Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 marca 2022 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący	:	SSA Grażyna Wołosowicz (spr.)
Protokolant	:	Łukasz Patejuk

po rozpoznaniu w dniu 18 marca 2022 r. w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z powództwa K. P.

przeciwko S. D.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Suwałkach

z dnia 28 stycznia 2021 r. sygn. akt I C 581/19

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 8 100 (osiem tysięcy sto) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu w instancji odwoławczej.

Grażyna Wołosowicz

UZASADNIENIE

Po ostatecznym sprecyzowaniu stanowiska w sprawie, powód K. P. domagał się zobowiązania pozwanego S. D. do złożenia oświadczenia woli następującej treści: „S. D. oświadcza, że sprzedaje K. P. prawo własności do niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości T., gminie S., powiecie (...), województwie (...), oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu (...) T. jako działka ewidencyjna nr (...), stanowiącej zurbanizowane tereny niezabudowane, lasy oraz grunty zaczerwione i zakrzewione o obszarze (...),4400 ha, dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) za cenę 250.000,00 zł, która to cena została uiszczona w całości pod warunkami, że:

1.  Skarb Państwa Lasy Państwowe nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa Lasom Państwowym na podstawie art. 37a ust. 1 pkt 2) ustawy o lasach,

2.  Gmina S. nie wykona prawa pierwokupu przysługującego jej na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami,

a K. P. oświadcza pod tymi warunkami powyższą nieruchomość za podaną cenę kupuje jednocześnie oświadczając, że jest żonaty, a w jego małżeństwie panuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej z tym zastrzeżeniem, że wyrok zastępuje umowę”. Ewentualnie, na wypadek, gdyby Sąd stwierdził, że roszczenie powyższe jest niezasadne lub niemożliwe do spełnienia, powód domagał się zasądzenia od powoda na swoją rzecz kwoty 250.000,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty – tytułem zwrotu uiszczonej ceny sprzedaży nieruchomości.

W uzasadnieniu żądań pozwu powód wskazał, iż strony postępowania w dniu 25 września 2015 r. zawarły w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości objętej żądaniem pozwu. Powód uiścił przy tym całą cenę nabycia, lecz pozwany – mimo upływu terminu zastrzeżonego na zawarcie umowy przyrzeczonej – odmówił podpisania umowy przenoszącej własność tejże nieruchomości.

Pozwany S. D. wnosił o oddalenie powództwa oraz zasądzenia od powoda na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Przyznał, że zawarł z powodem umowę przedwstępną w dniu 25 września 2015 r. Podniósł jednak, iż umowa powyższa była pozorna, a w związku z tym nieważna, gdyż w istocie bowiem stanowiła zabezpieczenie pożyczki udzielonej pozwanemu przez powoda.

Wyrokiem z dnia 28 stycznia 2021 roku Sąd Okręgowy w Suwałkach zobowiązał pozwanego S. D. do złożenia oświadczenia woli następującej treści: „S. D. przenosi na rzecz K. P., do jego majątku osobistego na prawach rozdzielności majątkowej, prawo własności nieruchomości położonej w T., gmina S., powiat (...), województwo (...), oznaczonej numerem geodezyjnym (...), stanowiącą zurbanizowane tereny niezabudowane, lasy oraz grunty zadrzewione i zakrzewione, o powierzchni (...),44 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą nr (...) – za cenę 250.000,00 zł (słownie: dwieście pięćdziesiąt tysięcy złotych 00/100), która to cena została uiszczona w całości – pod warunkiem, iż:

a)  Skarb Państwa Lasy Państwowe nie wykonana prawa pierwokupu przysługującego mu na podstawie ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (j.t. Dz.U. z 2020 r. poz. 1463)

b)  Gmina S. nie wykona prawa pierwokupu przysługującego jej na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990)

z tym zastrzeżeniem, że wyrok niniejszy zastępuje umowę” (punkt I.) oraz zasądził od pozwanego S. D. na rzecz powoda K. P., tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 23.317,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego rozstrzygnięcia do dnia zapłaty (punkt II.).

Z ustaleń poczynionych przez Sąd Okręgowy wynikało, że w dniu 25 września 2015 r. S. D. i K. P. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości T., gminie S., powiecie (...), województwie (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna (...) o powierzchni (...),4400 ha, objętej księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Olsztynie. Umowa ta zawarta została w formie aktu notarialnego. Stosownie do jej treści S. D. jako właściciel przedmiotowej nieruchomości zobowiązał się nieruchomość tę sprzedać K. P. za cenę 250.000,00 zł, pod warunkiem, że Gmina S. nie wykona prawa pierwokupu przysługującego jej na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 782 z późn. zm.). Z kolei K. P. w umowie tej zobowiązał się przedmiotową nieruchomość od S. D. za wyżej wymienioną cenę i po spełnieniu wyżej wymienionego warunku kupić. Zawierając umowę przedwstępną, jej strony oświadczyły przy tym, że umowę przyrzeczoną zobowiązują się zawrzeć w terminie do dnia 31.12.2015 r. Jednocześnie strony tej umowy zastrzegły, że każdej z nich przysługuje prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej, bez podania przyczyny, które to prawo może być wykonane nie później niż do dnia 15.12.2015 r. W umowie przedwstępnej zamieszczono też zapis, iż jeszcze przed jej podpisaniem, tytułem zaliczki, K. P. uiścił na rzecz S. D. kwotę 230.000,00 zł, nie precyzując przy tym, czy płatności zaliczki dokonano gotówką czy też przelewem. Pozostałą zaś część ceny nabycia (tj. kwotę 20.000,00 zł) K. P. zobowiązał się zapłacić przed podpisaniem umowy przyrzeczonej.

W dniu 25.09.2015 r., K. P. przelał na rachunek G. S. kwotę 200.000,00 zł, przy czym w tytule przelewu wskazano „akt notarialny repertorium A nr (...)”. Pozostałą część zaliczki w kwocie 30.000,00 zł K. P. zapłacił S. D. gotówką.

W dniu 24.03.2016 r. K. P. oświadczył, że rozwiąże ww. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości T., gminie S., powiecie (...), województwie (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna (...) o powierzchni (...),4400 ha. pod warunkiem, iż S. D. zwróci mu zaliczkę w wysokości 230.000,00 zł w terminie do dnia 14.04.2016 r. Do rozwiązania przedmiotowej umowy jednak nie doszło.

Z ustaleń Sądu I instancji wynikało, że ani S. D., ani K. P. nie odstąpili od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 25.09.2015 r. Dnia 24.05.2018 r. wyżej wymienieni złożyli przy tym pisemne oświadczenie, iż wydłużają termin zawarcia umowy przyrzeczonej wynikający z ww. umowy przedwstępnej do dnia 01.09.2018 r. Umowa przyrzeczona wyżej wymienioną umową przedwstępną nie została jednak przez nich zawarta albowiem S. D. odmówił przystąpienia do niej, choć K. P. uiścił resztę ceny nabycia.

Aktualnie, nieruchomość stanowi własność S. D., który nabył ją w dniu 03.12.1999 r. od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa Oddział Terenowy w O. za cenę 591.500 zł. Przedmiotowa nieruchomość jest wyspą na jeziorze W. (wyspa (...)). W rejestrze gruntów, figuruje jako działka stanowiąca zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, lasy oraz grunty zadrzewione i zakrzewione.

Z dalszych ustaleń Sądu Okręgowego wynikało, że mowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z dnia 25.09.2015 r. nie była pierwszą umową tego rodzaju zawartą przez S. D. i K. P.. I tak, w dniu 28.08.2013 r. S. D. oraz K. P. i M. S. (działający w imieniu własnym i na rzecz swej żony – A. S. (1)) zawarli przedwstępną umowę nieruchomości położonej w miejscowości R., gminie E., o powierzchni 18,7400 ha, oznaczonej numerami geodezyjnymi (...), objętej księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ełku, mocą której pierwszy z ww. zobowiązał się sprzedać przedmiotową nieruchomość drugimu za cenę 170.000,00 zł. Zawierając umowę przedwstępną, jej strony oświadczyły przy tym, że umowę przyrzeczoną zobowiązują się zawrzeć w terminie do dnia 28.12.2013 r., pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych lub inny uprawniony podmiot nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu. Jednocześnie strony tej umowy zastrzegły, że każdej z nich przysługuje prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej, bez podania przyczyny, które to prawo może być wykonane nie później niż do dnia 28.11.2013 r. W umowie przedwstępnej zamieszczono też zapis, iż jeszcze przed jej podpisaniem, tytułem zaliczki, K. P. oraz M. S. i A. S. (1) uiścili na rzecz S. D. kwotę 160.000,00 zł, nie precyzując przy tym, czy płatności zaliczki dokonano gotówką czy też przelewem. Do zawarcia umowy przyrzeczonej umową z dnia 28.08.2013 r. jednak nie doszło – umowa przedwstępna z dnia 28.08.2013 r. została bowiem rozwiązana. Rozwiązując umowę strony skwitowały się z wzajemnych roszczeń, w tym w zakresie zwrotu zaliczki. Z kolei w dniu 29.08.2013 r. S. D. oraz K. P. i M. S. (działający w imieniu własnym i żony A. S. (1)) zawarli przedwstępną umowę nieruchomości położonej w miejscowości R., gminie E., o powierzchni 12,8130 ha, oznaczonej numerami geodezyjnymi (...), objętej księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ełku oraz nieruchomości położonej w miejscowości R., gminie E., o powierzchni (...),4400 ha, oznaczonej numerami geodezyjnymi (...), objętej księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ełku, mocą której pierwszy z wyżej wymienionych zobowiązał się sprzedać przedmiotową nieruchomość drugim w udziałach po ½ części za cenę 180.000,00 zł. Zawierając umowę przedwstępną, jej strony oświadczyły przy tym, że umowę przyrzeczoną zobowiązują się zawrzeć w terminie do dnia 30.11.2013 r., zastrzegając jednocześnie na rzecz każdej ze stron umowy prawo odstąpienia od niej bez podania przyczyny do dnia 29.10.2013 r. Oba powyższe terminy zostały następnie przez S. D., K. P., M. S. i A. S. (1) zmienione na 29.11.2013 r. Do zawarcia umowy przyrzeczonej umową z dnia 29.08.2013 r. jednak nie doszło – umowa przedwstępna z dnia 28.08.2013 r. została bowiem rozwiązana.

