Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 kwietnia 2014 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodnicząca:	SSO Katarzyna Banko
Protokolant:	Julia Piątek

po rozpoznaniu w dniu 17 kwietnia 2014 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa G. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G.

o uchylenie uchwał

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki G. K. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G. kwotę 197 (sto dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

SSO Katarzyna Banko

Sygn. akt I C 24/13

UZASADNIENIE

Powódka G. K. ostatecznie wniosła o uchylenie uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G.: z dnia 18 grudnia 2012r. nr (brak numeru)/2012 w sprawie wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, uchwały z dnia 18 grudnia 2012r. nr (brak numeru)/2012 w sprawie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną, uchwały pozwanej z dnia 18 grudnia 2012r. nr (brak numeru)/2012 w sprawie zwolnienia (...) Sp. z o.o. w G. z wykonywania obowiązków zarządcy oraz uchwały pozwanej nr (...) z dnia 7 marca 2013r. w sprawie udzielenia pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu E. B., prócz tego wniosła o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że w dniu 23 stycznia 2013r. otrzymała informację od zarządcy pozwanej (...) Sp. z o.o. w G. o podjęciu uchwał w dnia 18 grudnia 2012r. w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powódka podniosła, że do dnia wniesienia pozwu nie otrzymała pisemnego powiadomienia o treści zaskarżonych uchwał od zarządu pozwanej, przez co przyjmuje datę powiadomienia o treści zaskarżonych uchwał za datę faktycznego powiadomienia o ich podjęciu. W ocenie powódki w dniu zbierania głosów pod uchwałami, nie zwierały one wskazania osób, które miały być upoważnione do wykonania tychże uchwał. Osoby upoważnione do ich wykonania miały zostać wpisane do uchwał dopiero po ich uchwaleniu. Ponadto powódka podniosła, że podjęcie uchwał narusza interesy powódki jako członka wspólnoty co uzasadnia uchylenie powyższych uchwał.

Powiadomienie o treści uchwały z dnia 07 marca 2013r. powódka otrzymała w dniu 21 października 2013r. Wnosząc o uchylenie powyższej uchwały powódka wskazała na brak zachowania przez pozwaną określonych wymogów ustawowych dotyczących trybu jej podjęcia, co było niezgodne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością, gdyż członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie mieli prawidłowej reprezentacji do wykonania czynności prawnych. W ocenie powódki wspólnota nie określiła sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, ani nie wybrała zarządu od chwili jej powstania, czyli od dnia 19 stycznia 2004r. Osoba zbierająca podpisy pod uchwałami, czyli K. M. nie była uprawnione do wykonania tej czynności. Pozwana nie poinformowała w ustawowym terminie o treści uchwał uniemożliwiając przedstawienie powódce swoich racji jako właściciela, czym została pozbawiona realnego wpływu na zarządzanie nieruchomością wspólną. Zaskarżone uchwały zmierzają do zwiększenia kosztów postępowania ponad rzeczywistą potrzebę, a sposób ich podjęcia zmierza do obejścia prawa. Ponadto powódka wskazała, że suma udziałów właścicieli nie równała się 100 %, co wskazuje na wadę przy ustaleniu wielkości udziałów właścicieli, którzy oddali głosy. Zdaniem powódki wadliwość ustalenia wyniku głosowania przy obliczaniu wielkości udziałów właścicieli mogła mieć wpływ na treść uchwał.

Dodać należy, że pozew , który do tutejszego Sądu wpłynął w dniu 31 stycznia 2013r. początkowo dotyczył dwóch uchwał, tj. uchwały w sprawie wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną oraz uchwały w sprawie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną. W piśmie procesowym z dnia 09 grudnia 2013r. powódka wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonych uchwał, w tym uchwały z dnia 18 grudnia 2012r. w sprawie zwolnienia (...) Sp. z o.o. w G. z wykonywania obowiązków zarządcy. Z kolei na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2014r. powódka sprecyzowała żądanie pozwu w ten sposób, że wniosła o uchylenie zaskarżonych uchwał.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w G. początkowo reprezentowana przez zarządcę (...) Sp. z o. o. w G. uznała żądanie pozwu, zaś po wyborze zarządu i ustanowieniu pełnomocnika procesowego wniosła o oddalenie powództwa. Zgodnie z art. 213 § 2 k.p.c. sąd jest związany uznaniem powództwa, chyba że uznanie jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa. Mając na względzie, ze zaskarżone przez powódkę uchwały dotyczyły kwestii zarządu nieruchomością, a pozwaną wspólnotę w początkowej sprawie reprezentował zarządca (...) Sp. z o. o. w G. bezpośrednio zainteresowany uchyleniem uchwał Sąd przeprowadził postępowanie dowodowe, aby wyjaśnić czy uznanie powództwa nie jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego lub nie zmierza do obejścia prawa.

