Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

Sygn. akt II C 2515/21

UZASADIENIE

W pozwie z dnia 22 grudnia 2021 r. powódka M. W. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego Miasta Ł. kwoty 200.000 zł tytułem odszkodowania za poniesioną szkodę wynikającą z istotnego ograniczenia dotychczasowego sposobu korzystania ze stanowiących jej własność nieruchomości oznaczonych jako działki ewidencyjne nr: (...), położonych w Ł., jednostka ewidencyjna Ł., obręb (...), w związku z wprowadzeniem Uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w Ł. z dnia 24 grudnia 2020 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonej w rejonie ulic (...) (zachodnia część osiedla (...)).

Uzasadniając pozew powódka podała, że zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zniweczyła jej plany inwestycyjne, związane z wykorzystaniem w/w nieruchomości. Przed zmianą planu w/w nieruchomości stanowiły bowiem działki budowlane, które zostały wyodrębnione na skutek podziału terenów rolnych (dawna działka nr (...)) w celu utworzenia działek budowlanych skupionych wokół drogi dojazdowej oznaczonej jako działki nr (...) (których powódka jest współwłaścicielką), stanowiących aktualnie ul. (...). Powódka nabyła powyższe działki z zamiarem wybudowania na nich domów jednorodzinnych, które następnie zamierzała sprzedać z zyskiem. Tymczasem nowy plan zagospodarowania przestrzennego , zmieniający przeznaczenie nieruchomości powódki z działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną na tereny zieleni naturalnej lub dróg, uniemożliwia powódce w jakimkolwiek zakresie zabudowę działek o numerach: (...), co było możliwe przed wprowadzeniem planu. Z kolei możliwości inwestycyjne w odniesieniu zaś do działki (...), po wprowadzeniu planu zagospodarowania uległy ograniczeniu, ponieważ powódka nie może wybudować na niej budynku o takich gabarytach, jakie mogła przed uchwaleniem planu z uwagi m.in. na ograniczenia w linii zabudowy.

Powódka wskazała, że niniejszym pozwem dochodzi odszkodowania za szkodę majątkową, jakiej doznała w związku z arbitralną decyzją strony pozwanej dotyczącą zmiany przeznaczenia działek stanowiących jej własność. Szkoda ta ma przy tym charakter rzeczywisty, ponieważ przedsięwzięcie budowlane nie zostanie zrealizowane. Powódka podała także, że niniejszym pozwem dochodzi części przysługujących jej względem pozwanego roszczeń.

Jako podstawę dochodzonych pozwem roszczeń powódka wskazała art. 36 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę wynikającą z uniemożliwienia oraz istotnego ograniczenia korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym jej przeznaczeniem na skutek zmiany dotychczasowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Powódka wniosła ponadto o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa.

(pozew k.4-15)

Odpis pozwu został doręczony stronie pozwanej w dniu 13 stycznia 2022 r.

(EPO k. 280)

Pozwane Miasto Ł. w odpowiedzi na pozew z dnia 9 lutego 2022 r. wniosła o oddalenie powództwa w całości, kwestionując je co do zasady i wysokości.

Podkreślając fakt, że plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Radę Miejską w Ł. uchwałą nr (...) z dnia 24 grudnia 2020 r. wszedł w życie po nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 18 stycznia 2018 r., strona pozwana zaakcentowała, że ocena zasadności roszczeń z art. 36 ust. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ustalana jest wyłącznie o art. 37 ust. 11 pkt. 1 tej ustawy , nakazujący określanie wartości nieruchomości na potrzeby ustalania ewentualnego odszkodowania jedynie na podstawie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych. Strona pozwana podniosła, że powyższym przepisem obowiązującym od 1 stycznia 2018 r. ustawodawcza ograniczył stosowaną do tego czasu w praktyce orzeczniczej wykładnię rozszerzającą art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegającą na uwzględnianiu potencjału planistycznego nieruchomości zawartego w potencjalnie możliwych do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Z tych też względów, w ocenie strony pozwanej, wszelkie wywody powódki dotyczące potencjału planistycznego działek objętych pozwem (w tym w oparciu o istniejące, czy w ogóle nie wydane – jedynie domniewywane decyzje o warunkach zabudowy) są błędne i nie mają realnego znaczeni dla oceny roszczeń w niniejszej sprawie.

Strona pozwana argumentowała, że analizując zasadność roszczeń planistycznych w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, istotnym jest rozważenie wpływu zapisów danego planu na możliwość korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób, w świetle faktycznego sposobu jej użytkowania. Analiza ta powinna przy tym dotyczyć jedynie historycznej daty, tj. momentu wejścia w życie planu miejscowego. Odnosząc powyższe do roszczeń powódki, pozwana podniosła, że na dzień wejścia w życie planu miejscowego tylko dwie z objętych treścią żądania działek ((...)) uzyskały decyzję o warunkach zabudowy, a dla pozostałych dziełek o numerach: (...) oraz zabudowanej działki numer (...), decyzje o warunkach zabudowy nie zostały jeszcze wydane.

Dalej strona pozwana wywodziła, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza jeszcze o uzyskaniu pozwolenia na budowę, gdyż jest to jedna z pierwszych w cyklu decyzji wydawanych w procesie inwestycyjnym. A zatem samo wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie zmienia automatycznie działki w działkę budowlaną. Nadto analiza archiwalnej, ogólnodostępnej ortofotomapy wskazuje na to, że działki o numerach (...) (mimo wydania decyzji WZ) w dacie wejścia w życie planu miejscowego były całkowicie niezagospodarowane, bez jakichkolwiek czynników antropopresji, gdzie naturalne procesy środowiskowe doprowadziły do porośnięcia nieruchomości roślinnością niską. Tym samym użytkowanie terenu i gruntu tych działek to niezagospodarowany teren zieleni naturalnej, a w konsekwencji – w ocenie strony pozwanej – także w odniesieniu do tych działek nie doszło do utraty możliwości ani istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy. Reasumując zaś powyższe rozważania, strona pozwana podniosła, że działki objęte pozwem, a znajdujące się obecnie na obszarze planu miejscowego mogą być nadal wykorzystywane w sposób dotychczasowy, zgodny ze stanem faktycznym istniejącym dniu wejścia w życie planu miejscowego. Tym samym korzystanie przez powódkę z nieruchomości, które nie były objęte planem w sposób dotychczasowy nie stało się po wejściu w życie planu ani niemożliwe, ani istotnie ograniczone. Powódka może wykorzystywać swoją nieruchomość (wszystkie działki powołane w pozwie) w sposób dotychczasowy, także po wejściu w życie planu miejscowego z 2020 roku , ponieważ plan ten nie zmienił niczego w stosunku do dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, zgodnego ze stanem faktycznym istniejącym w dniu uchwalenia i wejścia w życie tegoż planu.

Niezależnie od powyższego, podniosła zarzut przedwczesności powództwa, podnosząc, że postępowanie dotyczące roszczeń wynikających ze szkód planistycznych, rozpoczyna się od wezwania do zapłaty, tymczasem powódka najpierw wytoczyła powództwo i dopiero w jego trakcie wezwała pozwaną do zapłaty należności dochodzonych pozwem. Nie doszło zatem do upływu półrocznego terminu wynikającego z art. 37 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiącego, że wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej.

Strona pozwana wniosła także o zasądzenie od powódki zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

(odpowiedź na pozew k. 281-293)

Powódka w piśmie procesowym datowanym na 10 marca 2022 r. podtrzymała żądania zgłoszone w pozwie. Zaprzeczyła, aby powództwo było przedwczesne, ponieważ pozew został wniesiony do Sądu w dniu 22 grudnia 2021 r., a wezwanie do zapłaty zostało doręczone stronie pozwanej w dniu 27 października 2021 r. – a zatem przed wytoczeniem powództwa.

