Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 lutego 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział V Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Maryla Domel-Jasińska
Sędziowie:	SA Maria Sokołowska (spr.) SO del. Anna Daniszewska
Protokolant:	sekretarz sądowy Joanna Makarewicz

po rozpoznaniu w dniu 24 stycznia 2014 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa E. Z.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...)

w B.

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w B.

z dnia 28 maja 2013 r., sygn. akt I C 143/12

oddala apelację.

Na oryginale właściwe podpisy.

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 29 lutego 2012r. powódka E. Z. wniosła o uchylenie uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. o powołaniu zarządu tej wspólnoty w osobach Z. S. i A. G. - w (...) wspólnoty (...) oraz w uchwale (...). Nadto wniosła o uchylenie uchwały (...) (...) w sprawie zaliczenia przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek. Wniosła również o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że jest współwłaścicielem nieruchomości przy ul. (...) w B.. W dniu 17 lutego 1997r. aktem notarialnym współwłaściciele nieruchomości dokonali ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży tego lokalu na rzecz Z. i K. S. (1), w wyniku czego powstała z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa. W (...) ww. aktu notarialnego powierzono zarząd nieruchomością wspólną T. S., na zasadzie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. W dniu 16 stycznia 2012r. powódka otrzymała pismo z dnia 3 stycznia 2012r. z treści którego wynika, że (...) odbyło się zebranie właścicieli, na którym został wybrany nowy zarząd wspólnoty w osobie Z. S. i A. G. w miejsce dotychczasowego w osobie T. S.. Ponadto pismem z dnia 1 lutego 2012r. powódka została zawiadomiona o tym, że (...) podjęto uchwałę (...) o powołaniu nowego zarządu Wspólnoty oraz uchwałę (...) w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek. Powódka zarzuciła, że zmiana zarządu we wspólnocie przez przekazanie go Z. S. i A. G. w miejsce T. S. wraz z określeniem zasad jego sprawowania nastąpiła z naruszeniem przepisów prawa skutkujących nieważnością podjętej uchwały, a mianowicie z art. 18 ust. 2a cytowanej ustawy, zgodnie z którym zmiana ustalonego w trybie art. (...) ustawy zarządu powinna nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza, którego to wymogu zaskarżona uchwała nie spełnia. Powódka podniosła ponadto, że niejasne jest, kiedy przedmiotowa uchwała w sprawie zmiany zarządcy i sposobu zarządu została podjęta. Wskazała, że wadliwość zaskarżonych uchwał wynika także z naruszenia procedury ich podjęcia przez niepoinformowanie jej oraz pozostałych właścicieli lokali o planowanych zebraniach właścicieli. Powódka zarzuciła co do zaskarżonej uchwały (...) (...) w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek, że jest ona sprzeczna z prawem z tego względu, że została poddana pod głosowanie przez nielegalnie działający zarząd w osobie Z. S. i A. G. i jako taka jest dotknięta również nieważnością.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w B. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jej rzecz od powódki kosztów procesu według norm przepisanych. Zdaniem pozwanej powództwo winno zostać oddalone już z uwagi na jego wniesienie po upływie zawitego terminu sześciu tygodni liczonego od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli. Podniosła, że zarzuty wskazane przez powódkę są chybione w szczególności zakwestionowała pogląd powódki, że uchwała Wspólnoty co do zmiany zarządu nie wymagała zaprotokołowania przez notariusza.

Wyrokiem z dnia 28 maja 2013 r. Sąd Okręgowy w B. oddalił powództwo.

Sąd ten ustalił, iż w nieruchomości przy ul. (...) w B., wpisanej w księdze wieczystej Kw nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B. ustanowiona została w 1997r., z mocy prawa, wspólnota mieszkaniowa. Na powyższej nieruchomości usytuowany był budynek mieszkalny, wielorodzinny, dwukondygnacyjny o powierzchni 420 m ². W budynku tym dochodziło do stopniowego wyodrębniania własności poszczególnych lokali, których było więcej niż siedem.

Właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w B. jest J. C.. Przysługuje mu udział wynoszący(...)części we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...).

Właścicielami lokalu nr (...) przy ul. (...) w B. są małżonkowie D. i P. R.. Przysługuje im udział wynoszący (...) części we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...).

Właścicielami lokalu nr (...) przy ul. (...) w B. są małżonkowie Z. i K. S. (2). Przysługuje im udział wynoszący (...)części we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...).

Właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w B. jest A. G.. Przysługuje mu udział wynoszący (...)części we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...).

Właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w B. są małżonkowie A. i M. P.. Przysługuje im udział wynoszący (...)części we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...).

Właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w B. są W. i A. B..

Właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w B. jest powódka, T. S., W. U., B. U. i M. U. - osoby ze sobą spokrewnione. W lokalu tym mieszka jedynie T. S.. Powódka oraz pozostałe osoby zamieszkują w innych lokalach. Powódka mieszka w L. przy ul. (...), B. U. - w T. przy ul. (...), W. U. - w B. przy ul. (...), M. U. - w B. przy ul. (...).

Właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w B. są małżonkowie M. i M. J. (1).

D. i P. R., Z. i K. S. (2), A. G., A. i M. P. posiadali i posiadają większość udziałów we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), a mianowicie udziały w wysokości (...), czyli 57,62 %. Razem z J. C. przysługują im udziały we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) w wysokości (...)to jest 64,52 %.

