Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 07 grudnia 2018r.

Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Anita Wolska

Protokolant: Aneta Siemaszko

po rozpoznaniu w dniu 23 listopada 2018r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Na W. przy ul. (...)

przeciwko B. E. (1), G. E. (1)

o zapłatę

orzeka:

oddala powództwo.

SSR Anita Wolska

Sygn. akt. I C 739/17

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym w dniu 29 grudnia 2016r. powódka Wspólnota Mieszkaniowa Na W. przy ul. (...) w S. wniosła o zasądzenie od pozwanych B. E. (1) i G. E. (1) kwoty 2.016,15 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Powódka wniosła również o zasądzenie od pozwanych kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że pozwani są właścicielami lokalu przy ul. (...) oraz współwłaścicielami trzech miejsc garażowych znajdujących się w lokalu przy ul. (...) oraz członkami Wspólnoty Mieszkaniowej Na W. przy ul. (...). Wspólnota wskazała, iż zgodnie z wypisem rejestru gruntów właścicielem gruntu, na którym położony jest budynek, w którym znajdują garaże wielostanowiskowe pozwanych jest Miasto S.. Powódka podała, iż pozwani, jako użytkownicy wieczyści posiadają udział w wysokości:

- dot. lokalu przy ul. (...) - 2.088/100.000 do gruntu, 2.088/100.000 do budynku, 1/1 do lokalu,

- miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowego przy ul. (...) z udziałem 2/44 z 17.422/100.000 do gruntu, 2/44 z 17.422/100.000 do budynku, 1/44 do lokalu,

- miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowego przy ul. (...) z udziałem 1/44 z 17.422/100.000 do gruntu, 1/44 z 17.422/100.000 do budynku, 1/44 do lokalu,

- miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowego przy ul. (...) z udziałem 1/44 z 17.422/100.000 do gruntu, 1/44 z 17.422/100.000 do budynku, 1/44 do lokalu.

Powódka wyjaśniła, iż zgodnie z uchwałą w sprawie ustalenia wysokości zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wysokości składki na fundusz remontowy obowiązujący w latach 2012-2016r. uchwaliła większością oddanych głosów zebranych częściowo na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej oraz w drodze indywidualnie zbieranych głosów miesięczną kwotę zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz składkę na fundusz remontowy oraz zaliczkę z tytułu wywozu śmieci płatną w formie bieżących opłat do 10 dnia każdego miesiąca. Podniosła przy tym, iż pozwani zobowiązani są dokonywać comiesięcznych wpłat z tytułu wynagrodzenia zarządcy i kosztów zarządu oraz z tytułu posiadanego miejsca postojowego i funduszu remontowego ( w przedmiocie sporu należy wskazać, iż na podstawie załączonych wydruków zapisów ksiąg, prowadzonych przez zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej dla przedmiotowego lokalu mieszkalnego w okresie od dnia 1 stycznia 2013r. do dnia 31 grudnia 2016r. strona pozwana dokonywała jedynie częściowych wpłat( k.2-4).

Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 12 stycznia 2017r. (k. 50) Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

Pismem z dnia 08 marca 2017r. (k. 55-58) pozwani złożyli sprzeciw od nakazu zapłaty, zaskarżyli go w całości i wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz podnieśli zarzut przedawnienia należności objętych pozwem. W uzasadnieniu pozwani zaprzeczyli, aby byli dłużni powódce kwotę dochodzoną pozwem, bowiem za wskazany okres od 1 stycznia 2013r. do 1 stycznia 2016r. regularnie dokonywali wpłat w pełnej wysokości. Pozwani jednocześnie wskazali, że nie są w stanie jednoznacznie ustalić okresu, za jaki według powoda powstała zaległość i wysokości, bowiem zarządca wskazuje różne kwoty. Wezwanie dołączone do pozwu i otrzymane przez nich z dnia 20 kwietnia 2016r. wskazywało kwotę 1.527,42 zł. Na wezwaniu z dnia 24 października 2016r. wskazano kwotę 1.031,60 zł, zaś na kartotece załączonej do pozwu – kwotę 1.853,84 zł.

