Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 lutego 2024 roku

Sąd Rejonowy w Częstochowie I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Marcin Szymański

po rozpoznaniu w dniu 15 lutego 2024 roku w Częstochowie na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa M. Z. (1)

przeciwko Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej (...) w C.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej (...) w C. na rzecz powódki M. Z. (1) kwotę 4.671,80 zł (cztery tysiące sześćset siedemdziesiąt jeden złotych osiemdziesiąt groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwot:

- 3.189,79 zł (trzy tysiące sto osiemdziesiąt dziewięć złotych siedemdziesiąt dziewięć groszy) od dnia 21 września 2022 roku do dnia zapłaty,

- 1.482,01 zł (tysiąc czterysta osiemdziesiąt dwa złote jeden grosz) od dnia 1 marca 2023 roku do dnia zapłaty;

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 1.317 zł (tysiąc trzysta siedemnaście złotych) wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 2408/22

UZASADNIENIE

M. Z. (1) wniosła o zasądzenie od pozwanej Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej (...) (dalej także: (...)) kwoty 4.671,80 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 21 września 2022 roku do dnia zapłaty. W uzasadnieniu powódka podała, że 14 kwietnia 2010 roku strony zawarły umowę o partycypację, na podstawie której powódka zadeklarowała powierzenie pozwanej środków finansowych na budowę mieszkania nr (...) o powierzchni 45,16 m ² przeznaczonego na wynajem przy al. (...) w C.. Kwota partycypacji została ustalona w wymiarze 30% kosztów budowy mieszkania (45.403,85 zł). W zamian za partycypowanie w kosztach budowy mieszkania powódka nabyła prawo do zawarcia umowy najmu lokalu, którą strony miały zawrzeć 25 czerwca 2010 roku. Jak wynikało z relacji pozwu powódka wpłaciła na konto pozwanej kaucję zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu w wysokości 6-krotności miesięcznego czynszu za mieszkanie. Powódka dodała, że wypowiedziała umowę najmu 26 stycznia 2022 roku z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Następnie wskazała, że po wydaniu wynajmowanego lokalu pozwana dokonała rozliczenia partycypacji, która została ustalona na 64.134,24 zł, z kolei kwota wpłaconej kaucji podlegającej zwrotowi – na 3.189,79 zł. Powódka podkreśliła, że przy rozliczeniu pozwana obciążyła ją kosztami zużycia wyposażenia mieszkania w łącznej wysokości 4.671,80 zł. Oświadczeniem z 11 sierpnia 2022 roku pozwana dokonała – w ocenie powódki bezpodstawnego - potrącenia należności w wysokości 4.671,80 zł w następujący sposób: kwota 3.189,79 zł została potrącona z rozliczonej kaucji, zaś pozostała kwota w wysokości 1.482,01 zł z partycypacji.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. Zarzuciła ona, że opatrując załącznik do rozliczenia kaucji swoim podpisem powódka potwierdziła prawidłowość dokonanego tam wyliczenia, w tym zgodziła się z wysokością wskazanych kosztów zużycia poszczególnych urządzeń. Pozwana zwróciła uwagę na postanowienia § 18 ust. 1 i 1.1 umowy najmu oraz § 8 ust. 2 umowy o partycypację. Zdaniem pozwanej co do elementów wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów najemca ma obowiązek zwrócić wynajmującemu wartość zużytych elementów wyposażenia lokalu, nawet jeśli ich zużycie było następstwem prawidłowego używania. Pozwana wyjaśniła, że rozliczenie dokonane zostało na podstawie uchwały nr 82/2007 zarządu Spółki z 9 października 2007 roku w sprawie ustalenia zasad rozliczenia kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez najemców lokali mieszkalnych w zasobach TBS oraz zarządzenia nr (...) Prezesa Zarządu z 16 października 2007 roku w sprawie ustalania zasad rozliczania kaucji wpłaconej przez najemców lokali mieszkalnych w zasobach TBS. Pozwana zarzuciła, że powódka jako najemczyni lokalu stanowiącego własność pozwanej Spółki była związana regulacją wewnętrzną obowiązującą w Spółce. Dodała, że powódka użytkowała elementy wyposażenia lokalu pozwanej przez okres 140 miesięcy, a elementy te ulegały stopniowemu zużyciu w tym okresie. W ocenie strony pozwanej nie zostało przez powódkę wykazane, że wymieniła przed opuszczeniem lokalu szafkę pod zlewozmywak, baterię umywalkową, baterię wannową oraz kompakt WC. Z ostrożności procesowej pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczeń powódki.

Sąd ustalił, co następuje:

M. Z. (1) (poprzednio A.) pracuje jako nauczyciel akademicki na Politechnice (...). Od 2008 roku powódka pozostaje w związku małżeńskim ze Z. Z..

(dowód: przesłuchanie powódki – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 01:07:38 do 01:44:05)

