Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 marca 2016 roku

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSA Edyta Buczkowska-Żuk
Sędziowie:	SSA Tomasz Żelazowski SSO del. Krzysztof Górski (spr.)
Protokolant:	st.sekr.sądowy Wioletta Simińska

po rozpoznaniu w dniu 3 marca 2016 roku na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa P. G. i J. G. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości (...) w S.

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 30 lipca 2015 roku, sygn. akt I C 1074/14

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda P. G. kwotę 135 ( sto trzydzieści pięć) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Krzysztof Górski Edyta Buczkowska-Żuk Tomasz Żelazowski

Sygn. akt I ACa 988/15

UZASADNIENIE

Powodowie P. G. i J. G. (1) pozwem z dnia 16 sierpnia 204 roku skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „(...)” z siedzibą w S. wnieśli o unieważnienie uchwał: nr (...) z dnia 12 sierpnia 2014 r., nr (...) z dnia 12 sierpnia 2014 r. i nr (...) z dnia 12 sierpnia 2014 r. Wspólnoty Mieszkańców położonej przy ul. (...) w S. oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania przed sądem I i II instancji według norm przypisanych, w tym także kosztów zastępstwa procesowego.

Uzasadniając pozew powodowie wskazali, że istnieją podstawy do unieważnienia uchwał wspólnoty, albowiem zarządca nie dopełnił obowiązków wynikających z ustawy o własności lokali tj. brak jest podpisu członków Zarządu pod uchwałami. Dodatkowo podali, że w uchwałach nr 2, nr 3 oraz nr 6 z dnia 12 sierpnia 2014 r. pozwany Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) bezprawnie nalicza zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną wg m ^{( 2 )}powierzchni lokalu i pomieszczeń przynależnych, a nie według procentowego udziału w częściach wspólnych.

Powodowie wskazali także, że ich zdaniem uchwały wspólnoty są sprzeczne z przepisem o charakterze ius cogens, a to art. 12 ust. 2 ustany o własności lokali, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem; a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów; w takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zaznaczono, że przywołany przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący i wynika z niego, że tylko w oparciu udział procentowy w nieruchomości wspólnej powinna być ustalana wysokość zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Podniesiono, że pozwany w zaskarżonych uchwałach w sposób bezprawny i niezgodny z Konstytucją RP obciążą tylko powoda zaliczkami na koszty zarządu nieruchomością wspólną i Fundusz Remontowy za pomieszczenia przynależne.

Odpowiadając na pozew pozwana, reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie solidarnie od powodów na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwana podała, że zgodnie z zasadami określonymi w art. 18 § 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Wskazano także, że zgodnie z powyższym w akcie notarialnym z dnia 28 czerwca 2013 r. w § 6. 1. właściciele spornej nieruchomości ustalili sposób zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób, że został on powierzony Gminie Miastu S. i wobec powyższego zarząd w przedmiotowej nieruchomości sprawowany jest przez Gminę Miasto S.. W ocenie pozwanej wobec powyższego chybiony jest zarzut strony powodowej, że w zaskarżonych uchwałach brak jest podpisu członków Zarządu.

Odnosząc się do zarzutu w przedmiocie naliczania zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną wg m ² powierzchni lokalu i pomieszczeń przynależnych pozwana wskazała, że stosownie do art. 3 ust. 2 ustawy udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej co do zasady odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi i w niniejszej sprawie tak ustalono udziały. Zaznaczono, że sposób obliczania zaliczek w oparciu o powierzchnię użytkową lokali, a nie liczbę udziałów jest powszechnie stosowany przez zarządców na terenie miasta S.. Podniesiono, że zaskarżone uchwały, a w szczególności przyjęty w nich sposób obliczania zaliczek w oparciu o liczbę udziałów odpowiadającą metrażowi powodów nie naruszają interesów powodów. Podała, że w przypadku powodów lokal mieszkalny o wynosi 42,48 m ², piwnica 6,85 m ² zaś pomieszczenie gospodarcze 2,71 m ². i w związku z powyższym powierzchnia użytkowa wynosi 52,04 m ². W dalszej kolejności pozwana podała, że w związku z powyższym sumę 52,04 dzielona jest przez sumę wszystkich pomieszczeń w budynku tj. 441,43 m ² co daje 118/1000 udziałów. Mając na względzie podkreślono, że zasadnym jest przyjęcie, iż uchwała przewidująca ustalenie zaliczek w wysokości zależnej od m ² powierzchni użytkowej lokalu, a nie poprzez określenie, że w wysokości odpowiadającej udziałom w nieruchomości, nie narusza dyspozycji art. 12. ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy.