W piśmie procesowym z dnia 4 grudnia 2017r. (k. 126-128) powódka podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wskazała, że w dniu 23 kwietnia 2015r. skierowała do pozwanych komplet dokumentów zawierający kartoteki za lata 2013, 2014 oraz od kwietnia 2015. Wskazała, że pozwani na dzień 23 kwietnia 2015r. zalegali z opłatami na koszty zarządu nieruchomością wspólną, zaliczki na media indywidualne oraz fundusze celowe na kwotę 1.305,01 zł. Zarządca w imieniu powódki poprosił o szczegółowe sprawdzenie dokumentów i obowiązkowe zgłoszenie ewentualnych nieprawidłowości, a po tym okresie przekazane salda zostały przyjęte jako obowiązujące. Dodała, że pozwani jako jedni z nielicznych nie zgłosili zarządcy żadnych zastrzeżeń na piśmie. Powódka wskazała, że na mocy uchwały 7/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej ponownie przeksięgowano koszty zarządu, zaliczki wpłacane przez właścicieli i ponownie rozliczono koszty i media za okres od 1 lipca 2013r. do 28 lutego 2015r. Powódka wskazała, że według odtworzonej dokumentacji w analogicznym okresie tj. do dnia 23 kwietnia 2015r. pozwani zalegali z opłatami na koszty zarządu nieruchomością wspólną, zaliczki na media indywidualne oraz fundusze celowe na kwotę 2.036,65 zł. Pozwani kilkukrotnie zwracali się do Zarządcy celem wyjaśnienia powstałej zaległości – jednakże wyjaśnienia przekazywane pozwanym nie były przyjmowane przez nich do wiadomości, a kolejne pisma służyły jedynie przeciąganiu sprawy. Jednocześnie wskazano, iż pozwani nabyli miejsce postojowe ( nr 23) aktem notarialnym Nr A (...) z dnia 28 marca 2014r. a strony nie dołączyły do biura ówczesnego Zarządcy ( także aktualnego) kopii tej umowy. W całym okresie wpłaty były dokonywane przez pozwaną, która w tytule przelewów wskazywała ‘opłata za lokal K. 19/5” oraz podawała okres, za który dokonuje płatności – wszystkie wpłaty zostały zaksięgowane zgodnie z opisem. Natomiast wszelkie nadwyżki wynikające z wpłat zostały zaliczone na poczet najstarszego wymaganego zadłużenia ( zgodnie z art. 451 § 3 k.c.). W okresie objętym pozwem brakuje wpłat dokonywanych za miejsce postojowe. Nadto wskazała, że zgodnie z uchwałą nr 9/2016 wpłaty uiszczane przez właścicieli mogą być przez wspólnotę księgowane inaczej niż wynika to z opisu na przelewie, a każda dokonana wpłata jest księgowana na najstarszą wymagalną należność. O fakcie tym właściciel nie musi być odrębnie powiadomiony , a jako powiadomienie wystarczy zbiorcze zestawienie wpłat i naliczeń otrzymane przez każdego właściciela. Tym samym zarzut przedawnienia jest bezpodstawny.

Na rozprawie w dniu 24 sierpnia 2018r. ( k.178) Sąd postanowił uwzględnić wniosek pełnomocnika powoda i zakreślić mu termin 30 dni do przedłożenia dokumentu księgowego wykazującego faktycznie, w jakim okresie powstała dochodzona należność i w odniesieniu do zarzutów strony pozwanej, iż zaległość ta dotyczy nie okresu objętego pozwem, a okresu wcześniejszego, a tym samym ulega przedawnieniu, pod rygorem skutków prawnych z art. 207 § 6 k.p.c. Niniejsze zobowiązanie nie zostało wykonane.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

B. E. (1) i G. E. (1) są właścicielami lokalu przy ul. (...) oraz współwłaścicielami trzech miejsc garażowych znajdujących się przy ul. (...) w S. oraz członkami Wspólnoty Mieszkaniowej Na W. przy ul. (...) w S.. Jeden z lokali niemieszkalnych - garaż wielostanowiskowy w budynku przy ul. (...) w S. ( KW Nr (...)) nabyli aktem notarialnym z dnia 28 marca 2014r. ( rep. A Nr 1390/2014r.) w udziale do 1/44 części w tym lokalu-garażu wraz z udziałem wynoszącym 17.422/100.000 części w nieruchomości wspólnej.

