Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 listopada 2017 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi Widzewa w Łodzi I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodnicząca: SSR Emilia Racięcka

Protokolant: st. sekr. sąd. Monika Miller

po rozpoznaniu w dniu 18 października 2017 roku w Łodzi

sprawy z powództwa (...) Państwowych S.A. w W.

przeciwko D. J. i A. Z.

o opróżnienie lokalu mieszkalnego:

oddala powództwo.

Sygn. akt I C 371/16

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 27 czerwca 2016 roku, skierowanym przeciwko D. J. i małoletniemu A. Z., powódka (...) Państwowe S.A. w W., wniosła o nakazanie pozwanym opuszczenia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku (...) przy ulicy (...) w Ł..

W uzasadnieniu podniesiono, że pozwani zajmują lokal bez tytułu prawnego.

/pozew k. 2-4/

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa. Podnieśli zarzut braku legitymacji czynnej powódki, brak skutecznego wypowiedzenia umowy najmu przez P. i M. J. oraz sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego.

/odpowiedź na pozew k. 53-56/

W piśmie z dnia 8 września 2016 roku powódka oświadczyła, że grunt na którym znajduje się lokal znajdował się w dniu 5 grudnia 1990 roku w posiadaniu przedsiębiorstwa państwowego (...) i stał się z tym dniem ex lege przedmiotem użytkowania wieczystego (...) S.A. zgodnie z art. 34 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji i restrukturyzacji przedsiębiorstwa państwowego (...) (Dz.U. 2000 Nr 84 poz. 948 z późniejszymi zmianami).

Powódka wyjaśniła, że nie przedłożyła dowodu na przysługujący jej tytuł prawno rzeczowy, gdyż nabycie praw o których mowa w art. 34 nie zostało jeszcze potwierdzone przez wojewodę w drodze decyzji administracyjnej. Nadto podniesiono, że jej uprawnienie do żądania zwrotu rzeczy jest oparte na art. 222 § 1 kc oraz art. 675 § 1 i 2 kc.

/pismo k. 61-64/

Postanowieniem z dnia 2 grudnia 2016 roku Sąd zawiesił postępowanie w sprawie na zgodny wniosek stron.

/postanowienie k. 87/

We wniosku z dnia 9 czerwca 2017 roku strona powodowa wniosła o podjęcie zawieszonego postępowania z uwagi na fakt, iż zarząd (...) S.A. nie wyraził zgody na zawarcie ugody z pozwanymi i przywrócenie im tytułu prawnego do lokalu z powodu zameldowania w tym lokalu bez zgody i wiedzy powódki i pozostanie w nim po wymeldowaniu i wyprowadzeniu się najemcy.

Postanowieniem z dnia 30 czerwca 2017 roku Sąd podjął postępowanie w sprawie.

/wniosek k.89, postanowienie k. 91/

Gmina nie wstąpiła do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego.

Sąd Rejonowy ustalił, co następuje:

Budynek mieszkalny Ł. ul (...) znajduje się w ewidencji środków trwałych (...) Państwowych S.A.

/zaświadczenie k. 18/

W dniu 5 listopada 2003 roku pomiędzy Zakładem (...) w Ł. a P. J. zawarta została umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku (...) położonym przy ulicy (...) w Ł..

/umowa k. 19-21/

Pismem z dnia 30 czerwca 2015 roku P. J. wypowiedział umowę najmu lokalu. Poinformował jednocześnie, że w lokalu zameldowani są pozwani i zwrócił się o możliwość pozostania ich w lokalu.

/wypowiedzenie k. 72/

P. J. zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu wraz żoną. Pismem z dnia 19 listopada 2015 roku został poinformowany przez powódkę, że w związku z opuszczeniem lokalu i wymeldowaniem się z niego umowa najmu wygasła.

/pismo k. 25 wraz z potwierdzeniami odbioru k. 26-27/

W przedmiotowym lokalu pozwana z synem mieszka od prawie 3 lat. Sytuacja życiowa zmusiła ją do tego, żeby zamieszkać w tym lokalu. Wcześniej mieszkał tam P. J., który jest jej kuzynem. Sytuacja rodzinna pozwanej była taka, że nie miała gdzie podziać się z dzieckiem. Ojciec jej syna wyrzucił ich z domu i kuzyn pozwolił jej zamieszkać w przedmiotowym lokalu.

