Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Pozwem z 3 sierpnia 2013 roku(data nadania w placówce pocztowej), uzupełnionym pismem z 22 sierpnia, powodowie P. S. i I. S. wnieśli o zasądzenie na ich rzecz solidarnie od pozwanego Przedsiębiorstwa Państwowego (...) kwoty 85.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za obniżenia wartości nieruchomości w związku z hałasem lotniczym i ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że są właścicielami działki nr (...) w M. przy ul. (...) oraz budynku usytuowanego na powyższej działce, dla której Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nieruchomość ta na podstawie uchwały nr (...) Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. znalazła się w obrębie obszaru ograniczonego użytkowania. Powodowie wskazali, że ponieśli z tego tytułu szkodę w postaci obniżenia wartości rynkowej nieruchomości, wynikającego z faktu, że jej właściciel będzie musiał znosić dopuszczalne immisje. Strona powodowa określiła, że szkoda wyniosła 85.000 zł. Powodowie podnieśli, że w związku z wejściem w życie w/w uchwały, doznali ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości. Powodowie nie mogą wykorzystywać w pełnym zakresie ze swojej nieruchomości ze względu na intensywny ruch lotniczy zarówno w dzień jak i w nocy. Hałas bezpośrednio oddziałuje na warunki i komfort zamieszkania, zakłóca normalne funkcjonowanie, utrudnia odpoczynek, korzystanie z balkonu i ogrodu i obniża wartość nieruchomości. Powodowie zaznaczyli, że w dacie zakupu przedmiotowej nieruchomości, ruch lotniczy był dużo mniejszy i nie mogli oni przypuszczać, że nastąpi jego zwiększenie, które będzie utrudniało korzystanie z działki. Jako podstawę prawną swojego żądania strona powodowa wskazała art. 129 ustawy prawo ochrony środowiska (k. 2-8-pozew).

W odpowiedzi na pozew pozwany Przedsiębiorstwo Państwowe (...) wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Pozwany wskazał, że uchwała nr (...) Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r. nie wprowadziła ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości przez powodów. Odpowiedzialność na podstawie art. 129 ustawy Prawo o ochronie środowiska wymaga wykazania ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości, które powodują, że korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób jest niemożliwe, szkody wynikającej z tych ograniczeń oraz związku przyczynowego pomiędzy ograniczeniami a szkodą. Zdaniem pozwanego powodowie nie wykazali tych przesłanek. Nie można zakładać, że samo objęcie nieruchomości powodów obszarem ograniczonego użytkowania wpłynęło na spadek wartości nieruchomości powodów. Pozwany podkreślił, że działka powodów w całości znajduje się na obszarze ograniczonego użytkowania, ale na terenie na którym nie dochodzi do przekraczania dopuszczalnych norm hałasu. Wobec tego, występującego na działce hałasu nie można kwalifikować jako ograniczenia, które mogłoby uzasadniać roszczenia odszkodowawcze. Ponadto pozwana zakwestionowała tytuł prawny powodów do nieruchomości, o której mowa w pozwie. W razie uznania, że szkoda zaistniała, pozwana podniosła zarzut przyczynienia, wskazując, że w 2002 roku kiedy powodowie kupowali nieruchomość lotnisko już istniało, wobec tego mogli oni zdawać sobie sprawę z hałasu występującego nad ich nieruchomością (k.65-72v-odpowiedź na pozew).

W toku procesu strony podtrzymały swoje stanowiska.

Na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego na wniosek stron Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

P. S. i I. S. od 31 lipca 2002 roku są właścicielami nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym (działka ewidencyjna nr (...)), położonej przy ul. (...) w M., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) przez Sąd Rejonowy w P.. Powodowie nabyli nieruchomość na mocy umowy sprzedaży i umowy o wspólnej inwestycji z dnia 31 lipca 2002 r. (k.23-30-elektroniczny odpis księgi wieczystej, k.32-44- umowa sprzedaży, k. 482-516-opinia biegłego).

Przedmiotowa nieruchomość, na mocy uchwały nr (...) Sejmiku Województwa (...) z 20 czerwca 2011 roku (Dziennik Urzędowy Województwa (...) z 2011 r., nr (...), poz. 4086 -dalej uchwała), która weszła w życie 4 sierpnia 2011 roku, znalazła się w całości w obszarze ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W., poza strefami Z1 i Z2 (bezsporne, k.289-załącznik do uchwały).