Wyrokiem z dnia 30 lipca 2015 roku Sąd Okręgowy orzekł o uchyleniu uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” w S. nr (...), nr (...), nr (...) z dnia 12 sierpnia 2014 roku oraz zasądził od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 797 (siedemset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem kosztów procesu w tym kwotę 197 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Powyższe orzeczenie zostało oparte o następujące ustalenia faktyczne.

Na zebraniu w dniu 12 sierpnia 2014 roku ogół właścicieli na I zabraniu podjął następujące uchwały:

-

uchwała Nr (...) w sprawie: wyrażenia zgody na zawarcie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną z Zarządem (...) w S.; uchwała została podjęta większością udziałów tj. 882/1000,

-

uchwała nr (...) w sprawie: wyrażenia zgody na przyjęcie Planu Gospodarczego na rok 2014; uchwała została podjęta większością udziałów tj. 882/1000,

-

uchwała nr (...) w sprawie: ustalenia zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 1,85 zł za m2, miesięcznie za jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu, w tym niepodlegające rozliczeniu wynagrodzenie zarządcy nieruchomością w wysokości 0,55 zł/m2 pow. uż. lokalu, utrzymanie czystości 0,50 zł/ m2, konserwacja bieżąca 0,40 zł/ m2, opłata za energię elektr. części wspólnej 0,10 zł/ m2, pozostałe koszty 0,30 zł/ m2; uchwała została podjęta większością udziałów tj. (...),

-

uchwała nr (...) w sprawie: wyrażenia zgody na prowadzenie pozaksięgowej ewidencji Wspólnoty, w ramach której powinny zostać zarejestrowane wszystkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, a także przychody i pożytki oraz związane z nieruchomością rozrachunki z dostawcami, odbiorcami i współwłaścicielami; uchwała została podjęta większością udziałów tj. 1000/1000,

-

uchwała nr (...) w sprawie: wyrażenia zgody na udzielenia pełnomocnictwa Zarządowi (...) do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawach związanych z obsługą konta bankowego, tj. otwieraniem i zamykaniem rachunków oraz dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunkach bankowych; uchwała została podjęta większością udziałów tj. 1000/1000,

-

uchwala nr (...) w sprawie: wyrażenia zgody w sprawie rozliczenia kosztów nieruchomości wspólnej wg stosunku powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych o łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi; uchwała została podjęta większością udziałów tj. 1000/1000,

-

uchwala nr (...) w sprawie: wyrażenia zgody na przyjęcie Regulaminu rozliczania kosztów dostarczania wody, podgrzewania wody, odprowadzania ścieków oraz montażu i legalizacji wodomierzy; uchwała została podjęta większością udziałów tj. 1000/1000,

-

uchwała nr (...) w sprawie: wyrażenia zgody na przyjęcie Regulaminu Porządku Domowego Wspólnoty Mieszkaniowej; uchwała została podjęta większością udziałów tj. 882/1000,

-

uchwala nr (...) w sprawie: wyrażenia zgody na określenie granic nieruchomości wspólnej; uchwała została podjęta większością udziałów tj. 1000/1000,

-

uchwała nr (...) w sprawie: ustalenia sposobu finansowania remontów poprzez comiesięczne zaliczki wnoszone przez właścicieli na fundusz remontowy w wysokości 1,00 zł/m ^{( : )}powierzchni użytkowej; uchwała została podjęta większością udziałów tj. 882/1000,

-

uchwała nr (...) w sprawie: wyrażenia zgody na przyjęcie Regulaminu Rozliczeń Związanych z Wywozem Nieczystości Stałych; uchwała została podjęta większością udziałów tj. 1000/1000.

