Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Dnia 26.06.2014 r. wpłynął do Sądu wniosek M. T. o odłączenie z księgi wieczystej Kw Nr (...) działki nr (...), założenie dla niej nowej księgi wieczystej i wpisanie w niej wnioskodawcy i jego żony K. T. jako właścicieli nieruchomości w ustawowej wspólności oraz o wpisanie w dziale III księgi wieczystej Kw Nr (...) służebności gruntowej. Jako podstawę wpisu wnioskodawca powołał umowę sprzedaży z dnia 10.10.2013 r. znajdującą się w aktach księgi wieczystej Kw Nr (...). Do wniosku dołączono oświadczenie K. W. (2) z dnia 26.03.2014 r. złożone w przedmiocie potwierdzenia umowy sprzedaży z dnia 10.10.2013 r.

Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 24 lipca 2014r. ponownie oddalił wniosek

Wskazał, że zgodnie z art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.

Zważył Sąd Rejonowy, że księga wieczysta Kw Nr (...) jest prowadzona dla nieruchomości gruntowej położonej w B.. Na nieruchomość składają się działki ewidencyjne nr : (...), o łącznej powierzchni 0,2848 ha. W dziale II tej księgi jako współwłaściciele nieruchomości w udziałach po ½ części wpisani są uczestnicy K. W. (1) i K. W. (2).

Do umowy sprzedaży z dnia 10.10.2013 r. w imieniu K. W. (2) stanął K. W. (1), który powołał się na udzielone mu przez uczestniczkę pełnomocnictwo, według oświadczenia uczestnika podpisane dnia 14.06.2013 r. w obecności notariusza w Holandii, zaopatrzone w klauzulę apostille z dnia 5.07.2013 r. K. W. (1) w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz K. W. (2) sprzedał M. T. i K. T. działkę ewidencyjną nr (...) o powierzchni 0,0406 ha, objętą księgą wieczystą Kw Nr (...). Postanowieniem z dnia 29.11.2013 r. Sąd oddalił wnioski o założenie księgi wieczystej i wpis zawarte w akcie notarialnym z dnia 10.10.2013 r., obejmującym przedmiotową umowę sprzedaży. Sąd w postanowieniu z dnia 29.11.2013 r. zakwestionował prawidłowość w/w pełnomocnictwa (umowa - k. 25-28, postanowienie - k.32-35).

Do wniosku z dnia 26.06.2014 r. dołączono oświadczenie K. W. (2) z dnia 26.03.2014 r. złożone w przedmiocie potwierdzenia umowy sprzedaży z dnia 10.10.2013 r. Oświadczenie zostało złożone w formie pisemnej, a podpis osoby składającej oświadczenie poświadczył notariusz w Holandii. Oświadczenie zaopatrzono w klauzulę apostille i dołączono tłumaczenie dokumentu.

Zgodnie z art. 103 § 1 k.c, jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.

Oświadczenie woli potwierdzające umowę co do zasady może zostać złożone w dowolnej formie, chyba że dla ważności danej umowy wymagana jest forma szczególna. W takim przypadku potwierdzenie umowy powinno być dokonane w takiej samej formie - art. 63 § 2 k.c. Zgodnie z art. 63 § 2 k.c. jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, oświadczenie obejmujące zgodę osoby trzeciej powinno być złożone w tej samej formie.

Umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego - art. 158 k.c. Oświadczenie uczestniczki K. W. (2) potwierdzające umowę sprzedaży z dnia 10.10.2013 r. powinno być zatem złożone również w formie aktu notarialnego. Z dołączonego do wniosku dokumentu wynika, że wnioskodawczym złożyła oświadczenie na terenie Holandii.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 4 lutego 2011 r. Prawo prywatne międzynarodowe (Dz. U. Nr 80, poz. 432, dalej: p.p.m.) forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności. Wystarczy jednak zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana. W art. 25 ust. 2 p.p.m. zawarte jest jednak wyłączenie stosowania przepisu ust.l zdanie drugie i trzecie do rozporządzeń dotyczących nieruchomości.