Właścicielem gruntu, na którym położony jest budynek jest Miasto S..

Bezsporne, nadto dowód:

- akt notarialny z dnia 28.03.2014r. k. 93-95v,

-wypis z rejestru gruntów k.4048,

- wypis z kartoteki budynków k.48v,

-wyrys z mapy zasadniczej k.49,

-zeznania świadka R. H. k.174-178,

-zeznania pozwanej B. E. (1) k.192-193,

-zeznania pozwanego G. E. (1) k.193.

Od kwietnia 2015r. do chwili obecnej zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej Na W. przy ul. (...) w S. jest H. (...). Po przejęciu dokumentacji po uprzednim zarządcy tj. J. D., H. (...) dokonała ponownego przeksięgowania okresu zarządzania poprzedniego zarządcy nieruchomości.

Bezsporne, nadto dowód:

- zeznania świadka R. H. k. 174-178.

Uchwałą nr 4/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej Na (...) ul. (...) w S. ustalono wysokość zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, obowiązującą w 2015r. w wysokości 1,50 zł miesięcznie za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu, wysokość składki na fundusz remontowy lokalu w wysokości 1,50 zł miesięcznie na 1 m ² powierzchni użytkowej oraz wysokość zaliczki z tytułu wywozu śmieci w wysokości 0,50 zł za 1 m ² powierzchni użytkowej dla lokali mieszkalnych i użytkowych nieprowadzących działalności gospodarczej. Uchwała weszła w życie z dniem jej podjęcia.

Dowód:

- uchwała nr 4/2015 k. 22-24.

Uchwałą nr 6/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej Na (...) ul. (...) w S. z dnia 17 sierpnia 2016r. ustalono wysokość zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, obowiązującą w 2016r. w wysokości 1,80 zł miesięcznie za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu, wysokość składki na fundusz remontowy lokalu w wysokości 1,50 zł miesięcznie na 1 m ² powierzchni użytkowej oraz wysokość zaliczki z tytułu wywozu śmieci w wysokości 0,40 zł za 1 m ² powierzchni użytkowej dla lokali mieszkalnych i użytkowych nieprowadzących działalności gospodarczej. Uchwała weszła w życie z dniem jej podjęcia z mocą obowiązywania od 1 kwietnia 2016r.

Dowód:

- uchwała nr 6/2016 k. 21-21v.

Uchwałą nr 9/2016 Wspólnoty Mieszkaniowej Na (...) ul. (...) w S. z dnia 29 lipca 2016 r. ustalono zasady rozliczania wpłat właścicieli lokali.

Zgodnie z treścią § 1 ust. 1 i 2 uchwały nr 9/2016 właściciele lokali są zobowiązani ponosić koszty utrzymania swojej nieruchomości. Na ten cel są zobowiązani wnosić comiesięczne zaliczki zgodnie z ustawą o własności lokali płatne do 10-tego każdego miesiąca z góry, a także okresowe wyrównania (nadpłaty lub niedopłaty po rozliczeniu mediów lub roku). Wysokość zaliczek wynika z uchwał Wspólnoty. Wpłacane przez właścicieli zaliczki dzielą się na 3 grupy: koszty zarządu (koszty utrzymania nieruchomości wspólnej), fundusze celowe ( Fundusz (...) i inne celowe), media i usługi indywidualne (woda, śmieci itp.)

