Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 czerwca 2018 roku

Sąd Okręgowy w Częstochowie Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Lidia Dudek

Protokolant: Ewelina Lamik

po rozpoznaniu w dniu 20 czerwca 2018 roku w Częstochowie

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w M.

o uchylenie uchwał

1. uchyla uchwałę numer (...) z dnia 14 listopada 2017 roku „Właścicieli Lokali Nieruchomości przy ul. (...) w M. w przedmiocie: uchylenia uchwały numer (...) dotyczącej wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną”;

2. uchyla uchwałę numer (...) z dnia 14 listopada 2017 roku „Właścicieli Lokali Nieruchomości przy ul. (...) w M. w przedmiocie: odwołania członka Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej”;

3. uchyla uchwałę numer (...) z dnia 14 listopada 2017 roku „Właścicieli Lokali Nieruchomości przy ul. (...) w M. w przedmiocie: powołania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej”;

4. zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w M. na rzecz powódki Gminy M. kwotę 377 zł (trzysta siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 6/18

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 27 grudnia 2017 r. powódka Gmina M. wniosła o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 14.11.2017r. „Właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) w M. w sprawie: uchylenia uchwały nr (...) dotyczącej wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną”; uchylenie uchwały nr (...) z dnia 14.11.2017r. „Właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) w M. w sprawie: odwołania członka Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej”; uchylenie uchwały nr (...) z dnia 14.11.2017r. „Właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) w M. w sprawie: powołania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej”. Jednocześnie powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu Gmina M. wskazała, że jej udział jako właściciela siedmiu samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej wynosi (...). W nieruchomości udziały ma jeszcze pięciu innych właścicieli. Suma udziałów w nieruchomości wspólnej jest równa 1 i żaden z właścicieli nie posiada większościowego udziału w nieruchomości wspólnej. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach Pani E. D. i Pana M. W. zawarł w dniu 14 grudnia 2016r. umowę nr (...) z firmą (...) z siedzibą w M. przy ul. (...) pok. (...), której przedmiotem było administrowanie nieruchomością wspólną. W dniu 14 listopada 2017r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w M.. Na zebraniu jak wynika z listy obecności stanowiącej załącznik do protokołu nie była obecna I. M.. Natomiast w treści protokołu nr (...) z dnia 14.11.2017r. wskazano, że stawili się wszyscy Współwłaściciele nieruchomości. Jak wynika z treści protokołu Pan A. Ś. poinformował, że przed rozpoczęciem obrad otrzymał dwa pisma współwłaścicieli lokali nr (...), w których wnioskują aby „wszystkie uchwały podejmowane na dzisiejszym zebraniu były podejmowane w trybie art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali oraz pismo z wnioskiem o uzupełnienie porządku obrad o następujący punkt: Podjąć uchwałę w sprawie zamian w Zarządzie Wspólnoty”. Przedstawiciele Gminy M. na zebraniu Pani G. D. (1) oraz E. M. poinformowały o braku podstaw prawnych do podejmowania uchwał w trybie art. art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, co nie zostało odnotowane w protokole z zebrania. Pomimo braku podstaw prawnych do podejmowania uchwał w trybie art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali. W dniu 22 grudnia 2017 roku doręczono powodowi protokół z zebrania Wspólnoty wraz z załącznikami. Z treści protokołu wynika, że przewodniczący zebrania Pan A. Ś. zarządził głosowanie nad uchwałami nr(...) w trybie art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali tj. według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Pomimo, że za uchwałą nie oddano większości głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów przewodniczący zebrania uznał, ze uchwała została podjęta, gdyż głosowało za nią pięciu współwłaścicieli. W przedmiotowym stanie faktycznym żadna z przesłanek wprowadzenia głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos nie zaistniała.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa M. w odpowiedzi na pozew wniosła o odrzucenie pozwu a w przypadku uznania złożonego pozwu z zachowaniem terminu, wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana wskazała, że termin do wniesienia powództwa powinien być liczony od dnia podjęcia uchwał. Pozwana zakwestionowała sposób liczenia głosów przez powódkę. Zdaniem pozwanej Wspólnota Mieszkaniowa na zebraniu w dniu 14.11.2017 r., zgodnie z jej wolą a także zgodnie z przepisami, była uprawniona do podejmowania Uchwał zgodnie z zasadą przewidzianą w art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali –jeden właściciel jeden głos – tym samym wszystkie podjęte Uchwały: nr (...), (...), (...) zostały podjęte w prawidłowym trybie, są ważne i brak jest podstaw do ich uchylenia.

