Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 października 2023 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
w składzie:

Przewodniczący –	Sędzia Sądu Okręgowego Ewa Malinowska
Protokolant –	Sekretarz sądowy Joanna Nande

po rozpoznaniu 10 października 2023 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z odwołania Syndyka Masy Upadłości (...) sp. z o.o. w upadłości w B.

przeciwko Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

o stwierdzenie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów

na skutek odwołania Syndyka Masy Upadłości (...) sp. z o.o. w upadłości w B. od decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 1 sierpnia 2019 r. Nr (...)

oddala odwołanie;

zasądza od Syndyka Masy Upadłości (...) sp. z o.o. w upadłości w B. na rzecz Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kwotę 1260 (tysiąc dwieście sześćdziesiąt), złotych z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Ewa Malinowska

Sygn. akt XVII AmA 66/23

UZASADNIENIE

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Prezes UOKiK, pozwany) po przeprowadzeniu z urzędu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów decyzją z dnia 1 sierpnia 2019 r. nr (...):

I. na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2019 r., poz. 369, dalej: uokik) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy uznał za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów działanie (...) sp. z o. o. w restrukturyzacji z siedzibą w B. (powód, (...), Spółka, skarżący) polegające na niezapewnieniu nabywcom lokali mieszkalnych, które oferuje (...) sp. z o. o. w restrukturyzacji z siedzibą w B., w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego obejmującego dwa budynki, które ww. przedsiębiorca określa jako „(...)”, co do którego rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1468 ze zm.), to jest po dniu 29 kwietnia 2012 r., co najmniej jednego środka ochrony spośród środków wskazanych w art. 4 ww. ustawy, wbrew przepisowi art. 37 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska), co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów i nakazał zaniechania jej stosowania;

II. na podstawie art. 26 ust. 2 z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów oraz art. 33 ust. 6 tej ustawy, nałożył na (...) sp. z o.o. w restrukturyzacji z siedzibą w B. obowiązek usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez:

1. skierowanie, w terminie dwóch miesięcy od uprawomocnienia się niniejszej decyzji, korespondencji do wszystkich konsumentów , o których mowa w pkt I sentencji decyzji, którzy dokonują lub dokonali wpłat środków pieniężnych za lokal mieszkalny na rachunek bankowy (...) sp. z o. o. w restrukturyzacji z siedzibą w B. prowadzony przez (...) Bank S.A. z siedzibą w P. i w stosunku do których (...) sp. z o.o. w restrukturyzacji z siedzibą w B. nie dokonał w drodze umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, spełniającej poniższe warunki:

• w warstwie wizualnej – korespondencja sporządzona czcionką Times New Roman w rozmiarze 11, kolorze czarnym, na białym tle,

• korespondencja doręczona konsumentom za pomocą listów poleconych,

• korespondencja składająca się z następującej treści:

„Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w decyzji nr (...) uznał za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów działanie (...) Sp. z o. o. w restrukturyzacji z siedzibą w B. polegające na niezapewnieniu nabywcom lokali mieszkalnych, które oferuje (...) Sp. z o.o. w restrukturyzacji z siedzibą w B. w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego obejmującego dwa budynki, które ww. przedsiębiorca określa jako „(...)”, co do którego rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1468), to jest po dniu 29 kwietnia 2012 r., co najmniej jednego środka ochrony spośród środków wskazanych w art. 4 ww. ustawy, wbrew przepisowi art. 37 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów i nakazał zaniechanie stosowania tej praktyki. W związku z powyższym, mają Państwo możliwość odstąpienia od umów, w których zastrzeżono wpłacanie środków pieniężnych za lokal mieszkalny na rachunek bankowy (...) Sp. z o. o. w restrukturyzacji z siedzibą w B. prowadzony przez (...) Bank S.A. z siedzibą w P., bez ponoszenia jakichkolwiek konsekwencji finansowych wynikających z zawartej umowy, w terminie 3 (trzech) miesięcy od otrzymania niniejszego pisma. Odstąpienie w formie pisemnej należy kierować przesyłką poleconą na adres (...) Sp. z o. o. w restrukturyzacji z siedzibą w B.. Pełna treść decyzji Prezesa UOKiK nr (...) dostępna jest na stronie internetowej (...) oraz na stronie (...)”;

