Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 czerwca 2016r.

Sąd Okręgowy w S. IV Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: Mariola Watemborska ( spr.)

Sędziowie: SO Dorota Curzydło, SO Elżbieta Jaroszewicz

Protokolant: sekr. sąd. Katarzyna Zadrożna

po rozpoznaniu w dniu 24 czerwca 2016r. wS.

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M. L.

przeciwko M. P.

o eksmisję

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w L. z dnia 9 marca 2016r., sygn. akt I C 756/15

oddala apelację.

Sygn. akt IV Ca 298/16

UZASADNIENIE

Powódka Gmina M. L. w pozwie skierowanym do Sądu Rejonowego w L. przeciwko M. P. wniosła o jego eksmisję z lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w L. przy ulicy (...) oraz zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że w dniu 11.08.2014 roku pozwanemu wypowiedziano umowę najmu – z powodu niezamieszkiwania w lokalu.

Pozwany M. P. nie złożył odpowiedzi na pozew. W toku rozprawy wniósł natomiast o oddalenie powództwa i wskazywał, iż wciąż zamieszkuje w spornym lokalu, nie podnajmował go, a skierowane do niego wypowiedzenie nie odniosło skutku.

Z ustaleń Sądu Rejonowego wynika, że Gmina M. L. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w L. przy ulicy (...).

W dniu 05.05.2010 roku Gmina zawarła z M. P. umowę najmu opisanego lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony i z początkiem obowiązywania określonym na dzień 01.05.2010r . Umowa ta obowiązuje do chwili obecnej, zaś M. P. zajmuje lokal.

W dniu 11.08.2014 roku Gmina M. L. skierowała do M. P. pismo zawierające wypowiedzenie ww. umowy, gdzie jako podstawę tego wypowiedzenia wskazano art. 11 ust. 3 pkt 1 uopl tj. okoliczność w postaci niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. M. P. do momentu otrzymania tej korespondencji zamieszkiwał w opisanym wyżej lokalu. Ustalił jednocześnie Sąd Rejonowy, że pozwany krótkotrwale i w różnych okresach przebywał ponadto w mieszkaniu położonym w L. przy ulicy (...) zajmowanym przez niepełnosprawną osobę bliską, gdzie odbierał część korespondencji).

Z ustaleń Sądu I instancji wynika także, że w dalszej korespondencji dotyczącej wypowiedzenia umowy najmu Gmina M. L. podawała M. P. rozbieżne podstawy dla wskazanej czynności – tj. m.in. „nielegalne podnajmowanie lokalu”.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy uznał, iż powództwo Gminy nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zauważył Sąd I instancji, że ustalony w sprawie stan faktyczny był częściowo bezsporny. Zarówno bowiem status własnościowy spornego lokalu, jak i fakt zawarcia oraz warunki umowy najmu łączącej strony, a także okoliczności i sam przebieg działań powódki zmierzających do wypowiedzenia tejże umowy zostały potwierdzone i udokumentowane.

Zwrócił jednocześnie Sąd Rejonowy uwagę na to, że w sprawie znalazły zastosowanie art. 222 § 1 kodeksu cywilnego oraz art. 11 Ustawy z dnia 21.06.2001 roku o ochronie praw lokatorów (…)(Dz. U. z 2014r. Nr 150 – tekst jedn.), regulujący szczegółowo kwestię wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnych.

Wobec dokonanych w sprawie ustaleń i wobec treści przytoczonej podstawy prawnej wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez powódkę wobec pozwanego w dniu 11.08.2014 roku Sąd Rejonowy uznał za bezskuteczne - nieważne, gdyż sprzeczne z ww. przepisami. Zauważył Sąd Rejonowy, że wypowiedzenie obejmujące przyczyny wymienione w art. 11 ust. 3 pkt 1 uopl może nastąpić skutecznie wyłącznie w przypadku ustalenia - i to najpóźniej do momentu dokonania wypowiedzenia - okoliczności w postaci niezamieszkiwania najemcy w wynajmowanym lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W świetle natomiast zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Sąd Rejonowy przyjął, iż nie zaistniała ww. przyczyna wypowiedzenia, albowiem powódka przyczyny tej nie wykazała .

Podkreślił jednocześnie Sąd Rejonowy, że przedłożone przez powódkę notatki służbowe sporządzane były post factum tzn. już po dokonaniu spornego wypowiedzenia i zawierały jedynie niepotwierdzone, a nadto częściowo sprzeczne relacje innych lokatorów budynku, a więc jako takie nie mogły w żaden sposób potwierdzić niezamieszkiwania najemcy w lokalu w okresie przekraczającym pełne 12 miesięcy poprzedzających wypowiedzenie.

Dodatkowo zauważył Sąd, iż w dokumentacji dotyczącej wypowiedzenia istniała zasadnicza i dyskwalifikująca sprzeczność, tj. w samym piśmie zawierającym wypowiedzenie, jako jego podstawę, wskazywano okoliczności określone w art. 11 ust. 3 pkt 1 uopl, zaś w dalszej korespondencji z pozwanym wskazywano już inne przesłanki prawne, tj. „nielegalne podnajmowanie lokalu”. Działania powódki uznał w tej sytuacji Sąd Rejonowy za wzajemnie sprzeczne i wprost podważające argumentację pozwu.

Z uwagi na powyższe wyrokiem z dnia 9 marca 2016r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo.

