z opinią biegłego. W ocenie Sądu, wariant II nie zasługiwał na uwzględnienie, ponieważ wersja ta zadośćuczyniłaby żądaniu uczestnika postępowania, aby część piwnicy (poza garażem) pozostała we współwłasności, co nie znalazło uzasadnienia, biorąc pod uwagę, że zainteresowani posiadają równe udziały w przedmiocie współwłasności. Przy takim rozwiązaniu uczestnik dostałby lokal mieszkalny z pomieszczeniami przynależnymi znacznie przekraczające jego udział w rozmiarze ½. W sytuacji, gdy współwłaściciel oponował takiemu rozwiązaniu, a możliwe było ustanowienie odrębnych lokali ze zminimalizowaną częścią wspólną budynku, wersja ta była nie do przyjęcia. Zdaniem Sądu I instancji, niezasadnym byłby również wybór wariantu I, ponieważ koncepcja ta generuje najwyższe koszty prac adaptacyjnych, znacznie przekraczające koszty wyliczone w pozostałych wersjach. W tej sytuacji, mniej skomplikowanym i bardziej praktycznym było, w przekonaniu Sądu I instancji, wykonanie prac adaptacyjnych zgodnie z wariantem III opinii biegłego, którą biegły również uznał za najlepszą. W takim wypadku zainteresowani otrzymają lokale odpowiadające wielkością ich udziałom we współwłasności. Zainteresowani będą posiadać wspólną klatkę schodową, ale oddzielne wejścia do swoich lokali. W ocenie Sądu, rozwiązanie to uwzględnia także wymogi bezpieczeństwa. Wnioskodawca otrzyma parter i piwnicę, a uczestnik postępowania piętro i garaż. Koszty wykonania prac adaptacyjnych są w tym wypadku wyższe niż w wersji II, ale znacznie niższe niż w wersji I. W ocenie Sądu Rejonowego, brak było ważnych powodów, dla których zasadne byłoby utworzenie osobnych wejść do wyodrębnionych lokali. Sąd wyjaśnił, że nawet jeśli żona wnioskodawcy nie zamieszkuje w przedmiotowym budynku z uwagi na konieczność obcowania z rodziną uczestnika postępowania, nie jest to okoliczność uzasadniająca przyjęcie mniej ekonomicznej i praktycznej wersji zniesienia współwłasności. Jednocześnie, z uwagi na fakt, że w piwnicy, która zgodnie z wersją III będzie przynależna do lokalu wnioskodawcy znajduje się wodomierz uczestnika postępowania, w pracach adaptacyjnych należało uwzględnić jego przeniesienie i założenie dwóch osobnych liczników wody dla poszczególnych lokali. Biegły sądowy nie widział przeciwwskazań do wykonania takiej modyfikacji. Sąd Rejonowy upoważnił przy tym uczestnika postępowania do wykonania wskazanych prac, ponieważ wybrany wariant częściowo uwzględniał jego stanowisko. Określając czas niezbędny do wykonania robót Sąd zakreślił termin 1 roku, z zachowaniem rezerwy czasowej na wykonanie prac adaptacyjnych i poprzedzających je prac projektowych i niezbędnych procedur administracyjnych. Dla zabezpieczenia możliwości prowadzenia robót, mając na uwadze konflikty między zainteresowanymi, stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o własności lokali Sąd zobowiązał wnioskodawcę do nieprzeszkadzania uczestnikowi postępowania w wykonaniu koniecznych prac adaptacyjnych.

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji postanowienia wstępnego.

Apelację od powyższego postanowienia wniósł wnioskodawca, zaskarżając je w zakresie punktu II. Wskazał, że zaskarżenie dotyczy miejsca wybudowania klatki schodowej. Orzeczeniu zarzucił, że podczas jego wydania nie uwzględniono zgłaszanych przez niego zarzutów do opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, a dotyczących III wariantu zniesienia współwłasności.

Wskazując na powyższe, wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i ponowne rozpatrzenie tej sprawy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja wnioskodawcy jest bezzasadna i nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy w całości podziela ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sądu Rejonowego. Wbrew wywodom zawartym w apelacji Sąd I instancji nie dopuścił się zarzucanych mu uchybień i wydał prawidłowe rozstrzygnięcie.

