Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 września 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSA Jan Futro (spr.)

Sędziowie: SA Jacek Nowicki,

SA Elżbieta Fijałkowska

Protokolant: st. sekr. sąd. Agnieszka Paulus

po rozpoznaniu w dniu 10 września 2015 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa Z. P.

przeciwko (...) sp. z o.o. z siedzibą w A.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 3 grudnia 2014 r.

sygn. akt IX GC 198/14

1.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I i oddala powództwo oraz w punkcie II i zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 4 007 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania;

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 9 356 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Elżbieta Fijałkowska Jan Futro Jacek Nowicki

I A Ca 90/15

UZASADNIENIE

Powód Z. P. w pozwie wniesionym w dniu 20 lutego 2014 r. skierowanym przeciwko (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w A. wniósł o zasądzenie od pozwanej kwoty 114 773,76 zł wraz z odsetkami umownymi w wysokości czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego od szczegółowo wymienionych kwot i dat, tytułem czynszu najmu części nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) za okres od grudnia 2010 r. do listopada 2013, na podstawie umowy zawartej przez strony w dniu 17 października 2003 r. Wniósł ponadto o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu podniosła, że powód nie był uprawniony do dysponowania nieruchomością będącą przedmiotem najmu a umowa zawarta z nim przez pozwaną w dniu 17 października 2003 r. uległa rozwiązaniu z dniem 30 listopada 2010 r. Należności z tytułu korzystania z tej nieruchomości w okresie objętym żądaniem pozwu pozwana zapłaciła D. K., jako osobie uprawnionej do dysponowania nieruchomością, przy czym w dniu 1 czerwca 2011 r. pozwana zawarła z wyżej wymienionym umowę najmu przedmiotowej nieruchomości. Z ostrożności procesowej pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczeń powoda o zapłatę czynszu za grudzień 2010 r. oraz styczeń i luty 2011 r.

Wyrokiem z dnia 3 grudnia 2014 r., sprostowanym postanowieniem z dnia 27 stycznia 2015 r., Sąd Okręgowy w Poznaniu zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 114 773,76 zł wraz z umownymi odsetkami w wysokości czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego:

1.  od kwoty 3 162,34 zł od dnia 26 grudnia 2010 r. do dnia zapłaty;

2.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 stycznia 2011 r. do dnia zapłaty;

3.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 lutego 2011 r. do dnia zapłaty;

4.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 marca 2011 r. do dnia zapłaty;

5.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 kwietnia 2011 r. do dnia zapłaty;

6.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 maja 2011 r. do dnia zapłaty;

7.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 czerwca 2011 r. do dnia zapłaty;

8.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 lipca 2011 r. do dnia zapłaty;

9.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 sierpnia 2011 r. do dnia zapłaty;

10.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 września 2011 r. do dnia zapłaty;

11.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 października 2011 r. do dnia zapłaty;

12.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 listopada 2011 r. do dnia zapłaty;

13.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 grudnia 2011 r. do dnia zapłaty;

14.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 stycznia 2012 r. do dnia zapłaty;

15.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 lutego 2012 r. do dnia zapłaty;

16.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 marca 2012 r. do dnia zapłaty;

17.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 kwietnia 2012 r. do dnia zapłaty;

18.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 maja 2012 r. do dnia zapłaty;

19.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 czerwca 2012 r. do dnia zapłaty;

20.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 lipca 2012 r. do dnia zapłaty;

21.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 sierpnia 2012 r. do dnia zapłaty;

22.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 września 2012 r. do dnia zapłaty;

23.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 października 2012 r. do dnia zapłaty;

24.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 listopada 2012 r. do dnia zapłaty;

25.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty;

26.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty;

27.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 lutego 2013 r. do dnia zapłaty;

28.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 marca 2013 r. do dnia zapłaty;

29.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 kwietnia 2013 r. do dnia zapłaty;

30.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 maja 2013 r. do dnia zapłaty;

31.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 czerwca 2013 r. do dnia zapłaty;

32.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 lipca 2013 r. do dnia zapłaty;

33.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty;

34.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 września 2013 r. do dnia zapłaty;

35.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 października 2013 r. do dnia zapłaty;

36.  od kwoty 3 188,16 zł od dnia 26 listopada 2013 r. do dnia zapłaty.