Przez pół roku mieszkał tam P. J. z żoną i pozwana z synem.

Pozwana czyniła starania, aby podpisać z powódką umowę najmu na ten lokal, ale bezskutecznie. Motywowano to, tym że przebywa tam bezprawnie i nie ma możliwości, aby zawrzeć ze nią umowę. Chciała bezumownie korzystać z tego lokalu i opłacać go, ale też nie było na to zgody. Chciała płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie i tam mieszkać.

Pozwana regularnie płaci za ten lokal. Nie ma żadnego zadłużenia. Poczyniła na ten lokal nakłady i przeprowadziła prace remontowe. Zrobiła łazienkę, której nie było, wymieniła okna, drzwi zewnętrzne. Założyła centralne ogrzewanie w lokalu. Informowała o tym (...).

W lokalu mieszka z pozwaną syn, który za miesiąc kończy 4 lata. Pozwana ma 38 lat. Ma wyższe wykształcenie. Jest nauczycielem. Zarabia ok. 2500 zł netto. Nie otrzymuje na syna żadnych alimentów. Jest osobą zdrową. Nie jest niepełnosprawna. Nie ma innego lokalu, w którym mogłaby zamieszkać.

Pozwanej nie stać na to, żeby wyprowadzić się i wynająć lokal na wolnym rynku. Syn pozwanej nie choruje na żadne przewlekłe choroby. Chodzi do przedszkola, ale często choruje.

Po wyprowadzeniu się P. J. pozwana była w ciągłym kontakcie z panią administrator, która twierdziła, że nie będzie żadnego problemu z zawarciem z nią umowy najmu. Dlatego pozwana pisała do (...). Za ten lokal pozwana płaci 500 zł czynszu, plus prąd i gaz. W sezonie grzewczym dochodzi opał.

Średnio na utrzymanie swoje i syna pozwana potrzebuje kwoty 400 zł tygodniowo. Pracuje w A.. W A. są podobne ceny najmu jak w Ł..

/oświadczenie k. 28, przesłuchanie powódki k. 98-100/

Od dnia 20 października 2014 roku powódka wraz z synem zameldowali się w przedmiotowym lokalu.

/potwierdzenie k. 29/

Pismem z dnia 19 listopada 2015 roku oraz z dnia 4 stycznia 2016 roku pozwana została wezwana do opuszczenia lokalu. Pozwana zwracała się do (...) o umożliwienie jej zamieszkiwania w tym lokalu, ale w dniu 1 marca 2016 roku ponownie wezwano pozwaną do opuszczenia lokalu.

/pismo z dowodem doręczenia k. 30-32, 33-35, 36-38/

D. J. nie figuruje w ewidencji osób bezrobotnych, pozwani nie pobierają renty ani emerytury, nie korzystają z pomocy społecznej.

/pisma k. 45-50/

Decyzją z dnia 12 maja 2015 roku Wojewoda (...) odmówił stwierdzenia nieodpłatnego nabycia z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 przez gminę M. Ł. prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa kilku nieruchomości , m in. położonej w Ł. przy ulicy (...)

/decyzja k. 65-71/

Stan faktyczny sprawy był bezsporny. Sąd oparł swoje rozstrzygniecie o dokumenty zgromadzone w aktach sprawy i o przesłuchanie pozwanej w charakterze strony.

Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka J. D. z wniosku powódki, ponieważ przeprowadzenie przedmiotowego dowodu nie miało wpływu na ustalenie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia. Wszystkie istotne ustalenia zostały poczynione wystarczającym zakresie.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Faktem niekwestionowanym przez pozwanych jest fakt braku tytułu prawnego do korzystania przez nich z przedmiotowego lokalu. Pozwani korzystali z lokalu na podstawie umowy użyczenia , która w sposób dorozumiany zawarta została między P. J. – najemcą lokalu a pozwanymi. Nie zawarli natomiast żadnej umowy z powódką.

