Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Jelenia Góra, dnia 28 listopada 2013r.

Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSR Elżbieta Wiśniewska

Protokolant:Anna Walter

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2013r. w J.

sprawy z powództwa Gminy K.

przeciwko B. S. (1) i A. M.

- o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego

I.  rozwiązuje umowę użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr (...) o powierzchni 0,0812 ha, dla której Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 2 lipca 1991 r., rep. A nr 2016/1991;

II.  rozwiązuje umowę użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr (...) o powierzchni 0,0264 ha, dla której Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 8 czerwca 1995 r., rep. A nr 1903/1995;

III.  zobowiązuje pozwanych B. S. (1) i A. M. do wydania wyżej opisanych w punkcie I i II nieruchomości w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku;

IV.  zasądza od pozwanego B. S. (1) i A. M. solidarnie na rzecz strony powodowej Gminy K. kwotę 748 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego

Sygn. akt I C 1482/13

UZASADNIENIE

Strona powodowa Gmina K. pozwem wniesionym w dniu 12 lipca 2013 r. w sprawie przeciwko pozwanym B. S. (1) i A. M. wniosła o rozwiązanie: umowy użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr (...) o pow. 0,0812 ha, dla której Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 2 lipca 1991 r., rep. A nr 2016/1991 oraz o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr (...) o pow. 0,0264 ha, dla której Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 8 czerwca 1995 r., rep. A nr 1903/1995. Ponadto strona powodowa wniosła o wydanie powódce w/w nieruchomości w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się orzeczenia i o zasądzenie od pozwanych na rzecz strony powodowej kosztów procesu,w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu żądania strona powodowa wskazała, że domaga się rozwiązania umów użytkowania wyżej opisanych nieruchomości przed upływem terminu, na który nieruchomości te zostały oddane na podstawie art. 240 k.c., albowiem nie został zrealizowany cel, na jaki nieruchomości te zostały oddane w użytkowanie wieczyste, co jest równoznaczne z tym, że użytkownicy korzystają z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu. Podnieśli zarzut przedawnienia roszczenia, zarzucili, że w umowie z dnia 08 czerwca 1995 r. w ogóle nie określono sposobu korzystania z gruntu, natomiast w odniesieniu do umowy z 2 lipca 1991 r. jako jedyną sankcję niezachowania terminu rekonstrukcji budynku określono możliwość podwyższenia wysokości opłaty rocznej. Niezależnie od tego zarzucili, że działka była zbyt mała na to, aby posadowić na niej jakikolwiek obiekt, w związku z czym jej zabudowa stała się możliwa dopiero po nabyciu działki sąsiedniej, już po upływie umówionego terminu. Tym samym postanowienia co do działki nr (...) w zakresie jej zabudowy jako niemożliwe były nieważne. Umowy nie zawierały również postanowień, o których mowa w art. 239 § 2 k.c. Strona powodowa nigdy nie skorzystała z prawa pierwokupu, nie zadbała również o to, aby w dziale III księgi wieczystej ujawniono obowiązek zabudowy nieruchomości – działki (...). Tym samym pozwani korzystając z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, nabyli nieruchomości wolne od obciążeń. W ocenie pozwanych w świetle regulacji art. 1000 § 1 k.p.c. tak samo wolną od obciążeń działkę (...) nabył pozwany A. M., gdyż nabył ją w toku postępowania egzekucyjnego. Jednocześnie zarzucili, że sprzeczność korzystania z nieruchomości nie ma cechy oczywistości, a sam fakt przekroczenia terminu nie uzasadnia rozwiązania umowy.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny

Umową z dnia 2 lipca 1991 r. sporządzoną w formie notarialnego rep. A nr 2016/1991 Gmina K. jako właściciel nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) użytkowania wieczyste oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr (...) o pow. 0,0812 ha, dla której Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), oddała ją w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat na rzecz M. i J. małżonków J. oraz H. K. w udziałach po ½. Nieruchomość na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona pod zabudowę mieszkalno – usługową ze szczególnym przeznaczeniem pod rekonstrukcję zabytkowego budynku – chaty pasterskiej. W § 5 umowy nabywca zobowiązał się do finalnej rekonstrukcji budynku w terminie do dnia 15 września 1993 r. Ponadto użytkownicy wieczyści zobowiązali się do przeniesienia tego obiektu w celu rekonstrukcji do dnia 15 września 1991 r. W przypadku niedotrzymania tych terminów Gmina mogła spowodować wprowadzenie podwyższonych opłat, a nieutrzymanie w należytym stanie obiektu zabytkowego może spowodować rozwiązanie umowy.

