Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 września 2020 roku

Sąd Okręgowy w Suwałkach I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Małgorzata Szostak-Szydłowska (spr.)
Sędziowie:	SSO Joanna Walczuk SSO Elżbieta Iwona Cembrowicz

po rozpoznaniu w dniu 24 września 2020 roku w Suwałkach

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa I. K.

przeciwko (...) K. C., R. (...) Spółce Jawnej w (...)

o zapłatę

na skutek apelacji powódki I. K.

od wyroku Sądu Rejonowego w Ełku z dnia 17 lipca 2020 r., sygn. akt I C 932/19

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powódki I. K. na rzecz pozwanej (...) K. C., R. (...) Spółki Jawnej w (...) kwotę 135,- zł (sto trzydzieści pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem II-giej instancji.

SSO Joanna Walczuk SSO Małgorzata Szostak-Szydłowska SSO Elżbieta Iwona Cembrowicz

Sygn. akt I.Ca.266/20

UZASADNIENIE

Powódka I. K. domagała się zasądzenia od pozwanego S. K. C., R. (...) Spółki jawnej w (...) kwoty 1.500,00 zł tytułem rękojmi wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 31 stycznia 2019 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu.

Uzasadniając żądanie powódka podała, iż w dniu 03 lutego 2009 r. kupiła od pozwanego lokal mieszkalny położony przy ul. (...), w którym w dniu 27 grudnia 2018 r. odkryła wadę istotną, albowiem w stropie ww. lokalu (nad drugim piętrem) w miejsce wełny mineralnej położono styropian. Dnia 21 stycznia 2019 r. powódka zgłosiła pozwanemu wadę nieruchomości i bezskutecznie wezwała go do zapłaty kwoty 40.000,00 zł tytułem obniżenia ceny zakupu mieszkania. Powódka jednocześnie podkreśliła, iż dochodzona pozwem kwota stanowi jedynie częściowy koszt obniżenia ceny zakupu mieszkania o koszt równoważny przywróceniu mieszkania do stanu zgodnego z projektem budowlanym i przepisami prawa budowlanego, które to wyceniła na ogólną kwotę 40.000,00 zł. Ponadto, w ocenie powódki, zgłoszone roszczenie nie jest przedawnione, gdyż zgodnie z art. 568 § 2 k.c. (w brzmieniu na dzień zawarcia umowy sprzedaży ww. lokalu) – upływ terminu przedawnienia do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił, co miało miejsce w niniejszej sprawie. Pozwany użył bowiem podstępu polegającego na tym, iż do dokonania wymiany izolacji w stropie mieszkania zamiast wełny mineralnej użył styropianu, co następnie przykrył deskami i płytą kartonowo - gipsową.

Pozwany w odpowiedzi na pozew kwestionował powództwo co do zasady i wysokości, wnosząc jednocześnie o jego oddalenie i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

Podniósł zarzut przedawnienia roszczenia oraz nieistnienia wady lokalu. Jego zdaniem, twierdzenia o podstępnym zatajeniu wady nie znajdują potwierdzenia w niniejszej sprawie, albowiem budynek został wyremontowany według zasad sztuki budowlanej, pod odpowiednim nadzorem i odebrany zgodnie z prawem. O braku zawinienia po stronie pozwanego świadczy również fakt, iż sprzedawca nie wykonywał prac samodzielnie, a zlecił je wyspecjalizowanej firmie (...), wyłonionej w drodze przetargu.

Wyrokiem z dnia 17 lipca 2020 r. w sprawie I.C. 932/19, Sąd Rejonowy w Ełku oddalił powództwo (I.), nakazał pobrać od powódki I. K. na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Rejonowego w Ełku kwotę 2.715,88 zł tytułem nieuiszczonych wydatków pokrytych tymczasowo ze Skarbu Państwa (II.) oraz odstąpił od obciążania powódki obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz pozwanego (III.).

Z ustaleń Sądu Rejonowego wynikało, że umową sprzedaży z dn. 03 lutego 2009 r. I. K. (wówczas M.) nabyła od S. K. C., R. M. sp. j. w (...) lokal mieszkalny nr (...), położony na drugim piętrze budynku mieszkalnego (...), przy ul. (...) w E., składający się z trzech pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju o łącznej pow. użytkowej 60,98 m ² wraz z przynależną piwnicą oraz przynależnym do lokalu udziałem w części wspólnej za łączną kwotę 167.000 zł. Zgodnie z § 8 umowy wydanie kupującemu lokalu nastąpiło w dniu zawarcia umowy.

W pierwszym roku po zakupie nieruchomości I. K. nie mieszkała w przedmiotowym lokalu, wprowadziła się do mieszkania w dniu 21 marca 2010 r. i do sierpnia 2018 r. nie miała z nim żadnego problemu. Do 2014 r. nikt nad nią nie mieszkał. Po tym czasie wprowadził się lokator, który nie przebywał w mieszkaniu z dużą częstotliwością. Pomiędzy rokiem 2014 a 2015 zaczęły przeszkadzać I. K. hałasy dobiegające z mieszkania położonego na wyższej kondygnacji. Zwracała ona uwagę rodzinie mieszkającej nad nią, aby ciszej chodzili, gdyż utrudniało jej to zaśnięcie. Po wyprowadzce tych lokatorów mieszkanie znajdujące się nad nią zostało wynajęte pracownikom z Ukrainy, którzy zachowywali się cicho. W sierpniu 2018 r. do mieszkania nad jej lokalem wprowadziła się nowa rodzina. Od tego czasu I. K. uskarża się na hałasy dobiegające z sąsiadującego mieszkania.

Spółka (...). C., R. M. wpisana jest do rejestru przedsiębiorców pod nr KRS (...), prowadzi m.in. działalność o profilu budowlanym. Spółka w 2009 r. postanowiła zainwestować w działalność deweloperską poprzez zakup budynku przy ul. (...) w E., jego remont, a następnie sprzedaż położonych w nim mieszkań. W wyniku przetargu wyłoniono wykonawcę prac remontowych P.P.U.H. (...). Nadzór inwestorski nad przebiegiem budowy sprawował inż. A. Ł., zaś kierownikiem budowy był W. O.. Nieruchomość jest budynkiem pokoszarowym, w którym dawniej mieścił się internat. Obecnie jest to budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. (...). Pozwolenie na budowę nr (...) zostało wydane w dniu 11 maja 2007 r. Zgodnie z pkt 7.2. projektu technicznego, remont stropu nad piętrem przewidywał: 1) wykonanie wzmocnienia stropu drewnianego nad parterem, poprzez dobicie wypoziomowanych belek drewnianych 6/18 cm do belek istniejących oraz ich obustronne połączenie; 2) wykonanie warstw stropu nad drugim piętrem, podłóg i posadzek na poddaszu (położenie ślepego pułapu z zaimpregnowanych desek rozbiórkowych, położenie warstw wełny mineralnej o grubości 16 cm, położenie podłóg z desek felcowanych, płyt OSB, podbudowy posadzek w łazienkach i na holu z wodoodpornej sklejki; 3) wykonanie wykończenia podłóg z parkietów, paneli lub wykładzin dywanowych.

