Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 września 2014 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodnicząca:	SSR del. Łucja Oleksy-Miszczyk
Protokolant:	Karolina Pikuła

po rozpoznaniu w dniu 11 września 2014 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa L. R.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w P.

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 197 (sto dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem kosztów procesu.

Sygnatura akt I C 77/14

UZASADNIENIE

Powódka wniosła o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w P. o numerach (...) i (...) z dnia 20 lutego 2014r. W uzasadnieniu powódka podała, że uchwały te dotyczą wykonania izolacji fundamentów budynku, przy czym koszty wykonania uchwały wynoszą 80.000 zł. Zdaniem powódki podjęta decyzja jest błędna, a właściwym postępowaniem powinno być obniżenie powierzchni gruntu przyległego do ścian budynku i ocieplenie przynajmniej ścian szczytowych, co pozwoliłoby zmniejszyć koszty ogrzewania budynku, a jednocześnie dałoby możliwość zaoszczędzenia środków na dalsze remonty. Dalej powódka wskazała, że podjęte uchwały są niezgodne z dyrektywą 2002/91/EC, wytycznymi 14,15 i 20 oraz art. 6 i 7, art. 63 ust. 3 prawa budowlanego, a ponadto uchwała nr (...) nie została jej doręczona i jako taka jest sprzeczna z art. 23 pkt 3 ustawy o własności lokali.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Wskazała, że koszty wykonania izolacji ścian fundamentowych zostały w uchwale (...) określone na kwotę 59.713,47 zł. netto, co daje przy zastosowaniu 8% stawki VAT kwotę 64.490,55 zł. brutto. Dalej pozwana wywodziła, że powódka nie wskazała z jakimi konkretnie przepisami czy postanowieniami umowy o zarządzanie nieruchomością jest niezgodne wykonanie izolacji oraz w jaki sposób narusza ono zasady gospodarowania nieruchomością wspólną lub narusza interes powódki. Pozwana podniosła, że powoływane przez powódkę regulacje prawne dotyczą charakterystyki energetycznej budynku, natomiast wykonanie izolacji fundamentów nie ma na celu poprawy ogólnej charakterystyki energetycznej budynku, lecz ma zapobiec zawilgoceniu i niszczeniu ścian. Jednocześnie pozwana wskazała, że pismo informujące o treści uchwały nr (...) i wysokości dopłat przydających na powódkę w wyniku tej uchwały zostało powódce wysłane pocztą.

Sąd ustalił co następuje:

Powódka jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w P. przy ul. (...). Właściciele lokalów położonych przy ul. (...) w P. tworzą wspólnotę mieszkaniową. Na kolejnych zebraniach członków Wspólnoty odbywających się w roku 2013 podejmowano dyskusję na temat możliwości ocieplenia budynku ( z pomysłu tego ostatecznie zrezygnowano – protokół zebrania w dniu 14.02.13 k. 32) oraz wykonania izolacji ścian fundamentowych ( protokół zebrania w dniu 14.02.14 k. 32, zebrania w dniu 11.07.13 k. 34, zebrania w dniu 5.09. 13 k. 35). Przygotowano kosztorys ofertowy, z którego wynika, że wartość planowanej inwestycji polegającej na naprawie izolacji ścian fundamentowych wynosiła będzie netto 59.713,47 zł. ( kosztorys k. 36 i nast.).

W dniu 20 lutego 2014r. pozwana Wspólnota podjęła uchwałę, noszącą numer (...), o treści:

„1. Wspólnota uchwala następujący plan remontowy na 2014rok: - izolacja ścian fundamentowych. Szacunkowy koszt robót wynosi 59.713,47 netto.

2.W związku z koniecznością przeprowadzenia robót ujętych w pkt. 1 środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym w kwocie : 41176,96 na dzień 01.01.2014r. pozostaną na rachunku bankowym w celu przeznaczenia ich na w/w remonty.”

Uchwała została podjęta według wielkości udziałów większością stanowiącą 59,59 %.