Grunt stanowiący działkę numer (...) o powierzchni 0,0361 ha położony w S. przy ul. (...) stanowi odrębną nieruchomość, zabudowaną czterokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej wynoszącej 441,43 m ^{( 2)} pod oznaczeniem adresowym ul. (...) oraz dwoma jednokondygnacyjnymi budynkami gospodarczymi bez oznaczenia adresowego: budynkiem o powierzchni użytkowej 5,42 m ^{( 2)} oraz budynkiem o powierzchni użytkowej wynoszącej 2,71 m ^{( 2)}. Na trzecim piętrze opisanego budynku mieszkalnego znajduje się lokal mieszkalny nr (...) (lokal zajmowany przez powodów) składający się z dwóch pokoi, kuchni, przedpokoju o powierzchni 42,48 m ^{( 2)} oraz pomieszczeń przynależnych tj. piwnicy o powierzchni użytkowej 6,85 m ^{( 2)} oraz pomieszczenia gospodarczego nr o powierzchni użytkowej 2,71 m ^{( 2)}. Rzeczywista całkowita powierzchnia użytkowali lokali wynosi 439,68 m ^{( 2)}, pomimo określenia jej w akcie notarialnym na 441,43 m ^{( 2)}.

Dokonując oceny prawnej zgłoszonych roszczeń Sąd I instancji wskazał, że strona powodowa oparła swoje żądanie o dyspozycję art. 23 i 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wywiedziono, że przywołana regulacja ma na celu usunięcie z obrotu prawnego zaskarżonej uchwały poprzez jej uchylenie. Wskazano, że stosownie do powyższych przepisów właściciel lokalu, w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały lub od dnia powiadomienia o treści uchwały, może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Sąd I instancji opierając się o treść art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wskazał, że przesłankami skutecznego zaskarżania uchwały właścicieli lokali są sytuacje gdy: uchwała nie jest zgodna z prawem, nie jest zgodna z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu, który zaskarża uchwałę. Podkreślono też, że powyższy katalog nie ma charakteru zamkniętego.

Sąd Okręgowy wskazał, że w niniejszej sprawie poza sporem pozostawało, że powodowie posiadają legitymację do zaskarżenia uchwał, albowiem są właścicielami lokalu lokali w nieruchomości położonej przy ulicy (...) w S.. Nie budziło także wątpliwości Sądu, że powodowie wnieśli powództwo w ustawowo przepisanym terminie.

Zważono, że w okolicznościach niniejszej sprawy udział powodów w nieruchomości wspólnej nie odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Powodowie posiadają lokal mieszkalny o powierzchni 42,48 m ², z piwnicą o pow. 6,85 m ² i pomieszczeniu gospodarczym o pow. 2,71 m ². Łącznie powierzchnia użytkowa wynosi 52,04 m ². Sumę tę odnosząc do sumy wszystkich pomieszczeń w budynku z aktem notarialnym tj. 441,43 m ² rzeczywiście daje 118/1000 udziałów. Jednakże w stanie faktycznym zaistniałym w niniejszej sprawie w rzeczywistości ogólna suma wszystkich powierzchni lokali i pomieszczeń przynależnych wynosi 439,68 m ² co w oczywisty sposób zmienia udział lokalu i pomieszczeń przynależnych powodów do całkowitej powierzchni.

W ocenie Sądu Okręgowego uchwała przewidująca ustalenie zaliczek w wysokości zależnej od m ² użytkowej lokalu, a nie przez określenie, że w wysokości odpowiadającej udziałom w nieruchomości, narusza dyspozycję art. 12. ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy, wedle którego pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Biorąc pod uwagę, że wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej ustalana jest jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi za prawidłowe rozwiązanie uznać trzeba ustalenie wysokości zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w odniesieniu do jednostki powierzchni, jaką jest metr kwadratowy ale tylko w sytuacji prawidłowego, jednoznacznego ustalenia powierzchni użytkowej przypadającej na każdego ze współwłaścicieli. Wskazano, że powyższe nie odnosi się do przedmiotowej sprawy, a to z uwagi na nieścisłość co do rzeczywistej wielkości powierzchni użytkowych lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi, a tym co istnieje w zapisie aktu notarialnego (439,68 m ² - 441,43 m ²).

Mając powyższe na uwadze, Sąd I instancji uchylił uchwały naruszające prawo i naruszające interes powód a także naruszające zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Rozstrzygnięcie w przedmiocie obowiązku poniesienia kosztów procesu oparto o art. 98 § 1 k.p.c. oraz § 2 ust. 1 i 2 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 i § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłaty za czynności radców prawnych oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana, zaskarżając wyrok w całości, jednocześnie zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie prawa materialnego, tj.:

a)  art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. poprzez uznanie, że powodowie wykazali zaistnienie przesłanek niezgodności z prawem zaskarżonych uchwał i naruszenie ich interesów, podczas gdy powodowie nie sprostali temu obowiązkowi,

b)  art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez przyjęcie, że zaskarżone uchwały naruszają interes powodów, mimo, że strona powodowa nie wykazała, w jaki sposób obiektywnie ich interes jest naruszony.