Odnosząc się do zarzutów strony pozwanej, powódka przyznała, że działki objęte niniejszym postępowaniem były przed wejściem w życie planu porośnięte roślinnością niską, nie zaprzeczyła także, że mogą być one nadal wykorzystywane dla celów dalszego przyrostu roślinności naturalnej, niemniej doszło do wykluczenia możliwości faktycznego korzystania z nieruchomości na cele budowlane, co było prawnie i faktycznie możliwe przed wprowadzeniem nowego planu.

Z ostrożności procesowej powódka zasugerowała, że w przypadku nieuwzględnienia przez Sąd jej argumentów na poparcie możliwości budowlanego wykorzystania działek objętych pozwem, zbadaniu winna podlegać kwestia pozbawienia jej wskutek uchwalenia nowego planu możliwości uprawnienia do wykorzystania przedmiotowych nieruchomości na cele rolnicze w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej wobec przeznaczenia nieruchomości na cele roślinności naturalnej i drogi. Wskazała bowiem, że wszystkie działki objęte pozwem za wyjątkiem działki nr (...) zostały sklasyfikowane jako grunty orne, zaś powódka była i jest nadal objęta ubezpieczeniem OC rolniczym, a także płaci podatek rolny za przedmiotowe nieruchomości, mimo że nie może już tych terenów wykorzystywać na cele rolne. A zatem – zdaniem powódki – niezależnie od budowlanego przeznaczenia lub budowlanego potencjału należących do niej nieruchomości, mogła ona alternatywnie wykorzystywać je rolniczo, czego także została pozbawiona na skutek wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego i wprowadzenia przeznaczenia nieruchomości na cele zieleni naturalnej.

Powódka zakwestionowała twierdzenia strony pozwanej, że w związku z wprowadzonym od 1 stycznia 2018 r. nowym brzmieniem ust. 11 art. 37 u.p.z.p. doszło do dezaktualizacji dotychczasowej wykładni pojęcia korzystania z nieruchomości przejawiającą się w uwzględnieniu potencjału możliwości wykorzystania działki przed uchwaleniem planu. Wskazując na dorobek orzeczniczy powódka argumentowała, że wbrew stanowisku pozwanego art. 36 ust. 1 u.p.z.p. stanowi o istotnym ograniczeniu lub uniemożliwieniu korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób „lub”, a nie „albo” – jak chce tego pozwana, w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Przepis nie wprowadza zatem alternatywy rozłączne, a alternatywę łączną, co ma swoje konsekwencje w interpretacji art. 37 ust. 11 upzp. Korzystani z nieruchomości zgodnie z przeznczeniem oznacza bowiem korzystanie z niej w sposób przewidziany w planie miejscowym bądź decyzji o warunkach zabudowy, natomiast korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy dotyczy faktycznego jej użytkowania (wyrok SA w Krakowie z 8-12-1017 sygn ACa 740/17; postanowienie SN z 22-11-2018 sygn V CSK 235/18). Przy czym zgodnie z utrwaloną judykaturą wyjaśniono, że dla oceny zasadności roszczenia opartego na art. 36 ust. 1 upzp konieczne jest ustalenie potencjalnej, ale jednocześnie realnej w okolicznościach sprawy, konkretnej możliwości korzystania z nieruchomości, która została utracona lub istotnie ograniczona , bowiem pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje możliwość realizowania określonych projektów i zamierzeń (wyrok SA w Szczecinie z 7-02-2020 sygn I ACa619/19. Wyrok SN z 7-07-2016 sygn III CSK 317/15, wyrok SN z 9-09-2013 sygn IV CSK 754/14, postanowienie SN z 22-11-2018 sygn V CSK 235/18). Przeznaczenie nieruchomości zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem obejmuje zatem, inaczej niż wskazuje na top pozwany, sytuacje, dla których obowiązywał plan zagospodarowania, jak również takie, w których mimo nieobowiązywania planu wydano decyzję o warunkach zabudowy. Dalej powódka argumentowała, że nawet jeśli przyjąć, że art. 37 ust. 11 upzp wprowadził w tym zakresie zmianę i nakazuje wykładać art. 36 ust. 1 upzm w ten sposób, że pojęcie przeznaczenia odnosić wyłącznie do nieruchomości, na których plan już obowiązywał, a dotychczasowy sposób z korzystania z nieruchomości , dla których plan nie obowiązywał , to niewątpliwie art. 37 ust. 11 upzp obejmuje swym zakresem nieruchomości, dla których została wydana decyzja o warunkach zabudowy, jak również te nieruchomości, dla których taka decyzja nie została wydana., ale potencjalnie i realnie było to możliwe. Dodać należy, że art. 37 ust. 11 upzp w aktualnym brzmieniu został wprowadzony w związku z bardzo szeroką zamianą Prawa Wodnego w celu dostosowania polskiej regulacji do wymogów unijnych w związku z implementacją dyrektyw.

Trudni zatem przyjąć, że poprzez nowelizację art. 37 ust. 11 upzp doszło do modyfikacji zasad ustalania odszkodowań przewidzianych w art. 36 upzp. Nie powinno się bowiem dokonywać wykładni podstawowego przepisu odnoszącego się wprost do warunków powstania roszczenia odszkodowawczego (art. 36 ust. 1 upzp) poprzez pryzmat regulacji (art. 37 ust. 11 upzp) , która ma służyć wyłącznie wycenie nieruchomości , która powinna być kwestią pomocniczą wobec realizacji roszczeń , tym dzrdziej, że ustawodawca nie zdecydował się na zmianę brzmienia art. 36 ust. 1 upzp (Z> Niewiadomski Planowanie i Zagospodarowanie Przestrzenne , Komentarz Wyd. Beck, W-wa 2001, str. 207). Reasumując, art.. 37 ust. 11 upzp nie odnosi się zatem do nieruchomości powódki , a jeśli przyjąć, że ma zastosowanie, należy go wykładać zgodnie z art. 36 ust. 1 upzp i dotychczasową linią orzeczniczą. Wykładnia, jaką natomiast prezentuje pozwany, prowadzi do naruszenia podstawowych zasad prawa własności równego traktowania wobec prawa i sprawiedliwości społecznej określonych w Konstytucji RP, tj. art. 2, art. 21, art. 32 i art. 64.

Powódka zaprzeczyła twierdzeniom strony pozwanej, jakoby jedynie uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, daje uprawnienie do dochodzenia odszkodowania za rzeczywistą szkodę lub utratę budowlanego charakteru działki w związku z wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Twierdzenia te są całkowicie chybione. Zgodnie bowiem z art. 154 upzp, o przeznaczeniu działki nie przesądza decyzja o pozwoleniu na budowę , a plan miejscowy, a w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 upzp każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu , do którego na tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Co do zarzutów pozwanego dotyczących roszczenia odsetkowego powódki zgłoszonego w pozwie, powódka podała, że strona pozwana już w dniu 26 stycznia 2022 r. podjęła decyzję o nieuwzględnieniu roszczeń odszkodowawczych powódki, a zatem nie ma w tym miejscu zastosowania art. 37 ust. 9 u.p.z.p. dający pozwanemu 6 miesięczną karencję w zakresie roszczenia odsetkowego.

(pismo procesowe powódki k. 297-300)

W piśmie datowanym na 18 listopada 2024 r. powódka zmodyfikowała powództwo wnosząc o zasądzenie na jej rzecz od strony pozwanej kwoty 2.485.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 18 listopada 2021 r. do dnia zapłaty.

(pismo procesowe z modyfikacją powództwa k. 860-861)

Strona pozwana podtrzymała swoje stanowisko w sprawie, nie uznała powództwa i wniosła o jego oddalenie, także w wersji zmodyfikowanej.

