Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Powód Zrzeszenie (...) w I. wniósł o zasądzenie od pozwanej Gminy M. I. na jego rzecz kwoty 3.160,86 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 2 marca 2012 roku do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Jako uzasadnienie pozwu powód wskazał, że wyrokiem z 04.12.2007 roku 2009 roku w sprawie I C 479/07 Sąd Rejonowy w Inowrocławiu orzekł o eksmisji pozwanych C. P. i B. P. z lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w I. przy ul. (...). W punkcie 2. wyroku Sąd orzekł o uprawnieniu pozwanych do lokalu socjalnego, wstrzymując wykonanie wyroku do czasu złożenia przez Gminę M. I. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Powód pismem z 18 lipca 2008 roku wezwał pozwaną do wykonania wyroku i złożenia oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Pozwana w odpowiedzi poinformowała, że nie posiada wolnego lokalu socjalnego.

Sąd Rejonowy w Inowrocławiu w dniu 14 maja 2013 roku wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, zgodnie z żądaniem pozwu, sygn. akt I Ne 1508/13. (k. 46)

Pozwana Gmina M. I. w sprzeciwie od powyższego nakazu zapłaty wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych, wskazując w uzasadnieniu, iż powód nie wykazał faktycznej szkody. Nadto pozwana zarzuciła, że powódka w żaden sposób nie wykazała wbrew treści art. 18 ust. 5 ustawy, że jest właścicielką wskazanego w pozwie lokalu mieszkalnego.

W odpowiedzi na sprzeciw powód wskazał, iż jednoznacznie wykazał wysokość szkody w wysokości stawki utraconego czynszu, jaką mógłby uzyskać za najem lokalu, gdyby pozwany wykonał wyrok eksmisyjny. Wskazano również, że od 2007 roku powódka jest zarządcą nieruchomości na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez właścicieli nieruchomości przy ul. (...).

Sąd Rejonowy ustalił, że wyrokiem z dnia 4 grudnia 2007 roku Sąd Rejonowy w Inowrocławiu nakazał pozwany: C. P. i B. P., aby wraz ze wszystkimi rzeczami opuścili i wydali powodowi Zrzeszeniu (...) w I. lokal mieszkalny położony w I. przy ul. (...). W punkcie 2 i 3 wyroku Sąd ustalił, że powyżej wymienionym pozwanym przysługuje prawo do otrzymania lokalu socjalnego oraz wstrzymał wykonanie orzeczenia o opróżnieniu lokalu do czasu złożenia pozwanym przez Miasto I. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Pismem z 18 lipca 2008 roku powód zwrócił się do pozwanej Gminy o wskazanie lokalu socjalnego dla C. P. i B. P., jednakże wezwanie okazało się bezskuteczne.

Aneksem do umowy dotyczącej wynajęcia lokali na rzecz Miasta I. w celu realizacji sądowych wyroków orzekających eksmisję z prawem do lokali socjalnych z 18 lutego 2009 roku dołączony został do umowy lokal przy ul. (...) w I. i ustalono wysokość stawki czynszu na 366,60 zł.

Pismem z 21 lutego 2012 roku powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty objętej pozwem w terminie do dnia 1 marca 2012 roku. Pozwana nie zapłaciła powodowi kwoty dochodzonej pozwem.

Powódka od dnia 01.01.2007 roku została upoważniona przez właścicieli nieruchomości przy ul. (...) S. P. i Z. Z. do zarządzania nieruchomością. W ramach zarządu właściciele upoważnili do zawierania, wypowiadania umów najmu, inkasowania należności za czynsz i inne świadczenia, windykacji należności czynszowych, również przez firmy windykacyjne a także do podejmowania czynności administrowania m.in. dokonywania konserwacji, remontów bieżących, ubezpieczenia budynku, wnoszenia opłat związanych z administrowaniem. Pełnomocnictwo zostało udzielone na czas nieokreślony.

Sąd Rejonowy zaznaczył, iż w niniejszej sprawie bezspornym było, nie wywiązanie się przez pozwaną Gminę z obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego eksmitowanym lokatorom. Nie był także kwestionowany fakt, iż od dnia prawomocności wyroku do dnia wniesienia pozwu byli najemcy nie uiszczali należnych opłat za czynsz Sporne pozostawało, czy powód w związku z niedostarczeniem lokalu socjalnego przez gminę poniósł szkodę, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości. Pozwany zakwestionował także okoliczność, zę powód jest właścicielem w rozumieniu art. 18 ust. 5 ustawy.

