Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 marca 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Michał Kopeć
Sędziowie:	SA Dorota Gierczak (spr.) SO del. Barbara Jamiołkowska
Protokolant:	st. sekr. sąd. Elżbieta Szumańska

po rozpoznaniu w dniu 21 marca 2012 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M. G. - G. Zarządu (...)

(...) w G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...)

w G.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku

z dnia 15 września 2011 r. sygn. akt I C 485/11

I.  oddala apelację;

II.  nie obciąża pozwanej kosztami postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy.

I ACa 1592/11

UZASADNIENIE

W sprawie z powództwa Gminy M. G. - G. Zarządu (...) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. o uchylenie uchwały Sąd Okręgowy w Gdańsku wyrokiem z dnia 15 września 2011 r. uchylił §1 pkt 1 uchwały nr 4/2011 pozwanej w zakresie postanowienia: „i indywidualnych świadczeń do lokalu" oraz zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 380 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd I instancji ustalił, że w dniu 10 lutego 2011 r. pozwana Wspólnota podjęła uchwałę nr 4/2011 w sprawie naliczania odsetek od nieterminowych wpłat. W §1 pkt 1 uchwały postanowiono, że po obowiązującym terminie wpłaty każdego miesiąca należnych opłat z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i indywidualnych świadczeń do lokalu od 11 - go dnia każdego miesiąca naliczane będą odsetki ustawowe. Sąd stwierdził, że bezspornym jest, że Wspólnota zawiera umowy z dostawcami mediów do poszczególnych lokali, działając jako pośrednik. Wskazując na przepisy art. 12 ust. 2, art. 14 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, Sąd uznał, że zaskarżona uchwała, w zakresie naliczania odsetek od indywidualnych świadczeń do lokalu, narusza interes skarżącej oraz jest sprzeczna z powołanymi przepisami. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa rozlicza indywidualne opłaty dotyczące lokali, w tym koszty zużytej energii cieplnej lub wody, to działa jedynie jako pośrednik między dostawcami mediów, a właścicielami lokali. Środki wpłacone na ten cel nie przysługują natomiast wspólnocie. Naliczanie odsetek od należności za media nie leży w gestii wspólnoty, lecz dostawców mediów. Wobec powyższego, w przypadku opóźnienia w płatnościach, odsetki mogłyby zostać naliczone tylko przez podmiot dostarczający media. Sąd przyjął, że w niniejszej sprawie stan faktyczny był pomiędzy stronami bezsporny, a spór sprowadzał się jedynie do zagadnienia prawnego, dlatego Sąd oddalił wnioski dowodowe, zgłoszone przez stronę pozwaną. Wskazując na przepis art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali Sąd orzekł, jak w sentencji, rozstrzygając o kosztach procesu na podstawie art. 98kpc i art. i 99 k.p.c.

Apelację od powyższego orzeczenia wywiodła pozwana, zarzucając: naruszenie przepisów postępowaniu: art. 232 k.p.c. oraz art. 233 §1 i §2 k.p.c, poprzez pominiecie wszystkich zawnioskowanych przez pozwaną dowodów że źródeł osobowych, na okoliczność zasadności merytorycznej i formalnej zaskarżonej uchwały; art. 328 §2 k.p.c, poprzez nie wyjaśnienie podstawy prawnej orzeczenia, pominięcie argumentacji Wspólnoty Mieszkaniowej i nie odniesienie się w żadnym zakresie do twierdzeń pozwanej; niewyjaśnienie, dlaczego podjęta przez pozwaną uchwala narusza interes powódki i dlaczego interes ten przeważa nad interesem Wspólnoty Mieszkaniowej, co powinno skutkować uwzględnieniem powództwa; naruszenie przepisów prawa materialnego: art. 6 ustawy o własności lokali, poprzez przyjęcie, że środki pieniężne uiszczane przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej na jej rzecz tytułem opłat za media nie stanowią własności Wspólnoty; art. 14 oraz art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, poprzez przyjęcie, że opłaty z tytułu dostawy ciepłej i zimnej wody oraz centralnego ogrzewania nie stanowią kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, nawet w sytuacji, gdy nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy, umożliwiających bilansujący się pomiar zużytej energii cieplnej oraz wodomierzy, umożliwiających dokładne rozliczenie wykluczających się strat; art. 481 §1 k.c, poprzez przyjęcie, że pozwanej nie przysługuje uprawnienie do naliczania odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia członków Wspólnoty w zapłacie należnych jej opłat z tytułu mediów; art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, poprzez przyjęcie, że zaskarżona przez powódkę uchwała jest niezgodna z przepisami prawa oraz narusza jej interes. Wskazując na powyższe skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa na koszt powódki, ewentualnie jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, z pozostawieniem temuż Sądowi orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie na koszt skarżącej.