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 19 stycznia 2004r. przyjęty został statut pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G.. Zgodnie z § 32 wspomnianego statutu właściciele lokali wybierają „przedstawicieli wspólnoty”, którymi mogą być wyłącznie osoby fizyczne. Na mocy uchwały właścicieli mogą zostać oni zostać zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Wspomniany statut nie określa zakresu kompetencji „przedstawicieli”. Statut w § 22 dopuszcza możliwość podjęcia uchwały przez właścicieli w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarządcę. Uchwałą nr (...) z dnia 19 stycznia 2004r. jako „przedstawiciela” wskazano członka wspólnoty – K. M.. W dniu 19 stycznia 2004r. pozwana wspólnota reprezentowana przez pełnomocników: K. M., E. S., M. O. zawarła umowę z firmą (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G. przy ul. (...) o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną. Umowa dotyczyła wykonywania w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, w tym dysponowania rachunkiem bankowym.

Pozwana wspólnota w dniu 18 grudnia 2012r. podjęła trzy uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów. Uchwały te nie były numerowane. Na mocy pierwszej z nich postanowiono wypowiedzieć umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną dotychczasowemu zarządcy tj. (...) Sp. z o.o. w G. ze skutkiem na dzień 31 marca 2013r.; do podpisania i złożenia zawiadomienia w imieniu wspólnoty upoważniono członka wspólnoty K. M..

Druga z zaskarżonych uchwał dotyczyła powierzenia zarządu nieruchomością wspólną (...) Sp. z o. o. w siedzibą w G.. Jednocześnie wspólnota udzieliła pełnomocnictwa (...) Sp. z o.o. do dysponowania rachunkiem bankowym wspólnoty, podpisywania faktur Vat, not księgowych i deklaracji podatkowych z mocą od dnia 1 stycznia 2013r. Ponadto przyjęto za siedzibę wspólnoty dla celów formalno – prawnych oraz jako miejsce przechowywania całej dokumentacji wspólnoty - siedzibę zarządcy. Do podpisania umowy z nowym zarządcą upoważniono dwóch członków wspólnoty: K. M. oraz G. G..

Trzecia uchwała dotyczy zwolnienia (...) Sp. z o.o. w G. z wykonywania obowiązków zarządcy z dniem 1 stycznia 2013r. z zachowaniem wynagrodzenia zarządcy do końca okresu wypowiedzenia, tj. 31 marca 2013r. z jednoczesnym wezwaniem do przekazania wszelkiej dokumentacji wspólnoty do dnia 07 stycznia 2013r. nowemu zarządcy (...) Sp. z o.o. w G..

Głosy pod wspomnianymi zbierała K. M. będąca w tym czasie „przedstawicielem wspólnoty”. Przyczyną zmiany zarządcy w ocenie współwłaścicieli było niezadowolenie członków wspólnoty z usług świadczonych przez (...) Sp. z o.o., które już wcześniej było komunikowane, m.in. przez powódkę, która pismem z 28 lipca 2009r. wnioskowała o podjęcie działań zmierzających do zakończenia współpracy z spółką (...). Pomimo upływu pewnego czasu pozostali członkowie wspólnoty, poza powódką, nie zmienili stanowiska co do zarządcy. Za wszystkimi uchwałami głosowali właściciele reprezentujący 57,40 % udziałów, przeciw głosowali właściciele reprezentujący 8,70 % udziałów. W głosowaniu brała powódka.