(pismo procesowe pozwanej k. 867, 868-872)

Sąd ustalił, co następuje:

M. W. jest właścicielką nieruchomości oznaczonych jako działki ewidencyjne nr: (...) oraz współwłaścicielką działek oznaczonych nr (...) położonych w Ł., jednostka ewidencyjna Ł., obręb (...).

Działki te powstały na skutek podziału terenów rolnych (dawna działka nr (...) – B. (...)) w celu utworzenia działek budowlanych skupionych wokół drogi dojazdowej oznaczonej jako działki nr (...), stanowiących aktualnie ul. (...).

(dowód: odpisy z ksiąg wieczystych nr: (...), (...), (...) k.: 18-21, 22-25, 26-36; wypisy z rejestru gruntów dla działek: o nr (...); wyrysy z map ewidencyjnych k. 42 [koperta]; mapa sytuacyjna do celów prawnych 15.10.2002 r. k. 42 [koperta])

Powyższe nieruchomości stanowiły gospodarstwa rolne i stanowią one spadek po rodzicach i dziadkach powódki. Powódka wychowała się na nich. W 2004 r. w wyniku zniesienia współwłasności, powódka stała się właścicielką 14 działek rolnych z przeznaczeniem na zabudowę jednorodzinną. Powódka i jej siostra miały plany inwestycyjne co do tych działek, postanowiły je uzbroić, zagospodarować, zabudować, a następnie sprzedać z zyskiem. Na obszarze działek nie było planu zagospodarowania. Miasto nie robiło problemów z wyrażeniem zgody na zbrojenie działek. W Urzędzie Miasta Ł. powiedziano siostrom, że mogą podjąć starania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy ze względu na to, że jest tam już osiedle domków jednorodzinnych (tzw. „dobre sąsiedztwo”). Aż do uchwalenia nowego planu zagospodarowania, ze strony pozwanej nie było żadnych sygnałów, mogących świadczyć o tym, że na działkach przy ul. (...) powódka nie będzie mogła przeprowadzić zamierzonych inwestycji. Zapewnienia o możliwości zabudowania działek pochodziły z Wydziału (...), od wiceprezydenta Miasta. Były to zapewnienia ustne.

(zeznania świadka J. K. k. 356-356v czas 00:26:47-00:43:41; zeznania powódki e-prot. k. 357-357v. czas 00:47:31-01:06:16)

W dniu 31 lipca 2017 r. Prezydent Miasta Ł. wydał obwieszczenie o wyłożeniu do publicznego wglądu w dniach od 16 sierpnia do 3 października 2017 r. w siedzibie Miejskiej (...) , projektów planów zagospodarowania przestrzennego m.in. dla części obszaru Miasta Ł. położonej w rejonie ulic: B. i J. - zachodnia część osiedla (...). W obwieszczeniu podano termin i datę dyskusji publicznej nad przyjętymi projektami oraz informację o możliwości i formie składania uwag do treści planów.

(obwieszczenie k. 354)

Wymienione wyżej nieruchomości powódki są położone w obszarze, dla którego uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej w Ł. w dniu 24 grudnia 2020 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonej w rejonie ulic: B. i J. - zachodnia część osiedla (...). Uchwała została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) w dniu 12 lutego 2021 r. po pozycją 652 i weszła w życie po 14 dniach od jej ogłoszenia (czyli 26 lutego 2021 r.). W dniu wejścia w życie planu zagospodarowania powódka także była właścicielką w/w nieruchomości.

Zgodnie z zapisami planu, w/w nieruchomości powódki mają następujące przeznaczenie:



działki nr (...) - tereny zieleni naturalnej,



działki nr (...) - tereny zieleni naturalnej oraz (...) - droga zbiorcza,



działka (...)- tereny zieleni naturalnej,



działka nr (...)- tereny zieleni naturalnej oraz (...) - droga zbiorcza,



działka nr (...) - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz (...) - droga zbiorcza,



działka (...) droga zbiorcza, (...) - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, (...) - droga dojazdowa, (...) - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,



działka (...) droga dojazdowa, (...) - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, (...) tereny zielenie naturalnej.

(dowód: pismo Prezydenta Miasta Ł. z dnia 22-04-2021 r. k. 43-44; uchwała Nr (...) Rady Miejskiej w Ł. z dnia 24-02-2020 r. k. 45-68; mapa planu zagospodarowania przestrzennego k. 69-72)

Nieruchomości powódki przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego były położone w obszarze, w którym obowiązywało Studium Uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. zatwierdzone uchwałą Rady Miejskiej w Ł. Nr (...) z dnia 28 marca 2018 r. zmienione uchwałą Rady Miejskiej w Ł. Nr (...) z dnia 6 marca 2019 r. Zgodnie z postanowieniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł., stanowiącego załącznik do uchwały Nr (...) z dnia 28 marca 2018 r., nieruchomości te były położone sposób:



działki nr (...) - w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem (...) (tereny wyłączone spod zabudowy - tereny aktywne przyrodniczo, w tym użytkowane rolniczo,



działki nr (...) - w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem (...) (tereny wyłączone spod zabudowy - tereny aktywne przyrodniczo, w tym użytkowane rolniczo oraz w terenie dróg i ulic publicznych,



działka nr (...) - w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem (...) tereny zabudowy mieszkaniowej w układach ulicowych oraz w terenie dróg i ulic publicznych,



działka (...) - w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem (...) tereny zabudowy mieszkaniowej w układach ulicowych, (...) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na dużych działkach oraz w terenie dróg i ulic publicznych,



działka (...) - w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem (...) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na dużych działkach, (...) (tereny wyłączone spod zabudowy - tereny aktywne przyrodniczo, w tym użytkowane rolniczo oraz w terenie dróg i ulic publicznych).

(dowód: pismo Prezydenta Miasta Ł. z dnia 22 kwietnia 2021 r. k. 43-44; Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. k.73-89; mapy wraz z legendą planu zagospodarowania przestrzennego na terenie nieruchomości powódki i przyległych k. 69-72)

Po dokonaniu podziału geodezyjnego działki (...) rozpoczęto inwestycje infrastrukturalne w celu umożliwienia realizacji zabudowy jednorodzinnej na działkach położonych wzdłuż wyodrębnionej ulicy stanowiącej działki (...) (ul. (...)). W tym celu opracowano plan sieci energetycznej z lokalizacją złączy kablowo-pomiarowych dla wszystkich działek położonych do końca ul. (...) oraz przygotowano koncepcję zasilania w energię elektryczna tych działek. Rozpoczęto także starania o wybudowanie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej dla wszystkich działek. Plany te były sukcesywnie realizowane przez właścicieli działek. Wybudowano ponadto drogę dojazdową ul. (...) do działek.

Rozwój sieci energetycznej (jej budowa na podstawie przygotowanej koncepcji) następował sukcesywnie w miarę postępowania budowlano inwestycyjnych planów poszczególnych właścicieli. Na chwilę obecną infrastruktura energetyczna została wybudowana do wysokości działki (...).

Budowa infrastruktury wodociągowej została wykonana i sfinansowana przez wszystkich właścicieli działek. Sieć została wybudowana na długości 370 m od ul. (...) w głąb działek (...) (do wysokości działki (...)), a następnie po ustanowieniu służebności przesyłu na rzecz (...) Spółki (...), sieć została przejęta przez tą Spółkę w 2017 r. Sieć wodociągowa została wybudowana na części działki (...), ponieważ właściciele mieli nadzieję, że dalszą część sfinansuje Miasto.

Ponadto w ul. (...) poprowadzona jest do wysokości działek (...) sieć gazowa.

