Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 16 czerwca 2014 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Marzenna Ernest (spr.)

Sędziowie: SO Agnieszka Bednarek-Moraś

SO Karina Marczak

po rozpoznaniu w dniu 16 czerwca 2014 r. w Szczecinie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z zarzutów dłużnika (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym (...) K. K.w postaci opisu i oszacowania nieruchomości lokalowej położonej w S.przy ul. (...). (...) W. (...) z którą związany jest udział 206.006/767.316 w częściach wspólnych budynku oraz w prawie wieczystego użytkowania gruntu, dla której Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...)w sprawie o sygn. akt Km 2119/10

z udziałem wierzyciela Banku (...) Spółki Akcyjnej w W.

na skutek zażalenia wierzyciela na postanowienie Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie z dnia 22 stycznia 2014 r. sygn. akt VI Co 2205/13

postanawia:

1.  zmienić zaskarżone postanowienie:

a.  w punkcie II w ten sposób, że w miejsce kwoty 20.522 zł (dwadzieścia tysięcy pięćset dwadzieścia dwa tysiące złotych), zasądzić od wierzyciela Banku (...) Spółki Akcyjnej w W. na rzecz dłużnika (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. kwotę 552 zł (pięćset pięćdziesiąt dwa złote) tytułem kosztów postępowania wywołanego skargą;

b.  dodać pkt III o treści: zwrócić dłużnikowi (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąw W.od (...) (...)kwotę 19.970 zł (dziewiętnaście tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt złotych) tytułem nadpłaconej opłaty od zażalenia;

2.  oddalić zażalenie w pozostałym zakresie;

3.  zasądzić od wierzyciela Banku (...) Spółki Akcyjnej w W. na rzecz dłużnika (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. kwotę 16,20 zł (szesnaście złotych dwadzieścia groszy) tytułem kosztów postępowania zażaleniowego.

Sygn. akt II Cz 552/14

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 22 stycznia 2014 r. Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie, sygn. akt VI Co 2205/13:

I.  uchylił zaskarżoną czynność w postaci opisu i oszacowania nieruchomości lokalowej położonej w S.przy ul. (...). (...) W. (...) z którą związany jest udział 206.006/767.316 w częściach wspólnych budynku oraz w prawie wieczystego użytkowania gruntu, dla której Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...)w sprawie o sygn. akt Km 2119/10;

II.  zasądził od wierzyciela Banku (...) Spółki Akcyjnej w W. na rzecz dłużnika (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. kwotę 20.522 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania wywołanego skargą.

W uzasadnieniu Sąd I instancji wskazał, iż w skardze z dnia 5 lipca 2012 r. dłużnik (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąw W.zaskarżył czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym (...) K. K.w postaci opisu i oszacowania formułując wiele zarzutów w odniesieniu do czynności, a w szczególności:

1.  naruszenie § 141 ust. 1 rozporządzenia MS z dnia (...) w sprawie czynności komorników oraz art. 949 k.p.c. poprzez ich niezastosowanie i niepodanie w operacie szacunkowym wartości samego prawa dzierżawy;

2.  naruszenie § 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia (...). w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego polegające na błędnym oszacowaniu strumienia przychodów, kosztów i dochodu z nieruchomości, a także zbyt niskiej stopy kapitalizacji przy wycenie zajętej nieruchomości jako wolnej od dzierżawy;

3.  naruszenie § 10 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia (...). w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez nieuprawnione przyjęcie, że strumienie pieniężne z wycenianej nieruchomości obciążonej prawem dzierżawy, będą otrzymywane wyłącznie w okresie do 2021 r., podczas gdy umowa dzierżawy zawarta jest do 2033 r., a także brak wskazania sposobu wyliczenia wartości rezydualnej nieruchomości po ostatnim roku prognozy;

4.  niezastosowanie art. 948 § 2 k.p.c., a w konsekwencji brak uwzględnienia w operacie szacunkowym oddzielnie wartości nieruchomości, a oddzielnie pożytku cywilnego jaki przynosi umowa dzierżawy z dnia 09 czerwca 2003 r.;

5.  niezastosowanie § 137 ust. 1 i 2 rozporządzenia MS z dnia (...)r. w sprawie czynności komorników polegające na braku określenia wartości prawa dzierżawy z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, w szczególności w sposób przewidziany w przepisach o podatku od nabycia praw majątkowych;

6.  naruszenie § 131 powyższego rozporządzenia polegające na braku zebrania wszystkich dostępnych danych i informacji dotyczących rynku nieruchomości podobnych i samej nieruchomości, a konsekwencji nierzetelne określenie wartości nieruchomości;