Wspólnota właścicieli lokali w powyższej nieruchomości nie miała powołanego zarządu jako jej organu ani nie powierzyła go wyspecjalizowanemu podmiotowi zewnętrznemu posiadającemu licencję na wykonywanie zarządu w imieniu i za wspólnotę.

Powyższa wspólnota mieszkaniowa nie miała założonego własnego konta w banku, NIP ani numeru REGON.

Tzw. administratorem powyższej nieruchomości -jej zarządcą faktycznym - była T. S.. Wykonywała ona w imieniu i za zgodą współwłaścicieli tej nieruchomości czynności faktyczne dotyczące administrowania tą nieruchomością. Nie miała ona zarejestrowanej działalności gospodarczej dotyczącej administrowania nieruchomością. Współwłaściciele nieruchomości i członkowie wspólnoty do pewnego czasu - a mianowicie do listopada 2011 r. - godzili się na wykonywanie przez nią powyższych czynności.

W listopadzie 2011 r. członkowie powyższej wspólnoty mieszkaniowej - D. i P. R., Z. i K. S. (2), A. G. oraz A. i M. P. dowiedzieli się, że podmiot zewnętrzny, do którego należały media w postaci kanalizacji w budynku przy ul. (...) w B. zdecydował się na jej odłączenie, z uwagi na brak umowy na odprowadzanie ścieków. Postanowili zwołać w związku z tym zebranie i zarazem nadać ramy wspólnocie poprzez powołanie zarządu w celu zapewnienia jej prawidłowego funkcjonowania. Zebranie takie zwołali na dzień 3 grudnia 2011 r.

O planowanym zebraniu zawiadomili J. C., W. i A. B., M. i M. J. (2) oraz T. S. wrzucając listy z tymi zawiadomieniami do skrzynek pocztowych tych osób oraz poprzez wywieszenie zawiadomienia na klatce schodowej.

W dniu 3 grudnia 2011r. doszło do zebrania członków powyższej Wspólnoty Mieszkaniowej. Na zebranie to stawili się D. i P. R., Z. i K. S. (2), A. G. oraz A. i M. P. - dysponujący większością udziałów we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...). Nie stawili się zawiadomieni o tym zebraniu - J. C., W. i A. B., M. i M. J. (2) i T. S.. Na zebraniu tym nie było notariusza. Na powyższym zebraniu D. i P. R., Z. i K. S. (2), A. G. oraz A. i M. P. podjęli uchwałę o wyborze zarządu wieloosobowego wspólnoty i wyborze na członków zarządu Z. S. i A. G.. W tym samym dniu podpisana została umowa o zarządzanie między powyższymi członkami zarządu wspólnoty - Z. S. i A. G. a obecnymi na zebraniu z członkami wspólnoty. Zdecydowano również o założeniu dla wspólnoty NIP, numeru REGON i konta bankowego.

W dniu 4 stycznia 2011 r. J. C. skontaktował się z A. P. informując, że akceptuje uchwałę podjętą (...)

D. i P. R., Z. i K. S. (2), A. G. oraz A. i M. P. wysłali w dniu 3 stycznia 2012r. listem poleconym pismo z informacją o powołaniu zarządu Wspólnoty i wyborze do tego zarządu Z. S. i A. G. pozostałym członkom wspólnoty oraz dołączyli do tego pisma protokół z zebrania (...), (...) Wspólnoty (...), umowę o zarządzanie z dnia (...) W dniu 3 stycznia 2012r. wysłali nadto listem poleconym zawiadomienie o zebraniu zwołanym na dzień (...)w sprawie budowy kanalizacji i nowej sieci wodociągowej i w sprawie ustalenia składki na fundusz remontowy. Część z pozostałych członków wspólnoty nie odebrała powyższej korespondencji. Powódka odebrała tę korespondencję w dniu 16 stycznia 2012r.

W dniu 13 stycznia 2012r. doszło do kolejnego zebrania członków wspólnoty. Na zebranie to stawili się D. i P. R., Z. i K. S. (2), A. G. oraz A. i M. P. - dysponujący większością udziałów we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...). Nie stawili się pozostali członkowie wspólnoty, nie było też na nim notariusza. Na tym zebraniu podjęto uchwałę w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 oraz w sprawie zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek. Nadto uchwalono po raz drugi uchwałę o powołaniu organu wspólnoty w postaci zarządu, w skład którego wchodzili Z. S. i A. G..

W dniu 27 lutego 2012r. powódka wniosła pozew w niniejszej sprawie.

Sąd ustalił stan faktyczny w sprawie na podstawie okoliczności bezspornych, przedłożonych przez strony dokumentów oraz zeznań świadka T. S., zeznań przedstawicieli pozwanej Z. S. i A. G. oraz zeznań powódki. Sąd miał nadto na względzie zasady logiki i doświadczenia życiowego.

Strony nie kwestionowały autentyczności przedłożonych dokumentów. Dokumenty te nie budziły również zasadniczo zastrzeżeń Sądu. Zupełnie inną kwestią było, jakie w ich oparciu należy wyciągnąć wnioski natury faktycznej i prawnej.