W dniu 27 grudnia 2018 r. I. K. w obecności mgr inż. budownictwa W. P. dokonała odkrywki w stropie lokalu, w pokoju znajdującym się na końcu mieszkania po prawej stronie, poprzez przepiłowanie w płycie kartonowo - gipsowej otworu o wymiarach 30 cm na 40 cm. I. K. stwierdziła w stropie pomiędzy drugim piętrem a poddaszem ułożenie na deskach styropianu, w jej lokalu w stropie brak było natomiast warstwy wełny mineralnej o przewidywanej w projekcie grubości 16 cm. W stropie w miejsce wełny mineralnej zastosowano dwie warstwy styropianu o grubości 12 cm i 4 cm. W stropie usunięto warstwę desek, tzw. ślepego pułapu oraz zaniechano położenia przewidywanej w projekcie warstwy desek sosnowych felcowanych o grubości 2,5 cm pod płytą OSB i okładzinami podłogowymi w lokalu nad jej mieszkaniem. Brak położenia desek sosnowych felcowanych o grubości 2,5 cm doprowadził do braku sztywności podłogi w mieszkaniu nr (...), mieszczącego się nad mieszkaniem I. K. oraz spowodował powstanie pustki pod podłogą.

I. K. pismem z dnia 21 stycznia 2019 r. zgłosiła S. K. C., R. M. sp. j. w (...) (doręczonym w dniu 23 stycznia 2019 r.) istnienie wady lokalu mieszkalnego, żądając obniżenia ceny zakupu mieszkania o kwotę 40.000,00 zł, powołując się na istnienie wady fizycznej lokalu w terminie do dnia 30 stycznia 2019 r.

Pismem z dnia 30 stycznia 2019 r. spółka odmówiła spełnienia świadczenia, wskazując na przedawnienie roszczenia.

Oceniając powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy na wstępie wskazał, że strony w niniejszej sprawie łączyła umowa sprzedaży, a powódka dochodziła realizacji swoich uprawnień jako konsument w ramach rękojmi za wady fizyczne lokalu mieszkalnego. Odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne budynku może kształtować się w oparciu o przepisy dotyczące rękojmi, bądź na zasadach ogólnych z art. 471 k.c. Dokonując analizy powództwa z punktu widzenia podstawy prawnej, opartej na przepisach o rękojmi i odpowiedzialności kontraktowej w kontekście sformułowanych przez pozwanego zarzutów, Sąd ten musiał zasadniczo rozważyć: kwestię istnienia wady fizycznej w lokalu powódki, dochowania aktów staranności w zgłoszeniu przez nią wady oraz zasadności roszczenia w kontekście zgłoszonego żądania obniżenia ceny.

Jak zaznaczył Sąd Rejonowy, z uwagi, iż powódka dochodzi należności po upływie 3-letniego terminu od dnia wydania nieruchomości w tym zakresie należało ustalić, czy pozwany podstępnie wadę zataił zgodnie z art. 558 § 2 k.c. w brzmieniu obowiązującym na dzień zawarcia umowy oraz czy upływ terminu zawitego do dochodzenia roszczenia nie stanowi nadużycia prawa podmiotowego w oparciu o art. 5 k.c. Ponadto, charakter wad ujawnionych w lokalu powódki uzasadniał rozważenie odpowiedzialność względem kupującego na zasadach odpowiedzialności kontraktowej.

Jak wskazał Sąd Rejonowy, bezspornym między stronami był fakt zawarcia 03 lutego 2009 r. umowy sprzedaży mieszkania. W dniu 25 grudnia 2014 r. weszła w życie ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta, która uchyliła przepisy ustawy z dnia 27 lipca 2002 r. (art. 52 ustawy). Jednocześnie w przepisie art. 51 tej ustawy przewidziano, że do umów zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy, a więc przed 25 grudnia 2014 r. stosuje się przepisy dotychczasowe, a więc w warunkach niniejszej sprawy do umowy zawartej między stronami 03 lutego 2009 r. zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 27 lipca 2002 r.

Sąd Rejonowy powołał przy tym art. 556 k.c. (w brzmieniu obowiązującym w dniu zawarcia umowy), zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana miała wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, a także jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Z kolei stosownie do art. 559 k.c., sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej. Jak zaś wynika z art. 568 § 1 k.c., uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają w przypadku wad budynku po upływie 3 lat. Co do zasady odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy jest odpowiedzialnością opartą na zasadzie ryzyka, bezwzględną i obiektywną, a zatem brak możliwości uwolnienia się od niej poprzez wykazanie braku winy własnej sprzedawcy, a nawet poprzez wykazanie braku wiedzy o wystąpieniu, czy też możliwości wystąpienia wady. Surowy reżim odpowiedzialności, nie jest jednak odpowiedzialnością nieograniczoną w czasie, albowiem po upływie 3 lat od wydania rzeczy (obecnie 5 lat) roszczenie z tytułu rękojmi wygasa. Oznacza to, że upływ tego terminu i będące jego konsekwencją wygaśnięcie uprawnienia kupującego następuje z mocy prawa, zaś Sąd bierze je pod uwagę z urzędu. W dacie zawarcia umowy przez powódkę, upływ powyższych terminów nie wyłączał uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Konsekwencją nałożenia tak surowej odpowiedzialności na sprzedawcę w okresie obowiązywania rękojmi jest jednak obowiązek kupującego dochowania określonych aktów staranności oraz jest ona co do zasady limitowana upływem czasu na jej zgłoszenie. Sprowadza się to do tego, iż kupujący winien, w celu dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady, zawiadomić sprzedawcę o wadzie w terminie miesiąca od jej wykrycia. Powyższy termin ma charakter terminu zawitego, a jego upływ powoduje utratę możności dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.

W tym kontekście – Sąd Rejonowy zauważył – że powódka wypełniła tylko jeden z powyższych warunków, bowiem dochowała miesięcznego terminu na zgłoszenie pozwanemu wady, jednak stwierdzenie przez nią zaistnienia wady miało miejsce w dniu 28 grudnia 2018 r., a zatem ponad 9 lat po zawarciu umowy sprzedaży. Roszczenie powódki mogło więc potencjalnie podlegać uwzględnieniu, jednakże w tym celu powódka powinna była wykazać zaistnienie przesłanek odpowiedzialności pozwanego z tytułu rękojmi oraz podstępnego zatajenia przez niego wady.

Jak wynika bowiem z treści art. 556 k.c. i art. 559 k.c., przesłankami z tytułu rękojmi za wady rzeczy są: 1) wystąpienie wady rzeczy (przy zachowaniu 3-letniego terminu do jej stwierdzenia w brzmieniu art. 558 obowiązującym w dniu zawierania umowy), 2) istnienie wady lub jej przyczyny w momencie przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Nadto, w myśl art. 560 § 3 k.c., jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem wad istniejących. Jeżeli zaś chodzi o drugą z przesłanek odpowiedzialności pozwanego, tj. istnienie wady lub jej przyczyny w momencie przejścia niebezpieczeństwa na kupującego – Sąd Rejonowy stwierdził, że moment ten co do zasady wyznacza art. 548 k.c., zgodnie z którym z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub jej uszkodzenia. W niniejszej sprawie strony nie zastrzegły innego terminu, a więc chwila wydania nieruchomości (tj. 03 lutego 2009 r.) była momentem, w którym wada fizyczna lub jej przyczyna tkwiąca w rzeczy mogły powodować odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. W poprzednim stanie prawnym, tj. do 24 grudnia 2014 r., w doktrynie przyjmowano, że to przedsiębiorca musiał wykazać – w celu uwolnienia się od odpowiedzialności – iż stwierdzona wada fizyczna powstała po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, a kupującego obciążał wówczas przeciwdowód co do tego, że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej (tak m.in. J. Jezioro (w:) Kodeks..., red. E. Gniewek, P. Machnikowski, 2016, komentarz do art. 559, nb. 2; zob. uwaga 8).