W dniu 14 kwietnia 2010 roku TBS zawarła z M. Z. (1) („partycypant”) umowę o partycypację. Przedmiotem umowy (§ 1 ust. 1) było określenie przez strony zasad i warunków partycypowania w kosztach budowy lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni 45,13 m ² przeznaczonego na wynajem, zlokalizowanego przy al. (...) w C.. Umowa określała również obowiązki i uprawnienia stron wynikające z partycypowania w kosztach budowy tego mieszkania (§ 1 ust. 2). Pozwana realizowała budowę budynku mieszkalnego zgodnie z ustawą z 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (§ 2 ust. 1). Po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowaniem to jest po zakończeniu realizacji budynek (w tym mieszkanie określone w § 1 ust. 1) wejść miał w skład zasobu mieszkaniowego stanowiącego własność Towarzystwa, eksploatowanego na zasadach najmu (§ 2 ust. 2). Koszt budowy mieszkania oznaczono na 151.346,16 zł (§ 2 ust. 3). Partycypant zadeklarował powierzenie Towarzystwu własnych środków finansowych na budowę mieszkania (§ 3 ust. 1). Partycypant w złożonej ofercie partycypacyjnej zaoferował wskaźnik partycypacji w kosztach budowy mieszkania w wymiarze 30% (§ 3 ust. 2). Kwota partycypacji wyliczona jako iloczyn powierzchni mieszkania, kosztu budowy 1 m ² i wymaganego wskaźnika partycypacji została ustalona zgodnie z ofertą partycypacyjną w wymiarze 45.403,85 zł (§ 3 ust. 3). Partycypant w zamian za partycypowanie w kosztach budowy mieszkania nabywa prawo do zawarcia umowy najmu zgodnie z ustawą z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie k.c. (§ 4). W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu, kwota partycypacji określona w § 3 ust. 3 podlega zwrotowi nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia zakończenia najmu i opróżnienia lokalu (§ 8 ust. 1). Partycypant wyraził zgodę, by TBS obniżyło należną mu do zwrotu kwotę partycypacji o wszelkie wymagalne należności związane z najmem i eksploatacją lokalu, w kwocie nieznajdującej pokrycia we wpłaconej kaucji zabezpieczającej (§ 8 ust. 2). W przypadku wyrażenia przez partycypanta zgody na postanowienia zawarte w ust. 2 kwota należnej Towarzystwu kaucji zabezpieczającej zostanie obniżona do wysokości 6-cio krotności czynszu najmu (§ 8 ust. 3).

(dowód: umowa o partycypację z 14.04.2010 roku k. 17-19, decyzja o zmianie nazwiska k. 24, zeznania świadka Z. Z. – elektroniczny protokół rozprawy z 19.05.2023 roku: od 00:08:56 do 00:43:22, przesłuchanie powódki – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 01:07:38 do 01:44:05)

W dniu 25 czerwca 2010 roku strony zawarły umowę najmu mieszkania będącego własnością TBS. Na podstawie wskazanej umowy (§ 1 ust. 1) pozwana (wynajmująca) oddała powódce (najemca) w najem lokal mieszkalny oznaczony numerem (...) położony w C. przy ul. (...) składający się z trzech izb, to jest dwóch pokoi, kuchni, hallu, WC + łazienki, o łącznej powierzchni użytkowej, wynikającej z dokumentacji technicznej 45,13 m ², wyposażony w instalacje: wodną, kanalizacyjną, gazową, elektryczną, grzewczą, (...), domofonową, telekomunikacyjną. Przedmiotem najmu była również piwnica oznaczona numerem 36 (§ 1 ust. 2). Najemcy przysługiwało prawo wspólnego użytkowania z innymi najemcami zamieszkałymi w budynku przy ul. (...) suszarni i wózkowni (§ 1 ust. 3). Towarzystwo oddało najemcy w najem mieszkanie szczegółowo opisane w protokole zdawczo-odbiorczym stanowiącym integralną część umowy (§ 1 ust. 4). Z tytułu najmu mieszkania najemca zobowiązany był płacić wynajmującemu czynsz najmu według stawki zatwierdzonej uchwałą nr 10/2009 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników TBS z 9 czerwca 2009 roku oraz opłaty niezależne od Towarzystwa według cen-stawek, w rozliczeniu których Towarzystwo pośredniczy – w dacie zawarcia umowy łącznie 585,22 zł (§ 3 ust. 1). Podstawowe obowiązki Towarzystwa i najemcy, poza ustalonymi w umowie najmu, zawarte są w art. 6 do 6e ustawy o ochronie praw lokatorów (§ 10). Najemca wywiązał się z warunku wpłaty kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu wymienionych w § 3 ust. 1 w wysokości 6-krotności miesięcznego czynszu za mieszkanie obliczonego według stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy najmu (§ 12 ust. 1). Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności określonych w § 18 ust. 1.1 oraz ewentualnych zaległości w opłatach (§ 12 ust. 2). Po zakończeniu najmu i przekazaniu mieszkania do dyspozycji Towarzystwo zobowiązane jest do zwrotu najemcy, w terminie do dwóch miesięcy od daty opuszczenia lokalu, kaucji obliczonej na dzień opuszczenia lokalu, pomniejszonej o należności wobec Towarzystwa oraz inne należności, o których mowa w § 18 ust. 1, które Towarzystwo jest zobowiązane uiścić w imieniu najemcy, z zastrzeżeniem, że kwoty te zostaną odpowiednio udokumentowane (§ 12 ust. 3). Umowę najmu zawarto na czas nieokreślony z możliwością jej wypowiedzenia przez każdą ze stron, za uprzednim 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia, pod rygorem nieważności na piśmie, z określeniem przyczyny wypowiedzenia (§ 13). Umowa mogła zostać rozwiązana w każdym czasie w drodze porozumienia stron (§ 14). Po zakończeniu najmu najemca zobowiązany był odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw, a także zwrócić Towarzystwu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (§ 18 ust. 1). W przypadku niedokonania powyższych czynności Towarzystwo dokona odnowienia lokalu, niezbędnych napraw, wymiany zużytych elementów wyposażenia technicznego, obciążając najemcę kosztami, które zostaną potrącone z wniesionej przez najemcę kaucji (§ 18 ust. 1.1).

(dowód: umowa najmu mieszkania będącego własnością Towarzystwa k. 20-23, zeznania świadka Z. Z. – elektroniczny protokół rozprawy z 19.05.2023 roku: od 00:08:56 do 00:43:22, przesłuchanie powódki – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 01:07:38 do 01:44:05)

Kwoty kaucji oraz partycypacji powódka uregulowała na rzecz pozwanej ze środków pochodzących z jej majątku osobistego, to jest z oszczędności zgromadzonych przez powódkę przed zawarciem związku małżeńskiego.

Przed nawiązaniem stosunku najmu z pozwaną powódka zamieszkiwała w lokalu zastępczym dla pracowników naukowych Politechniki (...) o powierzchni 25 m ². O możliwości uczestnictwa w modelu partycypacji powódka powzięła wiedzę od osób trzecich.