Sąd zasadniczo dał wiarę zeznaniom świadka K. S. (1), albowiem były one spontaniczne i szczere. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka w tym zakresie, że zawiadomienie o zebraniu z dnia(...), dotyczyło jedynie kwestii odłączenia kanalizacji, albowiem świadek w dalszych swych zeznaniach wiązała to zawiadomienie z wyborem zarządu wspólnoty, te zaś zeznania świadka korelowały z wiarygodnymi w tym zakresie dla Sądu zeznaniami przedstawicieli pozwanej - Z. S. i A. G.. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka, że A. P. kontaktowała się mailowo z J. C. w sprawie zebrania z dnia 3 grudnia 2011 r., albowiem świadek nie pamiętała już dobrze tej okoliczności, nadto zeznania te nie korespondowały z wiarygodnym dla Sądu dowodem w postaci (...) wspólnoty i pisma wspólnoty z dnia 3 stycznia 2012r.

Sąd zasadniczo dał wiarę zeznaniom przedstawicieli pozwanej - Z. S. i A. G., albowiem były one spontaniczne i szczere. Sąd co do kwestii zeznań Z. S. i A. G. na okoliczność czynności wykonywanych przez T. S. zważył, że wynikało z nich, iż osobie tej zostało zlecone przez pozostałych właścicieli lokali - członków wspólnoty wykonywanie czynności faktycznych dotyczących administrowania, co nie oznaczało jednakże, że doszło do powierzenia jej zarządu na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz. U. Nr 80 z 2000r., poz. 903 ze zm.), zwanej dalej u.w.l., o czym dalej w kolejnych uwagach. Sąd nie dał wiary zeznaniom Z. S. i A. G., że informacja o zebraniu wspólnoty (...) została wysłana za pośrednictwem poczty do J. C., W. i A. B., M. i M. J. (2) oraz T. S., albowiem nie potwierdzały tego wiarygodne w tym zakresie dla Sądu zeznania świadka K. S. (1) i T. S..

Sąd w bardzo ograniczonym zakresie dał wiarę zeznaniom świadka T. S. uznając je jedynie w tej części za przekonujące i wiarygodne. Sąd co do zeznań świadka, że nie jest członkiem pozwanej wspólnoty stwierdził, że świadek w tym zakresie odnosiła te zeznania jedynie do powołanego (...) zarządu i że przyznała, iż jest współwłaścicielem lokalu przy ul. (...) w B., co oznaczało, że jest z mocy prawa członkiem pozwanej wspólnoty. Sąd co do zeznań świadka, że była ona i jest zarządcą stwierdził, że nie sposób z nich wnioskować, iż zostało jej powierzone na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali wykonywanie czynności zarządu w imieniu członków wspólnoty, mając na uwadze okoliczności, o jakich mowa w dalszych uwagach. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka, że otrzymała zawiadomienia o zebraniach wspólnoty (...) i (...) po terminie do zaskarżenia podjętych na nich uchwał, albowiem nie korespondowały one z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie; nie potwierdzały ich nawet i zeznania powódki, która stwierdziła, że otrzymała w dniu 16 stycznia 2012r. zawiadomienie o podjęciu spornej uchwały na zebraniu (...) i zawiadomienie o zebraniu (...).

Sąd Okręgowy zważył, iż zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Stosownie do art. 25 ust. la tej ustawy powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W ocenie Sądu Okręgowego powódka wystąpiła z powództwem w niniejszej sprawie w terminie zawitym określonym w treści art. 25 ust. 1a u.w.l. Nie mogła powodować dla powódki żadnych negatywnych skutków okoliczność, że nie została ona zawiadomiona o terminie zebrania z dnia 3 grudnia 2011 r. Na zebraniu z dnia (...)podjęta została po raz kolejny przez obecnych wówczas członków Wspólnoty uchwała o utworzeniu zarządu i powołaniu do niego Z. S. i A. G.. Powódka w terminie, o jakim mowa w art. 25 ust. la ustawy zaskarżyła tę uchwałę powtarzającą treść uchwały (...) i nawiązującą do niej oraz wydaną (...) uchwałę w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 i w sprawie zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek.

Natomiast – zdaniem Sądu I-instancji - zarzuty merytoryczne podniesione przez powódkę okazały się chybione.

Sąd ten zważył, iż zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Umowa taka powinna określać zakres uprawnień i obowiązków zarządcy oraz jego wynagrodzenie i sposób ustalania tego wynagrodzenia.

Z art. 18 ust. 2 u.w.l. wynika, że w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

Natomiast stosownie do art. 18 ust. 2a cytowanej ustawy zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Przewidziany w art. 18 ust. 2a u.w.l. obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze zarządu podjętej w trybie art. 20 ust. 1 u.w.l.

Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w rozdziale czwartym tej ustawy dotyczące zarządu ustawowego. (art. 18 ust. 3 u.w.l.)

Jak wynika z art. 20 ust. 1 u.w.l. jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

W takich, tzw. dużych wspólnotach, co do zasady, ustawowy zarząd, sprowadzający się do dokonywania czynności zwykłego zarządu, nie jest pełniony bezpośrednio przez współwłaścicieli, lecz przez wybrany przez nich zarząd.

Sąd Okręgowy zważył, że właściciele nieruchomości, którzy nie zarządzają nią bezpośrednio mogą kwestię gospodarowania swoją nieruchomością uregulować według swojego wyboru, np. udzielając pełnomocnictwa do czynności prawnych, a w zakresie czynności faktycznych zawierając umowę podobną do umowy zlecenia. Mogą również powierzyć pełnienie zarządu innemu podmiotowi wykorzystując regulacje zawarte w art. 18 u.w.l. Jeżeli jednak powierzają oni wykonywanie zarządu nieruchomością ze skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, to muszą zawrzeć umowę z licencjonowanym zarządcą nieruchomości.

