Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Powód – A. D. domagał się zasądzenia od pozwanej – Gminy Ś. kwoty 256 635,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 10.11.2010 r. do dnia zapłaty tytułem wypłaty odszkodowania; ewentualnie kwoty 256.635 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 10.11.2010 r. do dnia zapłaty, tytułem zwrotu nakładów poniesionych na dzierżawiony grunt na zasadzie przepisu art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. a ponadto zasądzenia od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania według norm prawem przewidzianych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że w dnia 7 kwietnia 2008 r. zawarł z pozwaną umowę dzierżawy gruntu obejmującego działki nr (...);(...)położonego we wsi W. gmina Ś., na terenie (...) Park I w Ś.. Jednym z kluczowych elementów w negocjacjach stron było, zdaniem powoda, zapewnienie określonej mocy przyłączeniowej energii na poszczególnych etapach realizacji przedsięwzięcia. Gmina występując w relacjach z powodem w charakterze gospodarza (...) Park I oraz kreatora polityki elektroenergetycznej na tym terenie zaakceptowała potrzeby energetyczne powoda i zapewniła, iż powód otrzyma wstępnie prąd budowlany o mocy 150 kW, następnie do końca pierwszego kwartału 2009 r. moc ta wzrośnie do 650 kW, by móc ostatecznie osiągnąć moc docelową równą 1MW. Tymczasem wbrew czynionym przez pozwaną zapewnieniom, (...) sp. z o.o. w piśmie z dnia 25.08.2008 r. wskazała, iż wzrost mocy powyżej 150 kW nie jest możliwy bez przeprowadzenia nowych inwestycji sieciowych, których koszt mógłby ponieść ewentualnie powód, skoro zgłasza takie zapotrzebowanie. Pismem z dnia 16.02.2010 r. pozwana złożyła powodowi oświadczenie o rozwiązaniu umowy dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia, wzywając jednocześnie powoda do wydania dzierżawionej nieruchomości. Zdaniem powoda, rozwiązanie niniejszej umowy nastąpiło z naruszeniem jej postanowień, gdyż umowa nie przewidywała możliwości natychmiastowego jej rozwiązania bez wypowiedzenia, jeżeli inwestycja nie zostanie zrealizowana do końca 2009 r. Powód dodatkowo zakwestionował okoliczność ponoszenia odpowiedzialności za niezakończenie inwestycji w 2009 roku, z uwagi na to, że to pozwana, a nie powód, nie wywiązała się ze składanych zapewnień. Mimo prowadzonych między stronami rozmów, mających na celu wypracowanie stanowiska satysfakcjonującego obie strony, pismem z dnia 12.10.2010 r. pozwany poinformował powoda, iż wydzierżawił część gruntu tj. 5.000 m kwadratowych, stanowiącego uprzednio przedmiot umowy stron, innemu inwestorowi. Powód wskazał nadto, że w trakcie trwania stosunku zobowiązaniowego poniósł nakłady na dzierżawioną nieruchomość, związane z realizacją umowy w wysokości dochodzonej w niniejszym postępowaniu. Powód podniósł, iż mino wezwania do dobrowolnego spełnienia świadczenia w trybie art. 479 ¹² § 2 k.p.c. (listem poleconym - wezwanie do zapłaty z dnia 26.10.2010 r.), pozwana do dnia wytoczenia powództwa nie zaspokoiła roszczenia powoda.