(dowód: koncepcja zasilania w energię elektryczną działek budowlanych w Ł. ul. (...) k. 91; pismo (...) Spółki (...) z dnia 8.04.2014 r. k. 110; umowa przedwstępna Nr (...).1.141.2014 z dnia 10.06.2014 r. k. 111-114; aneks nr (...) do umowy przedwstępnej z dnia 20.07.2015 r. 115; akt notarialny – ustanowienie służebności przesyłu Rep. (...)z dnia 14.04.2017 r. k. 116-123; umowa przejęcia sieci wodociągowej Nr (...) z dnia 3.03.2017. k. 124-126; oświadczenie M. B. z dnia 8.06.2021 r. k. 127; decyzja PMŁ nr (...) z dnia 5.10.2020 r. o warunkach zabudowy [J. K.] k. 128-129)

Właściciele działek położonych wzdłuż ul. (...) z biegiem lat, realizując zamierzenia inwestycyjne występowali o wydanie warunków zabudowy dla budynków jednorodzinnych dla poszczególnych działek położonych przy ul. (...).

(dowód: -decyzja (...) z dnia 6.10.2020 r. o warunkach zabudowy działki nr (...) [J. K.] k. 130-132; -decyzja (...) z dnia 6.10.2020 r. o warunkach zabudowy działki (...) [J. K.] k. 134-136; decyzja nr (...) z dnia 25.04.2014 r. o warunkach zabudowy działki nr (...) [M. B.] k.137-143; decyzja nr (...) z dnia 7.09.2016 r. o warunkach zabudowy działki nr (...) [A. M.] k. 186-191; decyzja nr (...) z dnia 18.12.2018 r. o warunkach zabudowy działki nr (...) [P. I.] k. 144-150; decyzja nr (...) z dnia 30.08.2019 r. o warunkach zabudowy działka nr (...) [J. K.] k. 153-158; decyzja nr (...) z dnia 30.08.2019 r. o warunkach zabudowy działki nr (...) [J. K.] k. 159-164; decyzja nr (...) z dnia 30.09.2020 o warunkach zabudowy działki nr (...) [Z. J.] k. 169-174)

Dla części działek, mimo złożenia wniosku, warunków zabudowy nie wydano, z uwagi na wprowadzenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Miejskiej w Ł. (...) z dnia 24 grudnia 2020 r..

(dowód: decyzja nr (...) z dnia 19.03.2021 o umorzeniu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy działki nr (...) [Z. J.] k. 168; decyzja nr (...) z dnia 16.03.2021 r. o umorzeniu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy działki nr (...) i części działki nr (...) [J. D.] k. 185])

Właściciele działek, po uzyskaniu warunków zabudowy dla działek odsprzedawali je lub budowli na nich domy, w celach odsprzedaży.

Także powódka zamierzała systematycznie zabudowywać kolejne działki, aby je zbyć. Z czternastu działek, których była właścicielką, powódka sprzedała 3 działki rolne z przeznaczeniem na budowę domków jednorodzinnych, które zostały wybudowane. Po uzyskaniu decyzji z dnia 8 maja 2019 r., zatwierdzającej jej projekt budowlany i udzieleniu pozwolenia na budowę 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi: wodociągowymi, kanalizacyjnymi , gazowymi z sieci miejskiej i elektrycznymi na działce (...). Działka ta została podzielona na dwie części, zabudowany dwoma budynkami mieszkalnymi i zamieszkana przez nowych właścicieli. Działka nr (...), usytuowana od ul. (...) ma dużą powierzchnię. Stoi na niej budynek gospodarczy wybudowany jeszcze przez dziadków powódki. Na tej działce powódka zamierzała wybudować 4 budynki mieszkalne i 1 budynek usługowy, ale ze względu na uchwalenie nowego planu zagospodarowania, nie wystąpiła o wydanie warunków zabudowy.

Na działkach objętych decyzją o warunkach zabudowy znajduje się infrastruktura energetyczna i wodno-kanalizacyjna. Pozostałe działki pozostają nieuzbrojone, i zarośnięte tzw. samosiejkami.

(dowód: decyzja nr (...) z dnia 8.05.2019 r. o zatwierdzeniu projektu budowy nr (...) k. 151-152; decyzja nr (...) o warunkach zabudowy k. 541543v; zeznania świadka J. K. k. 356-356v czas 00:26:47-00:43:41; zeznania powódki e-prot. k. 357-357v. czas 00:47:31-01:06:16)

Ponadto powódka w dniu 19 listopada 2020 r. uzyskała dwie decyzje:

- o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie do 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących z urządzeniami budowlanymi (w tym kanalizacji lokalnej) oraz infrastruktury technicznej (w tym wodociągowej), przewidzianej do realizacji na działce nr (...) i części działki (...) (nr (...)),

- o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie do 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących z urządzeniami budowlanymi (w tym kanalizacji lokalnej) oraz infrastruktury technicznej (w tym wodociągowej), przewidzianej do realizacji na działce nr (...) i części działki (...) (nr (...)).

(dowód: decyzja Nr (...) z dnia 19.11.2020 r. o warunkach zabudowy działki nr (...) i częściowo działki nr (...) k. 175-180; wyniki analizy urbanistycznej k. 181-182; decyzja nr (...) z dnia 19.11.2020 r. działka nr (...) o warunkach zabudowy działki nr (...) i częściowo działki nr (...) k. 214-219; wyniki analizy urbanistycznej k.220-222)

Po uzyskaniu tej decyzji powódka zamierzała wybudować na w/w działkach budynki jednorodzinne. W tym celu:

⚫

wybrała projekty budowlane oraz prowadziła rozmowy z architektem w celu adaptacji wybranych projektów;

⚫

podjęła starania o uzyskanie warunków zabudowy, uzyskując:



warunki przyłączenia do sieci gazowej dla każdego z budynków na działce nr (...),



warunki przyłączenia do sieci wodociągowej i energetycznej dla działki nr (...);

⚫

rozpoczęła procedurę budowy sieci energetycznej i wodociągowej i w tym celu:



zawarła umowę o przyłączenie do sieci energetycznej,



opłaciła budowę linii energetycznej do działki (...) (koszt budowy wyniósł 1.913,88 zł).

Linia energetyczna do działki (...) została wybudowana. Z uwagi na to, że wybudowany wodociąg sięga do 370 m w głąb ul. (...), a zatem nie dobiega do wysokości działek (...), zachodziła potrzeba rozbudowania wodociągu. Zgodnie z uzyskanymi warunkami przyłączenia do sieci od (...), w których wskazano, że budowa jest możliwa jedynie z własnych środków inwestora, powódka rozpoczęła rozmowy z (...) Spółką (...) na temat przejęcia sieci przez Spółkę po jej wybudowaniu. W tym celu wystąpiła z wnioskiem o zawarcie umowy przedwstępnej przejęcia sieci wodociągowej, zgodnie z obowiązującym regulaminem.

(dowód: warunki przyłączenia do sieci gazowej z dnia 25.10.2019 r. bud (...), działka (...) k. 195-197; warunki przyłączenia do sieci gazowej z dnia 25.10.2019 r. bud (...), działka (...) k. 198-200; pismo (...) z dnia 25.10.2019 r., warunki przyłączenia do sieci z dnia 25.10.2019 r. działka (...) k. 203-204; pismo (...) z dnia 19.11.2019 r. , umowa o przyłączenie do sieci z dnia 19.11.2019 r. działka (...) k. 206-210; pismo (...) dnia 6.11.2019 r. działka (...) k. 211; warunki przyłączenia do sieci gazowej z dnia 25.10.2019, działka (...) k. 227-229; pismo (...) z dnia 19.11.2019 dot. działki (...) k. 230; umowa o przyłączenie do sieci działki (...) k. 231-235; faktura nr (...) k. 237; potwierdzenie wykonania przelewu z dnia 8.06.2021 r. k. 239; zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego z dnia 10.02.2020 o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego k. 243; decyzja nr (...) o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego z dnia 5.03.2020 r. k. 244-248; porozumienie o udostępnieniu nieruchomości na budowę urządzeń elektroenergetycznych z dnia 16.12.2019 r. k. 249-250; pismo (...) Spółki (...) z dnia 20.01.2020 r. k. 251; wniosek o zawarcie umowy przedwstępnej przejęcia sieci wodociągowej z dnia 18.02.2020 na działce nr (...) k. 261-262; oświadczenie powódki z dnia 18.02.2020 r. o wyrażeniu zgody na ustanowienie służebności przesyłu na rzecz (...) zlokalizowanej na działce nr (...) k. 263-264; oświadczenia (...) z dnia 11.05.2022 r. o zapewnieniu dostaw energii oraz warunkach przyłączenia obiektu budowlanego do sieci dystrybucyjnej w zakresie działek: (...) k. 339-343; pisma (...) z dnia 19.05.2022 r. dotyczące możliwości przyłączenia działek o numerach: (...) do miejskiej sieci wodociągowej k. 344-353; korespondencja email k. 274-275)