(dowód: przesłuchanie powódki – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 01:07:38 do 01:44:05)

Powódka wraz z mężem zamieszkali w wynajętym lokalu. Żadne z małżonków nie dysponowało we wskazanym okresie innym lokalem mogącym posłużyć im do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny.

Bezpośrednio po objęciu lokalu w posiadanie powódka zdemontowała część wyposażenia mieszkania, to jest wannę, umywalkę i szafkę pod zlewozmywak, które następnie zabezpieczyła w przynależącej do lokalu piwnicy. Wskazane rzeczy znajdowały się tamże aż do chwili zdania lokalu pozwanej. W miejsce zdemontowanego wyposażenia powódka zabudowała samodzielnie zakupione urządzenia.

W okresie najmu powódka dwukrotnie wymieniła baterię wannową w łazience oraz spłuczkę toaletową wraz z muszlą, a także słuchawkę prysznicową. Nadto powódka zabudowała w lokalu wykonane na wymiar meble kuchenne.

Powódka nie zwracała się do pozwanej z wnioskiem o wymianę urządzeń w lokalu ani też o zgodę o jej dokonanie we własnym zakresie. Powódka nie zgłaszała też pozwanej żadnych awarii w lokalu. W razie drobnych awarii, takich jak np. konieczność wymiany kurka w baterii powódka samodzielnie usuwała usterkę. Powódka nie zamierzała w przyszłości dochodzić zwrotu kosztów zakupu poszczególnych elementów od wynajmującego, stąd też nie zachowywała faktur, rachunków ani innych dokumentów zakupu.

W 2019 roku powódka złożyła wynajmującemu wniosek o przeprowadzenie remontu (pismo z 13 czerwca 2019 roku, L. Dz. 7003/2019) – prace zostały wykonane.

(dowód: zeznania świadka Z. Z. – elektroniczny protokół rozprawy z 19.05.2023 roku: od 00:08:56 do 00:43:22, zeznania świadka A. P. – elektroniczny protokół rozprawy z 14.06.2023 roku: od 00:08:19 do 00:27:54, zeznania świadka R. P. – elektroniczny protokół rozprawy z 14.06.2023 roku: od 00:28:20 do 00:38:49, zeznania świadka S. N. – elektroniczny protokół rozprawy z 14.06.2023 roku: od 00:39:01 do 00:52:32, zeznania świadka D. K. – elektroniczny protokół rozprawy z 14.06,2023 roku: od 00:55:32 do 01:25:21, zeznania świadka J. O. – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 00:30:21 do 00:55:53, zeznania świadka M. F. – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 00:55:53 do 01:07:38, przesłuchanie powódki – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 01:07:38 do 01:44:05)

W dniu 26 stycznia 2022 roku powódka złożyła pozwanej oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, wskazując na fakt nabycia wraz z mężem nieruchomości przy ul. (...) w C.. Jednocześnie powódka wniosła o zwrot wpłaconej partycypacji.

(dowód: wniosek o wypowiedzenie umowy najmu k. 24, zeznania świadka Z. Z. – elektroniczny protokół rozprawy z 19.05.2023 roku: od 00:08:56 do 00:43:22, przesłuchanie powódki – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 01:07:38 do 01:44:05)

W przypadku wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę pozwana informuje go o konieczności doprowadzenia lokalu do takiego stanu, w jakim znajdował się on w chwili jego przejęcia przez najemcę. Następnie najemca umawia się za pośrednictwem oddziału eksploatacji pozwanej na określony termin oględzin lokalu. Do lokalu o ustalonej godzinie udaje się komisja złożona najczęściej z dwóch inspektorów pozwanej. Do lokalu udają się też konserwatorzy, którzy po przyjęciu lokalu przez wynajmującego dokonują wymiany wkładki w zamku. Wcześniej administracja pozwanej przygotowuje w dwóch egzemplarzach druk protokołu zdawczo-odbiorczego, którego forma określona jest na podstawie wzoru stanowiącego załącznik do zarządzenia pozwanej. Okres używania poszczególnych urządzeń stanowiących wyposażenie mieszkania ustala się jako czas od objęcia lokalu w posiadanie przez najemcę do daty zdania lokalu po zakończeniu najmu. Protokół podpisywany jest zarówno przez wynajmującego, jak i przez najemcę. Zwyczajowo w przypadku jakichkolwiek zastrzeżeń uwagi zgłoszone przez którąkolwiek ze stron umowy ujęte są w treści protokołu.

W chwili zdania lokalu znajdujące się tamże urządzenia i sprzęty mają być sprawne, a lokal odmalowany. Warunkiem odbioru lokalu jest nadto posiadanie przez najemcę aktualnego protokołu przeglądu pieca dwufunkcyjnego. Dodatkowo nikt w lokalu nie może być zameldowany, a najemca nie może posiadać zaległości czynszowych. W sytuacji niespełniania przez lokal powyższych kryteriów wynajmujący odstępuje od przyjęcia lokalu w pierwotnie wyznaczonym do tego terminie.

Stan lokalu oceniany jest wizualnie, a także poprzez manualne sprawdzenie prawidłowości funkcjonowania urządzeń, okien i drzwi. Podczas czynności spisywane są również stany wodomierza, licznika elektrycznego oraz gazomierza. Następnie dokonuje się weryfikacji piwnicy – od najemcy wymaga się jej opróżnienia. Sporządzenie i podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego jest końcowym elementem procedury zdania lokalu.

W sytuacji, gdy najemca przekazuje lokal w stanie nieprzydatnym do zdania pozwana wymaga od niego złożenia oświadczenia na piśmie w przedmiocie zobowiązania się do pokrycia kosztów doprowadzenia lokalu do stanu wymaganego przez wynajmującego. Wówczas wynajmujący zleca osobie trzeciej wykonanie niezbędnych prac, a następnie – po wystawieniu faktury za usługi – obciąża dotychczasowego najemcę wynikłymi z powyższego tytułu kosztami, odliczając od kwoty z faktury należności z tytułu zwrotu kaucji lub partycypacji.