Jak zauważył Sąd Rejonowy, pogląd ten znalazł wyraz w orzecznictwie, w którym to stwierdzono m.in., że art. 559 k.c. nie zezwala na stworzenie ogólnej reguły rozkładu ciężaru dowodu w odniesieniu do chwili powstania wad rzeczy i konieczne jest uwzględnienie każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2014 r., III CSK 56/14, LEX nr 1710364). Wskazane poglądy straciły jednak na aktualności na gruncie umów zawartych od 25 grudnia 2014 r. Dopiero bowiem od tej daty obowiązuje art. 556 ² k.c., który w interesie konsumenta wprowadza domniemanie, że wada fizyczna lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, jeżeli wada ta została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej. W literaturze przedmiotu podkreśla się również – jak to zauważył Sąd pierwszej instancji – że wadą budynku jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników. Wada przedmiotowego lokalu natomiast polegała na tym, że w stropie w miejsce wełny mineralnej położono styropian, a podłoga w mieszkaniu sąsiadującym ugina się i do mieszkania powódki przenikają hałasy w sposób uniemożliwiający komfortowe w nim zamieszkiwanie (tego typu zmiana konstrukcyjna była niedopuszczalna pod względem akustyki). Brak położenia wełny mineralnej stanowi jedną z przyczyn przenikania hałasów do mieszkania powódki, uznając nadto, iż przyczynia się do tego również usunięcie desek, tzw. ślepego pułapu oraz zaniechanie położenia desek sosnowych w lokalu nad mieszkaniem powódki. W wyniku łącznego zaistnienia wad, użyteczność przedmiotowego lokalu uległa zatem zmniejszeniu z uwagi na cel wynikający z jego przeznaczenia, którego było niewątpliwie pełnienie funkcji mieszkalnych.

Zdaniem Sądu Rejonowego, powódka wykazała przeprowadzonym dowodem z opinii biegłego, iż w stropie zamiast wełny mineralnej o grubości 16 cm znajdują się dwie warstwy styropianu o grubości 12 cm i 4 cm. Biegły wyczerpująco udzielili odpowiedzi na pytania strony powodowej, a dokonana odkrywka w dwóch miejscach stropu ma charakter próby oddający ułożenie materiałów w stropie mieszkania powódki. Sąd Rejonowy przy tym uznał ww. opinię za wiarygodną jako niezawierająca luk i sprzeczności. Z jej treści wynikało bezsprzecznie, iż niezgodnie z projektem usunięto warstwę desek, tzw. ślepego pułapu oraz zaniechano położenia warstwy desek sosnowych pod płytą OSB w mieszkaniu mieszczącym się nad lokalem powódki. Przy czym to brak desek felcowanych doprowadził do braku sztywności podłogi w sąsiadującym z powódką mieszkaniu i jej uginania się, a styropian jest materiałem o innych właściwościach tłumienia akustyki niż wełna mineralna. Co do zasady, powódka powołując się na te konkretne wady, mogła skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. Nie wszystkie wady, które znajdują się w jej mieszkaniu zostały jednak pozwanemu zgłoszone, a w ocenie Sądu Rejonowego, z opinii biegłego nie można jednoznacznie ustalić, w jakim stopniu brak położenia warstwy wełny mineralnej wpłynął na przenikanie hałasów do mieszkania powódki, co mogło by się przełożyć na konkretne wartości finansowe.

Następnie, Sąd niższej instancji podkreślił, iż w niniejszej sprawie zachodziła również konieczność rozważenia zastosowania art. 558 k.c. Przepis ten określa przypadki, w których – mimo upływu terminów na dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi – nie następuje wygaśnięcie uprawnień, taka sytuacja zachodzi w razie podstępnego zatajenia wady przez sprzedawcę. Podstępne zatajenie wady jest umyślnym działaniem sprzedawcy ukierunkowanym na celowe ukrycie wady, przy czym przesłanką takiego postępowania musi być wiedza sprzedawcy o istnieniu wady. Wiedza ta musi towarzyszyć sprzedawcy także w razie przyjęcia, że działaniem podstępnym jest samo niedoinformowanie kupującego o ujawnionej wadze (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 01 kwietnia 2003 r., II CKN 1382/00, LEX nr 28819). O podstępnym zatajeniu wady fizycznej przez sprzedawcę możemy mówić wtedy, gdy sprzedawca celem utrudnienia wykrycia wady przez kupującego umyślnie tę wadę ukrył bądź też wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego (wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 21 czerwca 2002 r., V CKN 1070/00; z dnia 01 kwietnia 2003 r., II CKN 1382/00).

Z treści poczynionych przez Sąd Rejonowy w sprawie ustaleń faktycznych wynika, że pozwany był inwestorem w procesie budowlanym, a remont budynku został przeprowadzony przez firmę (...) wyłonioną w wyniku przetargu. Wykonywane prace odbywały się w oparciu o projekt techniczno-budowlany, pod nadzorem kierownika budowy oraz powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. W przeprowadzonym w dniu 23 października 2008 r. protokole kontroli obowiązkowej nie stwierdzono odchyleń od założeń projektu. Choć zapisy w dokumentacji budziły wątpliwości Sądu Rejonowego, zwłaszcza w świetle wniosków opinii biegłego, to nie mogą świadczyć o wiedzy inwestora, w tym pozwanego na temat zmian dokonanych w projekcie. Również z zeznań świadka R. G. wynikało, iż to firma (...) była głównym wykonawcą prac remontowych, które były prowadzone pod nadzorem budowlanym. Chodź zeznania tego świadka Sąd ten uznał za niewiarygodne w zakresie, w jakim zapewniał on, iż w stropie została położona warstwa wełny mineralnej, to w pozostałym zakresie brak jest podstaw do kwestionowania złożonych przez niego depozycji.

Zgodnie bowiem z art. 6 k.c., ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. W niniejszej sprawie to powódka wywodzi konsekwencje prawne z istnienia wady fizycznej rzeczy podnosząc, że na tej podstawie odstąpiła od umowy i z tego tytułu żąda obniżenia uiszczonej ceny, zatem – w ocenie Sądu Rejonowego – ponosi ona ciężar udowodnienia swych twierdzeń.

To na niej również spoczywał ciężar dowodu wykazania przesłanki podstępnego ukrycia wady, który wyłączałby 3-letni termin obowiązujący w tego typie spraw, a także precyzyjną wysokość obniżenia ceny nieruchomości. Powódka natomiast nie wykazała, aby pozwany miał wiedzę o wadzie budynku i ją podstępnie zataił. W szczególności nie było możliwe stwierdzenie na podstawie samych tylko dokumentów oraz zeznań świadka R. G., że występujący w ramach spółki wspólnicy wiedzieli o błędnych zapisach w dokumentacji oraz użyli podstępu, aby ukryć tą wiadomość przed powódką. Z samego zaś faktu zakupu nieruchomości z wadą nie wynika, że pozwany taką wiedzę posiadał. Wprawdzie można rozważać ewentualne użycie podstępu sprzedawcy przez same przemilczenie informacji o wadzie, ale przedłożone przez powódkę dowody, tj. przesłuchanie stron, umowa aktu notarialnego, opinia biegłego, dokumentacja projektowa – nie wykazały tej okoliczności. (...) dowodowa powódki była w rezultacie ukierunkowana jedynie na wykazanie istnienia samej wady nieruchomości, a nie podstępnego jej zatajenia. O ile odpowiedzialność sprzedawcy w okresie przedawnienia jest odpowiedzialnością surową, bowiem w okresie 3 lat (obecnie 5 lat) ponosi on praktycznie odpowiedzialność na zasadzie ryzyka (kupującego limituje jedynie konieczność wykazania aktów staranności), to dla przyjęcia nieograniczonej w czasie odpowiedzialności pozwanego ciężar wykazania przesłanek dotyczących podstępnego zatajenia wady spoczywał na powódce i zdaniem Sądu I instancji nie mógł ograniczać się do wykazania tych samych okoliczności, jakich wymaga się od kupującego, gdy zgłasza on swoje roszczenie w ustawowym terminie. Powódka twierdziła jedynie, że wada istniała, a pozwany o niej wiedział i ją podstępnie zataił, ale nie przedstawiła w tym zakresie dowodów, które Sąd Rejonowy mógłby przyjąć za podstawę dokonania ustaleń w tym przedmiocie. Materiał dowodowy zebrany w sprawie nie pozwolił zaś na przyjęcie, że pozwani takie oświadczenie złożyli, w umowie sprzedaży nieruchomości brak jest bowiem zapewnień, że nieruchomość pozbawiona jest wad fizycznych.