Dokonując wykładni oświadczenia woli stron odnośnie kwestii zarządu złożonego w aktach notarialnych dotyczących ustanawiania odrębnej własności lokali na podstawie art. 54 kc, Sąd Okręgowy uznał, że w pozwanej Wspólnocie nie doszło do ustanowienia zarządu umownego, którego podstawą jest przepis art. 18 ust. 1 u.w.l., lecz jedynie do zlecenia wykonania czynności faktycznych przez członków Wspólnoty T. S., co uczyniło ją tzw. administratorem - zarządcą faktycznym nieruchomości. Podstawą tego zlecenia nie był przepis art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, lecz przepisy kodeksu cywilnego, w szczególności regulacja art. 750 k.c. dotycząca umów nieuregulowanych innymi przepisami, do których stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zlecenia. Za takim stanowiskiem – w ocenie Sądu I-instancji – wskazuje treść (...) umów dotyczących ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży lokalu, że zarząd nieruchomością wspólną sprawować będzie zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego T. S.. Sąd Okręgowy podkreślił, że gdyby strony rzeczywiście zamierzały zawrzeć umowę o powierzenie wykonania zarządu T. S. na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, to - po pierwsze - wskazałyby w treści powyższego paragrafu, że podstawą sprawowania tego zarządu są postanowienia umowy zawartej na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l, o powierzeniu tego zarządu T. S. oraz odpowiednio stosowane przepisy rozdziału czwartego tej ustawy zawarte w jej art. 21 i nast. dotyczące zarządu we wspólnotach powyżej 7 lokali, do których odsyła art. 33 u.w.l. Po drugie, strony zawarłyby w cytowanych wyżej umowach postawienia w zakresie wynagrodzenia za pełnienie zarządu na podstawie art. 18 ust 1 u.w.l. przez T. S., co jest standardem umowy o powierzenie zarządu na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy. Po trzecie, wskazane wyżej umowy, podobnie jak i kolejne umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży, zawarte były przed podmiotem profesjonalnym, rozeznanym w problematyce prawa rzeczowego i przepisach ustawy o własności lokali, jakim był notariusz. Po czwarte, przeczyły twierdzeniom powódki odnośnie powołania zarządu umownego wiarygodne w tym zakresie dla Sądu zeznania przedstawicieli pozwanej Z. S. i A. G. oraz stan faktyczny sprawy, z których nie sposób było, w ocenie Sądu, wnioskować, że T. S. został powierzony zarząd umowny.

Z tych względów Sąd Okręgowy uznał, że członkowie pozwanej Wspólnoty mieszkaniowej nie musieli podjąć uchwały o powołaniu zarządu i wyborze do tego zarządu Z. S. i A. G. z zachowaniem rygorów, o jakich mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l. Podjęte przez nich uchwały były ważne i skuteczne.

Zdaniem tego Sądu, członkowie Wspólnoty, który podjęli sporną uchwałę o powołaniu zarządu i wyborze do tego zarządu Z. S. i A. G. wypowiedzieli zarazem w imieniu Wspólnoty T. S. łączącą ją ze Wspólnotą umowę zlecenia wykonania czynności faktycznych dotyczących administrowania.

Również podnoszone przez powódkę zarzuty proceduralne odnośnie podjęcia spornych uchwał nie skutkowały – w ocenie Sądu I-instancji - uznaniem powództwa za zasadne.

Zarzuty formalne dotyczące procedury podjęcia uchwały mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Powołując się na pogląd Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 16 października 2002r., w sprawie o sygn. akt IV CKN 1351/00, (OSNC 2004/3/40). Sąd Okręgowy zważył, że nieuzasadnione jest wyprowadzanie z naruszenia art. 32 u.w.l., dotyczącego obowiązku zawiadomienia o zebraniu właścicieli, bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały, gdyż ustawodawca w art. 25 ust. 1 u.w.l. odniósł naruszenie prawa do uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie. Tylko więc wykazanie, że nieobecność właściciela lokalu mogła mieć wpływ na treść uchwały może skutkować jej uchyleniem na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.

W sytuacji, kiedy za uchwałami głosowała zdecydowana większość współwłaścicieli, nie ma żadnych przekonywających podstaw do wnioskowania, że uchybienia proceduralne miały wpływ na treść uchwały.