W protokole zdawczo-odbiorczym w rubryce „uwagi” odnotowywane są również braki w wyposażeniu oraz urządzenia wymienione w trakcie trwania najmu.

(dowód: zeznania świadka K. W. k. 173-176, zeznania świadka J. O. – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 00:30:21 do 00:55:53, zeznania świadka M. F. – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 00:55:53 do 01:07:38)

Przed zdaniem lokalu małżonek powódki skontaktował się z K. W., pracownikiem pozwanej w celu ustalenia zasad zwrotu lokalu wynajmującemu. Zasięgnął wówczas informacji, że w chwili zdania lokalu liczy się „sztuka” urządzenia – w lokalu mają znajdować się wszystkie wymagane sprzęty, przy czym nie ma znaczenia, czy będą to dokładnie te elementy, w które wyposażony był lokal w chwili objęcia go w posiadanie przez najemcę. Z. Z. został również poinformowany, że lokal należy odmalować (obiałkować) przed jego opuszczeniem.

Wyprowadzając się z lokalu pozwanej, powódka nie zdemontowała żadnych zabudowanych tamże mebli i urządzeń. Wszystkie elementy wyposażenia były sprawne. Przed opuszczeniem lokalu powódka odmalowała ściany na biało. Lokal był zadbany i w dobrym stanie technicznym.

Wanna zdemontowana przez powódkę w chwili objęcia lokal w posiadanie została przez powódkę wyniesiona z piwnicy i wyrzucona na śmietnik. W lokalu pozostała wanna zakupiona przez powódkę tuż po wprowadzeniu. M. Z. (1) zabrała z lokalu wykonane na zamówienie meble na wymiar. Zdemontowaną pierwotnie szafkę pod zlewozmywak najemczyni ponownie zamontowała w kuchni. Przed zdaniem lokalu powódka dokonała przeglądu pieca dwufunkcyjnego – protokół z przeglądu wręczyła pozwanej w dniu sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego.

(dowód: zeznania świadka A. P. – elektroniczny protokół rozprawy z 14.06.2023 roku: od 00:08:19 do 00:27:54, zeznania świadka R. P. – elektroniczny protokół rozprawy z 14.06.2023 roku: od 00:28:20 do 00:38:49, zeznania świadka S. N. – elektroniczny protokół rozprawy z 14.06.2023 roku: od 00:39:01 do 00:52:32, przesłuchanie powódki – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 01:07:38 do 01:44:05)

W dniu 28 lutego 2022 roku strony sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy lokalu. W protokole ustalono okres użytkowania lokalu wynoszący 140 miesięcy. Czynności odbioru lokalu dokonał pracownik pozwanej J. O.. Zweryfikował on kompletność wyposażenia lokalu oraz określił okres używania urządzeń. Pozwana zwyczajowo nie ocenia stopnia zużycia poszczególnych sprzętów.

W chwili zdania lokalu przez powódkę żadne z urządzeń nie było zniszczone ani zdewastowane – w przeciwnym wypadku stosowne adnotacje znalazłyby się w treści sporządzonego protokołu. J. O. nie oceniał, czy sprzęt znajdujący się w lokalu był tym pierwotnie zamontowanym przez wynajmującego.

(dowód: protokół zdawczo-odbiorczy k. 28-29, zeznania świadka Z. Z. – elektroniczny protokół rozprawy z 19.05.2023 roku: od 00:08:56 do 00:43:22, zeznania świadka A. P. – elektroniczny protokół rozprawy z 14.06.2023 roku: od 00:08:19 do 00:27:54, zeznania świadka J. O. – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 00:30:21 do 00:55:53, zeznania świadka M. F. – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 00:55:53 do 01:07:38, pisemne zeznania świadka K. W. k. 173-176, przesłuchanie powódki – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 01:07:38 do 01:44:05)

W dniu 21 lipca 2022 roku pozwana przedstawiła powódce symulację zwrotu kaucji oraz rozliczenie partycypacji. TBS ustalił wysokość kaucji po waloryzacji na kwotę 3.189,79 zł oraz podlegającą zwrotowi kwotę partycypacji na sumę 64.134,24 zł. Wycenę zużytego sprzętu przygotowała pracownica pozwanej J. M.. W tym zakresie kierowała się ona informacjami zawartymi w protokole przekazania lokalu przygotowanym przez oddział eksploatacji. W zakresie cen J. M. bazowała na cenach wynikających z S.-u oraz cenach przetargowych – w zakresie pieca dwufunkcyjnego. Publikacje cenowe systemu S. umożliwiają pozwanej uzyskanie informacji w przedmiocie średnich cen rynkowych sprzętu.

Na podstawie sporządzonej wyceny zużytego sprzętu (wyceny urządzeń technicznych) oraz protokołu zdawczo-odbiorczego D. K., pracownica pozwanej, dokonała szczegółowych wyliczeń w zakresie zwrotu kwoty zwaloryzowanej kaucji oraz partycypacji.

Pozwana każdorazowo zakłada pewien uśredniony okres amortyzacji sprzętu i nie ustala, czy dany sprzęt rzeczywiście był używany. Urządzenia wchodzące w skład wyposażenia lokalu nie posiadają numerów seryjnych. Pozwana nie kieruje się stopniem rzeczywistego zużycia sprzętu – do obliczeń przyjmuje się czas jego eksploatacji.

Pozwana dokonała rozliczeń na podstawie uchwały nr 82/2007 Zarządu TBS z 9 października 2007 roku w sprawie ustalenia zasad rozliczenia kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez najemców lokali mieszkalnych w zasobach TBS oraz zarządzenia nr (...) Prezesa Zarządu – Dyrektora Naczelnego TBS z 16 października 2007 roku w sprawie ustalania zasad rozliczania kaucji wpłaconej przez najemców lokali mieszkalnych w zasobach Towarzystwa Budownictwa (...).