W doktrynie wskazuje się, że uprawnienie rzekomego mocodawcy do potwierdzenia czynności prawnej ma charakter uprawnienia kształtującego (por. B. Gawlik (w:) System prawa cywilnego, t. I, 1985, s. 763), skoro polega na tym, że rzekomy mocodawca w drodze jednostronnego oświadczenia woli może spowodować, iż umowa będzie ważna bądź nieważna (vide: K. Kopaczyńska- Pieczniak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I, Część ogólna, pod. red. A. Kidyby, LEX komentarz do art. 103 k.c., Nb 6).

Potwierdzenie przez zbywcę umowy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 103 § 1 k.c. sprawia, że realizuje się skutek rozporządzający umowy. Bez potwierdzenia umowy nie dochodzi do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Dlatego w myśl art. 25 ust. 1 i art. 25 ust. 2 p.p.m. formą właściwą dla złożonego za granicą oświadczenia właściciela nieruchomości potwierdzającego umowę zawartą przez osobę działającą w jego imieniu bez umocowania jest forma aktu notarialnego - art. 158 k.c. i art. 63 § 2 k.c.

Podkreślił Sąd , że oświadczenie złożone w trybie art. 103 § 1 k.c. odnosi się do potwierdzenia umowy, a nie do potwierdzenia pełnomocnictwa.

Dokument dołączony do wniosku, obejmujący oświadczenie uczestniczki potwierdzające umowę z dnia 10.10.2013 r., nie został sporządzony w formie aktu notarialnego i dlatego nie może być obok umowy z dnia 10.10.2013 r. podstawą odłączenia z księgi wieczystej Kw Nr (...) działki nr (...), założenia dla niej księgi wieczystej oraz wpisu wnioskodawcy i jego żony jako współwłaścicieli nieruchomości.

Konsekwencją oddalenia wniosku o założenie księgi wieczystej dla działki nr (...) jest oddalenie wniosku o wpis w dziale III księgi wieczystej Kw Nr (...) służebności gruntowej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomość stanowiącej działkę nr (...) ponieważ nie doszło do powstania nieruchomości władnącej.

Apelację od powyższe postanowienia wnieśli wnioskodawcy, zaskarżając postanowienie w całości, wnosząc o jego zmianę i dokonanie wpisów zgodnie z wnioskiem, ewentualnie o uchylenie postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia.

Zdaniem skarżących Sąd zobligowany był do dokonania wykładni oświadczenia woli K. W. (2), bowiem z treści potwierdzenia mocodawczyni w sposób wyraźny wynikało, że zamiarem jej było umocowanie brata do podziału, odłączenia i sprzedaży m..in. działki nr (...). Sąd poprzestał natomiast jedynie na analizie tytułu pisma i ograniczył się do jego badania jedynie przez pryzmat art. 103 k.c.

Zdaniem skarżących potwierdzenie umowy jest czynnością prawną, której treścią nie jest rozporządzenie nieruchomością.

Skarżący wskazali także, że do pełnomocnictwa do zbycia nieruchomości sporządzonego za granicą nie jest konieczne zachowanie formy aktu notarialnego i wystarczy zachowanie formy przewidzianej przez państwo, w którym czynności dokonano.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

W przedmiotowej sprawie kluczowym jest to w jakiej formie winno być dokonane oświadczenie o potwierdzeniu umowy.

Dlatego też nie zasługują na podzielenie zarzuty skarżącego w zakresie niedokonania przez Sąd wykładni oświadczenia woli stosownie do art. 65 k.c.

Ubocznie można wskazać, że Sąd Rejonowy już uzasadnieniu postanowienia z dnia 29 listopada 2013r wskazywał na wymogi jakie winno spełniać pełnomocnictwo i oświadczenie mocodawcy o potwierdzeniu zawartej umowy.

Istotnym dla rozstrzygnięcia pozostaje także, że mocodawczyni potwierdzenia czynności dokonuje w Holandii, a zatem znajdują zastosowanie przepisy ustawy z dnia 4 lutego 2011r prawo prywatne międzynarodowe, a w szczególności art. 25 tej ustawy.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 zd. 1 p.p.m. forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności. Według art. 25 ust. 1 zd. 2 p.p.m. wystarczy jednak zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana.

