Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 marca 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Wiesława Buczek – Markowska

Sędziowie SO Tomasz Szaj (spr.)

SO Agnieszka Tarasiuk – Tkaczuk

Protokolant: sekr. sąd. Ziemowit Augustyniak

po rozpoznaniu w dniu 25 lutego 2016 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. S.

przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S.

o ustalenie

oraz sprawy z powództwa B. R.

przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S.

o ustalenie

oraz sprawy z powództwa D. K. (1)

przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S.

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie z dnia 23 stycznia 2015 roku, sygn. akt I C 365/11

I.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że nadaje mu treść:

1.  ustala, że podwyżka opłat za spółdzielcze prawo do garażu przy ul. (...) Stwosza w S. przysługujące powódce M. S. dokonana przez pozwaną (...) Spółdzielnię Mieszkaniową w S. w piśmie z dnia 28 grudnia 2009 roku dotycząca opłat mających obowiązywać od dnia 1 stycznia 2010 roku jest nieuzasadniona powyżej kwoty 45,02 zł (czterdzieści pięć złotych dwa grosze) i oddala powództwo w pozostałym zakresie;

2.  zasądza od powódki M. S. na rzecz pozwanej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S. kwotę 330,- zł (trzysta trzydzieści złotych) tytułem kosztów procesu;

3.  nakazuje pobrać od powódki M. S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie kwotę 83,30 zł (osiemdziesiąt trzy złote trzydzieści groszy tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

4.  ustala, że podwyżka opłat za spółdzielcze prawo do garażu przy ul. (...) Stwosza w S. przysługujące powódce B. R. dokonana przez pozwaną (...) Spółdzielnię Mieszkaniową w S. w piśmie z dnia 28 grudnia 2009 roku dotycząca opłat mających obowiązywać od dnia 1 stycznia 2010 roku jest nieuzasadniona powyżej kwoty 45,02 zł (czterdzieści pięć złotych dwa grosze) i oddala powództwo w pozostałym zakresie;

5.  zasądza od powódki B. R. na rzecz pozwanej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S. kwotę 330,- zł (trzysta trzydzieści złotych) tytułem kosztów procesu;

6.  nakazuje pobrać od powódki B. R. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie kwotę 83,30 zł (osiemdziesiąt trzy złote trzydzieści groszy tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

7.  ustala, że podwyżka opłat za spółdzielcze prawo do garażu przy ul. (...) Stwosza w S. przysługujące powódce D. K. (1) dokonana przez pozwaną (...) Spółdzielnię Mieszkaniową w S. w piśmie z dnia 28 grudnia 2009 roku dotycząca opłat mających obowiązywać od dnia 1 stycznia 2010 roku jest nieuzasadniona powyżej kwoty 45,02 zł (czterdzieści pięć złotych dwa grosze) i oddala powództwo w pozostałym zakresie;

8.  zasądza od powódki D. K. (1) na rzecz pozwanej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S. kwotę 235,- zł (dwieście trzydzieści pięć złotych) tytułem kosztów procesu;

9.  nakazuje pobrać od powódki D. K. (1) na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie kwotę 83,30 zł (osiemdziesiąt trzy złote trzydzieści groszy tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

10.  nakazuje pobrać od pozwanej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie kwotę 249,91 zł (dwieście czterdzieści dziewięć złotych dziewięćdziesiąt jeden groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

II.  oddala apelację w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od powódek M. S. i B. R. na rzecz pozwanej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S. kwoty po 63,- zł (sześćdziesiąt trzy złote) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego;

IV.  znosi wzajemnie pomiędzy powódką D. K. (1) i pozwaną (...) Spółdzielnią Mieszkaniową w S. koszty postępowania apelacyjnego.

