Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 28 lutego 2018 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi zasądził od pozwanych R. W. i A. M. solidarnie na rzecz Gminy Ł. – Zarządu Lokali Miejskich w Ł. kwotę 2.808 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 27 marca 2015 roku do dnia zapłaty, oddalając powództwo w pozostałej części, ustalając wysokość wynagrodzenia radcy prawnego K. K. (1) za udzielenie pomocy prawnej pozwanym z urzędu, powiększonego o podatek VAT na kwotę 5.904 zł, szczegółowe wyliczenie kosztów procesu pozostawiając referendarzowi sądowemu, przy ustaleniu, iż koszty powinny zostać stosunkowo rozdzielone, a powód wygrał spór w 25%.

Sąd Rejonowy ustalił, że od dnia 11 czerwca 1996 roku pozwaną R. W. łączyła z powodem umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) położonym w Ł. przy ulicy (...). Pozwana zobowiązała się do uiszczania czynszu oraz opłat za dostawę zimnej wody, odbiór ścieków i nieczystości stałych do 10 dnia każdego miesiąca z góry. Za zapłatę czynszu odpowiadał solidarnie mieszkający z pozwaną jej dorosły syn – pozwany A. M.. Mieszkanie składa się z jednego pokoju i kuchni, usytuowane jest na ostatniej kondygnacji przedwojennej kamienicy – pod dachem. Toaleta do użytku lokatorów znajduje się w podwórku.

Stan techniczny budynku i lokalu jest zły. Pozwani wraz z pozostałymi lokatorami kamienicy co najmniej od 2008 roku wielokrotnie zwracali się do powoda jako administratora, zarówno ustnie, jak i pisemnie, o podjęcie działań zapobiegających postępującej dewastacji budynku. Powód dokonywał jedynie bieżących punktowych napraw, które wystarczały zaledwie na kilka miesięcy. Przeciekający dach powodował notoryczne zalewanie lokali, w tym lokalu pozwanych znajdującego się bezpośrednio pod dachem.

A. M. przestał uiszczać opłaty w 2008 roku. W 2009 roku wyrównał zaległości w czynszu, gdyż obiecano mu, że dach będzie naprawiony w całości. Nie wykonano remontu dachu i doszło do zalania zajmowanego przez niego lokalu. To było w 2010 roku. Wówczas pozwany znowu zaprzestał płacenia należności.

Pozwany we własnym zakresie i na własny koszt dokonał wymiany stolarki okiennej i okien w spornym lokalu.

Pismem z 17 listopada 2011 roku powód, po uprzednim bezskutecznym monicie, wypowiedział pozwanej R. W. umowę najmu lokalu z dniem 30 listopada 2011 roku z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia, tj. ze skutkiem na 31 grudnia 2011 roku. Jednocześnie powód wezwał pozwanych do zgłoszenia się w siedzibie wynajmującego celem sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego, opróżnienia lokalu i zdania kluczy. Powód poinformował pozwaną, że w przypadku nieopróżnienia lokalu w w/w terminie nastąpi naliczenie odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Wypowiedzenie zostało doręczone najemcy 23 listopada 2011 roku.

Pismem z 20 stycznia 2012 roku powód poinformował pozwanych, że umowa najmu została wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2011 roku, a w związku z niedokonaniem zapłaty należnych zaległości czynszu oraz opłat za lokal, począwszy od dnia 1 stycznia 2012 roku pozwana będzie uiszczać odszkodowanie za zajmowany lokal bez tytułu prawnego, obejmujące odszkodowanie oraz opłaty za zimną wodę, ścieki i wywóz nieczystości, wynoszące na dzień 1 stycznia 2012 roku łącznie 307,83 złotych miesięcznie.

Pozwani nadal nie uiszczali opłat za zajmowanie lokalu nr (...) przy ul. (...). Po wypowiedzeniu umowy najmu pozwany nie miał pieniędzy, żeby kupić mieszkanie i wyprowadzić się z przedmiotowego lokalu. Pozwana jest osobą schorowaną, opiekuje się nią pozwany. Gdyby pozwany miał pieniądze, to kupiłby inny lokal.

Mieszkanie pozwanych było kilkakrotnie zalewane, dlatego pozwany nie malował ani nie odnawiał go. Powód dokonywał jedynie napraw punktowych, na kilka miesięcy poprawiając standard zamieszkania, później znów zaczynało przeciekać w innych miejscach.

Generalny remont dachu budynku został przeprowadzony na zlecenie powoda dopiero w październiku 2013 roku, na skutek interwencji służb – Straży Pożarnej i Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, którzy wskazali na zagrożenie dla życia i zdrowia lokatorów poprzez ryzyko powstania zwarć elektrycznych wskutek zalewania lokali.