W tym samym dniu pozwana Wspólnota podjęła kolejną uchwałę nr (...) o treści : „Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w P. na zebraniu w dniu 20 lutego 2014r. uchwala 1) wykonać izolację ścian fundamentowych budynku (...))zlecić wykonanie izolacji firmie (...) Sp. z oo w P. zgodnie z kosztorysem ofertowym za kwotę 59713,47 zł netto 3) właściciele zobowiązują się do uzupełnienia wkładów na fundusz remontowy w wysokości wyliczonych na właściciela udziałów do dnia 1.06.2014r. 4) Zarządca wyliczy kwoty do dopłaty do dnia 31.03.2014r.” Uchwała podjęta została większością głosów wyliczoną według wielkości udziałów, wynoszącą 51,68%. Informację o treści uchwały nr (...) doręczono powódce w dniu 26 lutego 2014r. Informację o treści uchwały nr (...) przesłano powódce pocztą. Powódka twierdzi, że informacji tej nie otrzymała, a pozwana nie posiada dowodu doręczenia.

Z powiadomienia o treści uchwały datowanego na dzień24 lutego 2014r. (k. 6) wynika, że mimo dosłownego brzmieniu uchwały, które wskazuje, że podejmowane one były na zebraniu, w istocie głosowanie odbywało się częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

W dniu 5 marca 2014r. przesłano powódce listem poleconym informację o wysokości dopłaty jaką powinna uiścić w związku z podjętą uchwałą nr (...). Wysokość dopłat wyliczona została proporcjonalnie do wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. W przypadku powódki dopłata wynosiła 1.607,97 zł. (informacja o wysokości dopłat k. 46, lista potwierdzeń odbioru k. 47).

Budynek przy ul. (...) wybudowany był w latach 50 – tych. Położony jest na osiedlu w pobliżu innych podobnych budynków pochodzących z tego samego okresu. Dokumentacja techniczna budynku przy ul. (...) i budynków sąsiednich jest szczątkowa. Nie zachowała się żadna dokumentacja dotycząca izolacji fundamentów ani drenażu terenu. W budynkach sąsiednich przeprowadzano już wcześniej roboty izolacyjne, podczas których można było naocznie stwierdzić, że izolacja jest w złym stanie, była wykonywana w technologii, która nie spełnia współczesnych wymogów, miejscami jest zniszczona, a miejscami fundamenty nie są w ogóle zaizolowane. Teren na którym budynki są posadowione prawdopodobnie był zdrenowany. Podczas remontów izolacji fundamentów przeprowadzanych w budynkach sąsiednich natykano się na resztki drenażu, był on już jednak zniszczony, zatkany i nie spełniał swoich funkcji.

Nie wykonano żadnych badań odkrywkowych dotyczących stanu izolacji fundamentów oraz stanu ścian fundamentowych budynku przy ul. (...). Wszelkie ustalenia w tym przedmiocie poczynione zostały na podstawie obserwacji dokonanych podczas remontów budynków sąsiednich. Na chwilę obecną stan piwnic w budynku przy ul. (...) nie wskazuje na istotną degradację ścian fundamentowych, niemniej ściany te są stosunkowo grube, a tym samym proces ich niszczenia od strony zewnętrznej może być niewidoczny wewnątrz piwnicy przez wiele lat. (zeznania świadka J. O. na rozprawie w dniu 11 września 2014r.).

Opisany stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów, uznając je za całkowicie wiarygodne. Wnioskowany przez stronę powodową dowód z prywatnej opinii audytorskiej okazał się nieprzydatny dla rozstrzygnięcia sprawy, albowiem opinia nie dotyczy oceny planowanej inwestycji, a poprawy efektywności energetycznej budynku i jego termoizolacji.

Sąd oddalił wniosek dowodowy pozwanego o przesłuchanie stron, a w zasadzie przesłuchanie powódki na okoliczność co leżało u podstaw decyzji powódki, tj. oceny, że podjęta uchwała rodzi niekorzystne skutki dla Wspólnoty. Oddalając wniosek dowodowy Sąd miał na względzie, że ciężar dowodowy wykazania istnienia przesłanek z art. 25 ustawy o własności lokali spoczywa na powódce, a zatem ewentualny wniosek dowodowy tej treści powinna złożyć powódka, która jednak nie wykazywała żadnej inicjatywy procesowej w tym kierunku. Nadto dowód z przesłuchania stron jest dowodem subsydiarnym i zgodnie z art. 299 k.p.c. jeżeli po wyczerpaniu środków dowodowych lub w ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, sąd dla wyjaśnienia tych faktów może dopuścić dowód z przesłuchania stron. W ocenie Sądu przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie dowodowe jest wystarczające dla ustalenia stanu faktycznego potrzebnego dla wydania orzeczenia, a wobec braku dalszej inicjatywy dowodowej ze strony powodowej nie ma potrzeby jego uzupełniania.