Podsumowując, Sąd Rejonowy zaznaczył, że roszczenie powódki z tytułu rękojmi wygasło z upływem 3 lat od dnia wydania jej lokalu mieszkalnego. Celem regulacji art. 558 k.c. jest wprawdzie ochrona kupującego, ale pewność obrotu gospodarczego wymaga również ram czasowych dla dochodzenia zgłoszonych roszczeń, które jedynie w przypadku wykazania podstępnego działania pozwanych nie będą miały zastosowania.

Nadto, Sąd pierwszej instancji dalej wskazał, iż powódka w przedmiotowej nieruchomości mieszkała przez 9 lat zanim doszło do wykrycia wady. Co prawda wady budynku były tego rodzaju, że nie było możliwe ich ujawnienie w tym samym dniu co zakup nieruchomości przez lokatora nieposiadającego specjalistycznej wiedzy, to jednak – w ocenie Sądu Rejonowego – skoro wada istniała już w momencie zakupu lokalu to powódka mogła wcześniej ją odkryć, chociażby w terminie miesiąca, w taki sposób jak to zrobiła w 2018 r. Z jej zeznań, które zdaniem tego Sądu były wiarygodne, do 2018 r. mieszkało jej się dobrze, a przebywanie w nieruchomości nie stanowiło dyskomfortu, co sprawiało, że nie podejmowała ona żadnych działań w kierunku wykrycia wady. Wpływ na to miała poniekąd sytuacja, iż lokal mieszczący się na wyższej kondygnacji nie był przez dłuższy okres zajmowany bądź lokatorzy tam mieszkający nie wykraczali poza przyjęte normy i zachowywali się cicho. Splot tych wydarzeń sprawił, że powódka, pomimo, iż mogła wykryć wadę wcześniej, nie zrobiła tego. Fakt, iż nikt nad powódką nie mieszkał do roku 2018 bądź mieszkał w ograniczonym zakresie nie wpływa na możliwość wykrycia wady w ciągu 3 lat od momentu zamieszkania. Był to bowiem dostatecznie długi termin na zbadanie jakości i komfortu zamieszkiwania w tym lokalu oraz wykrycia ewentualnych wad, wywołanych nadmiernym hałasem. Powódka w 2018 r. w sytuacji, gdy mieszkanie w lokalu stało się dla niej uciążliwe, znała techniczne możliwości wykrycia źródła wady, zwracając się do inż. budownictwa o wykonanie ekspertyzy-odkrywki. Wykrycie wady tą drogą było więc możliwe w terminie 3 lat od zamieszkania przez powódkę w lokalu. Jedynie przyczyny zewnętrzne (brak lokatorów na górze bądź rzadkie ich zamieszkanie) sprawiły, iż powódka tego nie zrobiła w czasie ustawowym. Trudno okoliczności te jednak uznać jako przyczynę usprawiedliwiającą niezgłoszenie przez nią wady w ustawowym terminie.

W tym miejscu Sąd Rejonowy podkreślił też, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest niezależna od odpowiedzialności odszkodowawczej, opartej na zasadach ogólnych określonych w art. 471 i następnych k.c. Niezależność ta przejawia się w tym, że w razie wystąpienia wad uprawniony ma wybór co do sposobu uzyskania rekompensaty, ponieważ może dochodzić swych praw z rękojmi za wady, może również żądać odszkodowania za faktyczną szkodę, jakiej doznał. Powódka, występując na drogę sądową, dokonała wyboru uprawnień, gdyż wskazała, że wiodącym roszczeniem jest przede wszystkim roszczenie z rękojmi za wady rzeczy (wady budynku). Natomiast sprzedawca odpowiada z mocy art. 471 k.c. nie za same wady, ale za szkodę spowodowaną nienależytym wykonaniem umowy, polegającym na wydaniu kupującemu rzeczy wadliwej. Przyjęcie odpowiedzialności pozwanego na podstawie art. 471 k.c. nie jest uzależnione od udowodnienia przez powoda, że nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które pozwany ponosi odpowiedzialność. To na pozwanym – żeby skutecznie uwolnić się od odpowiedzialności – spoczywa udowodnienie, że nienależyte wykonanie przez niego zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Przy czym ewentualna szkoda powódki wyrażała się różnicą między wysokością zapłaconej sprzedawcy ceny, będącej ekwiwalentem niewadliwego przedmiotu sprzedaży, a wartością rzeczy wadliwej w chwili jej wydania kupującemu. Z przedłożonej opinii biegłego wynikało, iż koszt doprowadzenia izolacji stropu do stanu zgodnego z projektem wynosi 45.388,00 zł, przy czym zawarte w kosztorysie prace miałyby dotyczyć nie tylko mieszkania powódki, ale również remontów w lokalu nad nią.

Rozważając dalej ten wątek Sąd pierwszej instancji stwierdził, iż zasadniczą kwestią sporną między stronami było jednak to, czy roszczenie powódki uległo przedawnieniu i pozwany może uchylić się od jego zaspokojenia, czy też termin przedawnienia został przerwany i powódka może skutecznie domagać się zasądzenia przysługującej jej wierzytelności. Zgodnie z kodeksem cywilnym, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu, a w niniejszej sprawie niewątpliwie z takimi mamy do czynienia. Po upływie terminu przedawnienia, ten przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Sąd ten, analizując roszczenie powódki również pod tym kątem doszedł do przekonania, iż roszczenie uległo przedawnieniu również na tej podstawie. Bieg terminu przedawnienia roszczenia o odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania umowy rozpoczyna się w dniu, w którym szkoda, która powstała w związku z naruszeniem zobowiązania powinna zostać naprawiona, gdyby wierzyciel wezwał dłużnika do wykonania zobowiązania w najwcześniej możliwym terminie. Z tą chwilą w świetle dyspozycji art. 120 § 1 zdanie drugie k.c. w zw. z art. 455 k.c. wierzyciel uzyskuje hipotetyczną możliwość podjęcia czynności zmierzających do postawienia roszczenia w stan wymagalności. (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r., III CZP 72/13). Roszczenie o odszkodowanie za szkodę spowodowaną naruszeniem zobowiązania powstaje nie wcześniej niż w momencie zrealizowania się wszystkich przesłanek, które – w myśl art. 471 k.c. – decydują o jego powstaniu. Są nimi: naruszenie zobowiązania („bezprawność kontraktowa”) oraz wyrządzenie wierzycielowi szkody (art. 361 § 2 k.c.), pozostającej w związku przyczynowym z naruszeniem zobowiązania (art. 361 § 1 k.c.). Zgodnie zaś z generalną regułą ustaloną w art. 120 § 1 zdanie pierwsze k.c. bieg przedawnienia rozpoczyna się w dniu, w którym roszczenie stało się wymagalne. W literaturze i orzecznictwie zgodnie przyjmuje się jednak, że oznacza ono sytuację, w której dla uprawnionego (wierzyciela) otwiera się możliwość domagania się od zobowiązanego (dłużnika), by zaspokoił roszczenie, a zatem, aby zachował się zgodnie z treścią ciążącego na nim zobowiązania. W realiach niniejszej sprawy roszczenie natomiast stało się wymagalne po upływie miesiąca od wydania nieruchomości powódce. Wówczas szkoda w lokalu powódki istniała, a powódka mogła w tym terminie wykryć szkodę i domagać się jej zaspokojenia. Roszczenie to przedawniło się więc z upływem 10 lat od tego terminu, tj. w dniu 03 marca 2019 r. Na gruncie obecnie obowiązujących przepisów roszczenia ulegające przedawnieniu, którego termin nie został określony przepisami szczególnymi, przedawniają się po upływie lat 6. Termin ten, pierwotnie wynoszący 10 lat, został skrócony ustawą z 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy-Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1104), która weszła w życie 09 lipca 2018 r. Obecnie termin przedawnienia rozpoczyna swój bieg w dniu wejścia ustawy w życie. Wyjątek stanowią roszczenia, które przy zastosowaniu pierwotnego, 10-letniego terminu przedawniłyby się wcześniej niż 6 lat po wejściu w życie nowej ustawy. W ich przypadku zarówno 10-letni termin, jak i początek jego biegu pozostają niezmienione. Zarówno dotychczasowy 10-letni termin, jak i chwila jego rozpoczęcia zostają zachowane również w przypadku roszczeń przysługujących konsumentom. Pozew w niniejszej sprawie został wniesiony 12 sierpnia 2019 r., a więc po upływie terminu przedawnienia.