Pismem z 29 lipca 2013 roku pełnomocnik powodów R. K. wezwał pozwanego do zapłaty odszkodowania w kwocie 85.000 zł, w ciągu 3 dni od odebrania wezwania. Powodowie żądali odszkodowania ze względu na utratą wartości nieruchomości na skutek położenia nieruchomości w obszarze ograniczonego użytkowania oraz na skutek oddziaływania hałasu powodowanego przez (...) im. (...) w W.. Pełnomocnik działał na podstawie pełnomocnictw udzielonych mu przez powodów do występowania w sprawie o odszkodowanie przeciwko Przedsiębiorstwu Państwowemu (...) (k.9-10-pełnomocnictwa, k.19-22- wezwanie do zapłaty).

Pozwany nie zadośćuczynił roszczeniu powodów (bezsporne).

Z uchwały nr (...) nie wynika, by w części obszaru ograniczonego użytkowaniu, w której znajduje się nieruchomość powodów występowały ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu lub sposobu korzystania z terenu. Ograniczenia takie dotyczą jedynie stref Z1 i Z2 obszaru ograniczonego użytkowania. Przekroczenia dopuszczalnego poziomu hałasu występują jedynie w strefach Z1 i Z2 (k. 82-informacja, k.286-288-uchwała)

W wyniku wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania nie nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości należącej do powodów (k.482-529-opinia biegłego, k. 697-700-opinia uzupełniająca).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych do akt sprawy. Strona pozwana kwestionowała przedstawiony przez powodów elektroniczny odpis księgi wieczystej. Należy zauważyć, że wpis w księdze wieczystej ma charakter deklaratoryjny. Zdaniem Sądu powodowie w sposób wystarczający wykazali prawo własności przedmiotowej zabudowanej nieruchomości okazując akt notarialny umowy sprzedaży działki oraz umowy o wspólnej inwestycji.

Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na dowodzie z opinii biegłego z zakresu wyceny wartości nieruchomości, albowiem dla wyjaśnienia istotnych okoliczności niniejszej sprawy potrzebne były wiadomości specjalne. W ocenie Sądu opinia sporządzona przez biegłą K. D. (1) jest wiarygodna, została sporządzona przez osobę posiadającą fachową wiedzę, w oparciu o m.in. oględziny nieruchomości i w sposób jasny przedstawia sposób dokonanych przez biegłą wyliczeń. Ze względu na uwagi powodów co do opinii głównej, Sąd postanowił dopuścić dowód z opinii uzupełniającej. Również tę opinię Sąd uznał za w pełni wiarygodną oraz profesjonalnie sporządzoną, wobec czego także stanowiła ona podstawę do ustaleń faktycznych. Sąd przyjął ustalenia biegłej jako własne, ponieważ wnioski biegłej są rzeczowe, w sposób fachowy odnoszą się do przedmiotu sprawy i w sposób jasny i niewątpliwy odpowiadają na zadane pytania.

Sąd oddalił wniosek dowodowy strony powodowej o powołanie kolejnego biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, albowiem okoliczność, na którą miał być on powołany została już w sprawie wykazana. Dowód z opinii biegłego ma kluczowe znaczenie, gdy w sprawie zachodzi potrzeba zasięgnięcia wiadomości specjalnych. Podkreślenia wymaga jednak fakt, że Sąd nie jest zobowiązany do dopuszczania takiego dowodu w każdym wypadku, gdy przedstawiona opinia jest niekorzystna dla strony (por. wyrok Sądu Najwyższego z 15 lutego 1974 r. II CR 817/73 LEX nr 7404). W świetle art. 286 k.p.c. potrzeba powołania kolejnego biegłego powinna wynikać bowiem z okoliczności sprawy, a nie jedynie z niezadowolenia strony z wniosków już sporządzonej opinii. Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie nie zaszły takie okoliczności, które rodziłyby konieczność powołania w sprawie dowodu z drugiej opinii biegłego. Powodowie wskazali szereg zastrzeżeń do opinii biegłej, jednak zdaniem Sądu okoliczności, które podnosili nie miały wpływu na prawidłowość opinii a wyjaśnienia biegłej w tym zakresie zasługiwały na uwzględnienie.

