Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 października 2015 r.

Sąd Rejonowy Gdańsk – Południe w Gdańsku Wydział IX Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Karolina Kondracka

Protokolant: Patrycja Kurek

po rozpoznaniu w dniu 14 października 2015 roku w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa E. P.

przeciwko K. N.

o zapłatę

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od powódki E. P. na rzecz pozwanej K. N. kwotę 1 217,00 zł (słownie: jeden tysiąc dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt IX C 12/15

UZASADNIENIE

E. P. wniosła o zasądzenie od K. N. kwoty 10.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz kwoty 17 zł z tytułu uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że planowała nabyć od pozwanej działkę nr (...) o pow. 1003 m ² położoną w miejscowości M., gmina P. wraz z udziałem w drodze dojazdowej. Pozwana przygotowała w tym celu projekt wstępnej umowy sprzedaży. Powódka w związku ze wskazaną przyszłą umową upoważniła M. P. do przekazania pozwanej zaliczki w kwocie 10.000 zł. Zaliczka ta została przekazana gotówką, na potwierdzenie czego na egzemplarzu projektu umowy pozwana własnoręcznie sporządziła pokwitowanie przekazania zaliczki przez M. P.. M. P. nie podpisał się pod umową jako strona kupująca, a jedynie swoim podpisem potwierdził fakt wpłacenia zaliczki. Ostatecznie nie doszło jednak do zawarcia umowy przez strony. Wobec powyższego powódka wezwała pozwaną do zwrotu uiszczonej na jej rzecz zaliczki, jako że zamierzony cel tego świadczenia nie został osiągnięty. Powódka wskazała także, że pozwana, którą reprezentował jej mąż, w celu polubownego rozwiązania zaistniałego sporu zaoferowała zwrot jedynie części otrzymanej zaliczki w wysokości 7.000 zł. Powódka nie przystała na tę propozycję, a pozwana do dnia wniesienia pozwu nie dokonała zwrotu zapłaconej na poczet przyszłej umowy zaliczki. Ponieważ odpadła przyczyna świadczenia, przekazana zaliczka była świadczeniem nienależnym i w związku z tym powódka domaga się jej zwrotu.

Nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 14 października 2014 roku Sąd Rejonowy Gdańsk – Południe w Gdańsku orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

W dniu 05 listopada 2014 roku pozwana K. N. skutecznie wniosła sprzeciw od wydanego nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości, wnosząc o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz opłaty od pełnomocnictwa. Pozwana podniosła, że kwota żądana przez powódkę stanowiła zadatek z tytułu wstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, którą strony zawarły w dniu 10 marca 2014 roku, a z winy powódki nie doszło do zawarcia umowy właściwej w terminie określonym w umowie wstępnej oraz w kolejnych terminach, które na wniosek powódki pozwana przesuwała. Tym samym kwota 10.000 zł jest zadatkiem, który strona pozwana otrzymała jako zabezpieczenie wykonania umowy sprzedaży nieruchomości powódce, a która to z winy powódki nie doszła do skutku. Pozwana wskazała, iż wystawiła na sprzedaż nieruchomość - działkę położoną w M., gmina P.. W związku z tym ogłoszeniem do pozwanej zgłosił się M. P., który oświadczył, że występuje w imieniu powódki i że powódka jest zdecydowana kupić tę działkę. Następnie powódka przyjechała ze swoim pełnomocnikiem M. P.. Pozwana wraz z mężem pokazała działkę, a następnie powódka oświadczyła, że jest zdecydowana nabyć tę nieruchomość i żeby pozwana nie sprzedawała jej nikomu innemu. W związku z tym pozwana przygotowała projekt umowy, pokazała powódce a powódka oświadczyła, że zgadza się na wszystko, a sprawy związane z umową będzie wykonywać w jej imieniu jej pełnomocnik M. P.. W tym samym dniu, działający w imieniu powódki M. P. wpłacił kwotę 10.000 zł, która stanowiła zadatek, a nie zaliczkę. Pozwana jednocześnie przekazała powódce dokumenty niezbędne do zawarcia notarialnej umowy właściwej. Termin zawarcia umowy właściwej został wyznaczony na dzień 21 marca 2014 roku. Powódka poprosiła, aby przedłużyć ten termin ze względu na brak środków, albowiem dokonała ona, bądź jej mąż, zakupu samochodu za granicą. Pozwana zgodziła się na przesunięcie terminu, początkowo do końca marca 2014 roku, a następnie do 05 kwietnia 2014 roku, stąd też zapis w projekcie umowy – § 2. Następnie powódka odstąpiła od umowy oświadczając przez swojego pełnomocnika, że nie ma środków, ponieważ dokonała zakupu innej nieruchomości. W związku z tym pozwana uznała, że skoro powódka nie przystąpiła do zawarcia umowy właściwej z własnej winy, to kwota 10.000 zł będąca zadatkiem jej się należy i nie podlega zwrotowi. W ocenie pozwanej doszło do zawarcia umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży, gdyż strony de facto nie tylko uzgodniły jej treść, ale doszło do jej zawarcia, w wyniku czynności przede wszystkim polegającej na wpłacie zadatku przez powódkę. Pozwana podniosła również, że kierując się dobrą wolą i chcąc uniknąć sporu zaproponowała zwrot kwoty 7.000 zł – co nie oznacza uznania roszczenia z jej strony – ponieważ w związku z umową przedwstępną kupna-sprzedaży nieruchomości wykonywała szereg czynności, za które ponosiła koszty, tj. zebranie dokumentacji, przejazdy w celu pokazania nieruchomości, itp. Pozwana nie podejmowała także czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości innym klientom. Pełnomocnik powódki nie przyjął jednak tej propozycji.