Po wykonaniu remontu dachu pozwany nie zgłaszał już przecieków, dobrowolnie spłacał także część należności w wysokości 200 złotych miesięcznie.

Dalsze prace były wykonywane w głównym budynku w 2016 roku, bo tak nakazał nadzór budowalny, gdyż budynek groził częściowym zawaleniem.

Na dzień 27 marca 2015 roku zaległość pozwanych wyliczona przez powoda z tytułu odszkodowania za zajmowanie lokalu nr (...) przy ul. (...) za okres od stycznia 2012 roku do marca 2015 roku wynosiła 11 415,83 złotych, w tym 9 828,87 złotych kwoty głównej i 1 586,96 złotych odsetek.

Pozwany płacił tylko po 200 zło-tych miesięcznie, gdyż czynsz uznał za bardzo wysoki i nieadekwatny do stanu mieszkania. Ubikacja jest w podwórzu, a do mieszkania doprowadzona jest tylko zimna woda. Pozwany nie płacił nie tylko czynszu i odszkodowania ale nie uiszczał także opłat za media, co uznał za swój błąd. A. M. jest opiekunem matki i nie mógł się przeprowadzić także ze względu na jej chorobę.

Łączny rynkowy czynsz najmu bez opłat niezależnych od właściciela za lokal nr (...) położony w Ł. przy ul. (...), za okres od 1 listopada 2013 roku do 31 marca 2015 roku wynosi (w zaokrągleniu do pełnych złotych) 2 808 złotych. Biorąc pod uwagę stan przedmiotowego lokalu – lokal nr (...) położony w Ł. przy ul. (...) w okresie od dnia 1 stycznia 2012 roku do dnia 31 października 2013 roku (okres 22 miesięcy) nie mógłby być przedmiotem najmu rynkowego – stan lokalu uniemożliwiał jego wynajęcie zarówno z przyczyn rynkowych (brak rynku najmu zdewastowanych lokali mieszkalnych), jak i z powodu zagrożenia życia lub zdrowia (pisma Straży Pożarnej i Państwowego Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego). Obecnie stawka opłat, jakie żąda się od pozwanych z tytułu zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu sięga 10 złotych za metr.

A. M. nieprzerwanie mieszka w spornym lokalu, razem z matką R. W.. A. M. opiekuje się mamą, która wymaga całodobowej opieki. Nie widzi, nie chodzi, musi używać pieluch. Podstawowe źródło utrzymania obojga pozwanych to renta R. W., w wymiarze 1 261 złotych miesięcznie netto. Nadto A. M. pobiera zasiłek opiekuńczy na matkę w wymiarze 520 złotych miesięcznie netto, innych dochodów nie ma.

Dokonując ustaleń faktycznych, Sąd Rejonowy oparł się na niekwestionowanych przez strony dowodach, w tym z zeznań świadków i pozwanego. Sąd dopuścił z urzędu dowód z opinii biegłego ds. czynszów, uznając iż ocena zasadności roszczenia w świetle zarzutów pozwanych, wymagała wiedzy specjalnej i nie mogła zostać zastąpiona inną czynnością dowodową, zaś pozwani nie byli wówczas reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika i wykazywali się pewną nieporadnością w podejmowaniu inicjatywy dowodowej. Opinia została uznana w całości za rzetelną i wiarygodną, nadto po jej uzupełnieniu nie była już kwestionowana przez strony.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji przyjął, że podstawę prawną roszczeń strony powodowej stanowi przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 150. Powołana norma stanowi, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie, które odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Sąd Rejonowy uznał za chybiony zarzut potrącenia nakładów na lokal poniesionych przez pozwanych, z uwagi na fakt, iż pozwani nie mieli wówczas pozwolenia na dokonywanie napraw we własnym zakresie od właściciela lokalu, nadto zarzut był przedwczesny, jako że pozwani nadal zajmują sporny lokal. Wskazana do potrącenia wierzytelność jeszcze nie powstała, wzajemne rozliczenia stron mogą mieć bowiem miejsce dopiero po opróżnieniu lokalu.

Sąd Rejonowy uwzględnił zarzut przedawnienia roszczenia w zakresie żądania za styczeń, luty i marzec 2015 roku, łącznie co do kwoty 935,15 zł, przyjmując iż wobec okresowości świadczeń termin przedawnienia upłynął dla nich po trzech latach od daty wymagalności, zatem w dacie wniesienia powództwa – 27 marca 2015 roku, roszczenie we wskazanym zakresie uległo już przedawnieniu.