Sąd zważył co następuje:

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarzadzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powódka nie wykazała istnienia żadnej z podstaw uchylenia uchwały wymienionej w art. 25. Podniesiony w pozwie zarzuty sprzeczności uchwały z Dyrektywą 2202/91/EC Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie charakterystyki energetycznej budynków są całkowicie niezasadne bowiem jej postanowienia odnoszą się do inwestycji proponowanej przez powódkę, a nie planowanej w drodze zaskarżonej uchwały przez Wspólnotę i w żaden sposób nie sprzeciwiają się realizacji remontu objętego uchwałą. Również powoływany przez stronę powodową art. 63 ustawy prawo budowlane odnosi się do charakterystyki energetycznej budynku, a zatem nie pozostaje z związku z planowaną przez pozwaną inwestycją.

Także brak powiadomienia właściciela lokalu o treści uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów nie stanowi o nieważności uchwały i nie może skutkować jej uchyleniem. Przestrzeganie art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali jest obowiązkiem Wspólnoty, niemniej naruszenie tego przepisu powoduje przede wszystkim skutki dla biegu terminu przewidzianego w art. 25 ust. 2 ustawy dla wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwały, nie może jednak stanowić samoistnej podstawy jej uchylenia, jest to bowiem uchybienie formalne, które nie ma wpływu na treść uchwały ani wyniki głosowania.

Za niezasadne Sąd uznała także wywody dotyczące niecelowości wykonania planowanej inwestycji. Strona pozwana w sposób wystarczający wykazała, że decyzja w przedmiocie wykonania remontu fundamentów była przedmiotem dyskusji na zebraniach członków wspólnoty już co najmniej rok przed podjęciem zaskarżonych uchwał i była konfrontowana z proponowanym przez powódkę ociepleniem budynku. Za racjonalne należy przyjąć założenie leżące u podstaw zaskarżonych uchwał, że skoro w sąsiednich budynkach, pochodzących z tego samego okresu i zbliżonych konstrukcyjnie, wykonanie izolacji ścian fundamentowych było konieczne dla zapobieżenia ich degradacji, to wykonanie takiego remontu w nieruchomości wspólnej również jest niezbędne. Opieranie się na ustaleniach dotyczących stanu technicznego budynków sąsiednich należy uznać za wystarczające w świetle trudności jakie stwarza zbadanie zewnętrznych warstw ścian fundamentowych i związanych z tym kosztów. Okoliczność, że zdaniem powódki inna proponowana przez nią inwestycja (którą zresztą również należy bezsprzecznie uznać za celową) będzie bardziej korzystna dla Wspólnoty niż remonty opisane w zaskarżonych uchwałach jest tylko jej subiektywnym przekonaniem. Wspólnota dysponując ograniczonymi środkami finansowymi musi podjąć decyzję o wyborze najpilniejszych z planowanych remontów i modernizacji, a jak wskazano wyżej wybór dokonany w zaskarżonej uchwale nie może być uznany za nieracjonalny lub niecelowy, a tym samym naruszający zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Sąd nie dopatrzył się również żadnych podstaw do przyjęcia, że doszło do naruszenia interesów właścicieli lokali, w tym powódki. Zaskarżone uchwały nie zostały podjęte jednomyślnie, ale większością głosów. Oczywistym jest zatem, że przy ich podejmowaniu ścierały się interesy poszczególnych właścicieli lokali, a ostatecznie właścicielom przegłosowanym nie udało się przeforsować swoich racji. Nie oznacza to jednak, że w ten sposób doszło do naruszenia ich interesów w rozumieniu art. 25 ustawy o własności lokali. Powódka w żaden sposób nie wykazała, że zaskarżone uchwały są dla niej krzywdzące bądź aby pozwana lub poszczególni właściciele lokali odnosili jakąkolwiek korzyść jej kosztem. Przeciwnie, z treści uchwały nr (...) wynika, iż wszelkie ciężary związane z realizacją inwestycji rozłożone będą na właścicieli lokali w stosunku odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej, co zresztą pozostaje w zgodzie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.

W tej sytuacji Sąd stwierdzając brak opisanych w art. 25 ustawy o własności lokali przesłanek do uchylenia zaskarżonych uchwał powództwo oddalił.

O kosztach postepowania orzeczono w oparciu o przepis art. 98 k.p.c. w związku z §10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

SSR (del) Łucja Oleksy-Miszczyk