W odpowiedzi na pozew z dnia 2 marca 2011 r. pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. Pozwana przyznała, że strony zawarły umowę dzierżawy gruntów położonych na terenie „ (...) P. 2003”, której charakterystykę zawierał Prospekt reklamowy terenów inwestycyjnych (...) P. 2003 oraz oferta umieszczona na stronie internetowej pozwanej. Strona pozwana wskazała, że powód w żadnym fragmencie oferty nie sprecyzował jaka moc jest niezbędna aby zrealizować kolejne etapy zamierzonego przedsięwzięcia. Brak było bowiem precyzyjnego określenia zapotrzebowania na moc energetyczną w ofercie i opisie planowanego przedsięwzięcia. Warunku dotyczącego mocy nie zawarł również w umowie dzierżawy. W negocjacjach wskazywano na aktualny stan infrastruktury technicznej w tym również w zakresie możliwości zaopatrzenia w energię elektryczną. O stanie i wyposażeniu w infrastrukturę techniczną informacje zawierały również Prospekt reklamowy terenów inwestycyjnych (...) P. 2003 i oferta dotycząca terenów (...) P. 2003 łącznie z listą dotyczącą terenu umieszczoną na stronie internetowej pozwanej. Jednocześnie pozwana odwołała się do przepisu art. 7 ust.6 ustawy z dnia 24 lipca 2002 r. o zmianie ustawy Prawo energetyczne (Dz.U.02.135.1144), z którego wynika, że budowę i rozbudowę odcinków sieci służących do przyłączenia instalacji należących do podmiotów ubiegających się o przyłączenie do sieci zapewnia przedsiębiorstwo energetyczne, a nie Gmina. Wychodząc naprzeciw potrzebom w zakresie znacznego zwiększenia mocy w Strefie, pozwana zorganizowała w dniu 11.04.08 r., spotkanie z udziałem przedstawiciela (...) Sp. z o.o. Poza innymi ustaleniami przedstawiciele (...) Operator oświadczyli, że budowa nowej linii opisanej w notatce będzie możliwa jedynie w przypadku, gdy pojawią się nowe podmioty, które złożą wnioski o określenie warunków przyłączenia oraz uzyskania zgody przez Zarząd reprezentowanej Firmy. Uwzględniając ustalenia ze spotkania z 11.04.2008 r., według wiedzy pozwanej, Operator wydał w dniu 12 sierpnia 2008 r. powodowi warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej (...) Operator. Warunki dotyczyły obiektu projektowanego mocą przyłączeniową 150 kW na napięciu 400 V. Pozwana poniosła, iż biorąc pod uwagę terminarz planowanych przez powoda przedsięwzięć określonych w jego ofercie wynikało, że w trzecim kwartale 2008 r. powód dysponował mocą pozwalającą na prowadzenia prac ujętych w jego ofercie jako I etap, który miał być zakończony w grudniu 2008 r. Możliwość skorzystania z mocy początkowo 40 kW i w późniejszym okresie czyli trzecim kwartale 2008 r. mocą 150 kW w ocenie pozwanej nie mogło być przeszkodą dla fazy projektowania, uzyskania pozwolenia na budowę i rozpoczęcia inwestycji w czerwcu 2008 r. Jak wynika z dalszej dokumentacji, w 2009 r. na terenie strefy istniały warunki do prowadzenia przez powoda działalności w zakresie określonym w ofercie oznaczonym jako II etap, którego zakończenie miało nastąpić w grudniu 2009 r. do maja 2010 r., stąd w ocenie pozwanej nie można uznać za zasadny zarzut, że to z powodu nie dostarczenia przez pozwaną odpowiedniej mocy nie mógł realizować swojej inwestycji. Pozwana podtrzymała swoje stanowisko, że umowa została rozwiązana w następstwie złożonego przez nią oświadczenia woli zawartego w piśmie z dnia 16.02.2010 r.

W kolejnych pismach procesowych strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje:

Dnia 7 kwietnia 2008 r. powód zawarł z pozwaną umowę dzierżawy gruntu obejmującego działki nr (...); (...) położonego we wsi W. gmina Ś., na terenie (...) Park I w Ś. (§ 1 pkt 1 w/w umowy). Zgodnie z § 1 ust. 3 niniejszej umowy, grunt mógł być wykorzystywany wyłącznie do realizacji inwestycji polegającej na budowie hal produkcyjnych, magazynów, biurowca pomieszczeń socjalnych oraz prowadzenia działalności gospodarczej prowadzonej przez dzierżawcę. W § 1 pkt 4 umowy termin realizacji inwestycji strony ustaliły na koniec 2009 r. Stosownie do postanowień zawartych w § 8 pkt 1 przedmiotowej umowy, wydzierżawiającemu przysługiwało prawo natychmiastowego rozwiązania umowy dzierżawy oraz prawo żądania zwrotu czynszu w wysokości 200% stawki czynszu dzierżawy, określonej w § 3 pkt. 1, za każdy miesiąc bezumownego korzystania z nieruchomości w przypadku nie wywiązania się przez dzierżawcę z obowiązków wynikających z § 1 pkt 3 oraz § 4 umowy. W § 3 pkt 1 niniejszej umowy strony przewidziały, że czynsz dzierżawy wynosił będzie 2.009,15 zł miesięcznie, przy czym kwota ta została zmieniona aneksem nr (...) do w/w umowy na kwotę 2.034,14 zł. Zgodnie z § 8 pkt 2 w/w umowy w przypadku rozwiązania umowy dzierżawy z przyczyn wskazanych w § 8 pkt 1 oraz w przypadku wypowiedzenia umowy przez dzierżawcę nie przysługuje mu prawo do zwrotu nakładów poniesionych na zabudowę i urządzenie nieruchomości. Natomiast § 4 normował obowiązki dzierżawcy w zakresie poziomu zatrudnienia pracowników przewidziane na okres po zakończeniu inwestycji. Zawarcie umowy poprzedzone było negocjacjami powoda z pozwaną Gminą. Powód miał wiedzę na temat aktualnego stanu infrastruktury , w tym m. in. możliwości zasilania wydzierżawianej nieruchomości w energię elektryczną.