Bezspornym w sprawie była okoliczność, iż pozwaną z powodem łączył stosunek najmu lokalu nr (...) położonego w Ł. przy ulicy (...), która to umowa została skutecznie wypowiedziana 31 grudnia 2011 roku. Tytuł prawny pozwanego A. M. do przedmiotowego lokalu stanowił pochodną tytułu prawnego przysługującego R. W.. Pozwany jest bowiem synem byłej najemczyni i jak wskazał, mieszka w nim od urodzenia. Jednocześnie w ustalonym stanie faktycznym brak było danych, że wobec pozwanych wydany został wyrok eksmisyjny, jak również iż orzeczono o uprawnieniu któregokolwiek z pozwanych do lokalu socjalnego, a sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia pozwanym takiego lokalu. Stąd zastosowanie znajduje przepis art. 18 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym pozwani są obowiązani co miesiąc uiszczać odszkodowanie, które odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Kolejną niekwestionowaną okolicznością było dalsze stałe zamieszkiwanie obojga pozwanych w przedmiotowym lokalu po 1 stycznia 2012 roku. W tej sytuacji zastosowanie znajduje przywołany już wcześniej przepis art. 18 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego zobowiązane do uiszczania comiesięcznego odszkodowania. Odpowiedzialność tych osób wobec właściciela nieruchomości jest solidarna, przy odwołaniu się per analogiam do przepisu art. 688 ¹ Kodeksu cywilnego.

W przedmiocie charakteru prawnego świadczenia, Sąd I Instancji przyjął, powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2007 roku w sprawie III CZP 121/07, iż odszkodowanie stanowi swoisty surogat czynszu (i innych opłat za używanie lokalu) i wobec tego podlega takim samym zasadom, jak „normalnie” pobierane czynsz i opłaty, w szczególności może podlegać podwyżkom według reguł ustalonych dla czynszu i opłat za używanie lokalu. Jest to rodzaj zryczałtowanej opłaty za korzystanie z lokalu, której bliżej do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy - art. 224 § 2 k.c., niż do odszkodowania w rozumieniu art. 361 § 2 k.c.. Odszkodowanie obejmuje więc zarówno kwotę odpowiadającą czynszowi, jak i opłaty za używanie lokalu - za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. W realiach niniejszej sprawy są to opłaty za dostawę zimnej wody, za odbiór ścieków i za odbiór nieczystości stałych.

Sąd Rejonowy wskazał, iż przesądzenie o zasadzie odpowiedzialności strony pozwanej nie jest jednak wystarczające dla uwzględnienia powództwa w niniejszej sprawie.

Odszkodowanie jakie powinna płacić osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego ustawa określa w odniesieniu do wysokości czynszu najmu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu, gdyby mógł nim dysponować (gdyby został opróżniony). Chodzi tu o sytuację hipotetyczną, w której lokal zostaje opróżniony, a właściciel w uwarunkowaniach prawnych, w jakich funkcjonuje, oraz realiach rynkowych danej miejscowości miałby realną, rzeczywistą możność wynająć dane mieszkanie podmiotowi, który nie znajduje się w sytuacji przymusowej i podejmuje swobodną decyzję co do wstąpienia w stosunek najmu.

Przepis art. 18 ust. 2 ustawy wyraża zasadę, zgodnie z którą miarodajna jest w tym zakresie wysokość czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Chodzi zatem niewątpliwie o rynkowy czynsz najmu lokalu o jak najbardziej zbliżonych cechach.

Kwestię tę rozstrzygnął Sąd przy odwołaniu się do wiadomości specjalnych biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości oraz czynszów.

Przede wszystkim rozważania biegłego doprowadziły do konstatacji, iż w okresie od stycznia 2012 do października 2013 roku lokal nr (...) przy ul. (...), nie mógł być przedmiotem najmu na wolnym rynku. Uniemożliwiał to stan techniczny lokalu, jego zalania spowodowane nieszczelnością dachu oraz stolarki okiennej, zawilgocenie, zagrzybienie, skandaliczny stan estetyczny, brak ubikacji, brak ciepłej wody, generalnie niski standard. Jak wynika z ustalonych okoliczności istniejący stan techniczny lokalu powodował nawet realne zagrożenie dla życia i zdrowia użytkowników, chociażby z tej przyczyny, iż przeciekająca woda oddziaływała na instalację elektryczną. Oceny tej nie zmienia fakt, że pozwani faktycznie w takim mieszkaniu zamieszkiwali. Z uwagi bowiem na ich sytuację majątkową i osobistą nie było ich stać na zmianę mieszkania, przedmiotowy lokal stanowi od wielu lat centrum ich aktywności życiowej. Za cezurę biegły przyjął moment, w którym wyremontowany został dach budynku nad lokalem, czyli koniec października 2013 roku.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi uznał, iż powód nie może domagać się odszkodowania za okres od stycznia 2012 do października 2013 roku, jako że stan techniczny lokalu w tym czasie nie pozwalał na wynajęcie go. Powód nie poniósł więc w tym okresie szkody związanej z tym, że lokal był zajmowany przez pozwanych, gdyż i tak w tym okresie nie mógł realnie rzecz oceniając być oddany w najem innej osobie.