7.  niezastosowanie § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia RM z dnia (...) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, a w konsekwencji niedokonanie opisu stanu prawnego nieruchomości wynikającego z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej oraz nieruchomości wspólnej a także wpływu zawartych tam danych na wartość nieruchomości;

8.  naruszenie § 32 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia (...)poprzez brak uwzględnienia w wycenie nieruchomości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własnością lokalu, brak wyodrębnienia w wartości nieruchomości lokalowej wartości gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, odpowiadającego udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości;

9.  naruszenie § 126 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia (...). w sprawie czynności komorników oraz art. 945 § 1 k.p.c. w zw. z art. 922 k.p.c. poprzez brak powiadomienia o terminie ukończenia opisu i oszacowania (...) sp. z o.o.w K., będącej współużytkownikiem wieczystym gruntu, współwłaścicielem budynku, budowli i urządzeń wzniesionych na gruncie, to jest praw ściśle związanych z prawem własności tego lokalu, a także będącej współdłużnikiem rzeczowym wierzyciela prowadzącego egzekucję.

Sąd I instancji dodał, iż skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej czynności, nakazanie Komornikowi sporządzenia ponownego opisu i oszacowania oraz zawiadomienia o tej czynności współużytkownika wieczystego gruntu – (...) sp. o.o. w K., zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa.

Sąd stwierdził, iż w piśmie z dnia 17 sierpnia 2012 r. biegli T. R. i A. C., ustosunkowali się do zarzutów skargi, wskazując, iż wartość samego prawa dzierżawy stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości wolnej od dzierżawy i nieruchomości z uwzględnieniem prawa dzierżawy i wynosi kwotę 1.800.000 zł a także wskazali, iż omyłki pisarskie nie wpłynęły na obliczenie dochodu z nieruchomości. Sąd I instancji podkreślił, iż odnosząc się do zarzutu dotyczącego uwzględnienia oświadczenia dłużnika w zakresie prac remontowo – modernizacyjnych, biegli wskazali, iż nie ma sprzeczności pomiędzy wykazanymi w oświadczeniu dłużnika kosztami a przyjętymi przez biegłych założeniami zaś odnosząc się do zarzutu dotyczącego przyjętej struktury przychodów ze sprzedaży noclegów, biegli wskazali, iż na podstawie dostępnych źródeł przyjęli uśredniony poziom przychodów gdyż już z samej oferty dłużnika wynika, iż przychody ze sprzedaży noclegów nie stanowią wyłącznego źródła przychodów, a jedynie część przychodów osiąganych przez nieruchomość lokalową.

Sąd I instancji dodał, że Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym(...) K. K., ustosunkowując się do skargi na podstawie przepisu art. 767 § 4 k.p.c. wniosła o jej oddalenie. Sąd I instancji zaznaczył, że Komornik wskazała, iż stosownie do treści przepisu art. 949 k.p.c. w treści protokołu opisu i oszacowania została wskazana umowa dzierżawy i podniosła, iż wartość samego prawa dzierżawy stanowi różnicę wartości nieruchomości z uwzględnieniem prawa obciążającego nieruchomość jak i bez uwzględnienia tego prawa i wynosi kwotę 1.800.000 zł. Sąd I instancji stwierdził, że Komornik wskazała, że biegli przy określeniu wartości nieruchomości korzystali z danych przekazanych im przez samego dłużnika, a nadto biegli zbadali rynek nieruchomości hotelowych, dochody i koszty nieruchomości podobnych w oparciu o rynek lokalny oraz w oparciu o dane zawarte w literaturze przedmiotu.

Sąd I instancji stwierdził, że postanowieniem z dnia 23 października 2012 r. Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie oddalił powyższą skargę i dodał, że na skutek zażalenia wniesionego przez dłużnika Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 25 kwietnia 2013 r. uchylił powyższe postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu Szczecin- Centrum w Szczecinie pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zażaleniowego.