Zdaniem Sądu słusznym było przyjęcie przez biegłą metody porównawczej w czasie dokonywania wyceny. Metodę kosztową stosuje się przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przynoszących dochód, tymczasem nieruchomość powodów jest domem mieszkalnym, nie przeznaczonym do celów komercyjnych.

Nie zasługują również na uwzględnienie zarzuty powodów dotyczące wykorzystania przez biegłą mapy nie będącej oficjalnym dokumentem oraz złej oceny dostępu do komunikacji publicznej. Biegła zaznaczyła, że korzystała z mapy jedynie w celu poglądowym i zdawała sobie sprawę z jej nieoficjalnego charakteru. Odnosząc się do oceny dostępności transportu miejskiego, Sąd uznał wyjaśnienia biegłej za wiarygodne. Biegła wyraźnie podkreśliła, że pomyłka w tym zakresie, nie zmieniłaby oceny tego kryterium, które niezależnie od błędu zostało określone jako dobre. Ocena byłaby taka sama, gdyby błędu nie popełniono, wobec tego nie należy temu uchybieniu przypisywać znaczenia.

Zdaniem Sądu niezasadne są także zarzuty dotyczące złego doboru nieruchomości do porównania. Biegła wskazała, że wybrała nieruchomości położone na ternie tej samej gminy, zabudowane domami jednorodzinnymi o podobnej powierzchni, budynki o podobnym położeniu oraz lokalizacji na działce. W ocenie Sądu taka ilość zbieżnych kryteriów doboru świadczy o tym, że są to nieruchomości podobne nadające się do zastosowania metody porównawczej przy dokonywaniu wyceny.

Całkowicie niesłuszne są zarzuty dotyczące braku uwzględnienia przez biegłą K. D. (1) wpływu hałasu na spadek wartości nieruchomości. Zdaniem Sądu biegła prawidłowo nie przyjęła apriorycznego założenia, że wartość nieruchomości spadła w wyniku objęcia jej obszarem ograniczonego użytkowania. Biegła wybrała całkowicie obiektywne kryterium jakim jest cena i na tej podstawi zbadała czy doszło do spadku wartości. Gdyby rzeczywiście fakt utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania miał wpływ na wartość nieruchomości na pewno znalazłoby to potwierdzenie w spadku cen. Tymczasem biegła doszła do wniosku, że spadek cen nieruchomości na badanym obszarze był wyższy w stosunku do nieruchomości położonych poza obszarem ograniczonego użytkowania niż tych położonych na tym obszarze. Spadek cen wynikał z ogólnych tendencji oraz kryzysu na rynku nieruchomości. Zdaniem Sądu świadczy to o tym, że wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania nie miało szczególnego wpływu na zmianę wartości nieruchomości powodów. W ten sam sposób należy ocenić zarzut pozwanych dotyczący pominięcia przez biegłą ubytku wartości nieruchomości ze względu na upowszechnienie się wśród potencjalnych nabywców nieruchomości wiedzy o istnieniu ponadnormatywnych poziomów hałasu w okolicach lotniska. Sąd doszedł do przekonania, że gdyby rzeczywiście okoliczność ta wpływała na wartość nieruchomości, to znalazłoby to przełożenie w cenach nieruchomości. Skoro jednak biegła nie stwierdziła spadku wartości nieruchomości to nie ma podstaw do rozważenia jakie były jego przyczyny. Najpierw należałoby wykazać, że taki spadek nastąpił, by później oceniać czy był on skutkiem wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania.

Sąd oddalił także wniosek dowodowy strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego akustyka. Okoliczność, której miałaby dotyczyć opinia biegłego akustyka nie miała znaczenia dla niniejszej sprawy. Dochodzone pozwem odszkodowanie wynikało ze zmniejszenia wartości nieruchomości z powodu objęcia jej obszarem ograniczonego użytkowania, nie chodziło natomiast o odszkodowanie z tytułu immisji w postaci nadmiernego hałasu. Zgodnie z art. 227 k.p.c. przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie, wobec tego wniosek dowodowy należało oddalić.