Jednocześnie, jak uznał Sąd Rejonowy, w niniejszej sprawie nie zachodzi okoliczność, o której mowa w art. 5 k.c. Pozwany powołał się na zarzut przedawnienia i był to zarzut skuteczny. Również podniesienie takiego zarzutu nie stanowi w tym przypadku nadużycia prawa. W przeciwnym razie przyjęcie poglądu o odpowiedzialności pozwanego bez jakiegokolwiek ograniczenia w czasie prowadziłoby do sytuacji, w której strony pozostawałyby przez dziesiątki lat w niepewności co do swej sytuacji prawnej. Podważałoby to bezpieczeństwo obrotu gospodarczego, a w tym konkretnym przypadku termin 10-letni był dostatecznie długi na zgłoszenie pozwanemu roszczeń z tego tytułu i wykrycie wady.

Reasumując, Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, iż roszczenie powódki z tytułu rękojmi wygasło z upływem 3 lat od dnia wydania jej lokalu mieszkalnego, a powódka nie wykazała, iż w sprawie zachodzi okoliczność, o której mowa w art. 568 § 2 k.c. w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy. Jednocześnie Sąd ten uznał za zasadny zgłoszony przez pozwanego zarzut przedawnienia roszczenia z tytułu nienależytego wykonania umowy.

Sąd Rejonowy nadto na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. nakazał pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Ełku kwotę 2.715,88 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych w postaci wydatków na opinię biegłego, w części przekraczającej zaliczkę strony powodowej, wyłożonych tymczasowo ze środków budżetowych Skarbu Państwa. Koszty te nie podlegały rozliczeniu między stronami, powódka w toku postępowania nie podnosiła okoliczności, że nie jest w stanie ich uiścić, a nadto wydana w sprawie opinia może również stanowić dowód w toku innego postępowania (art. 278 ¹ k.p.c.). Wobec przegrania procesu przez powódkę, obciążenie przeciwnika nieuiszczonymi kosztami sądowymi nie byłoby zasadne.

O kosztach procesu między stronami orzeczono zaś na podstawie art. 102 § 1 k.p.c., mając na uwadze, iż w sprawie zachodzi wypadek szczególnie uzasadniony, przemawiający za nieobciążaniem powódki zwrotem kosztów procesu na rzecz pozwanego. W ocenie Sądu niższej instancji przemawiało za tym nie tylko subiektywne przekonanie powódki o zasadności zgłoszonego roszczenia, ale również fakt, iż opinia biegłego wykazała w niniejszym postępowaniu istnienie wady w mieszkaniu powódki, a jej roszczenie nie mogło być usprawiedliwione z uwagi na podniesiony przez pozwanego zarzut przedawnienia.

Apelację od wyroku Sądu Rejonowego wniosła powódka I. K., zaskarżając go w całości, jednocześnie zarzucając przedmiotowemu orzeczeniu naruszenie:

1)  art. 556 § 1 k.c., art. 559 k.c., art. 560 § 1 k.c. oraz art. 568 § 1 i § 2 k.c. (w brzmieniu na dzień zawarcia pomiędzy stronami umowy) poprzez ich błędne zastosowanie i w konsekwencji przyjęcie, że pozwany nie ponosi względem powódki odpowiedzialności z tytułu rękojmi, powódka nie wykazała obniżenia wartości swojej nieruchomości oraz że pozwany nie zataił podstępnie wady lokalu mieszkalnego;

2)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i dokonanie ustaleń sprzecznych z doświadczeniem życiowym oraz przyjęcie, że:

a)  pozwany nie dokonał podstępnego zatajenia wad lokalu powódki,

b)  nie wszystkie wady mieszkania powódki nie zostały pozwanemu zgłoszone (powódka dokonała zgłoszenia wady izolacji stropu, a w toku procesu uzupełnieniu ulegał jedynie zakres wad, a nie rodzajowa zmiana),

c)  z opinii biegłego sądowego nie można jednoznacznie ustalić, w jakim stopniu brak położenia warstw wełny mineralnej wpłynął na przenikanie hałasów mieszkania powódki, co mogło by się przełożyć na konkretne wartości finansowe oraz że zawarty w opinii biegłego sądowego kosztorys prac miałby dotyczyć nie tylko mieszkania powódki, ale również remontów w lokalu nad powódką,

d)  pozwany jako inwestor nie miał wiedzy o wykonaniu izolacji stropu w mieszkaniu powódki niezgodnie z projektem budowlanym,

e)  uznanie za wiarygodne zeznania świadka R. G., za wyjątkiem zeznań, że w stropie została położona warstwa wełny mineralnej,

f)  powódka mogła wykryć wadę wcześniej niż w grudniu 2018 r. i powódka nie zgłosiła wady w ustawowym terminie (z uwagi na podstępne zatajenie wad i ukrycie wad izolacji pod płytą karton gips i warstwą desek, powódka dopiero w wyniku odkrywki z grudnia 2018 r. powzięła informację o nieprawidłowościach w izolacji stropu);

3)  art. 429 k.c. poprzez jego zastosowanie (mając na uwadze również ustne uzasadnienie) i wyłączenie odpowiedzialności pozwanego, a tym samym przyjęcie, że powódka winna skierować swoje roszczenie przeciwko wykonawcy- firmie (...) w sytuacji, gdy art. 429 k.c. dotyczył zupełnie innego reżimu odpowiedzialności, tj. odpowiedzialności deliktowej, a nie odpowiedzialności kontraktowej i nie ma zastosowania w niniejszej sprawie;

4)  art. 231 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy ustalone fakty w toku procesu przesądzają, że pozwany miał wiedzę o wadzie i podstępnie zataił wady lokalu mieszkalnego powódki;

5)  art. 6 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że powódka nie wykazała, aby pozwany miał wiedzę o wadzie budynku i ją podstępnie zataił;

6)  art. 118 k.c., art.120 k.c. w zw. z art. 471 k.c. poprzez przyjęcie, że roszczenie powódki na podstawie ewentualnej uległo przedawnieniu w sytuacji, gdy powódka pismem z dnia 21 stycznia 2019 r. zgłosiła roszczenie do powoda, wezwała do zapłaty, a tym samym roszczenie nie jest przedawnione;

7)  art. 102 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i obciążenie powódki kosztami w wysokości 2.715,88 zł, gdy słusznym i zasadnym jest pobranie od pozwanego kosztów tytułem nieuiszczonych wydatków pokrytych tymczasowo ze Skarbu Państwa w sytuacji, gdy zgromadzony w sprawie materiał procesowy potwierdził wady lokalu mieszkalnego powódki;

8)  z ostrożności procesowej art. 5 k.c., poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że nie zachodzą szczególne okoliczności, a roszczenie powódki jest przedawnione w sytuacji, gdy: w niniejszej sprawie mamy do czynienia z podstępnym zatajeniem wady, izolacja w mieszkaniu powódki została wykonana niezgodnie z projektem budowlanym, wielokrotnym poświadczeniem nieprawdy w dokumentacji budowlanej oraz ostatecznym potwierdzeniem w toku procesu, upływ czasu nie jest znaczny, a pozwany dopuścił się rażących zaniedbań podczas realizacji procesu inwestycyjnego.