dowód: umowa dzierżawy z dnia 7 kwietnia 2008 r. wraz z aneksem nr (...) (k. 15-20 akt)

lista danych dotyczących terenu ( check list ) : k-149 do k-155

zeznania J. S. : k-340 do k-343

zeznania Burmistrza Ś. : k-462

Na dzierżawionej nieruchomości powód zamierzał zbudować zakład produkcyjny przerobu mięsa do kebabów. Zgodnie z opisem planowanego przedsięwzięcia załączonym do oferty powoda, inwestycja miała składać się z czterech etapów. W pierwszym etapie zaplanowano wybudowanie budynku, zakup chłodni, wyposażenie produkcji w maszyny oraz biura, instalacja monitoringu, budowa hotelu pracowniczego. Kolejne trzy etapy miały polegać na sukcesywnej rozbudowie budynku, poszerzaniu asortymentu maszyn i urządzeń. Pierwszy etap inwestycji miał się zakończyć w grudniu 2008 r., natomiast datę zakończenia drugiego etapu przewidywano na miesiące grudzień 2009 do maj 2010 r.

dowód: zeznania powoda (k.462 akt),

opis planowanego przedsięwzięcia (k. 21-22 akt)

Powód nie sprecyzował w sposób jednoznaczny jaka moc jest niezbędna aby zrealizować opisane etapy przedsięwzięcia. Warunku dotyczącego potrzebnej mocy nie zawarto również w umowie dzierżawy. Ze strony Gminy składane były niewiążące zapewnienia , iż powód nie będzie miał problemów z zasilaniem w energię elektryczną , gdyż Gmina czyni starania aby zwiększyć zasilanie (...) w energię elektryczną poprzez opracowanie stosownych projektów , które miały być następnie przekazywane (...) sp. z o.o. Na podstawie tego projektu i rzeczywistego zapotrzebowania (...) Operator miała realizować konkretne inwestycje. Inwestorzy w Strefie sami mieli następnie występować do operatora systemu energetycznego o ustalenie warunków zasilania , o czym byli poinformowani.

dowód: opis planowanego przedsięwzięcia (k. 21-22 akt),

oferta w sprawie pozyskania gruntu V. P. w Ś. (k. 162 – 164),

umowa dzierżawy z dnia 7 kwietnia 2008 r. wraz z aneksem nr (...) (k. 15-20 akt)

zeznania J. S. : k-340 do k-343

Jeszcze przed zawarciem umowy z powodem, dnia 29 stycznia 2008 r., pozwana zwróciła się do (...) sp. z o.o. Odział (...) w B. z pismem , z którego wynikało, że w związku z koniecznością przyłączenia do sieci elektroenergetycznej nowych podmiotów gospodarczych zamierzających podjąć działalność na terenie strefy, jest zainteresowana zwiększeniem mocy transformatora w stacji transformatorowej V. (...) na terenie (...) z dotychczasowej 400 kW do 630 kW oraz, że jest ona zainteresowana dalszym przyłączaniem podmiotów gospodarczych z zapotrzebowaniem mocy 2MW z linii elektroenergetycznej SN 15 KW P. poprzez budowę nowego powiązania owej linii ze (...). Natomiast pismem z dnia 11.03.2008 r. pozwana wystąpiła do (...) sp. z o.o. Rejon (...) Ś. z wnioskiem o przekazanie nadwyżki mocy uzyskanej z wymiany transformatora VP-01 na transformator 630 kVA powodowi – minimum 150 kW. (...) sp. z o.o. wydała z kolei w dniu 12 sierpnia 2008 r. powodowi , na jego wniosek , warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej. Dotyczyły one wtedy obiektu z mocą przyłączeniową 150 kW na napięciu 400 V. Powód w tym wypadku wnioskował o uzyskanie mocy 400 kW w 2010 r. Jednocześnie powód , pismem z 12 sierpnia 2008 r. zwrócił się o określenie warunków przyłączenia obiektu projektowanego , dla mocy 600 kW w 2009 r. , określając przewidywany termin rozpoczęcia poboru energii elektrycznej na 2009 rok. Z pisma (...) Operator z dnia 25 sierpnia 2008 r. wynikało , iż wzrost mocy powyżej 150 kW będzie możliwy dopiero po 2009 r. Powód nie odpowiedział na to pismo i kontynuował prace inwestycyjne.