W odpowiedzi na sprzeciw powódka podtrzymała swoje stanowisko w całości. Powódka podniosła, iż nieprawdą jest twierdzenie pozwanej, jakoby powódka widziała projekt umowy, czy uzgadniała warunki przyszłej umowy z pozwaną. Strona powodowa wyłącznie rozważała nabycie przedmiotowej nieruchomości i chciała się zastanowić nad ewentualnym zawarciem transakcji. Powódka podkreśliła, że do ostatecznego zawarcia umowy pomiędzy stronami nie doszło, a pan M. P. upoważniony był wyłącznie do przekazania pozwanej zaliczki w kwocie 10.000 zł. Co istotne, na potwierdzenie powyższego, pan P. nie podpisał się pod przedmiotową umową, a jedynie swoim podpisem potwierdziła fakt przekazania zaliczki. Wobec faktu niezawarcia przez strony umowy sprzedaży, zapłacona przez powódkę zaliczka podlega zwrotowi jako świadczenie nienależne.

Ustosunkowując się do pisma powódki, pozwana podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie. Pozwana wskazała również, że podczas spotkania stron na przedmiotowej działce zapadła jednoznaczna decyzja co do zakupu działki przez stronę kupującą. Na tym spotkaniu strony wspólnie ustaliły dalsze działania zmierzające do zakupu działki, czyli podpisania umowy wstępnej, przekazania zadatku wraz z określeniem przybliżonej daty, do kiedy miała być umowa wykonana. Tymi dalszymi czynnościami miał się w imieniu kupujących zająć ich pełnomocnik M. P.. Zgodnie z tymi ustaleniami pełnomocnik M. P. przyjechał do pozwanej i jej męża w celu podpisania umowy wstępnej, z którą się zapoznał i podpisał wręczają zadatek, a od pozwanej otrzymał wypis, wyrys i warunki zabudowy – niezbędne do przeniesienia własności działki w celu ustalenia terminu sprzedaży w biurze notarialnym. Pozwana wskazała, że nie sprawdzała rodzaju uprawnień pełnomocnika M. P., natomiast z rozmów z nim jasno wynikało, że strona kupująca jest o wszystkim na bieżąco informowana i wszystkim kieruje. Strona kupująca znała treść umowy, na co wskazuje to, iż kiedy termin wykonania umowy się przeciągał, poproszono pozwaną o przedłużenie go, gdyż jak informował M. P., pieniądze na zakup działki zostały zainwestowane w samochody i zebranie odpowiedniej gotówki jakiś czas potrwa.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

K. N. wraz z mężem M. N., za pośrednictwem internetu, wystawili na sprzedaż działkę nr (...) o pow. 1003 m ², położoną w M., gmina P.. Na ogłoszenie o sprzedaży działki odpowiedział, działający na zlecenie E. P. oraz jej męża K. M. P..