W toku postępowania strony podtrzymały swoje dotychczas zajęte stanowiska w sprawie.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka Gmina M. jest właścicielem siedmiu samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej położonej przy ul. (...) w M. wynosi (...). Właściciele pięciu wyodrębnionych lokali mieszkalnych mają następujące udziały w nieruchomości wspólnej: I. M. właściciel lokalu nr (...) ma udział wynoszący (...), I. i L. G. właściciele lokalu nr (...) mają udział wynoszący (...), A. i L. M. właściciele lokalu nr (...) mają udział wynoszący (...), E. i G. D. (2) właściciele lokalu nr (...) mają udział wynoszący (...), R. i Z. N. właściciele lokalu nr (...) mają udział wynoszący (...). M. i A. W. właściciele lokalu użytkowego A mają udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...). Suma udziałów nieruchomości wspólnej jest równa 1 i żaden z właścicieli nie posiada większościowego udziału w nieruchomości wspólnej.

Dowód : odpis księgi wieczystej (k. 17-27 akt), dokumenty (k. 14-16 akt), kserokopia aktów notarialnych (k. 77-100 akt).

W dniu 14 grudnia 2016 roku Wspólnotą Mieszkaniowa nieruchomości położonej w M. przy ul. (...) zawarła umowę nr (...) z firmą (...) z siedzibą w M., reprezentowaną przez A. Ś. celem zarządu nieruchomością położoną w M. przy ul. (...).

Dowód: kserokopia umowy (k. 28-38, k. 70-75 akt), wydruk z CEIDG (k. 39 akt), zeznania świadka A. Ś. (protokół rozprawy z dnia 25.04.2018r. nagranie czas: 00:21:30-00:25:05 adnotacje).

Na podstawie uchwały nr (...) z dnia 16 sierpnia 2017 roku właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w M. podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów wypowiedziano umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną zawartą pomiędzy (...) ul. (...) lok. (...) w M. a Wspólnotą Mieszkaniową (...) w M. ul. (...), z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Dowód: kserokopia uchwały (k. 40 akt).

W dniu 11 września 2017 roku właściciele lokali posiadających łącznie udział w nieruchomości wspólnej przekraczający 1/10 wnieśli do Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowe] przy ul. (...) w trybie art. 31 ustawy o własność zebrania Wspólnoty o zwołanie zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej.

W dniu 2 listopada 2017 roku podjęto uchwałę nr (...) w przedmiocie wyrażenia zgody na zawarcie umowy o Zarządzanie Nieruchomością Wspólną (...) – z Panem J. W. – Właścicielem (...)z siedzibą przy ul. (...) w M..

Dowód: pisma (k. 41 akt), uchwała (k. 43 akt).

Zebranie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości zostało zwołane na dzień 14 listopada 2017 roku. Pismem z dnia 13 listopada 2017 roku właściciele posiadający ponad 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej zawnioskowali aby wszystkie uchwały podejmowane na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w dniu 14.11.2017 roku były podejmowane w trybie art. 23 ust 2a ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, to jest według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 14 listopada 2017 roku byli obecni następujące współwłaściciele nieruchomości: M. i A. W., E. i G. D. (2), A. i L. M., R. i Z. N., I. i L. G., I. M. zastępowana przez E. D. oraz Gmina M..

Na podstawie uchwały nr (...) uchylono uchwałę nr (...) dotyczącej wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną.

Na podstawie uchwały nr (...) odwołano ze składu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Pana M. W..

Na podstawie uchwały nr (...) powołano Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w składzie: E. D. i I. G..