Sąd I instancji wyjaśnił, iż Sąd Okręgowy uznał za niezasadny najdalej idący zarzut nieprawidłowego określenia kręgu uczestników w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości, wskazując, że egzekucja dotyczy nieruchomości lokalowej i praw z nią związanych, które dzielą los lokalu. Wskazano również, że (...) Sp. z o.o.w K.nie jest objęta żadną z przesłanek wymienionych w art. 922 k.p.c. Sąd I instancji wskazał, iż Sąd Okręgowy przesądził tym samym, że Spółka ta, wbrew twierdzeniom dłużnika, nie jest uczestnikiem postępowania egzekucyjnego. Sąd I instancji dodał, że Sąd Okręgowy wskazał, iż Sąd Rejonowy zobowiązał biegłych do złożenia dokumentów stanowiących podstawę sporządzonej w sprawie ekspertyzy w celu weryfikacji wyliczeń i przyjętych założeń, a następnie wydał orzeczenie bez przeprowadzenia dowodu z tych dokumentów i udostępnienia ich stronom zaś złożone przez biegłych dokumenty dotyczące informacji (...) (...)charakter niekompletnego wydruku w języku angielskim. Sąd I instancji zaznaczył, iż Sąd Okręgowy polecił Sądowi Rejonowemu aby przy ponownym rozpoznaniu sprawy rozstrzygnął w przedmiocie wniosku o dopuszczenie dowodu z dokumentów w postaci informacji (...) (...) A.oraz wyliczenia wartości odtworzeniowej nieruchomości mając na względzie, iż dane tam zawarte mogą mieć wpływ na ocenę rzetelności wyliczeń poczynionych w operacie szacunkowym zaś dopuszczając wniosek dowodowy Sąd Rejonowy miał zobowiązać biegłych do uzupełnienia brakujących dokumentów poprzez złożenie informacji (...) (...) A.ze wskazaniem tych danych i zestawień, na których oparli się biegli, a następnie doprowadzić do ich przetłumaczenia na język polski oraz umożliwić stronom zapoznanie się z nimi.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd I instancji doszedł do wniosku, że zarzuty podniesione w skardze są częściowo zasadne, co doprowadziło do uchylenia zaskarżonej czynności opisu i oszacowania nieruchomości.

Przede wszystkim Sąd I instancji wskazał, iż organem prowadzącym postępowanie egzekucyjne z nieruchomości jest komornik sądowy zaś stosownie do przepisu art. 948 § 1 k.p.c. oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Sąd I instancji dodał, że w postępowaniu egzekucyjnym brak jest szczególnych regulacji dotyczących mechanizmu ustalania wartości nieruchomości.

Sąd I instancji zaznaczył, że powołani biegli w zakresie oszacowania nieruchomości winni stosować przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz stosownego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ustalając wartość rynkową nieruchomości.

Sąd I instancji wskazał, iż Sąd Rejonowy już w orzeczeniu z dnia 4 lipca 2012 r. w sprawie sygn. akt VI Co 716/11 wskazał, iż przepis który wprowadza ów nakaz jest przepisem podstawowym i dodał, że z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, które mają zastosowanie do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny wynika, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych zaś przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości preferowane jest podejście porównawcze, jednakże stosownie do przepisu art. 153 ust. 1 zd. 3 ustawy podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Również w ocenie Sądu I instancji orzekającego w niniejszej sprawie powołane wyżej przepisy winny być stosowane przez biegłych, niezależnie od regulacji § 136 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia (...). w sprawie czynności komorników.

Poza tym Sąd I instancji zwrócił uwagę, iż stosownie do ostatniego z powołanych przepisów, sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania zaś gdyby poprzestać na tej regulacji, uznać należałoby że nie jest możliwa wycena nieruchomości dłużnika, gdyż w S. w ostatnich dwóch latach, według zapewnień biegłych, nie miała miejsca żadna transakcja, przedmiotem której byłby hotel. Poza tym Sąd I instancji zwrócił uwagę na pomijaną przez skarżącego kwestię podobieństwa nieruchomości przyjmowanych do porównania, przy podejściu porównawczym. Sąd I instancji dodał, że przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Sąd zdaje sobie sprawę z tego, że znalezienie nieruchomości porównywalnej byłoby niezmiernie trudne, a rozszerzanie granic poszukiwania nieruchomości podobnych na teren całego województwa, kraju, a nawet zagranicy jest pozbawione sensu, a poza tym pozostaje w sprzeczności z przepisem art. 153 ust. 2 ustawy o gospodarcze nieruchomościami.

Tym samym w ocenie Sądu I instancji brak było podstaw do przychylenia się do tego zarzutu dłużnika. Sąd Rejonowy zauważył, iż z wiedzy biegłych wynika, iż na rynku (...) w okresie dwóch – trzech lat od wyceny nie było transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej nieruchomości, a więc zaistniała konieczność wyboru innego podejścia umożliwiającego wycenę.

Sąd I instancji rozpoznający ponownie niniejszą sprawę w pełni podzielił w tym zakresie argumentację Sądu Rejonowego zawartą w uzasadnieniu postanowienia z dnia 23 października 2012 r. i uznał, że przyjęta przez biegłych metodologia wyceny, a w szczególności wybór zastosowanego przy wycenie podejścia i metod jest prawidłowe i należycie uzasadnione.