SĄD APELACYJNY ZWAŻYŁ, CO NASTĘPUJE:

Apelac ja nie jest zasadna.

Rozpoznając przedmiotową sprawę Sąd Odwoławczy, uwzględniając częściowo zarzut nieprzeprowadzenia przez Sąd Okręgowy części wnioskowanych przez skarżącą dowodów, za konieczne uznał przeprowadzenie dowodu z przesłuchania przedstawicieli stron procesu na okoliczności związane z podjęciem zaskarżonej uchwały. W związku z powyższym Sąd ten dopuścił i przeprowadził powyższy dowód na rozprawie w dniu 21 marca 2012r. W oparciu o zeznania przedstawiciela powoda - J. Ł. - dyrektora Zarządu (...) powodowej Gminy oraz przedstawicielki pozwanej - M. L. - członka zarządu pozwanej Wspólnoty, Sąd II instancji ustalił, że pozwana zawarła, jako swego rodzaju pośrednik, umowy z dostawcami w zakresie dostawy energii cieplnej i wody, których odbiorcami są właściciele poszczególnych lokali, stanowiący pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową. Opłata za media w tej Wspólnocie ma charakter zaliczkowy, uiszczana jest co miesiąc, w terminach ustalonych przez dostawców, na odrębne konta każdego z właścicieli lokali. Na koniec roku Wspólnota rozlicza opłaty z omawianych tytułów, na podstawie comiesięcznych faktur wystawianych przez dostawców mediów. Wspólnota nie jest obciążana odsetkami od należnych kwot opłat, albowiem uiszcza je w terminie, nawet, jeżeli właściciele poszczególnych lokali opóźniają się w płatnościach. Sporna uchwała została podjęta wobec faktu, że część współwłaścicieli, w tym powodowa Gmina, opóźnia się w płatnościach za media. Uprzednio Wspólnota nie obciążała właścicieli lokali odsetkami za opóźnienia w płatnościach. W nieruchomości są trzy liczniki ciepła - jeden dla lokali mieszkalnych i dwa dla lokali użytkowych: jeden -M. L. i drugi - Gminy. W poprzednich dwunastu latach powodowa Gmina miała zaległości w opłatach w stosunku do różnych wspólnot mieszkaniowych w kwocie do czterdziestu milionów złotych.

Sąd Odwoławczy uznał, że zeznania przedstawicieli stron są wiarygodne. Wprawdzie przedstawiciele obu stron nie posiadali wiedzy w pewnych zakresach, przykładowo przedstawiciel powódki, co do szczegółów umów na dostawę poszczególnych mediów, czy też przedstawicielka pozwanej odnośnie źródeł płatności odsetek od uiszczanych opłat za media, jednak zeznania te wzajemnie się uzupełniały, i w stopniu wystarczającym pozwoliły na poczynienie ustaleń koniecznych do rozważenia zasadności przedmiotowego powództwa.

Analiza spornej uchwały prowadzi do jednoznacznego wniosku, że odnosi się ona zarówno do płatności kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i opłat związanych z korzystaniem z poszczególnych lokali. Istotnym jest przy tym, niezaskarżony, jej punkt drugi, zgodnie z którym: „naliczane odsetki stają się bezwzględnie wymagalne i będą stanowiły przychód dla wspólnoty", do którego Sąd II instancji odniesie się w dalszych rozważaniach.

Pierwszy z zarzutów dotyczących naruszenia prawa materialnego dotyczy art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - zwana dalej uwl), stanowiącego, że „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną." Naruszenie to, zdaniem skarżącej, nastąpiło poprzez przyjęcie, że środki pieniężne uiszczane przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej na jej rzecz tytułem opłat za media nie stanowią własności Wspólnoty.