Orzekając o kosztach postępowania zasądził od pozwanego na rzecz powoda 4 617 zł i nakazał ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w Poznaniu) 4 739 zł tytułem części opłaty od pozwu, od uiszczenia której powód był zwolniony.

Jako podstawy rozstrzygnięcia Sąd I instancji powołał następujące ustalenia.

M. P., J. P. i A. W. byli użytkownikami wieczystymi (w udziałach wynoszących odpowiednio po 1/3) nieruchomości położonej w W. przy ul (...).

W dniu 15 stycznia 2001 roku powód zawarł umowę użyczenia w/w nieruchomości z J. P. i M. P. na okres pięciu lat.

W dniu 17 października 2003 roku strony zawarły umowę najmu, zgodnie z treścią której powód zobowiązał się oddać pozwanemu do używania części w/w nieruchomości o powierzchni 240 m ², zabudowanej pomieszczeniami, z przeznaczeniem na hurtownię drobiu. Umowa została zawarta na czas określony od dnia 17 września 2003 roku do dnia 17 października 2008 roku z możliwością przedłużenia. Strony ustaliły miesięczny czynsz w wysokości 1 600 złotych, płatny do 25 – go dnia każdego miesiąca, pod rygorem naliczenia odsetek umownych w wysokości 1 % za każdy dzień zwłoki. Wysokość czynszu miała być rewaloryzowana, zgodnie ze wskaźnikiem wzrostu cen ogłoszonych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, począwszy od dnia 01 stycznia 2004 roku.

Po upływie okresu na jaki została zawarta powyższa umowa pozwany nadal używał przedmiotu i płacił umówiony czynsz. Powód nie domagał się zwrotu nieruchomości.

Aneksem z dnia 1 stycznia 2010 roku ustalono wysokość czynszu na kwotę 10,80 złotych za 1 m ² łącznie 3 162,24 złotych miesięcznie.

Postanowieniem z dnia 6 kwietnia 2009 roku Sąd Rejonowy w Wałbrzychu przysądził na rzecz D. K. 2/3 udziałów w prawie użytkowania wieczystego oraz we współwłasności posadowionych na tej działce budynków od M. P. i A. W..

Postanowieniem z dnia 5 kwietnia 2011 roku Sąd Rejonowy w Wałbrzychu odjął J. P. zarząd 1/3 nieruchomości, ustanawiając zarządcą D. K..

Pismem z dnia 14 września 2010 roku D. K. poinformował pozwanego o przysądzeniu na jego rzecz 2/3 udziałów w użytkowaniu wieczystym nieruchomości przy ul (...) w W. i 2/3 udziałów we współwłasności budynków posadowionych na nieruchomości. Zaznaczył, że M. P. i A. W., a także powód nie mają żadnych praw do nieruchomości, a dodatkowo powód utracił prawo zarządzania nieruchomością.

W piśmie z dnia 14 września 2010 roku skierowanym do powoda D. K. wypowiedział w trybie natychmiastowym wszelkie umowy zawarte przez powoda z poprzednimi współwłaścicielami nieruchomości, dające mu jakiekolwiek prawo do władania nieruchomością lub zarządzania nią, powołując się na brak zaufania do osoby powoda.

Pismami z dnia 26 kwietnia 2011 roku D. K. poinformował J. P. i powoda o treści postanowienia z dnia 5 kwietnia 2011 roku i wezwał do zaprzestania pobierania wszelkich należności czynszowych związanych z nieruchomością przy ul (...) w W..

Z uwagi na fakt, iż o zapłatę czynszu zwracał się do pozwanego zarówno powód, jak i D. K. pozwany złożył wniosek o złożenie należności z tytułu czynszu do depozytu sądowego.