Z takim rozstrzygnięciem Sądu Rejonowego nie zgodziła się powodowa Gmina wnosząc apelację, w której zarzucając wyrokowi naruszenie:

- art. 222 § 1 kc poprzez uznanie, iż pozwanemu przysługuje skuteczne wobec właściciela uprawnienie do władania rzeczą;

- art. 11 ust. 3 Ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów poprzez uznanie, iż wypowiedzenie pozwanemu umowy najmu z dnia 11.08.2014r. było bezskuteczne;

- art. 233 § 1 kpc poprzez niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy oraz sprzeczność ustaleń faktycznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym poprzez uznanie, że brak było podstaw do wypowiedzenia pozwanemu umowy najmu lokalu mieszkalnego;

- art. 328 § 2 kpc poprzez niewskazanie w uzasadnieniu wyroku przyczyn, dla których niektórym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, natomiast inne uznał za wiarygodne;

wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie eksmisji pozwanego z lokalu położonego w L. przy u. (...)ewentualnie o przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja powoda jako bezzasadna nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy wydał słuszne rozstrzygnięcie oparte na prawidłowo ustalonym stanie faktycznym oraz dokonanych na jego podstawie rozważaniach prawnych wynikających z właściwie zastosowanych przepisów prawa. Sąd II instancji w pełni podziela i przyjmuje za własne wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia ustalenia Sądu I instancji oraz dokonaną przez ten Sąd ocenę prawną.

W pierwszej kolejności wskazać jednak należy, że mając na uwadze treść art. 382 kpc, sąd apelacyjny ma nie tylko uprawnienie, ale wręcz obowiązek rozważenia na nowo całego zebranego w sprawie materiału oraz dokonania własnej, samodzielnej i swobodnej oceny, w tym oceny zgromadzonych dowodów (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17.04.1998r., II CKN 704/97, OSNC 1998 nr 12, poz. 214). Sąd II instancji nie ogranicza się zatem tylko do kontroli sądu I instancji, lecz bada ponownie całą sprawę, a rozważając wyniki postępowania przed sądem I instancji, władny jest ocenić je samoistnie. Postępowanie apelacyjne jest przedłużeniem procesu przeprowadzonego przez pierwszą instancję, co oznacza, że nie toczy się on na nowo.

Wbrew twierdzeniom apelującej Gminy, pozwanemu M. P., w związku z bezskutecznym wypowiedzeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w L. przy ul. (...), dokonanym pismem z dnia 11 sierpnia 2014r. przysługuje skuteczne wobec właściciela uprawnienie do władania spornym lokalem, tym samym brak było podstaw do orzeczenia eksmisji pozwanego z w/w lokalu.

Zgodzić się bowiem należy z Sądem I instancji, że przedstawiony przez stronę powodową materiał dowodowy nie potwierdził okoliczności świadczących o istnieniu podstaw do skutecznego wypowiedzenia przez Gminę umowy najmu lokalu z przyczyn wskazanych w treści wypowiedzenia. Z pisma Gminy wypowiadającego pozwanemu umowę najmu wyraźnie bowiem wynika, że podstawę wypowiedzenia miała stanowić okoliczność niezamieszkiwania pozwanego w spornym lokalu tj. art. 11 ustęp 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Zgodnie z w/w artykułem właściciel lokalu (…) może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Z analizy akt lokalowych spornego lokalu wynika, że w dniu 27 maja 2014 r. wpłynął do M. (...) anonim, z którego wynikało, że pozwany od wielu lat mieszka w mieszkaniu położonym w L. przy ul. (...) Wcześniej wszelka dokumentacja mieszkaniowa przesyłana była do pozwanego pod adres L. ul. (...). Tam też była ona podejmowana przez pozwanego. Niewątpliwie w/w anonim miał wpływ na decyzję strony powodowej dotyczącą wypowiedzenia umowy najmu, niemniej uznać należy, że w zebranym w sprawie materiale dowodowym brak jest jakichkolwiek dokumentów świadczących o tym, że pozwany w okresie od co najmniej 17.11.2013r. nie zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu. Także świadkowie słuchani - na wniosek strony powodowej - w sprawie nie byli w stanie w sposób stanowczy i jednoznaczny podać, czy pozwany mieszkał czy też nie zamieszkiwał w spornym lokalu w okresie od 17.11.2013r. do 17.11.2014r.

To jednak powód, jako strona wnosząca pozew o eksmisję winna wykazać istnienie podstaw do orzeczenia eksmisji a więc także i to, że skutecznie została wypowiedziana pozwanemu umowa najmu. Takiego obowiązku powódka jednak nie wykonała. Co prawda w piśmie procesowym z dnia 18 stycznia 2016r. powódka zasygnalizował, że pozwany od dłuższego czasu zamieszkuje w L. w lokalu przy ulicy (...), a więc w miejscu zameldowania, dołączyła na tę okoliczność notatkę służbową sporządzoną przez administratora S. O. lecz na tę okoliczność powódka nie złożyła żadnego wniosku dowodowego, w oparciu, o który można byłoby wykazać okoliczność niezamieszkiwania pozwanego w lokalu przy ul. (...) przez 12 miesięcy przed wypowiedzeniem mu umowy najmu.

Nie sposób zatem zarzucić zaskarżonemu wyrokowi naruszenie przepisów prawa procesowego – art. 233 § 1kpc polegające na niewyjaśnieniu istotnych okoliczności sprawy oraz sprzeczność ustaleń faktycznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym.

Mając na uwadze powyższe należało zgodzić się z Sądem I instancji, że nie doszło do skutecznego wypowiedzenia pozwanemu umowy najmu, wobec czego pozwanemu przysługuje prawo do zajmowanego lokalu a tym samym brak jest podstaw do orzeczenia jego eksmisji.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 385 kpc apelację powodowej Gminy jako bezzasadną należało oddalić.