W oparciu o powyższe pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów procesu za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Jako wniosek ewentualny sformułowano żądanie uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i przekazania sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz o pozostawienia Sądowi I instancji rozstrzygnięcia o kosztach postępowania za obie instancje.

Uzasadniając swoje stanowisko apelująca w pierwszej kolejności wskazała, że powodowie nie wykazali jakoby zaskarżone uchwały w sposób obiektywny naruszały ich interesy, jako właścicieli. Z przedstawionych przez pozwaną wyliczeń ma jednoznacznie wynikać, że interes powodów, jako właścicieli nie został naruszony, gdyż w opisywanym stanie faktycznym udziały odpowiadają powierzchni użytkowej lokalu. Wskazano, że stosownie do treści art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokalu (dalej u.w.l.) udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej, co do zasady odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W oparciu o przywołane orzecznictwo zaznaczono także, że sposób ustalenia zaliczek czy innych wpłat przypadających na poszczególnych właścicieli lokali w proporcji do powierzchni tych lokali, a nie w proporcji do udziałów właścicieli we własności nieruchomości wspólnej, jest dopuszczalny gdyż udziały odzwierciedlają proporcje powierzchni poszczególnych lokali. Wskazano także, że zgodnie z aktem notarialnym z dnia 28 czerwca 2013 roku, Rep. A (...) powierzchnia użytkowa nieruchomości przy u. (...) w S. wynosi 441,43 m ^{( 2)} i za podstawę wyliczeń również brano powyższą wartość. Wskazanie powierzchni na 439,68 m ^{( 2)} w sprawozdaniu finansowym za rok 2014 nastąpiło na skutek oczywistej omyłki. Na marginesie zaznaczono, że wskazana omyłka nie wpływa na rozliczenia powodów gdyż zaliczki przez nich uiszczane zostały naliczone wg powierzchni ich lokalu. Wobec powyższego, w ocenie apelującego, nie zachodzi rozbieżność między rzeczywistą powierzchnią lokali użytkowych wraz z pomieszczeniami przynależnymi, a powierzchnia użytkowa całej nieruchomości wynosi 441,43 m ^{( 2)}, a nie jak nieprawidłowo przyjął to Sąd Okręgowy 439,68 m ^{( 2)}.

Odpowiadając na apelację powód P. G., reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, wniósł o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu w II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Uzasadniając to stanowisko wskazano, że zarzuty pozwanej są nietrafne. Podniesiono, że powodowie posiadali interes prawny w zaskarżeniu uchwał, gdyż na skutek wadliwych uchwał ponoszą zawyżone w stosunku do stanu rzeczywistego koszty zarządu nieruchomością wspólną. Podkreślono, że w niniejszej sprawie zaistniał spór co do powierzchni nieruchomości wspólnej. Sama pozwana przyznała, że swoje uchwały podjęła przyjmując, że powierzchni ta wynosi 439,68 m ², w sytuacji gdy zgodnie z aktem notarialnym i treścią KW, wynosi ona 441,43 m ². Nadto wskazano, że powodowie stoją na stanowisku, że powierzchnia ta jest zdecydowanie większa i wynosi ok. 500 m ², w związku z czym będą występować z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem tj. poprzez prawidłowe oznaczenie powierzchni nieruchomości. Zaznaczono, że dopóki pozwana podejmuje uchwały o treści takiej jak zaskarżone, to niezależnie od tego, jak duża będzie powierzchnia nieruchomości wspólnej, powodowie będą płacić tą samą kwotę na jej utrzymanie. Jest bowiem tak, że uchwały ustalają wysokość zaliczek w odniesieniu do metrażu lokalu powodów, który jest bezsporny. Jeżeli jednak w toku wytoczonego powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem zostanie ustalone, że powierzchnia nieruchomości wspólnej jest większa niż twierdzi pozwana i to o ok. 20 %, to przy obecnej treści uchwał, powód będzie uiszczał o 20% zawyżone zaliczki, gdyż jego udział zmniejszy się o 20%. Wobec braku zmian w powierzchni jego lokalu i określenia stawki od m ², jego zaliczka pozostanie na tym samym poziomie. Zatem interes prawny w zaskarżeniu uchwał będących przedmiotem postępowania jest oczywisty, w związku z czym apelacja pozwanej jest bezzasadna i powinna zostać oddalona.

