Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 kwietnia 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Przemysław Kurzawa

Sędzia SA Ewa Kaniok (spr.)

Sędzia SA Marzanna Góral

Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Baranowska

po rozpoznaniu w dniu 17 kwietnia 2013 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. A.

przeciwko A. W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 20 grudnia 2011 r.

sygn. akt I C 671/11

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od A. W. na rzecz M. A. kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego za drugą instancję.

I ACa 1274/12

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 21.02.2011 r. M. A. wniósł o orzeczenie nakazem zapłaty, że pozwana A. W. ma zapłacić na rzecz powoda kwotę 113.000,00 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 21.12.2010 r. do dnia zapłaty tytułem zwrotu wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości.

W dniu 21.04.2011 r. został wydany nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

W dniu 01.06.2011 r. pozwana A. W. wniosła sprzeciw od nakazu zapłaty.

W uzasadnieniu podała, iż powód dochodzi roszczenia w sprawie, w której powództwo zostało raz oddalone, do chwili wygaśnięcia umowy, z tytułu której powód domaga się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, ma on zachowane roszczenie o przeniesienie własności.

Pismem procesowym z dnia 11.08.2011 r. powód złożył odpowiedź na sprzeciw i podał, iż na dzień wniesienia pozwu umowa przedwstępna zawarta z pozwaną była rozwiązana, albowiem pismem z dnia 07.12.2010 roku odstąpił od umowy. Oświadczenie to pozwana odebrała 13.12.2010 r.

Wyrokiem z dnia 20.12.2011 r. Sąd Okręgowy w Warszawie:

- w punkcie I. zasądził od A. W. na rzecz M. A. kwotę 113.000,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 21.12.2010 r. do dnia zapłaty;

- w punkcie II. zasądził od A. W. na rzecz M. A. kwotę 9.250,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Okręgowy wskazał:

Strony w dniu 21. (...). zawarły umowę przedwstępną sprzedaży lokalu nr (...) położonego w budynku nr (...) przy ul. (...) w W. wraz z prawami związanymi z lokalem za cenę 270.000,00 zł. Strony umówiły się, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie najpóźniej do 31.03.2010 r. A. W. zobowiązała się przedłożyć do umowy przyrzeczonej zaświadczenie wydane przez Spółdzielczą (...) z siedzibą w L., stwierdzające wysokość jej aktualnego zadłużenia oraz wskazujące numer rachunku bankowego, na który ma zostać dokonana spłata tego zadłużenia; zaświadczenie potwierdzające, że w lokalu nikt nie jest zameldowany oraz zaświadczenie potwierdzające, że nie zalega z żadnymi opłatami wynikającymi z eksploatacji przedmiotu umowy. Nadto sprzedająca zobowiązała się przedstawić kupującemu w terminie najpóźniej do 15 stycznia 2010 r. wszelkie zależne od niej dokumenty niezbędne do uzyskania przez niego kredytu bankowego, a w szczególności zaświadczenie wydane przez Wspólnotę Mieszkaniową nr(...) przy ul. (...) w W., z którego wynikać będzie, że cała zaległość została przez sprzedającą spłacona. Jeżeli w podanym terminie sprzedająca nie dopełniłaby tego obowiązku, kupującemu przysługiwało będzie prawo odstąpienia od umowy w terminie najpóźniej do dnia 31 stycznia 2010, przez oświadczenie złożone drugiej stronie. W takim przypadku sprzedająca zobowiązana była w terminie 5 dni roboczych od dnia otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy zwrócić kupującemu wpłacony przez niego zadatek w wysokości 56.500,00 zł. W § 4 umowy sprzedająca pokwitowała otrzymanie od kupującego tytułem zadatku kwoty 56.500,00 zł. /k. 10-18 umowa przedwstępna/.