W dniu 14 listopada 2017 roku podczas zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) za przyjęciem uchwał nr (...), nr (...) oraz nr (...) głosowało 5 współwłaścicieli a 1 się wstrzymał. Podczas zebrania byli obecnie następujące właściciele lokali: M. i A. W., E. i G. D. (2), A. i L. M., R. i Z. N., I. i L. G., I. M. zastępowana przez E. D..

Z dniem 22 listopada 2017 roku powódce został przekazany protokół wraz z załącznikami z zebrania Wspólnoty, które odbyło się w dniu 14.11.2017 roku. Głosowanie nad uchwałami odbyło się zgodnie z wnioskiem właścicieli posiadających ponad 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej tj. w trybie art. 23 ust 2a ustawy o własności lokali.

Dowód: dokumenty wraz z uchwałami (k. 44-55 akt), pismo (k. 42 akt), zeznania świadka I. G. (protokół rozprawy z dnia 20.06.2018r. nagranie czas: 00:10:21-00:15:04 adnotacje), zeznania świadka E. D. (protokół rozprawy z dnia 25.04.2018r. nagranie czas: 00:16:31-00:21:30 adnotacje).

W piśmie z dnia 18 maja 2018 roku Urząd Miasta w M. poinformował (...) w P., że w czynnościach przeprowadzenia sprostowania udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali, dlatego zgoda na wykonanie inwentaryzacji, będącej postawą zmiany wyodrębnionych udziałów powinna być podjęta jednomyślnie przez wszystkich właścicieli lokali, gdyż w notarialnym procesie prostowania udziałów oraz w postępowaniu wieczysto – księgowym, niezbędne będzie uczestnictwo wszystkich współwłaścicieli lokali, będących stroną tej czynności prawnej.

Dowód: pismo (k. 142 akt)

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawo własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Wedle ust. 2 uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Natomiast ust. 2a. stanowi, że jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Wedle ust. 2b. jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu. Natomiast treść ust. 3. wskazuje, że o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Zastosowanie treści art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali nie było prawidłowe albowiem zgodnie z brzmieniem treści księgi wieczystej nr (...) suma udziałów w nieruchomości wspólnej jest równa 1 a żaden z właścicieli nie ma większości udziałów. Największy udział w nieruchomości wspólnej ma powódka i stanowi on (...). Zatem podejmowanie uchwał w dniu 14 listopada 2017 roku nie mogło nastąpić w świetle ustawy o własności lokali nastąpić na zasadzie „jeden właściciel jeden głos” z uwagi na brak wyczerpania przesłanek określonych w art. 23 ust 2a ustawy o własności lokali. Ustalenia Sądu w sprawie niniejszej oparły się na prawomocnym i wiążącym wpisie w księdze wieczystej nr (...). Jak wynika z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece istnieje domniemanie zgodności wpisu jawnego z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd oddalił wniosek pozwanej o przeprowadzenie dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia czy udziały poszczególnych lokali położonych przy Al. (...) w nieruchomości wspólnej są zgodne z treścią umów przeniesienia własności wyodrębnionych lokali oraz czy suma udziałów w nieruchomości wspólnej jest równa 1. W ocenie Sądu przeprowadzenie tych dowodów nie było konieczne dla rozstrzygnięcia sprawy. W sprawie bowiem nie było żadnych wątpliwości co do sumy udziałów w nieruchomości wspólnej przy Al. (...).

W tym miejscu należało odnieść się do zarzuty pozwanej a mianowicie zarzutu przedawnienia roszczenia powódki. Jak wynika jednak z analizy stempla pocztowego na kopercie powództwo zostało wniesione z dniem 27 grudnia 2017 roku czyli z zachowaniem 6-tygodniowego terminu określonego w art. 25 ustawy o własności lokali. Uchwały zostały bowiem podjęte w dniu 14 listopada 2017 roku a więc ostatnim możliwym dniem do wniesienia niniejszego powództwa był dzień 27 grudnia 2017 roku.

W tym stanie rzeczy zaskarżone uchwały, jako sprzeczne z prawem, należało uchylić.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.