W konsekwencji przeprowadzenia generalnego remontu dachu prawej oficyny, a więc także nad przedmiotowym lokalem, od listopada 2013 roku stan lokalu poprawił się już na tyle, że było możliwe jego wynajęcie. Zgodnie z opinią biegłego łączny rynkowy czynsz najmu za lokal nr (...) położony w Ł. przy ul. (...), za okres od 1 listopada 2013 roku do 31 marca 2015 roku wynosił (w zaokrągleniu do pełnych złotych) 2 808 złotych. W tym zakresie powództwo zostało uwzględnione.

O odsetkach od uwzględnionej części roszczenia Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c., przyjmując, że powód mógł domagać się ich zgodnie z żądaniem wyrażonym w pozwie już od 27 marca 2015 roku.

W zakresie wynagrodzenia pełnomocnika pozwanych za pomoc świadczoną z urzędu, Sąd Rejonowy uznał, że po stronie pozwanej zachodził przypadek współuczestnictwa formalnego w rozumieniu przepisu art. 72 § 1 pkt 2 k.p.c., w takich zaś sytuacjach do niezbędnych kosztów procesu poniesionych przez współuczestników reprezentowanych przez jednego pełnomocnika będącego adwokatem lub radcą prawnym zalicza się jego wynagrodzenie ustalone odrębnie w stosunku do każdego współuczestnika (por. Uchwałę SN z dnia 10 lipca 2015 roku, sygn. akt III CZP 29/15 (opubl. w OSNC z 2016 roku, nr 6, poz.69).

Mając powyższe na uwadze, Sąd ustalił wysokość wynagrodzenia radcy prawnej K. K. (1) za udzielenie pozwanym pomocy prawnej z urzędu, powiększonego o podatek VAT, na kwotę 5 904 złote brutto.

Apelację od powyższego wyroku wniosła strona powodowa, zaskarżając orzeczenie Sądu Rejonowego w części oddalającej powództwo oraz w zakresie ustalającym wysokość wynagrodzenia pełnomocnika z urzędu pozwanych na kwotę 5.904 zł oraz w zakresie pozostawienia do rozstrzygnięcia referendarzowi sądowemu szczegółowego wyliczenia kosztów procesu, przy założeniu że powód wygrał w 25%.

Strona powodowa zarzuciła:

- naruszenie przepisu art. 117 k.c. w zw. z art. 118 k.c. poprzez przyjęcie, iż za przedawnione należy uznać roszczenie dochodzone przez powoda za miesiąc styczeń, luty i marzec 2015 roku na kwotę 935,15 zł, w sytuacji gdy pozew w sprawie został złożony w dniu 27 marca 2015 roku – przed upływem terminu przedawnienia powyższych roszczeń;

- naruszenie przepisu art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego, poprzez jego błędną wykładnię skutkującą przyjęciem, iż w zakresie ustalenia wysokości czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, istotny jest jego stan techniczny. W ocenie powoda nie ma on znaczenia, wobec faktu, iż stan ten spowodowany jest zajmowaniem lokalu przez osoby nieposiadające doń tytułu prawnego i nieregulujące należnych opłat;

- naruszenie przepisu art. 233 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym wniosków z opinii biegłego ds. czynszów poprzez przyjęcie, że sporny lokal w okresie od stycznia 2012 roku do października 2013 roku nie mógł być wynajmowany na wolnym rynku, z uwagi na zły stan techniczny, podczas gdy w lokalu były przeprowadzane systematycznie bieżące naprawy, a lokal nadawał się do korzystania.

- naruszenia art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 72 § 1 pkt 1 k.p.c. w zw. z § 6 pkt. 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, poprzez błędne zasądzenie na rzecz każdego z pozwanych kosztów zastępstwa procesowego, w sytuacji gdy pozwani są współuczestnikami materialnymi zatem Sąd winien zasądzić koszty w wysokości odpowiadającej wynagrodzeniu jednego pełnomocnika.

W oparciu o powyższe zarzuty strona powodowa wniosła o zmianę wyroku w zaskarżonej części i zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kosztów postępowania, z uwzględnieniem kosztów postępowania apelacyjnego.

W odpowiedzi na apelację powoda, pozwani wnieśli o jej oddalenie w całości oraz nieobciążanie pozwanych kosztami postępowania, w tym kosztami zastępstwa procesowego na zasadzie art. 102 k.p.c. w przypadku uwzględnienia apelacji, przyznanie kosztów pełnomocnika z urzędu według norm przepisanych za postępowanie przed Sądem II Instancji, jako że nie zostały pokryte w całości ani w części.