/dowody: okoliczność bezsporna /

Podczas umówionego za pośrednictwem M. P. spotkania na działce, w którym uczestniczyli powódka wraz z mężem i dziećmi, pozwana wraz z mężem oraz M. P., strony podjęły decyzję o zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie mąż powódki K. P. wskazał, iż realizacja transakcji nastąpi za pośrednictwem ich pełnomocnika M. P.. Strony ustaliły zadatek w kwocie 10.000 zł oraz termin zawarcia umowy w formie aktu notarialnego na dzień 21 marca 2014 roku.

/dowody: przesłuchanie pozwanej k.79-80, 00:08:51, k. 84, 01:57:33-02:04:13, zeznania świadka M. P. k. 83, 01:27:19, częściowe zeznania świadka M. N. k. 83, 01:28:04/

W dniu 10 marca 2014 roku strony – K. N. oraz E. P., w imieniu której działał pełnomocnik M. P., po wcześniejszych ustaleniach co do przesunięcia terminu na zawarcie umowy właściwej w formie aktu notarialnego, zawarły przedwstępną umowę sprzedaży działki nr (...) o pow. 1003 m ², położonej w M., gmina P. oraz udziału w drodze dojazdowej. W § 2 umowy strony zobowiązały się do dnia 05 kwietnia 2014 roku do sprzedaży przedmiotu umowy w formie aktu notarialnego za cenę 118.000 zł. Zgodnie z § 3 umowy, na poczet kwoty określonej w § 2 umowy, kupujący wręczył sprzedawcy zadatek w kwocie 10.000 zł. W dniu zawarcia umowy pozwana przekazała pełnomocnikowi powódki wypis, wyrys i warunki zabudowy – niezbędne do przeniesienia własności działki.

/dowody: umowa k. 11, przesłuchanie pozwanej k. 79-81, 00:08:51-00:49:37, k. 84, 01:57:33-01:59:19, zeznania świadka M. N. k. 83-84, 01:28:04-01:53:36, częściowe zeznania świadka M. P. k. 82, 01:13:30, k. 83, 01:25:33/

W dniu 21 kwietnia 2014 roku pełnomocnik powódki M. P. poinformował pozwaną, iż powódka zrezygnowała z kupna nieruchomości, wskazując na obowiązek zwrotu przez pozwaną otrzymanej zaliczki. Pozwana odmówiła zwrotu otrzymanej kwoty w wysokości 10.000 zł wskazując, iż wpłacona przez powódkę kwota stanowiła zadatek i nie podlega zwrotowi. W celu polubownego zakończenia sprawy pozwana zaoferowała zwrot części otrzymanego zadatku w wysokości 7.000 zł.

/dowody: korespondencja mailowa k. 30, 31-32, przesłuchanie pozwanej k.79-80, 00:08:51, zeznania świadka M. P. k. 81-82, 00:56:55-01:19:34 /

W związku z niewykonaniem przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 10 marca 2014 roku pełnomocnik powódki wezwał pozwaną do zwrotu przekazanej zaliczki w kwocie 10.000 zł.

/dowody: wezwania wraz z potwierdzeniem nadania k. 12-16/

Sąd zważył co następuje:

Rozstrzygnięcie Sąd oparł na podstawie okoliczności bezspornych oraz na załączonych do akt sprawy dokumentach, których autentyczność i prawdziwość nie była kwestionowana w toku procesu przez strony reprezentowane przez fachowych pełnomocników, ich prawdziwość i rzetelność nie budziła również wątpliwości Sądu, dlatego Sąd uznał je w całości za wiarygodne oraz wystarczające i uwzględnił je dokonując rekonstrukcji istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktycznych.

Jedyną bezsporną kwestią w niniejszej sprawie był fakt przekazania pozwanej przez M. P. kwoty 10.000 zł. Rozstrzygnięcia przez Sąd wymagały natomiast następujące okoliczności: czy M. P. był umocowany do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, czy doszło do skutecznego zawarcia pomiędzy stronami przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak, to czy przekazana przy podpisaniu umowy kwota 10.000 zł stanowiła zaliczkę czy zadatek.