2. zwrot środków pieniężnych wpłacanych przez konsumentów, o których mowa w pkt II.1 sentencji niniejszej decyzji, w przypadku odstąpienia przez nich od umowy, w której zastrzeżono wpłacenie środków pieniężnych za lokal mieszkalny na rachunek bankowy (...) sp. z o.o. w restrukturyzacji z siedzibą w B. prowadzony przez (...) Bank S.A. z siedzibą w P., o czym mowa w pkt II.1 niniejszej decyzji, w terminie jednego miesiąca od daty otrzymania przez (...) sp. z o. o. z siedzibą w B. ww. oświadczenia konsumenta;

3. zamieszczenie na stronie internetowej Spółki (w dacie wydania niniejszej decyzji jest to strona internetowa (...)), informacji o treści: „W związku z decyzją Prezesa UOKiK nr (...), konsumenci dotknięci skutkami praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów będą mogli odstąpić od umów, w których zastrzeżono wpłacanie środków pieniężnych za lokal mieszkalny na rachunek bankowy (...) Sp. z o.o. w restrukturyzacji z siedzibą w B. prowadzony przez (...) Bank S.A. z siedzibą w P., bez ponoszenia jakichkolwiek konsekwencji finansowych wynikających z zawartej umowy. Szczegóły zostaną wskazane w indywidualnej korespondencji przesłanej do klientów.”, w taki sposób, że:

• odnośnik do treści informacji będzie zatytułowany „Informacja dla nabywców lokali mieszkalnych tzw. „(...)”,

• określenie „decyzją Prezesa UOKiK nr (...)” będzie w formie hiperłącza (odsyłacza/linka) prowadzącego do ww. decyzji Prezesa UOKiK w formie .pdf,

• odnośnik zostanie zamieszczony na stronie głównej Spółki w terminie 2 (dwóch) miesięcy od uprawomocnienia się niniejszej decyzji i będzie utrzymywany przez okres kolejnych 3 (trzech) miesięcy.

III. Na podstawie art. 77 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów w zw. z art. 80 tej ustawy oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy, a także na podstawie art. 263 § 1 i art. 264 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm.; dalej: k.p.a.) w związku z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów obciążył (...) sp. z o.o. w restrukturyzacji z siedzibą w B. kosztami opisanego w punkcie I sentencji postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów w kwocie 24,10 zł i zobowiązał (...) sp. z o.o. w restrukturyzacji z siedzibą w B. do ich zwrotu Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji.

(...) sp. z o. o. w restrukturyzacji z siedzibą w B. w złożonym odwołaniu zaskarżyła powyższą decyzję Prezesa UOKiK w całości i zarzuciła jej naruszenie:

art. 26 ust. 1 uokik, poprzez uznanie, że skarżąca naruszyła zbiorowe interesy konsumentów poprzez zaniechanie stosowania środka ochrony z tych wskazanych w art. 4 uokik wymogów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w sytuacji, w której z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że Spółka nie była zobligowana do tegoż środka ochrony,

art. 3 ust. 10 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, poprzez przyjęcie, że ogłoszenie oferowania lokalu przez (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nie spełniało wymogów rozpoczęcia sprzedaży określonych w ustawie,

art. 37 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, poprzez przyjęcie iż w ramach realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego „Osiedle (...)” skarżąca jest zobligowana do zapewnienia nabywcom jednego ze środków ochrony, o którym mowa w art. 4 uokik w sytuacji, w której z zebranego materiału dowodowego wynika, iż rozpoczęcia sprzedaży co do całego przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym budynków (...) miało miejsce przez wejściem w życie ustawy.

W związku z podniesionymi zarzutami powód wniósł o:

1. zmianę punktu I zaskarżonej decyzji w ten sposób, że nie uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów działań skarżącej opisanych w pkt I decyzji;

2. uchylenie pkt. 2 oraz 3 decyzji,

3. zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa według norm prawem przepisanych.