Nie stanowiły podstawy rozstrzygnięcia opinie prywatne, materiały specjalistyczne czy opracowania dotyczące obniżenia wartości nieruchomości z powodu objęcia jej obszarem ograniczonego użytkowania. Jak już wskazywano rozstrzygnięcie kwestii spornej w niniejszej sprawie wymagało wiadomości specjalnych dlatego też Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego. Sąd zapoznał się z opinią biegłego sporządzoną na potrzeby sprawy o sygnaturze XXIV C 1029/13 dla nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością powodów. Jak już podkreślono powyżej, Sąd uznał opinię biegłej K. D. (1) za w pełni wiarygodną, rzetelną oraz sporządzoną w profesjonalny sposób. Zdaniem Sądu biegła ta przyjęła właściwy sposób oceny czy doszło do spadku wartości nieruchomości i zastosowała obiektywne kryteria oceny. W przeciwieństwie do biegłej wydającej opinię w sprawie XXIV C 1029/13 biegła K. D. (2) dokonując wyceny uwzględniła okoliczność, że w latach 2010-2013 na rynku nieruchomości doszło do kryzysu, który spowodował spadek cen. Nieuwzględnienie tej okoliczności doprowadziło do tego, że biegła w sprawie XXIV C 1029/13 stwierdziła spadek cen i powiązała go z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania. Z opinii sporządzonej w niniejszej sprawie jasno wynika, że spadek cen nie objął jedynie terenów objętych obszarem ograniczonego użytkowania, a dotknął całego rynku nieruchomości. Na terenie gminy L. spadek cen nieruchomości wyniósł 16,28 % w stosunku do nieruchomości spoza obszaru ograniczonego użytkowania i jedynie 4,20 % dla nieruchomości położonych na tym obszarze. Wyliczenia te, zdaniem Sądu, dobitnie świadczą o tym, że wejście w życie uchwały nr (...) nie miało wpływu na wartość nieruchomości.

Sąd zważył co następuje.

Powodowie domagali się w niniejszej sprawie zasądzenia na ich rzecz od pozwanego Przedsiębiorstwa Państwowego (...) z siedzibą w W. kwoty 85.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami, z tytułu odszkodowania za utratę wartości należącej do nich nieruchomości w wyniku objęcia jej obszarem ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W.. Jako podstawę prawną swoich roszczeń powodowie wskazali art. 129 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku Prawo Ochrony Środowiska (Dz. U. z 2008 r. Nr 25 poz. 150 ze zm. – dalej p.o.ś.).

Zgodnie z art. 129 ust. 2 p.o.ś. w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, a szkoda ta obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.

Dochodzenie roszczeń, o których mowa w art. 129 ust.2 p.o.ś. zostało ograniczone czasowo. Stosownie do art. 129 ust. 4 p.o.ś. z takim roszczeniem można wystąpić w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

Nieruchomość należąca do powodów została objęta obszarem ograniczonego użytkowania w dniu wejścia w życie uchwały Sejmiku z 20 czerwca 2011 roku, tj. 4 sierpnia 2011 roku, wobec czego termin na zgłoszenie przez nich roszczenia upływał 3 sierpnia 2013

Należało jednak stwierdzić, że powodowie zgłosili swoje roszczenia z zachowaniem dwuletniego terminu o jakim mowa w art. 129 ust. 4 p.o.ś., bowiem przed upływem tego terminu wystąpili z powództwem. Ustawodawca nie zastrzegł skutków braku wcześniejszego wezwania obowiązanego do spełnienia opisanych w art. 129 ust. 1-2 p.o.ś. żądań. Nie ma więc podstaw do przyjęcia, że zgłoszone roszczenie wygasło tylko dlatego, że wniesiono pozew do sądu, a nie zostało wcześniej skutecznie przedstawione obowiązanemu. Z wytoczeniem powództwa bez wątpienia można i wręcz należy wiązać skutki wystąpienia z roszczeniem, gdyż wytoczenie powództwa jest szczególnym - sformalizowanym przypadkiem „wystąpienia” z roszczeniem w rozumieniu art. 129 ust. 4 p.o.ś (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2012 r., II CSK 254/12, LEX nr 1294477, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 26 lutego 2013 roku, I ACa 1366/12, LEX nr 1312016, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 17 stycznia 2013 roku, I ACa 1104/12, LEX nr 1271919).