W ocenie Sądu M. P. posiadał umocowanie do zawarcia w imieniu powódki umowy przedwstępnej; co więcej doszło do skutecznego zawarcia pomiędzy stronami przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, a uiszczona przy podpisaniu przedmiotowej umowy kwota w wysokości 10.000 zł stanowiła zadatek.

Dokonując powyższych ustaleń Sąd uznał za wiarygodne zeznania pozwanej K. N., oceniając je jako spontaniczne, tworzące logiczną całość, spójną z zeznaniami pozostałych świadków, tj. M. N. i częściowo z zeznaniami M. P..

Podobnie Sąd ocenił zeznania świadka M. N.. Świadek zeznawał w sposób logiczny i spójny i stąd też Sąd uznał, że nie ma żadnych podstaw do podważenia treści składanych przez niego zeznań.

Pozwana oraz świadek M. N. od początku procesu konsekwentnie wskazywali, że M. P. odpowiadając na ich ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości przedstawił się jako osoba działająca w imieniu powódki; wskazali, że jako pełnomocnik, który zajmie się zrealizowaniem transakcji zakupu działki, został przedstawiony przez męża powódki K. P. podczas spotkania stron na działce. Wskazują na to również zeznania świadka M. P., który podał, iż być może na działce padło takie stwierdzenie od K. P., że teraz wszystkie czynności będą z nim załatwiane (k. 83, 01:27:19).

Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadka M. P. w zakresie, w jakim pokrywają się z zeznaniami pozwanej i świadka M. N.. Sąd nie uwzględnił natomiast zeznań świadka w zakresie dotyczącym braku umocowania do zawarcia umowy przedwstępnej w imieniu powódki. W ocenie Sądu, zeznania świadka są w tym zakresie niekonsekwentne, albowiem świadek z jednej strony zaprzecza, aby miał upoważnienie do zawarcia umowy, z drugiej strony podaje, iż być może na działce padło takie stwierdzenie od K. P., że teraz wszystkie czynności będą z nim załatwiane. Nadmienić również należy, iż na istnienie umocowania M. P. do zawarcia umowy wskazuje zakres powierzonych mu do wykonania czynności, tj. ustalanie terminu zawarcia właściwej umowy w formie aktu notarialnego czy przekazanie pozwanej za jego pośrednictwem znacznej sumy pieniędzy na poczet przyszłej umowy. Zdaniem Sądu, świadek miał przy tym interes w wykazaniu braku umocowania do zawarcia umowy przedwstępnej, albowiem obawiał się ewentualnej odpowiedzialności wobec mocodawcy za utratę przekazanej pozwanej kwoty 10.000 zł.

Sąd nie dał natomiast wiary zeznaniom powódki. W ocenie Sądu, zeznania powódki sprzeczne są z zasadami logiki i praktykami stosowanymi powszechnie w obrocie cywilnym i gospodarczym. Nie sposób uwzględnić twierdzeń powódki, jakoby przekazała na rzecz pozwanej kwotę 10.000 zł tytułem, jak wskazała, zaliczki, przed zawarciem z nią jakiejkolwiek umowy, nie będąc nawet zdecydowaną na zakup przedmiotowej działki, a co więcej z uwagi na prośbę pozwanej związaną z edukacją dzieci zagranicą. Zdaniem Sądu, takie zachowanie pozbawione byłoby logiki, tym bardziej, że powódka prowadzi działalność gospodarczą, w związku z czym, jako profesjonalny uczestnik obrotu cywilnego i gospodarczego, zna stosowane powszechnie w tym zakresie praktyki. Ponadto zeznania powódki są sprzeczne nie tylko z zeznaniami pozwanej czy świadka M. N., ale również świadka M. P. w zakresie dotyczącym otrzymanych przez niego od pozwanej dokumentów niezbędnych do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Wskazać przy tym należy, iż świadek M. P., w przeciwieństwie do powódki, w interesie której było wykazanie, że nie otrzymała od pozwanej żadnych dokumentów dotyczących działki, nie miał w tym zakresie żadnego interesu, w związku z czym brak było podstaw aby jego zeznania uznać za niewiarygodne.