Postanowieniem z dnia 8 kwietnia 2011 roku sygn. akt I Ns 1111/10 Sąd Rejonowy w Wałbrzychu zezwolił pozwanemu na złożenie do depozytu sądowego kwoty 9 486,72 złotych tytułem świadczenia z tytułu umowy najmu lokalu użytkowego o powierzchni 240 m ², położonego w W. przy ul (...), wpisanego do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Wałbrzychu o numerze (...), a także zezwolił pozwanemu na składanie do depozytu sądowego dalszych wymagalnych świadczeń w wysokości 3 162,24 złotych miesięcznie począwszy od miesiąca stycznia 2011 roku z w/w tytułu z zastrzeżeniem, że złożone do depozytu świadczenia mają być wydane tym z uczestników postępowania, którzy wykażą swoje prawo do otrzymania depozytu.

W dniu 4 maja 2011 roku pozwany zawarł z D. K. porozumienie mające na celu uregulowanie sytuacji prawnej najmowanej przez pozwanego nieruchomości. Ustalono w nim, że pozwany zapłaci D. K. kwotę 25 427,52 złotych tytułem czynszu za okres od października 2010 roku do maja 2011 roku.

W dniu 1 czerwca 2011 roku pozwany zawarł z D. K. umowę najmu spornej nieruchomości.

Pozwany korzystał ze spornej nieruchomości do listopada 2013 roku.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy wskazał, że podstawę uwzględnienia powództwa w całości stanowi przepis art. 659 § 1 k.c.

Sąd Okręgowy nie uwzględnił podniesionego przez pozwaną zarzutu przedawnienia roszczeń powoda o zapłatę czynszu za grudzień 2010 r. oraz styczeń i luty 2011 r., wskazując, że bieg przedawnienia uległ przerwaniu wskutek zgłoszenia tych roszczeń przez powoda w sprawie toczącej się przed Sądem Rejonowym Poznań – Stare Miasto w P. sygn. akt X Gc 1739/12, dotyczącej roszczeń powoda o zapłatę czynszu za wcześniejszy okres, od września 2010 r. do listopada 2010 r. (art. 123 § 1 pkt 1 k.c.). Stwierdził ponadto, że ustalenia faktyczne i ocena prawna sądu w powyższej sprawie, zakończonej prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P. z dnia 26 lipca 2013 r. nie wiążą sądu w niniejszej sprawie.

Zdaniem Sądu Okręgowego, wbrew literalnemu brzmieniu umowy z 17 października 2003 r., strony łączyła umowa najmu. Podkreślił, że dla oceny ważności tej umowy bez znaczenia jest okoliczność, czy powód posiadał jakikolwiek tytuł prawny do nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu. Powód wykonał swoje zobowiązanie i wydał pozwanej przedmiot najmu. Wbrew twierdzeniom pozwanej, w spornym okresie strony łączyła umowa najmu, a pozwana korzystała z nieruchomości. Pozwana powinna więc płacić umówiony czynsz, zgodnie z umową. Działania powoda podlegają zatem ochronie prawnej i nie stanowią nadużycia prawa.

Od września 2010 r. pozwana mogła mieć wątpliwości czy powód utracił prawo do dysponowania nieruchomością i faktyczną możliwość oddania jej części nieruchomości do używania. W tych okolicznościach pozwana mogła wypowiedzieć powodowi umowę ze skutkiem natychmiastowym (art. 664 § 2 k.c. w zw. z art. 665 k.c.). Powyższe informacje nie mogły jednak być podstawą do uznania, że umowa zawarta przez strony przestała automatycznie obwiązywać i to nawet w związku z oświadczeniem D. K. z dnia 14 września 2010 r. skierowanym do powoda o wypowiedzeniu wszelkich umów, jakie powód zawierał z właścicielami nieruchomości. Pozwana natomiast nie udowodniła i nie twierdziła nawet, że wypowiedziała umowę powodowi.

Sąd Okręgowy zaznaczył, że zawarcie przez pozwaną porozumienia z dnia 4 maja 2011 r. z D. K. nie zwalniało jej z obowiązku zapłaty czynszu wobec powoda. Pozwana spełniła bowiem świadczenie do rąk osoby nieuprawnionej, z którą nie łączył jej żaden stosunek obligacyjny. Pozwana zawarła wprawdzie z D. K. umowę najmu z dnia 1 czerwca 2011 r., jednakże nie wypowiedziała umowy najmu łączącej ją z powodem. Bez znaczenia zatem pozostaje fakt zapłaty czynszu na rzecz D. K..