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w odpowiedzi na odwołanie wniósł o jego oddalenie oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powód (...) sp. z o. o. z siedzibą w B. w dniu 27 listopada 2013 r. została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (...). Przedmiotem działalności Spółki są m. in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Postanowieniem z 10.09.2021 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy ogłosił upadłość spółki.

(dowód: wydruk z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, karta: 77)

(...) Sp. z o.o. w B. w roku 2008 rozpoczęła realizację inwestycji deweloperskiej „Osiedle (...)” w B. która miała składać się z budynków oznaczonych numerami (...).

W dniu 8 kwietnia 2009 r. w dodatku do (...) pt. (...) ((...)) B.- T. ukazało się ogłoszenie zamieszczone przez (...) sp. z o.o. z siedzibą w B., w którym zawarto informację o realizacji inwestycji (...) z cenami mieszkań od 4.087 do 4.850 zł. (k. 551 akt adm.)

W ramach tej inwestycji P. zrealizował jeden budynek oznaczony numerami (...). Jego budowa została zakończona w 2011 r. Umowy deweloperskie były zawierane w odniesieniu do lokali w budynku nr (...) określanego jako (...) i (...).

(dowód pisma k. 45, 278-274, notatka k. 344-346 akt adm.)

Prezydent Miasta B. decyzją z dnia 24 czerwca 2014 r. przeniósł na powoda decyzję własną nr (...) z dnia 6 maja 2008 r. znak (...), wydaną dla (...) Sp. z o. o., zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszalnych wielorodzinnych oznaczonych numerami (...), wraz z wybudowanymi w parterach części budynków usługami, garażem podziemnym, instalacjami wewnętrznymi, drogami wewnętrznymi, parkingami oraz zielenią w B. – F., w rejonie ulic: (...) i (...), zmienioną decyzją z dnia 5 listopada 2010 r. znak (...) (dz. (...)) w części dotyczącej budynków mieszkalnych wielorodzinnych oznaczonych odpowiednio numerami (...) wraz z wybudowanymi w parterach części budynków usługami, garażem podziemnym, instalacjami wewnętrznymi, drogami wewnętrznymi, parkingami oraz zielenią w zakresie odpowiadającym tym budynkom tj. na działkach (...) obr. (...). (k. 140 akt adm.)

Umową z dnia 23 stycznia 2014 r. zawartą w formie aktu notarialnego, (...) nabył działkę nr (...) położoną przy ulicy (...), obręb geodezyjny (...) pod budowę budynków (...), których budowę planował przeprowadzić (...). (k. 231-237, 344-346 akt adm.)

W dniu 4 sierpnia 2014 r. powód zawarł z (...) umowę kredytu inwestorskiego (...) na realizację budynków o numerze (...). Z tym samym bankiem zawarto również umowę o prowadzenie zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla wpłat dokonywanych na realizację tzw. Etapu I obejmującego budynek nr (...). (k. 72-78, 25-28 akt adm.)

W dniu 21 października 2014 r. Spółka zawarła z Bankiem umowę kredytu inwestorskiego (...) na wykonanie budynków o numerze (...). (k. 79-85 akt adm.)

W tym samym Banku założono również zamknięty rachunek powierniczy dla wpłat dokonywanych na realizację tzw. Etapu II obejmującego budynek nr (...). (k. 29-32 akt adm.)

W dniu 29 października 2014 r. Deweloper zawarł z (...) Bankiem (...) Spółką Akcyjną w w. Oddział (...) w T. umowę o prowadzenie zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. (k. 633-643 akt adm.)

Powód rozpoczął oferowanie lokali mieszkalnych z budynku (...) na początku 2014 r., m.in. poprzez ogłoszenia w prasie, intrenecie, uczestnictwo w targach mieszkaniowych. W tym roku Spółka rozpoczęła również zawieranie umów z konsumentami. (k. 344-346, 251 – 255, 275- 298 akt adm.)

Spółka zawarła umowę na wykonanie reklamy w gazecie (...) w miesiącach, grudzień 2017 r., styczeń, luty, marzec, kwiecień, maj 2018 r. Ogłoszenia dotyczące budynków (...) zamieszczane były w Internecie na stronie (...) i (...) od lutego 2018 r. (k. 710-718 akt adm.)

