Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Wnioskodawca T. A. wniósł o stwierdzenie, że małżonkowie Ł. A. i K. A. (1) nabyli na prawach wspólności ustawowej przez zasiedzenie z dniem 1 stycznia 1985 roku własności nieruchomości położonej w B. przy ulicy (...) objętej księgą wieczystą Sądu Rejonowego w Bydgoszczy nr (...), ewentualnie, że nabyli udział we współwłasności tej nieruchomości należących do R. R., R. F. (1), S. F. i G. C.. W uzasadnieniu wskazał, iż nieruchomość ta stanowi działkę nr (...) o powierzchni 1.330 m ^{( 2)}, zabudowaną domem wielomieszkaniowym z trzema oficynami, składającymi się z 12 samodzielnych lokali mieszkalnych oraz 2 lokali użytkowych stanowiących odrębny przedmiot własności. Właścicielami nieruchomości od 1948 r. byli T. J. w ½ części oraz małżonkowie R. i M. F. każde z nich w ¼ części. Żadne z właścicieli nie korzystało z tej nieruchomości osobiście, nie zajmowali żadnego lokalu. Nabyli oni udziały w celach inwestycyjnych. Nieruchomość została objęta szczególnym trybem najmu, nie przynosiła dochodów, wymagała natomiast systematycznych nakładów. W konsekwencji, właściciele nie korzystali z niej, a faktyczny zarząd sprawował najemca jednego z lokali B. L., który zmarł w dniu 23 października 1960 r. Wówczas T. J. powzięła zamiar zrzeczenia się przysługującego jej udziału, co zostało poparte stanowiskiem całej rodziny z wyjątkiem jej córki Ł. A., która wyraziła gotowość przejęcia nieruchomości na własny rachunek. Postanowiono wówczas zgodnie, iż Ł. A. przejmie całą nieruchomość w samoistne władanie, także w zakresie udziałów R. i M. F., którzy również nie przejawiali żadnego zainteresowania nieruchomością. Pomimo zgodnego stanowiska wymienionych osób w zakresie przejęcia na własność nieruchomości przez Ł. A. zrezygnowano z zawarcia formalnej umowy przenoszącej własność, gdyż obawiano się znacznych kosztów takiej operacji. Z uwagi na fakt, iż w księdze wieczystej figurowały inne osoby Ł. A. formalnie przyjęła funkcję zarządcy nieruchomości, jednakże gdy tylko okoliczności na to pozwalały, występowała w roli właściciela, gdyż za takiego się faktycznie uważała. W szczególności zawierała we własnym imieniu umowy z usługodawcami, występowała we własnym imieniu jako strona w postępowaniu administracyjnym, we własnym imieniu wnosiła pozwy o eksmisję, wynajmowała jako właściciel lokale użytkowe.

Przez 40 lat samoistnego władania nieruchomością Ł. A. ponosiła samodzielnie wszystkie koszty remontów i eksploatacji budynków.

Uczestnicy M. N. (2) i M. N. (1) wnieśli o oddalenie wniosku, z uwagi na fakt, iż Ł. A. nie władała nieruchomością jak posiadacz samoistny, a jedynie jako administrator nieruchomości. Ponadto wnioskodawca nie przedstawił dowodów, że środki na opłacenie kosztów utrzymania nieruchomości i zapłatę podatków nie pochodziły od właścicieli. Tymczasem pochodziły one od brata Ł. A., S. J.. Wnioskodawca w postępowaniu o ustanowienie zarządcy, sygn. akt II Ns 945/06, przyznał, iż matka przez 40 lat jedynie sprawowała zarząd nieruchomością, na mocy porozumienia wszystkich współwłaścicieli.

Uczestniczki A. O., K. M., A. H. wniosły o oddalenie wniosku. Wskazały, iż wniosek jest oczywiście bezzasadny z uwagi na brak spełnienia przesłanek ustawowych, tj. upływu wymaganego czasu oraz nie wskazania samoistności posiadania nieruchomości przez Ł. A. lub inne osoby. W ocenie uczestniczek, wnioskodawca nie wykazał wejścia w posiadanie udziału należącego do zstępnych R. i M. F., a w szczególności nie wiadomo, w jaki sposób uczyniła to Ł. A..