W ocenie Sądu I-instancji podnoszone przez powódkę uchybienia proceduralne polegające na niezawiadomieniu jej o zebraniu z dnia 3 grudnia 2011 r. oraz W. U., B. U. i M. U. - części ze współwłaścicieli lokalu przy ul. (...) w B. - nie miały wpływu na ważność podjętej w dniu(...)uchwały o wyborze zarządu wieloosobowego pozwanej wspólnoty i wyborze do tego zarządu Z. S. i A. G.. Jak wynika bowiem ze stanu faktycznego sprawy obecni na zebraniu z dnia (...). D. i P. R., Z. i K. S. (2), A. G. oraz A. i M. P. dysponowali wymaganą większością potrzebną do podjęcia powyższej uchwały, mając (...)udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, czyli 57,62 %, i złożyli skuteczne i ważne w-tym zakresie oświadczenie woli polegające na podjęciu wskazanej wyżej uchwały. Na zebraniu (...)podjęli uchwałę powtarzającą treść uchwały(...) i nawiązującą do niej. W dniu 5 stycznia 2012r. wysłali powiadomienie dla powódki o zebraniu (...)powódka otrzymała to powiadomienie w dniu 16 stycznia 2012r. (przez awizo). Zawiadomili oni także za pośrednictwem poczty pozostałych członków Wspólnoty o zebraniu (...) Powyższe postępowanie nie podważało, w ocenie Sądu, ważności uchwały podjętej przez nich już (...) Gdyby przyjąć, do czego nie ma jednak podstaw, że niezawiadomienie powódki o zebraniu (...) miało wpływ na ważność tej uchwały, to stwierdzić należałoby, że uchwała ta została i tak podjęta - najpóźniej (...) Zdaniem Sądu Okręgowego bez znaczenia było, czy w zawiadomieniu o zebraniu (...) i (...) wskazane zostało, czy ich przedmiotem jest powołanie zarządu, czy też nie. Jak wynika z poczynionych przez Sąd ustaleń w zawiadomieniu o zebraniu z dnia 3 grudnia 2011 r. wskazane zostało, że jego przedmiotem będzie również powołanie zarządu. Co się tyczy podjętej (...) uchwały w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 oraz w sprawie zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek Sąd I-instancji wskazał, że powódka nie kwestionowała merytorycznej treści tej uchwały, ale nie zgadzała się z jej podjęciem z uwagi na to, że została poddana pod głosowanie przez nielegalnie działający w jej ocenie zarząd w osobie Z. S. oraz A. G. i przez to miała być dotknięta nieważnością. Zdaniem Sądu uchwała ta została ważnie i skutecznie podjęta przez właścicieli lokali, którzy dysponowali wymaganą większością głosów.

We wniesionej apelacji powódka E. Z. zaskarżyła wyrok Sądu Okręgowego w całości domagając się jego zmiany poprzez uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu, ewentualnie uchylenie tego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I-instancji.

Skarżąca zarzuciła:

1)  naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, tj. błędną ocenę, iż podjęcie uchwały, w której powołano, na mocy art. (...) w/w ustawy zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (w osobach Z. S. i A. G.) i odwołano zarząd sprawowany przez T. S. nie stanowiło zmiany sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 ustawy, w związku z czym nie wymagało zaprotokołowania przez notariusza.

2)  Naruszenie przepisów prawa materialnego – art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że na mocy treści (...) aktu notarialnego z dnia 17.02.1997 r. obejmującego pierwszą umowę o ustanowieniu odrębnej własności i sprzedaży pierwszego samodzielnego lokalu w budynku przy ul. (...) w B. nie doszło do umownego określenia sposobu zarządzania nieruchomością wspólną poprzez wprowadzenie osoby zarządcy – współwłaściciela nieruchomości, Pani T. S. i przyjęcie, że w oparciu o art. 750 k.c. zawarta została umowa o administrowanie obejmująca wyłącznie zarząd faktyczny.

3)  Naruszenie przepisów prawa materialnego – art. 65 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na tym, że Sąd Okręgowy, mimo prawidłowej wykładni normy, w świetle której przy badaniu znaczenia umowy należy uwzględnić przede wszystkim zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu, wziął pod uwagę przede wszystkim literalną treść (...) aktu notarialnego z dnia 17.02.1997 r., jako podstawę ustalenia elementów stosunku prawnego, który w/w umowa kreowała, w sprzeczności z całokształtem okoliczności budujących treść umowy w przedmiocie ustalenia sposobu zarządzania nieruchomością wspólną.

4)  Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 23 ust. 1 w zw. z art. 31 i 32 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez ich niezastosowanie do oceny prawidłowości trybu zwołania zebrania właścicieli w dniu 3.12.2011 r., co doprowadziło do błędnego wniosku, w świetle którego uchwała podjęta bez skutecznego zwołania zebrania właścicieli ani też bez wyczerpania trybu indywidualnego zbierania głosów, wywołuje skutki prawne w niej przewidziane.

5)  Nierozpoznanie przez Sąd Okręgowy istoty sprawy w zakresie zaniechania rozważenia w ramach ustaleń w przedmiocie stanu faktycznego sprawy, zagadnienia intencji podjęcia przez właścicieli lokali dwóch uchwał o tej samej treści, co skutkowało zaniechaniem dokonania oceny prawnej konsekwencji takiego stanu z punktu widzenia skuteczności czy wadliwości podjętych uchwał i ograniczenie się wyłącznie do stwierdzenia, iż uchwała (...) z dnia 13.01.2012 r. stanowi powtórzenie uchwały (...) i nawiązuje do jej treści.

6)  Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 23 ust. 1 w zw. z art. 30 ust. 1 pkt. 3) oraz art. 32 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie i ustalenie, że zebranie właścicieli, które odbyło się (...)zostało zwołane w sposób, który, przy odstąpieniu od zbierania głosów tzw. obiegiem, umożliwił podjęcie skutecznych uchwał, gdy tymczasem przyjęcie, iż uchwala (...) spełnia kryteria uchwały nieistniejącej, wykluczało upoważnienie osób, które nie zostały powołane skutecznie do zarządu wspólnoty, tj. występujących wyłącznie w roli właścicieli lokali, do zwołania zebrania w zastępstwie urzędującego zarządcy w dacie (...)