Zarzucając powyższe, powódka wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kwoty w wysokości 1.500,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 31 stycznia 2019 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu według norm przepisanych, w tym kosztami zastępstwa procesowego za obie instancje; ewentualne uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Pozwany w odpowiedzi na apelację strony przeciwnej wnosił o jej oddalenie i zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powódki, jako bezzasadna, podlegała oddaleniu.

Sąd pierwszej instancji należycie ustalił stan faktyczny przedmiotowej sprawy oraz trafnie wyjaśnił podstawę prawną orzeczenia z przytoczeniem prawidłowych przepisów prawa. Z tych przyczyn Sąd odwoławczy w pełni podzielił i przyjął za własne ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sądu Rejonowego, stąd nie zachodziła potrzeba ich ponownego przytaczania, a odnieść się należało jedynie do zarzutów apelacji. Zarzuty te dotyczyły zarówno naruszenia prawa procesowego, w szczególności poprzez błędna ocenę dowodów, jak i naruszenia prawa materialnego, a zważywszy na ich treść i wzajemne powiązanie, omówione zostaną łącznie.

U podstaw orzeczenia Sądu Rejonowego leżało stwierdzenie, iż roszczenia powódki z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej z mocy art. 568 § 1 k.c. wygasły. Było to konsekwencją ustalenia przez Sąd pierwszej instancji, że od daty wydania przedmiotu umowy do chwili dochodzenia ww. roszczenia (zawiadomienia sprzedawcy o wadzie) upłynęło ponad 3 lata, a powódka nie dowiodła, aby sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Przypomnieć w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 556 § 1 k.c., sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Art. 568 § 1 i § 2 k.c., w brzmieniu obowiązującym do dnia 25 grudnia 2014 r., który ma zastosowanie w niniejszej sprawie z mocy art. 51 ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz. U. z 2014 r., poz. 827), stanowi, że uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Termin warunkujący odpowiedzialność sprzedawcy, w granicach którego wada może być stwierdzona, jest terminem zawitym (prekluzyjnym). Jego bezskuteczny upływ powoduje, że wygasa odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, a kupujący nie ma możliwości dochodzenia wynikających stąd uprawnień.

Upływ powyższych terminów nie wyłącza jednak wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił (art. 568 § 2 k.c.). Podstępne zatajenie wady, w rozumieniu art. 558 § 2 k.c., to takie umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego. Będzie to zatem np. umyślne ukrycie lub zamaskowanie wadliwości (wyrok Sądu najwyższego z dnia 01 kwietnia 2003 r., II CKN 1382/00, Legalis; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2002 r., V CKN 1070/00, OSNC 2003, Nr 6, poz. 88). Podstawową przesłankę podstępnego zatajenia stanowi wiedza sprzedawcy o istnieniu wady (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r., I CK 267/00, niepubl.). W orzecznictwie jednak podkreśla się, że do przyjęcia podstępnego zatajenia wady nie wystarcza wiedza sprzedawcy o wadzie i niepoinformowanie o tym kupującego. Podstępne zatajenie wymaga umyślności działania sprzedawcy, które może przejawiać się w maskowaniu wady lub udzielaniu kupującemu zapewnienia, że rzecz nie jest wadliwa (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 05 stycznia 2005 r., II CK 330/04, OSNC 2005, Nr 12, poz. 215; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 07 listopada 2013 r., V CSK 579/12, OSNC – Zb. dodatkowy 2014, Nr A, poz. 38). Pojęcie „zatajenia wady” już samo w sobie zakłada istnienie po stronie osoby zatajającej odpowiedniej dozy złej wiary. W tym kontekście użycie przez ustawodawcę sformułowania „podstępnie” ma przede wszystkim na celu podkreślenie szczególnego natężenia tej złej wiary (R. O., Zatajenie wady, s. 50). Podstęp ma miejsce wtedy, gdy sprzedawca umyślnie zataja wadę, aby utrudnić kupującemu jej wykrycie. W takim przypadku kupujący nie traci uprawnień z tytułu rękojmi mimo upływu terminu do stwierdzenia wady. W rezultacie kupujący będzie mógł korzystać z przepisów o rękojmi za wady nawet po upływie wielu lat, jeżeli ujawni się wada podstępnie zatajona przez sprzedawcę. Ciężar dowodu w tym zakresie spoczywa na kupującym (Komentarz. Art. 568 KC red. Załucki 2020, wyd. 2/Kubiak-Cyrul).

W niniejszej sprawie bezspornym było, że sprzedany powódce lokal mieszkalny został jej wydany w dniu zawarcia umowy, tj. 03 lutego 2009 r. i – zgodnie z przepisem art. 568 § 1 k.c. – powódka zasadniczo mogła realizować swoje uprawnienia z tytułu rękojmi w okresie trzech lat od dnia wydania lokalu, tj. do dnia 03 lutego 2012 r. Tymczasem powódka dopiero pismem skierowanym do pozwanego dnia 21 stycznia 2019 r. zgłosiła pozwanemu swoje roszczenie, tj. poinformowała go, że lokal przez nią nabyty posiada wady fizyczne i zażądała wobec tego obniżenia ceny. Uprawnienia powódki z tytułu rękojmi wygasły, chyba że pozwany wadę podstępnie zataił. Powódka w niniejszej sprawie powinna była zatem wykazać zaistnienie przesłanek odpowiedzialności pozwanego w postaci istnienia wady sprzedanego lokalu mieszkalnego, ale także – dla unicestwienia podniesionego przez pozwanego zarzutu wygaśnięcia roszczenia z tytułu rękojmi – podstępne zatajenie wady przez pozwanego.

Wbrew zarzutom apelacji, w ocenie Sądu Okręgowego, trafnie Sąd Rejonowy uznał, że zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy nie pozwalał na ustalenie tej okoliczności (podstępnego zatajenia wady przez sprzedającego). Ocena wiarygodności i mocy dowodów jest podstawowym zadaniem Sądu orzekającego, wyrażającym istotę sądzenia, a więc rozstrzygania kwestii spornych w warunkach niezawisłości, na podstawie własnego przekonania sędziego, przy uwzględnieniu całokształtu zebranego materiału. Granice swobodnej oceny dowodów wyznaczone są przy tym wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez Sąd art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wskazania, jakie konkretnie kryteria oceny zostały naruszone przez Sąd przy analizie konkretnych dowodów, który uznał ich brak wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im taką moc przydając, tj. czy i w jakim zakresie analiza ta jest niezgodna z zasadami prawidłowego rozumowania, wiedzą lub doświadczeniem życiowym, względnie czy jest ona niepełna. Nie jest natomiast w tym zakresie wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął Sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie innej niż ocena Sądu (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 06 listopada 1998 r. w sprawie II CKN 4/98 niepubl., orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 2000 r. w sprawie V CKN 17/2000, OSNC/2000/10/189, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 05 sierpnia 1999 r. w sprawie II UKN 76/99, OSNAPiUS 2000/19/732, wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach z dnia 07 października 2013 r. opubl. w zbiorze orzecznictwa LEX za nr 1715126, wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 sierpnia 2014 r. w sprawie III AUa 2399/13 opubl. w zbiorze orzecznictwa LEX za nr 1509001). Nadto, jeżeli z określonego materiału dowodowego Sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 2012 r. w sprawie VI ACa 31/12). Zdaniem Sądu Okręgowego, Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie nie dopuścił się obrazy przepisów dotyczących postępowania dowodowego, tj. art. 233 i art. 231 k.p.c. ani też przepisu określającego rozkład ciężaru dowodu art. 6 k.c.