Postanowieniem z dnia 21 grudnia 2012 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy w sprawie o sygn. akt II Ns 441/11 oddalił wniosek i zasądził od wnioskodawcy na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Bydgoszczy kwotę 38 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sąd Rejonowy ustalił i zważył, co następuje.

Dla nieruchomość położonej w B. przy ulicy (...) bez oznaczenia numerów działek ewidencyjnych Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Jako właściciele wpisani są R. F. (2), R. F. (1), S. F., G. C., M. i M. małżonkowie N. we wspólności ustawowej, T. A., H. K. (2).

Spadkobiercami po R. F. (2) są: H. F., G. C., R. F. (1), S. F., J. F. każde z nich po 1/5 części.

Spadkobiercami po J. F. są: M. F. w 3/8 części, R. F. (1), S. F., H. F., G. R. każde z nich po 5/32 części.

Spadkobiercami po H. F. są: M. F. w 3/8 części, R. F. (1), S. F., H. F., G. R. każde z nich po 5/24 części.

Spadkobiercami po M. F. są: R. F. (1), S. F., G. R. każde z nich po 1/3 części.

Spadkobiercami po S. F. są: A. K. w ½ części, R. F. (1) w ¼ części, G. R. w ¼ części.

Spadkobiercą po R. F. (1) jest G. R..

Spadkobiercami po G. R. są: A. O., K. M., A. H..

Ł. A. zajmowała się wskazaną nieruchomością od roku 1960, aż do swojej śmierci w roku 1997. Pełniła funkcję administratora, przeprowadzając niezbędne remonty i naprawy, zbierała od najemców lokali czynsze za wynajmowane mieszkania wchodzące w skład nieruchomości, występowała wobec osób trzecich jako osoba uprawniona do reprezentowania właścicieli. Ł. A. przekazywała część środków pieniężnych z tytułu czynszu najmu swojemu bratu S. J..

Sąd Rejonowy powołując się na art. 172, 176, 336 i 339 k.c., wskazał, iż kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy pozostawało określenie charakteru posiadania. Jak przyznał sam wnioskodawca, po objęciu nieruchomości początkowo Ł. A. przyjęła funkcję administratora, a zatem nie można przypisać jej przymiotu posiadacza samoistnego, lecz zależnego. Zdaniem Sądu I instancji zebrany w sprawie materiał dowodowy, nie dał wystarczających podstaw do wniosku, iż w późniejszym czasie doszło do zmiany posiadania z zależnego na samoistne. Liczne dokumenty wskazują na Ł. A. jako administratora nieruchomości przy ulicy (...). Zasady doświadczenia życiowego nie pozwalają, zdaniem Sądu Rejonowego, dać wiary twierdzeniom, iż we wcześniejszym okresie, a więc przed rokiem 1995 Ł. A. uważała się i czuła jak właściciel, a w okresie późniejszym, tj. po 2004 r. zmieniła swoją rolę i zdegradowała do roli zarządcy. Innym dowodem świadczącym o roli zarządcy nieruchomości jest przekazywanie przez nią swojemu bratu S. J. określonych kwot pieniędzy w wysokości od 300 do 400 zł.

W ocenie Sądu Rejonowego powyższe rozważania świadczą o tym, że nie doszło do zmiany dotychczasowego charakteru posiadania z zależnego na posiadacza samoistnego. Przeprowadzone postępowanie dowodowe nie wykazało, iż w trakcie posiadania nieruchomości przez Ł. A. miał miejsce moment, od którego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości można byłoby wskazać, iż była ona posiadaczem samoistnym.

Nie negując okoliczności, iż to tylko Ł. A. interesowała się nieruchomością, dokonywała stosownych remontów, wynajmowała lokale znajdujące się w kamienicy posadowionej na nieruchomości, Sąd I instancji zwrócił uwagę, iż te działania nie świadczą jednoznacznie o samoistnym charakterze jej posiadania.