(dowód: korespondencja z 21.07.2022 roku k. 25, symulacja zwrotu kaucji k. 25v, rozliczenie partycypacji k. 26, załącznik k. 27, korespondencja e-mail z 8.07.2022 roku k. 30, korespondencja z 5.07.2022 roku k. 31-33, uchwała Nr 82/2007 Zarządu Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej (...) Sp. z o.o. w C. z 9.10.2007 roku wraz z załącznikami k. 67-74, zarządzenie Nr (...) Prezesa Zarządu – Dyrektora Naczelnego Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej (...) Sp. z o.o. w C. z 16.10.2007 roku wraz z załącznikami k. 75-82, zeznania świadka D. K. – elektroniczny protokół rozprawy z 14.06,2023 roku: od 00:55:32 do 01:25:21, zeznania świadka J. M. – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 00:08:12 do 00:30:21, zeznania świadka J. O. – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 00:30:21 do 00:55:53, przesłuchanie powódki – elektroniczny protokół rozprawy z 21.06.2023 roku: od 01:07:38 do 01:44:05)

W dniu 22 lipca 2022 roku powódka wezwała pozwaną do zwrotu kaucji zabezpieczającej oraz partycypacji w pełnej wysokości, to jest 67.324,03 zł – bezskutecznie.

W dniu 11 sierpnia 2022 roku Towarzystwo złożyło powódce oświadczenie o potrąceniu wierzytelności w kwocie 4.671,80 zł wynikającej z wyceny urządzeń technicznych zgodnie z protokołem przekazania mieszkania. Kwota 3.189,79 zł została potrącona z rozliczonej kaucji na podstawie rozliczenia z 11 sierpnia 2022 roku, zaś pozostała kwota w wysokości 1.482,01 zł – z rozliczonej partycypacji na podstawie dokumentu z 24 czerwca 2022 roku.

Pismem z 6 września 2022 roku powódka wezwała pozwaną do zapłaty należności w kwocie 4.671,80 zł. TBS ponownie nie zmienił stanowiska.

(dowód: wezwanie do zwrotu kaucji zabezpieczającej oraz partycypacji k. 34-36, korespondencja z 11.08.2022 roku k. 37; oświadczenie o potrąceniu wierzytelności k. 38; przedsądowe wezwanie do zapłaty z 6.09.2022 roku k. 39-42, korespondencja z 19.09.2022 roku k. 43)

Sąd zważył, co następuje:

Powódka domagała się w związku z rozwiązaniem umowy najmu zwrotu pełnej kwoty:

- kaucji na podstawie art. 6 ust. 3 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 725, ze zm., dalej: u.o.p.l.) w zw. z art. 33 ustawy z 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (t.j. Dz.U. 2023, poz. 790; dalej: u.s.f.r.m.),

- partycypacji na podstawie art. 29a ust. 3 u.s.f.r.m.

Zdaniem powódki brak było podstaw do obniżenia („potrącenia”) jej przez pozwaną kaucji i partycypacji o koszty zużycia wyposażenia lokalu mieszkalnego. Wobec tego rolą Sądu pozostawało ustalenie czy podjęte przez TBS działania miały swą podstawę faktyczną i prawną. Przede wszystkim jednak należało przesądzić, czy umowa najmu rzeczywiście została rozwiązana, a tym samym czy roszczenie nie jest przedwczesne. Kwestia ta bowiem nie była tak oczywista, jak jawiło się to stronom postępowania. Chodziło mianowicie o skutki jakie rodził przepis art. 680 ¹ k.c., które Sąd bierze pod uwagę z urzędu, a którego stosowania strony nie mogą wyłączyć nawet zgodnie w drodze umowy.

Zgodnie z art. 680 ¹ k.c. małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. W konsekwencji prawo najmu objęte jest przymusową wspólnością majątkową małżeńską i ma charakter łączny [zob. J. J., Komentarz do art. 680 ¹ k.c. (w): E. G., P. M. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 11, 2023, L. oraz powołane tamże orzecznictwo i poglądy doktryny].

Powyższe oznacza, że małżonkowie są współdłużnikami, współuprawnionymi i współwierzycielami w zakresie stosunku najmu, nawet jeżeli tylko jeden z nich zawarł uprzednio umowę o najem lokalu mieszkalnego [M. S., Komentarz do art. 680 ¹ k.c. (w): M. Z. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 3, 2023, L.]. Małżonkowie są zatem dłużnikami z tytułu zapłaty czynszu, jak i kaucji, o której mowa w art. 6 u.o.p.l. Wątpliwości może rodzić kwestia skutków wypowiedzenia umowy najmu tylko jednemu z małżonków. W tym zakresie przyjmuje się, że wspólność najmu wygasa ex lege, co oznacza, że wyłącznym najemcą staje się drugi małżonek (podobnie jak w przypadku śmierci małżonka; zob. art. 691 § 5 k.c.). Skoro bowiem wspólność powstaje ex lege, to i do jej ustania dochodzi ex lege. Dla ustania najmu konieczne jest wyczerpanie procedury wypowiedzenia względem obojga małżonków [vide przywołany wyżej Komentarz K. O. i W. B., a także K. P., Komentarz do art. 680 ¹ k.c. (w): K. P. (red.), Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 450-1088 , wyd. 8, 2015, L.].

W konsekwencji Sąd w rozpoznawanej sprawie przyjął, że najemcą lokalu pozwanej była nie tylko powódka, ale także jej małżonek Z. Z.. Do zawarcia umowy doszło w trakcie małżeństwa, a wynajęty lokal miał zaspokoić wspólne potrzeby rodziny. Dokonane przez powódkę rozwiązanie umowy odniosło bezpośrednio swój skutek tylko co do niej, gdyż działała ona wówczas jedynie w swym własnym imieniu. Z. Z. nie podpisał się pod tym dokumentem.

