Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

24 lipca 2014 roku

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Dominika Romanowska

Protokolant: Alina Dorosz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lipca 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa M. R.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)w S.

- o uchylenie uchwały

I.  oddala powództwo;

II.  nie obciąża powoda obowiązkiem zwrotu stronie pozwanej kosztów procesu.

Sygn. akt I C 582/13

UZASADNIENIE

Powód M. R. pozwem skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w S. domagał się uchylenia uchwały podjętej przez pozwaną wspólnotę w dniu 13 marca 2013 r. nr (...) w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na 2013 rok dla WM (...) oraz zatwierdzenia wysokości stawek służących do naliczania zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz opłat za media. Powód nadto wniósł o zasądzenie na jego rzecz od strony pozwanej zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

Uzasadniając żądanie pozwu powód podał, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w S., w którym znajduje się łącznie 18 lokali mieszkalnych a ich właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową. Powód wyjaśnił, że zaskarża § 3 uchwały nr (...) z 13.03.2013 r. gdyż jego zdaniem narusza on zasady prawidłowego zarządzania oraz interesy powoda. Wskazując na przepis art. 13 ustawy o własności lokali powód podał, że na wydatki związane z utrzymaniem poszczególnych lokali składają się przede wszystkim koszty dostaw i zużycia wody oraz wywóz nieczystości. Podkreślił, że co prawda zarząd wspólnoty zawiera umowę na dostawę wody i rozlicza się z dostawcami, to jednakże występuje jako pośrednik między dostawcą a właścicielem lokalu, który wykłada na to własne środki. Podniósł, że środki na pokrycie kosztów eksploatacji danego lokalu stanowią wierzytelność właściciela tego lokalu i nie stanowią majątku wspólnoty ani jej własności, wobec czego wykluczone jest podejmowanie uchwały co do przeznaczenia tych środków jako majątku właściciela na inne cele. Zdaniem powoda podjęta uchwała działa na jego szkodę a osoby głosujące za przyjęciem uchwały usiłują zawłaszczyć jego majątek, co jest bezprawne.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) nieruchomości w S. przy ul. (...) wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Strona pozwana zarzuciła, iż powód nie udowodnił, aby zaskarżona uchwała nr (...) z dnia 13.03.2013 r. naruszała obowiązujące przepisy prawa, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością czy też interes powoda. Podniosła, że względnie obowiązujący charakter przepisu art. 451 § 2 i 3 k.c. zezwala na zmianę poprzez czynność prawną stron sposobu zaliczania wpłat, których tytułu dłużnik nie oznaczył. Realizując to uprawnienie właściciele lokali tworzących pozwaną wspólnotę mieszkaniową podjęli uchwałę, w której w § 3 określili sposób zaliczania dokonywanych przez siebie wpłat w pierwszej kolejności na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy a pozostałej części na media redystrybuowane do poszczególnych lokali. Strona pozwana podkreśliła, że treść § 3 uchwały nr (...) nie narusza interesu powoda, który jako właściciel lokalu tworzący stronę pozwaną winien być zainteresowany utrzymaniem przez wspólnotę mieszkaniową płynności finansowej niezbędnej dla wykonywania bieżących zobowiązań.

W piśmie procesowym z dnia 13.11.2013 r. powód podtrzymał stanowisko, że środki na pokrycie kosztów zużycia mediów nie stanowią majątku wspólnoty. Powód ponadto wskazał na brak odnotowania w protokole zebrania wspólnoty mieszkaniowej, na którym podjęto uchwałę nr (...), pełnomocnictw dla S. S. (1) i K. S., wobec czego uchwała nie mogła być podjęta z uwagi na brak większości głosujących właścicieli.

W piśmie procesowym z dnia 21.01.2014 r. strona pozwana podtrzymała swoje stanowisko wyrażone w odpowiedzi na pozew. Ponadto wskazała, że uchwała nr (...) została skutecznie podjęta przez właścicieli lokali, głosujących także przez pełnomocników a wynik głosowania przedstawia karta do głosowania na odwrocie podjętej uchwały.

W piśmie przygotowawczym z dnia 11.06.2013 r. powód podniósł, iż uchwała nr (...) z dnia 13.03.2013 r. nie została podjęta z uwagi na to, iż głosująca A. F. nie jest właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w S., wobec czego jej głos jest nieważny. Zdaniem powoda uchwała jest niezgodna z przepisami prawa i ustawą o własności lokali i winna zostać uchylona.