Co do zasady ogólną podstawę prawną powództwa stanowi przepis art. 222 § 1 k.c. zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Koniecznymi przesłankami powództwa windykacyjnego jest zatem nie tylko status właściciela i fakt, że nie włada on (sam lub przez inną osobę) swoją rzeczą, ale także fakt, że rzeczą tą faktycznie włada osoba do tego nieuprawniona (tak m. in. Sąd Najwyższy w wyroku z 23.09.1992 r., II CRN 99/92, źródło LEX nr 9086).

Wykazanie przesłanek uzasadniających roszczenie windykacyjne obciąża właściciela rzeczy (art. 6 KC). Udowodnieniu przez powoda podlegają takie okoliczności, jak to, że przysługuje mu status właściciela, oraz to, że został pozbawiony faktycznego władztwa nad rzeczą przez osobę trzecią.

W ocenie Sądu powódka nie wykazała prawa własności. Do akt sprawy nie załączono żadnych dokumentów z których to prawo by wynikało. Prawo to może być stwierdzone na podstawie kilku rodzajów dokumentów. Mogą to być informacje zawarte w urzędowych rejestrach nieruchomości: odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, wyciąg z kartoteki lokali. Mogą to być także dowody w postaci umów cywilnych w postaci aktu notarialnego lub orzeczenia Sądu albo decyzje administracyjne, z których wynika prawo własności (przykładowo: akt własności ziemi, akt nadania ziemi, decyzja ustanawiająca odrębną własność lokalu, decyzja o zatwierdzeniu projektu scalenia, decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości).

W niniejszej sprawie na dowód prawa własności powódka przedstawiła wypis z rejestru środków trwałych oraz decyzję z dnia 12 maja 2015 roku Wojewody (...) w której odmówił stwierdzenia nieodpłatnego nabycia z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 przez gminę M. Ł. prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa kilku nieruchomości , m in. położonej w Ł. przy ulicy (...). Przedmiotowa decyzja wydana została na podstawie art. 18 ust. 1 w związku z art. 5 ust. 1 oraz art. 11 ust.1 pkt 2 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. Nr 32, poz. 191 ze zm.)

Zdaniem powódki grunt na którym znajduje się lokal znajdował się w dniu 5 grudnia 1990 roku w posiadaniu przedsiębiorstwa państwowego (...) i stał się z tym dniem ex lege przedmiotem użytkowania wieczystego (...) S.A. zgodnie z art. 34 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji i restrukturyzacji przedsiębiorstwa państwowego (...) (Dz.U. 2000 Nr 84 poz. 948 z późniejszymi zmianami).

Art. 34. 1. powołanej ustawy stanowi: grunty będące własnością Skarbu Państwa, znajdujące się w dniu 5 grudnia 1990 r. w posiadaniu (...), co do których (...) nie legitymowało się dokumentami o przekazaniu mu tych gruntów w formie prawem przewidzianej i nie legitymuje się nimi do dnia wykreślenia z rejestru przedsiębiorstw państwowych3) , stają się z dniem wejścia w życie ustawy, z mocy prawa, przedmiotem użytkowania wieczystego (...). 2. Nabycie prawa, o którym mowa w ust. 1, następuje bez obowiązku wniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. 3. Budynki, inne urządzenia i lokale znajdujące się na gruntach, o których mowa w ust. 1, stają się z mocy prawa, nieodpłatnie, własnością (...). 4. Nabycie praw, o których mowa w ust. 1 i ust. 3, nie może naruszać praw osób trzecich.