W świetle takiej oceny dowód Sąd uznał, że roszczenie powódki jest niezasadne.

W pierwszej kolejności podnieść należy, iż M. P. był umocowany do zawarcia umowy przedwstępnej, a pomiędzy stronami doszło do skutecznego zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, że M. P. działał w charakterze pełnomocnika powódki i został upoważniony do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Z zeznań pozwanej i świadka M. N. wynika, że M. P. odpowiadając na ich ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości przedstawił się jako osoba działająca w imieniu powódki; wskazali też, że jako pełnomocnik, który zajmie się zrealizowaniem transakcji zakupu działki, został również przedstawiony przez męża powódki K. P. podczas spotkania stron na działce. Wskazują na to również zeznania świadka M. P., który podał, iż być może na działce padło takie stwierdzenie od K. P., że teraz wszystkie czynności będą z nim załatwiane. Podkreślenia wymaga tu, iż w trakcie spotkania stron na działce obecna była powódka, która w żaden sposób nie zanegowała twierdzenia męża o umocowaniu M. P. do zrealizowania transakcji; co więcej powódka swoim późniejszym zachowaniem, polegającym na przekazaniu M. P. dyspozycji co do zmiany terminu na zawarcie umowy właściwej czy przekazaniu za jego pośrednictwem na rzecz pozwanej kwoty 10.000 zł, jak wskazała tytułem zaliczki, w sposób dorozumiany zatwierdziła umocowanie świadka do zawarcia umowy przedwstępnej. Nie sposób przy tym zgodzić się z twierdzeniami powódki, aby M. P. działał w charakterze gońca, albowiem wykonywane przez niego czynności były ściśle związane z realizacją transakcji zawarcia umowy przedwstępnej, a ich zakres przekraczał czynności powierzane osobie pełniącej funkcję gońca. M. P. zawarł w istocie w imieniu powódki umowę przedwstępną, co zostało potwierdzone złożonym przez niego podpisem na dokumencie umowy, a powódka po otrzymaniu tego dokumentu w żaden sposób nie podważyła dokonanej przez niego czynności. W myśl art. 60 k.c., wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Powódka opisanym zachowaniem wyraziła w ocenie Sądu wolę umocowania M. P. do zawarcia w jej imieniu przedwstępnej umowy sprzedaży działki.

W myśl art. 95 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Jak stanowi natomiast przepis art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Przepis art. 98 k.c. wyróżnia trzy rodzaje pełnomocnictw: ogólne, rodzajowe i szczególne. Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 k.c., jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie, przy czym pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Zachowanie innych form szczególnych jest zatem konieczne przy udzielaniu pełnomocnictwa tylko w takich przypadkach, gdy dana forma szczególna w odniesieniu do konkretnej czynności prawnej jest zastrzeżona pod rygorem nieważności. Dotyczy to np. udzielenia pełnomocnictwa do przejęcia długu (art. 522 k.c.), do zawarcia umowy leasingu (art. 709 ² k.c.), do złożenia oświadczenia o poręczeniu (art. 876 § 2 k.c.). W tych przypadkach niezachowanie formy pisemnej zwykłej (przewidzianej dla tych czynności) skutkuje także nieważnością pełnomocnictwa. W innych przypadkach, tj. gdy szczególna forma czynności prawnej jest wymagana tylko dla celów dowodowych ( ad probationem) lub dla wywołania szczególnych skutków czynności prawnej ( ad eventum), udzielenie pełnomocnictwa może nastąpić w dowolnej formie (zob. Wojciech Raczyński, Komentarz do art. 99 Kodeksu cywilnego, Lex).

