Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu października 2016 r. powodowie A. S. (1) i T. S. wnieśli o zwrot od pozwanej A. S. (2) kosztów remontu nieruchomości położonej w W. ¾ gmina O.. Pełnomocnik powodów ustanowiony z urzędu sprecyzował roszczenie i wniósł o zasądzenie od pozwanej kwoty 33.567,15 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty, wskazując, iż na kwotę tą składa się kwota:

- 12.470,34 zł z tytułu zakupu materiałów budowlanych,

- 5000 zł z tytułu kosztów robocizny,

- 2500 zł z tytułu kosztów podłączenia centralnego ogrzewania, - 1500 zł z tytułu wymiany instalacji elektrycznej,

- 500 zł – z tytułu podłączenia wody,

- 5000 zł z tytułu wymiany okien i drzwi,

- 1371,81 zł – z tytułu opłacenia zaległości za wodę oraz za energię elektryczną,

- 5225 zł z tytułu spłaconego przez powódkę zadłużenia mieszkania u komornika B. B..

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie solidarnie na rzecz powodów kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wniosła o przeprowadzenie dowodów na okoliczność bezprawnego zajęcia nieruchomości przez powodów, posiadania nieruchomości w złej wierze, niedopuszczenia pozwanej do współposiadania i współkorzystania z nieruchomości.

Pismem z dnia 6 sierpnia 2020 r. powodowie rozszerzyli powództwo i wnieśli o zasądzenie od pozwanej solidarnie na rzecz powodów kwoty 41.127,74 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów postepowania według złożonego spisu kosztów, jednocześnie oświadczając, iż koszty te nie zostały pokryte ani w całości ani w części, wskazując, iż obok zwrotu kosztów remontu ustalonych w opinii biegłego, żądają również kwoty 5523,27 zł z tytułu spłaty długu ojca pozwanej.

W piśmie procesowym z dnia 18 września 2020 r. pozwana podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie, wskazując, iż nakłady wskazywane przez powodów nie były nakładami koniecznymi i zmierzały jedynie do podwyższenia standardu lokalu. Ponadto podniosła, iż skoro T. S. jest współwłaścicielem tej nieruchomości, nie może żądać całości zwrotu nakładów, a jedynie ich ½ części. Jednocześnie pozwana podniosła zarzut przedawnienia co do żądania powodów w zakresie spłaty długu A. S. (3).

Na rozprawie w dniu 3 października 2020 r. pełnomocnik powodów wskazał, iż roszczenie powodów stanowi roszczenie o zwrot nakładów, a z ostrożności roszczenie o bezpodstawne wzbogacenie.

Sąd zważył, co następuje:

A. S. (3) był właścicielem nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku nr (...) w miejscowości W. gmina O., dla której Sąd Rejonowy w Goleniowie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). A. S. (3) nadużywał alkoholu. Razem w lokalu zamieszkiwał z bratem T. S.. Utrzymywali się z renty, którą uzyskiwał T. S.. A. S. (3) wyjechał również w celach zarobkowych do pracy w Szwecji, gdzie mieszkała jego córka A. S. (2). Nieruchomość stanowi lokal mieszkalny z ok. 1930 r. na parterze znajdują się dwa pokoje, kuchnia, korytarz i łazienka, ponadto lokal posiada niezagospodarowane poddasze. Lokal od chwili wybudowania ok. 1930 r. nie był poddawany żadnym kapitalnym remontom, a jego eksploatacja po 1989 r. była na niskim lub żadnym poziomie, nie byłą wykonywana nawet bieżąca konserwacja czy naprawy, nosił ślady dewastacji. Stopień zużycia technicznego budynku wynosił ok. 69%. Przywrócenie funkcji mieszkalnej temu budynkowi wymagała przeprowadzenia remontu kapitalnego. W nieruchomości nie było wody, nie było centralnego ogrzewania, w pokoju jedynie był wkład kominkowy, a w kuchni – westfalka, nie było doprowadzonej instalacji wodnej i sanitarnej, instalacja elektryczna byłą starego typu tj. aluminiowa, podłogi były drewniane. W 2008-2009 r. T. S. w porozumieniu z A. S. (3) wymienili okna drewniane na plastikowe Wymieniono wówczas również drzwi wejściowe. Koszt zakupu okien i drzwi finansował T. S.. A. S. (3) nie pracował. T. S. okna i drzwi kupił na raty, które później spłacał. T. S. już w 2009 r. w porozumieniu z bratem A. S. (3) załatwiał sprawy administracyjne związane z przyłączeniem nieruchomości w W. ¾ do sieci elektroenergetycznej i podpisanie umowy w E.. T. S. wraz z bratem A. jeszcze za jego życia rozpoczęli remont jednego z pokoi w nieruchomości dla brata A. S. (3). A. S. (3) położył tam płyty regips na ścianie i suficie, podłogę z paneli pcv. Koszty remontu pokoju zajmowanego przez A. S. (3) wyniosły 8.209,30 zł. Poniósł je A. S. (3). T. S. wyprowadził się z tej nieruchomości w 2012 r. i zamieszkał z żoną A. S. (2) w jej mieszkaniu w K..