dowód: pismo z dnia 11.03.2008 r. (k. 167 akt),

pismo z dnia 04.03.2008 r. (k. 170 akt)

pismo z dnia 29.01.2008 r. (k. 165-166 akt)

wniosek z 9.04.2008 r. oraz dokumentacja : k-360

wniosek oraz pismo z 25.08.2008 r. : k-368, 369

zeznania T. M. : k-382

zeznania powoda : k-462

Dnia 11 kwietnia 2008 r. odbyło się spotkanie Burmistrza pozwanej Gminy z przedstawicielami E. Operator dotyczące zwiększenia mocy przyłączeniowej dla Strefy (...). Gmina zobowiązała się tam m. in. do opracowania dokumentacji technicznej związanej z budową linii 15 kV, która to dokumentacja miała zostać następnie odsprzedana (...) Operator. Dnia 24 września 2008 r. Gmina zawarła umowę dotyczącą wykonania wyżej wymienionego projektu w terminie do dnia 31 grudnia 2008 r. Decyzjami z dnia 20 kwietnia 2009 r. oraz 18 czerwca 2009 r. zatwierdzono projekt i udzielono pozwolenia na zasilanie w energię elektryczną na terenie (...) , co umożliwiło zwiększenie mocy przyłączeniowej. Dnia 27 sierpnia 2009 r. pozwana Gmina zawarła z (...) Operator stosowną umowę o przyłączenie do sieci. Pismem z 22 października 2009 r. (...) Operator poinformowała powoda , iż istnieje możliwość przyłączenia do sieci zgodnie z wnioskiem złożonym dnia 12 sierpnia 2008 r. Powód mógł jeszcze w 2009 r. otrzymać satysfakcjonującą go moc przyłączeniową. Powód nie udzielił jednak na powyższe pismo (...) Operator odpowiedzi , w związku z powyższym nie zrealizowano tej inwestycji. Powód bowiem już latem 2009 r. wstrzymał prace uznając , że nie ma możliwości ich kontynuowania ze względu na niewystarczającą – jego zdaniem – moc przyłączeniową energii elektrycznej.

dowód : notatka z dnia 11 kwietnia 2008 r. : k-175

umowa z 24 września 2008 r. : k-181,182

decyzja z dnia 18 czerwca 2009 r. : k-198 do k-200,

decyzja z dnia 20 kwietnia 2009 r. : k-207 do k-209

umowa o przyłączenie do sieci : k-177 do k-180

pismo E. Operator z 22 października 2009 r. : k-367

zeznania T. M. : k-382 do k-385

zeznania W. R. : k-442

Po bezskutecznych negocjacjach między stronami , pismem z dnia 16.02.2010 r. pozwana Gmina złożyła powodowi oświadczenie o rozwiązaniu umowy dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia, jako podstawę wskazując § 8 w związku z postanowieniem § 1 pkt 4 umowy dzierżawy z dnia 7 kwietnia 2008 r. W dalszym okresie strony prowadziły rozmowy w kwestii rozliczenia pozostawionych przez powoda nakładów , przy czym część nieruchomości o powierzchni około 5.000 m kw. , została wydzierżawiona nowemu podmiotowi.

dowód: oświadczenie o rozwiązaniu umowy z dnia 16.02.2010 r. (k. 106 akt)

pismo Gminy z 12.10.2012 r. : k-101

Powód poniósł na wydzierżawioną nieruchomość nakłady zwiększające jej użyteczność w łącznej kwocie 145.637,24 zł, polegające w szczególności na:

-

zakupie pawilonu konferencyjnego i jego montażu na płycie betonowej ,

-

zakupie i montażu bramy samochodowej wraz z zabezpieczeniami,

-

przygotowaniu terenu i montażu paneli ogrodzeniowych na cokole betonowym

-

uregulowaniu należności z tytułu przyłączenia do sieci.