SSO Agnieszka Tarasiuk – Tkaczuk SSO Wiesława Buczek – Markowska SSO Tomasz Szaj

Sygn. akt II Ca 1015/14

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 23 stycznia 2015 roku, sygn. akt I C 365/11, Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie ustalił, że podwyżka opłat za spółdzielcze prawa do garażu przy ul. (...) Stwosza w S. przysługujące powódkom M. S., B. R. oraz D. K. (1) dokonane przez (...) Spółdzielnię Mieszkaniową w S. w pismach z dnia 28 grudnia 2009 roku dotyczące opłat za garaż mających obowiązywać od dnia 1 stycznia 2010 roku są nieuzasadnione oraz orzekł o kosztach procesu.

Powyższy wyrok Sąd Rejonowy wydał na podstawie następujących ustaleń faktycznych:

Powódkom M. S., B. R. oraz D. K. (1) przysługują spółdzielcze prawa do garaży położonych w S. przy ulicach (...) Stwosza – J. S.. M. S. przysługuje spółdzielcze prawo do garażu nr (...), B. R. spółdzielcze prawo do garażu nr (...), a D. K. (1) spółdzielcze prawo do garażu nr (...).

Zasady przydziału garażu, jego budowy i finansowania, a ponadto użytkowania oraz remontów zostały szczegółowo opisane w regulaminie finansowania budowy, rozliczeń i użytkowania garaży w (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 29 kwietnia 1993 r. Zgodnie z postanowieniami tego regulaminu, aby ubiegać się o przydział garażu na zasadach spółdzielczego prawa do garażu przed przystąpieniem do budowy garażu członek zobowiązany był do wniesienia wkładu w wysokości kosztów budowy garażu wraz z niezbędną infrastrukturą.

Garaże nie są wyposażone w żadne instalacje, w szczególności zaś nie są wyposażone w instalację elektryczną, gazową czy wodociągową. Zgodnie z postanowieniami regulaminu finansowania budowy, rozliczeń i użytkowania garaży w (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 29 kwietnia 1993r. sprzątaniem garaży i drogi dojazdowej do nich zajmują się na własny koszt jedynie osoby je użytkujące, wszelkie remonty bieżące i kapitalne garaży i całej infrastruktury zewnętrznej związane z garażami są wykonywane za środki użytkowników. Wszystkie remonty garaży stanowiących przedmiot przysługujących powódkom spółdzielczych praw do garaży wykonane zostały przez powódki na ich koszt. Spółdzielnia nie ponosi żadnych kosztów związanych z eksploatacją przez powódki garaży, za wyjątkiem podatku od nieruchomości. .

Pismami z dnia 28.12.2009 r. pozwana S. Spółdzielnia Mieszkaniowa zawiadomiła powódki o zmianie wysokości opłat na garaże położone w obrębie oś. (...), ustalając nową opłatę w wysokości 60,39 zł brutto miesięcznie.

Powódki nie zgodziły się w nową wysokością opłaty na garaże, w związku z czym wniosły w dniu 11.01.2010r. wraz z innymi członkami spółdzielni odwołanie w przedmiocie zasadności podwyżki opłat eksploatacyjnych, a także obowiązku wpłat na tzw. fundusz remontowy za użytkowanie garaży dokonanych pismem z dnia 28.12.2009 r. w związku z brakiem odpowiedzi na to pismo powódki w kolejnym piśmie z dnia 6.04.2010 r. wskazały, że będą uiszczały opłaty w dotychczasowej wysokości. W odpowiedzi na to pismo pozwana wskazała na powody zmiany opłat. W piśmie z dnia 17.07.2010 r. powódki podtrzymały argumentację zawartą w odwołaniu z dnia 10.02.2010 r. w odpowiedzi na to pismo pozwana podtrzymała dotychczasowe stanowisko w kwestii zasadności zmiany wysokości opłat eksploatacyjnych należnych za garaże.