W treści § 1 ust. 3 i 4 wskazano, iż od wpłat uiszczonych po terminie ustawowym lub wskazanym w rozliczeniu Wspólnota ma prawo naliczać odsetki za zwłokę w wysokości ustawowej lub w wysokości ustalonej odrębną uchwałą. Wpłaty uiszczane przez właścicieli mogą być przez Wspólnotę księgowane inaczej niż wynika to z opisu na przelewie. Każda dokonana wpłata jest księgowana na najstarszą wymagalną należność. W szczególności wpłaty mogą być przeznaczane na pokrycie zaległych zaliczek, rozliczeń mediów, wpłat na Fundusze celowe, naliczonych odsetek za zwłokę, opłat od wezwań, kosztów windykacji, a także innych wymagalnych należności. O fakcie tym właściciel nie musi być odrębnie powiadamiany - jako powiadomienie wystarczy zbiorcze zestawienie wpłat i naliczeń otrzymywane przez każdego właściciela.

W przypadku wystąpienia nadpłat po rozliczeniu np. mediów, ustalono, iż są one w pierwszej kolejności księgowane na zaległe opłaty (§1 ust. 5 uchwały nr 9/2016)

W treści § 1 ust. 6 i 7 zastrzeżono, że jeżeli po dokonaniu rozliczenia właściciel posiada nadpłatę, w pierwszej kolejności przeznacza się ją na pokrycie zaliczek w kolejnych miesiącach, chyba że właściciel złoży pisemną dyspozycję ich zwrotu na wskazany w tym piśmie rachunek bankowy. Natomiast w przypadku kwestionowania jakiegoś naliczenia lub opłaty przez właściciela, jest on zobowiązany do pisemnego zgłoszenia tego faktu zarządcy w terminie 14 dni od daty otrzymania informacji o tym naliczeniu lub opłacie. W przypadku braku takiego zgłoszenia, należność może być pokryta z kolejnej wpłaty.

Dowód:

- uchwała nr 9/2016 k. 16-16v

- uchwała nr 8/2016 k. 15.

W okresie od grudnia 2013r. do 31 grudnia 2016r. B. E. (1) dokonywała wpłat na konto powodowej Wspólnoty mieszkaniowej oznaczając je w tytule jako opłata za lokal K. 19/5 oraz opłata za fund. remontowy opłata za lokal K. 19/5 i wskazując konkretny miesiąc i rok.

Dowód:

- historia rachunku k. 59-74.

Pismem z dnia 31 marca 2016r. pozwani zwrócili się z prośbą do zarządcy o ponowne rozliczenie ich konta, bowiem istnieje rozbieżność pomiędzy dokonanymi wpłatami a ich zaksięgowaniem w nocie odsetkowej. Pozwani prowadzili z H. Zarządzenie (...) korespondencje w zakresie wyjaśnienia okoliczności wyliczonego zadłużenia wobec powodowej Wspólnoty.

Dowód:

- korespondencja pozwanych k. 81, k.84, k.86, k.89, k.91.

- pisma Zarządcy k. 85-85v, k.87 , k.90.

Pismem z dnia 20 kwietnia 2016r. wspólnota wezwała pozwanych do zapłaty zaległości, które na dzień 19 kwietnia 2016 r. wynosiło 1.806,46 zł.

Pismem z dnia 24 października 2016r. wspólnota wezwała pozwanych do zapłaty zaległości, które na dzień 24 października 2016 r. wynosiło 1.995,35 zł.

Pismem z dnia 13 września 2016r. aktualny zarządca wezwał pozwanych do zapłaty zadłużenia z tytułu zaległych zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, funduszu remontowego oraz dostawę mediów, które na dzień 13 września 2016 r. wynosiło 1.732,68 zł.

Pismem z dnia 21 grudnia 2016r. zarządca wezwał pozwanych do zapłaty zadłużenia z tytułu zaległych zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, funduszu remontowego oraz dostawę mediów, które na dzień 21 grudnia 2016 r. wynosiło 2.016,15 zł.

Dowód:

- wezwanie z 20.04.2016r. k. 82,k.33v,

- wezwanie z 24.10.2016r. k. 83,k.34,

- wezwanie z 13.09.2016r. k. 33

- wezwanie z 21.12.2016r. k. 92

- wykazy nadawcze k. 35-39.