-

montażu skrzynki budowlanej energetycznej.

Pozostałymi poniesionymi przez powoda wydatkami , dotyczącymi sporządzenia projektów budowlanych , nie byli zainteresowani nowi inwestorzy.

Dowód:

faktura VAT nr (...) z dnia 09.08.2008 r., faktura VAT nr (...) z dnia 09.06.2008 r., faktura VAT nr (...) z dnia 05.06.2008 r., lista zaksięgowań na kontach syntetycznych z dnia 23.02.2010 r. do konta 083-03, faktura VAT (...) duplikat z dnia 17.10.2008 r., faktura VAT nr (...) r. z dnia 25.07.2008 r., faktura VAT (...) z dnia 12.06.2008 r., faktura VAT nr (...) z dnia 20.06.2008 r., faktura VAT nr (...) z dnia 14.06.2008 r., faktura VAT nr (...) z dnia 30.05.2008 r., faktura VAT (...) z dnia 29.05.2008 r., lista księgowań na kontach syntetycznych z dnia 23.02.2010 r. do konta 083-05 (k. 107 – 118 akt), faktura VAT nr (...) z dnia 15.05.2008 r., faktura VAT nr (...) z dnia 16.05.2008 r., faktura VAT nr (...) z dnia 12.05.2008 r.

zeznania M. D. : k-413,414

pismo pozwanej gminy z 14 lipca 2010 r. : k-100

pismo pozwanej Gminy z 12 października 2010 r. : k-101

zeznania Burmistrza Gminy Ś. : k-462

Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił na podstawie dokumentów prywatnych oraz urzędowych przedłożonych przez strony, których autentyczność nie była kwestionowana, a ponadto na podstawie dowodu z przesłuchania , w szczególności świadków: J. S. (k. 340-344 akt), M. T. (k. 381-385 akt), M. D. (k. 413-414 akt), W. R. (k. 442 akt) oraz burmistrza pozwanej T. P. , gdyż są one spójne, logiczne i wzajemnie się uzupełniają. Za wiarygodne w szczególności należy uznać zeznania J. S. , który z racji zajmowanego stanowiska dysponował dużą wiedzą w zakresie dotyczącym niniejszej sprawy a jednocześnie nie jest obecnie związany z pozwaną Gminą i nie miał w związku z tym interesu w składaniu zeznań na korzyść jednej ze stron.

Sąd nie dał natomiast wiary zeznaniom powoda oraz zawnioskowanych przez niego świadków a przede wszystkim R. K. i G. S. w części dotyczącej składania przez Gminę wiążących zapewnień o możliwości przyłączenia mocy wnioskowanej przez powoda gdyż nie znalazły one potwierdzenia w pozostałym materiale dowodowym , w szczególności zaś w zeznaniach J. S. oraz złożonych w sprawie dokumentach , jak również z uwagi na to , że są sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego , o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.

S ąd zważył, co następuje :

Bezsporne w niniejszej sprawie było, iż w dniu 7 kwietnia 2008 r. strony zawarły umowę dzierżawy gruntu obejmującego działki nr (...); (...) o łącznej powierzchni 21376 m ² położonego we wsi W. gmina Ś., na terenie (...) Park I w Ś. (§ 1 pkt 1 w/w umowy). Nie było również sporu co do tego, że pozwana pismem z dnia 16.02.2010 r. wypowiedziała w/w umowę dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia, jako podstawę wskazując § 8 w związku z postanowieniem § 1 pkt 4 przedmiotowej umowy, zgodnie z którym inwestycja miała zostać zrealizowana w terminie do końca 2009 r. Poza sporem pozostaje też okoliczność , iż sporna nieruchomość została ponownie objęta w posiadanie przez Gminę a część nieruchomości została wydzierżawiona nowemu podmiotowi ( por. pismo Gminy na k- 101 ).