Wskazać w tym miejscu należy, iż udzielone M. P. przez powódkę pełnomocnictwo stanowiło pełnomocnictwo rodzajowe – do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Pełnomocnictwo rodzajowe obejmuje umocowanie do określonego rodzaju czynności prawnych (nazywane jest też gatunkowym). Zakresem umocowania obejmuje ono dokonywanie w imieniu mocodawcy czynności prawnych należących do określonej ich kategorii. Pełnomocnictwo rodzajowe może zostać udzielone zarówno do dokonania czynności prawnych określonego rodzaju przekraczających zakres zwykłego zarządu, jak i do pewnego rodzaju czynności zwykłego zarządu. Wystarczające wydaje się, by pełnomocnictwo takie określało rodzaj czynności prawnych objętych umocowaniem (np. zawieranie umów dostawy, leasingu). Może ono jednakże zostać ograniczone przez wskazanie dodatkowych cech takiej czynności prawnej, w szczególności jej przedmiotu lub podmiotu będącego drugą stroną umowy. Pełnomocnictwo rodzajowe podlega dyspozycji art. 99 § 1 k.c., a zatem nie wymaga zachowania formy pisemnej, jednakże jeżeli jest to pełnomocnictwo do dokonywania czynności, których ważność wymaga zachowania szczególnej formy, powinno ono zostać udzielone w tej formie szczególnej. Ze względu na to, że pełnomocnictwo - z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie - może zostać udzielone przez każde zachowanie się mocodawcy, które wyraża w sposób dostateczny taką jego wolę (art. 60 k.c.), może ono zostać udzielone zarówno w sposób wyraźny, jak i dorozumiany. Jeżeli wola udzielenia pełnomocnictwa zostanie wyrażona per facta concludentia, pełnomocnictwo takie w doktrynie określa się mianem pełnomocnictwa dorozumianego (por. Katarzyna Kopaczyńska-Pieczniak, Komentarz do art. 99 Kodeksu cywilnego, Lex).

Mając na uwadze, że przepis art. 389 k.c. nie wymaga dla umowy przedwstępnej szczególnej formy, również pełnomocnictwo udzielone przez powódkę takiej formy nie wymagało, a zatem było ważne. Jak już wyżej wskazano, pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.), a zatem dla oceny charakteru tego pełnomocnictwa mają znaczenie okoliczności towarzyszące udzieleniu pełnomocnictwa (por. wyrok SN z dnia 04 listopada 1998 roku, II CKN 866/97, OSNC 1999/3/66, Biul.SN 1999/1/13, M.Prawn. 1999/3/24). W ocenie Sądu, pomimo, że pełnomocnictwo dla M. P. nie zostało udzielone przez powódkę w sposób wyraźny, towarzyszące temu okoliczności, tj. przekazanie mu dyspozycji co do zmiany ustalonego wcześniej terminu na zawarcie umowy właściwej i przekazanie za jego pośrednictwem kwoty 10.000 zł, z całą pewnością pozwalają na przyjęcie, iż wolą powódki było umocowanie M. P. do zawarcia w jej imieniu przedwstępnej umowy sprzedaży działki z pozwaną. Nie budzi bowiem wątpliwości Sądu, że przekazanie na rzecz sprzedającego kwoty 10.000 zł tytułem zadatku czy zaliczki, wyrażało w sposób dostateczny wolę zawarcia przez nią umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości; nie sposób w ocenie Sądu znaleźć innego powodu dla przekazania przez powódkę takiej kwoty pieniędzy na rzecz osoby trzeciej. Mając przy tym na uwadze, iż przekazanie pieniędzy nastąpiło za pośrednictwem M. P., uznać należy, iż został on tym samym upoważniony do zawarcia umowy w imieniu powódki. Podkreślić także należy, że takie było pierwotne stanowisko strony powodowej wyrażone w pozwie oraz w piśmie przedprocesowym z dnia 09 czerwca 2014 r. (k. 12). W pozwie wskazano bowiem, że powódka przekazała 10 000 zł tytułem zaliczki na poczet przyszłej umowy sprzedaży, którą zamierzała zawrzeć z pozwaną. Nie ma więc tam mowy o tym, aby M. P. był tylko gońcem, wykonującym czynność techniczną polegającą na przekazaniu pieniędzy. Powódka wykazywała wówczas, że M. P. był upoważniony jedynie do przekazania zaliczki, a nie zadatku, o którym mowa w treści umowy przedwstępnej, a nie o tym że w ogóle nie był pełnomocnikiem powódki (choć wskazano także, że pod umową nie złożył podpisu jako strona kupująca). Okoliczność ta została dopiero podniesiona po przesłuchaniu strony powodowej, a trudno uznać, aby treść pisma procesowego była sprzeczna ze stanowiskiem strony. W piśmie z dnia 09 czerwca 2014 r. wskazano natomiast, że „w związku z niewykonaniem wstępnej umowy sprzedaży – kupna” (k. 12), K. N. jest wezwana do zwrotu zaliczki. Stąd też w ocenie Sądu nie można uznać, aby zeznania powódki były wiarygodne. W ocenie Sądu były one podyktowane interesem strony związanym z toczącym się procesem.