Pismem z dnia 27 grudnia 2012r. odebranym przez spółkę (...) w dniu 28 grudnia 2012r. wspólnota wypowiedziała umowę o zarządzanie nieruchomością. W dniu 31 grudnia 2012r. pozwana reprezentowana przez pełnomocników K. M. i G. G. zawarła z nowym zarządcą, tj. (...) Sp. z o.o. - reprezentowaną przez prezesa zarządu B. N. umowę o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną. Przedmiotem umowy było świadczenie usług w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Umowa dotyczyła prowadzenia przez nowego zarządcę zwykłego zarządu, kierowania sprawami wspólnoty i reprezentowania jej na zewnątrz. Zgodnie z umową (...) Sp. z o.o. miała nie pobierać wynagrodzenia za sprawowanie zarządu za okres od stycznia do marca 2013r., tj. okres tożsamy z okresem wypowiedzenia umowy poprzedniemu zarządcy. Pismem z dnia 17 stycznia 2013r. (...) Sp. z o.o. zgodziła się, że nie będzie pobierała wynagrodzenia z tytułu zarządzania nieruchomością do końca okresu wypowiedzenia poprzedniego zarządcy.

W dniu 7 marca 2013r. właściciele reprezentujący 58,40 % udziałów wspólnoty podjęli zaskarżoną uchwałę nr 5/2013 udzielając pełnomocnictwa radcy prawnej E. B. do reprezentowania pozwanej w niniejszej sprawie. Powyższa uchwała została doręczona pozwanej w dniu 21 października 2013r. Powyższa uchwała został podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, członkom wspólnoty podano do wiadomości wyniki głosowania nad wspomnianą uchwałą. O jej treści nie powiadomiono powódki we wcześniejszym terminie, ze względu na jej nieobecność przy głosowaniu i ogłoszeniu wyników. Uchwały tej poza powódką nie zaskarżył żaden z członków ze wspólnoty.

W dniu 4 grudnia 2013 r. zebranie wspólnoty mieszkaniowej podjęło uchwałę nr (...) w sprawie ustalenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną. W trybie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali postanowiono powołać trzy osobowy zarząd. Uchwałą nr (...) z tego samego dnia wspólnota powołała w skład zarządu: K. M., G. G., T. S.. Za podjęciem uchwał oddano 7 głosów stanowiących 57,20 % części w nieruchomości wspólnej, przeciwko uchwale nie oddano żadnego głosu i nikt z obecnych nie wstrzymał się od głosowania. W dniu 20 lutego 2014 r. zarząd pozwanej udzielił pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu E. B..

Powyższe okoliczności faktyczne Sąd ustalił na podstawie następujących dowodów: uchwał wspólnoty z dnia 18 grudnia 2012r. (k. 5 – 10); umowy o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną przez spółkę (...) (k. 26 – 30); pisma powódki w sprawie zarządcy wspólnoty(k. 34 – 39); umowy wraz z aneksem o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną przez spółkę (...) (k. 103 – 106); pisma zarządcy spółki (...) (k. 131); pisma zarządcy (...) do pozwanej (k. 45 – 46); statutu wspólnoty mieszkaniowej (k. 75 – 83); uchwały wspólnoty nr (...) z dnia 19 stycznia 2004r. (k. 84); pisma wspólnoty wypowiadające umowę o sprawowanie zarządu (k. 86); uchwały wspólnoty nr (...) z dnia 7 marca 2013r. (k. 207); protokołu zebrania wspólnoty mieszkaniowej z dnia 4 grudnia 2013r. (k. 284 – 286); pisma pozwanej z 10 marca 2014r. (k. 298 – 300); zeznań świadków: S. P. (zapis w formie audio-video, k. 201), S. G. (zapis w formie audio-video, k. 201), K. J. (zapis w formie audio-video, k. 201), K. M. (zapis w formie audio-video, k. 201), A. T. (zapis w formie audio-video, k. 225), przesłuchania stron (zapis w formie audio-video, k. 170, 201, 225, 384). Dokumenty były w pełni wiarygodne, albowiem zostały sporządzone przez uprawnione podmioty, zaś ich wiarygodność nie była podważana. Zeznania świadków i przesłuchanie stron potwierdziły istotne okoliczności wynikające z dokumentów, zaś w pozostałym zakresie – zeznania te nie miały decydującego wpływu na rozstrzygnięcie, albowiem zgromadzone dowody (głównie z dokumentów) pozwoliły na wyjaśnienie sprawy.

Sąd zważył co następuje:

W ustalonym stanie faktycznym powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Legitymacja procesowa czynna przysługuje w tego rodzaju sprawie każdemu właścicielowi lokalu – legitymacja powódki nie była sporna, podobnie jak i legitymacja bierna pozwanej.