Należy wskazać , iż pozwana w piśmie z dnia 16.02.2010 r. wskazała, iż zasadność złożonego oświadczenia opiera na § 8 w związku z postanowieniem § 1 pkt 4 umowy dzierżawy z dnia 7 kwietnia 2008 r. § 1 pkt 4 umowy stanowi, iż: „ Inwestycja zostanie zrealizowana do końca 2009 r.”. Powód podniósł, iż zgodnie z brzmieniem § 8 umowy: „Wydzierżawiającemu przysługuje prawo natychmiastowego rozwiązania umowy dzierżawy oraz prawo żądania zwrotu czynszu w wysokości 200% stawki czynszu dzierżawy, określonej w § 3 pkt. 1, za każdy miesiąc bezumownego korzystania z nieruchomości w przypadku niewywiązania się przez Dzierżawcę z obowiązków wynikających § 1 pkt 3 oraz § 4 umowy.”, przy czym w myśl § 1 pkt 3 umowy : „ Grunt może być wykorzystywany wyłącznie do realizacji inwestycji polegającej na budowie hal produkcyjnych, magazynów, biurowca pomieszczeń socjalnych oraz prowadzenia działalności gospodarczej przez Dzierżawcę.”, natomiast § 4 umowy normuje obowiązki dzierżawcy w zakresie poziomu zatrudnienia pracowników przewidziane na okres po zakończeniu inwestycji. W ocenie Sądu, rozwiązanie umowy przez Gminę nie opierało się na przyczynie wskazanej w § 8 ust. 1 , co za tym idzie, nie będzie miał tutaj zastosowania zapis § 8 pkt 2 umowy, w którym uregulowano możliwość wyłączenia prawa dzierżawcy do domagania się zwrotu nakładów poniesionych na zabudowę i urządzenie nieruchomości.

Strona powodowa zakwestionowała ponadto okoliczność ponoszenia odpowiedzialności za niezakończenie inwestycji w 2009 roku, z uwagi na to, że to pozwana, jej zdaniem , nie wywiązała się ze składanych zapewnień w zakresie zagwarantowania określonej mocy przyłączeniowej energii na poszczególnych etapach realizacji przedsięwzięcia i z tego tytułu domagała się odszkodowania.

Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia roszczeń powoda dotyczących żądanego odszkodowania. Stosownie bowiem do art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Zgodnie zaś z przepisem art. 232 k.p.c. strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Mając na względzie przytoczone reguły dotyczące ciężaru dowodu, co do zasady spoczywa on na powodzie. Powód ma zatem obowiązek wykazać zasadność swojego roszczenia nie tylko co do zasady, ale również co do wysokości. W niniejszej zakresie powód nie sprostał temu wymogowi.

Zgodnie z przepisem art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Powód jako osoba dochodząca odszkodowania ma obowiązek wykazania przesłanek tej odpowiedzialności w postaci niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność, szkody oraz normalnego związku przyczynowego pomiędzy niewykonaniem/nienależytym wykonaniem umowy a powstałą szkodą. Powód wskazywał, że pozwana występując w relacjach z powodem w charakterze gospodarza (...) Park I oraz kreatora polityki elektroenergetycznej na tym terenie w trakcie prowadzonych negocjacji wielokrotnie zapewniała go, że wszystkie wymagane warunki techniczno-organizacyjne zostaną spełnione. W opinii strony powodowej Gmina zaakceptowała jego potrzeby energetyczne i zapewniała, iż otrzyma wstępnie prąd budowlany o mocy 150 kW, następnie do końca pierwszego kwartału 2009 r. moc ta wzrośnie do 650 kW, by móc ostatecznie osiągnąć moc docelową równą 1MW.