Sąd I instancji zaznaczył, że opinia biegłych sporządzona zgodnie z cytowanymi wyżej wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami musi poddawać się weryfikacji we wszystkich istotnych aspektach, zarówno, co do poprawności wyliczeń jak i co do poprawności samych założeń. Tymczasem Sąd I instancji stwierdził, że w niniejszej sprawie, mimo dopuszczenia dowodu z uzupełniającej opinii biegłych oraz złożonych przez nich dokumentów, nie sposób uznać, aby założenia przyjęte przez biegłych w kwestionowanym operacie szacunkowym dało się zweryfikować. Sąd I instancji wskazał, iż biegli, mimo zobowiązania, nie złożyli danych i zestawień, na których oparli się przy sporządzaniu operatu szacunkowego, wskazując w piśmie z dnia 5 lipca 2012 r., że informacji tych nie byli w stanie obecnie odnaleźć w internecie. Sąd I instancji dodał, że biegli składając uzupełniającą ustną opinię w sprawie nie byli w stanie jednoznacznie wskazać na źródło informacji o procentowym rozkładzie przychodów z działalności hotelarskiej oraz kosztów zawartym na stronie 18 operatu szacunkowego gdyż początkowo powoływali się na stronę internetową (...) (...) A.i informacje tam udostępnione, a następnie wskazali, że być może dane te zostały opublikowane w periodyku (...)lub też w materiałach z sympozjum. Sąd I instancji zaznaczył, iż biegli twierdzili przy tym zgodnie, że dane te wyszukali w języku polskim, co biorąc pod uwagę fakt, że (...)jest lub był firmą działającą na terenie (...), wyklucza możliwość zaczerpnięcia tych danych bezpośrednio ze strony internetowej tej firmy, co oznacza, w ocenie Sądu I instancji, że przyjęte w operacie szacunkowym założenia dotyczące procentowego rozkładu przychodów i kosztów hoteli w (...)nie poddają się weryfikacji i należy je uznać za nieudokumentowane. Sąd I instancji nie zakwestionował przy tym samego źródła tych danych, którym jest firma (...)- sieć niezależnych firm księgowych, zajmująca się rynkiem hotelarskim i różnymi usługami z tym związanymi, publikująca różnego rodzaju raporty dotyczące tego rynku co wynika z fragmentarycznej informacji przedłożonej przez biegłych (k. 89 - 97).

Zdaniem Sądu I instancji nie budzi również wątpliwości przyjęta metodologia polegająca na wzięciu pod uwagę średnich wartości uzyskiwanych w różnych hotelach w (...)a co za tym idzie przyjęcie przeciętnych kosztów występujących w tego typu działalności, a nie kosztów dla konkretnej inwestycji prowadzonej przez konkretnego operatora. Sąd I instancji stwierdził, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa stanowiąca hotel o 85 pokojach, która jako taka ma określoną wartość rynkową a działalność prowadzona w tego typu nieruchomości może być zróżnicowana, przy różnej wysokości przychodów i kosztów, i w związku z powyższym określenie procentowego rozkładu przychodów i kosztów dla celów obliczenia dochodów możliwych do osiągnięcia z szacowanej nieruchomości może odbyć się na podstawie danych statystycznych, jednakże dane te winny zostać należycie udokumentowane, tak aby zarówno strony jak i Sąd mógł zweryfikować obliczenia na ich podstawie dokonane. Sąd I instancji stwierdził, że podobny mechanizm biegli zastosowali do określenia procentu wykorzystania miejsc hotelowych, posługując się przy tym publikacją (...), której istotny fragment dołączono do operatu i w tej części przyjęte dane należy uznać za prawidłowo udokumentowane. Sąd I instancji wskazał, iż biegli obliczyli potencjalny roczny dochód uzyskiwany z wynajmu pokoi hotelowych (str. 22 operatu) przy założeniu obłożenia wynikającego z danych statystycznych dla hoteli w S., a następnie uzyskana wartość stała się podstawą do obliczenia przychodów z pozostałych źródeł (ze sprzedaży posiłków, napojów, usług telekomunikacyjnych itp.) przy założeniu proporcji wynikającej właśnie z procentowego rozkładu przychodów i kosztów hoteli zaczerpniętego z nieudokumentowanego źródła i w ten sposób obliczono zysk, z którego potrącono koszty stałe, a następnie poddano go kapitalizacji, tak aby otrzymać kwotę 13.390.000 zł.