dowód: umowa użytkowania wieczystego z dnia 2 lipca 1991 r., rep. A nr 2016/1991

– k.9 - 10

Umową notarialną z dnia 8 czerwca 1995 r. rep. A nr 1903/1995 r. Gmina K. jako właściciel nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), obejmującej działkę nr (...) o pow. 0,0264 ha, dla której Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) oddała ją w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat na rzecz J. J. (2) oraz H. K. w udziale po ½. Nieruchomość oddano w celu poprawy warunków zagospodarowania działki nr (...). W § 6 umowy przewidziano możliwość jej rozwiązania przed upływem okresu, na jaki została zawarta na podstawie art. 240 k.c.

dowód: umowa użytkowania wieczystego z dnia 8 czerwca 1995 r., rep.A nr 1903/1995

– k. 11-12

Umową z 7 listopada 1997 r. rep. A nr 5472/1997 H. K. sprzedała w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży przeniosła na rzecz M. Ś. przypadający jej udział wynoszący ½ części w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr (...).

dowód: umowa przeniesienia praw z 7 listopada 1997 r. rep. A nr 5472/1997 - k. 13-15

Postanowieniem z dnia 4 września 1998 r. Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze, sygn. akt I Co 225/97 przysądził przysługujący J. J. (2) udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) na rzecz A. i W. M..

dowód: postanowienie Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze z dnia 4 września 1998 r., I Co

226/97 – k. 16

Umową darowizny z dnia 15 listopada 2000 r. rep. A nr 4659/2000 J. J. (2) przeniosła na rzecz A. M. przysługujący jej udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...).

Umową przeniesienia praw z dnia 26 lutego 2002 r. rep.A nr 746/2002 M. Ś. działając w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości przeniósł na rzecz M. C. przysługujące mu udziały wynoszące po ½ części w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr (...).

Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego Wrocław – Fabryczna we W. z dnia 21 czerwca 2002 r. I Ns 715/02 A. M. nabył udział przypadający W. M..

Umową przeniesienia praw z 19 października 2007 r. rep. A nr 2452/2007 M. C. działając w wykonaniu warunkowej sprzedaży przeniosła na rzecz B. S. (1) przysługujące jej udziały wynoszące po ½ części w prawie użytkowania wieczystego działek nr (...).

Umową darowizny z dnia 15 września 2009 r. rep. A nr 2250/2009 J. J. (2) przeniosła na rzecz A. M. przysługujący jej udział w prawie użytkowania działki nr (...).

dowód: umowa darowizny z 15 listopada 2000 r. rep. A nr 4659/2000 – k. 17-18

umowa przeniesienia praw z dnia 26 lutego 2002 r. rep.A nr 746/2002 – k. 19-22

umową przeniesienia praw z 19 października 2007 r. rep. A nr 2452/2007 k. 23-25

umową darowizny z dnia 15 września 2009 r. rep. A nr 2250/2009 – k. 26-28

odpisy ksiąg wieczystych nr (...) – k. 29 - 43

W dniu 22 maja 2013 r. Gmina K. dokonała kontroli na nieruchomościach obejmujących działki nr (...) w zakresie sposobu ich zagospodarowania, zgodnego z planem zagospodarowania przestrzennego. Stwierdzono, że na działce nie prowadzi się żadnych prac budowlanych. Nie jest składowany materiał budowlany. Przy ulicy znajduje się niewypełniona tablica informacyjna.

d owód: notatka służbowa z dnia 22 maja 2013 r. - k.44

kopia zdjęcia – k. 45

A. M. i B. S. (2) dysponują projektem budynku usługowego (budy pasterskiej) pochodzącego ze stycznia 2010 r. Projekt został przesłany drogą mejlową w dniu 22 października 2012 r. przez J. K. do M. J..

Do dnia wytoczenia powództwa pozwani nie wznieśli budynku, zgodnie z warunkami umowy.

(bezsporne)

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Strona powodowa oparła swoje żądanie na podstawie art. 240 k.c., zgodnie z którym umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Jako podstawę wskazano również art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 k.c., jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

Sąd Rejonowy w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy podzielił stanowisko powoda, że w/w przesłanki zostały spełnione.