Pozwani od powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej za lokal przy ul. (...), G/D23 otrzymali rozliczenie za okres od dnia 01 stycznia 2017r. do 31 grudnia 2017r. z nadpłatą 375,81 zł. Za okres od dnia 01 stycznia 2013r. do dnia 31 grudnia 2013r. wystąpiła niedopłata w kwocie 2.368,21 zł. Za okres od dnia 01 stycznia 2014r. do dnia 31 grudnia 2014r. wystąpiła niedopłata w kwocie 2.041,25 zł. Za okres od dnia 01 stycznia 2015r. do dnia 31 grudnia 2015r. wystąpiła niedopłata w kwocie 1.853,84 zł. Za okres od dnia 01 stycznia 2016r. do dnia 31 grudnia 2016r. wystąpiła niedopłata w kwocie 2.491,89 zł. Za okres od dnia 01 stycznia 2018r. do dnia 31 lipca 2018r. wystąpiła nadpłata w kwocie 294,85 zł.

Dowód:

- rozliczenie za okres od dnia 01 stycznia 2017r. do 31 grudnia 2017r.k.171,k.185

- rozliczenie za okres od dnia 01 stycznia 2013r. do 31 grudnia 2013r.k.181,

- rozliczenie za okres od dnia 01 stycznia 2014r. do 31 grudnia 2014r.k.182,

- rozliczenie za okres od dnia 01 stycznia 2015r. do 31 grudnia 2015r.k.183,

- rozliczenie za okres od dnia 01 stycznia 2016r. do 31 grudnia 2016r.k.184,

- rozliczenie za okres od dnia 01 stycznia 2018r. do 31 lipca 2018r.k.187.

Sąd zważył, co następuje:

Na gruncie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz w kontekście stanowisk stron powództwo będące przedmiotem oceny w niniejszym postępowaniu nie zasługiwało na uwzględnienie.

Dokonując oceny zasadności żądania, Sąd oparł się w całości na przedłożonych dowodach z dokumentów, zeznaniach świadka R. H. oraz pozwanej B. E. (2) i G. E. (2). Żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości, ani treści w nich zawartych, a i Sąd nie dopatrzył się żadnych okoliczności dyskwalifikujących wskazane dowody. Podkreślić w tym miejscu należy, iż konieczność oceny materiału dowodowego – w kontekście zarzutów strony pozwanej oraz obowiązków procesowych stron wynikających wprost z treści obowiązujących przepisów spowodowała konieczność oddalenia powództwa.

W pierwszym rzędzie wskazać należy, iż faktem prawotwórczym dla strony powodowej było w tym procesie wykazanie istnienia zobowiązania będącego podstawą powstania obowiązku po stronie pozwanej. Oznacza to, iż zgodnie z regułą rozkładu ciężaru dowodów wskazaną w treści przepisu art. 6 Kodeksu cywilnego oraz w treści przepisu art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego to na stronie powodowej ciążył obowiązek przedłożenia Sądowi wszystkich dokumentów potwierdzających istnienie po stronie pozwanej obowiązku uregulowania należności objętej niniejszym żądaniem to zarówno, co do zasady jak też i co do wysokości. Obowiązek taki został niejako wzmocniony w chwili, gdy strona pozwana zakwestionowała istnienie dochodzonego roszczenia.

Podstawę roszczenia powódki stanowił przepisy art. 12 ust. 2, art. 13 ust.1, art. 14 i art. 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz.903 ze zmianami)

Zgodnie ze wskazanymi przepisami Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Przy tym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Ustawa precyzuje przy tym, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1)  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2)  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3)  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4)  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5)  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Realizacja tych obowiązków zgodnie z art. 15 ust. 1 przebiega w ten sposób, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

W niniejszej sprawie poza sporem pozostawał fakt, iż pozwani są właścicielami lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) oraz, że są współwłaścicielami trzech miejsc garażowych znajdujących się w lokalu przy ul. (...), na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej oraz członkami Wspólnoty Mieszkaniowej Na W. przy ul. (...) w S..