Uzasadniając swoje stanowisko pełnomocnik pozwanych podniosła, iż w zakresie zarzutu przedawnienia roszczenie uległo przedawnieniu w części wobec upływu 3 letniego terminu, zaś wskazanie przez Sąd Rejonowy daty roszczeń okresowych za 2015 roku stanowiło jedynie omyłkę pisarską. W ocenie pozwanych, kluczowy dla ustalenia stawek rynkowych najmu lokalu jest jego stan techniczny, który nadto nie wynikał w żaden sposób z działania pozwanych, a był skutkiem wieloletnich zaniedbań właściciela. Strona pozwana podkreśliła nadto, iż powód zaniedbywał swe obowiązki względem wszystkich lokatorów, także tych płacących czynsz regularnie. Twierdzenia o możliwości wynajęcia spornego lokalu przed remontem na wolnym rynku są niczym nieuzasadnioną polemiką z prawidłowo ustalonym przez Sąd stanem faktycznym. Po stronie pozwanych zachodzi nadto przypadek współuczestnictwa formalnego, co uzasadnia przyznanie kosztów zastępstwa procesowego dla każdego ze współuczestników.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda okazała się być zasadna jedynie w niewielkiej części dotyczącej kosztów procesu, skutkując zmianą zaskarżonego wyroku w pkt 3.

Sąd Okręgowy przyjmuje za własne ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy, bowiem są one prawidłowe i znajdują odzwierciedlenie w należycie ocenionym materiale dowodowym.

Nietrafny jest zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Zgodnie z powołanym przepisem, sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Dla skutecznego zakwestionowania oceny dowodów dokonanej przez Sąd pierwszej instancji nie jest wystarczające przedstawienie przez stronę skarżącą tylko własnej ich analizy i wyrażenie dezaprobaty dla stanowiska prezentowanego przez ten Sąd. Skarżący ma obowiązek wykazania, że sąd wywiódł z materiału procesowego wnioski sprzeczne z zasadami logiki lub doświadczenia życiowego, względnie pominął w swojej ocenie istotne dla rozstrzygnięcia konkluzje wynikające z konkretnych dowodów.

Z treści apelacji wynika, iż zarzut naruszenia przepisu art. 233 k.p.c. odnosi się w szczególności do oceny jednego dowodu – opinii biegłego K. z zakresu szacowania czynszów.

Opinia biegłego, tak jak inne dowody, podlega ocenie według art. 233 k.p.c., jednak - co odróżnia ją pod tym względem - to szczególne dla tego dowodu kryteria weryfikacji, które stanowią: poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego w niej stanowiska oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen, a także zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej. Opinia biegłego nie może być dyskwalifikowana bez posłużenia się wiedzą specjalistyczną (por. wyrok Sądu Najwyższego z 7 lipca 2005 r., II UK 277/04, OSNP 2006/5-6/97). Sama zatem polemika strony powodowej oraz dezaprobata wobec wniosków biegłego w zakresie ustalonej wartości odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokali nie podważa wiarygodności tego dowodu. Dopiero gdyby opinia biegłego nie była jasna, kategoryczna czy też przekonująca, byłoby możliwe dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego, czego domagał się skarżący. Okoliczność, iż opinia biegłego nie ma treści odpowiadającej stronie - zwłaszcza gdy w sprawie wypowiadał się kompetentny pod względem fachowości biegły - nie stanowi dostatecznego uzasadnienia dla przeprowadzenia dowodu z kolejnych opinii. Podważanie wniosków opinii biegłego powinno wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 3 września 2008 r., I UK 91/08, LEX nr 785520). Uzupełniająco wskazać należy, iż powód ostatecznie nie żądał przeprowadzenia dowodu z uzupełniającej ustnej opinii biegłego, czy też powołania w sprawie innego biegłego.

Wobec dostatecznego wyjaśnienia spornej kwestii i ustalenia należnego wynagrodzenia w sposób rzeczowy i stanowczy, brak było podstaw do jej podważania. Biegły precyzyjnie uzasadnił wyliczenie wynagrodzenia przy zastosowaniu stawek obowiązujących dla lokali komunalnych, a konkluzje płynące z pisemnej opinii dodatkowo potwierdził w pisemnych wyjaśnieniach do opinii. Słusznie zatem Sąd Rejonowy przypisał temu dowodowi walor wiarygodności i ocena Sądu w tym zakresie nie jest sprzeczna z dyrektywami art. 233 § 1 k.p.c. Ponadto strona powodowa, reprezentowana w procesie przez profesjonalnego pełnomocnika, nie wniosła zastrzeżeń do protokołu w trybie art. 162 k.p.c., co wyklucza możliwość powoływania się strony w dalszym toku postępowania na związane z tym uchybienia procesowe sądu. Ocena zasadności postanowienia sądu oddalającego wniosek dowodowy jest możliwa w ramach zarzutu naruszenia przepisów postępowania jedynie przy zachowaniu przez skarżącego wymogu zgłoszenia zastrzeżenia o uchybieniu przez sąd w tym zakresie przepisom postępowania, zgodnie z art. 162 k.p.c. (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 12 stycznia 2007 r. IV CSK 340/06, LEX nr 395263 oraz w uzasadnieniu wyroku z 3 czerwca 2009 r., IV CSK 96/09, LEX nr 511990).

Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut powoda zmierzający do podważenia zasadności ustalenia przez Sąd Rejonowy, iż istotnym dla wyliczenia wysokości odszkodowania jest stan techniczny lokalu. Jeśli chodzi o odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego właściciel ma prawo do odszkodowania składającego się z dwóch składników.

Pierwszy z nich to szkoda rzeczywista, tzn. szkoda, którą właściciel poniósł w związku z faktem, że dana osoba zamieszkiwała w lokalu. Na szkodę rzeczywistą w realiach niniejszej sprawy składały się koszty wywozu śmieci, koszty zimnej wody oraz odprowadzania ścieków.

Nadto bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego powoduje, że właściciel lokalu nie może go wynająć innej osobie, a tym samym doznaje uszczerbku majątkowego, tj. szkody w postaci utraconych korzyści określanych mianem lucrum cessans. Na wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy składa się to wszystko, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby ją oddał do korzystania na podstawie określonego stosunku prawnego (np. najmu, dzierżawy). Wynagrodzenie to jest należnością jednorazową, a oblicza się je według cen rynkowych, biorąc pod uwagę warunki oraz czas korzystania bezumownego ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2000 r., IV CKN 5/00, Lex nr 52680).

Co do zasady właścicielowi przysługuje odszkodowanie w takiej wysokości, powinno odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu (art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Co do zasady decydująca w tym wypadku jest rynkowa wysokość czynszu, którą mógłby uzyskać właściciel, gdyby go wynajął. Podkreślenia wymaga, iż biegły w swej opinii uwzględnił fakt, iż sporny lokal należy do zasobów komunalnych. W niniejszej sprawie okoliczność, iż pozwani faktycznie zajmowali lokal bez tytułu prawnego w okresie od stycznia 2012 roku do października 2013 roku nie wpłynęła na możliwość gospodarczego wykorzystania spornego lokalu przez wynajmowanie go potencjalnym najemcom. Stan techniczny lokalu był we wskazanym okresie tak zły, iż nie nadawał się do zamieszkania. Pozwani nie wyprowadzili się z niego jedynie przez wzgląd na trudną sytuację materialną i konieczność zapewnienia stałej opieki i względnie stabilnego środowiska pozwanej, z uwagi na jej stan zdrowia. Nie sposób zgodzić się z powodem, jakoby lokal składający się z pokoju i kuchni, ogrzewany piecem węglowym, z wieloletnimi zaciekami i wilgocią wskutek notorycznego przeciekania dachu znalazł choćby hipotetycznego najemcę chętnego na jego wynajęcie w przypadku opuszczenia lokalu przez pozwanych. Słusznie zatem Sąd Rejonowy przyjął – w ślad za biegłym, iż niemożliwym byłoby wynajęcie na wolnym rynku lokalu zajmowanego przez pozwanych w okresie od stycznia 2012 roku do października 2013 roku – tj. do czasu przeprowadzenia gruntownego remontu dachu. Sądowi Okręgowemu nie umknął przy tym fakt, iż naprawa została wykonana na skutek interwencji Powiatowego Inspektora Budowlanego i Straży Pożarnej, które to podmioty stwierdziły występowanie w budynku zagrożenia dla zdrowia i życia, co wynikało nawet z zeznań świadków powołanych przez powoda. Skoro zatem przebywanie w spornym lokalu do października 2013 roku stanowiło zagrożenie dla życia i zdrowia ludzkiego, należy przyjąć, iż powód nie zdołałby go wynająć na wolnym rynku.

Stan techniczny lokalu, wbrew przekonaniu powoda, był skutkiem wieloletnich zaniedbań po stronie właściciela, który wbrew swoim obowiązkom ustawowym, nie zapewnił odpowiedniej konserwacji budynku. Punktowe naprawy , choć dokonywane bezpośrednio po zgłoszeniach lokatorów, nie zapewniły odpowiedniego standardu i skutkowały jedynie tymczasowym ograniczeniem przeciekania. Okoliczność, iż pozwani zajmowali wówczas lokal bez tytułu prawnego nie uzasadnia obciążania ich winą za powstały stan. Pozwani nawet jako lokatorzy byli zobowiązani jedynie do bieżących niewielkich konserwacji mieszkania, takich jak m.in. malowanie. Jednakże okoliczność, iż takie malowanie nie było przez nich regularnie przeprowadzanie, nie miało żadnego wpływu na ogólny stan nieruchomości. Kluczowe znaczenie dla stanu budynku miał bowiem przeciekający dach, za którego naprawę nie odpowiadają najemcy, zaś po jego naprawie nie dochodziło więcej do zalewania mieszkań.