Dowód: pisma – k. 107-111, faktury i rachunki – k. 5-23, zeznania powoda T. S. – k. 529, 333-334, 476, zeznania powódki A. S. (1) – k. 511, 331-333, 477, zeznania świadka N. K. – k 389-390, zeznania świadka S. P. – k. 305-307, zeznania pozwanej A. S. (2) – k. 278-281, zeznania świadka W. W. – k. 228-230, zeznania świadka Ł. R. – k. 163, zeznania świadka M. S. – k. 164, zeznania świadka Z. S. – k. 164- 165, zeznania C. D. – k. 165- 166, zeznania świadka G. B. – k. 167, opinia biegłego M. U. – k. 413-459, odpis księgi wieczystej – k. 73-81 i akty notarialne – k. 82-94 znajdujące się w aktach(...)

A. S. (3) miał długi. Prowadzono przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne w sprawie K. 75/13 przez Komornika Sądowego działającego przy (...) B. B.. W ramach tego postępowania w dniu 26 kwietnia 2013 r. komornik zajął nieruchomość A. S. (3) w postaci lokalu mieszkalnego w W. ¾.

Dowód: zaświadczenie – k. 344, odpis księgi wieczystej – k. 327-330.

A. S. (3) był w dobrych relacjach z bratem T. S., rozmawiał z bratem T. o swojej sytuacji, o długach. W 2013 r. A. S. (3) proponował członkom rodziny m.in. K. S., że przepisze na nią mieszkanie w zamian za spłatę długów. Proponował też, że mieszkanie przepisze na córkę A., ale ta powiedziała, że do Polski nie wróci, bo mieszkała w Szwecji i zamierzała tam zostać. A. zaproponował również bratu T. S. i jego żonie A. S. (1), aby spłacili jego długi u komornika B. B. w sprawie K. 75/13, a w zamian za to przeniesienie na T. S. udział ½ w prawie własności nieruchomości w W. ¾. Świadkiem tych rozmów była żona T. - A. S. (1), jak również jego brat - M. S.. T. S. w porozumieniu z A. S. (1) zaproponowałem A., że A. sprzeda swoje mieszkanie w K., żeby spłacić długi A. S. (3) i wtedy A. przeniesie na niego prawo własności w udziale ½ do nieruchomości w W. ¾. A. S. (1) była obecna przy tych ustnych rozmowach i zgadzała się na te ustalenia. A. S. (3) zmarł 28 maja 2013 r.

Dowód: odpis aktu zgonu – k.4, zeznania powoda T. S. – k, 333-334, 476, 529, zeznania powódki A. S. (1) – k. 331-333, 477, 511, zeznania świadka M. S. – k. 164.

Na pogrzeb A. S. (3) przyjechała jego córka A. S. (2), która od lat zamieszkiwała w Szwecji. A. S. (1) miała kontakt z T. S. i A. S. (1) poprzez portale społecznościowe. T. S. i A. S. (1) powiedzieli A. S. o ustnych ustaleniach dokonanych przez nich z jej ojcem A. S. (3). Powiedzieli A. o tym, że A. za spłatę długu u komornika miał przenieść na T. S. prawo własności do połowy nieruchomości, w której zamieszkiwał. A. powiedziała, że będzie tak jak ojciec chciał. T. S. mówił jej, że zamierza przeprowadzić remont, że doprowadzi wodę, centralne ogrzewanie, że zrobi łazienkę. A. zgadzała się na to, mówiła, żeby sobie zrobił to mieszkanie i tam zamieszkał. W dniu 31 maja 2013 r. A. S. (1) sprzedała swoje mieszkanie w K. za kwotę 40.000 zł. Dwa dni po pogrzebie A. S. (2) pojechała wraz z A. S. (1) do komornika B. B., gdzie A. S. (1) z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży domu w K. spłaciła zadłużenie A. S. (3) w sprawie K. 75/13 w kwocie 5.523,27 zł. A. S. (2) powiedziała T. S., żebym załatwił wszystkie papiery do „przepisania mieszkania”. Po zapłacie długu u komornika A. wróciła do Szwecji. Na skutek spłaty długu komornik postanowieniem z dnia 7 czerwca 2013 r. umorzył postępowanie i wykreślono zajęcie nieruchomości z księgi wieczystej.

Dowód: umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego – k. 78- 80, zaświadczenie – k. 344, zeznania powoda T. S. – k, 333-334, 476, 529, zeznania powódki A. S. (1) – k. 331-333, 477, 511, zeznania C. D. – k. 165- 166, zeznania świadka K. S. – k. 198- 199, zawiadomienie – k. 330.

A. S. (2) jest jedyną spadkobierczynią po A. S. (3).

Dowód: protokół dziedziczenia – k. 82-85 akt I (...) akt poświadczenia dziedziczenia – k. 86-87 akt I (...)