Pozwani zakwestionowali roszczenie powódki zarówno, co do zasady jak i co do jego wysokości, ponosząc przy tym zarzut przedawnienia, a także nieprawidłowości dotyczące księgowania dokonywanych przez nich wpłaty oraz sposób wyliczenia odsetek.

W tej sytuacji rolą Sądu było zbadanie, czy powódka wykazała dochodzone roszczenie zarówno co do zasady jak i co do jego wysokości.

Jak już Sąd wcześniej podkreślił, warunkiem koniecznym dla uzyskania przez stronę powodową orzeczenia sądowego uwzględniającego zgłoszone w postępowaniu cywilnym roszczenia jest udowodnienie faktów prawotwórczych dotyczących podnoszonych twierdzeń. Jest to ogólna zasada prawa cywilnego zawarta w treści art. 6 k.c., zgodnie z którym ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Sformułowanie „wywodzi skutki prawne” odnosi się do strony postępowania i ma to znaczenie, że podkreśla zależność między kierunkiem aktywności dowodowej strony, a faktami prawnymi, które ma ona wykazać. Przedmiotem dowodu są fakty istotne dla rozstrzygnięcia, które można nazwać jako prawne (art. 227 k.p.c.), wśród tych faktów należy wyróżnić te fakty, z których strona wywodzi skutki prawne i które są opisane w hipotezach norm prawa cywilnego materialnego (por. H. Dolecki, Ciężar dowodu w polskim procesie cywilnym, Warszawa 1998, str. 112, 131). Kierunek aktywności dowodowej stron wyznacza norma wyrażona w art. 6 k.c. wskazując (wraz z normami prawa materialnego), które fakty podlegają udowodnieniu.

W niniejszej sprawie powódka winna była wykazać zarówno obowiązek ponoszenia przez pozwanych opłat, a przede wszystkim wysokość tychże opłat, jak również wysokość należnych zaliczek, przedkładając w tym celu stosowne dokumenty. Powódka winna wykazać również, iż żądane od pozwanych kwoty odzwierciedlają rzetelnie naliczone zadłużenie. Powódka przedłożyła do akt sprawy uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, a jednocześnie pozwani przedłożyli potwierdzenia dokonanych w tym okresie wpłat na rzecz Wspólnoty. Jak wynika z zeznań zarządcy powodowej wspólnoty R. H., dokumenty źródłowe zdobyte od poprzedniego zarządcy były niekompletne, a wpłaty były niewłaściwie księgowane. Wyjaśniła ona nadto, że nie wie, dlaczego księgując wpłatę z opisem dotyczącą lokalu była ona księgowana na lokal i 2 miejsca postojowe, z pominięciem trzeciego miejsca postojowego.

W ocenie Sądu powódka nie wykazała zatem wysokości dochodzonych należności od pozwanych względem Wspólnoty z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek na pokrycie tych kosztów, a także sposobu naliczenia zadłużenia oraz wysokości należnych odsetek. Jak już wyżej zaznaczono z treści przesłuchania R. H. nie sposób było dokładnie ustalić, w jaki sposób naliczono zadłużenie pozwanych wraz z odsetkami. Ustalono, że w momencie przejęcia od poprzedniego zarządcy dokumentacji finansowo księgowej stwierdzono liczne nieprawidłowości w tym zakresie, co też znalazło odzwierciedlenie w licznie napływających reklamacjach mieszkańców.