W ocenie Sądu I instancji brak udokumentowania, choćby fragmentarycznego, poczynionych założeń co do rozkładu dochodów i kosztów prowadzi do uznania, że dokonana przez biegłych wycena jako opinia nie poddaje się weryfikacji w jej zasadniczym elemencie, co musiało doprowadzić do uznania, że dokonana na tej podstawie czynność egzekucyjna w postaci opisu i oszacowania nieruchomości nie jest prawidłowa i musiała zostać uchylona. Sąd I instancji dodał, że w związku z powyższym rozstrzyganie o pozostałych zarzutach podniesionych w skardze na tym etapie stało się zbędne, a więc Komornik Sądowy po uprawomocnieniu się niniejszego orzeczenia winien ponownie zlecić dokonanie oszacowania nieruchomości biegłemu lub biegłym i na tej podstawie ponownie wykonać czynność opisu i oszacowania.

Sąd I instancji rozstrzygnął o kosztach postępowania wywołanego skargą, zgodnie z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Rejonowy uznał przy tym, że to dłużnik jest stroną wygrywającą niniejsze postępowanie, albowiem złożoną skargą doprowadził do uchylenia czynności egzekucyjnej podjętej na wniosek wierzyciela, który wnosił o oddalenie skargi i w związku z powyższym wierzyciel winien zwrócić skarżącej spółce poniesione przez nią koszty postępowania skargowego. Sąd I instancji zaznaczył, że Sąd Okręgowy w Szczecinie w postanowieniu z dnia 25 kwietnia 2013 r. pozostawił Sądowi I instancji rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zażaleniowego.

Zażalenie na powyższe postanowienie wywiódł wierzyciel i zaskarżając je w części dotyczącej zasądzenia zwrotu kosztów postępowania na rzecz dłuż­nika wniósł o jego zmianę i odstąpienie od obciążenia wierzyciela kosztami postępowania w całości lub w części. Orzeczeniu zarzucił niezastosowanie art. 102 k.p.c.

W uzasadnieniu wierzyciel stwierdził, iż Sąd I instancji w postanowieniu błędnie zasądził na rzecz dłużnika kwotę 20.552 zł ze względu na niezastosowanie art. 102 k.p.c., pomimo zaistnienia przesłanek do jego zastosowania. Wierzyciel wskazał, iż o możliwości zastosowania art. 102 k.p.c. Sąd powinien zdecydować ad meriti, a do jego zastosowania nie jest konieczny wcze­śniejszy wniosek strony przegrywającej. Wierzyciel dodał, że za przesłanki wewnętrzne zastosowania przyjmuje się ciężką sytuację materialną strony, z kolei za ze­wnętrzne przyjmuje się takie przesłanki jak: skomplikowany lub precedensowy charakter sprawy, obiektywnie słuszne przekonanie strony o słuszności swojego stanowiska, lub jeżeli zobowiązanie strony do pokrycia kosztów godziłoby w normy współżycia społecznego, lub sprawiedliwości społecznej. W ocenie wierzyciela w niniejszej sprawie zachodzą przesłanki do potraktowania jej, jako szczególnej w rozumieniu art. 102 k.p.c.

Wierzyciel wskazał, iż nie powinien przewidywać, że zostanie wydane postanowienie uznające skargę z przyczyny sporządzenia nieprawidłowego operatu. Zaznaczył, że Sąd I instancji rozpatrując skargę uznał, że operat jest prawidłowy i również Sąd Okręgowy widząc nieprawidłowości operatu przyjął, że możliwe jest usunięcie jego braków a sprawa została skierowana do ponownego rozpatrzenia, co świadczy o tym, że charakter sprawy był skomplikowany a przewidzenie jej wyniku nie było oczywiste.

W odpowiedzi na zażalenie dłużnik wniósł o odrzucenie zażalenia w całości ewentualnie o jego oddalenie w całości oraz o zasądzenie na rzecz dłużnika kosztów postępowania wywołanego zażaleniem według norm przepisanych.

Dłużnik zaznaczył, że Sąd może, ale nie musi stosować art. 102 k.p.c., zaś wierzyciel natomiast nie przedstawił żadnej argumentacji uzasadniającej inne rozstrzygnięcie, w tym w szczególności nie uzasadnił podstaw zmiany lub uchylenia postanowienia oraz nie wykazał, w jaki sposób postanowienie narusza prawo. Dłużnik wskazał, iż na zasądzoną kwotę składa się nie tylko wpis sądowy od skargi na opis i oszacowanie (tj. 100 zł), ale przede wszystkim wpis sądowy od zażalenia na postanowienie sądu I instancji oddalające skargę na opis i oszacowanie (tj. 20.000 zł) i koszty tłumaczenia dokumentów przedłożonych przez biegłych sądowych (tj. 345 zł).

Dłużnik zaznaczył, że kierunek rozpoznania niniejszej sprawy wydawał się jasny skoro biegli nie byli w stanie poddać weryfikacji poczynionego przez siebie założenia o strukturze przychodów i kosztów dla wycenianej nieruchomości a kluczowego dla wyceny wartości nieruchomości.