Realizacja budynków (...) rozpoczęła się w 2014 r. (k. 45, 221-222 akt adm.)

W dniu 7 czerwca 2016 r. (...) wypowiedziało umowę kredytu inwestorskiego, a następnie Bank złożył wniosek o upadłość Spółki. Postanowieniem Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 13 września 2017 r. zatwierdzono układ zawarty na zgromadzeniu wierzycieli w dniu 6 czerwca 2017 r. (k. 134-136, 344-346 akt adm.)

W grudniu 2017 r. (...) otrzymał pozwolenie na użytkowanie ww. budynków, w związku z czym rozpoczął przekazywanie lokali na rzecz nabywców. (k. 137-138, 344-346 akt adm.)

W związku z zakończeniem realizacji ww. budynków i zamknięcia kredytu inwestorskiego, po dokonaniu wypłat na rzecz (...) lokali z budynku nr (...) z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego o numerze (...), rachunek ten został zamknięty przez Bank. (k. 344-346 akt adm.)

Umową z dnia 23 grudnia 2013 r. zawartą w formie aktu notarialnego, (...) nabył działkę nr (...) położoną przy ulicy (...), obręb geodezyjny (...), pod budowę budynków nr (...), które pierwotnie planował zrealizować (...)(k. 224-230, 344-346 akt adm.)

Realizacja budynków (...) rozpoczęła się w 2015 r. Umowa kredytu inwestorskiego (...) sprzedaż nr (...) na realizację budynków nr (...), ostatecznie nie weszła w życie, kredyt nie został uruchomiony, a przedsięwzięcie jest realizowane w oparciu o środki od inwestora prywatnego. (k. 344-346 akt adm.)

Według informacji z dnia 15 października 2018 r. przekazanej przez Spółkę, na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym nr (...) pozostawały wpłaty trzech rodzin o łącznej kwocie (...)zł. (k. 53 akt adm.)

W dniu 13 lipca 2016 r. rozpoczęła się sprzedaż lokali na warunkach jakie obowiązywały przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. (k. 45-46, 278-274 akt adm.)

(...) w dniu 5 października 2016 r. zawarł z (...) Bank S.A. z siedzibą w P. umowę o prowadzenie rachunków bankowych. Wpłaty dokonywane przez konsumentów na realizację Etapu II gromadzone były na rachunku o numerze (...), prowadzonym dla Spółki przez (...). (k. 330-333, 344-346, 353-380 akt adm.)

Liczba konsumentów zobowiązanych do wpłacania środków na rachunek prowadzony przez (...) wyniosła dwanaście dla budynku nr (...), natomiast dla budynku nr (...) wyniosła pięćdziesiąt. Dwoje konsumentów – nabywców lokali z budynku nr (...), wycofało swoje środki z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Tak samo uczyniło dwoje konsumentów, którzy nabyli lokal z budynku nr (...). Z kolei jeden z konsumentów, który wycofał swoje środki z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wpłacane na lokal mieszkalny z budynku nr (...), zawarł następnie ze Spółką umowę obligującą do wpłacania środków na inny lokal z budynku nr (...) na rachunek prowadzony przez (...). Wpłaty konsumentów na rachunek prowadzony przez (...) mają być dokonywane dla siedemdziesięciu siedmiu lokali mieszkalnych. (k. 710-711 akt adm.)

(...) w umowach deweloperskich dotyczących budynku nr (...), zawieranych w 2015 r. stosował klauzulę: „z uwagi na fakt, że rozpoczęcie sprzedaży lokali mieszkalnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego nastąpiło po dniu w wejścia w życie ustawy, deweloper jest zobowiązany do stosowania w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego środków ochrony obejmujących: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancje ubezpieczeniową, otwarty rachunek powierniczy i gwarancję bankową lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy; w wykonaniu tego obowiązku w dniu 29 października 2014 r. (29.10.2014) Deweloper zawarł z (...) Bankiem (...) Spółką Akcyjną w w. Oddział (...) w T. umowę o prowadzenie zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego w rozumieniu art. 3 pkt 7) i 8) ustawy (…)”. (k. 633-643 akt adm.)