W pierwszej kolejności Sąd Rejonowy rozważał fakt posiadania przez powódkę legitymacji do występowania w niniejszym procesie. Oceniając treść przedłożonego przez powódkę pełnomocnictwa, w którym współwłaściciele nieruchomości upoważnili powódkę do zarządzania od dnia 01.01.2007 roku nieruchomością przy ul. (...) w I., Sąd stwierdził, że niezależnie od przyjęcia, czy czynność współwłaścicieli potraktować jako udzielenie pełnomocnictwa, czy też jako zawarcie umowy o zarządzenie zgodnie z ówczesnym brzmieniem art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami wobec charakterystycznego dla tego typu umowy wskazanego zakresu obowiązków zarządcy polegającego na powtarzającym się wykonywaniu względem cudzej nieruchomości czynności zaliczonych przez ustawodawcę do czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami wykonywanych za wynagrodzeniem, nadto wskazania numeru licencji zawodowej i oświadczenia o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody, należy tę czynności uznać za czynność prawnie ważną i rodzącą skutki prawne. Decyzja o przekazaniu zarządu powodowi została podjęta przez wszystkich współwłaścicieli w ramach wykonywania prawa współwłasności i zarządu rzeczą wspólną.

Sąd Rejonowy wskazał, iż zgodnie z treścią dokumentu z dnia 29.12.2006 toku powódce przekazano czynności zwykłego zarządu dotyczące bieżących spraw związanych z eksploatacją nieruchomości i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym. W konsekwencji powódka jako zarządca mogła podejmując czynności faktyczne i prawne wchodzące w zakres tego upoważnienia działać w imieniu własnym. W ocenie Sądu I instancji powód może działać jedynie w takim zakresie,, jaki został określony treścią czynności prawnej. W dokumencie pełnomocnictwa dołączonym do odpowiedzi na sprzeciw nie ma upoważnienia do dokonywania czynności procesowych w ramach, których mocodawcy upoważniliby powoda do występowania przed organami administracyjnymi czy podejmowania czynności procesowych przed organami wymiaru sprawiedliwości, w tym w szczególności w zakresie dochodzenia odszkodowania od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego. Nie można uznać, że upoważnienie takie mieściłoby się w zakresie pojęcia „windykacji należności czynszowych”.

Wobec tego Sąd Rejonowy uznał, że legitymacja materialna do wytoczenia powództwa na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21.06.2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego przysługuje wyłącznie właścicielom nieruchomości. Powód jako zarządca może być traktowany w sferze prawa materialnego co najwyżej jako pełnomocnik a nie jako zastępca pośredni, co wskazuje na brak legitymacji czynnej powoda. Sąd Rejonowy wskazał nadto, zę dokonując takiej oceny kierował się treścią uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013 roku w sprawie III CZP 23/13.

Dlatego też Sąd Rejonowy powództwo oddalił.

Apelację od tego wyroku wniosła powódka, zaskarżając go w całości i zarzucając naruszenie prawa materialnego tj. art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego poprzez jego błędną interpretację i uznanie, że powód nie posiada legitymacji czynnej do dochodzenia od pozwanego odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 5 tejże ustawy.

W konsekwencji tego zarzutu powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie na jej rzecz od pozwanej dochodzonej kwoty wraz z kosztami postępowania za obie instancje ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Na rozprawie apelacyjnej strony się nie stawiły a pozwany nie złożył odpowiedzi na apelację.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Sąd Okręgowy uznał apelację powódki za zasadną.

W ocenie Sądu Okręgowego nie jest, wbrew stanowisku Sądu I instancji, zasadny zarzut braku legitymacji czynnej Zrzeszenia (...) w I.. Sąd Rejonowy podzielając ten zarzut przywołał uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013 roku ( sygn. III CZP 23/13 ), w której sąd stwierdził, że „zrzeszenie właścicieli nieruchomości zarządzające - bez tytułu prawnego - nieruchomością i położonym na niej budynkiem obejmującym lokal zajmowany przez osobę, wobec której wydano prawomocny wyrok nakazujący jego opróżnienie i zawierający orzeczenie o uprawnieniu pozwanego do lokalu socjalnego, nie może dochodzić od gminy odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)" . W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy podkreślił, że na gruncie art. 18 ust. 5 u.o.p.l. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 8 kwietnia 2010 r., P 1/08 (OTK-A Zb.Urz. 2010, nr 4, poz. 33), wyraził stanowisko, że źródłem odpowiedzialności gminy jest w tym wypadku szkoda, jaką ponosi właściciel opróżnianego lokalu, ponieważ musi godzić się na dalsze zajmowanie jego lokalu przez osoby eksmitowane. Jest on przez bliżej nieoznaczony czas - do chwili dostarczenia osobom eksmitowanym lokalu socjalnego - pozbawiony uprawnienia do dysponowania przedmiotem swojej własności i korzystania z niego. Trybunał Konstytucyjny konsekwentnie przyjął, więc, że pojęcie właściciela użyte w art. 18 ust. 5 u.o.p.l. oznacza podmiot dysponujący prawem rzeczowym, nie zaś podmiot określony w definicji zawartej w art. 2 ust. 1 pkt 2 u.o.p.l.