W konsekwencji, złożony alternatywnie wniosek o stwierdzenie zasiedzenia udziałów we współwłasności tej nieruchomości należących do R. R., R. F. (1), S. F. i G. C., ze wskazanych wyżej powodów również nie mógł zostać uwzględniony.

O kosztach sądowych Sąd Rejonowy orzekł w oparciu o art. 520 § 2 k.p.c. W ocenie Sądu interesy stron w przedmiotowym postępowaniu były sprzeczne, więc istniała podstawa do odstąpienia od ogólnej zasady ponoszenia kosztów sądowych w postępowania nieprocesowego wyrażona w art. 520 § 1 kpc i zastosowania § 2 tego przepisu.

Apelację od postanowienia złożył wnioskodawca, zaskarżając je w całości i zarzucając mu:

-

brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, przez zaniechanie ustalenia faktów wskazanych w uzasadnieniu wniosku;

-

naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez: dokonanie jednostronnej oceny zebranego w sprawie materiału, w szczególności przez całkowite pominięcie dowodów i twierdzeń sprzecznych z dokonanymi ustaleniami; zniekształcenie twierdzeń wnioskodawcy i uznanie ich za dowód przeciwko niemu; wyciągniecie wniosków z zebranego materiału sprzecznych z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego;

-

naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. przez pominięcie faktów i dowodów, na które powoływał się wnioskodawca i niewyjaśnienie, dlaczego Sąd odmówił im mocy dowodowej;

-

nierozpoznanie istoty sprawy przez niewyjaśnienie podstaw wniosku ewentualnego.

Powołując się na powyższe wnioskodawca wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia przez uwzględnienie wniosku, ewentualnie o uchylenie tego postanowienia w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Odpowiedź na apelację złożyli uczestnicy: A. O., K. M., A. H., wnosząc o jej oddalenie i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy poczynił w zasadzie w całości prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne. Jednakże z oceny prawnej tychże ustaleń wyprowadził nieprawidłowe wnioski. Analiza całokształtu okoliczności sprawy, przy prawidłowej interpretacji przepisów regulujących instytucję zasiedzenia nieruchomości, w ocenie Sądu Okręgowego, pozwala stwierdzić, że w sprawie zaistniały wszystkie przesłanki zasiedzenia nieruchomości. Wyrazem tego stanowiska stała się zmiana orzeczenia poprzez stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości objętej wnioskiem.

Zgodnie z art. 172 k.c., w brzmieniu na dzień 1 stycznia 1985 r., tj. na dzień stwierdzenia zasiedzenia, posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dziesięciu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat dwudziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu powołanego przepisu jest ten, kto postępuje z nią jak właściciel wyrażając przy tym wolę wykonywania względem niej prawa własności. Tym samym, aby można było mówić o posiadaniu samoistnym po stronie posiadacza muszą wystąpić dwa elementy: corpus i animus. Ten ostatni element pozwala na odróżnienie posiadania samoistnego od posiadania zależnego, gdyż posiadacz zależny włada rzeczą w zakresie prawa innego niż własność. Natomiast zakres faktycznego władztwa sprowadza się do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią w sposób jak najbardziej pełny, czyli do postępowania z rzeczą, jak właściciel. Konieczną przesłanką faktycznego władztwa, jest przy tym oprócz samego zachowania się posiadacza, takie zachowanie się osób trzecich, wyrażające się w tym, że władztwo posiadacza nie spotyka się z ich strony ze skutecznym oporem.

Innymi słowy osoba, która powołuje się na samoistne posiadanie nieruchomości winna udowodnić fakt władania tą nieruchomością. Zgodnie bowiem z art. 339 k.c. domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Domniemanie to ma jednak charakter usuwalny. Osoba zainteresowana może je więc obalić, dowodząc, że faktyczne władanie jest posiadaniem zależnym lub dzierżeniem.