7)  Naruszenie art. 25 ust. 1 w zw. z art. 32 ustawy z dnia 24 czerwca o własności lokali poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że – w odniesieniu do uchwały (...) – niezawiadomienie wszystkich właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej o terminie zebrania, a w odniesieniu do uchwal podjętych (...) – uniemożliwienie zapoznania się właściciela (powódki) z zawiadomieniem o zwołaniu zebrania i treścią porządku obrad, którzy jednocześnie nie zawierał precyzyjnej treści propozycji zmian we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali przed datą zebrania, nie stanowią uchybień, które wpływają na treść podejmowanych uchwał ze względu na wadliwość polegającą na sprzeczności danej decyzji z przepisami ustawy o własności lokali.

8)  Sprzeczność ustaleń faktycznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, tj. stwierdzenie, że okoliczności związane z funkcjonowaniem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej oraz czynności wykonywane przez Panią T. S. nie świadczyły o pełnieniu funkcji zarządcy w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, pomimo wynikających ze zgromadzonego w sprawie materiału procesowego danych o podejmowaniu w okresie od roku 1997 wszelkich czynności, w tym prawnych, w imieniu oraz interesie pozwanej.

9)  Naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 i 2 kpc poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i odmówienie wiarygodności i mocy dowodowej zeznaniom T. S. oraz powódki, odnoszącym się do okoliczności dotyczących czynności wykonywanych w zakresie realizacji funkcji zarządcy w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej, na rzecz uwzględnienia w tej mierze zasadniczo wyłącznie treści zeznań świadków Z. S. i A. G. bez zaistnienia ku temu warunków i bez należytego uzasadnienia dla w/w decyzji procesowej.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powódki nie zasługuje na uwzględnienie.

W szczególności chybione są zarzuty odnoszące się do podstawy faktycznej wyroku tj. zarzut naruszenia art. 233 § 1 i 2 kpc poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i powiązany z nim zarzut sprzeczności ustaleń faktycznych z treścią materiału dowodowego zebranego w sprawie, skoro istotą tych zarzutów jest kwestionowanie stanowiska Sądu Okręgowego, iż T. S. nie pełniła funkcji zarządcy Wspólnoty w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej u.w.l.) a jedynie administratora na podstawie umowy zbliżonej do umowy zlecenia. Kwestie te należą do zagadnień prawa materialnego, którego wykładnia i zastosowanie należy do Sądu orzekającego bez względu na to jakie stanowiska w tej materii prezentują strony czy przesłuchiwani w sprawie świadkowie. Oczywiste jest przy tym, że prawidłowe zastosowanie przepisów prawa materialnego możliwe jest wówczas gdy zostanie poprawnie konstruowana podstawa faktyczna wyroku, tj. zostaną ustalone fakty mające znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Fakty te zasadniczo nie były sporne pomiędzy stronami, zostały wskazane przez samą powódkę w pozwie i wynikały z załączonych dokumentów. Istota sporu ogniskowała się wokół zagadnienia czy zarząd sprawowany przez T. S. miał charakter zarządu w znaczeniu funkcjonalnym, o jakim mowa w art. 18 ust. 1 o.w.l. oraz czy zaskarżonymi uchwałami pozwana Wspólnota dokonała zmian sposobu zarządu czy jedynie zmiany osoby zarządcy, a w związku z tym, czy uchwały te dla swej ważności, wymagały zaprotokołowania przez notariusza, na podstawie art. 18 ust. 2a u.r.l.

Przed przystąpieniem do rozstrzygania tych zagadnień, w pierwszej kolejności należy ocenić prawidłowość stanowiska Sądu I-instancji co do tego, czy powódka wystąpiła z pozwem w niniejszej sprawie w terminie o jakim mowa w art. 25 ust. 1a u.w.l, tj. w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sąd I-instancji uznał, że pozew został wniesiony z zachowaniem wskazanego terminu, co było korzystne dla powódki i stąd kwestia terminu nie została w apelacji podniesiona. Nie oznacza to jednak, że prawidłowość stanowiska Sądu Okręgowego w omawianym zakresie uchyla się od kontroli instancyjnej. W judykaturze i doktrynie prawa panuje bowiem zgoda co do tego, że termin określony w art. 25 ust. 1a u.w.l. należy do terminów zawitych prawa materialnego, których istotą jest to, że ich ewentualny upływ powoduje wygaśnięcie roszczenia, co Sąd orzekający jest obowiązany uwzględnić z urzędu.