Ostatecznie jednak Sąd uznał, że doszło do rozwiązania umowy najmu także z mężem powódki. Ograniczenia co do formy oświadczenia woli wynikające z art. 11 u.o.p.l. (wypowiedzenie umowy najmu) nie dotyczą rozwiązania za porozumieniem stron umowy o odpłatne używanie lokalu ani wypowiedzenia takiej umowy przez lokatora. Każda bowiem umowa, w tym także umowa o odpłatne używanie lokalu może zostać rozwiązana na podstawie porozumienia stron. Powyższe dotyczy także umów o odpłatne używanie lokalu podlegających przepisom u.o.p.l. Wzmiankę o tym zawiera przepis art. 11 ust. 10 u.o.p.l., w świetle którego jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku, właściciel może, z ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 11 ust. 2, wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu [A. D., Komentarz do art. 11 u.o.p.l. (w): A. D., Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego , wyd. 6, 2021].

Co do małżonka powódki należy zdaniem Sądu przyjąć, że umowa uległa rozwiązaniu per facta concludentia. To w końcu sam Z. Z. bezpośrednio zdał lokal, a pozwana go odebrała. Nadto TBS dokonał rozliczenia kwot zwaloryzowanych kaucji i partycypacji, które następnie wypłacił powódce. Okoliczności powyższe jednoznacznie przesądzały o tym, że zarówno powódka z małżonkiem, jak i pozwana nie kwestionowali faktu definitywnego rozwiązania zawartej przed laty umowy najmu.

Pozostając przy tej kwestii, warto było jeszcze zauważyć, że o ile mężowi powódki przysługiwał status najemcy, o tyle nie było konieczne, by dla powodzenia powództwa występował on w charakterze powoda. Z zasady samodzielności zarządu majątkiem wspólnym (art. 36 § 2 k.r.o.) wywodzi się, że jeżeli spór dotyczy przedmiotu majątkowego, którym jeden z małżonków mógłby rozporządzać samodzielnie, legitymowany czynnie może być jeden z małżonków (B. Kubica [w:] Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Komentarz, red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2021, teza nr 16 do art. 36). Inna jednak rzecz, że wierzytelność o zwrot kaucji i partycypacji stanowił w realiach sprawy majątek osobisty powódki. Wpłaciła ona te środki z oszczędności uzbieranych przed datą zawarcia związku małżeńskiego (art. 33 pkt 1 k.r.o.). Zwrot kaucji i partycypacji po rozwiązaniu umowy najmu, choć dokonał się w dacie trwania małżeństwa, odnosił się do tych samych środków, a zatem objęty był dyspozycją art. 33 pkt 1 k.r.o. Ujęte pozwem roszczenia nie dotyczyły majątku wspólnego małżonków i mogły być (a nawet musiały) dochodzone przez powódkę samodzielnie.

Zgodnie z art. 6e ust. 1 u.o.p.l., po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 (tj. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą – dop. Sąd), które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu (art. 6e ust. 2 u.o.p.l.).

W odniesieniu do stanu, w jakim lokal powinien zostać zwrócony wynajmującemu po ustaniu stosunku najmu, art. 6e ust. 1 u.o.p.l. zawiera regulację szczególną wobec art. 675 § 1 zd. 2 k.c. Ten ostatni przepis zwalnia najemcę z odpowiedzialności za zużycie rzeczy najętej będące następstwem jej prawidłowego używania. Tymczasem w świetle art. 6e ust. 1 u.o.p.l. przy wydaniu lokalu najemca ma obowiązek dokonać napraw go obciążających (tj. wyliczonych w art. 6b ust. 2 u.o.p.l.); najemca zasadniczo nie ma obowiązku dokonywania wymiany czy zwrotu wynajmującemu równowartości elementów zużytych wskutek prawidłowego używania lokalu, nawet jeśli mieszczą się w katalogu napraw obciążających najemcę, ale od tej zasady przewidziane są wyjątki: co do urządzeń i elementów wyposażenia lokalu wyliczonych w art. 6b ust. 2 pkt 4 u.o.p.l. najemca ma obowiązek zwrócić wynajmującemu ich równowartość w przypadku ich zużycia, jeśli się znajdowały w lokalu w chwili jego udostępnienia najemcy, albo – jeśli je wymienił – powinien otrzymać od wynajmującego zwrot różnicy między ich wartością a wartością tych elementów, które się znajdowały w lokalu w chwili jego udostępnienia najemcy [J. Z., Komentarz do art. 6e u.o.p.l. (w): K. O. (red. serii), B. L. (red. tomu), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, wyd. 11, 2023r., L.].

Warto w tym miejscu zaakcentować dość istotną różnicę między pojęciami „zużyty” (nienadający się do dalszego używania zgodnie z przeznaczeniem - zob. K. Zdun-Załęska, Komentarz do art. 6e u.o.p.l. (w): Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, LexisNexis 2014, LEX) i „używany” (tj. wykorzystywany już wcześniej). Nie trzeba nikogo przekonywać, że nie każdy używany przedmiot jest już z tego względu zużyty. Ustawodawca wyraźnie obciąża najemcę zwrotem równowartości niektórych urządzeń tylko w przypadku ich zużycia, a nie użycia. Przełamywanie wykładni literalnej poprzez zrównywanie terminów „używany” i „zużyty” – i to na niekorzyść najemcy – jest wykluczone z uwagi na ochronny cel ustawy ( nomen omen) o ochronie praw lokatorów. Brak przy tym podstaw normatywnych do kreowania instytucji „częściowego zużycia” elementów wyposażenia lokalu, gdyż ustawodawca nie różnicuje stopni zużycia sprzętu dla potrzeb art. 6e ust. 1 u.o.p.l. – albo jest on zużyty, albo nie. Gdyby okres amortyzacji urządzeń miał normatywne znaczenie, ustawodawca dałby temu wyraz tak jak uczynił to choćby w art. 236 § 2 k.c. Rozwiązanie takie spójnie wpisuje się zresztą w szerszy kontekst. Jeżeli bowiem elementy wyposażenia lokalu są wprawdzie używane, ale nie zużyte, to lokal mieszkalny z perspektywy wynajmującego wciąż nadaje się do oddania w najem (por. także art. 682 k.c. czy art. 675 § 3 k.c.). Tak zdaje się zresztą, uprzedzając dalsze wywody, było w niniejszej sprawie. TBS nie podnosił, że zdany przez powódkę lokal nie nadawał się do ponownego oddania w najem mimo częściowego zużycia sprzętu. Pozwana nie dokonała żadnego remontu we własnym zakresie – gdyby było inaczej, zapewne na tę okoliczność by się powołała.