W umowach deweloperskich dotyczących Etapu II, zawieranych w 2018 r. (...) stosował klauzulę o następującym brzmieniu: „umowa niniejsza jest zawarta na podstawie ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r, Nr 232, poz. 1377) z tym, że nie stosuje się do niej art. 4 (i następnych do art. 16) tej ustawy, w którym ustawodawca przewidział konieczność zapewnienia przez dewelopera środków ochrony (obejmujący: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty rachunek powierniczy i gwarancję bankową lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, albowiem:

1) zgodnie z art. 37 tej ustawy przepisu tego nie stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich co do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy, to jest po dniu 29 kwietnia 2012 r.;

2) rozpoczęcie sprzedaży w rozumieniu art. 3 ustawy – w odniesieniu do przedsięwzięcia deweloperskiego i lokalu, który stanowi przedmiot niniejszej umowy deweloperskiej nastąpiło przed dniem 29 kwietnia 2012 r., co wynika z tego, że (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B., Spółka która była poprzednim właścicielem nieruchomości objętą księgą wieczystą KW (...) i na która pierwotnie została wydana decyzja Prezydenta Miasta B. (…) ogłaszał o rozpoczęciu sprzedaży w ogłoszeniach zamieszczonych w piśmie (...)((...)) – aktualne oferty, nieruchomości, który stanowił dodatek do Gazety (...) (….), w których wymienia się nazwę przedsięwzięcia deweloperskiego (...)” oraz cenę za metr kwadrat powierzchni użytkowej (…)” (vide § 2 ust. 4 umowy deweloperskiej z dnia 4 października 2018 r. repetytorium (...) numer (...)). (k. 353-380 akt adm.)

Budowa budynków (...) nie została zakończona, nie uzyskano także pozwolenia na użytkowanie ww. budynków. (k. 710-711 akt adm.)

Pismem z dnia 3 listopada 2017 r. Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. zawiadomił Prezesa UOKiK o podejrzeniu stosowania praktyk ograniczających konkurencję poprzez naruszenie art. 6 ust. 1 uokik, a także naruszenie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez (...) sp. z o. o. w restrukturyzacji z siedzibą w B.. (k. 13-14 akt adm.)

Prezes UOKiK pismem z dnia 28 grudnia 2017 r. wezwał (...) Bank (...) S.A. z siedzibą w W. do udzielenia informacji dotyczących umowy z (...) sp. z o. o. w restrukturyzacji z siedziba w B.. (k. 20 akt adm.)

Odpowiedzi na powyższe wezwanie (...) Bank (...) S.A. udzieliła pismem z dnia 16 stycznia 2018 r. Wraz z odpowiedzią nadesłano kopie umów zawartych z (...). (k. 21-42 akt adm.)

Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. pismem z dnia 13 lutego 2018 r. poinformował Prezesa UOKiK jakimi dokumentami w sprawie dysponuje. (k. 16 akt adm.)

Pismem z dnia 26 lutego 2018 r. (...) został wezwany do przedłożenia stosowanych wzorców umownych dotyczących działalności deweloperskiej, wskazania aktualnie prowadzonych inwestycji deweloperskich oraz innych ważnych dla ustalenia stanu faktycznego sprawy informacji. Odpowiedzi na to wezwanie udzielono pismem z dnia 7 marca 2018 r. wysyłając niezbędne dokumenty. (k. 44-128 akt adm.)

Prezes UOKiK w piśmie z dnia 3 kwietnia 2018 r. zwrócił się do (...) z prośbą o przedłożenie dowodów na rozpoczęcie sprzedaży oraz innych związanych ze sprawą informacji. Odpowiedzi udzielono pismem z dnia 11 kwietnia 2018 r. (k. 130-217 akt adm.)

Pismem z dnia 26 kwietnia 2018 r. Prezes UOKiK wystosował kolejne wezwanie do (...) w celu otrzymania informacji dotyczących umów rezerwacyjnych oraz umów deweloperskich. Wraz z pismem z dnia 30 maja 2018 r. złożono odpowiednie dokumenty. (k. 219-269 akt adm.)