Na początku czerwca 2013 r. T. S. i A. S. (1) rozpoczęli remont nieruchomości w W. ¾ gmina O.. T. S. i A. S. (1) z pozostałych pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania A. S. (1) w K. kupowali materiały budowlane i finansowali robociznę w zakresie wykonanego remontu. Remont trwał około miesiąca czasu. Prace remontowe polegały na: dokonaniu montażu przyborów z osprzętem ( zlewozmywaka w kuchni, muszli sedesowej w łazience, umywalki i natrysku w łazience), wykonaniu instalacji kanalizacyjnej wewnętrznej i zewnętrzną, doprowadzaniu wody począwszy od studzienki wodomierzowej, dokonaniu demontażu wkładu kominkowego żeliwnego, założeniu instalacji centralnego ogrzewania z piecem i kuchnią na dwie fajerki na opał stały, z grzejnikami płytowymi, ogrzewaniem podłogowym i grzejnikiem w łazience, zamontowaniem nad piecem zbiornika na wodę, wymianie podług deskowych na posadzki z płytek ceramicznych i na podłogi z paneli, wykonaniu podkładów z chudego betonu, izolacji ze styropianem, posadzki i paneli na podkładzie z folii bez pianki, zbiciu tynku ze ścian, zerwaniu instalacji elektrycznej, położeniu nowych tynków na ścianach i nowej instalacji elektrycznej, ułożeniu parapetników z płytek terakota, zamurowaniu połowy drzwi i osadzeniu okna z otynkowaniem obustronnym. A. i T. S. przy remoncie pomagali Ł. R., C. D., G. B. i Z. S.. Wszystkie wykonane prace były nakładami koniecznymi, aby przywrócić nieruchomości funkcję mieszkalną, miały charakter naprawczy i konserwacyjny. Wszelkie roboty remontowe posiadały charakter naprawczy i konserwacyjny, nie doprowadzając nawet lokalu do stanu umożliwiającego zamieszkanie w warunkach gorszych niż normatywne. Roboty nie doprowadziły lokalu do użytkowania w stanie normatywnym, ale „pozwalają żyć”. Ponadto wszelkie roboty budowlane nie spowodowały wzrostu wartości rynkowej lokalu, albowiem doprowadziły jedynie przejście ze stanu technicznego lichego do średniego i w żaden sposób nie zmieniły stany zewnętrznego nieruchomości, w związku z czym zmiana ta jest niezauważalna w wycenie rynkowej. Bez wykonania prac remontowych wykonanych przez powodów zamieszkiwanie w spornym lokalu nie byłoby możliwe nawet na tak niskim poziomie, który obecnie panuje w lokalu i który jest niższy niż poziom przeciętny. Istniejący stan lokalu po remontach nie spełnia warunków technicznych i estetycznych wymaganych przez przeciętnego użytkownika. Wszelkie remonty dokonane przez powodów należy zakwalifikować jako konieczne dla uzyskania podstawowych potrzeb użytkowych. Lokal przed remontami był w 70% zdewastowany, po przeprowadzonych remontach stan dewastacji został podniesiony do 50%. Koszty remontu pokrywali T. S. i A. S. (1). Prowadzili wspólne gospodarstwo domowe jako małżeństwo. Koszt wykonanego przez nich remontu wyniósł 35.604,47 zł. Łączny koszt remontu nieruchomości dokonany przez A. S. (3), a następnie T. S. i A. S. (1) wyniósł 43.813,77 zł.

Dowód: pisma – k. 107-111, faktury i rachunki – k. 5-23, zeznania powoda T. S. – k. 529, 333-334, 476, zeznania powódki A. S. (1) – k. 511, 331-333, 477, zeznania świadka N. K. – k 389-390, zeznania świadka S. P. – k. 305-307, częściowo zeznania pozwanej A. S. (2) – k. 278-281, zeznania świadka W. W. – k. 228-230, zeznania świadka Ł. R. – k. 163, zeznania świadka M. S. – k. 164, zeznania świadka Z. S. – k. 164- 165, zeznania C. D. – k. 165- 166, zeznania świadka G. B. – k. 166-167, zeznania świadka K. S. – k. 198- 199, częściowo zeznania świadka B. C. – k. 199-201, częściowo zeznania świadka G. C. – k. 201-203, opinia biegłego M. U. – k. 413-459.

Po remoncie T. S. wraz z żoną A. S. (1) i dziećmi zamieszkał w nieruchomości w W. ¾. T. S. jest zameldowany pod adresem W. ¾ gm. Osina od 9 grudnia 2013 r. A. S. (2) przyjechała do Polski ze Szwecji około 3 -4 miesiące po śmierci ojca, odwiedziła wtedy A. i T. S. w W. ¾, widziała, że robią remont, że wymieniają instalację elektryczną. Wpadła do nich na kawę. Pozostawali wówczas w dobrych relacjach. Nie sprzeciwiała się wykonywaniu remontów na nieruchomości po ojcu.

Dowód: wydruk z bazy PESEL – k. 146-148, zeznania powoda T. S. – k. 529, 333-334, 476, zeznania powódki A. S. (1) – k. 511, 331-333, 477, zeznania świadka N. K. – k 389-390,

W dniu 9 kwietnia 2015 r. A. S. (2) przed notariuszem E. K. w N. udzieliła T. S. pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego do podarowania na rzecz samego siebie udziału do ½ w prawie własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku nr (...) w miejscowości W. gmina O., dla której Sąd (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) wraz z udziałem 25/100 w nieruchomości wspólnej.

Dowód: pełnomocnictwo – k. 88-89 akt (...)

W dniu 18 maja 2015 r. T. S. w formie umowy notarialnej zawarł umowę darowizny miedzy sobą a A. S. (2) przenosząc na siebie udział ½ w prawie własności nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku nr (...) w miejscowości W. gmina O., dla której Sąd (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...)

Dowód: umowa darowizny – k. 90- 92 akt I C 1642/18.

W dniu 29 kwietnia 2016 r. T. S. wystąpił z wnioskiem o wymeldowanie A. S. (2) z pobytu stałego pod adresem W. ¾ gm. (...) Decyzją z dnia 14 września 2016 r. Wójt Gminy O. wymeldował A. S. (2) z pobytu stałego w miejscowości (...)/4 . Od tego momentu rozpoczął się między strona konflikt. Zaczęli żądać od siebie zwrotu pieniędzy wyłożonych na remont. A. S. (2) żądała w korespondencji tekstowej wydania kluczy do mieszkania w W. ¾. Jednocześnie w dniu 1 września 2016 r. A. S. (2) odwołała w formie aktu notarialnego pełnomocnictwo udzielone T. S. z dnia 9 kwietnia 2015 r.