Powódka J. G. (1) pomimo doręczenia odpisu apelacji nie wniosła odpowiedzi.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelację uznać należało za bezzasadną w całości.

Zgodnie z art. 382 k.p.c. Sąd II instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Z regulacji tej wynika, że postępowanie apelacyjne polega na merytorycznym rozpoznaniu sprawy, co oznacza, że wyrok sądu drugiej instancji musi opierać się na jego własnych ustaleniach faktycznych i prawnych poprzedzonych ponowną oceną materiału procesowego.

Wykonując ten obowiązek Sąd Apelacyjny stwierdził, że Sąd Okręgowy w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie dowodowe, a poczynione ustalenia faktyczne (zawarte w wyodrębnionej redakcyjnie części uzasadnienia zaskarżonego wyroku) znajdują odzwierciedlenie w treści przedstawionych w sprawie dowodów. Sąd odwoławczy niewadliwe ustalenia Sądu Okręgowego czyni częścią uzasadnienia własnego wyroku, nie znajdując potrzeby ponownego ich szczegółowego przytaczania.

Trafnie też Sąd Okręgowy zakwalifikował dochodzone roszczenie i oceniał powództwo w płaszczyźnie norm art. 12, 23 i 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej u.w.l.). Uzasadniona jest wreszcie konkluzja wskazująca na to, że w świetle ustalonych faktów zaszła podstawa do zastosowania normy art. 25 ust. 1 u.w.l. i w konsekwencji do uchylenia zaskarżonych uchwał.

Stosownie do dyspozycji art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zatem przywołana norma określa przesłanki zaskarżenia uchwały i konstytuuje prawo właściciela lokalu do zaskarżenia do sądu każdej uchwały właścicieli z przyczyn wskazanych w przywołanym przepisie.

Niezgodność uchwały z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja uchwały z przepisami ustawy o własności lokali. Niemniej jednak ową niezgodność należy badać także z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim mają zastosowanie do odrębnej własności lokali. Wskazać również należy, że niezgodność uchwały z prawem może wynikać zarówno z treści samej uchwały, jak i z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Innymi słowy właściciel lokalu zaskarżając uchwałę może podnieść zarzuty merytoryczne, jak i formalne. Uchybienia formalne dotyczyć mogą naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania. Przy czym ciężar wykazania uchybień formalnych, stosownie do treści art. 6 k.c., obciąża skarżącego właściciela lokalu. Kolejną przesłanką skutecznego zaskarżenia uchwały właścicieli lokali jest niezgodność podjętej uchwały z umową właścicieli lokali, czyli umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną stosownie do treści art. 18 ust. 1 u.w.l. Natomiast uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Ustalenie czy dana uchwała narusza interesy właściciela lokalu musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Aby przyjąć, że uchwała narusza interesy właściciela lokalu w taki sposób, że uzasadnia to uchylenie zaskarżonej uchwały, należy dokonać oceny czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącego, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Reasumując powyższe uchwała może zostać uchylona na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. zarówno z przyczyn merytorycznych, jak i formalnych.

W przedmiotowej sprawie bezsporne pozostało, że uchwały nr (...), (...), (...) z dnia 12 sierpnia 2014 roku zostały zaskarżone przez powodów w 6-tygodniowym terminie określonym w art. 25 ust. 1a u.w.l. Powodowie nie zarzucili uchwałom żadnych uchybień formalnych, a jedynie wskazali, że podjęte uchwały naruszają prawo oraz ich interesy.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że Sąd Okręgowy w sposób trafny i wyczerpujący ustosunkował się do stawianych uchwałom nr (...), (...), (...) z dnia 12 sierpnia 2014 roku zarzutom, w szczególności w zakresie w jakim zaskarżone uchwały ustalały wysokość zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości wspólnej od powierzchni użytkowej lokalu oraz w zakresie ustalenia wysokości zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej również od powierzchni użytkowej lokalu.

Sąd Okręgowy słusznie uznał za nieposiadające uzasadnienia w realiach sprawy dążenie pozwanej do obliczania wysokości zaliczek czy innych ciężarów finansowych związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, a nie do wielkości udziału we współwłasności przymusowej.