Zdaniem dłużnika wierzyciel nie wyjaśnia również w jaki sposób tocząca się sprawa miała charakter wielowątkowy oraz „w pewnym zakresie precedensowy''. Dłużnik wskazał, iż sprawa dotyczyła czynności komornika w postaci opisu i oszacowania nieruchomości, a także merytorycznej zawartości operatu szacunkowego, nie jest więc jasne w jakim zakresie wierzyciel uznaje sprawę za precedensową lub wielowątkową.

Dłużnik dodał, że nieprawdziwe jest twierdzenie jakoby Sąd II instancji, rozpatrujący zażalenie na postanowienie utrzymujące w mocy skarżoną czynność komornika przyjął, że możliwe jest usunięcie braków sporządzonego operatu, gdyż Sąd ten jedynie stwierdził błędy w postępowaniu Sądu I instancji w zakresie prowadzonego postępowania dowodowego na podstawie, których uchylił ww. postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Dłużnik stwierdził, iż wykazał, w pierwszej kolejności przed Sądem II instancji, a następnie w przed Sądem I instancji, że zarzuty dotyczące opisu i oszacowania jak i postanowienia Sądu I instancji są zasadne, niewątpliwie należy mu się zwrot kosztów.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie okazało się w przeważającej części uzasadnione, aczkolwiek z odmiennych przyczyn niż w nim podniesione.

Na koszty postępowania, które Sąd pierwszej instancji zasądził od wierzyciela na rzecz dłużnika, w związku z uwzględnieniem wniesionej przez tego ostatniego skargi na czynność opisu i oszacowania, złożyła się opłata sądowa od pisma procesowego wszczynającego postępowanie – 100 zł, wynagrodzenie radcy prawnego w stawce minimalnej – 60 zł wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa – 17 zł, wydatki poniesione na tłumaczenie dokumentów – 345 zł, a także opłata od zażalenia. Ostatni z wydatków wskazany został w nieprawidłowej wysokości. Należna opłata wynosić bowiem powinna nie 20.000 zł a 30 zł. Zgodnie z art. 72 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata od zarzutów na opis i oszacowanie wynosi 100 zł. W tej samej wysokości opłata przewidziana jest od skargi na czynność komornika – art. 25 ust. 1 pkt 1 ustawy. Wobec braku szczegółowej stawki opłaty od zażalenia na postanowienie wydane w wyniku rozpoznania skargi (zarzutów), na podstawie art. 20 ust. 1 w zw. z art. 19 ust. 3 pkt 2 ustawy należy przyjąć, że wynosi ona 30 zł. Także wtedy, gdy istnieją przepisy szczególne określające wysokość opłat od pewnej kategorii pism, które podlegają odrębnej opłacie sądowej, również opłata od zażalenia może być pobierana w zależności od wysokości opłaty należnej od odpowiedniego wniosku, a nie opłaty „w sprawie”. Nie można przyjąć, że podstawę do ustalenia wysokości opłaty od zażalenia na zasadzie określonej w art. 19 ust. 3 ustawy mogą stanowić wyłącznie opłaty, o których mowa w art. 18 (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia (...)

Koszty dłużnika winny zatem wynosić łącznie kwotę 552 zł.

Zgodnie z art. 80 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd z urzędu zwraca stronie różnicę pomiędzy opłatą pobraną o opłatą należną. Z powyższego wynika zatem, iż Sąd winien czuwać nad prawidłową wysokością opłat uiszczanych przez strony i usuwać nieprawidłowości także wówczas, gdy błędy popełnione zostały przez same strony lub ich pełnomocników. Nie można natomiast akceptować sytuacji, w której błędem strony, która obliczyła i uiściła opłatę w nieprawidłowej wysokości obarczona byłaby druga strona, która obciążona byłaby tą opłatą w związku z przegraniem sprawy. Opłata sądowa uiszczona ponad wartość opłaty należnej traci charakter kosztów niezbędnych i dlatego strona nie może skutecznie żądać jej zwrotu od przeciwnika. O obowiązku zwrotu nadpłaconej opłaty winien natomiast z urzędu orzec Sąd, do którego opłata w zawyżonej wysokości została uiszczona (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia (...) (...); postanowienie Sądu Najwyższego z dnia (...)

Taka właśnie sytuacja miała miejsce w przedmiotowej sprawie. Jak bowiem wynika z akt sprawy dłużnik wnosząc zażalenie na postanowienie z dnia 23 października 2012 r. uiścił jednocześnie opłatę w kwocie 20.000 zł. W związku uiszczeniem przez dłużnika opłaty od zażalenia w nieprawidłowej wysokości nie zostały podjęte w Sądzie Rejonowym żadne czynności, dlatego też Sąd Okręgowy na podstawie wskazanego wyżej przepisu orzekł jak w punkcie 1 lit. b, zaznaczając, iż zgodnie z ust. 2 art. 80 ustawy o kosztach opłatę zwraca sąd, który ją pobrał.