W lutym 2018 r. A. S. (2) złożyła w (...) pozew o zobowiązanie pozwanego T. S. do złożenia oświadczenia woli w formie aktu notarialnego o przeniesieniu na nią przedmiotu darowizny tj. udziału ½ w prawie własności w nieruchomości położonej w W. ¾. W dniu 21 grudnia 2016 r. zapadł wyrok zaoczny w Sądzie (...)o oddalenie powództw T. S. przeciwko A. S. o uznanie jej za niegodną dziedziczenia w sprawie I (...)

Dowód: decyzja – k. 117-119, wiadomości tekstowe – k. 299-303, dokumenty zgromadzone w aktach I (...), zeznania świadka N. K. – k 389-390, decyzja – k. 93 z akt I C(...), wniosek – k. 92 z akt (...) wyrok – k. 96 z akt I(...), akt notarialny – k. 99 z akt sprawy akt I (...) korespondencja tekstowa – k. 97-98 z akt (...)

Wyrokiem z dnia 30 października 2019 r. (...)oddalił powództwo A. S. (2) w sprawie I (...)

Dowód: wyrok – k. 284 z akt I (...)

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenie powodów zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części.

Powodowie reprezentowani w sprawie przez profesjonalnego pełnomocnika po sprecyzowaniu roszczenia wnosili o zasądzenie od pozwanej początkowo kwoty 33.567,15 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty, wskazując, iż na kwotę tą składa się kwota:

- 12.470,34 zł z tytułu zakupu materiałów budowlanych,

- 5000 zł z tytułu kosztów robocizny,

- 2500 zł z tytułu kosztów podłączenia centralnego ogrzewania, - 1500 zł z tytułu wymiany instalacji elektrycznej,

- 500 zł – z tytułu podłączenia wody,

- 5000 zł z tytułu wymiany okien i drzwi,

- 1371,81 zł – z tytułu opłacenia zaległości za wodę oraz za energię elektryczną,

- 5225 zł z tytułu spłaconego przez powódkę zadłużenia mieszkania u komornika B. B..

Następnie po wydaniu przez biegłego opinii w niniejszej sprawie co do wartości remontów poczynionych przez powodów rozszerzyli powództwo i wnieśli o zasądzenie od pozwanej kwoty 41.127,74 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów postepowania według złożonego spisu kosztów, jednocześnie oświadczając, iż koszty te nie zostały pokryte ani w całości ani w części, wskazując, iż obok zwrotu kosztów remontu ustalonych w opinii biegłego, żądają również kwoty 5523,27 zł z tytułu spłaty długu ojca pozwanej. Tym samym powodowie żądali od pozwanej zwrotu nakładów związanych z remontem nieruchomości położonej w (...)/4 w wysokości 35.604,47 zł oraz kwoty 5.523,27 zł z tytułu spłaty długu ojca pozwanej.

W pierwszej kolejności należało rozważyć zasadność roszczenia powodów o zwrot od pozwanej poczynionych na nieruchomość w W. ¾ nakładów z tytułu remontu dokonanego w czerwcu 2013 r. Nie ulega wątpliwości, iż nieruchomość ( lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej) w W. ¾ stanowi wspólność T. S. i A. S. (2) w udziałach po ½. Powyższa okoliczność była między stronami bezsporna i wynika z treści księgi wieczystej prowadzonej do tej nieruchomości (...) przez (...). Sąd w okolicznościach badanej sprawy zawiesił postępowanie do czasu rozpoznania sprawy (...), która dotyczyła odwołania darowizny uczynionej przez pozwaną na rzecz powoda T. S., na skutek której stał się on współwłaścicielem nieruchomości. Na skutek oddalenia powództwa w powyższej sprawie sąd orzekający w niniejszej sprawie związany był treścią księgi wieczystej (...) i stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w tej księdze.

Roszczenie powoda T. S. w stosunku do pozwanej o zwrot nakładów na nieruchomość wspólną należało rozpatrzyć w oparciu o art. 207 k.c., zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Wszystkie pożytki i przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do wysokości ich udziałów. Możliwość domagania się przez współwłaściciela przypadającej na niego części pożytków i przychodów jest niezależna od wykonywania przez niego prawa do współposiadania i współużytkowania rzeczy wspólnej. Zgodnie z zasługującym na aprobatę stanowiskiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku wyrażonym w wyroku z dnia 10 września 1992 r. (ACr 319/92, (...) SA w G. 1992, nr 6, poz. 99), okoliczność, że współwłaściciel rzeczy nie posiada rzeczy wspólnej ani nie realizuje w drodze roszczenia swojego uprawnienia do współposiadania rzeczy lub posiadania wyodrębnionej części rzeczy, nie stanowi przeszkody do domagania się przez tego współwłaściciela partycypowania w przychodach z rzeczy, jeżeli rzecz przynosi dochody. Należy też zwrócić uwagę na orzeczenie SN z dnia 11 października 2000 r. (III CKN 264/00, OSNC 2001, nr 3, poz. 47), zgodnie z którym pożytki i inne dochody z rzeczy wspólnej, przypadające - nieznanemu z miejsca pobytu współwłaścicielowi - w stosunku do wielkości jego udziału, nie powiększają pożytków i przychodów, przypadających pozostałym współwłaścicielom.