Uchwałą nr (...) z dnia 12 sierpnia 2014 roku pozwana postanowiła o ustaleniu zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 1,85 zł za m ^{( 2)}, miesięcznie za jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu, w tym niepodlegające rozliczeniu wynagrodzenie zarządcy nieruchomością w wysokości 0,55 zł/m ^{( 2)} pow. uż. lokalu, utrzymanie czystości 0,50 zł/ m ^{( 2)}, konserwacja bieżąca 0,40 zł/ m ^{( 2)}, opłata za energię elektrycznej części wspólnej 0,10 zł/ m ^{( 2)}, pozostałe koszty 0,30 zł/ m ^{( 2)}. Natomiast uchwałą nr (...) wyrażono zgodę w sprawie rozliczenia kosztów nieruchomości wspólnej wg stosunku powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych o łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Stosownie do treści normy art. 12 ust. 2 u.w.l. do obowiązków właścicieli lokali należy ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i to (co szczególnie ważne w realiach niniejszej sprawy), w stosunku do ich udziałów. Z powyższego przepisu wprost wynika, że właściciele lokali powinni opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie w proporcji do liczby metrów kwadratowych.

Zgodnie z modelem ustawowym koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (a więc również zaliczki) powinny być więc ustalane stosownie do udziałów właścicieli lokali w prawie własności nieruchomości wspólnej (a nie w odniesieniu do powierzchni lokali). Zatem jako zasadę (wielokrotnie potwierdzaną w orzecznictwie) przyjąć należy to, że wysokość zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej jest relatywizowana do wysokości udziałów.

W tym kontekście rozważyć należy dopuszczalność odstąpienia od tego modelu uchwałą wspólnoty.

W literaturze wyrażono pogląd, że norma art. 12 ust 2 i 3 ma charakter bezwzględnie obowiązujący (por. np. R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz., wzory pozwów i wniosków sadowych, wyd. LexisNexis 2011, Komentarz do art. 12 ustawy o własności lokali, teza 1.).

W orzecznictwie dopuszczono jednak wyjątek od tej zasady w przypadku dokonania podziału qouad usum nieruchomości wspólnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015 III CSK 446/14 Lex nr 1816593). Pogląd ten jest też akceptowany w nauce prawa (por. Iwona Szymczak, Wspólnota mieszkaniowa , wyd. Lex 2014, rozdział IV pkt. 2).

W rezultacie stwierdzić należy, że wspólnota ma kompetencje do zmiany zasad określonych w art. 12 ust. 1 ustawy, co powodować będzie możliwość odstąpienia od ustawowego modelu ustalania kosztów obciążających właścicieli zgodnie z art. 12 ust 2 ustawy. Oba przepisy pozostają więc w funkcjonalnym związku. Uzasadnieniem odstępstwa od zasad przyjętych przez ustawę w art. 12 ust 2 będzie więc umowne odstąpienie od reguł z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Uznając dopuszczalność umownej modyfikacji zasad określonych art. 12 ust 2 ustawy rozważyć należy w tym kontekście czy uchwały podjęte w niniejszej sprawie nie naruszają interesu właścicieli lokalu.

Jak wskazano wyżej zawarty w art. 12 ust. 2 ustawy model zakłada proporcjonalne obciążanie właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej. Odejście od tego modelu może być słuszne i uzasadnione w sytuacji odmiennego od ustawowego ukształtowania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (a więc współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem).

W niniejszej sprawie takie uzasadnienie nie zachodzi. Przeciwnie – z materiału procesowego nie wynika, by powodowie z wyłączeniem właściciela pozostałych lokali korzystali z części wspólnych. Co więcej – przyjęty w uchwale sposób rozliczania zaliczek nie ma takiego uzasadnienia. W sprawie bowiem przyjęty model ma raczej stanowić ułatwienie dla obliczania zaliczek niż dostosowanie wysokości kosztów do sytuacji prawnej w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej.

W tym kontekście przypomnieć należy, że w literaturze za wadliwe uznaje się zarówno ustalanie zaliczek w proporcji do powierzchni lokali, a nie w proporcji udziałów właścicieli we własności nieruchomości wspólnej, jak i ignorowanie różnic w przypadkach, gdy udziały nie odzwierciedlają proporcji powierzchni poszczególnych lokali (por. Ewa Bończak-Kucharczyk Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, Komentarz, wyd. LEX 2012 - komentarz do przepisów art. 14 i 15 ustawy o własności lokali, Lex – wydawnictwo internetowe).