Projekty budowlane powódka omawiała z projektantem D. L.. Podczas rozmów była mowa o zaprojektowaniu 4 – 6 domów. Ostanie spotkanie powódki z architektem miało miejsce w 2020 roku. Ostatecznie architekt nie wykonał projektów, ponieważ został już uchwalony nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

(zeznania świadka D. L. e-prot. k. 356 czas 00:19:11-00:26:32)

Dalsza procedura budowlana na działkach nr (...) została wstrzymana w uwagi na uchwalenie miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego.

(dowód: postanowienie Nr (...) z dnia 10.03.2020 r. dot. działek (...) k. 192-193 wraz z zawiadomieniem z dnia 10.03.2020 r. k. 194; postanowienie Nr (...) z dnia 02.10.2020 r. dot. działek (...) k. 225-226 wraz z zawiadomieniem z dnia 08.10.2020 r. k. 223; zeznania świadka J. K. k. 356-356v czas 00:26:47-00:43:41)

Decyzjami Prezydenta Miasta Ł. stwierdzono wygaśnięcie wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

(dowód: decyzja PMŁ nr (...) z dnia 27.04.2021 stwierdzająca wygaśnięcie decyzji nr (...) z dn. 19.11.2020 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych na działce nr (...) i części działki nr (...) k. 212-213; decyzja (...)z dnia 27.04.2021 stwierdzająca wygaśnięcie decyzji nr (...) z dn. 19.11.2020 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych na działce nr (...) i części działki nr (...) k. 241—242)

Powódka niezależnie od realizacji zamierzeń inwestycyjnych, wiedząc, że trwają prace nad przygotowaniem planu zagospodarowania przestrzennego, podejmowała starania w celu zmiany projektowanego w planie przeznaczenia nieruchomości, w tym zgłaszała zastrzeżenia do projektu planu.

(dowód: zastrzeżenia z dnia 16.10.2017 r. k. 265-267)

Powódka przed wytoczeniem przedmiotowego powództwa, pismem datowanym na 19 października 2021 r., wezwała stronę pozwaną do zapłaty kwoty 5.000.000 zł z tytułu szkody, którą poniosła na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w Ł. z dnia 24 grudnia 2020 r. na terenie należących do niej nieruchomości oznaczonych jako działki ewidencyjne nr: (...), położonych w (...), obręb (...), zakreślając pozwanej 21-dniowy do ustosunkowania się do treści wezwania i zapłaty odszkodowania. Pismo zostało doręczone pozwanej w dniu 27 października 2021 r.

(dowód: wezwanie do zapłaty k. 269-271 z potwierdzeniem doręczenia k. 272)

W odpowiedzi na wezwanie do zapłaty strona powodowa w piśmie z dnia 26 stycznia 2022 r. poinformowała powódkę, że nie uznaje jej roszczeń.

(odpowiedź na wezwanie do zapłaty k. 327)

Działki o numerach: (...) zostały sklasyfikowane jako grunty orne. Po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego powódka nie może wykorzystywać tych działek na cele rolne.

Powódka była i jest nadal objęta ubezpieczeniem OC rolniczym oraz płaci podatek rolny za przedmiotowe nieruchomości.

(dowód: akty notarialne k. 307-325v.; polisa ubezpieczeniowa k. 301; nakazy płatnicze w sprawie wymiaru podatku k. 302-304; wezwanie do zapłaty k. 305; potwierdzenie przelewu k. 306)

E. J. (1) jest właścicielką dwóch działek przy ul. (...). Działkę o numerze (...), zakupiła kilkanaście lat temu z zamiarem wybudowania na niej budynku mieszkalnego. Działka (...) ma charakter rolny. W 2020 r. E. J. (1) wystąpiła do Gminy M. Ł. o wydanie warunków zabudowy, ale ich nie uzyskała, ponieważ powiedziano jej, że trwa proces ustalania nowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu. Na drugiej działce - o numerze (...) E. J. (1) wybudowała dwa budynki mieszkalne.

(zeznania świadka E. J. e-prot. k. 355v-356 czas 00:07:49-00:17:31; zeznania świadka J. K. k. 356-356v czas 00:26:47-00:43:41)

J. K. sprzedała 6 swoich działek. Ich nowy właściciel uzyskał 6 decyzji o warunkach zabudowy.

Przy ul. (...) posadowionych jest kilkanaście budynków, które zostały wybudowane w okresie 2009 i 2010 roku. Na tyłach ulicy powstało osiedle domków jednorodzinnych. Z działką E. J. (1) sąsiadują inne działki, na których są wybudowane budynki mieszkalne.

(zeznania świadka E. J. e-prot. k. 355v-356 czas 00:07:49-00:17:31; zeznania świadka D. L. e-prot. k. 356 czas 00:19:11-00:26:32; zeznania świadka J. K. k. 356-356v czas 00:26:47-00:43:41)

Właściciele nieruchomości zlokalizowanych wzdłuż ul. (...), w tym powódka, współfinansowali uzbrojenie działek w infrastrukturę gazową, wodno – kanalizacyjną i energetyczną. Infrastruktura została pociągnięta do ¾ drogi z uwagi na wysokie koszty. Gmina nie czyniła przeszkód z realizacją przyłączeń. Koszty powódki wyniosły ponad 40 tysięcy złotych.

(zeznania świadka E. J. e-prot. k. 355v-356 czas 00:07:49-00:17:31; (zeznania świadka J. K. k. 356-356v czas 00:26:47-00:43:41)

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 24 grudnia 2020 r.:



spowodowało utratę budowlanego charakteru działki nr (...); w okresie luki planistycznej istniała możliwość pozyskania pozytywnej decyzji WZ dla budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego; po uchwaleniu planu – nie ma takiej możliwości, ponieważ zgodnie z planem teren działki to teren zieleni naturalnej wyłączony z budowy;



nie spowodowało utraty budowlanego charakteru działki nr (...), ponieważ działka takiego charakteru nie posiadała wcześniej; w okresie luki planistycznej nie istniała możliwość pozyskania pozytywnej decyzji WZ dla budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego ponieważ zgodnie z planem teren działki to teren zieleni naturalnej wyłączony z budowy;



nie spowodowało utraty budowlanego charakteru działki nr (...), ponieważ działka takiego charakteru nie posiadała wcześniej; w okresie luki planistycznej nie istniała możliwość pozyskania pozytywnej decyzji WZ dla budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego ponieważ zgodnie z planem teren działki to teren zieleni naturalnej wyłączony z budowy;



nie spowodowało utraty budowlanego charakteru działki nr (...), ponieważ działka takiego charakteru nie posiadała wcześniej; w okresie luki planistycznej nie istniała możliwość pozyskania pozytywnej decyzji WZ dla budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego ponieważ zgodnie z planem teren działki to teren zieleni naturalnej wyłączony z budowy;



nie spowodowało utraty budowlanego charakteru działki nr (...), ponieważ działka takiego charakteru nie posiadała wcześniej; w okresie luki planistycznej nie istniała możliwość pozyskania pozytywnej decyzji WZ dla budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego ponieważ zgodnie z planem teren działki to teren zieleni naturalnej wyłączony z budowy;



nie spowodowało utraty budowlanego charakteru działki nr (...), ponieważ działka takiego charakteru nie posiadała wcześniej; w okresie luki planistycznej nie istniała możliwość pozyskania pozytywnej decyzji WZ dla budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego ponieważ zgodnie z planem teren działki to teren zieleni naturalnej wyłączony z budowy;



nie spowodowało utraty budowlanego charakteru działki nr (...); w okresie luki planistycznej istniała możliwość pozyskania pozytywnej decyzji WZ dla budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego; po uchwaleniu plany taka możliwość nadal istnieje, ponieważ zgodnie z planem teren tej działki to teren zabudowy mieszkaniowej (symbol (...)); północny fragment działki plan z 2020 r. przeznacza pod poszerzenie pasa drogowego istniejącego ul. (...).