Pozwani korzystali z nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste w sposób sprzeczny z przeznaczeniem gruntu a sprzeczność ta miała cechy oczywistości i nastąpiła z przyczyn leżących po stronie pozwanych. W terminie wynikającym z umowy pozwani nie zrekonstruowali i nie wznieśli budynku w postaci chaty pasterskiej. Tymczasem w świetle treści art. 240 k.c., który stanowi o tym wprost oraz dotychczasowego orzecznictwa przekroczenie terminu wzniesienia budynku, określonego w umowie wieczystego użytkowania, uzasadnia rozwiązanie umowy na podstawie art. 240 k.c., o ile spełnione zostało kryterium oczywistości sprzeczności korzystania z nieruchomości. Bezspornym przy tym było, że pozwani do dnia wydania wyroku nie zabudowali oddanych w użytkowanie wieczyste nieruchomości, zgodnie z warunkami umowy.

W pierwszej kolejności bezzasadny był najdalej idący z podniesionych przez pozwanych zarzutów, tj. przedawnienia dochodzonego roszczenia. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego prawo żądania rozwiązania użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu (art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., w związku z art. 240 k.c.) nie ulega przedawnieniu (patrz wyrok SN z 15 kwietnia 2011 r., II CSK 473/10, LEX nr 846562; wyrok SN z 27 października 2010 r., I CSK 120/10, LEX nr 1102878).

Nieruchomość obejmująca działkę gruntu nr (...) na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona pod zabudowę mieszkalno – usługową ze szczególnym przeznaczeniem pod rekonstrukcję zabytkowego budynku – chaty pasterskiej. W § 5 umowy nabywca zobowiązał się do finalnej rekonstrukcji budynku w terminie do dnia 15 września 1993 r. Ponadto użytkownicy wieczyści zobowiązali się do przeniesienia tego obiektu w celu rekonstrukcji do dnia 15 września 1991 r. W przypadku niedotrzymania tych terminów Gmina mogła spowodować wprowadzenie podwyższonych opłat, a nieutrzymanie w należytym stanie obiektu zabytkowego mogło spowodować rozwiązanie umowy. W treści umowy określono niewątpliwie przeznaczenie terenu pod rekonstrukcję budynku chaty pasterskiej – obiektu zabytkowego – przeznaczoną na cele mieszkalno – usługowe oraz termin, do którego należało wznieść budynek. To, że strony umowy użytkowania wieczystego postanowiły, że w przypadku uchybienia terminu rekonstrukcji budynku oraz przeniesienia tego obiektu w celu rekonstrukcji strona powodowa może podwyższyć opłaty z tytułu użytkowania wieczystego a w przypadku nieutrzymania obiektu zabytkowego w należytym stanie może spowodować rozwiązanie umowy, nie wyłączało możliwości zastosowania art. 240 k.c. w przypadku spełnienia przesłanek w przepisie tym wskazanych, tj. gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Strony w samej umowie nie zastrzegły wyłączenia stosowania art. 240 k.c. Biorąc zaś pod uwagę, że umowa użytkowania wieczystego nie reguluje kompleksowo stosunków stron, zastosowanie mają w pozostałym zakresie przepisy kodeksu cywilnego. W ocenie Sądu nie sposób uznać, by postanowienie § 5 umowy w zakresie prawa rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed umówionym terminem była regulacją zupełną.

Pozwani jakkolwiek nie byli stroną umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu, nabywając użytkowanie wieczyste gruntu stali się następcami prawnymi pierwotnego użytkownika wieczystego. Ustalony w umowie o oddanie gruntów użytkowanie wieczyste sposób korzystania z nieruchomości wiąże także następców pierwotnego użytkownika, albowiem mamy tu do czynienia ze zobowiązaniem realnym. Niezależnie od okoliczności obowiązki wynikające z umowy przechodzą na nabywców tego prawa. Umowa decyduje o zakresie użytkowania wieczystego nabywcy prawa, także odnośnie do sposobu korzystania z nieruchomości, wyznaczonego celem, na jaki oddaje się grunt ustanawiając to prawo (art. 239 k.c.). Nabywcę obowiązują również terminy wynikające z umowy (patrz uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 1985 r., III AZP 11/84, OSNCP 1985, z. 11, poz. 167) i to bez względu na to, czy termin został ujawniony w księdze wieczystej. Zbędne jest tu nawet wspieranie się koncepcją rozszerzonej skuteczności roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej (z art. 17 u.k.w.h.). Konsekwencją niedotrzymania terminu nie jest roszczenie właściciela nieruchomości gruntowej o zobowiązanie do wzniesienia budynków, lecz ewentualne rozwiązanie umowy. Wpis dotyczący terminu zabudowy w księdze wieczystej nie rodziłby żadnych praw i miałby znaczenie wyłącznie informacyjne. Ponadto obarczenie każdoczesnego użytkownika wieczystego obowiązkiem wykorzystania gruntu zgodnie z przeznaczeniem mieści się w naturze zobowiązania realnego użytkownika w stosunku prawnym użytkowania wieczystego. Oznacza to, że każdoczesny użytkownik wieczysty zostaje obciążony obowiązkiem wykorzystania otrzymanej nieruchomości w sposób określony w umowie i to bez względu na sposób jej nabycia. Określenie wspominanego obowiązku zawsze jest elementem umowy o ustanowieniu tego prawa. W tym wypadku nieruchomość oddaje się na określony cel i nie sposób rozpatrywać go w charakterze obciążenia sensu stricte. Zatem chybione jest również i ten argument, że pozwany A. M. nabywając udział w prawie użytkowania wieczystego w toku postępowania egzekucyjnego, nabył go bez tego obciążenia.