Prawidłowość stanowiska Sądu I-instancji w omawianym zakresie podlega kontroli Sądu odwoławczego, niezależnie od tego, czy w apelacji zostały podniesione stosowne zarzuty. Kwestia upływu terminu zawitego należy bowiem do zagadnień prawa materialnego, którego prawidłowość zastosowania podlega zawsze ocenie Sądu II-giej instancji.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1a u.w.l. powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej może być wytoczona przez właściciela lokalu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Przytoczony przepis przewiduje więc dwa odrębne momenty, od których rozpoczyna bieg sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty, w zależności od tego, czy uchwała ta została podjęta na zebraniu ogółu właścicieli lokali, czy w drodze indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 1 u.w.l). W sytuacji, gdy skarżona uchwała została podjęta na zebraniu ogółu właścicieli lokali, to bieg wskazanego terminu rozpoczyna się od dnia tego zebrania. Natomiast w razie podjęcia uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów – od dnia zawiadomienia właściciela lokalu o treści uchwały. Ten drugi sposób obliczania 6-tygodniwoego terminu, zwłaszcza jego momentu początkowego, odnosi się też do uchwały podjętej w trybie mieszanym tj. częściowo na zebraniu członków wspólnoty i częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. W takiej bowiem sytuacji do podjęcia uchwały dochodzi dopiero z chwilą ostatecznego zakończenia głosowania, tj. z chwilą oddania ostatniego głosu złożonego w trybie indywidualnego zbierania głosów. Do podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali dochodzi wówczas, gdy zagłosuje za nią większość liczona według większości udziałów, chyba, że w umowie lub odrębnej uchwale postanowiono, że w określonej sprawie na jednego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 1 u.w.l.). Przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują żadnego wymagalnego qworum dla skutecznego podjęcia uchwały wspólnoty, co oznacza, że nie ma znaczenia to, ilu właścicieli lokali uczestniczyło w zebraniu i brało udział w głosowaniu, ale jedynie to, czy za podjęciem uchwały wypowiedzieli się właściciele lokali mający większość liczoną według wielkości udziałów. Wówczas dochodzi do podjęcia uchwały i od tego momentu rozpoczyna bieg 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały przez każdego właściciela (współwłaściciela) lokalu wchodzącego w skład wspólnoty, także tego, który nie uczestniczył w zebraniu i nie brał udziału w głosowaniu nad uchwałą z jakiejkolwiek przyczyny, w tym takiej, że nie został zawiadomiony o terminie zebrania wspólnoty.

W przypadku uchwał podjętych na zebraniu wspólnoty, przepisy u.w.l. nie przewidują obowiązku pisemnego zawiadomienia właścicieli lokali o treści podjętych uchwał. Obowiązek ten istnieje jedynie w razie podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów bądź w trybie mieszanym.

Z powyższych rozważań wynika, że dla oznaczenia początku biegu 6-tygodniowego terminu do zaskarżenia uchwały wspólnoty, o jakim mowa w art. 25 ust. 1a u.w.l. nie ma znaczenia to, czy właściciel lokalu wytaczający powództwo z art. 25 ust. 1 u.w.l. był prawidłowo zawiadomiony o terminie zebrania wspólnoty, czy też nie. Istotne znaczenie ma jedynie fakt, czy odbyło się zebranie właścicieli lokali w określonej dacie i czy została na nim skutecznie podjęta uchwała. Od dnia podjęcia takiej uchwały rozpoczyna bowiem bieg termin do jej zaskarżenia, także dla tych członków wspólnoty, którzy w zebraniu nieuczestniczyli z tego powodu, że nie zostali o nim zawiadomieni. Fakt niezawiadomienia właściciela lokalu o zebraniu właścicieli może, co do zasady stanowić podstawę powództwa z art. 25 ust. 1 u.w.l., jako uchybienie formalne przy podejmowaniu uchwały; nie ma natomiast znaczenia dla ustalenia początku biegu terminu do zaskarżenia uchwały.

Przenosząc powyższe rozważenia na grunt niniejszej sprawy stwierdzić więc trzeba, że powódka nie zachowała sześciotygodniowego zawitego terminu do zaskarżenia kwestionowanych uchwał.

Pierwsza z tych uchwał – o wyborze wieloosobowego zarządu Wspólnoty podjęta została na zebraniu właścicieli lokali jakie odbyło się (...) W toku postępowania przed Sądem I-instancji powódka okoliczność tę kwestionowała twierdząc, że podjęcie uchwały nastąpiło w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów) dlatego, że jeden z członków Wspólnoty J. C. głosował za uchwałą indywidualnie, po odbyciu zebrania (k: 110-111). Z tym stanowiskiem powódki nie można się zgodzić, bowiem ujawnione w treści pisma pozwanej Wspólnoty z dnia 3.01.2012 r. (k: 24) oraz w treści „Aktu założycielskiego” Wspólnoty (k: 31) oświadczenie J. C. nie może być zakwalifikowane jako akt głosowania nad sporną uchwałą. Wynika z niego bowiem, że w dniu 4.12.2011 r. J. C. skontaktował się telefonicznie z A. P. i „zaakceptował utworzenie Wspólnoty, deklarując chęć przystąpienia do niej i akceptuje wszystkie uchwały, jakie będą podjęte”. Oświadczenie to, jest bezprzedmiotowe w części co do utworzenia Wspólnoty (która powstała już z mocy prawa z chwilą wydzielenia pierwszego lokalu tj. w 1997 r.) oraz w części przystąpienia do niej (również nastąpiło to z mocy prawa z chwilą nabycia własności lokalu) i w tym zakresie nie rodzi żadnych skutków prawnych. Natomiast „akceptowanie wszystkich uchwał jakie będą podjęte” nie może być zakwalifikowane jako głosowanie za uchwałą podjęta na zebraniu właścicieli lokali odbytym (...), skoro nie odnosi się to oświadczenie do tej konkretnej uchwały lecz wskazuje na uchwały, które mają zapaść dopiero w przyszłości. Obecnie – jak wynika z treści uzasadnienia apelacji – powódka już nie kwestionuje, że uchwała (...) została podjęta na zebraniu właścicieli lokali odbytym w tym dniu. Tak więc termin do jej zaskarżenia upłynął (...) Skoro pozew o uchylenie tej uchwały wpłynął do Sądu w dniu 27.02.2012 r, to niewątpliwie nastąpiło to z uchybieniem terminu określonego w art. 25 ust. 1a u.w.l.