Przyjęcie obszaru analiz sąsiedztwa (...) (siedmiokrotna szerokość frontu działki – analogicznie jak dla decyzji WZ z 2010 r. dla działki (...) – zabudowy daje inne wnioski odnośnie istnienia sąsiedniej zabudowy możliwości (...)) dla analiz urbanistycznych do projektu decyzji o warunkach zabudowy (możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy).

Przy obszarze analiz sąsiedztwa wynoszącym (...) także działki: (...)w okresie luki planistycznej mogły hipotetycznie otrzymać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinne w oparciu o indywidualne ujęcie wody (zgodnie z § 26 ust. 1 r.w.t., wyrok WSA we Wrocławiu z 21-08-2013 sygn II SAWr 406/13. Pismo Łże dystrybucja z 1-02-2008 r. (...) dotyczące możliwości dostawy energii elektrycznej do działek (załącznik e-mail pełnomocnika pozwanej z 22-11-2022 – nr 19) należy traktować jako promesę dostarczenia energii elektrycznej do spornych działek.

Zgodnie z § 26 ust. 1 r.w.t. istnieje możliwość realizacji budynku mieszkalnego (budynek z pomieszczeniami na pobyt ludzi) w oparciu o indywidulane źródło energii elektrycznej i ciepła oraz indywidualne ujęcie wody; możliwość ta (zgodnie z wyrokiem WSA we Wrocławiu z 21-08-2013 sygn II SAWr 406/13) zostać udokumentowana.

(opinia biegłego sądowego z zakresu architektury i urbanistyki R. S. z dnia 30-12-2022 k. 367-525 [wnioski k. 465-467]; pismo (...) k. 544 w zw. z opinią uzup. z 3-04-2024 k. 789-804)

Powódka mogła zrealizować przyłącze do sieci elektroenergetycznej dla wszystkich działek położonych przy ul. (...) , dla których nie uzyskała przed wejściem w życie planu zagospodarowania warunków zabudowy, a następnie pozwolenia na budowę.

(dowód: pisma (...) k. 551-587)

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości powódki położonych w Ł. przy ul. (...) , obręb (...) dla działek: (...) przed nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. Dz. U. 2024.1130 t.j. z dnia 2024.07.29, tj. przed 1 stycznia 2018 r. (przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 24 grudnia 2020 r.) wynosiła 2.111.000 zł.

Po nowelizacji powołanej ustawy, tj. po 1 stycznia 2018 r. (art. 37 ust. 11 pkt. 1) wartość nieruchomości powódki objętych pozwem wynosi 1.193.000 zł.

Utrata wartości rynkowej w/w nieruchomości dotyczy dziełek (...) i wynosi łącznie 918.400 zł.

Nr działki	Wartość działki przed wejściem w życie planu zagospodarowania z 24-12-2020	Wartość działki Po wejściu w życie planu zagospodarowania z 24-12-2020	Wysokość utraty wartości rynkowej działki
(...)	921.000 zł	921.000 zł	0 zł
(...)	388.000 zł	29.000 zł	359.000 zł
(...)	29.000 zł	29.000 zł	0 zł
(...)	29.000 zł	29.000 zł	0 zł
(...)	61.000 zł	61.000 zł	0 zł
(...)	606.000 zł	47.000 zł	559.000 zł
(...)	33.000 zł	33.000 zł	0 zł
(...)	44.000 zł	44.000 zł	0 zł.
	2.111.000 zł	1.193.000 zł	= 918.400 zł

Przy przyjęciu obszaru analiz sąsiedztwa (...) także działki o numerach: (...) w okresie luki planistycznej mogły hipotetycznie otrzymać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

W takiej sytuacji wartość rynkowa prawa własności nieruchomości powódki położonych w Ł. przy ul. (...) , obręb (...) dla działek: (...) przed nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. Dz. U. 2024.1130 t.j. z dnia 2024.07.29, tj. przed 1 stycznia 2018 r. (przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 24 grudnia 2020 r.) wynosiła 3.678.000 zł.

Po nowelizacji powołanej ustawy, tj. po 1 stycznia 2018 r. (art. 37 ust. 11 pkt. 1) wartość nieruchomości powódki objętych pozwem wynosi 1.193.000 zł.

Utrata wartości rynkowej w/w nieruchomości dotyczy dziełek (...) i wynosi łącznie 2.485.000 zł.

Nr działki	Wartość działki przed wejściem w życie planu zagospodarowania z 24-12-2020	Wartość działki Po wejściu w życie planu zagospodarowania z 24-12-2020	Wysokość utraty wartości rynkowej działki
(...)	921.000 zł	921.000 zł	0 zł
(...)	388.000 zł	29.000 zł	359.000 zł
(...)	372.000 zł	29.000 zł	343.000 zł
(...)	372.000 zł	29.000 zł	343.000 zł
(...)	61.000 zł	61.000 zł	0 zł
(...)	606.000 zł	47.000 zł	559.000 zł
(...)	430.000 zł	33.000 zł	397.000 zł
(...)	528.000 zł	44.000 zł	484.000 zł
	3.678.000 zł	1.193.000 zł	2.485.000 zł

(opinia biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego E. W. z dnia 24-04-2023 r. k. 590-695 w zw. z opinią uzup. z 15-10-2024 k. 823-853 i ustną opinią uzup. e-prot. k. 856v. czas 00:04:29-00:12:09)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych do akt sprawy przez strony, które nie były kwestionowane ani pod względem formalnym, ani merytorycznym, a także na podstawie zeznań świadków i powódki, które były spójne i wzajemnie się uzupełniały, a ich całokształt wraz z pozostałym materiałem dowodowym pozwalał na ustalenie okoliczności dotyczących niniejszej sprawy.