Według Sądu Apelacyjnego przedmiotowy zarzut nie zasługuje na uwzględnienie. Przywołany przepis wskazuje, kto stanowi wspólnotę mieszkaniową, stanowiąc de facto 'jej definicję. Reguluje on nadto prawo wspólnoty dysponowania jej majątkiem, który jako ogół praw majątkowych wspólnoty jest „odrębnym majątkiem" członków wspólnoty, którzy zarządzają nim w umownych lub ustawowych reżimach zarządzania. Wykładnia powołanego artykułu, w powiązaniu z treścią i wykładnią art. 3 ust. 2 uwl, art. 7 ust. 2 uwl, art. 13 ust. 1 uwl, art. 14 uwl, czy art. 15 uwl, prowadzi do wniosku, że opłaty uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali dzielą się na opłaty związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną, które to koszty zostały przykładowo wymienione w art. 14 powołanej ustawy, i koszty związane z utrzymaniem własnego lokalu członka wspólnoty, o czym mowa w art. 13 ust. 1 uwl. Opłatami z tego ostatniego tytułu są m.in. opłaty za media zużywane w poszczególnych lokalach. Konkluzji tej nie zmienia fakt, że opłaty z tego tytułu, wobec braku indywidualnych umów właścicieli poszczególnych lokali z dostawcami mediów, jako umowę zbiorczą zawarła wspólnota, która w tym przypadku jest jedynie swoistym pośrednikiem pomiędzy członkami wspólnoty, a dostawcami mediów, nie zaś samodzielnym podmiotem zobowiązanym do ponoszenia kosztów zużycia mediów w omawianym zakresie. -

Powyższe rozważania uwzględnić należy przy rozważaniu kolejnych zarzutów naruszenia prawa materialnego, tj. art. 14 uwl oraz art. 13 ust. 1 uwl, poprzez przyjęcie, że opłaty z tytułu dostawy ciepłej i zimnej wody oraz centralnego ogrzewania nie stanowią kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, nawet w sytuacji, gdy nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy, umożliwiających bilansujący się pomiar zużytej energii cieplnej oraz wodomierzy, umożliwiających dokładne rozliczenie wykluczających się strat.

W uchwale w sprawie III CZP 28/06 SN stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W jej uzasadnieniu SN wyjaśnił, że w sytuacji, gdy w lokalach będących własnością członków pozwanej wspólnoty nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Przyjęto, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i .elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach (zob. uchwała SN w sprawie III CZP 36/97). Uznanie instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 uwl, co znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 uwl.

Przenosząc powyższe stanowisko ¹ na grunt przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, że, wobec braku liczników pomiaru poboru ciepła oraz wody w poszczególnych lokalach, poza licznikami poboru ciepła w lokalach użytkowych, cała instalacja cieplna i wodociągowa w niniejszej nieruchomości stanowi tzw. współwłasność przymusową. Jednocześnie z, niekwestionowanych

przez stronę powodową, zeznań M. L. wynika, że pozwana Wspólnota ustaliła, że wysokość opłat z omawianych tytułów pobierana jest proporcjonalnie do liczby metrów kwadratowych danego lokalu. W konsekwencji wiadomym jest, jaką cześć opłat za media ponoszą właściciele poszczególnych lokali, a jaka przypada na r części wspólne nieruchomości, czyli stanowi koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 pkt 2 uwl). Dodatkowo zaliczki na poczet opłat za media, jako „indywidualne świadczenia do lokalu" wpływają na indywidualne konta właścicieli konkretnych lokali. W związku tym zasadnym, zdaniem' Sądu Apelacyjnego, jest wniosek, że przedmiotowe opłaty stanowią wydatki związane z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszone przez ich właścicieli, w rozumieniu art. 13 ust. 1 uwl. Środki finansowe przekazywane przez Wspólnotę dostawcom mediów pochodzą od właścicieli lokali i nie stają się nigdy środkami Wspólnoty. Z pieniędzy tych Wspólnota ma obowiązek rozliczyć się z właścicielami lokali po zakończeniu np. okresu grzewczego, czy inaczej ustalonego okresu obrachunkowego. Ewentualna nadpłata stanowi własność właściciela danego lokalu, a nie Wspólnoty, która nie ma żadnych ustawowych uprawnień do dysponowania tymi środkami. Brak jest zatem, w świetle uwl, podstaw do utożsamiania kosztów przypadających na poszczególne lokale stanowiące własność indywidualnych właścicieli, z kosztami zarządzania nieruchomością wspólną, (por. Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych - Roman Dziczek, Komentarze LexisNexis Warszawa 2012 s. 135 - 137 oraz Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz -Ewa Bończak - Kucharczyk, Oficyna 2010).