Stosownie do treści art. 25 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 z późniejszymi zmianami), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W myśl ust. 1a przywołanego artykułu, powództwo w takiej sprawie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ustawodawca w art. 25 ust. 1 a nie przewidział rozpoczęcia biegu 6 – tygodniowego terminu dla uchwał podejmowanych w trybie mieszanym, czyli głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo oddanych w drodze indywidualnego ich zbierania. Podobnie jak w przypadku uchwał podejmowanych w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin wniesienia powództwa powinien biec od dnia powiadomienia członków wspólnoty mieszkaniowej o treści podjętej uchwały. W konsekwencji należy uznać, że termin 6 tygodni biegnie indywidualnie dla każdego właściciela lokalu, nawet takiego, który nie uczestniczył w głosowaniu. Określony termin 6 tygodni jest terminem zawitym, zatem po jego upływie prawo do zaskarżenia uchwały wygasa. W razie wniesienia powództwa po terminie podlega ono, po uwzględnieniu przez sąd upływu terminu z urzędu, oddaleniu.

O treści uchwał z dnia 18 grudnia 2012r. powódka powzięła wiadomość w dniu 23 stycznia 2013r. Powództwo w niniejszej sprawie odnośnie uchwały w sprawie wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną oraz uchwały w sprawie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zostało wniesione w dniu 31 stycznia 2013r., a zatem w terminie, o którym stanowi art. 25 ust. 1 a. W piśmie procesowym z dnia 09 grudnia 2013r. powódka wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonych uchwał, w tym uchwały z dnia 18 grudnia 2012r. w sprawie zwolnienia (...) Sp. z o.o. w G. z wykonywania obowiązków zarządcy. Z kolei na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2014r. powódka sprecyzowała żądanie pozwu w ten sposób, że wniosła o uchylenie zaskarżonych uchwał. Powództwo o uchylenie uchwały z dnia 18 grudnia 2012r. w sprawie zwolnienia (...) Sp. z o.o. w G. z wykonywania obowiązków zarządcy zostało wniesione po upływie 6 - tygodniowego terminu i już z tego względu podlegało oddaleniu. Natomiast o treści uchwały z dnia 7 marca 2013r. w przedmiocie ustanowienia pełnomocnika powódka została zawiadomiona w dniu 23 października 2013r. Pozew wniesiony w dniu 03 grudnia 2013r. złożono z zachowaniem 6-tygodniowego terminu do zaskarżenia uchwały.

Bezspornym w sprawie było, że zaskarżone uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G. z 18 grudnia 2012r. w sprawie w sprawie wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, zwolnienia (...) Sp. z o.o. z wykonywania obowiązków zarządcy, powierzenia zarządu nieruchomością wspólną oraz uchwała z dnia 7 marca 2013r. nr (...) w sprawie udzielenia pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu E. B. zostały podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów. Przepis art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowi, że o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Obowiązek powiadomienia spoczywa na zarządzie lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wyżej wyjaśniono kwestię zachowania przez powódkę terminu do wniesienia powództwa o uchylenie zaskarżonych uchwał.

Przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych zarówno w toku normalnej eksploatacji tego przedmiotu, jak i w sytuacjach nietypowych. Czynności te dzielą się na prawne, faktyczne i procesowe. Mogą mieć charakter czynności zwykłego zarządu, przekraczające zwykły zarząd bądź czynności zachowawczych. Sposób zarządu nieruchomością wspólną ustawodawca różnicuje w zależności od wielkości wspólnoty mieszkaniowej, a w zasadzie liczebności jej uczestników. Jeżeli właściciele lokali sposobu zarządu nie określili w umowie, to w przypadku nieruchomości, w skład której wchodzi co najwyżej siedem lokali, zarządzanie nieruchomością wspólną kształtuje się w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W sytuacji natomiast, gdy w skład nieruchomości wchodzi więcej niż siedem lokali zarządzanie nieruchomością wspólną kształtuje się w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali. W świetle przepisów tej ustawy pojęcie zarządu funkcjonuje w dwojakim znaczeniu, a mianowicie w znaczeniu podmiotowym jako organu wspólnoty oraz w znaczeniu funkcjonalnym, czyli jako zarządzanie, administrowanie. Zarząd w znaczeniu funkcjonalnym to działanie w sferze prawnej innej osoby podejmowane w jej interesie przez podmiot do tego uprawniony. Zarządca jest osobą trzecią w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej. Reprezentacja wspólnoty przez zarządcę nazywana jest reprezentacją powierzoną (powierniczą). W przepisie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali mowa jest o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym. Z kolei zarząd w znaczeniu podmiotowym jest organem wykonawczym wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd w tym znaczeniu kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz podejmując stosowne decyzje samodzielnie, jeśli chodzi o czynności z zakresu zwykłego zarządu (art. 22 ust.1), bądź ze szczególnym rodzajem zgody wspólnoty (w postaci uchwały) i umocowania (w postaci pełnomocnictwa), jeśli chodzi o czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 i 3). Kwestia czy dopuszczalne jest powoływanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej w sytuacji, gdy uchwalono powierzenie zarządu podmiotowi zewnętrznemu w orzecznictwie i doktrynie jest rozstrzygana różnie. W postanowieniu z dnia 14 września 2005r. w sprawie III CZP 62/2005 (Biuletyn Sądu Najwyższego 2005/9) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 tejże ustawy. Do tego czasu w orzecznictwie dominowała koncepcja, że zarząd w znaczeniu podmiotowym i funkcjonalnym mogą i powinny występować w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, gdyż inne są ich zadania oraz ich usytuowanie w wspólnocie. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2004r. w sprawie I CK 108/2003 LexPolonica 405079). Ta tradycyjna koncepcja współwystępowania obu rodzaju zarządu pojawia się także w obecnym orzecznictwie. W postanowieniu z dnia 29 czerwca 2010r. w sprawie I ACz 369/2010 (LexPolonica 2430790) Sad Apelacyjny w Katowicach wyraził pogląd, że „ustawodawca wprowadzając aktualne brzmienie art. 18, ani nie zmodyfikował odpowiednio art. 20 i art. 21, ani nie zawarł w ustawie żadnej normy, która nakazywałaby odstąpienie od powołania zarządu w znaczeniu podmiotowym, jeżeli doszło do powierzenia zarządu w jego funkcjonalnym znaczeniu. Wprawdzie art. 18 ust 3 ustawy utrzymuje obowiązek wyboru zarządu płynący z art. 20 ust. 1 wyłącznie wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono ani w umowie, ani w późniejszej uchwale, nie oznacza to jednak, że zarząd taki z woli członków wspólnoty nie może zostać wybrany.” W pozwanej wspólnocie do dnia 04 grudnia 2013r. działał jedynie zarząd w znaczeniu funkcjonalnym, natomiast zarząd w znaczeniu podmiotowym został powołany dopiero uchwałami z dnia 04 grudnia 2013r.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Aby zatem wspólnota mieszkaniowa mogła sprawnie funkcjonować nawet w sytuacji, gdy większość właścicieli lokali nie uczestniczy w zebraniu, wprowadzono możliwość indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą, przy czym zbierania głosów w ten sposób dokonywać może (zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l.) wyłącznie zarząd i on też, zgodnie z art. 23 ust. 3 u.w.l., zobowiązany jest do powiadomienia na piśmie wszystkich właścicieli lokali o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie. Komentowany przepis art. 23 ust. 1 u.w.l. wymaga, by to zarząd zbierał głosy pod uchwałą podejmowaną w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jeśli zamiast wybrać zarząd właściciele lokali powierzyli zarząd zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., to zgodnie z art. 33 u.w.l. głosy te może także zbierać ten zarządca (por. też wyrok SN z dnia 16 stycznia 2009 r., V CSK 258/08, LEX nr 490428).

W niniejszej sprawie, w trakcie podejmowania uchwał głosów nie zbierał ani zarząd, gdyż taki w chwili podejmowania uchwał nie istniał, ani zarządca. Jak przyznali świadkowie głosy pod uchwałami z dnia 18 grudnia 2013r. zbierała członek wspólnoty - K. M.. Zgodnie z § 32 statutu wspólnoty była ona „przedstawicielem wspólnoty”. Instytucja taka nie jest znana ustawie prawo o własności lokali, przez nie można uważać, że była ona uprawniona do zbierania głosów pozwanego. Natomiast jak podali członkowie obecnego zarządu głosy pod uchwałą nr (...) z dnia 7 marca 2013r., zbierała sekretarka nowego zarządcy spółki (...), która również nie była do tego uprawniona.