Sytuacji pozwanej w żaden sposób nie zmienił też fakt, iż D. K. z dniem 5 kwietnia 2011 r. został zarządcą 1/3 nieruchomości, której współużytkownikiem wieczystym był J. P.. Przewidziane w przepisie art. 936 k.p.c. uprawnienie zarządcy do wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy przysługuje jedynie w stosunku do umów, których stroną był dłużnik posiadający tytuł prawny do nieruchomości. Przepis ten nie daje natomiast zarządcy uprawnienia do wypowiadania umów najmu, czy dzierżawy, których właściciel lub użytkownik wieczysty nie był stroną.

Sąd Okręgowy nie podzielił również stanowiska pozwanej, że przedmiotowa umowa najmu wygasła. Postanowienie zawarte w § 13 umowy, zgodnie z którym umowa wygasa w przypadku, gdy pozwana nie zapłaci trzeciej kolejnej raty czynszu w terminie oznaczonym w § 7 (prawidłowo w § 8 umowy) zostało zawarte w pierwotnym tekście umowy, która została zawarta na czas określony. Natomiast w okresie objętym pozwem strony wiązała już umowa zawarta na czas nieokreślony, w następstwie upływu okresu obowiązywania pierwszej umowy i dalszego korzystania przez pozwaną z nieruchomości. Umowa na czas nieokreślony została zawarta w sposób dorozumiany na warunkach dotychczasowej umowy. Dotyczy to jednak essentialia negotii. Tymczasem sporny zapis nie ma takiego charakteru.

O odsetkach Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. z uwzględnieniem art. 359 § 2 ² k.c.

Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu - wskazując, co się na nie składa - Sąd Okręgowy powołał przepisy art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490).

Od wyroku tego apelację wniosła pozwana, zaskarżając go w całości i zarzucając naruszenie:

1.  art. 674 k.c. poprzez jego niewłaściwą interpretację i niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym przyjęciu, iż umowa najmu na czas nieokreślony zawarta została w sposób dorozumiany wyłącznie w zakresie jej essentialia negotti;

2.  art. 662 § 1 i art. 663 w zw. z art. 487 k.c. poprzez pominięcie w uzasadnieniu wyroku, dotyczącym charakteru umowy najmu i roli wynajmującego, analizy koniecznego elementu umowy wzajemnej, a mianowicie obowiązków wynajmującego wynikających choćby z art. 662 § 1 oraz art. 663 k.c., niemożliwych do spełnienia przez powoda po utracie przez niego tytułu do władania przedmiotem umowy najmu;

3.  art. 359 § 2 ¹ k.c. poprzez jego wadliwe zastosowanie, tj. zasądzenie odsetek na podstawie art. 359 § 2 ¹ k.c. zamiast odsetek ustawowych na podstawie art. 359 § 2 k.c., w wyniku błędnej interpretacji art. 659 k.c., tym samym

4.  zarzucając niewłaściwą interpretację polegającą na błędnym przyjęciu, iż essentialia negotti umowy najmu stanowi regulacja dotycząca odsetek;

5.  art. 328 § 2 k.p.c. poprzez brak w uzasadnieniu wskazania podstawy prawnej twierdzenia jakoby dorozumiane przedłużenie umowy najmu z art. 674 k.c. dotyczyło jedynie essentialia negotti tej umowy;

6.  art. 231 k.p.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, tj. błędne przyjęcie, że pozwany uiszczał czynsz od października 2010 r. osobie nieuprawnionej, z którą (w ocenie Sądu) nie łączył go żaden stosunek obligacyjny;

7.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak dokonania wszechstronnego rozważenia zebranego materiału w niniejszej sprawie.

W konsekwencji pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Ewentualnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

Powód wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych.

S ą d Apelacyjny zwa ż y ł , co nast ę puje.

Apelacja okazała się zasadna.

Zakres kognicji Sądu drugiej instancji wyznacza treść art. 378 § 1 k.p.c., który stanowi, iż Sąd ten rozpoznaje sprawę w granicach apelacji. Jak przyjął Sąd Najwyższy orzekający w składzie 7 sędziów w uchwale z dnia 31 stycznia 2008 r. III CZP 49/07 sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. (OSNC 2008/6/55).