W konsekwencji w art. 6b ust. 2 pkt 4 u.o.p.l. chodzi o urządzenia zużyte całkowicie (nawet jeśli było to następstwem prawidłowego używania), czyli takie, które nie nadają się do dalszego użytku zgodnie z ich przeznaczeniem. Obowiązek zwrotu równowartości wynajmującemu tych urządzeń nie ciąży na najemcy, jeśli elementy te były używane, ale nadają się do dalszego wykorzystania, gdyż nie zostały zużyte.

W tym miejscu trzeba podkreślić, że wzmiankowany przepis nie obejmuje pieców dwufunkcyjnych. Łączą one w sobie integralnie funkcje podgrzewania wody (art. 6b ust. 2 pkt 4 u.o.p.l. – koszt naprawy i konserwacji takich urządzeń obciąża najemcę) oraz pieca centralnego ogrzewania (art. 6a ust. 3 pkt 3a u.o.p.l. – tu analogiczny obowiązek spoczywa na wynajmującym). Nie jest możliwe rozdzielenie tych dwóch funkcji w piecu dwufunkcyjnym. W efekcie problematyczne staje się stwierdzenie, kogo (najemcę czy wynajmującego) obciąża koszt naprawy i konserwacji tego rodzaju urządzenia. Przeprowadzenie wykładni literalnej nie daje tu żadnych satysfakcjonujących rezultatów. Zważywszy jednak na ochronny cel ustawy (wykładnia funkcjonalna) zaistniałą kolizję należy rozstrzygać na korzyść najemcy. Zgodnie z art. 6a ust. 3 pkt 3a u.o.p.l. w żadnym przypadku najemcy nie mogą obciążać wydatki z piecem centralnego ogrzewania, do czego pośrednio by doszło, gdyby musiał on pokrywać koszt naprawy i konserwacji pieca dwufunkcyjnego. Poza tym to od decyzji wynajmującego, a nie najemcy, zależy czy lokal mieszkalny wyposażony jest w piec centralnego ogrzewania, czy piec dwufunkcyjny. Trudno obarczać najemcę skutkami decyzji podjętej przez wynajmującego. W konsekwencji zatem brak jest podstaw do żądania od powódki zwrotu kosztów ewentualnego zużycia (choćby częściowego) tego elementu wyposażenia technicznego lokalu.

Przechodząc bliżej już do realiów niniejszej sprawy wskazać należało, że bez wątpienia powódka odnowiła lokal w rozumieniu art. 6e ust. 1 u.o.p.l. Pod tym pojęciem trzeba rozumieć doprowadzenie lokalu do stanu, w którym inna osoba może w nim zamieszkać bez dodatkowych prac zmierzających do przygotowania lokalu do tego celu. Chodzi tu głównie o odmalowanie lokalu – co też powódka uczyniła. Przeprowadzenie napraw, które mieszczą się w katalogu z art. 6b ust. 2 u.o.p.l., nie było potrzebne. Żaden z zaoferowanych przez strony dowodów nie pozwalał przyjąć, że sporny lokal wymagał ich przeprowadzenia. Z przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego nie wynikało też, by sprzęt znajdujący się w lokalu był zużyty – okoliczności tej nie przyznał żaden z przesłuchanych świadków. Skoro pracownicy pozwanej odebrali lokal od powódki bez zastrzeżeń, a sprawność wszystkich sprzętów i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu było po temu niezbędnym warunkiem, to nie może być żadnych wątpliwości co do tego, że wszystkie sprzęty w lokalu były sprawne i nadawały się do ich dalszego używania zgodnie z przeznaczeniem. W protokole zdania lokalu brak było adnotacji o złym stanie technicznym jakichkolwiek elementów lokalu. Fakt ten potwierdziła zresztą sama pozwana także z tej przyczyny, że obciążyła najemcę za zużycie sprzętu z dalszym przewidywanym okresem używalności (załącznik do rozliczenia kaucji, k. 27). Przykładowo TBS stwierdził, że wanna była używana przez 140 miesięcy, a mogłaby być wykorzystywana dalej przez kolejne 40 miesięcy. Nie twierdził zatem, że nie nadaje się do dalszego użytku. Na dole tego rozliczenia znalazła się przy tym adnotacja o remoncie przeprowadzonym przez najemcę i ich przeprowadzeniu zgodnie z pismem z 13 czerwca 2019 roku. Spółka nie wskazała jednak dlaczego takie działanie – co do zasady zmierzające do poprawy stanu technicznego lokalu – nie znalazło konkretnego przełożenia na sporządzoną wycenę.

Powódka również podpisała się pod przedmiotowym załącznikiem, potwierdzając że wyposażenie lokalu jest używane, ale nie zużyte. Okoliczność ta powinna zatem pozostawać w istocie bezsporna. To zaś, czyli obciążenie najemcy obowiązkiem zwrotu równowartości niezużytego całkowicie wyposażenia lokalu, w świetle wyłożonych wyżej przepisów było ze strony pozwanej działaniem sprzecznym z przepisami obowiązującego prawa. Podpis powódki pod rzeczonym dokumentem nic tu nie zmieniał. W prawie polskim nie jest znane abstrakcyjne uznanie długu, tj. takie uznanie, które jest samoistnym źródłem zobowiązania, powstającym niezależnie od tego, czy uznany dług istniał w rzeczywistości (orzeczenie SN z 19.5.1961r., sygn. akt I CR 540/60).