Powszechnie przyjmuje się zasadę uwzględniania przez sądy powszechne
skutków prawnych orzeczeń organów administracyjnych, która ma swoje źródło w
prawnym rozgraniczeniu drogi sądowej i drogi administracyjnej, czego wyrazem są
art. 2 § 3 i art. 177 § 1 pkt 3 k.p.c. oraz art. 16 i 97 § 1 pkt 4 k.p.a., a pod rządami
Konstytucji także w idei podziału władz (art. 10) oraz działania organów władzy
publicznej na podstawie i w granicach prawa (art. 7).
Zasada ta doznaje ograniczenia jedynie w myśl koncepcji tzw. bezwzględnej
nieważności decyzji administracyjnej, która nie ma normatywnego umocowania, ale
znajduje oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, wyrażającym od
kilkudziesięciu lat niezmienny pogląd, że decyzja administracyjna nie może
wywoływać skutków prawnych, pomimo jej formalnego nieuchylenia, jeśli jest
dotknięta wadami, godzących w jej istotę jako aktu administracyjnego. Do takich
wad zalicza się brak organu powołanego do orzekania w określonej materii oraz
niezastosowanie jakiejkolwiek procedury lub oczywiste naruszenie zasad
postępowania administracyjnego. W orzecznictwie Sądu
Najwyższego ugruntowany jest zatem pogląd, iż sąd w postępowaniu cywilnym
obowiązany jest uwzględniać stan prawny wynikający z osnowy ostatecznej decyzji
administracyjnej, chyba że decyzja została wydana przez organ niepowołany lub w
zakresie przedmiotu orzeczenia bez jakiejkolwiek podstawy w obowiązującym
prawie materialnym względnie z oczywistym naruszeniem reguł postępowania
administracyjnego. W tych przypadkach sąd nie jest związany decyzją
administracyjną, ponieważ jest ona bezwzględnie nieważna (nieistniejąca prawnie) i
- pomimo jej formalnego nieuchylenia - nie wywołuje skutków prawnych.

Decyzją ostateczną jest - zgodnie z art. 16 § 1 k.p.a. - decyzja, od której nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Oznacza to, że walor decyzji ostatecznej uzyskuje każda decyzja wydana przez organ odwoławczy w administracyjnym toku instancji w związku z rozpoznaniem środka prawnego od decyzji wydanej w pierwszej instancji.

Z załączonej do akt decyzji wynika, że służy od niej odwołanie czyli nie jest ostateczna, a nadto z osnowy tej decyzji nie wynika prawo własności powódki.

Reasumując, Sąd uznał, że powódka nie wykazała prawa własności jako przesłanki z art. 222 § 1 kc.

Powódka powołała się także na przepis art. 675 § 1 i 2 kc jako podstawę swoich żądań. Przepis ten stanowi, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. § 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Obowiązek zwrotu przedmiotu najmu zgodnie z omawianym przepisem powstaje po zakończeniu stosunku najmu. Jak z tego wynika, nie ma znaczenia w tym zakresie bezpośrednia przyczyna ustania najmu (np. upływ terminu, na jaki została umowa zawarta, porozumienie stron czy też na skutek wypowiedzenia umowy). Wtedy też najemca lub osoba, której ten pierwszy oddał rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem – obowiązani są zwrócić przedmiot najmu, w braku odmiennych uzgodnień, niezwłocznie – na ręce wynajmującego.

W ocenie Sądu przepis art. 675 kc służy rozstrzygnięciu kolizji między stronami umowy najmu, jakie mogą powstać na tle skutków używania przedmiotu najmu przez najemcę; w szczególności może to prowadzić do pogorszenia rzeczy stanowiącej taki przedmiot. Przepis tego art. nie stanowi zaś podstawy żądania eksmisji.