W myśl art. 25 ust. 2 p.p.m. obu powyższych przepisów nie stosuje się m.in. do rozporządzeń dotyczących nieruchomości. Przez rozporządzenia rozumie się czynności prawne o charakterze rozporządzającym. Ustawodawca wyłączył zatem dopuszczalność dokonania takich czynności w formie innej, niż prawo miejsca położenia danej rzeczy. Prawo właściwe dla przeniesienia własności zostało uregulowane w art. 41 ust. 2 p.p.m., zgodnie z którym nabycie i utrata własności, jak również nabycie i utrata oraz zmiana treści lub pierwszeństwa innych praw rzeczowych, podlegają prawu państwa, w którym przedmiot tych praw znajdował się w chwili, gdy nastąpiło zdarzenie pociągające za sobą wymienione skutki prawne. Z powyższego przepisu wynika, że umowa, na podstawie której następuje przeniesienie własności nieruchomości, podlega prawu państwa, w którym nieruchomość ta jest położona. W przypadku nieruchomości położonych w Polsce wyłącznie właściwe jest prawo polskie. Przeniesienie własności takich nieruchomości powinno zatem nastąpić pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego.

Skoro zastosowanie znajdują polskie przepisy kodeksu cywilnego to ze wszystkimi konsekwencjami, w szczególności jak już wskazano powyżej, z obostrzeniami jakie ustawodawca wprowadził dla czynności związanych z nieruchomościami. Jak wynika z treści 158 k.c. formą zastrzeżoną przy przeniesieniu własności nieruchomości jest forma aktu notarialnego i to pod rygorem nieważności/

Nie można jednak pominąć, że owe zaostrzone wymogi dotyczą także oświadczenia o potwierdzeniu czynności w postaci zawarcia umowy w razie przekroczenia pełnomocnictwa. Jak słusznie wywiódł Sąd Rejonowy, skoro sama umowa przenosząca własność nieruchomość sporządzona musi być w formie aktu notarialnego i to pod rygorem nieważności, to podobnie oświadczenie zbywcy nieruchomości potwierdzające czynności swego pełnomocnika winno być sporządzone w formie aktu notarialnego. Potwierdzenie przez zbywcę umowy sprzedaży nieruchomości sprawia że realizuje się skutek rozporządzający umowy. Bez takiego potwierdzenia nie dochodzi w ogóle do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości.

Ponownie więc należy podkreślić, iż skoro potwierdzenie przez zbywcę umowy realizuje w istocie dopiero skutek w postaci przeniesienia własności nieruchomości nie ulega wątpliwości, iż musi ono zostać dokonane w formie aktu notarialnego i to pod rygorem nieważności.

Dokument dołączony do wniosku obejmujący oświadczenie uczestniczki – zbywcy nieruchomości nie został natomiast sporządzony w formie aktu notarialnego, a zatem słusznie Sąd Rejonowy uznał, że brak jest podstaw do dokonania żądanego przez wnioskodawców założenia księgi wieczystej dla działki (...).

Na koniec rozważań należy wskazać, że skarżący w swojej apelacji podnoszą zarzuty, które mają uzasadniać zasadność żądania wpisu powołując się na wykładnię przepisów ustawy prawo prywatne międzynarodowe, jednakże okoliczności jakie powołują w uzasadnieniu apelacji (wskazywane w postanowieniu SN 21 listopada 2012 V CSK 510/11) obowiązywały pod rządami poprzednio obowiązującej treści ustawy z 12 listopada 1965 roku. Obecnie zaś obowiązuje ustawa z 4 lutego 2011 roku, gdzie ustawodawca w inny sposób sformułował treść art. 25 i płynące z tego obowiązki zachowania formy aktu notarialnego. Powyższe czyniło niezasadnym (jak zaznaczono już na wstępie) analizowanie oświadczenia K. W. (2) zgodnie z regułami art. 65 k.c.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. oddalił apelację jako niezasadną.