W ocenie Sądu, powód nie wykazał, że pozwana zobowiązała się do zapewnienia określonej mocy przyłączeniowej energii na poszczególnych etapach realizacji przedsięwzięcia. Przede wszystkim nie wynika to z samej umowy dzierżawy z dnia 7 kwietnia 2008 r., ani też z innych dokumentów przedłożonych przez strony. Podkreślić zaś należy, że pozwana Gmina Ś. jako jednostka samorządu terytorialnego działa przez swoje organy , które zobowiązane są do przestrzegania przepisów. I tak dla przykładu art. 14 § 1 k.p.a. wprowadza wymóg załatwiania spraw w formie pisemnej ( tzw. zasada pisemności). Ustne załatwienie sprawy należy traktować jako odstępstwo od zasady pisemnego załatwienia sprawy lub jej załatwienia w formie dokumentu elektronicznego, doręczanego środkami komunikacji elektronicznej. Oczywiście powyższe zasady nie dotyczą działalności gminy w sferze prawa cywilnego , jednak mają znaczenie przy dokonywaniu oceny materiału dowodowego , gdyż wynika z nich jednoznacznie że gmina w drodze ustnej nie podejmuje istotnych decyzji , również w sferze cywilnoprawnej. Te działania muszą być bowiem stosownie dokumentowane. Z ustalonego stanu faktycznego oraz bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa wynika ponadto , że pozwana nie mogła zobowiązać się do dostarczenia w określonych terminach konkretnej mocy przyłączeniowej energii. Wynika to chociażby z faktu , że zgodnie z art. 7 ust. 6 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (Dz.U. z 2012 r., poz. 1059 j.t.), budowę i rozbudowę odcinków sieci służących do przyłączenia instalacji należących do podmiotów ubiegających się o przyłączenie do sieci zapewnia przedsiębiorstwo energetyczne, o którym mowa w ust. 1, umożliwiając ich wykonanie zgodnie z zasadami konkurencji także innym przedsiębiorcom zatrudniającym pracowników o odpowiednich kwalifikacjach i doświadczeniu w tym zakresie. W tym kontekście uznać należało, że pozwana – Gmina Ś. nie mogła skutecznie zobowiązać się do zapewnienia stronie powodowej odpowiedniej mocy przyłączeniowej energii, gdyż wykraczało to poza zakres posiadanych przez nią kompetencji. Powód wiedział przy podpisywaniu umowy jaki jest stan infrastruktury i podejmował w tym zakresie działanie na własne ryzyko. Nie zmienia tego fakt , iż Gmina podjęła opisane wyżej kroki mające na celu zwiększenie dostępnej mocy , aby ułatwić inwestorom prowadzenie działalności na terenie Strefy , a także informowała o nich powoda. Te działania nie mieściły się jednak w zakresie jej zobowiązań umownych. Nie może też pozwana ponosić za nie odpowiedzialności. Ponadto powód miał możliwość w 2009 roku uzyskać moc na satysfakcjonującym go poziomie , co wynika chociażby z zeznań T. M. oraz pisma operatora z 22 października 2009 r. Jednakże już wcześniej powód wstrzymał się w 2009 r. z realizacją inwestycji , chociaż sam we wniosku z sierpnia 2008 r. wskazał dla jednego z obiektów na rok 2009 r. jako termin rozpoczęcia poboru energii elektrycznej o mocy 600 kW , nie precyzując przy tym dokładnej daty. Mógł to być więc równie dobrze koniec tego roku. Absolutnie nie znalazły potwierdzenia w materiale dowodowym tezy o zapewnieniu stosownej mocy dla powoda już w I kwartale 2009 roku. W sierpniu 2009 r. istniały techniczne możliwości uzyskania stosownej mocy przyłączeniowej w ciągu kilku miesięcy , jednakże powód nie wystąpił do (...) Operator ze stosownym wnioskiem i nie odpowiedział też na pismo dostawcy energii z października 2009 r. W kontekście zobowiązań powoda zrealizowania inwestycji do końca 2009 r. , nie może on zatem skutecznie domagać się odszkodowania od gminy, gdyż nie udowodnił , iż pozwana nie wywiązała się ze swoich zobowiązań. Sam zaś miał możliwość jeszcze w roku 2009 uzyskać odpowiednią moc przyłączeniową aby kontynuować prace. W tej części powództwo nie mogło być zatem uwzględnione.

Co do drugiego z roszczeń alternatywnych zgłoszonych przez powoda , to należy wskazać, iż zgodnie z art. 694 k.c. do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, w tym również art. 676 k.c., który przewiduje, że „ jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”. Jak już wcześniej stwierdzono , Sąd przyjął , iż powodowi należy się co do zasady zwrot owych nakładów. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2010 r. , sygn. akt II CSK 85/10 stwierdził , iż „roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości ulepszeń (tzw. nakładów ulepszających) powstaje dopiero po pojawieniu się dwóch zdarzeń: zwrotu przedmiotu dzierżawy (nieruchomości) i wykonaniu przez wydzierżawiającego prawa wyboru określonego w art. 676 k.c. (zatrzymanie ulepszeń za zapłatę ich wartości albo przywrócenie stanu poprzedniego przedmiotu dzierżawy). Wspomniane prawo wyboru można określić jako uprawnienie kształtujące przysługujące wydzierżawiającemu, które powinno być wykonane wobec byłego dzierżawcy. Nie wymaga ono żadnej formy i może być dokonane w każdy sposób (art. 60 k.c.).” W niniejszej sprawie , mimo istnienia sporu co do sposobu rozwiązania umowy dzierżawy , wątpliwości nie budziło , iż doszło do ponownego objęcia w posiadanie przez pozwaną spornej nieruchomości a powód zrezygnował z prowadzenia na niej działalności. Miał więc niewątpliwie miejsce zwrot przedmiotu dzierżawy a strony uznały umowę za zakończoną , co potwierdzają chociażby takie okoliczności jak ponowne wydzierżawienie części nieruchomości przez Gminę , jak również wniosek powoda o zawarcie nowej umowy dzierżawy ( por. pismo na k-101 ). Pozwana Gmina nie zakwestionowała poczynionych przez powoda nakładów , nie żądała również ich usunięcia. Wręcz przeciwnie , deklarowała w toku negocjacji pozasądowych przynajmniej częściowy zwrot wartości nakładów. Wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona wprost przez ustne czy pisemne złożenie określonego oświadczenia woli, jak również, o ile ustawa nie stanowi inaczej, w sposób dorozumiany, przez każde zachowanie, w tym także przez milczące zaakceptowanie oświadczenia woli drugiej strony, milczenie jest bowiem jedną z postaci dorozumianego oświadczenia woli (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 października 2010 r., sygn. akt II CSK 210/10, LEX 674200). Należy przyjąć zatem, że pozwana w sposób dorozumiany wyraziła zgodę na zatrzymanie poczynionych przez powoda nakładów na dzierżawioną nieruchomość i zgodziła się na ich spłatę , zaś spór dotyczył tylko ich zakresu.