Przywołać także należy przepis art. 3 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej co do zasady odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Słusznie również Sąd I instancji wskazał, że powyższa zasada nie odnosi się do okoliczności niniejszej sprawy. Zgodnie bowiem z treścią aktu notarialnego z dnia 28 czerwca 2013 roku (Rep. A (...)) oraz zgodnie treścią księgi wieczystej KW nr (...) suma wszystkich pomieszczeń wynosi 441,43 m ². Natomiast w uchwale nr 2 z dnia 12 sierpnia 2014 roku wyrażono zgodę na przyjęcie planu gospodarczego za rok 2014, w treści którego przyjęto za sumę wszystkich powierzchni lokali i pomieszczeń przynależnych wartość 439,68 m ². Powyższa okoliczność z zmienia udział lokalu i pomieszczeń przynależnych powodów do całkowitej powierzchni nieruchomości. Dlatego też również z powyższych względów brak jest podstaw do przyjęcia, że ustalone w zaskarżonych uchwałach zaliczki zgodnie z powierzchnią są tożsame z udziałem w częściach wspólnych.

Ponownie wskazać należy, że naruszenie interesu w rozumieniu przepisu art. 25 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Analiza niniejszej sprawy prowadzi do stwierdzenia, że skarżone uchwały naruszały słuszne interesy powodów. W związku z błędnym sposobem naliczania zaliczek na wydatki i inne ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, czyli sprzecznym z art. 12 ust. 2 u.w.l., powodowie ponosili bowiem ciężary nieadekwatne w stosunku do stanu rzeczywistego.

Pozwany argumentuje, że w niniejszej sprawie udział metrażu lokalu powodów w powierzchni wszystkich lokali w budynku odpowiada ich udziałowi w prawie własności nieruchomości wspólnej wobec czego mimo odstąpienia od ustawowego sposobu obliczana zaliczek interes powodów nie jest naruszany przez zaskarżone uchwały, gdyż ponoszą oni dokładnie takie same wydatki, jakie ponosiliby gdyby zaliczki ustalono stosownie do udziałów.

W realiach sprawy konkluzja taka nie znajduje jednak rzetelnego potwierdzenia.

Po pierwsze na wątpliwości interpretacyjne, dotyczące wykonania uchwał wskazują nawet wystąpienia pełnomocnika pozwanego w trakcie rozprawy przed Sądem I instancji wskakującego na możliwość dokonania sprostowania wyliczeń. Zatem również przez stronę pozwana dostrzegana jest możliwość różnego interpretowania obciążenia powodów kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej.

W tym kontekście stwierdzić należy, że zwłaszcza wzgląd na stabilność i przejrzystość rozliczeń wspólnotowych oraz poczucie sprawiedliwego (równego) traktowania wszystkich jej członków uzasadnia przestrzeganie reguły wyrażonej w art. 12 ust. 2 ustawy. Nieuzasadnione odstępstwo od tych zasad, generujące uzasadnione wątpliwości co do rzetelności rozliczania kosztów wspólnych (partycypacji poszczególnych właścicieli w tych kosztach) musi być oceniane jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

W rezultacie stwierdzić należy, że podjęcie uchwał niezgodnych z treścią art. 12 ust. 2 u.w.l. w niniejszej sprawie musi być uznane za naruszające interes powodów, co uzasadnia rozstrzygnięcie o ich uchyleniu.

Odnosząc się szczegółowo do zarzutów apelacji stwierdzić należy, że w pierwszej kolejności apelujący kwestionuje zaistnienie przesłanki uzasadniającej uchylenie uchwały w postaci naruszenia interesów powodów, w sytuacji gdy powodowie nie wykazali, w jaki sposób obiektywnie ich interes jest naruszony.

Nie sposób podzielić zarzutu pozwanej jakoby Sąd I instancji naruszył przepis art. 25 ust. 1 u.w.l. i niesłusznie przyjął, że zaskarżone uchwały naruszają interes powodów.

Sąd odwoławczy przedstawił wyżej argumentację dotyczącą wykładni normy art. 12 ust. 1 i ust. 2 u.w.l. i podziela pogląd, że w realiach sprawy przy uwzględnieniu braku podstaw do zmiany parytetu udziału powodów w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej ich interes sprzeciwia się przyjęciu ustalenia wysokości zaliczki na koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości oraz na koszty zarządu częścią wspólną w proporcji do liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej właścicieli lokali.

