Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 26 października 2015 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi w sprawie z powództwa M. R. przeciwko Miastu Ł.: w sprawie o zapłatę kwoty 5.601,90 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 25 lipca 2014 roku do dnia zapłaty zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2.348,72 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 13 sierpnia 2014 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 119,70 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt I ppkt 1) i oddalił powództwo w pozostałej części (pkt I ppkt 2); w sprawie o zapłatę kwoty 3.586,78 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 25 lipca 2014 roku do dnia zapłaty zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.284,92 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 13 sierpnia 2014 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 44,40 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt II ppkt 1) i oddalił powództwo w pozostałej części (pkt II ppkt 2); w sprawie o zapłatę kwoty 2.552,69 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 25 lipca 2014 roku do dnia zapłaty zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 931,41 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 13 sierpnia 2014 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 44,09 zł (pkt III ppkt 1) i oddalił powództwo w pozostałej części (pkt III ppkt 2).

Zaskarżony wyrok zapadł w sprawie, w której Sąd Rejonowy uznał każde z powództw właściciela o odszkodowanie z tytułu niedostarczenia lokali socjalnych przez gminę za zasadne w części.

Jako podstawę prawną roszczenia właściciela Sąd I instancji wskazał art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w zw. z art. 471 k.c., zgodnie z którą właściciel ma prawo dochodzić od gminy odszkodowania w pełnej wysokości. Ponosi on szkodę chociażby w wysokości równej opłatom, jakie winny ponosić osoby, którym przyznano prawo do lokalu socjalnego na podstawie art. 18 ust. 1 i 3 u.o.p.l. Sąd uwzględnił jednak, że przez okres nie dostarczenia lokalu socjalnego właściciel mógłby z pewnością przedmiotowe lokale wynajmować. A zatem zakres szkody jaką poniósł obejmuje też wartość czynszu i innych opłat, które właściciel byłby w stanie otrzymać na lokalnym rynku za wynajem lokalu zajmowanego przez osoby, którym pozwana gmina miała dostarczyć lokale socjalne.

W świetle wskazanych przepisów Sąd Rejonowy jako trafne uznał stanowisko powoda, że odszkodowanie jest mu należne co do zasady, zaś stan techniczny nieruchomości winien znaleźć odzwierciedlenie w stawce czynszu możliwej do uzyskania na wolnym rynku za wskazane lokale. Jednocześnie Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska strony pozwanej, że przedmiotowe lokale nie nadawały się do zamieszkania, ustalając, że budynek został poddany modernizacji i obecnie znajduje się w nim przedszkole.

Sąd uznał, że powód udowodnił roszczenie co do należności czynszowych, jakich nie uzyskał w wyniku zajmowania lokalu przez osoby, którym gmina winna dostarczyć lokale socjalne i w tym zakresie zasądził należne mu odszkodowanie, wyliczając je w oparciu o stawkę czynszu określoną przez biegłego oraz uwzględniając stan techniczny budynku i współczynnik efektywności najmu. Sąd ustalił, że szkoda powoda odpowiada czynszowi możliwemu do uzyskania na rynku z tytułu wynajmu za przedmiotowy lokal w sytuacji, gdy właściciel mógłby swobodnie tym lokalem dysponować, a zatem gdyby lokal ten był opróżniony. Z kolei roszczenie dotyczące opłat, jakie pozwany mógłby uzyskać zostało oddalone, gdyż w tym zakresie nie zostało ono udowodnione co do wysokości.

Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany, zaskarżając go w części, tj. w zakresie, w jakim Sąd Rejonowy uwzględnił żądanie powoda i zasądził odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego przez gminę obejmujące należności czynszowe, które pozwany mógłby uzyskać na lokalnym rynku, gdyby lokal został opróżniony. Apelujący zaskarżył zatem rozstrzygnięcia zawarte w punktach: I ppkt 1, II ppkt 1, III ppkt 1.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:

1. naruszenie przepisów prawa procesowego mające wpływ na treść orzeczenia, tj.:

art. 233 § 1 k.p.c. poprzez zaniechanie obowiązku wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i naruszenie zasad swobodnej oceny dowodów, która dokonana została w sposób wybiórczy oracz sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, prowadząc do uznania, że budynek położony w Ł. przy ul. (...), a w konsekwencji również znajdujące się w nim lokale mieszkalne nr (...) znajdowały się w dostatecznym stanie technicznym, w następstwie czego Sąd I instancji przyjął, iż w przypadku opróżnienia ww. lokali przez osoby uprawnione do otrzymania lokali socjalnych, mogłyby one zostać ponownie wynajęte na rynku, a powód mógłby tego tytułu czerpać korzyści w postaci czynszu;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

art. 361 § 2 k.c. w zw. z art. 417 § 1 k.c.w zw. z art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że gmina w ramach odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego w zakresie utraconych korzyści ponosi odpowiedzialność wobec właściciela zajętego lokalu niezależnie od realnych możliwościi woli właściciela wynajmu danego lokalu na rynku w przypadku jego opróżnienia, a w konsekwencji bez konieczności wykazania przez powoda, iż w związku z zaniechaniem gminy doszło do uszczuplenia jego majątku o korzyści, których uzyskanie winno zostać wykazane z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadniającym przyjęcie, iż w świetle doświadczania życiowego uzyskanie spodziewanych korzyści rzeczywiście by nastąpiło.

W oparciu o wskazane zarzuty apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych, z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu apelacji pozwany podkreślił, że odpowiedzialność gminy nie ma charakteru gwarancyjnego, zaś stan techniczny lokali nie pozwalał na ich wynajęcie na wolnym rynku, a zatem zasądzenie odszkodowania obejmującego należności czynszowe, które powód mógłby uzyskać, wynajmując przedmiotowe lokale na wolnym rynku było bezzasadne.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie i zasądzenie na jego rzecz od

pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

apelacja powoda jest nieuzasadniona.

Sąd Rejonowy na podstawie przeprowadzonych dowodów dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych i ustalenia te Sąd Okręgowy przyjął jako własne.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., gdyż dopiero prawidłowo ustalony stan faktyczny może być podstawą stosowania norm prawa materialnego.

Dokonana przez Sąd Rejonowy ocena dowodów nie naruszała reguł logicznego rozumowania i zasad doświadczenia życiowego i nie pomija jakiejś istotnej części zebranego materiału. Wbrew wywodom skarżącego Sąd Rejonowy nie dokonał dowolnej, sprzecznej z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oceny dowodów, lecz zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 233 § 1 k.p.c. wszechstronnie rozważył zebrany w sprawie materiał dowodowy i w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przytoczył dowody, w oparciu o które poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne. Warto podkreślić, że Sąd ustalając fakty istotne dla tej sprawy skorygował błąd rachunkowy zawarty w opinii biegłego, dotyczący określenia stawek czynszu możliwych do uzyskania na wolnym rynku w odniesieniu do lokali nr (...), co przemawia za wnikliwością przeprowadzonej oceny materiału dowodowego.

Chybione są zarzuty błędnych ustaleń faktycznych co do stanu technicznego lokali, który jakoby uniemożliwiał przyjęcie możliwości ich wynajęcia na wolnym rynku, gdyby lokale te były opróżnione, tj. gmina dostarczyłaby lokale socjalne.

Pozwany w uzasadnieniu apelacji podniósł, że w jego ocenie z uwagi na zły stan techniczny budynku oraz brak ze strony ówczesnych współwłaścicielek woli wynajmowania znajdujących się w nim lokali, również w przypadku swobodnego dysponowania przez powoda zajętymi lokalami, nie uzyskałby on przychodów (czynszu) z tytułu ich wynajmu. Wynajęcie zajętych lokali było wysoce wątpliwe, o ile w ogóle możliwe, a ponadto lokale nie były przeznaczone do wynajmu.