Kwota odzwierciedlająca utratę wartości nieruchomości powódki objętych pozwem po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego z 24 grudnia 2020 r. została ustalona w oparciu o opinie biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego E. W., które sporządzone zostały na podstawie wszechstronnej i wyczerpującej analizy zagadnienia. Dokonując powyższej wyceny biegła zastosowała ze względu na cel wyceny, rodzaj nieruchomości oraz stan rynku lokalnego tzw. podejście porównawcze (tzw. metodę porównywania parami) polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Do porównania biegła zastosowała nieruchomości podobne, mające plan zabudowy, charakteryzujące się w dniu przeniesienia praw własności takim samym sposobem użytkowania jak przedmiot wyceny – były to nieruchomości niezabudowane, niezagospodarowane, nie objęte gospodarką rolną czy leśną ani obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego. Do wyliczenia w opinii uzupełniającej kwoty utraty wartości nieruchomości powódki na skutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego biegła rzeczoznawca przyjęła wariat opinii zgodny z wariantem zastosowanym przez biegłego urbanistę. Jako kryterium odróżniające dwa warianty swojej opinii, biegła rzeczoznawca przyjęła de facto odległość od obszaru analizowanego zgodnie - z opinią urbanisty, biorąc za punkt wyjścia to, że na tyłach nieruchomości objętych pozwem znajduje się ogromna inwestycja deweloperska, mimo, że teren, na której jest ona realizowana ma gorsze warunki zabudowy i nie ma uzbrojenia. Obliczając kwotę odszkodowania, biegła miała na uwadze, że działki objęte wyceną objęte były Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w Ł. z dnia czerwca 1993 r., przy czym Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 27 maja 2019 r. sygn. SK 22/16 (Dz.U. 2019.1009) orzekł, że art. 37 ust. 1 , powiązany z art. 37 ust. 11 upzp , rozumiany w ten sposób, że pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r. jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji RP. Biegła przy sporządzaniu opinii, kierując się treścią w/w wyroku TK, dokonała wyceny mając na uwadze plan zagospodarowania przestrzennego z 1993 r., a co za tym idzie, zmiana przepisów dotyczących wyceny z 2018 r., nie znalazła zastosowania w sporządzonej przez nią opinii. Biegła E. W. posiada odpowiednie kwalifikacje oraz doświadczenie zawodowe w zakresie wyceny wartości nieruchomości. Wnioski zawarte w jej opiniach wraz z dodatkowymi wyjaśnieniami udzielonymi w opiniach uzupełniających, w tym w opinii ustnej przedstawionej na rozprawie, wywiedzione zostały zgodnie z zasadami logiki, w jednoznaczny i niebudzący wątpliwości sposób, wobec czego Sąd uznał je za w pełni wiarygodne i przyjął jako podstawę swoich ustaleń.

Za podstawę ustaleń zasadności odszkodowania przyjąć należało także opinię biegłego urbanisty, w oparciu o którą biegły rzeczoznawca wyliczył wartość odszkodowania.

Z powyższych względów Sąd pominął wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego na podstawie art. 253 ² §1 pkt. 2 k.p.c. i oddalił wniosek pozwanego o zbadanie opinii. Uwzględnienie tych wniosków było zbędne dla rozstrzygnięcia sprawy i spowodowałoby nieuzasadnione przedłużenie postepowania.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało uwzględnieniu w całości w zakresie żądania głównego, ostatecznie sformułowanego w piśmie modyfikującym powództwo.

W niniejszej sprawie domagała się zasądzenia od Miasta Ł. kwoty 2.485.000 zł tytułem odszkodowania za poniesioną szkodę wynikającą z istotnego ograniczenia dotychczasowego sposobu korzystania ze stanowiących jej własność nieruchomości oznaczonych jako działki ewidencyjne nr: (...), położonych w Ł., jednostka ewidencyjna Ł., obręb (...), w związku z wprowadzeniem Uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w Ł. z dnia 24 grudnia 2020 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonej w rejonie ulic (...) (zachodnia część osiedla (...)).

Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej dalej „ustawą”), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy przewiduje powstanie obowiązku odszkodowawczego w dwóch sytuacjach: gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą niemożliwe bądź istotnie ograniczone stało się korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub gdy niemożliwe bądź istotnie ograniczone stało się korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.

Strona pozwana wnosząc o oddalenie powództwa argumentowała, że nowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Radę Miejską w Ł. uchwałą nr (...) z dnia 24 grudnia 2020 r. wszedł w życie po nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 18 stycznia 2018 r., w związku z czym dla oceny roszczeń z art. 36 ust. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym powinien znaleźć zastosowanie wyłącznie o art. 37 ust. 11 pkt. 1 tej ustawy , nakazujący określanie wartości nieruchomości na potrzeby ustalania ewentualnego odszkodowania jedynie na podstawie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych. Zdaniem strony pozwanej powyższym przepisem obowiązującym od 1 stycznia 2018 r. ustawodawcza ograniczył stosowaną do tego czasu w praktyce orzeczniczej wykładnię rozszerzającą art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegającą na uwzględnianiu potencjału planistycznego nieruchomości zawartego w potencjalnie możliwych do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Z tych też względów, w ocenie strony pozwanej, wszelkie wywody powódki dotyczące potencjału planistycznego działek objętych pozwem (w tym w oparciu o istniejące, czy w ogóle nie wydane – jedynie domniewywane decyzje o warunkach zabudowy) są błędne i nie mają realnego znaczeni dla oceny roszczeń w niniejszej sprawie.

Należy mieć na uwadze, że roszczenie uregulowane art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy jest roszczeniem odszkodowawczym ograniczonym do „szkody rzeczywistej” (art. 361 § 2 k.c.) i istnienie szkody w dacie orzekania jest warunkiem koniecznym jego uwzględnienia. Należy uznać, że pojęcie „rzeczywista szkoda” obejmuje obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.

Korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem oznacza korzystanie odpowiadające przeznaczeniu przewidzianemu w miejscowym p.z.p.

Wobec powyższych rozważań rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy sprowadza się do ustalenia wpływu działań planistycznych na wartość nieruchomości, z uwagi na ograniczenie celów możliwych do realizacji na nieruchomości, których dopuszczalność realizacji miała wpływ na jej wartość. Niewątpliwie szkoda taka ma miejsce, jeżeli na skutek wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego utracona została definitywnie możliwość zabudowy nieruchomości. Szkodę w rozumieniu art. 361 § 1 k.c. stanowi porównanie wartości aktywów poszkodowanego po wyrządzeniu szkody, ze stanem, jaki by istniał, gdyby mu szkody nie wyrządzono (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, sygn. akt I ACa 1298/17).

Z kolei w wyroku z dnia 7 lipca 2016 r. (III CSK 317/15) Sąd Najwyższy podkreślił, że uchybienia gminy w zakresie wykonywania obowiązków planistycznych nie mogą powodować negatywnych konsekwencji dla właściciela nieruchomości, wobec czego okres luki planistycznej, w którym nie obowiązywały wcześniejsze ograniczenia jego prawa własności, musi być uwzględniony przy dokonywaniu oceny, czy zachodzą podstawy do ubiegania się przez właściciela o odszkodowanie za szkodę planistyczną. Przesłankę odpowiedzialności gminy przewidzianej w art. 36 ust. 1 ustawy, jaką stanowi wystąpienie różnicy stanu faktycznego (korzystanie) lub prawnego (przeznaczenie) nieruchomości, związanej z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, odnieść należy do potencjalnych możliwości wykorzystania działki istniejących w okresie luki planistycznej, których pozbawiło właściciela nieruchomości wejście w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Okres luki planistycznej, w którym nie obowiązywały wcześniejsze ograniczenia jego prawa własności, musi być uwzględniony przy dokonywaniu oceny, czy zachodzą podstawy do ubiegania się przez powoda o odszkodowanie za szkodę planistyczną.

W wyroku z dnia 9 kwietnia 2015 r. (II CSK 336/14) Sąd Najwyższy wyraził z kolei pogląd, że niezasadne jest zrównanie sytuacji, w której dany obszar nigdy nie był objęty jakimkolwiek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z sytuacją, w której uchwalony przed 1995 rokiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przewidujący określone przeznaczenie danego obszaru oraz określony sposób jego zagospodarowania, utracił swoją moc ex lege z dniem 31 grudnia 2003 r., a gmina nie zdążyła przed tą datą opracować i uchwalić nowego planu, przez co doszło do zaistnienia tak zwanej luki planistycznej, a więc okresu, w którym poprzedni plan już nie obowiązywał, a nowy nie został jeszcze uchwalony. W ocenie Sądu Najwyższego, obywatel nie może ponosić jakichkolwiek ujemnych skutków związanych z zaistnieniem luki planistycznej. Konieczność opracowania przez gminy nowych planów zagospodarowania przestrzennego, w związku z utratą mocy obowiązującej planów opracowanych przed 1995 rokiem, była okolicznością znaną od wielu lat. Ustawodawca niewątpliwie zakładał ciągłość działań planistycznych gminy, która w niniejszej sprawie została przerwana, czego nie mogli przewidzieć właściciele poszczególnych nieruchomości. W wyniku zaniechania pozwanej Gminy nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego, co nie jest jednak równoznaczne z sytuacją, w której dla danego obszaru nigdy nie było żadnego planu. Należy zatem ocenić, czy wskutek wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego właściciel doznał ograniczeń w korzystaniu ze swojej nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym jej przeznaczeniem przewidzianym w poprzednim planie z 1994 r.