Nie ulega zatem wątpliwości w świetle powyższego przepisu, iż współwłaściciel, który poniósł wydatki na rzecz wspólną, może żądać od pozostałych współwłaścicieli ich zwrotu w częściach odpowiadających ich udziałom. W literaturze przyjmuje się, że rozliczenia z tytułu nakładów dotyczą tylko nakładów poczynionych zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną, a więc za zgodą większości - nakłady konieczne, lub wszystkich współwłaścicieli - inne nakłady (tak w szczególności A. Cisek (w:) E. Gniewek (red.), Komentarz, 2006, s. 344). Stanowisko to nie jest bezdyskusyjne odnośnie do nakładów zwiększających wartość rzeczy wspólnej. Jak się wydaje, takie nakłady, nawet jeśli dokonane zostały niezgodnie z zasadami zarządu, powinny zostać rozliczone. Jeśli nawet podstawy zwrotu korzyści uzyskanych z tego tytułu nie stanowi art. 207 k.c., to taką podstawę stwarzają przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i n. k.c.).

Korzystanie przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej wiąże się z koniecznością ponoszenia wydatków i obciążeń z tytułu posiadania rzeczy. Ustawodawca zalicza tu wydatki konieczne, niezbędne do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym, a więc związane z przeprowadzeniem remontów, odnowienia, renowacji czy naprawy rzeczy, także związane z ubezpieczeniem rzeczy, koniecznymi przeglądami, jak i użyteczne, zwiększające wartość rzeczy, jak ulepszenia czy modernizacje, w postaci zakupu nowych urządzeń stanowiących wyposażenie nowych maszyn produkcyjnych itp. Przez wydatki rozumie się nakłady na rzecz: konieczne, użyteczne, a nawet zbytkowne, jeżeli przy zachowaniu reguł zarządu rzeczą wspólną uzgodniono takie wydatki. Najczęściej są to wydatki ponoszone w toku normalnej eksploatacji rzeczy, według zasad prawidłowej gospodarki, przy zgodzie większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.). Nie można jednak wykluczać wydatków nadzwyczajnych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanych za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Ustawa nie zawiera definicji owych pojęć, pozostawiając to orzecznictwu i doktrynie. Przez nakłady konieczne rozumie się takie, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytku, jak np. naprawy i remonty. Nakłady nie odpowiadające temu celowi stanowią pozostałe nakłady, przy czym nakłady zmierzające jedynie do ulepszenia rzeczy stanowią nakłady użyteczne, a nakłady służące nadaniu rzeczy wyglądu lub charakteru odpowiadającemu szczególnemu upodobaniu tego kto ich dokonał stanowią nakłady zbytkowne (Jerzy Ignatowicz: Prawo rzeczowe, Wydawnictwo Prawnicze PWN Warszawa 1995 r.s. 165). Stanowisko to jest powszechnie przyjęte i ugruntowane w orzecznictwie (wyrok Sądu Najwyższego z 20 grudnia 1995 r. II CRN 191/95; wyrok Sądu Najwyższego z 22 marca 2006 r. III CSK 3/06; wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 26 kwietnia 2013 r. I ACa 1449/12). Oceny charakteru nakładów dokonuje sąd, a nie biegły.

Współwłaściciel, który dokonał na rzecz wspólną nakładów, jest uprawniony do domagania się zwrotu ich części od pozostałych współwłaścicieli, stosownie do wielkości udziałów. Przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności rzeczy nie posługują się w ogóle pojęciem nakładów, które użyte jest np. w art. 226 k.c. w odniesieniu do roszczeń posiadacza rzeczy. Nie rozróżniają też wydatków koniecznych i innych, co ma miejsce w odniesieniu do nakładów, o których mowa w art. 226 k.c. Posługują się natomiast pojęciem wydatków i ciężarów oraz pojęciem zwykłego zarządu rzeczą wspólną i czynności przekraczających zwykły zarząd. Pozwala to podzielić przeważające w doktrynie stanowisko, że w art. 207 k.c. chodzi o szerokie rozumienie wydatków na rzecz wspólną, obejmujące wszystkie wydatki zarówno dokonane w ramach zwykłego zarządu, jak i z jego przekroczeniem, w tym nakłady konieczne, użyteczne, a także zbytkowne. Przez użyte w art. 207 k.c. pojęcie „wydatków” rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione na rzecz wspólną. Przepis ten obejmuje zatem także nakłady inwestycyjne i może stanowić podstawę prawną roszczeń współwłaściciela o zwrot ich równowartości.

Nie ulega wątpliwości, iż prace remontowe poczynione przez powodów stanowiły remont kapitalny wspólnej nieruchomości, a tym samym były czynnością przekraczająca zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Zerwanie bowiem tynków, instalacji elektrycznej i wykonanie ich na nowo, wykonanie łazienki i kuchni z wszystkimi przyłączami i instalacjami niewątpliwie stanowiło czynności przekraczające zwykły zarząd. Do wykonania takich czynności wymagana była zgoda wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 k.c.