Ulepszeniami rzeczy najętej są dokonane na tę rzecz przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność ( por. G. Kozieł , Komentarz do KC , art. 676 ). W tym kontekście Sąd , za użyteczne uznał jedynie nakłady w łącznej kwocie 145.637,24 zł, polegające na: zakupie pawilonu konferencyjnego i jego montażu na wylanej płycie betonowej ; zakupie i montażu bramy samochodowej wraz z zabezpieczeniami; przygotowaniu terenu i montażu paneli ogrodzeniowych na cokole betonowym ; uregulowaniu należności z tytułu przyłączenia do sieci jak również montażu skrzynki budowlanej energetycznej. Poza sporem pozostaje, że owe nakłady pozostały na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy, co oznacza, że pozwana faktycznie je zatrzymała. Wynika to też z ich charakteru , gdyż trudno sobie wyobrazić np. demontaż ogrodzenia na cokole betonowym i wydanie go powodowi. Sąd przyjął zaś , że nakłady w postaci przede wszystkim projektów budowlanych nie mieszczą się w zakresie wskazanym w art. 676 kc już chociażby z tego tytułu , że nikt z inwestorów nie był i obecnie nie jest zainteresowany prowadzeniem działalności w takim zakresie jak powód ( por. pismo Gminy z 14 lipca 2010 r. ). Nie było to zresztą podważane przez stronę powodową. Na stronie powodowej spoczywał ciężar dowodu, iż poprzez dokonanie niniejszych nakładów doszło do ulepszenia dzierżawionej nieruchomości oraz do wykazania wartości tych ulepszeń. W niniejszej sprawie powód dla wykazania wysokości nakładów i ich charakteru ograniczył się do przedłożenia dowodów z dokumentów rozliczeniowych. Dokumenty rachunkowe przedstawione przez powoda wskazują jedynie na wysokość ponoszonych wydatków. Nie są one zatem tożsame z ustaleniem wartości nakładów istniejących przy zwrocie przedmiotu dzierżawy. Pozwana gmina nie kwestionowała jednak wskazanej przez powoda wysokości i sposobu rozliczenia nakładów , co uprawniało sąd – w myśl art. 229 i 230 kpc , do przyjęcia kwoty nakładów wskazanej przez powoda. Wobec powyższego oraz regulacji zawartej w przepisie art. 676 k.c. w zw. z 694 k.c., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku (pkt 1), oddalając powództwo w pozostałym zakresie jako niezasadne (pkt 2).

Na podstawie art. 84 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd zwrócił powodowi kwotę 332,74 zł tytułem niewykorzystanej zaliczki na koszty postępowania (pkt 3 wyroku).

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z zasadą stosunkowego rozliczenia kosztów określoną w przepisie art. 100 k.p.c. Powód poniósł koszty w wysokości 20.216 zł, pozwana zaś w kwocie 7.217 zł. Powód wygrał sprawę w 56,75%, zaś pozwana - w 43,25%. Ostatecznie pozwana powinna zatem zwrócić powodowi kwotę 8.352 zł (20.216 zł x 56,75% = 11.473 zł; 7.217 zł x 43,25% = 3.121 zł; 11.473 zł - 3.121 zł = 8.352 zł).