Natomiast w dniu 24.03.2016 r. S. D. i K. P. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, oznaczonego numerem (...), składającego się z trzech izb, o powierzchni użytkowej 59,64 m2, znajdującego się na trzeciej kondygnacji w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w miejscowości E., gminie E., powiecie (...), województwie (...), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy w Ełku prowadzi księgę wieczystą numer (...) oraz związanych z tym lokalem praw w nieruchomości wspólnej, czyli udziału obejmującego 20/290 części prawa współwłasności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0290 ha, na której znajduje się przedmiotowy budynek mieszkalny i dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Ełku prowadzi księgę wieczystą numer (...) oraz taki sam udział we współwłasności części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Umowa ta zawarta została w formie aktu notarialnego. Stosownie do jej treści S. D. jako właściciel przedmiotowego lokalu zobowiązał się nieruchomość tę sprzedać K. P. za cenę 80.000,00 zł, zaś K. P. w umowie tej zobowiązał się przedmiotowy lokal od S. D. za wyżej wymienioną cenę kupić. Zawierając umowę przedwstępną, jej strony oświadczyły przy tym, że umowę przyrzeczoną zobowiązują się zawrzeć w terminie do dnia 31.05.2016 r. Jednocześnie strony tej umowy zastrzegły, że każdej z nich przysługuje prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej, bez podania przyczyny, które to prawo może być wykonane nie później niż do dnia 30.04.2016 r. W umowie przedwstępnej zamieszczono też zapis, iż jeszcze przed jej podpisaniem, tytułem zaliczki, K. P. uiścił na rzecz S. D. kwotę 70.000,00 zł. Pozostałą zaś część ceny nabycia lokalu (tj. kwotę 10.000,00 zł) K. P. zobowiązał się zapłacić do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ani S. D., ani K. P. nie odstąpili od umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu z dnia 24.03.2016 r. Umowa przyrzeczona wyżej wymienioną umową przedwstępną nie została jednak przez nich zawarta. S. D. odmówił bowiem przystąpienia do niej mimo uiszczenia przez K. P. reszty ceny nabycia nieruchomości.

W dniu 24.08.2016 r. K. P. wystąpił przeciwko S. D. z pozwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: „S. D. przenosi na rzecz K. P., do jego majątku osobistego na prawach rozdzielności majątkowej, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, oznaczony numerem (...), składający się z trzech izb, o powierzchni użytkowej 59,64 m2, znajdujący się na trzeciej kondygnacji w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w miejscowości E., gminie E., powiecie (...), województwie (...), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy w Ełku prowadzi księgę wieczystą numer (...) oraz związane z tym lokalem prawa w nieruchomości wspólnej, czyli udział obejmujący 20/290 części prawa współwłasności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0290 ha, na której znajduje się przedmiotowy budynek mieszkalny i dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Ełku prowadzi księgę wieczystą numer (...) oraz taki sam udział we współwłasności części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali – za cenę 80.000,00 zł, która to cena została uiszczona. Jednocześnie powód domagał się zasądzenia od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. W uzasadnieniu żądania powód wskazał, iż strony postępowania w dniu 24.03.2016 r. zawarły w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości objętej żądaniem pozwu. Powód uiścił przy tym całą cenę nabycia, lecz pozwany – mimo upływu terminu zastrzeżonego na zawarcie umowy przyrzeczonej – odmówił podpisania umowy przenoszącej własność tejże nieruchomości.

Sprawa zainicjowana na skutek powyższego pozwu zarejestrowana została w Sądzie okręgowym w Suwałkach w Rep. C. za nr 995/16.

W dniu 29.02.2016 r. K. P. wystąpił przeciwko S. D. z pozwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, którego treścią jest przeniesienie własności nieruchomości położonej w T., gmina S., powiat (...), województwo (...), stanowiącej działkę gruntu nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...). Jednocześnie powód domagał się zasądzenia od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. W uzasadnieniu żądania powód wskazał, iż strony postępowania w dniu 25.09.2015 r. zawarły w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości objętej żądaniem pozwu. Powód uiścił przy tym całą cenę nabycia, lecz pozwany – mimo upływu terminu zastrzeżonego na zawarcie umowy przyrzeczonej – odmówił podpisania umowy przenoszącej własność tejże nieruchomości. Sprawę zarejestrowano w Sądzie Okręgowym w Suwałkach, za sygn. akt I C. 1000/16

Postanowieniem z dnia 26 stycznia 2017 r. Sąd Okręgowy w Suwałkach obie powyższe sprawy połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia – za sygn. akt I C. 995/16.

Pozwany S. D. nie uznał żadnego z żądań wysuniętych przez powoda K. P. i domagał się zasądzenia od powoda na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Argumentując swe stanowisko w sprawie pozwany przyznał, że zawarł z powodem umowy przedwstępne w dniu 25.09.2015 r. i w dniu 24.08.2016 r. Podniósł jednak, iż umowy powyższe były pozorne, a w związku z tym nieważne. W istocie bowiem stanowiły one zabezpieczenie pożyczki udzielonej pozwanemu przez powoda. Pozwany podkreślał, że pożyczka ta udzielona została odpłatnie, przy czym wynagrodzenie powoda przewyższało odsetki maksymalne w związku z czym strony zdecydowały się ukryć tę umowę (tj. umowę pożyczki) pod umową przedwstępną sprzedaży. Kwota pożyczki wynosiła 200.000,00 zł, a oprocentowanie należne powodowi – 5% w skali miesiąca. Jednocześnie pozwany sygnalizował, iż druga z umów przedwstępnych zawarta została przez strony postępowania jako dodatkowe zabezpieczenie pożyczki w związku z tym, iż pozwany nie posiadał środków na zwrot tejże pożyczki. Dodatkowo, pozwany akcentował, że gdyby nawet umów przedwstępnych z dnia 25.09.2015 r. i 24.08.2016 r. nie uznać za pozorne, to i tak ocenić należy jako nieważne z mocy art. 58 § 2 k.c. Wartość nieruchomości stanowiących przedmiot tych umów przewyższała bowiem znacznie kwotę pożyczki udzielonej pozwanemu przez powoda.

Z dalszych ustaleń Sądu Okręgowego wynikało, że wyrokiem z dnia 18 grudnia 2017 r. w sprawie I.C. 995/16 Sąd Okręgowy w Suwałkach m.in.:

1)  zobowiązał pozwanego S. D. do złożenia oświadczenia woli następującej treści: „S. D. przenosi na rzecz K. P., do jego majątku osobistego na prawach rozdzielności majątkowej, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, oznaczony numerem (...), składający się z trzech izb, o powierzchni użytkowej 59,64 m2, znajdujący się na trzeciej kondygnacji w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w miejscowości E., gminie E., powiecie (...), województwie (...), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy w Ełku prowadzi księgę wieczystą numer (...) oraz związane z tym lokalem prawa w nieruchomości wspólnej, czyli udział obejmujący 20/290 części prawa współwłasności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0290 ha, na której znajduje się przedmiotowy budynek mieszkalny i dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Ełku prowadzi księgę wieczystą numer (...) oraz taki sam udział we współwłasności części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali – za cenę 80.000,00 zł, która to cena została uiszczona w całości, z tym zastrzeżeniem, że wyrok niniejszy zastępuje umowę”;