Niewątpliwie podstawę rozliczeń pomiędzy stronami stanowiły uchwały wspólnoty. Konkretyzacja obowiązków finansowych członków wspólnoty mieszkaniowej następuje poprzez określenie wysokości opłat w danym okresie w drodze stosownych uchwał podejmowanych przez ogół właścicieli. Pozwani nie kwestionowali, że uchwały przedłożone przez stronę powodową faktycznie zostały podjęte, nie podważali również ważności tych uchwał. Stąd należało przyjąć, że pozwani byli zobowiązani wnosić opłaty w takiej wysokości, jaka należna była powódce na podstawie treści przedmiotowych uchwał. Kompetencje w zakresie ustalania kosztów zarządu nieruchomością ustawodawca przyznał bowiem, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 1, właścicielom lokali podejmującym decyzję w trybie uchwały. Jednakże w ocenie Sądu fundamentalny brak spójności pomiędzy przedłożonymi przez strony dowodami w postaci uchwał, dowodami wpłat, zestawieniem dowodów, brak dokumentacji w zakresie sposobu dokonywania rozliczeń – pozwala Sądowi na konstatację, że powódka nie wykazała roszczenia co do wysokości.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, iż Sąd nie jest w stanie na podstawie zestawień zgromadzonego materiału dowodowego ustalić sposobu prowadzenia przez powódkę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w jaki sposób księgowane były uiszczane wpłaty, ani w jaki sposób, za jaki okres i od jakich kwot naliczone zostały odsetki. Sąd nie był również w stanie w sposób nie budzący wątpliwości samodzielnie wyliczyć wysokości opłat naliczanych przez powódkę za cały okres objęty żądaniem pozwu w oparciu o przedłożone dokumenty oraz sposób księgowania wpłat dokonanych przez pozwanych. Podkreślenia wymaga, iż zawnioskowany przez powódkę dowód z przesłuchania świadka R. H. ( aktualnego Zarządcy) nie potwierdził zasadności roszczenia. Świadek zeznał sam, iż „ w zaistniałej sytuacji musiałabym skonsultować z księgowym czy jesteśmy w stanie przedstawić jeszcze jakiś inny dokument księgowy, który mógłby w sposób jednoznaczny przedstawić zaistniały stan rzeczy. Obecnie księgowy przebywa na urlopie, więc uzyskanie tej informacji byłoby możliwe dopiero za 2 tygodnie”. Nadto obecny na rozprawie pełnomocnik powódki z uwagi na przeprowadzony w tym dniu dowód z przesłuchania świadka i oświadczenia pozwanych, oświadczył, iż strona powodowa może podjąć próbę przedstawienia dokumentu księgowego, który w sposób bardziej precyzyjny wyjaśniłby kwestie sporne, wnosząc o zakreślenie terminu dłuższego niż 14 dni. Jednocześnie strony oświadczyły, iż w tej sytuacji nie ma potrzeby kontynuowania dowodu z przesłuchania świadka. Sąd postanowił uwzględnić wniosek pełnomocnika powoda i zakreślić mu termin 30 dni do przedłożenia dokumentu księgowego wykazującego faktycznie, w jakim okresie powstała dochodzona należność i w odniesieniu do zarzutów strony pozwanej, iż zaległość ta dotyczy nie okresu objętego pozwem, a okresu wcześniejszego, a tym samym ulega przedawnieniu, pod rygorem skutków prawnych z art. 207 § 6 k.p.c. Niniejsze zobowiązanie nie zostało jednak wykonane.

W ocenie Sądu, pomimo iż pozwani kwestionowali prawidłowość wyliczenia ewentualnego zadłużenia i okres w jakim ono powstało, powódka nie przedstawiła wystarczających dokumentów źródłowych celem weryfikacji wyliczeń, co jedynie potwierdziło istnienie szeregu rozbieżności w dokumentacji finansowo – księgowej powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Istotnym także pozostało ustalenie za jaki okres faktycznie powstały dochodzone zaległości i z jakiego tytułu ( z uwagi na posiadane przez pozwanych prawo własności lokalu ale i trzech lokali niemieszkalnych –garaży). Tym istotniejsze, iż pozwani podnieśli zarzut przedawnienia, którego zbadanie wymagała uprzednio poczynienia ustaleń we wskazanym zakresie. Niejednoznacznym z uwagi na powyższe były przedkładane przez pozwanych rozliczenia za okres roku 2017 i do lipca 2018r., które nie wykazywały niedopłaty.

Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd oddalił powództwo w całości, o czym orzekł w sentencji wyroku.

SSR Anita Wolska

Sygn. akt. I C 739/17

Dnia 17.12.2018 r.

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować;

2.  odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powódki.

3.  akta z wpływem lub za 30 dni.

SSR Anita Wolska