W sprawie niniejszej podniesione zarzuty naruszenia prawa procesowego są bezzasadne. Przede wszystkim, niezasadny jest zarzut naruszenia przepisu art. 328 § 2 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem uzasadnienie wyroku powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku kryteria te spełnia. W szczególności zawiera wskazanie i wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Przedmiotowy zarzut, sformułowany jako zarzut naruszenia prawa procesowego dotyczy w istocie naruszenia prawa materialnego, tj. uznania wskutek jego błędnej wykładni, że dorozumiane przedłużenie umowy najmu na podstawie art. 674 k.c. dotyczyło jedynie essentialia negotti umowy z dnia 17 października 2003 r.

Niezasadny jest także zarzut naruszenia przepisu art. 231 k.p.c. Sąd Okręgowy w ustaleniach faktycznych poczynionych w sprawie nie przyjął, że pozwana od października 2010 r. uiszczała czynsz osobie nieuprawnionej, z którą nie łączył jej żaden stosunek obligacyjny. Zarzut podniesiony w tym zakresie również dotyczy w istocie naruszenia prawa materialnego, tj. prawidłowości jego wykładni i zastosowania w ustalonym stanie faktycznym.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. przez brak wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Zarzut ten został sformułowany jedynie w sposób ogólnikowy. Apelująca nie wskazuje, który z dowodów i z naruszeniem jakich reguł Sąd ocenił wadliwie. Skarżąca nie kwestionuje też żadnego z ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie.

W tej sytuacji, skoro zarzuty naruszenia prawa procesowego okazały się chybione, a w postępowaniu apelacyjnym nie przeprowadzono uzupełniającego postępowania dowodowego, ustalony przez Sąd Okręgowy stan faktyczny, który Sąd Apelacyjny przyjmuje za własny (art. 382 k.p.c.) stanowi podstawę zastosowania przepisów prawa materialnego.

Wskazać należy, że umowa najmu jest umową, w której jedna strona (wynajmujący) zobowiązuje się oddać drugie stronie (najemcy) rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.(art.659 k.c.). Jest to umowa obligacyjna, konsensualna i wzajemna dochodzącą do skutku przez zgodne oświadczenia woli obu stron. Czynność prawna wynajmującego należy do kategorii czynności zobowiązujących a nie rozporządzających. Przypomnieć tu należy, że czynności prawne zobowiązujące w przeciwieństwie do czynności rozporządzających rodzą jedynie zobowiązanie do spełnienia określonego świadczenia na rzecz innej osoby.

Zgodzić się należy z wyrażonym przez Sąd Okręgowy poglądem, że nie jest w związku z tym konieczne, by rzecz wynajęta stanowiła własność wynajmującego czy też by legitymował się on innym prawem do tej rzeczy. Istotnym jest by mógł on spełnić świadczenie to jest oddać najemcy we właściwym terminie rzecz i zapewnić spokojne jej używanie w czasie trwania umowy.

W niniejszym przypadku skoro D. K. nabył 2/3 udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości i własności budynków w drodze egzekucji komorniczej, to po przysądzeniu własności na jego rzecz nabył prawo użytkowania wieczystego w tym zakresie w sposób pierwotny, bez jakichkolwiek obciążeń (art. 1000 k.p.c. w zw. z art. 1004 k.p.c.).

Wbrew jednak twierdzeniom zawartym w odpowiedzi na apelację, powód utracił wszelki tytuł do władania przedmiotem najmu na skutek odjęcia mu zarządu nieruchomością. Nie był zatem w stanie spełniać wynikającego z umowy i ciążącego na wynajmującym wskazanego wyżej zobowiązania. Nie mogła zatem być realizowana umowa, ze swej natury wzajemna.