W dniu 20 lipca 2018 r. Prezes UOKiK skierował do (...) pismo, w którym wezwał stronę do wskazania daty, od której Spółka rozpoczęła doręczanie konsumentom prospektów informacyjnych, daty, od której nastąpił powrót do pierwotnej formy sprzedaży oraz innych informacji. Spółka odpowiedziała na powyższe wezwanie pismem z dnia 9 sierpnia 2918 r. (k. 271-334 akt adm.)

Prezes UOKiK pismem z dnia 6 września 2018 r. wezwał Spółkę do wskazania, czy na posiadanym zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym znajdują się środki wpłacone przez konsumentów oraz inne okoliczności dotyczące wpłat. (k. 336 akt adm.)

W dniu 15 października 2018 r. przeprowadzono kontrolę w siedzibie Spółki. Dotyczyła ona działań podejmowanych przez (...) w związku z prowadzoną działalnością deweloperską. (k. 338-537 akt adm.)

Na wezwanie z dnia 6 września 2018 r. Spółka odpowiedziała pismem z dnia 15 października 2018 r. (k. 538 akt adm.)

Prezes UOKiK pismem z dnia 22 października 2018 r. wezwał (...) do przedłożenia umów deweloperskich oraz udzielenia informacji z nimi związanych. Odpowiedzi udzielono pismem z dnia 2 listopada 2018 r. (k. 544-554 akt adm.)

Na wezwanie Prezesa UOKiK z dnia 9 listopada 2018 r., Spółka załączyła żądane dokumenty. (k. 555-695 akt adm.)

Postanowieniem z dnia 14 lutego 2019 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wszczął z urzędu postępowanie w sprawie stosowania przez (...) sp. z o. o. w restrukturyzacji z siedzibą w B. praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, polegającej na niezapewnieniu nabywcom lokali mieszkalnych, które oferuje (...) sp. z o. o. w restrukturyzacji z siedzibą w B. w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego obejmującego dwa budynki, które określane jest jako „(...)”. (k. 1-5 akt adm.)

W dniu 14 lutego 2019 r. Prezes UOKiK wezwał (...) do ustosunkowania się do zarzutów przedstawionych w ww. postanowieniu. (k. 10 akt adm.)

Powód w dniu 27 lutego 2019. Przedstawiła odpowiedź strony na wezwanie w toku postepowania wyjaśniającego z dnia 14 lutego 2019 r. (k. 698-704 akt adm.)

Prezes UOKiK pismem z dnia 14 marca 2019 r. wezwał Spółkę do wskazania czy Przedsiębiorca uzyskał decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie budynku nr (...) i budynku nr (...) oraz informacji kiedy rozpoczęto przekazywanie konsumentom lokali mieszkalnych. (k. 706-707 akt adm.)

Pismem z dnia 14 marca 2019 r. prezes UOKiK wyjaśnił pełnomocnikowi strony w jaki sposób powinno wyglądać wykonanie zobowiązania do wskazania poszczególnych informacji. Zgodnie z tymi wytycznymi Spółka nadesłała odpowiedź strony z dnia 4 kwietnia 2019 r. wyjaśniając wszystkie okoliczności. (k. 708-722 akt adm.)

Pismem z dnia 28 czerwca 2018 r. zawiadomiono stronę o zakończeniu zbierania materiału dowodowego w postępowaniu. Poinformowano również o możliwości zapoznania się z materiałem zgromadzonym w aktach sprawy. (k. 725 akt adm.)

W dniu 1 sierpnia 2019 r. wydano decyzję w niniejszej sprawie.

Opisany stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych powyżej dowodów zebranych w postępowaniu administracyjnym, twierdzeń stron przedstawionych w pismach procesowych oraz faktów powszechnie znanych. Sąd przyznał moc dowodową wszystkim zebranym w sprawie dokumentom, które nie były przez strony kwestionowane i nie budziły wątpliwości Sądu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Odwołanie jest niezasadne.

Niniejsza sprawa dotyczyła możliwości kwalifikacji zachowania powoda, opisanych w zaskarżonej decyzji, jako wypełniających dyspozycję art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z tym przepisem zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, przy czym przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami zachowanie przedsiębiorcy, w szczególności naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji, a także proponowanie konsumentom nabycia usług finansowych, które nie odpowiadają potrzebom tych konsumentów, ustalonym z uwzględnieniem dostępnych przedsiębiorcy informacji w zakresie cech tych konsumentów lub proponowanie nabycia tych usług w sposób nieadekwatny do ich charakteru. W ustępie 3 przywołanego przepisu wskazano jednocześnie, że nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów.