Ostatecznie na rozprawie w dniu 24 lipca 2014 r. powód podtrzymał żądanie pozwu wnosząc o uchylenie zaskarżonej uchwały.

Strona pozwana, ostatecznie precyzując swoje stanowisko na rozprawie w dniu 24 lipca 2014 r., wniosła o oddalenie powództwa o uchylenie uchwały, z uwagi na fakt, iż wobec udziału osoby nieuprawnionej do głosowania i braku wymaganej ustawą większości, uchwała nie istnieje.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód M. R. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ul. (...). Budynek mieszkalny położony przy ul (...) składa się z 18 lokali mieszkalnych, których właściciele tworzą Wspólnotę Mieszkaniową (...).

Okoliczność bezsporna.

W dniu 13 marca 2013 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) w S.. Stwierdzono, iż zebranie właścicieli jest władne do podejmowania ważnych uchwał. Przewodniczącym zebrania była J. Ł. (1) a protokolantem A. Z.. Na zebraniu poddano pod głosowanie projekty uchwał:

- nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania z działalności Zarządu i administratora w 2012 r., w tym sprawozdania finansowego za 2012 rok,

- nr (...) w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej,

- nr (...) w sprawie zatwierdzenia rocznego planu gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej na 2013 rok,

- nr (...) w sprawie ustalenia odpłatności za korzystanie z pomieszczeń stanowiących części wspólne.

Dowód: protokół z zebrania WM (...) z 13.03.2013 r., k. 80-81;

zeznania świadków: J. Ł. (1), nagranie rozprawy z 12.06.2014 r. (00:34:18); A. Z., nagranie rozprawy z 12.06.2014 r. (00:24:31)

Treść uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S. przygotowywana jest przez administratora Wspólnoty. Autorem projektu uchwały nr (...) była J. Ł. (1), która przygotowała także listę osób uprawnionych do głosowania nad uchwałą. Wykaz właścicieli lokali w budynku przy ul. (...) został przekazany obecnemu administratorowi Wspólnoty przez poprzedniego zarządcę nieruchomości. W otrzymanym wykazie właścicieli sporządzono jedną zmianę poprzez uwzględnienie nowego nabywcy lokalu mieszkalnego nr (...) na podstawie umowy sprzedaży na rzecz E. M.. Innych zmian nie dokonywano. Projekty uchwał sporządzane są dwustronnie w ten sposób, iż na jednej stronie znajduje się treść uchwały a na drugiej karta do głosowania nad tą uchwałą. Zebranie Wspólnoty rozpoczyna się od sprawdzenia listy obecności i sprawdzenia tożsamości osób, które nie są znane oraz okazania przez te osoby pełnomocnictwa. Pełnomocnictwa przechowywane są w siedzibie administratora Wspólnoty.

Dowód: zeznania świadków: A. Z. – nagranie rozprawy z 12.06.2014 r. (00:24:31); J. Ł. (1) – nagranie rozprawy z 12.06.2014 r. (00:34:18)

Na zebraniu w dniu 13 marca 2013 r. podjęto uchwałę nr (...) w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na 2013 rok dla WM (...) oraz zatwierdzenia stawek służących do naliczania zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz opłat za media. Ustalony został roczny plan gospodarczy będący załącznikiem nr (...) do uchwały.

Zgodnie z § 2 uchwały od 01.04.2013 r. zmianie ulec miały stawki z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej dotyczące kosztów obsługi bankowej z 0,01 zł/m2 na 0,02 zł/m2 oraz pozostałe koszty zarządu z 0,01 zł/m2 na 0,05 zł/m2.

Zapis § 3 uchwały stanowi, iż w przypadku częściowego uiszczania opłat przez właściciela lokalu zostaną one zaliczone w następującej kolejności: na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy, opłaty za media.

Dalej postanowiono, że uchwalone stawki do naliczania miesięcznej zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej obowiązują do czasu zmiany kolejną uchwałą, a w przypadku podwyższenia opłat przez dostawców mediów zaliczki na pokrycie tych kosztów będą podlegać zmianie bez podejmowania odrębnej uchwały.

Odnotowany wynik głosowania wskazywał, że oddano 52,70 % głosów za uchwałą a głosów przeciw 4,70 %.