Kalkulacje sporządzone przez pozwaną (...) Spółdzielnię Mieszkaniową w S. nie były oparte o rzeczywiste koszty eksploatacji ponoszone przez spółdzielnię w okresie wcześniejszym. Jednocześnie, wielkość odpisów na fundusz remontowy dla użytkowników garaży będących na prawach: własnościowego prawa do garażu, własnościowego prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, odrębnej własności, najmu oraz dzierżawy spółdzielnia określiła nie przedstawiając żadnej kalkulacji. Ponadto, do kosztów bezpośrednio związanych z garażem spółdzielnia nie powinna zaliczać następujących kosztów: kosztów pogotowia spółdzielczego, kosztów przeglądów instalacji gazowej i elektrycznej w mieszkaniach, kosztów konserwacji i napraw w budynku mieszkalnym, kosztów dezynsekcji i deratyzacji w piwnicach budynku mieszkalnego, kosztów energii elektrycznej zużywanej w budynku mieszkalnym do oświetlenia klatek schodowych, piwnic, strychów oraz kosztów sprzątania za 20 m ² powierzchni garażu według stawki jak za sprzątanie klatek schodowych. Naliczane przez spółdzielnię opłaty eksploatacyjne powinny opierać się na kosztach rzeczywiście ponoszonych na garaże, a nie dla całego osiedla jak to uczynił zarząd spółdzielni.

Powódki uiszczają opłaty za garaż w wysokości sprzed podwyżki dokonanej pismem z dnia 28.12.2009r. tj. w kwocie 28,77 zł,

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, że powództwa M. S., B. R. i D. K. (1) o tożsamej treści zasługiwały na uwzględnienie w całości. Jako podstawe prawną żądań powódek wskazał przepis art. 189 k.p.c. oraz art. 4 ust 8 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013r., poz. 1222).

Sąd Rejonowy uznał, że powódki mają interes prawny w żądaniu ustalenia, że podwyżka opłat za przysługujące im spółdzielcze prawa do garaży w wysokości określonej przez pozwaną spółdzielnię w piśmie z dnia 29.12.2009 r. jest niezasadna, jako że od ustalenia tego zależeć będzie wysokość uiszczanych przez nie z tego tytułu pozwanej opłat, a nie mogą uczynić tego w innym postępowaniu przed sądem. Podkreślenia wymaga także, że żadna z powódek nie uiszcza opłat w wysokości wynikającej z zakwestionowanej przez nie podwyżki. Zdaniem sądu okoliczność wystąpienia z pozwem po ponad 14 miesiącach od wprowadzenia kwestionowanej podwyżki nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Żaden przepis bowiem nie wprowadza ograniczenia czasowego w wystąpieniu z żądaniem ustalenia niezaradności podwyżki opłat wprowadzonych przez spółdzielnię mieszkaniową.