W ocenie Sądu zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwala uznać, iż pozwana wyraziła powodom zgodę na wykonanie remontów na wspólnej nieruchomości w postaci prac. Powyższa okoliczność wynika m.in. z zeznań świadka M. S., który zeznał, iż pamięta, że między pozwaną a powodem T. S. była taka rozmowa, że jak sobie wyremontuje mieszkanie po A., to pozwana nie będzie „nic miała” do tego mieszkania (k. 164). Również świadek N. K. zeznała, iż była z pozwaną w spornej nieruchomości w momencie, kiedy powodowie ją remontowali i kładli instalację elektryczną, wówczas A. w żaden sposób nie sprzeciwiała się dokonywanym remontom (389-390). Okoliczność, iż pozwana wiedziała o przeprowadzanych remontach i się na nie godziła potwierdzają również zeznania powodów, którzy jednoznacznie zeznają, że mówili pozwanej o tym, że będą remontować nieruchomość, a ona nie miała nic przeciwko temu, że zgadzała się na ustalenia powodów z jej ojcem i na przepisanie na rzecz T. S. ½ udziału w nieruchomości. Wersję powodów potwierdza również treść dokumentów w postaci pełnomocnictwa z dnia 09.04.2015 r., w którym pozwana upoważniła powoda do przeniesienia na niego udziału ½ w prawie własności spornej nieruchomości, zgodnie z wcześniejszymi ustnymi ustaleniami. Ponadto z zeznań samej pozwanej wynika, iż nie sprzeciwiała się woli ojca i wyraziła zgodę na zamieszkiwanie powodów w nieruchomości należącej do jej ojca po jego śmierci. W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, iż zebrany materiał dowodowy pozwolił ustalić wzajemne ustalenia stron tj. T. S., A. S. (1) i A. S. (3) odnośnie tego, iż w zamian za spłatę długu A. S. (3) u komornika A. S. (3) przeniesie na T. S. prawo własności udziału ½ nieruchomości położonej w W. ¾. Powyższa okoliczności wynika nie tylko ze zgodnych zeznań samych powodów, ale również z zeznań świadków M. S., C. D. i K. S.. Z duża dozą ostrożności należało ocenić wiarygodność zeznań świadków G. C. i jego żony B. C., albowiem są oni skonfliktowani z powodami, z uwagi na to, iż T. S. postawiono zarzut usiłowania zabójstwa G. C., w związku z czym powód przebywa w (...). Nie ulega zatem wątpliwości, iż mają oni interes w tym, aby zeznawać na niekorzyść powodów z uwagi na istniejący między nimi konflikt. Ponadto zeznania tych świadków pozostawały w sprzeczności z pozostałym materiałem dowodowym, w tym z zeznaniami świadków M. S., C. D., K. S.. Zeznania te pozostają w sprzeczności nawet z zeznaniami samej pozwanej, która wyraźnie zeznała, iż nie rozmawiała z G. C. o remontach w mieszkaniu jej ojca, nie wie, kto te remonty przeprowadził, a o tym, że A. i T. S. mieszkają w tym mieszkaniu dowiedział się z rozmowy telefonicznej z A. i T. ( k. 281), podczas gdy G. C. zeznaje, iż o remontach A. dowiedziała się od niego w rozmowie telefonicznej.

Sąd uznał za niewiarygodne zeznania pozwanej, że nie wiedziała o przeprowadzonych przez powodów remontach, albowiem nawet z zeznań świadka N. K. wynika, iż pozwana była na nieruchomości w czasie dokonywania tych remontów, w czasie rozkładania instalacji elektrycznej, a zatem zaraz na początku wykonywania prac remontowych przez powodów i nie sprzeciwiała się tym remontom.

Sąd za wiarygodne uznał również dowody z dokumentów zgromadzone w aktach sprawy, jak również w aktach I C 1642/18, albowiem ich prawdziwości i wiarygodności nie kwestionowała żadna ze stron postepowania.

Nawet gdyby uznać, iż remonty dokonane przez powodów były wykonywane bez zgody pozwanej, roszczenie powodów pozostaje usprawiedliwione również na gruncie art. 209 k.c. Zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Biegły M. U. w opinii sporządzonej w niniejszym postępowaniu jednoznacznie i kategorycznie wskazał, iż wszystkie nakłady poczynione przez powodów a prace remontowe na wspólnej nieruchomości stanowiły nakłady konieczne zmierzające do zachowania funkcji mieszkalnej lokalu. Jednocześnie biegły ustalił, iż wszelkie roboty wykonane przez powodów posiadały charakter naprawczy i konserwacyjny, nie doprowadzając nawet lokalu do stanu umożliwiającego zamieszkanie w warunkach gorszych niż normatywne. Roboty te zdaniem biegłego nie doprowadzając lokalu do użytkowania w stanie normatywnym, ale „pozwalają żyć”. Ponadto wszelkie te roboty nie powodują wzrostu wartości rynkowej lokalu, albowiem doprowadziły jedynie przejście ze stanu technicznego lichego do średniego i w żaden sposób nie zmieniły stany zewnętrznego nieruchomości, w związku z czym zmiana ta jest niezauważalna w wycenie rynkowej. Biegły podkreślił, iż bez wykonania prac remontowych wykonanych przez powodów zamieszkiwanie w spornym lokalu nie byłoby możliwe nawet na tak niskim poziomie, który obecnie panuje w lokalu i który jest niższy niż poziom przeciętny. Istniejący stan lokalu po remontach nie spełnia warunków technicznych i estetycznych wymaganych przez przeciętnego użytkownika. Wszelkie zatem remonty należy zdaniem biegłego zakwalifikować jako konieczne dla uzyskania podstawowych potrzeb użytkowych. Sąd niej miał podstaw, aby podważać treść opinii biegłego, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała jej treści, opinia była spójna, logiczna i oparta na wiedzy specjalistycznej posiadanej przez biegłego. Sąd uznał ją za wiarygodną i poczynił na jej podstawie ustalenia faktyczne.