Skarżący podniósł ponadto, że z treści obu orzeczeń (opinii) ze stycznia 2011 r. i ze stycznia 2012 r. o stanie technicznym budynku położonego na nieruchomości przy ul. (...) w Ł., w którym znajdowały się sporne lokale jednoznacznie wynika, iż budynek w tym okresie znajdował się w bardzo złym stanie technicznym, uniemożliwiającym jego dalszą bezpieczną eksploatację. W opiniach tych stwierdzono, że „przedawaryjny stan ściany wschodniej w osi A, ściany szczytowej północnej oraz stropu nad parterem stwarza zagrożenie bezpieczeństwa użytkowania budynku - zagrożenie życia i mienia” oraz że „stan techniczny budynku zagraża mieniu i życiu użytkowników, grozi zawaleniem”. Jednocześnie wskazany został szereg usterek uzasadniających wydanie negatywnych opinii co do możliwości dalszej eksploatacji budynku.

W orzeczeniu z 2011 r. wskazano m.in. na przedawaryjny stan ścian fundamentowych i ścian nośnych oraz ich liczne spękania, znaczne ugięcie stropów nad parterem wymagające zabezpieczenia stemplowaniem. Natomiast w orzeczeniu z 2012 r. wskazano także na znaczne zagrzybienie ścian parteru sięgające do wysokości 200 cm, awaryjny stan stropu nad parterem i pierwszym piętrem oraz przedawaryjny nad drugim piętrem, konieczność stemplowania stropów wszystkich kondygnacji, niezadawalający stan sanitarny wszystkich pomieszczeń, a stan ich zawilgocenia i zagrzybienia został oceniony jako niedostateczny.

Należy jednak zauważyć, że okoliczności te nie zostały pominięte przez Sąd Rejonowy, który odniósł się szeroko do stanu technicznego budynku w uzasadnieniu, wskazując, że ogromna ilość budynków w Ł. jest w złym stanie technicznym, a jednak są one zasiedlone. Nadto o możliwości zamieszkania w przedmiotowych lokalach przekonywał fakt, iż lokatorzy wskazanych lokali oczekiwali w nich na lokale socjalne przez kilka, a nawet kilkanaście miesięcy, a zatem stan techniczny nie mógł być tak zły, jak przedstawia to pozwany, tj. uniemożliwiający zamieszkiwanie w nim. Nadto Sąd wziął pod uwagę, że budynek został poddany modernizacji i obecnie znajduje się w nim przedszkole, co również przemawiało za uznaniem, że jego stan pozwalający na dalszą rozbudowę stwarzał warunki do zamieszkiwania w nim. Sąd niewadliwie, w oparciu o niebudzące wątpliwości zeznania powoda (k. 188 w zw. z k. 137-139) oraz w oparciu o zeznania świadka M. S. ustalił, że w 2011 i 2012 roku zamieszkałych było łącznie 7 z 9 lokali w nieruchomości. Także biegły w opinii, w której określał wysokość stawek czynszu najmu możliwych do uzyskania na wolnym rynku w odniesieniu do przedmiotowych lokali nie wykluczył możliwości ich wynajęcia. Odniósł się również do kwestii stanu technicznego budynku w opinii uzupełniającej (k. 181), nie stwierdzając, że lokale nie nadają się do zamieszkania.

W ocenie Sądu Okręgowego, jakkolwiek stan techniczny budynku wymagał uwzględnienia go przy obliczaniu należnego powodowi odszkodowania, to wnioskowanie, iż lokale w ogóle nie nadawały się do zamieszkania jest błędne. Brak jest w sprawie dowodu, który wskazywałby, że stan techniczny lokalu uniemożliwiał zamieszkiwanie w nim. Przede wszystkim bowiem, skoro w przedmiotowych lokalach zamieszkiwały osoby oczekujące na dostarczenie lokali socjalnych, to fakt ten przeczy tezie, że zamieszkiwanie w tych lokalach nie było możliwe. Standard nieruchomości przy ul. (...) w Ł. należy ocenić jako wystarczający do zamieszkiwania w nim osób, skoro budynek ten podlegał dalszej rozbudowie. Skoro biegły, posiadający wiadomości specjalne wskazał, że stan techniczny budynku nie odbiega szczególnie od innych, podobnych nieruchomości usytuowanych na terenie Ł. – to nie sposób logicznie wnioskować, że powód z pewnością nie mógłby wynająć przedmiotowych lokali z uwagi na tenże zły stan techniczny.