W ocenie Sądu spółdzielnia nie sprostała obowiązkowi wykazania zasadności zmiany wysokości opłaty za garaże z kwoty 28,77 zł do kwoty 60,39 zł. Sąd przeprowadził na wniosek pozwanej dowód z opinii biegłego z zakresu księgowości P. W., który miał wypowiedzieć się na temat tego, jakie koszty zostały uwzględnione przy ustalaniu podstaw do wyliczenia opłaty eksploatacyjnej obciążającej użytkowników garaży, czy kalkulacja ta była oparta o rzeczywiste koszty eksploatacji ponoszone przez spółdzielnie w okresie wcześniejszym, czy spółdzielnia prowadziła ewidencję tych kosztów odrębnie dla każdej nieruchomości, czy też uwzględniała koszty całego osiedla, na jakiej podstawie oszacowana została wielkość odpisów na fundusz remontowy obciążający użytkowników garaży sposobu ustalenia wysokości opłat związanych z korzystaniem przez powódki z garaży, a zatem na okoliczność prawidłowości kalkulacji opłaty za garaż, która została zakwestionowana. W ocenie Sądu Rejonowego opinię biegłego uznać należy za pełną, spójną, opartą na całokształcie materiału dowodowego, sporządzoną przez osobę dysponującą odpowiednią wiedzą i doświadczeniem. Biegły także w sposób wyczerpujący odniósł się do zgłoszonych przez pozwaną spółdzielnię zarzutów. Biegły w swojej opinii wskazał mianowicie, że prognozowane koszty 2010 r. przyjęte do wyliczenia kosztu jednostkowego były zawyżone w stosunku do rzeczywiście poniesionych kosztów eksploatacyjnych w 2009 r. w pozycjach: energia elektryczna, usługi sprzątania – pracownicy, konserwacja zasobów, naprawy, przeglądy usługi bankowe, koszty zarządu. Biegły wskazał również, że kalkulacje sporządzone przez pozwaną nie były oparte o rzeczywiste koszty eksploatacji ponoszone przez spółdzielnię w okresie wcześniejszym, choć jednocześnie podkreślił, iż nie dysponował dokumentami rozliczeniowymi, które pozwoliłyby ustalić czy przedłożone kalkulacje, były w danym okresie zawyżone czy zaniżone. Biegły wskazał także, iż koszty przyjęte do kosztu jednostkowego za 1 m ² miesięcznie na podstawie roku 2009 dotyczą całego „Osiedla (...)” a koszty do wyliczenia kosztu jednostkowego za 1m2 miesięcznie na podstawie wykonania roku 2010 dotyczą nieruchomości nr 138 położonej przy ul. (...) o powierzchni 1543,14 m2, a opłaty eksploatacyjne wskazane w obu kalkulacjach dotyczą zarówno garaży jak i lokali mieszkalnych. Z kolei wysokość odpisu na fundusz remontowy dla użytkowników garaży pozwana określiła w uchwale Rady Nadzorczej nr (...) z dnia 23.11.2009 r. nie przedstawiając kalkulacji. Sąd Rejonowy podzielił pogląd biegłego zawarty w sporządzonych na potrzeby niniejszej sprawy opinii, iż wysokość opłat eksploatacyjnych obciążających powódki winna być ustalana w oparciu o rzeczywiste koszty ich eksploatacji, jakie ponosi pozwana spółdzielnia, nie powinna zaś ona obejmować kosztów eksploatacji lokali mieszkalnych znajdujących się także na tej nieruchomości, gdyż w związku z eksploatacją garaży pozwana nie ponosi żadnych kosztów związanych pogotowiem spółdzielczym, kosztów przeglądu instalacji gazowej i elektrycznej w mieszkaniach, kosztów konserwacji i napraw w budynku mieszkalnym, kosztów dezynsekcji i deratyzacji w piwnicach budynku mieszkalnego, kosztów energii elektrycznej zużywanej w budynku mieszkalnym do oświetlenia klatek schodowych, piwnic, strychów, kosztów sprzątania 20 m ² powierzchni garaży według stawki jak za sprzątanie klatek schodowych. Wysokość tych opłat nie powinna być oderwana od rzeczywistych kosztów związanych z korzystaniem z tych garaży.

Sąd Rejonowy podkreślił, że pozwana spółdzielnia uzasadniając prawidłowość sporządzonych przez siebie kalkulacji opłat za garaże wskazywała, że na nieruchomości, na której położone są garaże powódek znajdują się także lokale mieszkalne, stąd wysokość opłat eksploatacyjnych zgodnie z przepisami ustawy prawo o spółdzielniach mieszkaniowych winna uwzględniać także i koszty związane z ich eksploatacją. Przyznała jednak, że kwestionowana opłata została ustalona nie w oparciu o koszty eksploatacji nieruchomości, na której położone są garaże powódek a w oparciu o koszty związane z eksploatacją większej ilości nieruchomości stanowiących mienie pozwanej spółdzielni, uzasadniając to zasadą solidaryzmu. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Jednocześnie zgodnie z art. 4 ust. 4 (1) zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:

1)ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1-2 i 4;