Sąd Najwyższy w swym orzecznictwie odniósł się do sytuacji zbierania głosów przez inne osoby aniżeli członkowie zarządu podając, że „podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez Sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (…). Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie nie ma wpływu na jej skuteczność (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, Biul. SN 2004/12/10).

Powódka w trakcie postępowania nie wykazała, że powyższe uchybienie miało wpływ na treść zaskarżonych uchwał. W trakcie postępowania członkowie wspólnoty zeznający w sprawie jako świadkowie, zgodnie stwierdzili, że chcieli zmiany zarządcy, przed podjęciem uchwały rozmawiali o tej sprawie, dlatego gdy nastąpiło głosowanie odnośnie uchwał zdecydowali się je poprzeć. Również wskazywana przez powódkę wadliwość dotycząca wpisania do uchwały po zebraniu głosów osób wykonujących uchwały w ocenie Sądu nie mogła mieć wpływu na treść uchwały.

Powódka wskazywała, że podjęcie uchwał z dnia 18 grudnia 2013r. może narazić na reperkusje finansowe zarówno pozwaną wspólnotę, jak i ją samą, gdyż może zajść potrzeba płacenia wynagrodzenia obu zarządcom, ponadto dotychczasowy zarządca, ze względu na pozbawienie go zarządu na podstawie wadliwej uchwały mógł żądać odszkodowania.

Zauważyć jednak należy, Sąd na wniosek powódki zabezpieczył powództwo poprzez wstrzymanie wykonania zaskarżonych uchwał z dnia 18 grudnia 2012r. w sprawie „powierzenia zarządu nieruchomością wspólną” oraz „wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną”. Ponadto w umowie o powierzenie zarządu firmie (...) Sp. z o.o. postanowiono, że w okresie wypowiedzenia umowy spółce (...), spółka (...) nie będzie otrzymywać wynagrodzenia. Na podstawie zebranego materiału dowodowego stwierdzić należy, że nie potwierdziły się zarzuty powódki. Nawet jeśli w trakcie podejmowania uchwał miały miejsce uchybienia proceduralne związane ze zbieraniem głosów przez osoby nieuprawnione, to zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie nie wykazano, aby uchybienie to miało wpływ na treść zaskarżonych uchwał co w dalszej kolejności skutkowało oddaleniem powództwa.

Uchwała z dnia 7 marca 2013r. została zaskarżona przez powódkę i sprawa ta toczyła się pod sygn. akt I C 341/13, która została przyłączona do wspólnego rozpoznania z niniejsza sprawą. Zdaniem Sądu powództwo w tym zakresie również nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ samo podjęcie uchwały o ustanowieniu pełnomocnika procesowego nie jest czynnością sprzeczną z prawem, dlatego ta uchwała nie wymaga uchylenia. Pełnomocnictwo procesowe powinno zostać udzielone przez organ umocowany do reprezentowania wspólny, tj. przez zarząd. Na przełomie grudnia 2013r. i stycznia 2014r. ukonstytuował się zarząd tzw. wybieralny, który w dniu 20 lutego 2014r. dzielił pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu E. B..

W piśmie procesowym z dnia 09 grudnia 2013r. powódka podała, ze suma udziałów w nieruchomości nie jest równa 1. Zdaniem powódki wadliwość ustalenia wyników głosowania przy obliczeniu wielkości udziałów właścicieli mogła mieć wpływ na treść uchwał. Powódka bliżej jednak nie sprecyzowała jakie są nieprawidłowości w ustaleniu wielości udziałów, których dotyczy do lokali mieszkalnych, zatem zarzut ten nie mógł zostać zweryfikowany nawet w oparciu o przedłożone przez pozwaną kserokopie aktów notarialnych obejmujących umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali.

Mając powyższe ustalenia i rozważania na względzie orzeczono jak w sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie odpowiedzialności za wynik sporu tj. na podstawie art. 98 k.p.c., obciążając powódkę względem pozwanej, która była reprezentowana przez pełnomocnika kosztami jego wynagrodzenia w kwocie 180 zł oraz opłatą skarbową od pełnomocnictwa. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika ustalono na podstawie § 10 ust. 1 pkt 1 w związku z § 2 ust. 1 i 2 oraz § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

Gliwice, dnia 05 maja 2014r. SSO Katarzyna Banko