W doktrynie i judykaturze panuje zgoda co do tego, że z uwagi na przyznaną sądowi swobodę w ocenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. może być uznany za zasadny jedynie wtedy, gdy podstawą rozstrzygnięcia uczyniono rozumowanie sprzeczne z zasadami logiki bądź wskazaniami doświadczenia życiowego. Dlatego w sytuacji, gdy na podstawie zgromadzonych dowodów możliwe jest wyprowadzenie konkurencyjnych wniosków co do przebiegu badanych zdarzeń, dla podważenia stanowiska orzekającego sądu nie wystarcza twierdzenie skarżącego o wadliwości poczynionych ustaleń odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest wskazanie jakich to konkretnie uchybień w ocenie dowodów dopuścił się orzekający Sąd naruszając w ten sposób opisane wyżej kryteria, wiążące w ramach swobodnej oceny dowodów (tak np. K. Flaga - Gieruszyńska w: Kodeks postępowania cywilnego, pod red. A. Zielińskiego, Warszawa 2006, tom I, s. 794, 795).

Fakt, że określony dowód został oceniony niezgodnie z intencją skarżącego, nie oznacza naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Ocena dowodów należy bowiem do sądu orzekającego i nawet w sytuacji, w której z dowodu można było wywieść wnioski inne niż przyjęte przez Sąd, nie dochodzi do naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. (tak wyrok SA w Poznaniu z dnia 9 kwietnia 2008 r., I ACa 205/08, L.)

Do uchybienia przepisowi art. 233 § 1 k.p.c. mogłoby dojść tylko wówczas, gdyby skarżący wykazał przekroczenie podstawowych reguł służących ocenie wiarygodności i mocy poszczególnych dowodów, tj. reguł logicznego myślenia, zasad doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów.

Odnosząc powyższe do stanowiska skarżącego uznać trzeba, iż nie sprostał on opisanym wymogom formułowania analizowanego zarzutu, a jego argumentacja jest wyrazem polemiki ze stwierdzeniem Sądu Rejowego przyjętym u podstaw zaskarżonego wyroku, iż sporne lokale nadają się do zamieszkiwania, a zatem gdyby były wolne powód mógłby je wynająć. W świetle przedstawionych uwag podniesiony zarzut nie jest wystarczający dla podważenia stanowiska prezentowanego w zaskarżonym orzeczeniu.

Niedostarczenie przez gminę lokalu socjalnego w sytuacji, gdy uprawnienie takie zostało przyznane danej osobie wyrokiem Sądu nakazującym opróżnienie dotychczas zajmowanego lokalu, należy uznać za zaniechanie niezgodne z prawem przy wykonywaniu władzy publicznej, a więc bezprawne. Obowiązek gminy dostarczenia tego lokalu wynika z art. 4 i 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, przy czym konkretyzowany jest każdorazowo w prawomocnym wyroku Sądu nakazującym opróżnienie lokalu. Zaniechanie podjęcia przez władzę publiczną działań zapewniających uprawnionej osobie realizację jej prawa podmiotowego jest bezprawne wówczas, gdy narusza skonkretyzowany w przepisach prawa obowiązek, którego wykonanie wyłączyłoby powstanie szkody (por. wyrok SN z dnia 28 kwietnia 2005 roku, III CK 367/04, Biul. SN nr 7/2005, poz. 14).