2)ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3; ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

Analizując powyższe regulacje Sąd Rejonowy wskazał, że po pierwsze z przytoczonych przepisów wynika, że opłaty winny odnosić się do konkretnej nieruchomości. Po wtóre z przepisów tych zdaniem sądu nie wynika by znajdujące się na jednej nieruchomości jak to ma miejsce w niniejszej sprawie dwa rodzaje lokali a mianowicie lokale mieszkalne i lokale użytkowe, do których zaliczyć należy garaże, musiały być obciążane takimi samymi rodzajami opłat. Przeciwnie opłaty te winny pokrywać faktyczne koszty ich eksploatacji. Jeżeli zaś chodzi o nieprzedłożenie biegłemu dokumentów rozliczeniowych pozwalających na weryfikację kalkulacji opłat, to stwierdzić należy, że spółdzielnia możliwość taką w toku niniejszego postępowania miała, jednak dokumentów tych nie przedłożyła. Stąd nie było możliwość weryfikacji opłaty pobieranej na fundusz remontowy. Odnosząc się natomiast do przedłożonej przez pozwaną dokumentacji świadczącej o dokonaniu w 2010r. remontu dachów dwóch garaży znajdujących się przy ul. (...), to w sytuacji kwestionowania tego faktu przez powódki, dowody te zdaniem sądu są niewystarczające do przyjęcia, że fakt ten miał miejsce. Niezależnie od powyższego okoliczność ta nie ma znaczenia zdaniem sądu dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Odnosząc się też do zeznań prezesa pozwanej spółdzielni to są one jedynie polemiką z opinią biegłego P. W..

Ostatecznie Sąd Rejonowy uznał, że pozwana nie wykazała zasadności podwyżki opłat za garaże, mających obowiązywać od 1.01.2010 r., stąd żądania M. S., T. R. i D. K. (1) uwzględniono ustalając, w pkt 1, 2, 3 wyroku, że podwyżka ta wobec każdej z powódek nie jest uzasadniona.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.

Powyższy wyrok w całości zaskarżyła apelacją pozwana, zarzucając naruszenie art. 189 k.p.c., art. 4 i 42 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 233 i 328 § 2 k.p.c., wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Uzasadniając apelację pozwana podniosła, że powódki nie miały interesu prawnego, wymaganego przez art. 189 k.p.c., gdyż wydane orzeczenie nie kończy sporu, albowiem wystarczy ustalić na nowo opłatę i spór rozgorzeje na nowo. Stanowisko Sądu jest nieporównywalne z kalkulacją powódki, a jednocześnie jest bezprawne, gdyż pomija stan prawny nieruchomości i rażąco narusza art. 4 ustawy.

Powódki winny wytoczyć powództwo na podstawie art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie zaś na podstawie art. 189 k.p.c.

W ocenie pozwanej niedopuszczalne jest różnicowanie opłat eksploatacyjnych w zależności od rodzaju lokalu, gdyż nie przewiduje tego ustawa ani Statut spółdzielni. Sąd Rejonowy określając, że opłaty powinny pokrywać faktyczne koszty eksploatacji nie określił czego koszty mają pokrywać. W ocenie pozwanej winny pokrywać koszty eksploatacji nieruchomości, nie zaś lokalu. Zarzucają pozwanej wyliczenie kosztów na podstawie kilku nieruchomości Sąd Rejonowy pominął, że jest to korzystne dla powódek, gdyż dzięki temu koszty są niższe. Idea solidaryzmu spółdzielczego powoduje spłaszczenie kosztów i ich obniżkę.

Aby zrealizować postulat biegłego i sądu należałoby wyłączyć geodezyjnie działkę zabudowaną garażami, tak aby stanowiła odrębną nieruchomość, co nie jest proste i wątpliwa jest opłacalność ekonomiczna tego przedsięwzięcia. Członkowie spółdzielni wnioskowali o niedokonywanie podziału, zaś uchwała o określeniu przedmiotu odrębnej własności nie została zaskarżona i jest prawomocna.