Zaskarżone postanowienie w części, w jakiej wierzyciel obciążony został opłatą od zażalenia w wysokości 20 000 zł, zamiast 30 zł, podlegało zatem zmianie na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c..

W pozostałym zakresie zażalenie nie zasługiwało na uwzględnienie.

W postępowaniu egzekucyjnym - w miejsce występującej w procesie reguły rozstrzygania o kosztach w zależności od wyniku sprawy (art. 98 i nast. k.p.c.) obowiązuje zasada zwrotu przez dłużnika wierzycielowi kosztów celowych, tj. niezbędnych do przeprowadzenia egzekucji (art. 770 k.p.c.). Komornik obowiązany jest w postępowaniu egzekucyjnym stosować się do zasady wyrażonej w art. 770 zd. 1 k.p.c. i ocenić, czy określone koszty są niezbędne do celowego przeprowadzenia egzekucji. Sąd natomiast może w postępowaniu egzekucyjnym, w tym również w postępowaniu ze skargi na czynności komornika, stosować odpowiednio przepisy o kosztach procesu zamieszczone w art. 98 i następne k.p.c.

W tej sprawie orzekając o kosztach postępowania, Sąd I instancji przyjął ogólną zasadę zwrotu kosztów tj. zwrotu kosztów od strony przegrywającej (art. 98 k.p.c.). Wierzyciel zaskarżając to rozstrzygnięcie zarzucił Sądowi niezasadne niezastosowanie art. 102 k.p.c.

Przepis art. 102 k.p.c., stanowiący wyjątek od przewidzianej w art. 98 § 1 k.p.c. zasady odpowiedzialności strony za wynik procesu, umożliwia sądowi w wypadkach szczególnie uzasadnionych, zasądzenie od strony przegrywającej tylko części kosztów albo nie obciążenie jej kosztami w ogóle.

O nie obciążeniu strony przegrywającej pełnymi kosztami procesu sąd orzeka na podstawie okoliczności konkretnej sprawy zasługujących na miano „wyjątkowych”, przy czym mogą to być zarówno okoliczności o charakterze zewnętrznym, związane w szczególności z sytuacją majątkową strony przegrywającej, jak i okoliczności wynikające z samego przebiegu postępowania (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia (...) (...).). Powyższy przepis powinien być zastosowany zawsze wówczas, gdy w okolicznościach danej sprawy obciążenie strony przegrywającej pełnymi kosztami procesu przeciwnika byłoby oczywiście niezgodne z zasadami słuszności (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia (...)

Zaakcentować należy, że zastosowanie art. 102 k.p.c. i sposób skorzystania z tego przepisu jest suwerennym uprawnieniem sądu orzekającego i od jego oceny zależy przesądzenie, że taki szczególny wypadek wystąpił ze względu na okoliczności rozpoznawanej sprawy i uzasadnia odstąpienie w całości albo w części od zasady obciążenia strony przegrywającej kosztami procesu. Zakwalifikowanie przypadku, jako „szczególnie uzasadnionego” wymaga rozważenia całokształtu okoliczności sprawy. Ingerencja w to uprawnienie sądu w ramach rozpoznawania środka zaskarżenia na rozstrzygnięcie o kosztach procesu nie jest wprawdzie wyłączona, jednak ogranicza się tylko do sytuacji, gdy zastosowanie przez sąd art. 102 k.p.c. nie zostało w ogóle uzasadnione lub jeżeli nastąpiło z rażącym naruszeniem reguł przewidzianych w tym przepisie (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia (...)

Sprawa niniejsza dotyczy skargi dłużnika na czynność Komornika Sądowego w postaci opisu i oszacowania nieruchomości położonej w S.przy ul. (...). (...) W. (...) Kw (...)), w przedmiocie określenia wartości rynkowej nieruchomości, przeciwko któremu dłużnik sformułował zarzuty sporządzenia operatu szacunkowego w sposób nierzetelny, w tym między innymi naruszenie § 126, § 141 ust. 1, § 131 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia (...)r. w sprawie czynności komorników, § 9, § 10, § 32 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia (...)sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, art. 949 k.p.c., 948 § 2 k.p.c., art. 945 § 1 k.p.c. w zw. z art. 922 k.p.c.