W świetle treści powyższej opinii biegłego zdaniem Sądu wykonane przez powodów prace remontowe należało zakwalifikować jak czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa jakim jest zachowanie cech użytkowych nieruchomości i jej funkcji mieszkalnej. Przed remontem jak podkreślił biegły dewastacja lokalu była na poziomie ok. 70%, aktualny natomiast stan techniczny lokalu po dokonanych przez powodów remontach zmniejszył zużycie techniczne lokalu do 50%. Powód T. S. jako współwłaściciel nieruchomości mógł zatem wykonać prace remontowe zmierzające do zahamowania dalszego procesu dewastacji nieruchomości, jako prace zachowawcze z art. 209 k.c. Czynności zachowawcze to szczególny rodzaj czynności, niepodejmowany w celu gospodarowania rzeczą wspólną, lecz w celu zachowania rzeczy wspólnej i wspólnego prawa. Zazwyczaj mają one charakter interwencyjny i nagły jako reakcja na zdarzenie, które może zagrozić integralności rzeczy podejmowana w celu zapobieżenia powstaniu szkody w rzeczy bądź jej utraty. Czynność zachowawcza powinna przy tym zmierzać tak do zachowania wspólnego prawa, jak i ochrony interesów wszystkich współwłaścicieli. Jest kwestią sporną, czy pozostali współwłaściciele mogą przeciwstawić się podjęciu czynności zachowawczych. W orzecznictwie kilkakrotnie wyrażano stanowisko, że sprzeciw pozostałych współwłaścicieli powoduje bezskuteczność podjętej czynności zachowawczej. W okolicznościach badanej sprawy pozwana nie sprzeciwiła się, mimo posiadanej wiedzy, dokonywaniu prac remontowych przez powodów.

Powód T. S. może zatem żądać od pozwanej zwrotu poczynionych nakładów, jednak w wysokości w stosunku do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej, czyli tylko w udziale ½. Roszczenie zatem powoda T. S. okazało się uzasadnione jedynie w połowie tj. co do kwoty 17.802,23 zł ( 50% z kwoty nakładów poczynionych przez powodów w wysokości 35.604,27 zł zgodnie z wyceną biegłego na k. 425).

Przechodząc do oceny roszczenia powódki A. S. (1) należy zauważyć, iż była ona posiadaczem spornej nieruchomości od czerwca 2013 r. ( od momenty dokonywania nakładów) i jest nim do chwili obecnej. W sprawie bezsporne było również, iż koszty remontu dokonane zostały zarodków pochodzących ze sprzedaży mieszkania powódki położonego w K.. Z uwagi na to, iż był to majątek osobisty powódki A. S. (1) również środki uzyskane ze sprzedaży tego składnika majątkowego stanowiły jej majątek odrębny. Jednakże A. S. (1) postanowiła pieniądze te przeznaczyć na remont nieruchomości w W. ¾ wiedząc, iż zgodnie z ustaleniami stron jedynie udział ½ w tej nieruchomości ma zastać przepisany na rzecz T. S.. Powódka A. S. (1) znała ustalenia T. S. i A. S. (3), co sama przyznała podczas zeznań przytaczając rozmowę między braćmi, której był świadkiem ( k. 511). Wiedziała zatem i godziła się na to, iż swoje pieniądze przeznacza na remont nie swojej nieruchomości w zamian za przeniesienie ½ udziału w prawie własności tej nieruchomości na rzecz T. S.. Powódka tym samym postanowiła zatem wnieść pieniądze w wysokości 40.000 zł do majątku wspólnego stron, albowiem od chwili ich uzyskania w całości przeznaczyła je na remont i spłatę długów A. S. (3), Wiedziała, iż będzie mogła jedynie mieszkać w ten nieruchomości i nie będzie w żaden sposób jej formalnym współwłaścicielem, a zostanie nim jedynie T. S. w udziale 1/2. W tym celu też spłaciła zadłużenie w wysokości 5.523,27 u komornika.

Roszczenie powodów w zakresie tejże kwoty uznać należy za bezpodstawne, albowiem w zamian za spłatę długu A. S. (3) w kwocie 5.523,27 zł powód A. S. (3) otrzymał ekwiwalent zgodnie z ustną umową stron w postaci udziału ½ w prawie wolności nieruchomości, której dotyczy pozew. Istniała zatem podstawa prawna do tego świadczenia przez powodów w postaci ustanej umowy zawartej przez powodów z A. S. (3), która została w całości wykonana. Brak zatem możliwości zastosowania w tym zakresie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu czy innych uzasadniających zwrot przez pozwaną powyższej kwoty powodom.

Powódka A. S. (1) w ocenie Sądu może jednak żądać od pozwanej zwrotu nakładów, które poczyniła na remont nieruchomości wspólnie z mężem. Nakładów tych poczyniła bowiem jako posiadacz zależny będący w dobrej wierze. Zgodnie z art. 226 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Zgodnie natomiast z art. 230 k.c. przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

W okolicznościach badanej sprawy powódka A. S. (1) zamieszkała w spornej nieruchomości w 2013 r. za wiedzą i zgodą ówczesnej właścicielki lokalu A. S. (2) jako następcy prawnej A. S. (3). Strony w żaden sposób, nie uregulowały kwestii jej zamieszkiwania w tej nieruchomości. Pozwana zgodziła się na to, zaakceptowała ustalenia powodów z jej ojcem. Tym samym mają na względzie to, iż wszelkie nakłady poniesione przez powodów były nakładami koniecznymi, powódka A. S. (1) może żądać ich zwrotu od powódki A. S. (1) w oparciu o art. 226 k.c. w zakresie aktualnie przysługującego powódce udziału tj. 1/2 , a zatem co do kwoty 17.802,23 zł, w tym samym zakresie co powód T. S..