Dowód: uchwała nr (...) wraz z załącznikiem nr 1 k. 114-115

Głosowanie nad uchwałą odbyło się na zebraniu. Na odwrocie uchwały zamieszczono kartę do głosowania, zgodnie z którą za uchwałą głosowały następujące osoby:

A. F. – lokal nr (...), udział 5,70 %

M. G. – lokal nr (...), udział 4,8 0%

K. D. – lokal nr (...), udział 5,70 %

D. R. – lokal nr (...), udział 4,70 %

J. B., A. B. – lokal nr (...), udział 5,69 %

I. K., Z. K. – lokal nr (...), udział 6,80 %

R. S. – lokal nr (...), udział 6,80 %

J. P., R. p. – lokal nr (...), udział 5,70 %

K. J., Z. J. – lokal nr (...), udział 6,81 %

Przeciwko uchwale głosował powód M. R., któremu przypada udział w wysokości 4,70 %.

Dowód: karta do głosowania zamieszczona na odwrocie uchwały k. 114v

A. F., która zamieszkuje w lokalu nr (...) przy ul. (...) w S. nie jest właścicielem tego lokalu. Właścicielem lokalu nr (...) był jej ojciec J. N., który nabył przedmiotowy lokal będąc wdowcem. A. F. ma czworo rodzeństwa. Po śmierci ojca A. F. nie było prowadzone postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku. Pod uchwałą nr (...) widnieje podpis A. F., która brała udział w zebraniu w dniu 13 marca 2013 r.

Dowód: zeznania świadka A. F., nagranie rozprawy z 12.06.2014 r. (00:47:17)

Za właściciela lokalu mieszkalnego nr (...) D. R. brał udział w zebraniu i głosował nad uchwałą S. S. (2) na mocy pełnomocnictwa udzielonego mu przez właściciela. S. S. (2) jest obecnie członkiem zarządu strony pozwanej.

Dowód: przesłuchanie w charakterze strony S. S. (2), nagranie rozprawy z dnia 12.06.2014 r. (00:15:05); pełnomocnictwo, k. 107

Właściciela lokalu nr (...) R. S. reprezentował na zebraniu w dniu 13.03.2013 r. K. S., który biorąc udział w zebraniach w zastępstwie żony składa stosowne pełnomocnictwo.

Dowód: zeznania świadka K. S., nagranie rozprawy z 12.06.2014 r. (01:01:05)

Sad zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu.

Powyższy stan faktyczny Sad ustalił w oparciu o materiał dowodowy, który stanowiły zarówno dowody z dokumentów, w szczególności zaskarżona uchwała nr (...) wraz z kartą do głosowania, jak też zeznania świadków słuchanych na rozprawie w dniu 12.06.2014 r. oraz zeznania S. S. (2) słuchanego jako przedstawiciela strony pozwanej. Zeznania te należy ocenić jako wiarygodne, wskazując przede wszystkim na ich spójność oraz wzajemne uzupełnianie. Zeznania wszystkich świadków dały obraz przebiegu głosowania nad uchwałą nr (...) oraz potwierdziły fakt złożenia podpisów widniejących na karcie do głosowania, znajdującej się na odwrocie uchwały.

W przedmiotowej sprawie powód domagał się uchylenia uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S. w części obejmującej postanowienia § 3 tej uchwały podnosząc, iż narusza ona zasady prawidłowego zarządzania oraz jego interesy. Zdaniem powoda uchwała jest sprzeczna z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Następnie powód zarzucił, że uchwała nie mogła być podjęta z uwagi na brak większości głosujących właścicieli albowiem nie odnotowano pełnomocnictw dla S. S. (1) i K. S.. Ostatecznie powód sprecyzował żądanie pozwu wnosząc o uchylenie zaskarżonej uchwały z powodu braku większości głosów za jej przyjęciem spowodowanej nieważnością głosu A. F.. Strona pozwana konsekwentnie wnosiła o oddalenie powództwa, wskazując ostatecznie na nieistnienie uchwały wobec braku większości głosów. W konsekwencji bezspornym było pomiędzy stronami to, iż A. F. nie jest właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w S..

Powód niewątpliwie wywodzi żądanie w oparciu o przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, przy czym powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a). Podkreślenia wymaga, że użyte w ustawie sformułowanie „zaskarżenie uchwały” oznacza wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Jak wynika z przytoczonego przepisu przesłankami, o które można skutecznie oprzeć powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej są:

- niezgodność uchwały z prawem,

- niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali,

- naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,

- inne naruszenie interesów właściciela lokalu składającego skargę.