Co do zarzutu, iż uwzględniona przez Sąd I Instancji wysokość odszkodowania nie obejmuje należnych kosztów mediów w postaci zimnej wody, odbioru ścieków i nieczystości stałych, należało uznać go za niezasadny. Jak wyżej wskazywano, odszkodowanie, jakie powinna płacić osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego określa się w odniesieniu do wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać gdyby dysponował lokalem. Chodzi tutaj o realną możliwość wynajęcia lokalu podmiotowi, nie znajdującemu się w przymusowym położeniu i podejmującemu swobodną decyzję w tym zakresie.

Trzeba zaznaczyć, iż odszkodowanie, o jakim mowa w art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 150) nie ma na celu rekompensowania kosztów utrzymania całego obiektu. Przepis ten reguluje kwestię należnego właścicielowi odszkodowania za zajmowanie jego lokalu bez tytułu prawnego i w ust. 1 wyraża ogólną zasadę, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 - z zastrzeżeniem ust. 3 - odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu. Jeżeli wspomniane odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. W myśl art. 18 ust. 3 ustawy, osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. W doktrynie prezentowany jest pogląd, że świadczenie osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego na rzecz właściciela lokalu jest bliższe wynagrodzeniu za korzystanie z cudzej rzeczy. Sąd Rejonowy prawidłowo uznał, iż decydująca w tym wypadku jest rynkowa wysokość czynszu, którą mógłby uzyskać właściciel, gdyby wynajął lokal. Jej określenie wymaga indywidualnej oceny - z uwzględnieniem okoliczności towarzyszących możliwości wynajmowania konkretnego lokalu - w celu stwierdzenia, czy na danym rynku najmu lokali właściciel, przy przyjęciu określonej rynkowej stawki czynszu, uzyskałby dodatkowo od wyjmującego także należności pokrywające w całości lub w części opłaty związane z utrzymaniem całego budynku (por. uchwała Sądu Najwyższego z 7 grudnia 2007 r., III CZP 121/07 OSNC 2008/12/137). Podatki obciążają właściciela nieruchomości niezależnie od tego, czy wykorzystuje on nieruchomość w jakikolwiek sposób (opinia biegłej U. P. – k. 247), a strona powodowa nie wykazała, by z uwagi na zły stan techniczny lokali i budynku, ich układ funkcjonalny i standard instalacji była w stanie uzyskać na wolnym rynku czynsz w wysokości żądanej od pozwanych, obejmującej również wskazane opłaty łączące się z utrzymaniem całego budynku.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia prawa materialnego w postaci art. 117 w zw. z art. 118 k.c., Sąd Okręgowy uznał go za całkowicie chybiony. Należy wskazać, iż w ówcześnie obowiązującym stanie prawnym, Sąd był obowiązany do uwzględnienia przedawnienia jedynie na zarzut pozwanego, będąc nadto związany wskazanym przez pozwanego zakresem. Skoro zatem tak, to w realiach niniejszej sprawy, oczywistym jest, iż zarzut przedawnienia dotyczył roszczeń żądanych za okres stycznia, lutego i marca 2012 roku, zaś wskazanie przez Sąd Rejonowy w treści uzasadnienia wyroku daty 2015 roku stanowiło jedynie oczywistą omyłkę pisarską. Pozwany podnosił bowiem zarzut jedynie co do okresu od stycznia – marca 2012 roku, zatem jedynie w takim zakresie mógł on zostać weryfikowany przez Sąd. Świadczenia żądane przez powoda mają charakter okresowy, stąd zasadnym jest zastosowanie względem nich 3 letniego terminu przedawnienia, który – wobec wytoczenia powództwa 27 marca 2015 roku, upłynął dla roszczeń za okres od stycznia do marca 2012 roku. Roszczenie w zakresie kwoty 935,15 zł uległo przedawnieniu, zaś powód nie mógł skutecznie go dochodzić od pozwanych.

Na uwzględnienie zasługiwał jedynie zarzut błędnego zastosowania przez Sąd Rejonowy art. 98 k.p.c. w zw. z art. 72 § 1 pkt 1 k.p.c. w zw. z § 6 pkt. 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, w zakresie w jakim Sąd I Instancji przyznał pełnomocnikowi z urzędu pozwanych wynagrodzenie odpowiadające wynagrodzeniom na rzecz każdego z pozwanych.

Sąd Rejonowy nieprawidłowo ocenił charakter współuczestnictwa zachodzącego po stronie pozwanej, uznając iż w niniejszej sprawie pozwani są współuczestnikami formalnymi.