Materiał dowodowy zebrany w sprawie wskazuje, iż od czasu objęcia przedmiotowej nieruchomości we władanie (na mocy zgodnego stanowiska rodziny) poprzednik prawny wnioskodawcy – Ł. A. posiadała ją w sposób samoistny. Władztwo wykonywane przez nią miało samodzielny charakter i odpowiadało zakresem uprawnieniom właścicielskim, bowiem w sposób nieskrępowany i z wyłączeniem innych osób podejmowała ona decyzje dotyczące przeznaczenia nieruchomości, jej zagospodarowania i wykorzystania. Ponosiła też ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości. Tak wreszcie była postrzegana przez otoczenie, przez najemców. Przekonują o tym zeznania świadków przesłuchanych w sprawie i pozostały materiał dowodowy zgromadzony w toku postępowania. Poza tym opierając się na doświadczeniu życiowym, można stwierdzić, iż w wielu przypadkach współwłaściciel (lub właściciel) jest administratorem nieruchomości. W tym przypadku, nie można bowiem pominąć okoliczności, iż zasiedzenie nastąpiła w innym ustroju, a Ł. A., która i tak z renty opłacała remonty nieruchomości (brała pożyczki na ten cel), nie miała środków finansowych na opłacenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. Zresztą, w ocenie Sądu Okręgowego, świadomość prawna obywateli w tamtych czasach była mniejsza niż obecnie.

Zgodzić się należy z twierdzeniami wnioskodawcy, że niektóre z czynności podejmowanych przez Ł. A. działającej jak właściciel przedmiotowej nieruchomości pokrywały się z czynnościami, jakie wykonuje zarządca czy administrator. Co jednak istotne, nigdy nie domagała się ona zwrotu poniesionych z tego tytułu wydatków czy też wynagrodzenia za sprawowanie zarządu. Pozbawiony jakiegokolwiek znaczenia pozostaje natomiast sposób zachowania Ł. A. po okresie zasiedzenia nieruchomości. Zdecydowanie zbyt daleko idący jest wniosek Sądu Rejonowego, że skoro po upływie okresu zasiedzenia Ł. A. występowała w charakterze zarządcy, to również we wcześniejszym czasie miała identyczny status. Podkreślenia wymaga fakt, iż rozbieżne były stanowiska uczestników tego postępowania w przedmiocie tego, z jakiego tytułu matka wnioskodawcy przekazywała swojemu bratu pieniądze. Kserokopia zapisków w zeszycie, bez żadnego podpisu nie stanowi dowodu, albowiem nie jest dokumentem, nawet prywatnym (art. 245 k.p.c.).

Z zeznań świadków jednoznacznie wynika, że nieruchomość nie przynosiła zysków, bądź też były one na minimalnym poziomie, mniej więcej do czasu zmiany ustrojowej. Sąd I instancji wysunął błędny wniosek, jakoby zeznania świadków R. J. i K. A. (2) wskazywały na fakt dokonywania rozliczeń ze środków uzyskanych w ramach sprawowanego zarządu z nieruchomości ze S. J.. Dowody te potwierdzają jedynie, że Ł. A. przekazywała bratu kwotę ok. 300 - 400 zł miesięcznie. Biorąc pod uwagę kontekst, w którym padły powyższe stwierdzenia można z dużym prawdopodobieństwem stwierdzić, że pieniądze te miały stanowić wsparcie finansowe dla znajdującego się w ciężkiej sytuacji ekonomicznej, jak i zdrowotnej brata. Były to zatem zwykłe darowizny przeznaczone dla członka rodziny znajdującego się w potrzebie nie zaś podział zysków z zarządu nieruchomością.

Z uwagi na powyższe należało przyjąć, że Ł. A. nabyła przedmiotową nieruchomość przez zasiedzenia jako posiadacz samoistny w złej wierze z upływem 20 lat od wejścia w życie Kodeksu cywilnego, tj. z dniem 1 stycznia 1985 r. Mając na uwadze fakt, iż w momencie upływu terminu zasiedzenia Ł. A. pozostawała w związku małżeńskim z K. A. (1) Sąd Okręgowy, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., orzekł, jak w pkt I wyroku.

W pozostałym zakresie apelacja podlegała oddaleniu (tj. w zakresie zaskarżenia punktu drugiego postanowienia Sądu Rejonowego w zakresie kosztów sądowych) na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. i art. 520 § 1 k.p.c.

Na oryginale właściwe podpisy

Za zgodność z oryginałem