2)  oddalił powództwo o zobowiązanie pozwanego S. D. do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie nakazania przeniesienia na rzecz powoda K. P. prawa własności nieruchomości położonej w T., gmina S., powiat (...), województwo (...), oznaczonej numerem geodezyjnym (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Powyższy wyrok został wydany w oparciu o następujące ustalenia faktyczne: Dnia 25 września 2015 r. S. D. i K. P. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości T., gminie S., powiecie (...), województwie (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna (...) o powierzchni 6,4400 ha, objętej księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Olsztynie. Umowa ta zawarta została w formie aktu notarialnego. Stosownie do jej treści S. D. jako właściciel przedmiotowej nieruchomości zobowiązał się nieruchomość tę sprzedać K. P. za cenę 250.000 zł, pod warunkiem, że Gmina S. nie wykona prawa pierwokupu przysługującego jej na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 782 z późn. zm.). Z kolei K. P. w umowie tej zobowiązał się przedmiotową nieruchomość od S. D. za wyżej wymienioną cenę i po spełnieniu wyżej wymienionego warunku kupić. Zawierając umowę przedwstępną, jej strony oświadczyły przy tym, że umowę przyrzeczoną zobowiązują się zawrzeć w terminie do dnia 31.12.2015 r. Jednocześnie strony tej umowy zastrzegły, że każdej z nich przysługuje prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej, bez podania przyczyny, które to prawo może być wykonane nie później niż do dnia 15.12.2015 r. W umowie przedwstępnej zamieszczono też zapis, iż jeszcze przed jej podpisaniem, tytułem zaliczki, K. P. uiścił na rzecz S. D. kwotę 230.000,00 zł, nie precyzując przy tym, czy płatności zaliczki dokonano gotówką czy też przelewem. Pozostałą zaś część ceny nabycia lokalu (tj. kwotę 20.000,00 zł) K. P. zobowiązał się zapłacić przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. W dniu 25.09.2015 r., K. P. przelał na rachunek G. S. kwotę 200.000,00 zł, przy czym w tytule przelewu wskazano „akt notarialny repertorium A nr (...)”. Pozostałą część zaliczki w kwocie 30.000,00 zł K. P. zapłacił S. D. gotówką. Ani S. D., ani K. P. nie odstąpili od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 25.09.2015r. Umowa przyrzeczona ww. umową przedwstępną nie została jednak przez nich zawarta. S. D. odmówił bowiem przystąpienia do niej. Resztę ceny nabycia nieruchomości położonej w miejscowości T., gminie S., powiecie (...), województwie (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna (...) o powierzchni 6,4400 ha, objętej księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Olsztynie, K. P. uiścił w dniu 25.05.2017 r. – do depozytu Sądu Rejonowego w Ełku. Nieruchomość położona w miejscowości T., gminie S., powiecie (...), województwie (...), oznaczona w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna (...) o powierzchni 6,4400 ha, objęta księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Olsztynie w dalszym ciągu stanowi własność S. D.. Ww. nieruchomość tę nabył w dniu 03.12.1999 r. od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa Oddział Terenowy w O. za cenę 591.500,00 zł. Przedmiotowa nieruchomość jest wyspą na jeziorze W. (wyspa (...)). W rejestrze gruntów, figuruje jako działka stanowiąca zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, lasy oraz grunty zadrzewione i zakrzewione.

W dniu 24.03.2016 r. K. P. oświadczył, że rozwiąże umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości T., gminie S., powiecie (...), województwie (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna (...) o powierzchni 6,4400 ha, objętej księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Olsztynie, zawartą ze S. D. w dniu 25.09.2015 r. pod warunkiem, iż S. D. zwróci mu zaliczkę w wysokości 230.000,00 zł w terminie do dnia 14.04.2016 r.

Również w dniu 24.03.2016 r. S. D. i K. P. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, oznaczonego numerem (...), składającego się z trzech izb, o powierzchni użytkowej 59,64 m2, znajdującego się na trzeciej kondygnacji w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w miejscowości E., gminie E., powiecie (...), województwie (...), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy w Ełku prowadzi księgę wieczystą numer (...) oraz związanych z tym lokalem praw w nieruchomości wspólnej, czyli udziału obejmującego 20/290 części prawa współwłasności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0290 ha, na której znajduje się przedmiotowy budynek mieszkalny i dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Ełku prowadzi księgę wieczystą numer (...) oraz taki sam udział we współwłasności części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Umowa ta zawarta została w formie aktu notarialnego. Stosownie do jej treści S. D. jako właściciel przedmiotowego lokalu zobowiązał się nieruchomość tę sprzedać K. P. za cenę 80.000,00 zł, zaś K. P. w umowie tej zobowiązał się przedmiotowy lokal od S. D. za ww. cenę kupić. Zawierając umowę przedwstępną, jej strony oświadczyły przy tym, że umowę przyrzeczoną zobowiązują się zawrzeć w terminie do dnia 31.05.2016 r. Jednocześnie strony tej umowy zastrzegły, że każdej z nich przysługuje prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej, bez podania przyczyny, które to prawo może być wykonane nie później niż do dnia 30.04.2016 r. W umowie przedwstępnej zamieszczono też zapis, iż jeszcze przed jej podpisaniem, tytułem zaliczki, K. P. uiścił na rzecz S. D. kwotę 70.000,00 zł, nie precyzując przy tym, czy płatności zaliczki dokonano gotówką czy też przelewem. Pozostałą zaś część ceny nabycia lokalu (tj. kwotę 10.000,00 zł) K. P. zobowiązał się zapłacić do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Zaliczkę na poczet ceny nabycia lokalu stanowiącego przedmiot umowy przedwstępnej z dnia 30.04.2016 r. K. P. uiścił na rzecz S. D. gotówką.

Ani S. D., ani K. P. nie odstąpili od umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu z dnia 24.03.2016 r. Umowa przyrzeczona wyżej wymienioną umową przedwstępną nie została jednak przez nich zawarta. S. D. odmówił bowiem przystąpienia do niej. Resztę ceny nabycia lokalu mieszkalnego objętego księgą wieczystą numer (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ełku K. P. uiścił w dniu 15.12.2016 r. – do depozytu Sądu Rejonowego w Ełku.

Aktualnie, prawo własności lokalu mieszkalnego lokalu mieszkalnego objętego księgą wieczystą numer (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ełku przysługuje (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W.. Dnia 26.07.2017r. S. D. przeniósł bowiem własność przedmiotowego lokalu na rzecz ww. podmiotu w ramach umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Jednym z dwóch wspólników (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. (i to większościowym) jest G. S..

Umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości z dnia 25.09.2015 r. i z dnia 24.03.2016 r. nie były pierwszymi umowami tego rodzaju zawieranymi przez S. D. i K. P.. W dniu 28.08.2013 r. S. D. oraz K. P. i M. S. (działający w imieniu własnym i na rzecz swej żony – A. S. (1)) zawarli przedwstępną umowę nieruchomości położonej w miejscowości R., gminie E., o powierzchni 18,7400 ha, oznaczonej numerami geodezyjnymi (...), objętej księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ełku, mocą której pierwszy z wyżej wymienionych zobowiązał się sprzedać przedmiotową nieruchomość drugim za cenę 170.000 zł. Zawierając umowę przedwstępną, jej strony oświadczyły przy tym, że umowę przyrzeczoną zobowiązują się zawrzeć w terminie do dnia 28.12.2013 r., pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych lub inny uprawniony podmiot nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu. Jednocześnie strony tej umowy zastrzegły, że każdej z nich przysługuje prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej, bez podania przyczyny, które to prawo może być wykonane nie później niż do dnia 28.11.2013 r. W umowie przedwstępnej zamieszczono też zapis, iż jeszcze przed jej podpisaniem, tytułem zaliczki, K. P. oraz M. S. i A. S. (1) uiścili na rzecz S. D. kwotę 160.000,00 zł. Do zawarcia umowy przyrzeczonej umową z dnia 28.08.2013 r. jednak nie doszło – umowa przedwstępna z dnia 28.08.2013 r. została bowiem rozwiązana. Rozwiązując umowę strony skwitowały się z wzajemnych roszczeń, w tym w zakresie zwrotu zaliczki. Z kolei w dniu 29.08.2013 r. S. D. oraz K. P. i M. S. (działający w imieniu własnym i żony A. S. (1)) zawarli przedwstępną umowę nieruchomości położonej w miejscowości R., gminie E., o powierzchni 12,8130 ha, oznaczonej numerami geodezyjnymi (...), objętej księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ełku oraz nieruchomości położonej w miejscowości R., gminie E., o powierzchni 6,4400 ha, oznaczonej numerami geodezyjnymi (...), objętej księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ełku, mocą której pierwszy z wyżej wymienionych zobowiązał się sprzedać przedmiotową nieruchomość drugim w udziałach po ½ części za cenę 180.000,00 zł. Zawierając umowę przedwstępną, jej strony oświadczyły przy tym, że umowę przyrzeczoną zobowiązują się zawrzeć w terminie do dnia 30.11.2013 r., zastrzegając jednocześnie na rzecz każdej ze stron umowy prawo odstąpienia od niej bez podania przyczyny do dnia 29.10.2013 r. Oba powyższe terminy zostały następnie przez S. D., K. P., M. S. i A. S. (1) zmienione na 29.11.2013 r. Do zawarcia umowy przyrzeczonej umową z dnia 29.08.2013 r. jednak nie doszło – umowa przedwstępna z dnia 28.08.2013 r. została bowiem rozwiązana.