W rozpatrywanej sprawie nie budziło wątpliwości, że powód jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy okik prowadząc działalność gospodarczą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Zatem jego działania mogą podlegać ocenie w aspekcie naruszenia zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.

O bezprawności w rozumieniu powołanego przepisu możemy mówić, gdy zachowanie przedsiębiorcy – czyli jego działanie, jak również zaniechanie – jest sprzeczne z powszechnie obowiązującym porządkiem prawnym, a więc zarówno z normami prawnymi, jak również z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami, przy czym te ostatnie zostały wprost wskazane w ustawie. Bezprawność jest przy tym obiektywnym czynnikiem, a więc niezależna jest od winy i jej stopnia, jak również bez znaczenia jest świadomość istnienia naruszeń. Bezprawność jest także niezależna od wystąpienia szkody. Bezprawne praktyki muszą być ponadto wymierzone w zbiorowe interesy konsumentów, czyli odnosić się do obecnych, przyszłych i potencjalnych konsumentów, a więc naruszać prawa nieograniczonej, bliżej nieokreślonej liczby konsumentów. Interes, który jest chroniony owym przepisem, to interes prawny, rozumiany jako określone potrzeby konsumenta, które zostały uznane przez ustawodawcę za godne ochrony (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 13 lipca 2006r., sygn. akt III SZP 3/06, OSNP 2007, nr 1-2, poz. 35).

W przedmiotowej sprawie bezprawność w ocenie Prezesa UOKiK polegać miała na niezapewnieniu przez powoda nabywcom lokali mieszkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego środków ochrony wymienionych w art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2019 r. poz. 1805), co stanowi naruszenie art. 4 w zw. z art. 37 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz. U. z 2019 r. poz. 2357 ze zm. – dalej: „Prawo bankowe”) służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie (art. 3 pkt 7 ustawy deweloperskiej). Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów Prawa bankowego służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy deweloperskiej (art. 3 pkt 8 ww. ustawy).

W niniejszej sprawie kluczowe znaczenia dla oceny czy działania powoda było bezprawne ma przepis przejściowy - art. 37 ustawy, zgodnie z którym przepis art. 4 ustawy stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy, tj. po dniu 29 kwietnia 2012 r. Obowiązek ten obejmuje umowy deweloperskie zawierane do chwili zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego(co w przypadku bloków wielorodzinnych następuje z chwilą wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie). Jednocześnie art. 3 pkt 10 tej ustawy precyzuje, że rozpoczęciem sprzedaży jest podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Przedsięwzięcie deweloperskie zdefiniowane zostało w art. 3 pkt 6 ustawy zgodnie, z którym jest to proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm.) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną.

Aby uznać, że deweloper jest zwolniony z obowiązku ustanawiania dodatkowych środków ochrony z art. 4 ustawy przedsięwzięcie deweloperskie musi być „określone” w rozumieniu definicji z art. 3 pkt 10 ustawy deweloperskiej.

Sąd podzielił stanowisko Prezesa UOKiK, że do przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego przez powoda w odniesieniu do budynków oznaczonych numerami (...) nie ma zastosowania art. 37 ustawy z 16 września 2011 r. i że powód realizował odrębne przedsięwzięcie od tego, które rozpoczął (...) sp. z o.o. w B..

Wskazują na to następujące okoliczności:

(...) rozpoczął i zrealizował przedsięwzięcie deweloperskie w latach 2008-2011 w odniesieniu do wybudowanego przez siebie budynku nr (...) i zawarł umowy nabycia lokali w tym budynku kończące tę inwestycję. Powód nie był stroną tych umów i nie nabył nieruchomości wraz z tym budynkiem.

- powód rozpoczął sprzedaż lokali w budynkach (...) w 2014 r. i w odniesieniu do tej inwestycji zrealizował obowiązek wynikający z art. 4 ustawy deweloperskiej, a zatem był świadomy jego istnienia i go na siebie przyjął.