Lektura zawartych przez strony umów nie prowadziła do odmiennych wniosków. Zgodnie z art. 6f u.o.p.l. w umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione w art. 6a-6e. Mieszkanie znajdujące się w zasobach TBS nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (por. art. 2 pkt 10 i 11 u.o.p.l.), strony więc mogą odmiennie uregulować sporne kwestie w tym zakresie. To jednak nie nastąpiło (por. § 21 umowy najmu). Strony wprost się odnosiły do regulacji ustawowej (np. § 18 ust. 1).

Jeżeli cokolwiek zostało w tym przedmiocie określone przez strony, to akurat z korzyścią dla najemcy (powódki). Jak wynikało z § 12 ust. 2 umowy najmu w zw. z § 18 ust. 1.1. umowy najmu pokrycie z kaucji kosztów odnowienia lokalu, napraw i zwrotu równowartości zużytych elementów wyposażenia technicznego było możliwe dopiero wtedy, gdyby czynności te wykonał najpierw zastępczo TBS. Pozwana nawet nie próbowała utrzymywać, że to zrobiła, a co dopiero to udowodnić (art. 6 k.c.). Nie potwierdził tego również żaden ze stawających świadków. Podobnie stanowił § 8 ust. 2 umowy o partycypację, który dozwalał na obniżenie zwracanej kwoty partycypacji o wszelkie „wymagalne” należności związane z najmem – czyli takie, które wierzyciel swoim aktywnym działaniem postawił w stan wymagalności (art. 476 k.c.). Bierność pozwanej w świetle zawartych z powódką umów uniemożliwiał jej obniżenie zwracanej kaucji i partycypacji o koszt zwrotu równowartości zużytych sprzętów – pomijając fakt, że nie było to w ogóle możliwe z innych przyczyn wyłożonych już wcześniej.

Inna rzecz, którą trzeba wytknąć, korzystając z nadarzającej się okazji, to fakt, że TBS te same kwestie dotyczące zwrotu kaucji uregulował w różny sposób w ust. 2 oraz ust. 3 § 12 umowy najmu. Oba przepisy normowały te same okoliczności, ale w inny sposób. W tej sytuacji Sąd dał pierwszeństwo regulacji wyrażonej w § 12 ust. 2 umowy, albowiem ust. 3 okazał się nieważny na podstawie art. 58 § 3 k.c. Wydłużał on bowiem z naruszeniem ustawy termin zwrotu kaucji na okres dłuższy niż jeden miesiąc (art. 6 ust. 4 u.o.p.l. w zw. z art. 33 u.s.f.r.m.).

Reasumując, w tym stanie rzeczy powództwo w zakresie roszczenia głównego zasługiwało na uwzględnienie w całości, albowiem:

- doszło do rozwiązania umowy najmu zarówno z powódką, jak i (w sposób dorozumiany) z jej mężem,

- dochodzone roszczenie stanowiło majątek osobisty powódki,

- najemcy przy zdaniu lokalu nie obciąża powinność zwrotu równowartości pieca dwufunkcyjnego,

- po stronie najemcy nie leży obowiązek pokrycia równowartości elementów wyposażenia mieszkania, które są używane, o ile nie są zużyte w całości (a tak nie było w niniejszej sprawie),

- pomijając to wszystko do obniżenia zwracanej kaucji i partycypacji nie mogło dojść przed samodzielnym odnowieniem lokalu przez TBS na jego koszt (§ 18 ust. 1 umowy najmu, § 8 ust. 2 umowy o partycypację),

- roszczenie nie było kwestionowane co do wysokości.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 i § 2 k.c. Roszczenie w zakresie kwoty 3.189,79 zł (potrącenie z kaucji) stało się wymagalne w terminie miesiąca od zdania lokalu (28.02.2022 roku), to jest 28 marca 2022 roku - art. 6 ust. 4 u.o.p.l. w zw. z art. 33 u.s.f.r.m. Od dnia następnego pozwana pozostawała w opóźnieniu ze spełnieniem swojego świadczenia. Powódka dochodziła odsetek od 21 września 2022 roku, a zatem roszczenie pozwu w tej części znajdowało swoje usprawiedliwienie.

W odniesieniu natomiast do potrącenia z partycypacji (1.482,01 zł) stwierdzić należało, że roszczenie osiągnęło przymiot wymagalności po upływie 12 miesięcy od zakończenia najmu (28.02.2022 roku), czyli 28 lutego 2023 roku - art. 29a ust. 3 u.s.f.r.m. Tym samym zwłoka pozwanej datowała się od 1 marca 2023 roku. W efekcie Sąd oddalił powództwo co do odsetek od kwoty 1.482,01 zł za okres od 21 września 2022 roku do 28 lutego 2022 roku.

Z tych przyczyn – przy zestawieniu z datą nadania pozwu (23.11.2022r.) -bezzasadny okazał się sformułowany przez pozwaną zarzut przedawnienia roszczenia (art. 118 k.c. w zw. z art. 120 § 2 k.c.).

Sąd dostrzegł przy tym, że zgodnie z § 13 umowy najmu okres wypowiedzenia wynosił 3 miesiące, co powinno oznaczać, że wskutek dokonanego w styczniu wypowiedzenia umowa wygasała dopiero z końcem kwietnia 2022 roku. W dokonanym przez powódkę oświadczeniu zaproponowała ona 1-miesięczny termin wypowiedzenia, na co przystała pozwana, wobec czego doszło w tym zakresie do zmiany umowy za obopólną zgodą wszystkich stron.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 zd. drugie k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. Sąd uznał, że powódka uległa tylko co do nieznacznej części swojego żądania (jedynie w zakresie roszczenia odsetkowego) i wobec tego włożył na pozwaną obowiązek zwrotu wszystkich koszów procesu. Na poniesione przez powódkę koszty w łącznej wysokości 1.317,00 zł składały się opłata od pozwu (400,00 zł), wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym (900,00 zł) w wysokości ustalonej stosownie do § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 1935, ze zm.) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17,00 zł). O odsetkach od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu orzeczono z mocy art. 98 § 1 ¹ k.p.c.

SSR Marcin Szymański