Należy jednak zauważyć - podzielając treść tej uchwały - że w niniejszej sprawie nie ma ona zastosowania, gdyż powód zarządza nieruchomością i położonym na niej budynkiem przy ulicy (...) w I. na podstawie umowy zawartej ze współwłaścicielami tej nieruchomości. Zarządca działający na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością działa w imieniu własnym lub w imieniu drugiej strony umowy (w tym wypadku właściciela nieruchomości) w zależności od postanowień umowy, ale zawsze na rzecz drugiej strony umowy o zarządzanie nieruchomością - właściciela lub współwłaścicieli nieruchomości albo innych osób mających prawa do nieruchomości. Działa przy tym w takim zakresie, jaki został określony umową. Dlatego kwestie związane z zakresem działania upoważnień zarządcy powinny zostać doprecyzowane w umowie. Zakres obowiązków i uprawnień zarządcy działającego na podstawie takiej umowy nie wynika, bowiem wprost z przepisów.

Sąd Okręgowy podziela stanowisko wyrażane w apelacji, iż ze sformułowania użytego w pełnomocnictwie: „windykacja należności czynszowych” można wyprowadzić, że obejmuje ono również swym zakresem umocowanie do dochodzenia takich należności za pomocą środków określonych w obowiązujących przepisach prawnych tj. także na drodze sądowej. Współwłaściciele wyraźnie ograniczyli w pełnomocnictwie jedynie możliwość windykacji pozasądowej tj. za pomocą firm windykacyjnych, bowiem na taką czynność zarządcą musiał wcześniej uzyskać zgodę właścicieli. Taki ograniczenie nie miałoby sensu gdyby pełnomocnictwo tj. zakres zarządu nie obejmował dochodzenia należności czynszowych w drodze sądowej. Za taką interpretacją zakresu umocowania powoda jako zarządcy nieruchomości przemawia także wieloletnia praktyka. Powód bez jakiegokolwiek sprzeciwu ze strony współwłaścicieli samodzielnie występował w procesach o zapłatę to należności czynszowych czy też odszkodowań o takim charakterze jak dochodzone w niniejszym postępowaniu. Potwierdzają to również akta sprawy I C 697/11 dołączone do niniejszej sprawy. Sam pozwany nie miał wcześniej zastrze4żeń co do posiadania przez powoda legitymacji czynnej, skoro zawierał z nim a nie ze współwłaścicielami nieruchomości umowy dotyczące wynajmowania lokali mieszkalnych jako lokali socjalnych.

Wobec tego należało uznać, iż powód wykazał swoją legitymację czynną w niniejszym procesie.

W tej sytuacja sporna pozostawała jedynie wysokość odszkodowania, bowiem sam zasada została już przesądzona w sprawie II Ca 256/12. Nie ma, bowiem wątpliwości, iż pozwany nie złożył eksmitowanym lokatorom nadal oferty zawarcia najmu lokalu socjalnego. Również wysokość odszkodowania nie budzi wątpliwości albowiem powód domaga się jego zasądzenia w wysokości czynszu jaki był opłacany przez byłych lokatorów w chwili rozwiązania umowy najmu. Powód wykazał również wysokość innych opłat a pozwany nie wykazał nieprawidłowości sposobu obliczenia kwot opłat przypadających na lokal zajmowany przez byłych najemców.

Również kwestia związku przyczynowego między niedostarczeniem lokalu socjalnego przez pozowaną gminę a szkodą pozostaje bezdyskusyjna.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 października 2010 r. w sprawie II CSK 323/09 (publ. Lex nr 602680) wprost stwierdził, że na gruncie art. 18 ust. 3 i 5 u.o.p.I. nie budzi wątpliwości przekonanie, iż pozostaje w normalnym związku przyczynowym z zaniechaniem przez gminę wypełnienia obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego osobie do tego uprawnionej, strata właściciela lokalu mieszkalnego spowodowana nieuiszczaniem przez byłego lokatora opłat za używanie zajmowanego lokalu i że za tę postać szkody gmina ponosi odpowiedzialność na podstawie art. 417 § 1 k.c.

Biorąc powyższe pod uwagę na mocy art. 386 § 1 kpc należało zmienić zaskarżony wyrok i zasądzić od pozwanego na rzecz powódki kwotę odszkodowania dochodzoną w pozwie wraz z kosztami postępowania za obie instancje uwzględniając wynagrodzenie pełnomocnika procesowego według norm przepisanych.