Bezspornym pozostała okoliczność, że powódka w dniu 12 sierpnia 2014 roku podjęła uchwały, w których za podstawę ustalenia wysokości zaliczek przyjęto stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, a nie stosunek wysokości udziałów. Zatem Sąd Okręgowy prawidłowo dokonał subsumpcji stanu faktycznego z przywołanymi przepisami i w konsekwencji zasadnie uchylił zaskarżone uchwały.

Wbrew stanowisku apelującej, podjęte uchwały naruszały interesy powodów. Przypomnieć należy, że pojęcie interesu w rozumieniu przepisu art. 25 ust. 1 u.w.l. należy oceniać obiektywnie i szeroko. Podjęte uchwały z całą pewnością naruszały interes ekonomiczny powodów, bowiem naliczanie wydatków i innych obciążeń w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu, a nie do wielkości udziału było dla nich niekorzystne. Powodowie wykazali więc, że zgodnie z uchwałami mieli ponosić opłaty w oderwaniu od ich udziału w nieruchomości wspólnej.

W dalszej części swoich rozważań skarżący kwestionuje jakoby powodowie wykazali zaistnienie przesłanek niezgodności z prawem zaskarżonych uchwał i naruszenia ich interesów, co w konsekwencji stanowi zarzut naruszenia art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. Zarzut ten w zasadzie odniesiono jedynie do okoliczności, że powodowie nie wykazali aby powierzchnia użytkowa lokalu w rzeczywistości wynosiła 439,68 m ². Pozwana ponownie podkreśliła, że powierzchnia 439,68 m ² została omyłkowo wpisana do rozliczenia za rok 2014.

Zgodzić się należy z apelującym, że ciężar wykazania okoliczności uzasadniających uchylenie zaskarżonej uchwały, zgodnie z art. 6 k.c., spoczywa na powodzie, który winien wskazać okoliczności leżące u podstaw wniesionego powództwa. Niemniej jednak, wbrew zarzutom apelacji, powodowie w niniejszej sprawie utrzymywali, że pozwana w uchwałach z dnia 12 sierpnia 2014 roku w sposób wadliwy przyjęła za podstawę naliczania wydatków i innych obciążeń powierzchnię użytkową lokalu, a nie udział w nieruchomości wspólnej, co w rzeczywistości zostało przez powodów wykazane. Powodowie dopiero w dalszej kolejności podnosili, że powierzchnia użytkowa lokali w rzeczywistości wynosi 439,68 m ², a nie 441,43 m ² jak wskazano to w treści aktu notarialnego i w treści księgi wieczystej.

Odnosząc się do zarzutu niewykazania, że powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 439,69 m ² wskazać należy, że sama pozwana w treści sprawozdania przyjęła powyższą wartość za powierzchnię użytkową lokali. Wprawdzie podniesiono na rozprawie , iż wartość tą przyjęto na skutek oczywistej omyłki, niemniej jednak nie można pominąć okoliczności, że pozwana potwierdziła wątpliwości co do rzeczywistej powierzchni przyjmowanej przez nią dla rozliczeń kosztów, co rzutuje (jak wskazano wyżej) na ocenę sprzeczności uchwał z interesem powodów.

Jak wskazano wyżej kwestia ta ma wtórne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro zasadniczą sprawa jest to, czy sposób obliczania opłat gwarantuje zachowanie parytetu o którym mowa w ar.t 12 ust 2 ustawy, względnie - czy w sprawie zachodzą okoliczności uzasadniające odstępstwo od tego parytetu. Jak wyjaśniono wyżej, takich okoliczności nie wykazano, wobec czego nie sposób uznać by interes powodów nie został naruszony.

Mając na względzie powyższe Sąd Apelacyjny uznał, że zarzuty apelacji były bezpodstawne i nie mogły skutkować jej uwzględnieniem, a zatem Sąd odwoławczy uznając wyrok z dnia 30 lipca 2015 roku w całości jako prawidłowy i na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację pozwanej.

Orzekając o kosztach postępowania odwoławczego Sąd zastosował normę art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c. Skoro powód wygrał postępowanie w instancji odwoławczej w całości, to pozwana zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, winien zwrócić wygrywającemu całość poniesionych w związku z postepowaniem kosztów. Na zasadzoną kwotę składa się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego (135 zł) ustalone jako 75% stawki minimalnej stosownie do treści § 12 ust 1 pkt. 2 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t. jedn. Dz. U. 2013, poz. 490).

Krzysztof Górski Edyta Buczkowska – Żuk Tomasz Żelazowski