Podobną do opisanych powyżej umów, w dniu 25.09.2015 r. S. D. zawarł też z M. A. i A. małż. S.. Umowa ta dotyczyła nieruchomości położonej w miejscowości R., gminie E., oznaczonej numerami geodezyjnymi (...) o łącznej powierzchni 18,7400 ha, objętej księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ełku. Cenę sprzedaży tejże nieruchomości w umowie przedwstępnej określono na kwotę 230.000,00 zł, wskazując przy tym, iż tytułem zaliczki S. D. otrzymał od M. A. i A. małż. S. kwotę 207.000,00 zł i nie precyzując jednak, czy płatności zaliczki dokonano gotówką czy też przelewem. Jednocześnie, w omawianej umowie przedwstępnej, zakreślono też termin na zawarcie umowy przyrzeczonej do dnia 31.12.2015 r. Do zawarcia umowy przyrzeczonej umową z dnia 25.09.2015 r. jednak nie doszło – umowa przedwstępna z dnia 25.09.2015 r. została bowiem rozwiązana.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 odwołał się do art. 390 § 1 i 2 k.c. oraz do przepisów art. 64 k.c. i 1047 k.p.c. i stwierdził, że K. P. co do zasady uprawniony był wysunąć żądania o zobowiązanie S. D. do złożenia oświadczeń woli przewidzianych w umowach przedwstępnych z dnia 25.09.2015 r. i z dnia 24.03.2016 r. Jednocześnie Sąd ten wskazał, że uwzględnienie tych żądań - zważywszy na charakter zarzutów zgłoszonych przez S. D. – uzależnione było od ustalenia, czy umowy przedwstępne były ważne.

W ustalonym przez siebie stanie faktycznym, Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 nie znalazł podstaw do przyjęcia, iż K. P. udzielił S. D. pożyczki. Sąd ten podkreślił przy tym, że jedyne dowody, jakie S. D. przedstawił na poparcie swych twierdzeń w omawianym zakresie stanowiły jego zeznania oraz zeznania świadka G. S.. Dowody te Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 ocenił zaś jako niewiarygodne, a do takiej oceny skłoniły go dwie przyczyny.

Po pierwsze, S. D. – jako żywotnie zainteresowany wynikiem procesu – zdeterminowany był przedstawić taki obraz sytuacji, jaki byłby dla niego korzystny. Żywotnie zainteresowana wynikiem procesu, zdaniem Sądu Okręgowego w Suwałkach orzekającego w sprawie I. C 995/16, była też świadek G. S.. Od lat pozostaje ona bowiem ze S. D. blisko związana, pełniąc funkcje zarządcze w gospodarstwie rolnym przez prowadzonym przez pozwanego. O bliskich związkach (...) i świadka G. S., a także ewidentnym wpływie wyniku niniejszej sprawy na sytuację tego świadka świadczy też – jak podkreślił Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 – fakt, iż ww. uczestniczyła w obrocie środkami pieniężnymi w związku z zaliczkami uiszczanymi przez K. P. na poczet ceny nabycia nieruchomości stanowiących przedmiot umów przedwstępnych z dnia 25.09.2015 r. i z dnia 24.03.2016 r. (na jej rachunek środki te były przelewane), a nadto jest wspólnikiem (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W., która to spółka – w toku postępowania w sprawie I. C 995/16, już po złożeniu zeznań przez G. S. – nabyła od S. D. lokal mieszkalny objęty księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ełku, stanowiący przedmiot umowy przedwstępnej z dnia 24.03.2016 r.

Po drugie, z relacji S. D. i świadka G. S. tyczących się warunków pożyczki udzielonej rzekomo S. D. przez K. P. wynikało, że pożyczka ta dotyczyła kwoty 200.000,00 zł (która przelana została S. D. pod tytułem zaliczki na cenę sprzedaży nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej z dnia 25.09.2015 r.) i miała być oprocentowana na poziomie 5% w skali miesiąca. Uwzględniając powyższe i przyjmując, że datą udzielenia owej rzekomej pożyczki był dzień przekazania pozwanemu przez powoda kwoty 200.000 zł pod tytułem zaliczki na cenę nabycia nieruchomości objętej umową przedwstępną z dnia 25.09.2015 r. (25.09.2015 r.), zaś terminem zwrotu tej rzekomej pożyczki miał być dzień, w którym najpóźniej strony mogły odstąpić od wspomnianej umowy przedwstępnej (15.12.2015 r.) uznać należałoby, że – tytułem rzekomych odsetek w wysokości 5% w skali miesiąca – S. D. winien zwrócić K. P. kwotę 26.630,14 zł. Suma rzekomej pożyczki i rzekomych odsetek wynosiłaby w takim układzie rzeczy 226.630,14 zł. Tymczasem, na wypadek odstąpienia od umowy przedwstępnej z dnia 25.09.2015 r., S. D. zobowiązał się zwrócić K. P. kwotę 230.000,00 zł (pod tytułem zaliczki). Kwoty te, jakkolwiek zbliżone, nie są tożsame. Z samej zbliżonej wartości owych kwot nie można zaś, jak wskazał Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 wywodzić, że strony postępowania rzeczywiście zawarły umowę pożyczki na kwotę 200.000,00 zł oprocentowaną na poziomie 5% w skali miesiąca. Gdyby tak było to – zdaniem tego Sądu – kwota zaliczki wskazana w umowie przedwstępnej z dnia 25.09.2015 r. określona zostałaby zgodnie z powyżej wskazanym rachunkiem matematycznym (226.630,14 zł). Wyliczenie oprocentowania w skali 5% w ujęciu miesięcznym od kwoty 200.000,00 zł nie jest bowiem czynnością skomplikowaną i było możliwe już w dacie podpisywania przez strony postępowania umowy przedwstępnej w dniu 25.09.2015 r.

Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 podkreślił przy tym, że nie umknęło jego uwadze, iż w aktach przedmiotowej sprawy znajduje się dokument potwierdzający uiszczenie przez K. P. tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej z dnia 25.09.2015 r. jedynie kwoty 200.000 zł. Jak wskazał tenże Sąd, powyższe nie wyklucza jednak, że pozostałą część zaliczki 30.000,00 zł K. P. uiścił S. D.. Od początku postępowania w sprawie I. C 995/16 K. P. wskazywał bowiem, że tę część zaliczki zapłacił S. D. w gotówce. I jakkolwiek K. P. nie dysponował osobnym tego potwierdzeniem, to w tym zakresie uzyskał od S. D. pokwitowanie w umowie przedwstępnej z dnia 25.09.2015 r., wyraźnie potwierdzając w niej otrzymanie od K. P. tytułem zaliczki kwoty 230.000 zł. W takim układzie rzeczy, jak zaakcentował Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16, to S. D. obciążał ciężar wykazania, iż kwoty takiej od K. P. nie uzyskał (art. 6 k.c.). Tego zaś S. D. nie uczynił.

Dalej, Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 wskazał, iż przyjmując, że kolejna umowa przedwstępna zawarta przez strony postępowania (z dnia 24.03.2016 r.), stanowiła dodatkowe zabezpieczenie rzekomej pożyczki w kwocie 200.000,00 zł, nie można nie zauważyć rozbieżności pomiędzy zastrzeżonymi na rzecz K. P. na wypadek odstąpienia od umów przedwstępnych kwotami (230.000,00 zł w przypadku umowy z dnia 25.09.2015 r. /w tym 200.000,00 zł – pożyczka i 30.000,00 zł – odsetki/ oraz 70.000,00 zł w przypadku umowy z dnia 24.03.2016 r. /w całości odsetki/ czyli łącznie 270.000,00 zł) a kwotami obrachowanymi z zastosowaniem wynagrodzenia w wysokości 5% w skali miesiąca (200.000,00 zł – kapitał pożyczki, 66.410,96 zł – odsetki za okres od 25.09.2015 r. do 24.03.2016 r. i 12.164,38 zł – odsetki za okres od 24.03.2016 r. 30.04.2016 r., tj. do dnia, w którym najpóźniej strony mogły odstąpić od umowy przedwstępnej z dnia 24.03.2016 r. czyli łącznie 278.575,34 zł). W tym wypadku rozbieżność jest jeszcze większa niż w przypadku samej umowy z dnia 25.09.2015 r. Tu również Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 wskazał, że gdyby kwota 70.000 zł wskazana w umowie przedwstępnej z dnia 24.03.2016 r. jako zaliczka na poczet ceny nabycia nieruchomości w istocie stanowić miała odsetki, to bez problemu mogła zostać określona przez strony zgodnie z powyżej wskazanym rachunkiem matematycznym (78.575,34 zł). Brak osobnego dokumentu potwierdzającego uiszczenie przez K. P. tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej z dnia 24.03.2016 r. kwoty 70.000 zł nie świadczy jeszcze o jej nieprzekazaniu S. D. przez K. P.. W tym zakresie K. P. uzyskał bowiem od S. D. pokwitowanie w umowie przedwstępnej z dnia 24.03.2016 r., wyraźnie potwierdzając w niej otrzymanie od K. P. tytułem zaliczki kwoty 70.000,00 zł. wobec tego, to S. D. obciążał ciężar wykazania, iż kwoty takiej od K. P. nie uzyskał (art. (...) k.c.). Tego S. D. nie uczynił.

Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 zaakcentował następnie, że konkluzji o udzieleniu S. D. przez K. P. pożyczki nie można było również wysnuć na bazie umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości zawieranych przez strony postępowania w roku 2013. Wprawdzie w wypadku tych umów kwoty przekazywane S. D. przelewem pod tytułem zaliczki na cenę sprzedaży były niższe niż kwoty zaliczek w umowach wskazane, ale – podobnie jak w przypadku umów z dnia 25.09.2015 r. i z dnia 24.03.2016 r. – także i tu pokwitowania uzyskania pełnych kwot zaliczek S. D. udzielił K. P. w umowach przedwstępnych. Także w przypadku umów przedwstępnych z roku 2013 kwoty zwrócone przez S. D. K. P. po rozwiązaniu tychże umów nie korelowały z sumą kwoty rzekomej pożyczki (rozumianej jako kwota przekazana S. D. przelewem pod tytułem zaliczki) i wynagrodzenia w wysokości 5% w skali miesiąca za okres od daty przelewu kwoty rzekomej pożyczki do daty rozwiązania umowy przedwstępnej (w przypadku umowy przedwstępnej z dnia 28.08.2013 r. kwota zaliczki uiszczonej przelewem wynosiła 40.000,00 zł, kwota odsetek – 20.252,05 zł, zaś kwota zwrócona K. P. – 165.000,00 zł; natomiast w przypadku umowy przedwstępnej z dnia 29.08.2013 r. kwota zaliczki uiszczonej przelewem wynosiła 140.000,00 zł, kwota odsetek – 22.323,29 zł, zaś kwota zwrócona K. P. – 165.000,00 zł). Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 zwrócił przy tym uwagę, iż twierdząc, że K. P. trudni się udzielaniem pożyczek na wysoki procent S. D. nie przedstawił żadnego dowodu potwierdzającego tę okoliczność. .

Dalej, Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 zauważył, że być może S. D. zaliczki uiszczone przez K. P. na poczet ceny nabycia nieruchomości stanowiących przedmiot umów przedwstępnych z dnia 25.09.2015 r. i z dnia 24.03.2016 r. traktował jako pożyczki. Sąd ten podkreślił bowiem, iż biorąc pod uwagę losy umów przedwstępnych zawartych przez strony postępowania w roku 2013 zaryzykować można stwierdzenie, iż S. D. korzystał ze środków przekazywanych mu przez K. P. pod tytułem zaliczek do momentu, gdy zbliżał się upływ terminu zastrzeżonego na odstąpienie od tychże umów, a następnie środki te K. P. zwracał, w efekcie czego strony umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości rozwiązywały. Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 podkreślał jednak, że w realiach rozpoznawanej sprawy –– nie można jednak twierdzić, by tak samo umowy te traktował K. P., który konsekwentnie wskazywał, że był zainteresowany nabyciem nieruchomości oferowanych przez S. D. z uwagi na korzystne ceny oraz, że nigdy nie udzielał S. D. żadnych pożyczek. W kontekście powyższego Sąd ten zaakcentował, że pozorność czynności prawnej w rozumieniu art. 83 § 1 k.c. wymaga wiedzy i zgody obu stron czynności co do tego, że oświadczenie woli złożone zostało dla pozoru. Jednocześnie Sąd ten wskazał, że skoro umowy przedwstępne z dnia 25.09.2015 r. i z dnia 24.04.2016 r. nie odzwierciedlały rzeczywistej woli S. D., to mógł się on bez problemów uwolnić od obowiązków na niego nałożonych. Tak umowa z dnia 25.09.2015 r., jak i umowa z dnia 24.04.2016 r. zastrzegały bowiem na rzecz S. D. prawo odstąpienia, bez podania przyczyny, w terminie do dnia 15.12.2015 r. w przypadku umowy z dnia 25.09.2015 r. i do dnia 31.05.2016 r. w przypadku umowy z dnia 24.04.2016 r. Z prawa tego S. D. jednak nie skorzystał, potwierdzając w ten sposób, iż stawając do umów przedwstępnych w dniu 25.09.2015 r. i w dniu 24.03.2016 r. nie składał pozornych oświadczeń woli. Skoro zaś K. P. nie udzielił S. D. pożyczki, to umowy przedwstępne z dnia 25.09.2015 r. i z dnia 24.03.2016 r. nie mogły pozorować zabezpieczenia spłaty takiej nieistniejącej pożyczki.

Uznając zatem umowy przedwstępne z dnia 25.09.2015 r. i z dnia 23.04.2016r. za ważne, Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 podjął się oceny, czy zachodzą przesłanki do zobowiązania S. D. do złożenia oświadczenia woli przenoszącego własność nieruchomości przedmiot tych umów stanowiących na rzecz K. P.. Sąd ten skonkludował przy tym, że przesłanki takie zachodzą w przypadku nieruchomości lokalowej objętej księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ełku. Umowa przedwstępna z dnia 23.04.2016 r. określała bowiem essentialia negotii przyrzeczonej umowy sprzedaży (nieruchomość i cenę) i zawarta została w formie aktu notarialnego. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej upłynął już, przy czym to S. D. uchylił się od jej zawarcia, a K. P. uiścił całą cenę w umowie przedwstępnej określoną. Stąd też żądanie pozwu w tym zakresie, przy uwzględnieniu treści art. 390 § 1 k.c. oraz art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c., Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 uznał za uzasadnione. Brak podstaw do uwzględnienia żądania pozwu Sąd tenże stwierdził natomiast odnośnie nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą KW (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Olsztynie. W tym wypadku umowa przedwstępna przewidywała zawarcie umowy przyrzeczonej pod warunkiem, iż Gmina S. nie wykona prawa pierwokupu przysługującego jej na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 782 z późn. zm.). Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 podkreślił przy tym, że sprzedaż nieruchomości z zachowaniem prawa pierwokupu powinna następować dwuetapowo. Oznacza to, że umowa sprzedaży nieruchomości zawarta pod warunkiem może mieć wyłącznie charakter umowy zobowiązującej do przeniesienia własności – pod warunkiem, że uprawniony z tytułu prawa pierwokupu z tego prawa nie skorzysta. Do faktycznego przeniesienia własności potrzebne jest zaś dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 k.c.). Pierwsza umowa ma w takiej sytuacji charakter wyłącznie zobowiązaniowy, natomiast skutek rzeczowy osiągnięty może zostać dopiero w ramach drugiego, już bezwarunkowego porozumienia. Tym samym dopiero z chwilą zawarcia owego dodatkowego porozumienia dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości na kupującego. Sąd Okręgowy w Suwałkach orzekający w sprawie I. C 995/16 podkreślił, że K. P. nie wykazał, by w odniesieniu do wskazanej powyżej nieruchomości zawarł ze S. D. umowę zobowiązującą do przeniesienia jej własności pod warunkiem nieskorzystania przez Gminę S. z przysługującego jej ustawowo prawa pierwokupu i w konsekwencji, żądanie pozwu w tym zakresie Sąd ten ocenił jako przedwczesne, a jako takie – nie podlegające uwzględnieniu.

Od wyroku Sądu Okręgowego w Suwałkach z dnia 18 grudnia 2017 r. w sprawie sygn. akt I. C 995/16 apelację wywiodły obie strony postępowania. Obie te apelacje zostały przy tym oddalone wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 25 marca 2019 r. w sprawie sygn. akt I ACa 415/18.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy zważył w zakresie oceny materiału dowodowego, że przeprowadzone w sprawie niniejszej i przywołane w ustaleniowej części uzasadnienia dowody z dokumentów ocenił jako wiarygodne. Stąd też za wiążące uznał w stosunku do nich domniemania płynące z art. 244 § 1 k.p.c. i z art. 245 k.p.c.. Odnośnie wyroków zapadłych w sprawie sygn. akt I. C 995/16 Sądu Okręgowego w Suwałkach i I. ACa 415/18 Sądu Apelacyjnego w Białymstoku wskazał nadto, że ich treścią sąd orzekający w sprawie niniejszej związany był z mocy art. 365 § 1 k.p.c. i art. 366 k.p.c. Jako wiarygodne ocenił Sąd I instancji również zeznania stawającego w sprawie niniejszej świadka M. S.. Relacja przez niego złożona stanowiła bowiem odzwierciedlenie osobiście poczynionych przez niego spostrzeżeń co do tego, jak strony postępowania układały się w kwestii umowy przedwstępnej z dnia 25.09.2015 r. i jakie czynności podejmowały (lub nie) celem jej zrealizowania. Podkreślał, że po stronie tego świadka nie dostrzegł żadnych okoliczności, które mogłyby wskazywać, że ma on interes w złożeniu zeznań korzystnych dla powoda.

Odnosząc się następnie do oceny prawnej żądań pozwu, Sąd Okręgowy stwierdził, że powództwo główne jego zdaniem zasługiwało na uwzględnienie. Wskazywał, że bezspornym w sprawie było, że strony postępowania zawarły w dniu 25.09.2015 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, przy czym umowa ta miała formę aktu notarialnego i określała elementy istotne dla umowy sprzedaży (przedmiot – nieruchomość gruntową, objętą księgą wieczystą KW (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Olsztynie oraz cenę – 250.000,00 zł w przypadku umowy z dnia 25.09.2015 r.). Potwierdzają to akty notarialne załączone do akt sprawy. Bezspornym było również, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z dnia 25.09.2015 r. nie została przez strony postępowania rozwiązana; żadna ze stron postępowania nie skorzystała też z prawa odstąpienia od umowy, zastrzeżonego w jej treści. Poza stanowiskami prezentowanymi przez strony postępowania, potwierdza to także podpisane przez nie oświadczenie z dnia 24.05.2018 r. wydłużające termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 01.09.2018 r. Bezspornym było wreszcie i to, że umowa przyrzeczona w umowie przedwstępnej z dnia 25.09.2015 r. nie została zawarta mimo upływu terminu zakreślonego w niej (jak też w oświadczeniu z dnia 24.05.2018 r.) na dokonanie tej czynności, a za powyższe odpowiedzialność ponosił pozwany, który od zawarcia umowy przyrzeczonej się uchylał. To również potwierdzają – w tym zakresie zgodne – stanowiska stron.