Współuczestnictwo formalne unormowane w art. 72 § 1 pkt 2 k.p.c. jest skutkiem podmiotowo-przedmiotowej kumulacji roszczeń; każdy współuczestnik dochodzi w jednej sprawie odrębnego, własnego roszczenia, wywodzonego z odrębnego, samodzielnego, „jednakowego” stosunku prawnego. Reguła ta dotyczy także zobowiązań, a więc sytuacji, w której wielość podmiotów i roszczeń dotyczy strony pozwanej. Z tego punktu widzenia współuczestnictwo formalne różni się w zasadniczy sposób od współuczestnictwa materialnego (art. 72 § 1 pkt 1 k.p.c.), w którym występuje jeden stosunek prawny, oparty na tej samej podstawie, stanowiący źródło jednego, „wspólnego” roszczenia.

Współuczestnictwo materialne charakteryzuje się istnieniem materialnoprawnej więzi między współuczestnikami, która występuje zawsze (ale nie tylko), gdy stanowią oni wielopodmiotową stronę stosunku prawnomaterialnego, pozostającego w związku z przedmiotem sporu. Tożsamość podstawy faktycznej w rozumieniu art. 72 § 1 pkt 1 k.p.c. nie jest wyznaczana okolicznościami faktycznymi mającymi usprawiedliwiać określone roszczenia, lecz wyraża się sferą prawa podmiotowego wynikającego z jednego, tego samego stosunku prawnego, z którego to prawa podmiotowego dopiero wynikają roszczenia. Wobec tego tożsamość podstawy faktycznej w rozumieniu art. 72 § 1 pkt 1 k.p.c. należy postrzegać jako tożsamość zdarzeń, których wystąpienie determinuje powstanie określonego stosunku prawnego będącego źródłem praw, z których wywodzone są następnie roszczenia, a nie jako tożsamość okoliczności faktycznych wymagających przytoczenia na uzasadnienie konkretnych zgłoszonych żądań z tych praw wywiedzionych.

W niniejszej sprawie, pozwani są współuczestnikami materialnymi. Ich tytuł prawny do spornego lokalu obydwoje wywodzą z tożsamego stosunku prawnego, łączącego pierwotnie pozwaną z powodem. Tytuł prawny pozwanego był pochodną tejże umowy najmu, jako że pozwany jest synem pozwanej i razem z nią zamieszkuje w przedmiotowym mieszkaniu od urodzenia. Odpowiedzialność obu pozwanych wobec właściciela nieruchomości jest solidarna, o czym stanowi zastosowany per analogiam przepis art. 688 ¹ k.c., zgodnie z którym za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, przy czym odpowiedzialność osób wspólnie zamieszkujących ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich wspólnego zamieszkiwania. Zgodnie zaś z poglądem wyrażanym w orzecznictwie Sądu Najwyższego, osoby pozwane w charakterze dłużników solidarnych są współuczestnikami materialnymi ze względu na łączącą się z solidarnością bierną wspólność obowiązków dłużników (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2012 roku w sprawie IV CZ 14/12).

Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela poglądy Sądu Najwyższego, wyrażonych m. in. w uzasadnieniu postanowienia z dnia 12 lipca 2012 r. (II Cz 79/80, OSNCP 1981/2 – 3/37) czy w uchwale z dnia 30 stycznia 2007 r. (III CZP 130/06, OSN 2008, Nr 1, poz. 1) wedle których wygrywającym proces współuczestnikom (w tym zwłaszcza materialnym) reprezentowanym przez tego samego pełnomocnika, sąd przyznaje zwrot kosztów procesu w wysokości odpowiadającej wynagrodzeniu jednego pełnomocnika.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok w pkt 3 w ten sposób, że ustalił wynagrodzenie radcy prawnego K. K. (1) za udzielenie pozwanym pomocy prawnej z urzędu, powiększone o należny podatek VAT, na kwotę 2.952 zł (2.400 zł + 23%), w pozostałym zakresie apelację jako niezasadną – na mocy art. 385 k.p.c. oddalił. Wymiar należnego wynagrodzenia został ustalony w oparciu o dyspozycję przepisów obowiązujących w dacie wytoczenia powództwa – tj. przepisów Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490 ze zm). Z uwagi na wartość przedmiotu sporu zastosowanie znajduje w niniejszej sprawie § 6 pkt. 5 w zw. z § 2 pkt. 3 wskazanego aktu prawnego.

W pozostałym zakresie apelacja podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 kpc.

O kosztach postępowania odwoławczego Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i §3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz § 8 pkt. 5 w zw. z § 16 ust. 1 pkt. 1a Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 roku (Dz. U. 2016 poz. 1715) w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu, przyjmując, że pełnomocnikowi należy się jedno wynagrodzenie.