Zasadniczą przyczyną, dla której Sąd Rejonowy uznał słuszność zarzutów dłużnika i uwzględnił je, jak wynika z pisemnych motywów zaskarżonego orzeczenia, było to, że pomimo dopuszczenia dowodu z uzupełniającej opinii biegłych, założeń co do rozkładu dochodów i kosztów związanych z prowadzeniem działalności hotelowej, przyjętych przez biegłych w operacie szacunkowym, nie dało się zweryfikować.

Zdaniem Sąd Okręgowego zarówno przedmiot jak i nawet rodzaj działalności prowadzonej przez dłużnika w wycenianej nieruchomości, nie świadczy o tym, by niniejsza sprawa była szczególnie skomplikowana, czy posiadała - jak wskazuje na to w zażaleniu wierzyciel - wręcz precedensowy charakter. O konieczności zastosowania art. 102 k.p.c. nie przesądza nawet czasokres trwania postępowania egzekucyjnego. Postępowanie to zainicjowane zostało w 2009 roku. Toczy się sprawnie. Upływ czasu, jaki już nastąpił związany jest zaś nie tyle ze stopniem trudności sprawy, ile czasem niezbędnym dla dokonania poszczególnych czynności przez organ egzekucyjny, w tym czasem oczekiwania na uzyskanie informacji niezbędnych dla dalszego prowadzenia egzekucji czy nawet czasem, który był niezbędny dla sporządzenia operatu szacunkowego. W toku postępowania jego strony aktywnie korzystały także z przysługujących im środków zaskarżenia, co również przełożyło się na czas trwania egzekucji.

Wierzyciel domagając się w zażaleniu odstąpienia od obciążania go kosztami powołał jako „wypadek szczególnie uzasadniony” również fakt, iż skarga dotyczyła działań komornika sądowego oraz biegłych powołanych do sporządzenia operatu. Skarżący musi mieć na względzie, że komornik prowadząc sprawę egzekucyjną z wniosku wierzyciela reprezentował jego interesy, a więc ewentualne błędy organu prowadzącego stanowią ryzyko właśnie wierzyciela. Powyższe jest konsekwencją uznania, iż to wierzyciel jest dysponentem postępowania egzekucyjnego i to na jego wniosek i w oparciu o przedłożony przez niego tytuł wykonawczy komornik sądowy wszczyna postępowanie egzekucyjne. Również sposób egzekucji określa wierzyciel.

Niezależnie od tego w toku postępowania pismem procesowym z dnia 30 sierpnia 2012 r. w reakcji na skargę dłużnika na czynność Komornika Sądowego w przedmiocie opisu i oszacowania nieruchomości wierzyciel podniósł, iż zarzuty dłużnika są niezasadne lub jedynie częściowo zasadne. Domagał się oddalenia skargi i nakazania Komornikowi Sądowemu sporządzenia ponownego opisu i oszacowania (k. 27- 29). W piśmie procesowym z dnia 3 października 2012 r. oświadczył zaś, że nie zgłasza uwag do wyjaśnień biegłych złożonych na rozprawie w dniu 9 października 2012 r. jak również do pisma Komornika Sądowego z dnia 17 sierpnia 2012 r., w którym organ egzekucyjny ocenił zarzuty dłużnika jako bezzasadne.

W tej sprawie nie można również uznać, by zasądzenie kosztów ostatecznie w kwocie 552 zł na rzecz wygrywającego dłużnika sprzeczne było z powszechnym odczuciem sprawiedliwości oraz zasadami współżycia społecznego. W rezultacie stwierdzić trzeba, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek, pozwalający na zastosowanie zasady słuszności przy orzekaniu o kosztach procesu. Zważyć przy tym należy, że przepis art. 102 k.p.c. jest rozwiązaniem szczególnym, niepodlegającym wykładni rozszerzającej, wykluczającym stosowanie wszelkich uogólnień, wymagającym do swego zastosowania wystąpienia wyjątkowych okoliczności.

Mając na uwadze powyższe należało, na podstawie art. 386 § k.p.c. oraz art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., orzec jak w punkcie 1. i 2. sentencji.

Orzeczenie o kosztach postępowania zażaleniowego, zawarte w punkcie 3. Sąd Okręgowy oparł o przepis art. 100 k.p.c. w zw. z art. art. 98 § 3 i art. 99 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., mając na uwadze, iż zażalenie zostało uwzględnione w części, wierzyciel przegrał to postępowanie jedynie w 2,7 %, a wniosek o zasądzenie kosztów postępowania zażaleniowego złożył tylko dłużnik. Na zasądzone koszty na rzecz dłużnika złożyło 2,7 % wynagrodzenia pełnomocnika w kwocie 600 zł, ustalonej stosownie do § 6 pkt 5 w zw. z § 12 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia (...)w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (...)

(...)

(...)

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

4.  (...)

(...)

(...)