Postanowienia umowy określające sposób korzystania z nieruchomości gruntowej przez użytkownika wieczystego podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej (art. 30 u.g.n.). W dziale I księgi wieczystej ujawnia się sposób korzystania z nieruchomości (art. 25 ust. 1 pkt 1 u.k.w.h.), zaś w dziale III roszczenia wynikające z określenia sposobu korzystania z nieruchomości przez wieczystego użytkownika (art. 16 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 25 ust. 1 pkt 3 u.k.w.h.). Wpis sposobu korzystania przez użytkownika wieczystego z nieruchomości gruntowej nie jest wpisem obligatoryjnym i jest tylko o charakterze deklaratoryjnym (E. Gniewek, Komentarz, 2001, s. 615). Jego brak nie decyduje zatem o nieważności umowy użytkowania wieczystego.

Jednocześnie nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem pozwanych, że w umowie użytkowania wieczystego gruntu – działki (...) nie określono sposobu korzystania jak i celu na jaki nieruchomość oddano. Nieruchomość została przeznaczona na cele mieszkalno -usługowe oraz w celu poprawy warunków zagospodarowania działki gruntu nr (...). Biorąc pod uwagę, że na działce (...) nie doszło do rekonstrukcji zabytkowego budynku - chaty pasterskiej, uznać należało, że tym samym nie został osiągnięty cel, na jaki oddano działkę (...) w użytkowanie wieczyste. Nie nastąpiła bowiem poprawa warunków zagospodarowania sąsiedniej działki. Niezależnie od tego należało mieć na uwadze, że pozwani nie wykazali, aby realizacja celu umowy była niemożliwa. Na tę okoliczność nie zaoferowali żadnych dowodów. Co istotne, w świetle twierdzeń pozwanych co do tego, że działka gruntu nr (...) była zbyt mała na rekonstrukcję chaty pasterskiej również po nabyciu działki (...), pozwani nigdy nie przystąpili do zrealizowania celów, na jakie obie nieruchomości zostały oddane w użytkowanie wieczyste.

W ocenie Sądu Rejonowego aktualny sposób korzystania z nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste jest oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem obu nieruchomości. Wiążący pozwanych termin zabudowy nieruchomości dawno minął, zaś aktywność pozwanych zatrzymała się na etapie pozyskania projektu zabudowy datowanego na 2010 r. Jak wynikało z materiału sprawy, w tym notatki służbowej i dokumentacji zdjęciowej pozwani korzystają z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Nie przytoczyli żadnych okoliczności, w świetle których nie ponosiliby odpowiedzialności za niedotrzymanie warunków umowy. W dacie wydania orzeczenia na nieruchomościach nie były prowadzone żadne prace. Działka była zaniedbana i porośnięta wysokimi chwastami. Taki stan rzeczy pozwalał nawet na ocenę, że użytkownicy wieczyści z tego gruntu w ogóle nie korzystają. O swoich planach inwestycyjnych w stosunku do przedmiotu użytkowania wieczystego pozwani zakomunikowali dopiero w toku postępowania zmierzającego do rozwiązania umowy.

W wyniku powyższej oceny Sąd uwzględnił powództwo i rozwiązał umowy użytkowania wieczystego. Konsekwencją tego rozstrzygnięcia było również zobowiązanie pozwanych do wydania nieruchomości, wobec utraty przez nich tytułu prawnego do tych nieruchomości (art. 222 § 1 k.c.).

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., stosownie do wyniku sprawy uwzględniając, że na koszty strony powodowej składała się opłata sądowa od pozwu w wysokości 148 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 600 zł.