Wobec stwierdzenia, że roszczenie powodów zostało zgłoszone w terminie, przejść należało do oceny czy zostały spełnione przesłanki odpowiedzialności pozwanego wskazane w art. 129 ust. 2 p.o.ś. Podkreślenia wymaga, iż art. 129 ust. 2 p.o.ś. samodzielnie reguluje podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej związanej z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości w związku z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania. Przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej w tym zakresie jest wejście w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego, które powoduje ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, a także szkoda poniesiona przez właściciela lub właścicieli nieruchomości, czy użytkownika wieczystego oraz innych podmiotów mających prawa do nieruchomości i związek przyczynowy pomiędzy wprowadzonym ograniczeniem a szkodą.

Bezspornym jest, że w związku z wejściem w życie uchwały nr (...) Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r. utworzono obszar ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W..

Następnie należało ocenić, czy wejście w życie tejże uchwały wprowadziło ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości i spowodowało po stronie powodów szkodę.

Uchwała w § 5 wprost przewidywała ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu i sposobu korzystania z terenów w strefach Z1 i Z2, nie zawierała natomiast informacji na temat ograniczeń w użytkowaniu terenów położonych, co prawda na obszarze ograniczonego użytkowania, jednak poza tymi dwoma strefami.

W orzecznictwie podkreśla się, że ograniczenia o których mowa w art. 129 ust. 2 p.o.ś. to ograniczenia, które powodują, że korzystnie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Sad Najwyższy w wyroku z 27 czerwca 2012 roku wskazał, że odpowiedzialność odszkodowawczą, o której mowa w art. 129 p.o.ś., przewidziano nie za samo ograniczenie i nie za każde ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Odszkodowanie służy bowiem za konkretną szkodę, która powstała w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, a nie za samo ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości (IV CSK 28/12, Lex nr 1228596).

Powodowie twierdzili, że ograniczeniem, o którym mowa w art. 129 p.o.ś. w ich przypadku było zmniejszenie się potencjału inwestycyjnego nieruchomości i spadek jej wartości. Ponadto wskazywali, że ograniczeniu uległa możliwość odpoczywania w domu, korzystania w tym celu z ogrodu i balkonu, ze względu na hałas emitowany przez samoloty.

Zdaniem Sądu, powodowie nie zostali ograniczeni w korzystaniu z nieruchomości. Jednym z atrybutów właścicieli nieruchomości jest możliwość jej zbycia. Powodowie nie stracili tego uprawnienia. W oparciu o opinię biegłej należy uznać, że możliwość sprzedaży nie została nawet ograniczona, poprzez konieczność obniżenia ceny nieruchomości. Biegła jednoznacznie stwierdziła, że nie doszło do spadku wartości nieruchomości powodów, po wprowadzeniu uchwały Sejmiku nr (...). Z opinii biegłej wynika, że wartość rynkowa nieruchomości się nie zmieniała, pomimo tego, że doszło do spadku cen nieruchomości usytuowanych w obrębie gminy L., zarówno tych położonych na obszarze ograniczonego użytkowania, jak i poza nim. Obniżka cen nieruchomości na terenie gminy L. wynikała z ogólnych tendencji na rynku nieruchomości, podlegała takim samym wpływom czynników gospodarczych i ekonomicznych jak w przypadku innych lokalizacji, a nie była konsekwencją utraty atrakcyjności na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania. Trzeba zauważyć, że różnica cen był większa w stosunku do nieruchomości położonych poza obszarem ograniczonego użytkowania niż nieruchomości objętych tym obszarem. Wobec tego należy stwierdzić, że wprowadzenie strefy ograniczonego użytkowania nie miało znaczenia w kontekście spadku wartości nieruchomości. Nie doszło do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, a powodowie nie wykazali szkody w związku z tym powództwo należało oddalić o czym orzeczono w punkcie 1 wyroku.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. i wynikającej z niego zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Powodowie przegrali niniejszą sprawę w całości dlatego też pozwanemu przysługiwało roszczenie o zwrot poniesionych przez niego kosztów procesu. Na koszty procesu złożyły się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3.600 zł (§ 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł, łącznie 3.617 zł. Mając powyższe na uwadze należało zasądzić od powodów solidarnie na rzecz pozwanego ostatnio wymienioną kwotę, o czym orzeczono w punkcie 2 wyroku.