Apelująca zarzucając Sądowi Rejonowemu naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. kwestionuje prawidłowość oceny dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa oraz dowodu z zeznań świadka R. G.. Zarzuty dotyczące oceny tych dowodów są o tyle niezrozumiałe, że Sąd Rejonowy w istocie dowody te ocenił zgodnie z twierdzeniami powódki. Jeżeli chodzi o opinię biegłego sądowego z zakresu budownictwa W. N., to Sąd pierwszej instancji przyjął, że opinia ta jest fachowa i wiarygodna jako niezawierająca luk i sprzeczności. Opinia ta potwierdziła istnienie wady fizycznej sprzedanego lokalu. Biegły wskazał, że niezgodnie z projektem budowlanym w stropie adaptowanych na lokale mieszkalne pomieszczeń budynku pokoszarowego zamiast wełny mineralnej o grubości 16 położono dwie warstwy styropianu o grubości 12 cm i 4 cm oraz usunięto z tego stropu warstwę desek, tzw. ślepego pułapu, a zaniechano położenia warstwy desek sosnowych pod płytą OSB w mieszkaniu mieszczącym się nad lokalem powódki. Skutkuje to brakiem sztywności podłogi w położonym wyżej mieszkaniu, jej uginaniem się oraz gorszymi właściwościami w zakresie tłumienia akustyki. Generalnie zatem stwierdzono wadę lokalu powódki polegającą na przenikaniu hałasów do mieszkania powódki, spowodowaną niezgodnym z projektem budowlanym dostosowaniem budynku do zmiany sposobu jego użytkowania, niezależnie już od szczegółowych przyczyn technicznych tę wadę powodujących (tj. niezależnie w jakim stopniu jest to skutkiem braku warstwy wełny mineralnej zastąpionej styropianem, a w jakim braku stosownego wzmocnienia w postaci desek). Zdaniem Sądu Okręgowego, nie sposób jednak, aby na podstawie dowodu z opinii biegłego sądowego wnioskować, czy pozwany sprzedając powódce przedmiotowy lokal powyższą wadę podstępnie zataił.

Co do zeznań świadka R. G. natomiast przypomnieć należy, że wynikało z nich, iż świadek ten w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pod firmą (...) był głównym wykonawcą prac remontowych, a prace te wykonywane były zgodnie z projektem pod nadzorem budowlanym i budynek został odebrane przez inspektora nadzoru budowalnego do użytkowania bez żadnych usterek. Sąd Rejonowy zeznania tego świadka uznał za niewiarygodne w zakresie, w jakim zapewniał on, iż w stropie została położona warstwa wełny mineralnej, w pozostałym zakresie nie znalazł podstaw do ich kwestionowania. Tym samym zatem – na podstawie sprzecznej z tymi zeznaniami opinii biegłego, zgodnie z twierdzeniem powódki, a wbrew zeznaniom świadka R. G. – Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił, że lokal mieszkalny powódki posiada wadę stropu i wada ta wynika z niezgodności wykonanych prac adaptacyjnych z projektem budowlanym. Pozostały materiał dowodowy potwierdził, że w innym zakresie (a więc co do faktu wykonywania prac i ich odbioru) zeznania świadka R. G. odpowiadały prawdzie. Zgodnie bowiem były z dokumentami w postaci dziennika budowy oraz protokołu kontroli Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w E. z dnia 23 października 2008 r.

Także z zeznań świadka R. G. nie nasuwa się wniosek, że stwierdzana obecnie w lokalu mieszkalnym powódki wada została przez pozwanego przed powódką podstępnie zatajona. Przeciwnie, skoro nawet obecnie, po kilkunastu latach od wykonywania powyższych prac budowlanych, słuchany w charakterze świadka R. G. twierdzi, że zlecone mu roboty wykonał prawidłowo i m.in. położył w stropie wełnę mineralną, logika i doświadczenie życiowe wskazują, że tym bardziej takich zapewnień udzielał zleceniodawcy (pozwanemu) także w czasie wykonywania tych robót i przed ich odbiorem. Nie sposób więc zgodzić się z powódką i na podstawie zeznań tego świadka przyjąć, że pozwany choćby wiedział o wadzie lokalu i aby tę wadę umyślnie zataił w celu utrudnienia powódce jej wykrycia.

Do podobnych wniosków prowadzi fakt, że w przeprowadzonej w dniu 23 października 2008 r. kontroli Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w E. stwierdzono zgodność obiektu budowlanego z dokumentacją projektową. Wprawdzie przedmiotem działalności gospodarczej jest – jak wynika z odpisu z KRS – m.in. działalność budowlana w zakresie wznoszenia budynków oraz kupno i sprzedaż nieruchomości (k. 36), lecz - jak wynikało to z niezakwestionowanych przez powódkę wyjaśnień wspólników pozwanej Spółki jawnej - działalność taka została podjęta jedynie okazyjnie, zasadniczo zaś pozwana spółka zajmuje się obrotem paliwami. Dlatego też pozwana Spółka, jako inwestor, zleciła adaptację i remont budynku innemu podmiotowi (...) wyłonionemu w drodze przetargu. Ponadto, jak dowodzi dziennik budowy, pozwana przedmiotowej adaptacji budynku i remontu nie nadzorowała osobiście, lecz do nadzorowania inwestycji przybrała inspektora nadzoru inwestorskiego, tj. osobę trzecią, A. Ł.. Wykazanie ewentualnych zaniedbań ze strony inspektora nadzoru inwestorskiego lub kierownika budowy, czy też samego inwestora w zakresie obowiązków określonych przepisami art. 17-26 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333) nie jest zaś, jak chciałaby skarżąca - równoznaczne z wykazaniem, że sprzedający (inwestor) na datę zawarcia umowy sprzedaży miał wiedzę o istnieniu wady w sprzedanej rzeczy i wadę tę przed kupującym podstępnie zataił uniemożliwiając jej wykrycie.

W tych okolicznościach prawidłowo Sąd Rejonowy dał wiarę pozwanej Spółce, a mianowicie wyjaśnieniom jej wspólników: „Inwestycję remontu zleciliśmy firmie budowlanej (...). G.. Był kierownik budowlany, który nadzorował całą inwestycję. Oni przekazali nam klucze i my wystawiliśmy mieszkania do sprzedaży. Był niezależny kierownik budowy. Nie sprawdzaliśmy, czy zostało wykonane zgodnie z projektem. Kierownik budowy winien to sprawdzić. My nie znamy się na budowlance” (wyjaśnienia R. M. (2), k. 44); „Zleciliśmy przetarg na przeprowadzenie prac i wygrała firma (...). Wspólnicy spółki sprawdzali postęp prac. Całość nadzoru prowadził R. M. (2) z ramienia firmy. Nie wiedziałem, że mieszkanie ma jakiekolwiek wady. Nie wiem czym był kryty strop. Ja na budowie byłem może kilka razy. Nie zajmowałem się tą budową. Nic nie wiem, aby inni lokatorzy zgłaszali jakieś problemy. W chwili podpisywania umowy nie wiedziałem o żadnych wadach budynku” (wyjaśnienia K. C. (2), k. 56).