W zaistniałej sytuacji nie budziło zdaniem Sądu I instancji wątpliwości, że powód – co do zasady – uprawniony był wysunąć żądanie zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli przewidzianego w umowie przedwstępnej z dnia 25.09.2015 r. Uwzględnienie tego żądania - zważywszy na charakter zarzutów zgłoszonych przez pozwanego – uzależnione było jednak przede wszystkim od ustalenia, iż wspomniana umowa przedwstępna była ważne. Podkreślał, że nieważności przedmiotowej umowy przedwstępnej pozwany upatrywał w pierwszej kolejności w jej pozorności, a w drugim rzędzie – w jej sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Wskazywał, że argumentacja pozwanego w powyższym zakresie, jak też wnioski dowodowe zgłoszone na jej poparcie były identyczne jak w sprawie I. C 995/16.

Oceniając zasadność argumentacji pozwanego i przydatność do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, zgłoszonych przez niego wniosków dowodowych nie można było, zdaniem Sądu I instancji, pominąć faktu, iż wyrokiem Sądu Okręgowego w Suwałkach z dnia 18 grudnia 2017 r. w sprawie sygn. akt I. C 995/16 oddalone zostało zgłoszone przez powoda powództwo o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie nakazania przeniesienia na rzecz powoda K. P. prawa własności nieruchomości położonej w T., gmina S., powiat (...), województwo (...), oznaczonej numerem geodezyjnym (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą nr (...), zaś apelacje wywiedzione od tego wyroku przez obie strony postępowania oddalono wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 25 marca 2019 r. w sprawie I. ACa 415/18.

Jako że wyroki powyższe zapadły pomiędzy tymi samymi stronami, w pierwszej kolejności zdaniem Sądu Okręgowego ocenić należało, czy nie skutkują one zaistnieniem powagi rzeczy osądzonej. Na tak postawione pytanie, zdaniem Sądu I instancji, odpowiedzieć należało negatywnie. Żądanie pozwu w sprawie I. C 995/16 dotyczyło bowiem zobowiązania pozwanego do złożenia definitywnego oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) i objętej księgą wieczystą KW (...), zaś żądanie pozwu w sprawie niniejszej – do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) i objętej księgą wieczystą KW (...) pod warunkiem, że Gmina S. i Skarb Państwa - Lasy Państwowe nie wykonają przysługującego im prawa pierwokupu.

Sąd Okręgowy stwierdził jednak, że wyroki zapadłe w sprawie I. C 995/16 Sądu Okręgowego w Suwałkach i w sprawie I. ACa 415/18 Sądu Apelacyjnego w Białymstoku nie pozostawały jednak obojętne z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy niniejszej. Wiązały one bowiem sąd z mocy art. 365 §1 k.p.c. i art. 366 k.p.c.. Moc wiążąca prawomocnego orzeczenia oznacza bowiem, że dana kwestia prawna, która była już przedmiotem rozstrzygnięcia w innej sprawie, a która ma znaczenie prejudycjalne w sprawie aktualnie rozpoznawanej kształtuje się tak, jak to przyjęto we wcześniejszym prawomocnym orzeczeniu. Argumentował, że żądanie pozwu w sprawie I. C 995/16 Sądu Okręgowego w Suwałkach, w części dotyczącej zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) i objętej księgą wieczystą KW (...) oddalone zostało tylko z tej przyczyny, iż uznano je za przedwczesne. Powód domagał się bowiem wówczas od pozwanego definitywnego i bezwarunkowego przeniesienia własności, gdy tymczasem umowa przedwstępna z dnia 25.09.2015 r. zastrzegała prawo pierwokupu na rzecz Gminy S., co oznaczało, że sprzedaż nieruchomości umową tą objętej winna następować dwuetapowo: w pierwszym etapie jako umowa wyłącznie zobowiązująca do przeniesienia własności – pod warunkiem, że uprawniony z tytułu prawa pierwokupu z tego prawa nie skorzysta i dopiero w drugim etapie – jako dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Z uzasadnienia wyroków zapadłych w sprawie I. C 995/16 Sądu Okręgowego w Suwałkach i w sprawie I. ACa 415/18 Sądu Apelacyjnego w Białymstoku wynikało przy tym, że sądy te szczegółowo analizowały kwestię ważności umowy przedwstępnej z dnia 25.09.2015 r., w tym z punktu widzenia zarzutów pozorności i sprzeczności z art. 58 § 2 k.c., które – jak wspomniano – i w sprawach powyższych i w sprawie niniejszej motywowane były przez pozwanego identycznie. W sposób kategoryczny i definitywny sądy te stwierdziły przy tym, że umowa przedwstępna z dnia 25.09.2015 r. jest ważna, a w szczególności, że nie została ona zawarta dla pozoru (celem ukrycia umowy pożyczki) i w konsekwencji nie z intencją zabezpieczenia spłaty takiej rzekomej pożyczki. Wskazał, że w niniejszej sprawie związany był nie tylko treścią wyroków zapadłych w sprawie I. C 995/16 Sądu Okręgowego w Suwałkach i w sprawie I. ACa 415/18 Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, ale też kategorycznymi i stanowczymi ustaleniami poczynionymi przez te sądy, w tym w szczególności tymi, że umowa przedwstępna z dnia 25.09.2015 r. jest ważna albowiem nie została zawarta dla pozoru, tj. celem ukrycia umowy pożyczki, a zamiarem stron do niej stawających nie było zabezpieczenie spłaty takiej rzekomej pożyczki. Ustalenia te zresztą, zdaniem Sądu, Okręgowego należało w pełni podzielić. Kwitowanie powoda przez pozwanego z sum uiszczonych tytułem cen nabycia w sytuacji rozwiązywania umów przedwstępnych nieruchomości w powiązaniu z rozbieżnościami kwot wskazywanych w tychże umowach jako zaliczki podlegające zwrotowi na wypadek odstąpienia przez pozwanego od umów przedwstępnych w żaden sposób nie prowokują do wniosku o ustaleniu przez strony postępowania odsetek za korzystanie z pożyczonego rzekomo kapitału. Konsekwencją powyższego stanowiska było oddalenie wniosków dowodowych strony pozwanej albowiem wyrok prawomocny ma też ten skutek, że prekluduje cały materiał dowodowy, który przy rozpoznaniu sprawy wchodził w zakres podstawy faktycznej żądania pozwu, nawet jeżeli w toku postępowania dowodowego nie został przedstawiony przez strony sądowi . W konsekwencji, gdy zachodzi związanie prawomocnym orzeczeniem sądu i ustaleniami faktycznymi, które legły u jego podstaw, niedopuszczalne jest w innej sprawie dokonywanie ustaleń i ocen prawnych sprzecznych z prawomocnie osądzoną sprawą, a nawet prowadzenie w tym zakresie postępowania dowodowego. Podkreślał nadto, że już po wydaniu przez Sąd Okręgowy w Suwałkach wyroku w sprawie I. C 995/16 strony postępowania podpisały wspólne oświadczenie o wydłużeniu terminu „wynikającego z nadal obowiązującej przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 25.09.2015 r. Rep. A (...) na zawarcie umowy przyrzeczonej dotyczącej przeniesienia własności w T., gm. S., działka nr (...) do 1.09.2018 r.”. Oświadczenie to, w przekonaniu Sądu I instancji, utwierdzało w przekonaniu, iż twierdzenia pozwanego o pozorności umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 25 września 2015 r. i jej sprzeczności z art. 58 § 2 k.c. stanowią wyłącznie przejaw taktyki procesowej zmierzającej do odłożenia w czasie skutku w postaci przejścia prawa własności nieruchomości umową tą objętych na rzecz powoda. Dążenie do takiego skutku obrazuje też postawa procesowa pozwanego, który ewidentnie stosował obstrukcję procesową, o czym świadczą wnioski o odroczenie rozprawy, jak też sygnalizowanie przez pozwanego możliwości ugodowego zakończenia sprawy.

Sąd I instancji wskazał nadto, że nie znalazł podstaw do tego, aby odroczyć rozprawę w dniu 28.01.2021 r. O terminie tejże rozprawy pełnomocnik pozwanego był bowiem prawidłowo zawiadomiony, lecz się na nią nie stawił. Ostateczna decyzja Sądu o oddaleniu wniosków dowodowych w sprawie (w tym przesłuchania stron) umożliwiła zakończenie postępowania bez obecności pozwanego.