W dniu 31 marca 2010 r. przed notariuszem strony oświadczyły, że w związku z nieprzedłożeniem przez A. K. dokumentów, do złożenia których się zobowiązała w umowie przedwstępnej, brakiem spłaty przez nią zaległości w opłatach z tytułu eksploatacji lokalu, do spłaty której była zobowiązana i na spłatę, której miała wykorzystać środki pochodzące z otrzymanego zadatku, niewymeldowania przez nią osób zameldowanych w lokalu, umowa przyrzeczona sprzedaży nie została zawarta z przyczyn, za które winę ponosi A. W., w związku z czym strony zgodnie oświadczyły, że zachodzą przesłanki do żądania zwrotu kwoty zapłaconego przez kupującego zadatku w podwójnej wysokości, tj. kwoty 113.000 zł.

W dniu 01.06.2010 r. M. A. złożył pozew o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym przeciwko A. K. na kwotę 113.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 31 marca 2010 roku do dnia zapłaty tytułem zwrotu zadatku w podwójnej kwocie.

Wyrokiem z dnia 15.10.2010 r. Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie o sygnaturze akt I C 727/10 oddalił powództwo, albowiem zgodnie z treścią art. 394 k.c. umowa zawarta pomiędzy stronami nadal obowiązywała, gdyż żadna ze stron nie odstąpiła od umowy, a obowiązek zapłaty przez pozwaną podwójnego zadatku byłby aktualny dopiero w sytuacji złożenia przez powoda oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Powód w dniu 07.12.2010 r. złożył oświadczenie o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży. Pozwana oświadczenie to otrzymała w dniu 13.12.2010 r.

W dniu 30.09.2011 r. pozwana sprzedała przedmiotowy lokal L. Z. na postawie umowy rep. A nr(...) /dowód: odpis zupełny księgi wieczystej z dnia 30.11.2011 r.

Zgodnie z dyspozycją art. 394 § 1 k.c. - w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Strony w umowie nie określiły w sposób odmienny charakteru zadatku, przeciwnie w postanowieniu umownym zawartym w § 4 zdanie drugie umowy odwołały się wprost do w/w regulacji kodeksowej, w ten sposób, że wskazały, iż - „wpłacony zadatek poddają skutkom, określonym w art. 394 kodeksu cywilnego".

Pozwana nie dotrzymała warunków umowy przedwstępnej zawartej z powodem, w wyniku czego w dniu 07.12.2010 r. powód złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy, w związku z czym powód jest uprawniony do żądania zwrotu wpłaconego przez niego zadatku w podwójnej wysokości tj. kwoty 113.000,00 złotych.

Na rozprawie w dniu 20.12.2011 r. pozwana przyznała, iż nie była wstanie dopełnić warunków umowy przedwstępnej zawartej z powodem, albowiem mimo, sprzedaży mieszkania, nadal nie wymeldowała z niego 82 letniej matki, przez co sprzedała mieszkanie za niższą cenę. Matka pozwanej nadał tam zamieszkuje, co utrudnia nabywcy korzystanie w pełni z zakupionej nieruchomości. Nie sposób nie zauważyć, iż zaświadczenie o wymeldowaniu domowników było jednym z warunków umowy przedwstępnej zawartej z powodem, z samego tego faktu wynika, iż pozwana nie dotrzymała warunków umowy.

Jedynie w sytuacji, gdyby niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpadłby.

W niniejszej sprawie odpowiedzialność za niewykonanie umowy ponosi pozwana. W tym stanie sprawy powództwo podlegało uwzględnieniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana M. W. zaskarżając go w całości i wnosząc o jego uchylenie i ponowne rozpoznanie sprawy, a w rezultacie oddalenie powództwa M. A..

M. W. zarzuciła kwestionowanemu orzeczeniu:

1. błędne stwierdzenie, że "na rozprawie w dniu 20 grudnia 2011 roku pozwana przyznała, iż nie była w stanie dopełnić warunków umowy" w sytuacji, gdy z protokołu w/w rozprawy nic takiego nie wynika, a w konsekwencji bezpodstawnie stwierdzenie, iż "w niniejszej sprawie odpowiedzialność za niewykonanie umowy ponosi pozwana, co zresztą sama przed procesem i w toku niniejszego procesu przyznała";

2. naruszenie prawa procesowego poprzez nie wzięcie pod uwagę wszystkich okoliczności, które wielokrotnie były wskazywane w toku procesu tj.:

- pomięcie okoliczności, że powód w dniu 07.12.2010 r. złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy zupełnie ignorując fakt, że w świetle obowiązujących przepisów umowa już nie istniała, gdyż odstąpienie pozwanej zostało dokonane wcześniej tj. w dniu 20.10.2010 r.;

- pominięcie okoliczności, że odstąpienie od umowy M. A. nie mogło być skuteczne, gdyż w tym dniu umowa już nie istniała, w efekcie czego M. A. nie miał podstawy prawnej żądania zwrotu kwoty podwójnego zadatku, gdyż zgodnie z zapisami umowy, to pozwanej przysługiwało prawo zatrzymania zadatku danego przez M. A., jako stronie umowy, która od niej odstąpiła;

- pomięcie w uzasadnieniu wyroku wyjaśnienia kwestii nie uwzględnienia faktu odstąpienia przez pozwaną od umowy wiążącej strony, pomimo jej wagi dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Apelacyjny zważył:

apelacja nie jest zasadna i podlega oddaleniu z mocy art. 385 k.p.c.

Ustalenia faktyczne poczynione przez sąd I instancji są prawidłowe i Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne. Błędne są wywody pozwanej jakoby pierwsza odstąpiła od przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu nr (...).

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej złożone przez pozwaną 20 października 2010r. nie wywarło skutku prawnego. Ustawodawca zastrzegł uprawnienie do odstąpienia od umowy tej stronie, która gotowa była umowę wykonać ale doznała przeszkód leżących po stronie kontrahenta. Powyższe wyraźnie wynika z brzmienia art. 394 par. 1 k.c., który stanowi, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić.

Pozwana w dniu 31.03.2010r. złożyła w formie notarialnej oświadczenie, zgodnie z którym umowa przyrzeczona sprzedaży nie została zawarta z przyczyn, za które to ona ponosi winę. W treści oświadczenia wskazała, że nie przedłożyła dokumentów, do których przedłożenia była zobowiązana zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, nie spłaciła zaległości w opłatach z tytułu eksploatacji lokalu, do której była zobowiązana i na którą wykorzystać miała środki pochodzące z zadatku, oraz nie wymeldowała osób zameldowanych w lokalu ( k.20-22). Prawdziwość tego oświadczenia nie została przez pozwaną podważona w toku postepowania przed sądem I instancji.

O ile wymeldowanie osób zamieszkujących w lokalu było zależne nie tylko od woli pozwanej, zatem w sytuacji, gdy matka pozwanej nie wyraziła zgody na wymeldowanie, pozwanej nie można przypisać winy za taki stan rzeczy, o tyle brak spłaty zadłużenia z tytułu eksploatacji lokalu jest okolicznością ewidentnie zawinioną przez pozwaną.

W piśmie z dnia 29.10.2010r. powód wzywał pozwaną, aby stawiła się w kancelarii notarialnej w dniu 21.12.2009r. w celu zawarcia umowy sprzedaży lokalu ( k.48), jednak pozwana nie stawiła się. W toku postępowania przed sądem I instancji pozwana nie wykazała, że gotowa była zawrzeć umowę sprzedaży na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Zarzut, iż powód nie godził się na zmianę owych warunków, nie uzasadnia przypisania powodowi winy za to, że do zawarcia umowy nie doszło. Powód miał bowiem prawo żądać zawarcia umowy na warunkach uprzednio uzgodnionych w treści umowy przedwstępnej.

W tych okolicznościach, rację ma sąd I instancji, że umowa sprzedaży nie została zawarta wyłącznie z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi pozwana, zatem prawo do odstąpienia od umowy przysługiwało wyłącznie powodowi. Pozwana nie wykazała, aby zachodziła sytuacja wskazana w art. 394 par. 3 k.c. tj. by niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony.

Z uwagi na powyższe, powód ma prawo domagać się od pozwanej kwoty odpowiadającej podwójnemu zadatkowi, zatem brak jest podstaw do uwzględnienia apelacji, dlatego uległa ona oddaleniu z mocy art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego, Sąd orzekł zgodnie z wynikiem sporu w oparciu o art. 98 par. 1 i 3 k.p.cc.