Niezgodność uchwały z prawem może się wyrażać zarówno w samej treści uchwały jak również w W. prowadzących do jej wydania, co oznacza możliwość podnoszenia zarzutów merytorycznych jak i formalnych. Właściciel lokalu może zatem kwestionować prawidłowość trybu podjęcia uchwały. Jednakże tego rodzaju zarzuty mogą uzasadniać powództwo uchylenie uchwały wówczas, gdy sposób podjęcia mógł mieć wpływ na treść uchwały (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 13.12.2006 r., sygn. akt I ACa 589/06). Należy wszakże zwrócić uwagę, że aby w ogóle móc wnieść żądanie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o wskazany przepis ustawy o własności lokali, uchwała taka musi skutecznie zapaść, co stanowi o jej istnieniu w obrocie.

Z karty do głosowania nad uchwałą nr (...) wynika, że została ona podjęta większością 52,70 % głosów przy sprzeciwie 4,70 % głosów. Za przyjęciem uchwały nr (...) głosować miało 9 właścicieli lokali, wśród nich wyszczególniona została także A. F.. W tym miejscu wskazać trzeba na treść przepisu art. 23 ustawy o własności lokali. Stosownie do tego przepisu, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Istotny jest ust. 2 cyt. przepisu, zgodnie z którym uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. To ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy).

Jak ustalono w toku postępowania, a co także nie było negowane przez strony postępowania, A. F. nie jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w S., a zatem nie jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. W konsekwencji nie miała ona prawa do udziału w głosowaniu nad przyjęciem uchwały nr (...), a także innych pozostałych uchwał. Tytuł prawny do tegoż lokalu posiadał bowiem jej ojciec, który już nie żyje. Co prawda nabycie spadku następuje z mocy prawa w chwili śmierci spadkodawcy, to jednakże spadkobiercy powinni dopełnić wszelkich formalności, które pozwolą im na wykazanie się wobec innych podmiotów, iż są spadkobiercami, w szczególności zaś jeżeli chodzi o prawo własności. Jest to o tyle ważne na gruncie ustawy o własności lokali (a to np. wobec treści art. 29 ust. 1e ustawy), iż przymiot właściciela umożliwia wykonywanie uprawnień we wspólnocie i branie czynnego udziału w zrządzaniu wspólnotą mieszkaniową, w tym głosowaniu na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej. Na lokal mieszkalny nr (...) przypada udział w nieruchomości wspólnej w wielkości 5,70%. Zaskarżona uchwała zapadła większością 52,70% głosów, jednakże większość ta obejmowała również nieważny głos oddany przez A. F.. Po odliczeniu tegoż głosu od ogólnej sumy głosów oddanych za uchwałą, stwierdzić należy, iż na zebraniu wspólnoty w dniu 13.03.2013 r. nie była reprezentowana większość właścicieli lokali wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S..

Wspominano już wyżej, iż konieczną przesłanką żądania uchylenia uchwały jest jej skuteczne podjęcie, co warunkuje jej istnienie. Zgodnie z ugruntowanym już poglądem w orzecznictwie przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego quorum lub bez wymaganej większości głosów (zob. np. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 09.10.1972 r., II Cr 171/72; z dnia 14.04.1992 r., I CRN 38/92; z dnia 04.02.1999 r., II CKN 804/98; z dnia 23.02.2006 r., I CK 336/05). W uchwale z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP 81/94 Sąd Najwyższy stwierdził, iż o uchwale nieistniejącej można mówić wtedy, gdy występują takie podstawowe uchybienia w zakresie elementów konstytuujących uchwały, jak nie zwołanie walnego zgromadzenia, czy brak wymaganej w ustawie lub statucie większości głosów do podjęcia uchwały. Jeżeli zatem w rzeczywistości uchwała nie zapadła, to nie sposób mówić o niej, że jest ona skuteczna lub bezskuteczna, uchwała bowiem w takim wypadku nie istnieje.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy wskazać trzeba – co wydaje się pomiędzy stronami bezsporne – że uchwała nr (...) podjęta została głosami reprezentującymi 47% właścicieli lokali, co oznacza, że zaskarżoną uchwałę podjęto z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów przewidzianego art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. Uchwały nr (...) jako nieistniejącej nie można zatem zaskarżyć w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, albowiem uchylić można jedynie uchwałę, która istnieje a więc podjętą w sposób prawidłowy. W konsekwencji powyższego powództwo należało oddalić, mając na uwadze związanie Sadu żądaniem pozwu (art. 321 § 1 k.p.c.).

O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o przepis art. 102 k.p.c., mając na uwadze subiektywne przekonanie powoda o słuszności swojego roszczenia, sprowadzającego się do żądania wyeliminowania wadliwie podjętej uchwały z obrotu prawnego.