O kosztach procesu (pkt II wyroku) orzeczono z mocy art. 98 § 1 i § 1 ¹ k.p.c.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego w Suwałkach z dnia 28 stycznia 2021 r. wniósł powód zaskarżając ww. wyrok w całości i zarzucając mu naruszenie:

I.  przepisów prawa procesowego, a mianowicie:

1.  art. 365 k.p.c. poprzez sprzeczne z wykładnią przywołanego przepisu przyjęcie że moc wiążąca wyroku Sądu Okręgowego w Suwałkach z dnia 18 grudnia 2017 r., sygn. akt: I C 995/16 rozciąga się także na kwestie prejudycjalne, które sąd przesądził, dążąc do rozstrzygnięcia o żądaniu, i których rozstrzygnięcie znajduje się poza sentencją a w konsekwencji błędne przyjęcie, że moc wiążąca powyższego orzeczenia dotyczy również zasadności zarzutów podnoszonych przez pozwanego, w szczególności zarzutu nieważności umowy przedwstępnej z dnia 25 września 2015 r.,

2.  art. 232 zd. 1 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez niezasadne uznanie za udowodnienie przez powoda faktu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości - lokalu mieszkalnego, znajdującego się przy ul. (...) w E., dla której Sąd Rejonowy w Ełku prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (...) wraz ze związanymi z tym lokalem prawami w nieruchomości wspólnej, podczas gdy Pozwany wykazał, że przedmiotowa umowa była zawarta dla pozoru, z czego Powód od samego początku zdawał sobie sprawę, gdyż do podobnych transakcji - zawierania przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości w celu obejścia przepisów o pożyczce i zabezpieczeniu tej pożyczki tego rodzaju umową - dochodziło między Powodem i jego bardzo bliskim „biznesowym" znajomym A. S. (2) a Pozwanym wielokrotnie, zaś Pozwany zawsze ze zwrotu pożyczki wywiązywał się, stąd znany był powodowi dobrze ten mechanizm zabezpieczenia, na który godził się i czerpał z niego zysk rzędu kilku procent odsetek, w sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa,

3.  art. 233 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, w szczególności poprzez:

a)  niedopuszczenie dowodu z opinii biegłego ds. wyceny nieruchomości, posiadającego wiedzę i doświadczenie w zakresie specyficznego typu nieruchomości, będącej przedmiotem umowy przedwstępnej (wyspa), na okoliczność faktycznej ceny przedmiotowej nieruchomości, tym samym wykazanie, że cena sprzedaży wskazana w umowie była ceną znacznie niższą od wartości rynkowej nieruchomości, gdyż zawarcie umowy przez strony dokonane było wyłącznie dla pozoru celem ukrycia umowy pożyczki z oprocentowaniem przekraczającym odsetki maksymalne, nigdy zaś zgodnym zamiarem stron nie była faktyczna sprzedaż tej nieruchomości,

b)  pominięcie pozostałych wniosków dowodowych Pozwanego, a w szczególności:



dowodu z przesłuchania w charakterze świadka - G. S. na okoliczność pozorności umowy z dnia 25 września 2015 r.,



zawierania przez powoda i pozwanego również innych umów przedwstępnych, pozorności wcześniej zawieranych umów przedwstępnych, praktyki polegającej na zawieraniu umów przedwstępnych celem ukrycia umów pożyczki z oprocentowaniem przewyższającym odsetki maksymalne, wykazania, że celem spornej umowy sprzedaży nigdy nie była rzeczywista sprzedaż nieruchomości,



dowodu z przesłuchania pozwanego w charakterze strony na okoliczność pozorności umowy z dnia 25 września 2015 r.; zawierania przez powoda i pozwanego S. D. również innych umów przedwstępnych, pozorności wcześniej zawieranych umów przedwstępnych, praktyki polegającej na zawieraniu umów przedwstępnych celem ukrycia umów pożyczki z oprocentowaniem przewyższającym odsetki maksymalne,



dowodu z dokumentów przedłożonych przez Pozwanego do akt sprawy na okoliczność wcześniejszego zawierania umów przedwstępnych z Powodem, rozwiązywania tych umów, pozorności umów przedwstępnych, zawierania w rzeczywistości umowy pożyczki;

4.  art. 327 ¹ k.p.c. poprzez:



pominięcie w uzasadnieniu skarżonego wyroku podstaw rozstrzygnięcia w zakresie ostatecznie sprecyzowanego stanowiska Pozwanego, podniesionego przez Pozwanego zarzutu nieważności umowy,



nieustalenie pełnego stanu faktycznego w sprawie,



niewykazanie motywów, jakimi kierował się Sąd, oceniając materiał dowodowy,

5.  art. 379 pkt 5 k.p.c. poprzez pozbawienie strony możności obrony jej praw, polegającej na uniemożliwieniu stronie czynnego udziału w postępowaniu, poprzez przeprowadzenie rozprawy pod nieobecność zarówno pozwanego, jak i jego pełnomocnika, pomimo uprzedniego wnioskowania przez stronę pozwaną o odroczenie terminu rozprawy z uwagi na niedyspozycję zdrowotną pozwanego, potwierdzoną zwolnieniem lekarskim;

II.  naruszenie przepisów prawa materialnego, mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, a mianowicie:

1)  art. 83 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości nie została zawarta dla pozoru, tym samym stając się umową z mocy prawa nieważną, pomimo tego, że okoliczności sprawy przesądzają, że strony nigdy nie zamierzały zawrzeć umowy przyrzeczonej, lecz zawarcie tej umowy zmierzało jedynie do zabezpieczenia udzielonej pożyczki,

2)  art. 58 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że cena sprzedaży ustalona w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości jest ceną rynkową, podczas gdy cena ta jest ceną zaniżoną ponieważ Pozwany nigdy nie zamierzały sprzedawać nieruchomości a jedynie udzielić dodatkowego zabezpieczenia do zawartej między stronami umowy pożyczki, stąd realne odzwierciedlenie tej kwoty w akcie notarialnym nie miało dla stron większego znaczenia.

Wskazując na powyższe, wnosił o:



uchylenie zaskarżonego wyroku, zniesienie postępowanie w zakresie dotkniętym nieważnością i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Sądowi I instancji,



zasądzenie od powoda kosztów zastępstwa procesowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu przed sądem apelacyjnym.

SĄD APELACYJNY USTALIŁ I ZWAŻYŁ, CO NASTEPUJE:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należało odnieść się do podniesionego przez Skarżącego zarzutu dotyczącego nieważności postepowania w sprawie poprzez pozbawienie strony możności obrony jej praw , polegającej na uniemożliwieniu stronie czynnego udziału w postępowania poprzez przeprowadzenie rozprawy pod nieobecność zarówno pozwanego, jak i jego pełnomocnika, pomimo uprzedniego wnioskowania przez stronę pozwaną o odroczenie rozprawy z uwagi na niedyspozycję zdrowotną pozwanego, potwierdzoną zwolnieniem lekarskim.

W ocenie Sądu Apelacyjnego jest to zarzut niezasadny. Podkreślenia w tym kontekście bowiem wymaga, że orzecznictwie przyjmuje się, że pozbawienie strony obrony jej praw ( art. 379 pkt. 5 k.p.c.) zachodzi jedynie wówczas, gdy z powodu wadliwości procesowych sądu lub czynności strony przeciwnej, będących naruszeniem konkretnych przepisów postępowania, których nie można było wskazać przy wydaniu orzeczenia w danej instancji strona nie tylko nie mogła brać i nie brała udziału w postępowaniu lub jego istotnej części, ale także wtedy, gdy tych negatywnych dla strony skutków nie można było usunąć przed wydaniem orzeczenia.(vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1998r., III CKN 34/98, Legalis nr 335074; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2019r., II CSK 767/18,Legalis nr 2250706). Sąd I instancji na rozprawie w dniu 28 stycznia 2021 roku pod nieobecność pozwanego i jego pełnomocnika oddalił wnioski dowodowe strony pozwanej w przedmiocie przesłuchania świadka i opinii biegłego oraz wniosek obu stron postępowania o przesłuchanie stron, po czym zamknął rozprawę i po naradzie ogłosił orzeczenie w sprawie.

Istotnym w niniejszej sprawie jednak było, że pozwany w niniejszym postepowaniu był reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, który został prawidłowo zawiadomiony o terminie rozprawy. Pełnomocnik mógł zatem wziąć udział w rozprawie. Nieważność postepowania zachodzi tylko wtedy, gdy pozbawienie możliwości obrony swoich praw było wynikiem działania sądu, a nie samej strony czy jej pełnomocnika (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 2021 r., I CSK 714/20,Legalis nr 2586190).

Niesłusznie Skarżący zarzucał także Sądowi I instancji uchybienie regułom wynikającym z art. 327 ¹ k.p.c. Odnosząc się do tej kwestii przede wszystkim zauważyć należy, że w judykaturze przyjmuje się konsekwentnie, że naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. (aktualnie art. 327 ¹ § 1 k.p.c.) może odnieść skutek tylko w takich wyjątkowych okolicznościach, w których braki w zakresie poczynionych ustaleń faktycznych i oceny prawnej są tak znaczne, że sfera motywacyjna orzeczenia pozostaje nieujawniona bądź ujawniona w sposób uniemożliwiający poddanie jej ocenie instancyjnej. Innymi słowy, stwierdzenie naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. poprzedzać winno ustalenie, że treść uzasadnienia orzeczenia sądu całkowicie uniemożliwia dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia (vide: m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2003 r., IV CKN 1862/00). Takich przymiotów uzasadnieniu zaskarżonego wyroku – wbrew temu co sugeruje strona apelująca – przypisać jednak nie sposób. Treść skarżonego rozstrzygnięcia pozwala bowiem na odczytanie sfery motywacyjnej i prześledzenie toku rozumowania Sądu I instancji, umożliwiając tym samym kontrolę instancyjną kwestionowanego orzeczenia. Zarzut naruszenia art. 327 ¹ § 1 k.p.c. nie mógł więc zyskać akceptacji Sądu Apelacyjnego.