Według Sądu Odwoławczego, powyższe rozważania prowadzą do konkluzji, że sporna uchwała nr 4/2011 z dnia 10 lutego 201l r. w jej §1 pkt 1 w części odnoszącej się do naliczania ustawowych odsetek od indywidualnych świadczeń do lokalu uiszczanych po upływie obowiązującego terminu wpłaty nie jest zgodna z przepisami uwl. Art. 22 ust. 2 tej ustawy upoważnia bowiem wspólnotę mieszkaniową do podejmowania przez jej zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz do udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Analiza art. 22 ust. 3 uwl, w kontekście pozostałych przepisów tej ustawy regulujących funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej, prowadzi do wniosku, że właściciele lokali podejmują uchwały wyłącznie w kwestiach związanych z nieruchomością wspólna, nie mają natomiast takich uprawnień w zakresie praw zwianych z poszczególnymi lokalami (wyjątek art. 16 ust. 1 uwl).

Rozpoznając przedmiotową sprawę należy nadto wziąć pod uwagę dwie kolejne kwestie. Mianowicie z zeznań przedstawicielki pozwanej Wspólnoty M. L. wynika, że pozwana nie ponosiła odsetek za opóźnienie w płatnościach za media, albowiem wszystkie płatności z tego tytułu, nawet przy opóźnieniach w płatnościach właścicieli konkretnych lokali, uiszcza w terminie.

W związku z powyższym brak jest podstaw do twierdzenia, że opóźnienie w płatności omawianych opłat przez któregokolwiek z właścicieli lokali skutkuje jakąkolwiek stratą po stronie Wspólnoty. Wprawdzie M. L. nie potrafiła wskazać z jakich środków Wspólnota opłaca media w części, w której w terminie nie zostały one przekazane przez właścicieli jakiś lokali, jednak doświadczenie życiowe pozwala zasadnie przyjąć, że zaliczki na poczet opłaty mediów są ustalane z pewnym zapasem, co pozwala na skorzystanie z określonej puli pieniędzy na tymczasowe poniesienie kosztów tych mediów za osoby pozostające w opóźnieniu z zapłatą. Środki na taki cel nie są, co do zasady, lokowane na kontach oprocentowanych, a zatem tymczasowo z nich korzystając wspólnota nie ponosi szkody. Co więcej rozliczając zaliczkowo uiszczane kwoty na koniec okresu rozliczeniowego, co do zasady, wspólnota nie zwraca ich właścicielom poszczególnych lokali z odsetkami. Pozwana nie wykazała, aby w jej przypadku wyglądało to inaczej.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, nie da się wykluczyć sytuacji, że wspólnota, nie posiadając „zapasowych" środków pieniężnych na ponoszenie opłat za media za niesumiennych właścicieli lokali, w konsekwencji zapłaci odsetki od nieterminowych wpłat dostawcom mediów. W takiej sytuacji, gdyby zapłata nastąpiła ze środków wspólnoty, narażając ją na konkretną szkodę, możliwym byłoby rozważanie zasadności uchwały odnoszącej się do odsetek. Jednak w takiej sytuacji niedopuszczalnym byłoby sformułowanie odpowiadające §1 pkt 2 in fine spornej uchwały, zgodnie z którym naliczane odsetki będą stanowiły przychód wspólnoty. Skoro bowiem kwoty wpłacane tytułem opłat za media do chwili ich wydatkowa stanowią własność właściciela danego lokalu, to ewentualne odsetki mogłyby zostać rozliczone wyłącznie w celu, w jakim zostały uiszczone, tj. jako odsetki wyliczone przez dostawcę mediów i jemu zapłacone w sytuacji opóźnienia w płatności z tego tytułu przez konkretnego właściciela lokalu, ze zwrotem ewentualnej pozostałości właścicielowi lokalu. Reasumując: zdaniem Sądu II instancji, zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu, albowiem w przypadku tej konkretnej uchwały, jej zaskarżona części była niedopuszczalną, jako nakładającą obowiązek uiszczania odsetek w przypadku nieterminowego uiszczania opłat stanowiących indywidualne świadczenia do konkretnych lokali, a w rezultacie niezgodna z powołanymi wyżej przepisami ustawy o własności lokali. W związku z powyższym Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 385 k.p.c, oddalił apelację. O kosztach postępowania odwoławczego Sąd ten orzekł na podstawie art. 102 k.p.c. w zw. z art. 108 §2 k.p.c, ze względu na szczególny charakter sprawy uznając za nieuzasadnione obciążanie pozwanej tymi kosztami.