Jednocześnie w tym miejscu zauważyć należy, iż artykuł 226 k.c. wyłącza stosowanie norm o bezpodstawnym wzbogaceniu do zwrotu nakładów dokonanych przez posiadacza ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 23 stycznia 2014 r. sygn.. akt I ACa 451/13). W konsekwencji powyższego sąd nie oceniał roszczenia powódki A. S. (1) przez pryzmat przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Z uwagi na oddalenie roszczenia powodów co do kwoty 5.523,27 zł bezprzedmiotowe pozostawało badanie roszczenia powodów w tym zakresie przez pryzmat podniesionego przez pozwaną zarzutu przedawnienia.

Z powyższych względów roszczenie powodów okazało się zasadne jedynie co do kwoty 17.802,23 zł, w pozostałym zakresie podlegało oddaleniu.

O odsetkach sąd orzekł stosownie do treści art. 481 k.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Powodowie żądali zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu. Należy też podzielić zapatrywanie, że zasadniczo chwila wydania rzeczy właścicielowi stanowi ten moment, kiedy stają się wymagalne roszczenia posiadacza z tytułu wszelkich nakładów. W okolicznościach nadanej sprawy nie nastąpiło wydanie nieruchomości pozwanej, a zatem roszczenie jako bezterminowe stało się wymagalne niezwłocznie po wezwaniu dłużnika (art. 455 k.c.). Sąd uznał, iż wezwanie pozwanej do zapłaty powyższej kwoty nastąpiło dopiero z chwila doręczenia jej odpisu pisma procesowego powodów z dnia 21 marca 2017 r. ( k. 74), w którym sprecyzowali żądanie co do wysokości. Doręczenie to nastąpiło w dniu 22 maja 2017 r. ( k. 122). Z uwagi na zamieszkiwanie pozwanej za granicą sąd przyjął, iż pozostaje ona w opóźnieniu ze spełnieniem świadczenia z upływem 14 dni od otrzymania powyższego żądania powodów, czyli od dnia 6 czerwca 2017 r. W związku z powyższym sąd zasądził odsetki od tej daty w pkt I sentencji wyroku.

W pozostałym zakresie roszczenie powodów sąd oddalił, o czym orzekł w pkt II sentencji.

O kosztach postępowania o orzeczono w pkt III sentencji na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. Powodowie wygrali sprawę w 43%, a przegrali w 57%.

Powodowie byli w całości zwolnieniu od kosztów sądowych i mieli ustanowionego pełnomocnika z urzędu w osobie adwokata. Opłata od pozwu w zakresie rozszerzonego powództwa do kwoty 41.127,74 zł wyniosła 2179 zł ( 1679 zł od pierwotnego żądania kwoty 33.567,15 zł oraz 500 zł od kwoty rozszerzenia tj. 7560,59 zł). Wynagrodzenie pełnomocnika powodów ustanowionego z urzędu należało ustalić w oparciu o treść rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 03.10.2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu ( § 4 pkt 2 i § 8 pkt 5) w stawce 2.400 zł ( 2952 zł po powiększeniu o należny podatek Vat. W związku z § 4 pkt 4 powyższego rozporządzenia w razie zmiany w toku postępowania wartości stanowiącej podstawę obliczenia opłaty bierze się pod uwagę wartość zmienioną, poczynając od następnej instancji. Koszty poniesione przez powodów należało zatem określić na 2952 zł.

Koszty poniesione przez pozwaną wyniosły natomiast łącznie 2417 zł ( wynagrodzenie pełnomocnika i opłata od pełnomocnictwa). Pozwani z tej kwoty winni zwrócić pozwanej 1377,69 zł ( 57% z kwoty 2417 zł). Pozwana natomiast winna zwrócić powodom koszty postępowania ( w postaci wynagrodzenia pełnomocnika z urzędu) w stosunku 43% ( w jakim wygrali proces) czyli w zakresie kwoty 1269,36 zł. Po wzajemnej kompensacji powodowie winni zwrócić pozwanej koszty postępowania w wysokości 108,33 zł, o czym sąd orzekł w pkt III wyroku.

W pozostałym zakresie (57%), w którym powodowie przegrali proces, wynagrodzenie pełnomocnika powodów ustanowionego z urzędu co do kwoty 1.682, 64 zł pokrywa Skarb Państwa – (...) o czym sąd orzekł w pkt V wyroku.

Jednocześnie w pkt IV wyroku sąd nakazał pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – (...)cześć nieuiszczonych kosztów sądowych. Nieuiszczone koszty sądowe to opłata od pozwu, od której byli zwolnieni powodowie w łącznej kwocie 2179 zł oraz wynagrodzenie biegłego w wysokości 3735,85 zł. Łącznie nieuiszczone koszty sądowe wyniosły 5.914,85 zł. Pozwana winna zatem pokryć 43% z tejże kwoty, czyli 2.543,38 zł na podstawie art. 113 uks. W pozostałym zakresie nieuiszczone koszty sądowe, do których zwolnieni byli powodowie pokrywa Skarb państwa, o czym sąd orzekł w pkt V wyroku.

SSR(...) (...)

Sygn. akt(...)

(...)

1.  (...)–(...)

2.  (...) (...) (...)

3.  (...)

4.  (...) (...) (...) (...) G. (...)

5.  (...) (...)

6.  (...) (...) (...)

G., (...)

(...)