Na wstępie wskazać należało, że Sąd Okręgowy orzekał wyłącznie w granicach zaskarżenia zakreślonych apelacją wnioskodawcy, które dotyczyły wyłącznie przyjętego przez Sąd Rejonowy sposobu wyodrębnienia dwóch samodzielnych lokali w budynku położonym przy ulicy (...) w B.. Przechodząc zatem do oceny prawidłowości orzeczenia w zakwestionowanym zakresie przypomnieć trzeba, że z art. 211 k.c., art. 212 k.c., art. 623 k.p.c. wynika, iż podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia Sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia z niepodzielności, chyba, że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele. Jednocześnie, przez podział fizyczny należy przy tym rozumieć także wyodrębnienie własności lokali, tzw. nieruchomości lokalowych, co wynika z art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010 roku, III CSK 195/09, Lex 585823, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2012 roku, II CSK 582/11, Lex 1289195). W okolicznościach sprawy, Sąd I instancji niewątpliwie kierował się tymi wskazaniami, a wydane postanowienie odpowiada wymaganiom tego przepisu.

Rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego, co do sposobu wyjścia ze współwłasności zostało poprzedzone dopuszczeniem dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji M. M. celem sporządzenia wersji wstępnego podziału zgodnie ze stanowiskiem zainteresowanych oraz z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa J. K. (2) celem ustalenia możliwości ustanowienia dwóch odrębnych lokali mieszkalnych oraz niezbędnych prac adaptacyjnych i ich kosztów. W świetle tego, że opinie te są sporządzone w sposób rzetelny i fachowy, Sąd Okręgowy aprobuje pogląd Sądu I instancji, co do poprawności wywiedzionych w nich wniosków. Zaprezentowane przez biegłego J. K. (2) trzy wersje podziału pozwoliły zainteresowanym ustosunkować się do poszczególnych wariantów podziału, a Sądowi wnikliwie rozważyć, który z nich stanowi właściwy sposób wyjścia ze współwłasności. Wywiedzione na tej podstawie wnioski, jako prawidłowe nie budzą zastrzeżeń Sądu Odwoławczego. W ocenie Sądu Okręgowego, podniesione w apelacji wnioskodawcy zarzuty stanowią wyłącznie wyraz jego osobistej niechęci do uczestnika postępowania i jego rodziny. Nie są przy tym poparte żadnymi racjonalnymi argumentami, które wykazałyby wadliwość przyjętego przez Sąd Rejonowy III wariantu podziału. Nie uszło przy tym uwadze, że w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, Sąd szczegółowo przedstawił racje przemawiające za słusznością podjętego rozstrzygnięcia, prezentując logiczny wywód, dlaczego zrezygnował z innych zaproponowanych przez biegłego wersji podziału.

W pierwszej kolejności na aprobatę zasługuje pogląd Sądu I instancji, że skoro w świetle III wersji podziału istniała możliwość przyznania każdemu ze współwłaścicieli lokalu o powierzchni, która odpowiadałaby wielkości posiadanego przez niego udziału, należało z niej skorzystać. Tym bardziej, że jak słusznie ocenił Sąd Rejonowy wersja ta okazała się najbardziej praktycznym rozwiązaniem, które wbrew stanowisku skarżącego, przy zachowaniu z jego strony minimum dobrej woli, pozwoli na spokojne zamieszkiwanie w przedmiotowym budynku obu rodzin. Stanowczego podkreślenia wymaga bowiem, że zgodnie z tym rozwiązaniem zainteresowani będą wprawdzie korzystać ze wspólnej klatki schodowej, ale nie będą już dzielić żadnego innego pomieszczenia wewnątrz budynku. Tymczasem, wbrew oczekiwaniu wnioskodawcy przy takim sposobie wyjścia ze współwłasności, jakim jest podział fizyczny, zawsze pozostaną jakieś elementy wspólnej nieruchomości, których utrzymanie będzie wymagało wzajemnego porozumienia zainteresowanych. W okolicznościach sprawy, Sąd I instancji uwzględnił jednak potrzebę jak największego ich zminimalizowania. Poprawność takiego rozwiązania dodatkowo potwierdza okoliczność, że odpowiada ono również propozycji przedstawionej przez biegłego sądowego z zakresu geodezji M. M.. Nie bez znaczenia jest tu także wysokość kosztów wykonania prac adaptacyjnych, które przy wyborze tej wersji jawią się jako średnie, bo niższe niż przy przyjęciu wersji I , a wyższe niż przy wersji II. Na marginesie dodać trzeba, że Sąd Rejonowy wnikliwie rozważył przy tym realną możliwość wykonania przez uczestnika postępowania nałożonego na niego obowiązku wykonania robót adaptacyjnych.

Mając powyższe na uwadze, apelacja wnioskodawcy jako bezzasadna, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. została oddalona.