Podobna sytuacja ma miejsce co do uchwał podjętych na zebraniu właścicieli lokali (...) Termin zaskarżenia tych uchwał upłynął w dniu 24.02.2012 r., a wiąc także przed złożeniem pozwu w niniejszej sprawie.

Dla biegu 6-tygodniwoego terminu do zaskarżenia uchwał podjętych na zebraniu ogółu właścicieli lokali nie ma żadnego znaczenia to, że powódka została pisemnie zawiadomiona o ich treści, przy czym zawiadomienie o treści uchwały podjętej na zebraniu (...)dotarło do powódki w dniu 16.01.2012 r, a zawiadomienie o treści uchwał podjętych na zebraniu (...)., powódka otrzymała najwcześniej w dniu 1.01.2012 r.

Jak już zostało to powiedziane przepisy u.w.l. nie wymagają pisemnego zawiadomienia właściciela lokalu o treści uchwał podjętych na zebraniu ogółu właścicieli lokali. Zatem wysłanie powódce przez pozwaną Wspólnotę pisemnego zawiadomienia o treści podjętych na zebraniu uchwał nie może rodzic żadnych skutków prawnych.

Skoro więc powódka uchybiła terminowi zawitemu do zaskarżenia przedmiotowych uchwał, to jej roszczenie o uchylenie tych uchwał wygasło i już z tej przyczyny nie mogło być uwzględnione. Stanowiło to samodzielną i wystarczającą podstawę do oddalenia powództwa.

Nawet jednak, gdyby przyjąć odmiennie i uznać, w ślad za Sądem I-instancji, iż powódka zaskarżyła kwestionowane uchwały pozwanej Wspólnoty w terminie, to żądanie uchylenia tych uchwał również nie zasługiwałaby na uwzględnienie.

Przyjmując za prawidłowe stanowisko skarżącej, że z mocy postanowień zawartych w (...) umowy z dnia 17.01.1997 r. o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży tego lokalu oraz art. 18 ust. 1 i 2 u.w.l. T. S. pełniła funkcję zarządu nieruchomości wspólnej, w znaczeniu funkcjonalnym, to nie oznacza, że powołanie zarządu Wspólnoty jako jej organu (zarządu w znaczeniu podmiotowym) co nastąpiło z mocy uchwały (...) stanowiło zmianę sposobu zarządu nieruchomością wspólną, o jakim mowa w ust. 2a art. 18 u.w.l., wymagającej zaprotokołowania przez notariusza.

Sąd Apelacyjny, w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę przychyla się bowiem do tej linii orzecznictwa Sądu Najwyższego, z której wynika, że zarząd w znaczeniu podmiotowym i funkcjonalnym mogą występować w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, gdyż inne są ich zadania i inne usytuowanie. Zarząd w znaczeniu podmiotowym (art. 20 ust. 1 u.w.l.) jest organem wspólnoty, zaś zarząd, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącą administracją. Koncepcja ta została najpełniej wyrażona w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2004 r. w sprawie I CK 108/03 i nie ma potrzeby powtarzania zawartej tam argumentacji. Podkreślić należy jedynie, że przepisy u.w.l. nie zawierają żadnej normy, która nakazywałaby odstąpienie od powołania zarządu w znaczeniu podmiotowym (jako organu wspólnoty), jeżeli wcześniej doszło do powierzenia zarządu w jego funkcjonalnym znaczeniu. Wprawdzie art. 18 ust. 3 u.w.l. utrzymuje obowiązek wyboru zarządu w rozumieniu art. 20 u.w.l. wyłącznie wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono w umowie ani w późniejszej uchwale, jednak nie oznacza to, ze taki zarząd z woli członków wspólnoty nie może zostać wybrany.

Art. 20 ust. 1 u.w.l. nakłada na wspólnotę mieszkaniową, w której jest więcej niż siedem lokali obowiązek wyboru zarządu, w skład którego mogą wchodzić osoby fizyczne, wybrane spośród właścicieli lub spoza ich grona. Wybór takiego zarządu nie narusza w niczym umowy o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. lub późniejszej uchwały zmieniającej sposób zarządu (art. 18 ust. 2 a u.w.l.). W szczególności nie stanowi zmiany sposobu zarządu ustalonego w umowie lub uchwale. Płynie stąd wniosek, że nie istnieje obowiązek protokołowania aktu wybranego zarządu (w znaczeniu podmiotowym) przez notariusza.

W okolicznościach niniejszej sprawy kwestionowane przez powódkę uchwały w przedmiocie powołania zarządu jako organu pozwanej Wspólnoty (art. 20 ust. 1 u.w.l) nie były uchwałami dotyczącymi zmiany ustalonego w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali sposobu zarządu. Powoływały jedynie organ Wspólnoty, który – co do zasady – może funkcjonować równolegle z zarządem w znaczeniu funkcjonalnym. Zatem uchwała ta – dla swej ważności – nie wymagała zaprotokołowania przez notariusza. Zarzut nieważności kwestionowanych uchwał, okazał się więc nieuzasadniony.

Mając powyższe względy na uwadze, Sąd Apelacyjny , na mocy art. 385 kpc orzekł jak w sentencji wyroku.