- powód zawierał inne umowy sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach nr (...), których budowa rozpoczęła się w 2015 r. z wyłączeniem stosowania obowiązku wyrażonego w art. 4 ustawy deweloperskiej – wyjątkiem były trzy rodziny miały możliwość dokonywania wpłat na rachunek powierniczy (w odniesieniu do budynków (...) realizowanych wcześniej obowiązek taki został w pełni wykonany).

-ogłoszenie zamieszczone przez (...)w 2009 r. było zbyt lakoniczne aby przyjąć, że dotyczyło ono „określonego” przedsięwzięcia deweloperskiego w rozumieniu art. 37 ustawy. Przedsięwzięcie deweloperskie oznacza proces rozłożony w czasie, ale nie oznacza to, że można dla własnych korzyści wykorzystywać przejściowe rozwiązania stawiające konsumentów takich inwestycji w gorszej sytuacji niż pozostałych konsumentów przez kolejne lata od wejścia w życie ustawy deweloperskiej powołując się na to, że przed laty ukazało się ogłoszenie, w którym jedynym parametrem identyfikującym inwestycję była nazwa osiedla.

- spółka nabyła prawa własności działek pod budowę budynków (...), a następnie 4 i 5 odrębnymi umowami, a finansowanie obu inwestycji odbywało się na podstawie dwóch osobnych umów. Ponadto dla obu inwestycji stworzono odrębne harmonogramy finansowo-rzeczowe.

Sąd w całości podziela negatywną ocenę dokonaną przez Prezesa UOKiK w zakresie lekceważenia przez powoda przepisów prawa i braku poszanowania dla praw i interesów konsumentów wyrażające się w pozbawieniu nabywców lokali mieszkalnych środka ochrony przewidzianych przez ustawodawcę wyłącznie ze względu na własny interes. Nie ulega wątpliwości, że zakwestionowane w decyzji działanie przedsiębiorcy godzi w zbiorowe interesy konsumentów. Sąd podziela stanowisko Prezesa UOKiK, że praktyką stosowaną przez powoda zostali dotknięci – nabywcy lokali mieszkalnych którym przedsiębiorca nie zapewnił środka ochrony z art. 4 ustawy deweloperskiej.

Mając na względzie powyższe, podziela stanowisko Prezesa UOKiK , że Spółka nie stosując się do obowiązku stosowania co najmniej jednego środka ochrony spośród środków wskazanych w art. 4 ustawy deweloperskiej, co stanowi praktykę naruszająca zbiorowe interesy konsumentów.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes UOKiK wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania, jeżeli stwierdzi naruszenia zakazu określonego w art. 24 ww. ustawy. Nie wydaje się jednak decyzji, o której mowa w art. 26, jeżeli przedsiębiorca zaprzestał stosowania praktyki, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W takim przypadku Prezes UOKiK wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów
i stwierdzającą zaniechanie jej stosowania, przy czym ciężar udowodnienia okoliczności zaprzestania stosowania praktyki spoczywa na przedsiębiorcy (art. 27 ust. 1-3 tej ustawy). W niniejszej sprawie Spółka nie wykazała zaniechania stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów.

Zgodnie z art. 26 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes UOKiK może określić środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów w celu zapewnienia wykonania nakazu, w szczególności zobowiązać przedsiębiorcę do złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia o treści i w formie określonej w decyzji.

W ocenie Sądu nałożone w decyzji środki są zgodne z art. 26 ust. 4 - proporcjonalne do wagi i rodzaju naruszenia oraz konieczne do usunięcia jego skutków.

Z tych wszystkich względów, na podstawie art. 479 ^31a § 1 k.p.c., Sąd oddalił odwołanie wobec braku podstaw do jego uwzględnienia.

O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o - wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c. - zasadę odpowiedzialności za wynik procesu przyjmując, że na koszty należne pozwanemu, jako stronie wygrywającej sprawę, złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w wysokości 720 zł określonej w § 14 ust. 2 pkt 1 i wynagrodzenie pełnomocnika za II instancję w wysokości 540 zł na podstawie § 10 ust. pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

SSO Ewa Malinowska