W przypadku odpisów na fundusz remontowy nie przedstawia się kalkulacji, gdyż ma ona pokrywać potrzeby remontowe i uwzględniać konieczność gromadzenia środków na sytuacje nadzwyczajne. Przy tym zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych tworzy się jeden fundusz w skali spółdzielni. Pozwana przy tym wykazała, że w 2010 roku wykonała remont dachu na dwóch garażach.

Pozwana podniosła, że koszty są także ponoszone za gotowość zobowiązanego do wykonania usług w razie potrzeby. Spółdzielnia objęła garaże opieką, a to że nie było potrzeby z niej korzystania nie oznacza, że koszty nie były ponoszone. Także zarząd spółdzielni jest obowiązany zarządzać całymi zasobami spółdzielni, dokonując wielu czynności.

Ponadto zarzuciła, że uwzględnienie roszczenia powódek godzi w zasady współżycia społecznego, gdyż nie godzi się żądać polepszenia swej sytuacji kosztem innych.

W odpowiedzi na apelację powódka D. K. (2) wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów. Również pozostałe powódki na rozprawie wniosły o oddalenie apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej okazała się częściowo uzasadniona.

Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, niemniej jednak nie sposób podzielić w całości wywodów i dokonanej subsumpcji ustalonego stanu faktycznego.

Odnosząc się do kwestii zarzutu braku legitymacji powódek wskazać należy, że legitymacja ta wynika wprost z art. 4 ust. 8 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 roku, poz. 1222 ze zm.). Przepis ten nie zawiera terminu ograniczającego możliwość wytoczenia powództwa, a zatem mimo, że od doręczenia powódkom zawiadomień o zmianie wysokości opłat upłynął znaczny okres czasu nie sposób uznać, że na skutek tego powódki utraciły legitymację procesową. Chybiona jest też argumentacja, że orzeczenie nie usuwa stanu niepewności, gdyż spółdzielnia może w każdym czasie podwyższyć opłaty. Podstawą podwyżki opłat jest bowiem ustalenie kosztów utrzymania nieruchomości i zmiana tych kosztów (art. 4 ustawy). Zatem dowolne ustalanie i podwyższanie opłat byłoby działaniem niezgodnym z ustawą.

Na wstępie wskazać należy, że ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku (t.j. Dz.U. z 2013 roku, poz. 1222 ze zm.) jak i statut spółdzielni nie określa pojęcia „nieruchomość”. Pod pojęciem „nieruchomości” należy zatem rozumieć nieruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego. W myśl art. 46 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 roku, poz. 707 ze zm. – dalej „u.k.w.h.”) dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. W świetle powyższych regulacji oraz ugruntowanego stanowiska orzecznictwa (por. orzeczenia Sądu Najwyższego: wyrok z dnia 22 lutego 2012 roku, IV CSK 278/11, OSNC 2013, nr 3, poz. 35; uchwała z dnia 17 kwietnia 2009 roku, III CZP 9/09, OSNC 2010, nr 1, poz. 4; postanowienie z dnia 30 maja 2007 roku, III CZP 27/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 62, postanowienie z dnia 7 kwietnia 2006 roku, III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24, wyrok z dnia 30 października 2003 roku, IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201; wyrok z dnia 26 lutego 2003 roku, II CKN 1306/00, Biul. SN z 2003 roku, nr 8, s.8) obowiązuje zasada: jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość. W konsekwencji chybionym jest pogląd Sądu Rejonowego oraz powódek zrównujący pojęcie „nieruchomość” z pojęciem „budynek” i rozdzielający koszty utrzymania poszczególnych budynków ponoszone na utrzymanie budynków położonych na tej samej działce geodezyjnej lub działkach objętych tą samą księgą wieczystą. Powyższe rozróżnienie bowiem nie wynika z ustawy. Podkreślić należy, co jest oczywiste, że zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Zwrócić także należy uwagę na regulację art. 4 ust. 5 ustawy. Zgodnie z tym przepisem właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. W myśl art. 4 ust. 4 ¹ ustawy zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:

1)  ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1 -2 i 4;

2)  ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3; ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

Zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy spółdzielnia tworzy fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych. Słowa ustawy: "fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych" wskazują, że fundusz ten jest przeznaczony wyłącznie na pokrycie kosztów całości remontów takich zasobów. Użyte tu określenie "zasoby mieszkaniowe" rozciąga się także na lokale użytkowe (por. także wyrok WSA w Białymstoku z dnia 20 kwietnia 2012 r., I SA/Bk 70/12, LEX nr 1145210; inaczej wyrok WSA w Gliwicach z dnia 6 października 2008 r., I SA/Gl 158/08, LEX nr 498401). Tak więc również garaży powódek. Skoro zatem art. 4 ust. 4 ¹ pkt 2 ustawy nakazuje przy tym prowadzić ewidencję funduszu remontowego odrębnie na poszczególne nieruchomości, a jak wskazano wyżej pod pojęciem nieruchomości należy przyjmować jako całość i budynek/budynki mieszkalne jak i garaże o ile są posadowione na nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą, prawidłowym jest obciążenie również garaży powódek opłatami na fundusz remontowy. Chybionym jest stanowisko Sądu Rejonowego uznające te obciążenie za niewykazane z uwagi na brak kalkulacji. Istotą funduszu remontowego jest gromadzenie środków na remonty (skoro jest rozliczany dla całej nieruchomości) całej nieruchomości. W konsekwencji wystarczającą podstawą do ustalenia wysokości opłaty w tym zakresie jest przywołana uchwała. Zanegować zaś należy stanowisko powódek, że skoro samodzielnie wybudowały i remontują swe garaże nie jest dopuszczalne obciążanie ich opłatą na fundusz remontowy. Takie stanowisko jest bowiem sprzeczne z ustawą.

Co do zasady należy podzielić stanowisko pozwanej, że koszty utrzymania nieruchomości wielolokalowej nie sposób dokładnie rozdzielić według korzyści, które odnoszą osoby zajmujące poszczególne lokale. Nie jest możliwe bowiem takie przypisanie kosztów, aby koszty te odpowiadały zakresowi korzystania z danej usługi. Przykładowo negowane przez powódki koszty sprzątania i oświetlania klatek schodowych, aczkolwiek nie dotyczą garażu również w różnym stopniu dotyczą poszczególnych lokali. Przykładowo osoba zajmująca lokal na parterze również nie jest zainteresowana oświetlaniem czy sprzątaniem wyższych kondygnacji. Przykładowo jedynie można wskazać, że np. właściciel lokalu użytkowego z wejściem bezpośrednio z ulicy też nie będzie zainteresowany sprzątaniem czy oświetleniem klatki schodowej. Podobnych przykładów można podać wiele. Z tego względu ustawa, kierując się niewątpliwie względami solidaryzmu operuje pojęciem nieruchomości. Tym samym wszelkie koszty obciążające daną nieruchomość winny być ponoszone przez osoby, którym przysługują prawa do wszelkich lokali na danej nieruchomości. Trafnie też wskazuje pozwana, że powódki w niniejszej sprawie kierują się wyłącznie swym interesem, pomijając korzyści, które odnoszą z faktu, że jest to jedna nieruchomość mieszkalna, choćby przy wymiarze opłaty za przekształcenie prawa wieczystego użytkowania we własność. Dodać można także, że przez wybudowanie garaży uległa ograniczeniu przestrzeń nieruchomości, która mogłaby służyć wszystkim mieszkańcom nieruchomości.