Z kolei w wyroku z dnia 18 lutego 2004 r. (V CK 253/03, Lex nr 319627) Sąd Najwyższy słusznie uznał, iż odpowiedzialność odszkodowawcza gminy nie jest uzależniona od wykazania winy, przeciwnie, podstawą roszczenia odszkodowawczego jest sam fakt niedostarczenia lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego (niezapewnienia w zasobie mieszkaniowym takiego lokalu, który nadawałby się do zamieszkania dla osoby eksmitowanej). Nadmienić także należy, iż gmina ma obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego niezwłocznie po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego, w którym orzeczono o uprawnieniu eksmitowanych do lokalu socjalnego. A zatem argumenty pozwanego, że w tej sprawie dostarczenie lokali socjalnych nastąpiło szybciej niż w innych sprawach, gdyż oczekiwanie na nie trwało jedynie od kilku do kilkunastu miesięcy – nie może mieć znaczenia dla uwolnienia pozwanego od odpowiedzialności.

Art. 18 ust. 5 u.o.p.l. wprost wskazuje, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 k.c. Szkoda wynika bowiem, jak słusznie zauważył Sąd Rejonowy, z samego faktu, że właściciel nie ma możliwości swobodnego dysponowania lokalem. Należy też zauważyć, że ustawodawca ani w u.o.p.l. ani w k.c. nie przewidział okoliczność wyłączających bezprawność zachowania gminy czy wyłączających obowiązek naprawienia szkody. Upatrywanie zatem w stanie technicznym budynku czy woli powoda co do wynajęcia przedmiotowych lokali okoliczności relewantnych dla możliwości zwolnienia się od obowiązku naprawienia szkody wyrządzonej powodowi wobec niedostarczenia lokalu socjalnego – nie może odnieść zamierzonego skutku. Okoliczność niedostarczenia lokalu nie była kwestionowana przez pozwanego. Skoro tak, doszło do bezprawnego zaniechania po stronie gminy, za co ponosi ona odpowiedzialność odszkodowawczą wobec powoda.

Zakres tej odpowiedzialności należy z kolei ocenić przez pryzmat art. 361 § 1 i 2 k.c. Zgodnie z tym przepisem gmina odpowiada jedynie za normalne, dające się przewidzieć, następstwa swojego zaniechania, a naprawienie szkody obejmuje straty, które poniósł właściciel lokalu, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby gmina we właściwym czasie zaoferowała osobom uprawionym lokal socjalny. W polskim systemie prawa cywilnego obowiązek odszkodowawczy powstaje wtedy, gdy istnieje szkoda spowodowana przez jakiś fakt (działanie lub zaniechanie) - zawinione lub bezprawne w wykonaniu obowiązanego oraz gdy między szkodą a tym faktem istnieje normalny związek przyczynowy.

Szkoda, jakiej doznaje właściciel lokalu wskutek bezprawnego zaniechania gminy wyraża się w uszczerbku w wysokości różnicy między majątkiem jaki miałby właściciel lokalu, gdyby dysponował nim swobodnie, a majątkiem jaki ma nie mogąc lokalem swobodnie dysponować z powodu niemożności wykonania eksmisji na skutek niedostarczenia lokalu socjalnego. Szkoda właściciela jest większa, gdy były lokator uprawniony do lokalu socjalnego nie wywiązuje się z obowiązku, o którym mowa w art. 18 ust. 1 i 3 u.o.p.l., tj. nie uiszcza wskazanego w nim odszkodowania.

Innymi słowy, jak trafnie zauważył Sąd Rejonowy, szkoda właściciela obejmuje już chociażby kwoty, które nie są płacone przez osoby, którym przyznano prawo do lokalu socjalnego. Jest to zatem minimalna wartość szkody, którą powód poniósł poprzez zaniechanie gminy. Musiał bowiem tolerować zamieszkiwanie osób, którzy za zajmowanie lokali mieszkalnych nie ponosili żadnych opłat, podczas gdy ustawa nakłada na nie obowiązek zapłaty odszkodowania w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł (art. 18 ust. 1 i 3 u.o.p.l.). W rozpoznawanej sprawie lokatorzy lokali (...) nie płacili żadnych kwot za okresy dochodzone pozwami.