Podkreślić należy, iż zgodnie z treścią art. 6 k.c., ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. W niniejszej sprawie to powódka wywodziła konsekwencje prawne z faktu, iż pozwany, wedle jej twierdzeń, wadę zakupionego lokalu zataił, to zatem na niej spoczywał ciężar udowodnienia tego faktu. Tymczasem, jak wyżej wskazano, powódka nie zdołała nawet wykazać, aby pozwany wiedział o wadzie, a tym samym, nie udowodniła, aby wadę podstępnie zataił. Nie było zatem, jak słusznie przyjął Sąd Rejonowy, podstaw do przyjęcia nieograniczonej w czasie odpowiedzialności pozwanego z tytułu rękojmi, a skoro powódka nie dochowała terminu wynikającego z art. 568 § 2 k.c., to jej roszczenia wygasły, czego skutkiem musiało być oddalenia powództwa na tej podstawie prawnej.

Nie były więc zasadne zarzuty naruszenia przepisów art. 568 § 1 i § 2 k.c., ani też nie było podstaw do zastosowania art. 556 § 1 k.c., art. 559 k.c., art. 560 § 1 k.c.

Słusznie też Sąd Rejonowy przyjął, że utrata uprawnień z tytułu rękojmi na skutek upływu terminów przewidzianych w art. 568 k.c. nie powoduje utraty roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania , jednakże i w tym wypadku uprawnienie powódki do ich dochodzenia było zakreślone jest ramami czasowymi i w realiach niniejszej sprawy – także w ocenie Sądu drugiej instancji – również ten termin nie został przez powódkę zachowany.

Wymagalność i przedawnienie roszczenia odszkodowawczego, dochodzonego na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.) ustalane są przy zastosowaniu reguł określonych w art. 455 k.c. w zw. z art. 120 § 1 zd. 1 k.c. Bieg terminu przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania rozpoczyna się od momentu powstania szkody, która pozostaje w związku przyczynowym ze zdarzeniem, które tę szkodę spowodowało (uchwała z dnia 22 listopada 2013 r., III CZP 72/13, Legalis). Bieg terminu przedawnienia roszczenia o odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania umowy rozpoczyna się w dniu, w którym szkoda, która powstała w związku z naruszeniem zobowiązania powinna zostać naprawiona, gdyby wierzyciel wezwał dłużnika do wykonania zobowiązania w najwcześniej możliwym terminie. Z tą chwilą w świetle dyspozycji art. 120 § 1 zdanie drugie k.c. w zw. z art. 455 k.c. wierzyciel uzyskuje hipotetyczną możliwość podjęcia czynności zmierzających do postawienia roszczenia w stan wymagalności.

Prawidłowo też Sąd Rejonowy zanalizował treść przepisów przejściowych art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1104) i przyjął, że w niniejszej sprawie zastosowanie ma termin 10 – letni , o którym mowa w art. 120 § 1 k.c. w brzmieniu obowiązującym do dnia 09 lipca 2018 r. Strony zwarły umowę sprzedaży w dniu 03 lutego 2019 r. Skoro szkoda w majątku powódki od tego momentu istniała, a powódka mogłaby wezwać pozwanego do jej naprawienia w najwcześniej możliwym terminie (w realiach niniejszej sprawy w terminie miesiąca od wydania lokalu), to roszczenie odszkodowawcze stało się wymagalne z dniem 03 marca 2009 r. Roszczenie to przedawniło się więc z upływem 10 lat od tego terminu, tj. w dniu 03 marca 2019 r. Tym samym pozew wniesiony dnia 12 sierpnia 2019 r., została złożony po upływie terminu przedawnienia.

Wbrew więc zarzutom apelacji, dokonana przez Sąd Rejonowy wykładnia przepisów art. 118 k.c. w zw. z art. 120 k.c. w zw. z art. 471 k.c. i ich zastosowanie było prawidłowe, a roszczenie powódki oparte ewentualnie na tej podstawie prawnej, wobec zarzutu przedawnienia ze strony pozwanego, także było nieusprawiedliwione.

Powódka w dalszej części apelacji zarzucała nadto Sądowi Rejonowemu naruszenie art. 5 k.c. Istotnie, z uwagi na to, że podniesienie zarzutu przedawnienia jest wykonaniem prawa podmiotowego przez sprzedającego, w niektórych sytuacjach przyjmować można, że podniesienie takiego zarzutu będzie uznane za nadużycie prawa (art. 5 k.c.). W piśmiennictwie podkreśla się jednak, że uznanie podniesienia zarzutu przedawnienia za nadużycie prawa jest możliwe jedynie w wyjątkowych okolicznościach [A. K., w: Ustawa (red. J. Jezioro), art. 10, Nb 23 i 27 oraz B. C., w: Ustawa (red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek), s. 469–470), z uwzględnieniem charakteru roszczenia, przyczyn opóźnienia, czy powiązań między stronami (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2007 r., V CSK 334/07, Legalis, oraz B. Więzowska-Czepiel, w: Ustawa (red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek), s. 469–470; zob. też J. Jezioro, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 568, Nb 15). W ocenie Sądu Okręgowego taki wyjątkowy przypadek na gruncie przedmiotowej sprawy nie występuje, gdyż wbrew termu, co podnosi powódka, materiał dowodowy nie wskazuje, że mamy do czynienia z podstępnym zatajeniem wady przez pozwanego, wielokrotnym poświadczeniem nieprawdy w dokumentacji budowlanej ani rażącymi zaniedbaniami w realizacji procesu inwestycyjnego po stronie pozwanego. Pozwana spółka, nie mając doświadczenia w pracach budowlanych, powierzyła wykonanie remontu budynku mieszkalnego fachowemu podmiotowi, stąd mogła zasadnie liczyć, że zlecone prace będą wykonane prawidłowo w szczególności, iż powołany przez nią inspektor nadzoru inwestorskiego nie stwierdzał istotnych odstępstw od projektu budowlanego, a ostatecznie budynek był kontrolowany przez organu państwowego nadzoru budowlanego i uchybień nie stwierdzano. Dlatego też podniesienie przez pozwaną zarzutu przedawnienia nie może być uznane za sprzeczne za zasadami współżycia społecznego, zwłaszcza, że apelująca nawet nie sprecyzowała, z jaką konkretnie zasadą taka sprzeczność miałaby zachodzić.

Konsekwencją oddalenia powództwa było obciążenie powódki kosztami procesu, w tym wydatkami na opinię biegłego sądowego tymczasowo pokrytymi ze Skarbu Państwa. Trzeba zaznaczyć, że wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego celem stwierdzenia wad w lokalu został zgłoszony przez powódkę, podczas gdy strona przeciwna od początku procesu podtrzymywała bezzasadność powództwa z uwagi na zarzut przedawnienia. Ostatecznie ów zarzut został uwzględniony, dlatego też obciążanie pozwanej nieuiszczonymi kosztami sądowymi nie byłoby zasadne.

Mając na uwadze wszystko powyższe na mocy art. 385 k.p.c. apelację powódki oddalono, o czym Sąd Okręgowy orzekł w punkcie I. sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy natomiast orzekł w pkt II. sentencji zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 § 1 k.p.c.) – skoro powódka przegrała sprawę powinna zwrócić na rzecz wygrywającego (pozwanego) koszty związane z jego udziałem w sprawie przed Sądem II instancji, na które złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 135,00 zł ustalone na podstawie § 2 pkt 2) w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1) Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804 ze zm.).

SSO Joanna Walczuk SSO Małgorzata Szostak-Szydłowska SSO Elżbieta Iwona Cembrowicz