Przede wszystkim jednak w ustalonym stanie faktycznym należy przyznać rację apelującej, że Sąd Okręgowy niezasadnie uznał, iż po upływie pięcioletniego terminu, na jaki została zawarta umowa z dnia 17 października 2003 r., tj. po 17 października 2008 r. stosunek najmu pomiędzy stronami został przedłużony jedynie w zakresie essentialia negotii umowy z 17 października 2003 r. Należy podzielić stanowisko wyrażone w doktrynie, przytoczone w apelacji, że spełnienie przesłanek z art. 674 k.c. prowadzi do takiego skutku, jak gdyby strony złożyły oświadczenie w sprawie przedłużenia dotychczasowej umowy na czas nieoznaczony, na dotychczasowych warunkach (tak J. Jezioro w: Kodeks cywilny, Komentarz pod red. E. Gniewka, 3. Wydanie, Warszawa 2008, s. 1129-1130).

Dodatkowo, należy podnieść, że z ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego wynika, iż aneksem z dnia 1 stycznia 2010 r. strony dokonały zmian w treści umowy z 17 października 2003 r. jedynie w zakresie wysokości stawki czynszu na kwotę 10,80 złotych za 1 m ² łącznie 3 162,24 złotych miesięcznie. Zawarcie powyższego aneksu wskazuje, że wolą stron było dalsze obowiązywanie umowy w dotychczasowym brzmieniu, co do wszystkich jej postanowień, za wyjątkiem stawki czynszu (strony wyraziły wolę zmiany umowy jedynie w zakresie stawki czynszu). Nie można też nie zauważyć, że powód w pozwie domagał się zasądzenia odsetek w wysokości czterokrotnej wysokości stopy kredytu lombardowego NBP powołując się na treść umowy, a Sąd wbrew zajętemu przez siebie stanowisku żądanie to zaakceptował mimo, że ustalenie wysokości odsetek karnych nie należy do essentialia negotii umowy najmu.

W konsekwencji, zasadnie wskazywała skarżąca, że wskutek niezapłacenia przez pozwaną powodowi czynszu za kolejne trzy miesiące, od września 2010 r. do listopada 2010 r. umowa najmu wygasła z chwilą braku zapłaty trzeciego z kolei czynszu (§ 13 ust. 1 umowy z 17 października 2003 r.). a zatem po upływie terminu zapłaty w listopadzie 2010. W tej sytuacji nie było potrzeby dokonywania przez pozwaną wypowiedzenia powodowi umowy najmu.

Chybiona jest argumentacja powoda zawarta w odpowiedzi na apelację, że należności za okres od października do grudnia 2010 r. zostały powodowi zapłacone przez pozwaną na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P. sygn. akt X Gc 1739/12 a więc wyrok ten przesądza o konieczności uwzględniania powództwa również w niniejszej sprawie.. Ustalenia i ocena prawna zawarta prawna sądu zawarte w prawomocnym wyroku Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P. z dnia 26 lipca 2013 r. w sprawie o sygn. akt X Gc 1739/12 w zakresie charakteru umowy zawartej przez strony z dnia 17 października 2003 r., tj. iż była to umowa najmu a nie umowa dzierżawy wiążą sąd w niniejszej sprawie (art. 365 § 1 k.p.c.). Powyższy wyrok nie jest jednak przesądzający w zakresie ustalenia i oceny, czy w okresie objętym powództwem w niniejszej sprawie umowa ta nadal obowiązywała. Zapłata ta nastąpiła bowiem już po wygaśnięciu umowy najmu wskutek niezapłacenia przez pozwaną czynszu powodowi za trzy kolejne okresy płatności. Z treści powyższego wyroku jednak przede wszystkim wynika, że dotyczy on okresu od września 2010 r. do listopada 2010 r. a więc okresu, w którym umowa jeszcze nie wygasła. Tak więc dotyczył on innej niż w niniejszej sprawie sytuacji prawnej stron.

Wobec powyższego Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. orzekł jak w punkcie 1 wyroku orzekając o kosztach postępowania przed Sądem I instancji zgodnie z treścią przepisu art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz w zw. z § 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490). Na koszty te składają się koszty zastępstwa procesowego pozwanej w wysokości 3 600 zł, opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, uiszczone przez pozwaną zaliczka w wysokości 385 zł i opłata kancelaryjna w kwocie 5 zł.

Elżbieta Fijałkowska Jan Futro Jacek Nowicki