Odnosząc się do możliwości powołania się w sprawie o eksmisję na zarzut naruszenia art. 5 kc - na wypadek gdyby rozważania dotyczące braku legitymacji czynnej okazały się niezasadne - powołać się należy, na dorobek doktryny i judykatury, który wskazuje, że do 1982 r. występowało, i to w wielu orzeczeniach sądowych, zagadnienie, czy i kiedy dopuszczalne jest oddalenie powództwa windykacyjnego (o wydanie nieruchomości) z powodu sprzeczności żądania z zasadami współżycia społecznego, a więc z art. 5 kc. W sprawach tych sądy, w ślad za Sądem Najwyższym, przyjmowały bardzo często, iż żądanie wyeksmitowania posiadaczy nieruchomości, w tym posiadaczy długoletnich, stanowi nadużycie prawa, gdyż jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. W ten sposób chroniły posiadaczy, zwłaszcza nieruchomości rolnych, przed żądaniami ich właścicieli, często od wielu lat nie związanych z rolnictwem. Obecnie przyjmuje się, iż oddalenie powództwa windykacyjnego z powodu sprzeczności żądania z zasadami współżycia społecznego, powinno należeć do wyjątków i że dotychczasowe orzecznictwo, reprezentujące odmienny pogląd, traktować należy jako nieaktualne. W orzeczeniu z 23 czerwca 1980 r., III CRN 97/80 (OSNCP 12/80, poz. 250) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że „w stosunku do posiadaczy, którzy objęli nieruchomość rolną na podstawie nieformalnej umowy nabycia (...) w zasadzie nie jest dopuszczalne stosowanie ochrony na podstawie art. 5 k.c. przed żądaniem windykacyjnym właściciela”. Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął w późniejszym orzeczeniu z 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94, stwierdzając, że „(...) ochrona własności jest zasadą konstytucyjną, gdyż Rzeczpospolita Polska - demokratyczne państwo prawne - chroni własność oraz poręcza całkowitą ochronę własności osobistej (art. 7 przepisów konstytucyjnych utrzymanych w mocy na podstawie art. 77 Ustawy Konstytucyjnej z 17 października 1992 r. o wzajemnych stosunkach między władzą ustawodawczą i wykonawczą Rzeczypospolitej Polskiej oraz o samorządzie terytorialnym). Z tej przyczyny należy odrzucić ekstremalne - jak to miało miejsce uprzednio - ujmowanie nadużycia prawa własności, a w związku z tym zbyt liberalne stosowanie w tym zakresie klauzuli generalnej określonej w art. 5 k.c. O utrwalaniu się tego nowego kierunku orzecznictwa świadczą też kolejne orzeczenia Sądu Najwyższego, a mianowicie: a) wyrok z 27 maja 1999 r., II CKN 337/98 (OSNC 1999/12 poz. 214), w którym Sąd Najwyższy zajął jednoznaczne stanowisko, iż „Zasady współżycia społecznego, na które powołuje się osoba zajmująca bez tytułu prawnego nieruchomość budynkową, nie mogą uzasadniać trwałego pozbawienia właściciela uprawnienia do wyłącznego korzystania z budynku” Sąd Najwyższy nie wykluczył jednakże stosowania art. 5 kc w sprawach o wydanie nieruchomości i tak w postanowieniu z dnia 2 czerwca 2011 r. w sprawie I CSK 520/10 wskazał, że w sprawach o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 k.c., zastosowanie art. 5 k.c. jest co do zasady wyłączone, a jeśli je dopuścić, to całkiem wyjątkowo i po dokonaniu oceny całokształtu okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym, podobnie wypowiedział się również Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 4 kwietnia 2013 r. sprawie ACa 815/12m wskazując, że nie można wykluczyć możliwości oddalenia powództwa windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c.

Sąd rozpoznający niniejszą sprawę, przedstawioną linię orzecznictwa podziela i uważa, że dokonanie oceny, czy właściciel domagający się wydania przedmiotu swojego prawa, działa w zgodzie z zasadami współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa, czy też jego działanie pozostaje w sprzeczności z tymi normami, jest – co do zasady – dopuszczalne. Treść art. 5 k.c. daje bowiem możliwość dokonania takiej oceny w stosunku do wykonywania każdego prawa podmiotowego przez osobę uprawnioną. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy w ocenie Sądu można dopatrzyć się takiej właśnie wyjątkowej sytuacji, o której mowa w judykaturze i która uzasadnia zastosowanie normy art. 5 kc, na wypadek gdyby uznać, że powódce przysługuje uprawnienie do żądania eksmisji pozwanych.

W ocenie Sąd sprzeczność żądania eksmisji z zasadami współżycia społecznego związana jest z tym, ze powódka od początku miała świadomość zamieszkiwania pozwanych w przedmiotowym lokalu. Informował o tym powódkę już P. J.. Od początku opuszczenia przez najemcę lokalu pozwana była w stałym kontakcie z administratorem budynku i zapewniano ją , że nie będzie problemu z zawarciem umowy najmu. Także przebieg niniejszego postępowania potwierdza tę okoliczność. Postępowanie w tej sprawie zostało zawieszone na zgodny wniosek stron właśnie ze względu na możliwość zawarcia ugody sprowadzającej się do podpisania przez strony umowy najmu lokalu. Po stronie pozwanych istniała zatem od początku opuszczenia lokalu przez najemcę quasi ekspektatywa zawarcia umowy najmu i uzyskania tytułu prawnego do przedmiotowego lokalu.

Z tych względów orzeczono jak w sentencji.