Powyższe poglądy Sąd Okręgowy w pełni podziela.

Dla przedmiotowych działek obowiązywał miejscowy ogólny plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr (...) Rady Miejskiej w Ł. z 2 czerwca 1993r.). Według tego planu działki te znajdowały się w obszarze, na którym możliwa była zabudowa mieszkalna budynkami jednorodzinnymi. Plan ten utracił moc i zaistniała tzw. luka planistyczna. Przyjmując powyżej przedstawiony pogląd Sądu Najwyższego, należy stwierdzić, że powódka na skutek wprowadzenia m.p.z.p. z 2020 r. doznała istotnych ograniczeń w zakresie przeznaczenia nieruchomości w porównaniu z planem z 1993 r. – działka nr (...) utraciła swój budowlany charakter, ponieważ po uchwaleniu planu, zgodnie z jego założeniami, teren działki to teren zieleni naturalnej wyłączony z budowy. Pozostałe działki objęte pozwem nie utraciły budowlanego charakteru, ponieważ działka takiego charakteru nie posiadały wcześniej, zaś w okresie luki planistycznej nie istniała możliwość pozyskania pozytywnej decyzji WZ dla budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego ponieważ zgodnie z planem teren działki to teren zieleni naturalnej wyłączony z budowy.

Strona pozwana powoływała się na nowelizację ustawy, dokonaną z dniem 1.01.2018 r. przez art. 497 pkt 7 i 8 ustawy z dnia z 20.07.2018 r. – Prawo wodne. Należy jednak uznać, że dokonana nowelizacja art. 37 ust. 11 ustawy nie ma istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, które opiera się na art. 36 ust. 1 ustawy, i nie zmienia dokonanej powyżej oceny prawnej. Znowelizowany art. 37 ust. 11 ustawy określa sposób ustalania wartości nieruchomości wyłącznie w odniesieniu do tych nieruchomości, co do których niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego. Przepis ten nie reguluje innych sytuacji, do których w ocenie Sądu nadal znajdzie zastosowanie art. 37 ust. 12 ustawy. Stanowisko zaprezentowane przez stronę pozwaną stanowi nadinterpretację omawianych przepisów. Podkreślenia wymaga, że nowelizacja nie zmieniła treści art. 36 ust. 1 ustawy. W orzeczeniu w sprawie III CSK 265/18 Sąd Najwyższy słusznie wskazał, że na skutek omawianej nowelizacji zasady ustalania wysokości wartości nieruchomości de facto nie uległy zmianie, bo treść art. 37 ust. 12 przejęła dawną treść art. 37 ust. 11, a obecny art. 37 ust. 11 pkt 1 nie może znaleźć zastosowania w sytuacji, gdy uchwalenie planu miejscowego nie spowodowało niemożliwości lub ograniczenia dalszego faktycznego korzystania z nieruchomości.

Należy także podzielić pogląd wyrażony w tym samym orzeczeniu SN, że „brak norm intertemporalnych przy wprowadzaniu znowelizowanego art. 37 ust. 11 ustawy nie oznacza, że kwestia ta nie jest uregulowana, zastosowanie mają bowiem wówczas ogólne zasady - niedziałania prawa wstecz (art. 3 k.c.). Z ogólnych zasad prawa intertemporalnego wynika, że oceny skutków konkretnej czynności dokonuje się na podstawie prawa obowiązującego w czasie, gdy czynność ta została dokonana ( tempus regit actum). Jeśli zatem szkoda została wyrządzona pod rządami dawnego prawa, to właśnie dawne prawo przesądza o dopuszczalności i wysokości odszkodowania”.

Trzeba też tu wskazać na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 22 maja 2019 r. sygn. akt SK 22/16 (Dz.U.2019.1009), zgodnie z którym art. 37 ust. 1 rozumiany w ten sposób, że pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji RP.

Jak wynika z opinii biegłego rzeczoznawcy, po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 24 grudnia 2020 r., spadła wartość rynkowa następujących działek objętych żądaniem pozwu: (...) z kwoty 388.000 zł do kwoty 29.000 zł (tj. o kwotę 359.000 zł), (...) z kwoty 372.000 zł do kwoty 29.000 zł (tj. o kwotę 343.000 zł), (...) z kwoty 372.000 zł do kwoty 29.000 zł (tj. o kwotę 343.000 zł), (...) z kwoty 606.000 zł do kwoty 61.000 zł (tj. o kwotę 559.000 zł, (...) z kwoty 430.0000 zł do kwoty 33.000 zł (tj. o kwotę 397.000 zł), (...) z kwoty 528.000 zł do kwoty 44.000 zł (tj. o kwotę 484.000 zł). Różnica pomiędzy tymi wartościami w wysokości 2.485.000 zł odpowiada wysokości szkody, jaką poniosła powódka w związku z utratą wartości nieruchomości po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego z 24 grudnia 2020 r., ustaloną przez biegłego rzeczoznawcę w oparciu o opinię biegłego urbanisty i została zasądzona na rzecz powódki w pkt. 1 wyroku.

O odsetkach od zasądzonej kwoty odszkodowania Sąd orzekł na podstawie art. 481 k.c. w zw. z art. 455 k.c., zasądzają je w punkcie 1 wyroku od dnia 28 kwietnia 2022 roku, uwzględniając 6 miesięczny termin wskazany w art. 37 ust 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, liczony od dnia doręczenia stronie pozwanej wezwania do zapłaty kwoty odszkodowania w wysokości 5.000.000 zł, co nastąpiło w dniu 27 października 2021 r. Odsetki należało zatem zasądzić od dnia następnego po upływie powołanego 6 miesięcznego okresu, tj. od dnia 28 kwietnia 2022 r. (od tego dnia roszczenie stało się wymagalne). W pozostałym zakresie roszczenie odsetkowe podlegało oddaleniu.

Podstawę orzeczenia o kosztach procesu stanowił art. 98 k.p.c., statuujący zasadę odpowiedzialności za wynik procesu.

Na zasądzone na rzecz powódki od pozwanego koszty procesu (obliczane od pierwotnej wartości przedmiotu sporu, tj. od kwoty 200.000 zł) w łącznej wysokości 17.777,05 zł złożyły się następujące kwoty:

⚫

opłata od pozwu w łącznej kwocie 9.000 zł,

⚫

wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 5.400 zł, ustalone w oparciu o § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. 2023.0.1964),

⚫

uiszczona zaliczka na wynagrodzenie biegłego w łącznej kwocie 3.660,05 zł,

⚫

opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł,

O odsetkach od zasądzonych kosztów procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 §1 ¹ k.p.c.

Na podstawie art. 84 §1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia z dnia 28 lipca 2005 r. (Dz.U. Nr 167, poz. 1398 z póź. zm.) nakazał zwrócić stronom kwoty nadpłaconych wydatków na wynagrodzenie biegłego: na rzecz powódki – 6.639,95 zzł oraz na rzecz pozwanego kwotę 3.353,24 zł.

z/

odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełn. strony pozwanej przez PI.