Trafnie natomiast Sąd Rejonowy uznał, że pozwana spółdzielnia nie wykazała wysokości kosztów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości. Jak pozwana przyznała sporne wyliczenie opłat dokonała przez obliczenie opłat dla całego osiedla, co nie jest zgodne z przywołanymi wcześniej regulacjami. Okoliczność, że wcześniej spółdzielnia nie prowadziła ewidencji kosztów odrębnie dla każdej nieruchomości nie uprawnia pozwanej do dowolnego określania wysokości opłat. Skoro zatem pozwana nie dokonała obliczenia wysokości opłat dla danej nieruchomości, a jedynie obliczyła i podzieliła koszty całego osiedla, trafnie Sąd Rejonowy uznał, że nie wykazała zasadności zmiany opłat. Powyższa okoliczność musiała zgodnie z regulacją art. 4 ust. 8 zd. 3 ustawy skutkować uwzględnieniem powództwa w zakresie opłat obciążających lokale powódek.

Z tych to względów uznając apelację częściowo za uzasadnioną, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok, ustalając, że podwyżki opłat dokonane w pismach z dnia 28 grudnia 2009 roku, mające obowiązywać od dnia 1 stycznia 2010 roku były nieuzasadnione powyżej 45,02 zł. Powódki tym samym obowiązane są płacić opłaty w dotychczasowej wysokości (28,77 zł) oraz wprowadzone opłaty na fundusz remontowy (w kwocie 16,25 zł). W pozostałym zakresie, z uwagi na niewykazanie zasadności podwyżki opłat przez pozwaną apelacja podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

Orzeczenie o kosztach procesu uzasadnia art. 100 k.p.c. Ostatecznie należało przyjąć, że powódki wygrały spór w 50%, gdyż po pierwsze spór dotyczył dwóch odrębnych składników podwyżki, a i kwota, w jakiej powódki uzyskały korzystne dla siebie rozstrzygnięcie jest równa blisko połowie. Powódki poniosły koszty wpisu 30,- zł, zaś powódka D. K. (1) dodatkowo koszty pełnomocnika w kwocie 180,- zł i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – 17,- zł. Pozwana natomiast koszty pełnomocnika w każdej sprawie po 180,- zł oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – 17,- zł a także koszty opinii biegłego łącznie 1 500,- zł, a więc po 500,- zł w każdej ze spraw. Tym samym w każdej z połączonych spraw pozwana poniosła koszty w kwocie 697,- zł. Rozdzielając powyższe koszty po połowie powódki M. S. oraz B. R. winny zwrócić pozwanej za postępowanie pierwszoinstancyjne po 330,- zł (697 x 50% - 30 x 50%), zaś powódka D. K. (1) 235,- zł (697 x 50% - 227 x 50%).

Pozostałe do pobrania na rzecz Skarbu Państwa koszty opinii biegłego w kwocie 499,81 zł Sąd rozdzielił w tej samej proporcji, nakazując pobrać od pozwanej 294,91 zł, zaś od powódek pozostałą kwotę 249,90 zł – rozdzielając ą na trzy równe części.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego uzasadnia również art. 100 k.p.c. Powódki M. S. i B. R. nie poniosły żadnych kosztów postępowania apelacyjnego, zaś powódka D. K. (1) koszty pełnomocnika w kwocie 90,- zł. Pozwana poniosła koszty postępowania apelacyjnego w kwocie 376,- zł (wynagrodzenie pełnomocnika 300,- zł oraz opłata od apelacji 76,- zł). W konsekwencji na każdą z powódek przypadały koszty w wysokości 125,33 zł, a zatem przy uwzględnieniu wygrania postępowania apelacyjnego w proporcji 50%, należało zasądzić od powódek M. S. i B. R. po 63,- zł, a w przypadku powódki D. K. (1) koszty postępowania apelacyjnego należało wzajemnie znieść.

SSO Tomasz Szaj SSO Wiesława Buczek – Markowska SSO Agnieszka Tarasiuk – Tkaczuk