Następnie należy stwierdzić, że Sąd I instancji poczynił w sprawie prawidłowe i wystarczające dla rozstrzygnięcia sprawy ustalenia faktyczne, które Sąd Apelacyjny aprobuje i uznaje za własne. Dokonał również zdaniem Sądu Apelacyjnego prawidłowej oceny pranej roszczenia powoda, nie naruszając przy tym wskazanym w apelacji przepisów prawa procesowego i materialnego, w tym w szczególności art. 233 § 1 k.p.c. i art. 365 § 1 k.p.c., który to przepis określa istotne skutki prawomocnego orzeczenia w sprawie cywilnej oraz krąg podmiotów, które są wyrokiem tym związane.

W okolicznościach sprawy Sąd I instancji prawidłowo ustalił, że strony zawarły w dniu 25 września 2015r. ważną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, która została zawarta w odpowiedniej formie oraz określała elementy istotne dla umowy sprzedaży. Słusznie też Sąd Okręgowy wskazał, że wzmocnieniem stanowiska, że zawarta przez strony umowa była ważna (nie pozorna dla ukrycia innej czynności) jest okoliczność, że już po wydaniu przez Sąd Okręgowy w Suwałkach wyroku w sprawie I C 995/16 (w którym sąd wypowiedział się co do ważności umowy) strony podpisały wspólne oświadczenie o wydłużeniu terminu „wynikającego z nadal obowiązującej przedwstępnej umowy przyrzeczonej dotyczącej przeniesienia własności nieruchomości w T. nr (...)do 1 09.2018r. (k. 20 akt).

Prawidłowo Sąd I instancji przyjął również, że w niniejszej sprawie związany był orzeczeniami zapadłymi w sprawach I C 995/16 Sądu Okręgowego w Suwałkach oraz w sprawie I A Ca 415/18Sądu Apelacyjnego w Białymstoku.

Stosownie do treści art. 365 § 1 k.p.c. orzeczenie prawomocne wiąże strony oraz Sąd, który je wydał. Moc wiążącą z perspektywy kolejnych postępowań uzyskują ustalenia dotyczące tego, o czym orzeczono w związku z podstawą sporu (vide: wyrok Sadu Najwyższego z dnia 20 listopada 2014r., V CSK 6/14, LEX nr 1604655). Oczywistym natomiast jest, że dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie niezbędne było przesądzenie istnienia przesłanek, w tym ważne zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Związanie wyrokiem sądu cywilnego oznacza zatem brak możliwości zignorowania zarówno ustaleń faktycznych stanowiących podstawę rozstrzygnięcia, jak i podstawy prawnej.

Moc wiążąca dotyczy tylko orzeczenia sądu, nie zaś jego uzasadnienia. Oczywistym jest jednak, że związanie orzeczeniem sądu rozciąga się jednak także na te ustalenia zawarte w jego uzasadnieniu, które służą sprecyzowaniu rozstrzygnięcia zawartego w sentencji (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2007r., II CSK 452/06, Legalis nr 95818). W wyroku z dnia 29 września 2011 roku Sąd Najwyższy stwierdził, że uznaniu mocy wiążącej prawomocnego wyroku oddalającego powództwo nie stoi na przeszkodzie ogólne sformułowanie jego sentencji. Moc wiążącą na podstawie art. 365 § 1 k.p.c. ma wprawdzie jedynie sentencja orzeczenia, niemniej jednak w niektórych przypadkach – jak np. w razie oddalenia powództwa – ze względu na ogólność rozstrzygnięcia, doniosłość przy ustalaniu zakresu mocy wiążącej prawomocnego orzeczenia, czyli granic prawomocności materialnej orzeczenia, mogą mieć także zawarte w uzasadnieniu orzeczenia motywy rozstrzygnięcia (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2011 r., IV CSK 652/10, Legalis nr 443534).

Oddziaływanie prawomocności sprowadza się w konsekwencji do tego, że sąd, jak prawidłowo ustalił to Sąd I instancji, w kolejnym postępowaniu zobowiązany jest przyjąć, że istotne z punktu widzenia zasadności żądania zagadnienie kształtuje się tak jak to zostało ustalone w prawomocnym wyroku. Nie jest zatem dopuszczalne odmienne ustalenie zaistnienia, przebiegu i oceny istotnych dla danego stosunku prawnego zdarzeń faktycznych w kolejnych procesach sądowych między tymi samymi stronami, choćby przedmiot tych spraw się różnił. Zakazane jest również prowadzenie postepowania dowodowego na okoliczności podważające ustalenia faktyczne zawarte w wiążącym orzeczeniu. Oznacza to zaś niedopuszczalność ponownej analizy prawnej, a także prowadzenia, jak chce tego pozwany, postepowania dowodowego co do zagadnień objętych uprzednim prawomocnym rozstrzygnięciem.

Jak prawidłowo ustalił Sąd I instancji, żądanie pozwu w sprawie I C 995/16 dotyczyło zobowiązania pozwanego do złożenia definitywnego oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) i objętej księgą wieczystą KW (...), zaś żądanie pozwu w sprawie niniejszej – do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) i objętej księgą wieczystą KW (...) pod warunkiem, że Gmina S. i Skarb Państwa - Lasy Państwowe nie wykonają przysługującego im prawa pierwokupu, przy czym żądanie pozwu w sprawie I C 995/16 Sądu Okręgowego w Suwałkach, w części dotyczącej zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) i objętej księgą wieczystą KW (...) oddalone zostało jedynie dlatego, że uznano je za przedwczesne. Powód domagał się bowiem od pozwanego w sprawie I C 995/16 definitywnego i bezwarunkowego przeniesienia własności, podczas gdy umowa przedwstępna z dnia 25.09.2015 r. zastrzegała prawo pierwokupu na rzecz Gminy S., co oznaczało, że sprzedaż nieruchomości objętej tą umową powinna następować dwuetapowo: w pierwszym etapie jako umowa wyłącznie zobowiązująca do przeniesienia własności – pod warunkiem, że uprawniony z tytułu prawa pierwokupu z tego prawa nie skorzysta i dopiero w drugim etapie – jako dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Trafnie też Sąd Okręgowy wskazał, że z uzasadnienia wyroków zapadłych w sprawie I C 995/16 Sądu Okręgowego w Suwałkach i w sprawie I A Ca 415/18 Sądu Apelacyjnego w Białymstoku wynikało, że sądy te szczegółowo analizowały kwestię ważności umowy przedwstępnej z dnia 25.09.2015 r., w tym w kontekście zarzutów jej pozorności i sprzeczności z art. 58 § 2 k.c., w obu sprawach powyższych i w sprawie niniejszej motywowane były przez pozwanego identycznie. W obu tych sprawach sądy w sposób kategoryczny i definitywny stwierdziły, że umowa przedwstępna z dnia 25.09.2015 r. jest ważna, w tym, że nie została ona zawarta dla pozoru (celem ukrycia umowy pożyczki).

Wyroki zapadłe w sprawie I C 995/16 Sądu Okręgowego w Suwałkach i w sprawie I ACa 415/18 Sądu Apelacyjnego w Białymstoku wiązały zatem sąd w niniejszej sprawie na mocy art. 365 § 1 k.p.c. Moc wiążąca prawomocnego orzeczenia oznacza bowiem, że dana kwestia prawna, która była już przedmiotem rozstrzygnięcia w innej sprawie kształtuje się tak, jak to przyjęto we wcześniejszym prawomocnym orzeczeniu.

Jak podkreśla się w doktrynie i judykaturze, chociaż prawomocnością wyroku nie są objęte ustalenia faktyczne sądu, to jednak uznaje się, że prawomocny wyrok pociąga za sobą prekluzje faktów, które w związku z treścią żądania składały się na wycinek rzeczywistości poddany w poprzedniej sprawie pod osąd sądu (vide: Kodeks Postępowania Cywilnego. Komentarz. 2012 pod red. Tadeusza Erecińskiego. Wydanie 4. Część II. str.154-159 ). Jak wskazuje się prekluzja ta dotyka zarówno powoda, jak i pozwanego powodując, że wykluczona jest dopuszczalność dalszego dążenia do odmiennego rozstrzygnięcia sprawy na podstawie faktów, które istniały w czasie, gdy toczyło się uprzednie postępowanie i mieściły się one w granicach podstawy prawomocnie osądzonego żądania.

Zaznaczyć przy tym należy, że prekluzja materiału procesowego jaka wiąże się z prawomocnością dotyczy zarówno faktów i dowodów powołanych, jak i nie powołanych przez strony do uzasadnienia żądania i podejmowanej obrony. Wyklucza ona, jak już wspomniano wyżej, dopuszczalność dalszego dążenia do odmiennego rozstrzygnięcia sprawy na podstawie faktów, które istniały w czasie, gdy toczyło się uprzednie postępowanie i mieściły się w granicach podstawy prawomocnie osądzonego żądania. Dlatego też Sąd I instancji słusznie pominął wnioski o przesłuchanie świadka G. S., przesłuchania stron oraz z opinii biegłego sądowego ds. wyceny nieruchomości na okoliczność pozorności mowy przedwstępnej.

Z uwagi na powyższe, apelacja jako pozbawiona uzasadnionych podstaw podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach procesu w drugiej instancji orzeczono z mocy art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2) i § 2 pkt 7) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. ( Dz.U. z 2018 r. poz. 265).

Grażyna Wołosowicz