Utracony czynsz należy zatem uznać za swoisty miernik wysokości szkody poniesionej przez właściciela nieruchomości (wyrok SA w Łodzi z dnia 25 czerwca 2013 r., I ACa 563/2013, L..pl nr (...)).

Odpowiedzialność gminy na podstawie art. 417 k.c. obejmuje jednak całą szkodę pozostającą w normalnym związku przyczynowym z jej zaniechaniem wypełnienia obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego osobie do tego uprawnionej. Chodzi zatem o szkodę spowodowaną niemożnością dysponowania lokalem przez właściciela i pobierania pożytków, jak i o straty, które poniósł właściciel w związku z tym, że uprawniony do lokalu socjalnego nie uiszcza opłat za zajmowany lokal (zob. uzasadnienie wyroku SN z dnia 19 czerwca 2008 roku, V CSK 31/08, Lex nr 457701).

W tym kontekście prawidłowo Sąd Rejonowy zauważył, że właściciel ma prawo dochodzić odszkodowania w pełnej wysokości, przez co należy rozumieć wartość czynszu i innych opłat, które właściciel byłby w stanie otrzymać za wynajem przedmiotowego lokalu na lokalnym rynku.

Twierdzenie to jest uprawnione w świetle treści art. 18 ust. 5 u.o.p.l. w związku z art. 417 k.c., zgodnie z którymi gmina odpowiada wobec właściciela za szkodę wynikłą z niedostarczenia osobie uprawnionej lokalu socjalnego w pełnej wysokości (por. postanowienie SN z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 46/08, Lex nr 437195).

Gmina jest zatem zobowiązana do naprawienia szkody, powstałej w majątku właściciela lokalu zamieszkiwanego przez lokatorów bez tytułu prawnego po zakończeniu spraw eksmisyjnych w wyniku uchylania się przez gminę od realizacji obowiązku złożenia oferty najmu lokali socjalnych na rzecz tych lokatorów. Skoro wobec niedostarczenia lokalu socjalnego powód nie mógł wynająć lokalu na wolnym rynku, to tym samym został pozbawiony możliwości uzyskania korzyści w postaci czynszu najmu. Lokal zajmowały osoby, którym gmina powinna dostarczyć lokale socjalne, czego jednak nie uczyniła dopuszczając się bezprawnego zaniechania. Powód powinien mieć możliwość dysponowania wolnym lokalem, jednakże wobec zachowania gminy lokal pozostawał nieopróżniony.

W takiej sytuacji odszkodowanie należne właścicielowi lokalu tytułem naprawienia szkody wynikającej z niemożności wynajęcia przedmiotowego lokalu i utraty potencjalnych dochodów a wywołanej zaniechaniem gminy, winno zostać ustalone według stawki czynszu, jaką właściciel lokalu mógłby uzyskać z wynajęcia tych lokali na wolnym rynku w okresie od uprawomocnienia się wyroków orzekających eksmisje lokatorów z poszczególnych mieszkań do czasu złożenia przez pozwaną gminę ofert wynajęcia lokali socjalnych na rzecz osób uprawnionych (wyrok SA w Warszawie z dnia 18 kwietnia 2013 r., I ACa 1050/12, Lex nr 1324793).

Jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 czerwca 2001 r. (IV CKN 119/2001, Lex nr 52751) ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma zawsze charakter hipotetyczny, gdyż polega na przyjęciu, na podstawie okoliczności, które wystąpiły po okresie spodziewanych korzyści, że korzyść w poprzednim okresie zostałaby osiągnięta. Utrata korzyści musi być przez żądającego odszkodowania udowodniona (art. 6 k.c.), jednakże nie w sensie uzyskania co do tego pewności, ale z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła.

Z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością można zatem przyjąć, tak jak to uczynił Sąd Rejonowy, że gdyby byli lokatorzy zwolnili lokal, powód mógłby go wynająć, uzyskując czynsz wolnorynkowy. Nie chodzi tu bowiem o to, czy rzeczywiście powód wynająłby lokale na wolnym rynku, ale że poniósł on szkodę, gdyż lokal zajmowali byli lokatorzy, którzy nie uiszczali żadnych opłat z tego tytułu. Zajmowanie zaś przez nich lokalu było wynikiem bezprawnego zaniechania gminy. Z kolei powód, nie dysponując lokalem, nie mógł go wynająć.

Reasumując, zgodnie z art. 361 § 2 k.c. szkodę powoda w niniejszej sprawie stanowią przede wszystkim utracone korzyści, jakie mógłby uzyskać z tytułu wolnorynkowego czynszu najmu lokalu, gdyby został on opuszczony przez osoby uprawnione, oczekujące na złożenie oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Ubocznie można przy tym wskazać, iż wprawdzie przyznanie byłym lokatorom prawa do lokalu socjalnego nie zwalnia ich z obowiązku uiszczenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z niego, to jednak odpowiedzialność gminy nie jest subsydiarna w stosunku do odpowiedzialności byłych najemców. Odpowiedzialność ta jest bowiem odpowiedzialnością in solidum (uchwała SN z 7 grudnia 2007 r., III CZP 121/07, Lex nr 322099). Powód mógł zatem dochodzić pełnego odszkodowania od gminy.

W realiach tej sprawy powód żądał odszkodowania w odniesieniu do nieuzyskanych należności czynszowych z powodu zajmowania lokalu przez osoby, którym gmina powinna dostarczyć lokale socjalne - wskazując na stawkę 11,95 zł za 1 m ². Stawka ta została jednak skorygowana zgodnie z opinią biegłego do kwoty 6,43 zł za 1 m ², przy uwzględnieniu stanu technicznego budynku oraz współczynnika efektywności najmu. Nie sposób zatem stwierdzić, że powód nie wykazał, jakie korzyści utracił w wyniku bezprawnego zaniechania gminy. Przeprowadzone przez Sąd postępowanie dowodowe skierowane było właśnie na szczegółowe wyliczenie korzyści utraconych przez powoda w wyniku niemożności wynajęcia lokalu z powodu jego nieopróżnienia. Chybione są zatem zarzuty, że nie zachodził związek przyczynowy między utratą tych korzyści a bezprawnym zaniechaniem gminy.

W toku kontroli instancyjnej, Sąd Okręgowy nie stwierdził również, aby wyliczenie odszkodowania w oparciu o wskazaną stawkę czynszu najmu ustaloną przez biegłego było obarczone błędem. Wartość rzeczywiście poniesionej przez powoda szkody obejmującej utracone korzyści stanowiła równowartość czynszu za wynajem lokalu nr (...) za okres od 1 grudnia 2011 roku do 30 kwietnia 2013 roku, tj. za okres 17 miesięcy. Przy uwzględnieniu stawki czynszu wyliczonej przez biegłego – 6,43 zł i przy uwzględnieniu współczynnika efektywności najmu na poziomie 85 % oraz powierzchni lokalu, za cały okres odszkodowanie równało się kwocie 2.348,72 zł.

Utracone korzyści w odniesieniu do lokalu numer (...) w zakresie czynszu za okres od dnia 1 grudnia 2011 roku do dnia 21 czerwca 2012 roku, przy uwzględnieniu stawki czynszu za 1 m ² na poziomie 6,43 zł, wielkości lokalu i współczynnika efektywności najmu na poziomie 85%, stanowiły kwotę 931,41 zł.

W zakresie lokalu nr (...) miesięczna stawka czynszu w okresie od 1 grudnia 2011 roku do 30 czerwca 2012 roku równała się kwocie 6,43 zł za 1 m ², co przy przyjęciu powierzchni lokalu i uwzględnieniu współczynnika efektywności najmu na poziomie 85% stanowiło kwotę, obejmującą utracony czynsz, w wysokości 1.284,92 zł.

Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako bezzasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. Wysokość kosztów zastępstwa procesowego strony powodowej określono na podstawie § 6 pkt 3 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. z 2013 r., poz. 461 j.t.).