Nie budzi również wątpliwości Sądu, że umowa z dnia 10 marca 2014 roku została skutecznie zawarta.

Zgodnie z przepisem art. 389 § 1 k.c., umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Dla ważności umowy przedwstępnej nie ma zatem znaczenia forma, w jakiej została dokonana. Przesłankę ważności umowy przedwstępnej stanowi jedynie określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. W przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży, do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej zaliczyć należy przedmiot umowy oraz cenę. Elementy te zostały natomiast precyzyjnie określone w § 2 i § 3 umowy z dnia 10 marca 2014 roku. Przedmiotowa umowa została nadto opatrzona podpisami stron; bez znaczenia jest przy tym, że podpis pełnomocnika działającego w imieniu strony kupującej znajduje się pod pokwitowaniem przekazania kwoty 10.000 zł. Zgodnie bowiem z art. 78 § 1 k.c., do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Ustawodawca nie określił przy tym dodatkowych wymagań, co do sposobu złożenia podpisu. Twierdzenia strony powodowej, jakoby podpis pełnomocnika umieszczony na dokumencie umowy stanowił jedynie dowód pokwitowania wpłaty zaliczki – uiszczanej z reguły w przypadku podjęcia decyzji co do zawarcia transakcji, stanowią w tym przypadku jedynie próbę uniknięcia konsekwencji wynikających z zawarcia umowy. W ocenie Sądu sporządzony odręcznie zapis potwierdzający wpłacenie zadatku stanowi w tym przypadku integralną część umowy – dodatkowe potwierdzenie wręczenia określonej w § 3 przedmiotowej umowy kwoty zadatku. Podkreślenia wymaga tu, iż sporządzony zapis nie określa wysokości wpłaconej kwoty, co dodatkowo dowodzi, iż miał on jedynie na celu potwierdzenie wręczenia kwoty określonej w § 3 umowy, a także zawiera słowo „pełnomocnik”, co potwierdza tezę o upoważnieniu M. P. do działania w imieniu powódki.

Bez względu na powyższe wskazać należy, iż dla ważności umowy przedwstępnej nie ma znaczenia forma, w jakiej została ona dokonana. Wskazać przy tym należy, iż wręczenie przez powódkę na rzecz pozwanej kwoty 10.000 zł tytułem, jak wskazała powódka zaliczki, w sposób dostateczny ujawniało wolę zawarcia przez nią umowy przedwstępnej. W ocenie Sądu, usprawiedliwione i słuszne było zatem przekonanie strony pozwanej co do faktu zawarcia z powódką umowy przedwstępnej - w myśl art. 60 k.c. Trudno w zaistniałej sytuacji doszukać się innego celu, w którym zostały przekazane przez powódkę pieniądze w kwocie 10.000 zł niż wola zawarcia umowy przedwstępnej.

Podkreślenia wymaga również, iż ważność umowy z dnia 10 marca 2014 roku została zanegowana przez stronę powodową dopiero w momencie skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego i najprawdopodobniej wiąże się z obraną przez stronę taktyką procesową. W pismach przedsądowych (k. 12)strona powodowa nie podnosi bowiem zarzutu nieważności umowy, a wręcz przeciwnie – powołuje się na niewykonanie wstępnej umowy sprzedaży z dnia 10 marca 2014 roku i niedojście postanowień przedmiotowej umowy do skutku.

Przedmiotowa umowa została zatem w ocenie Sądu skutecznie przez strony zawarta.

Rozstrzygając ostatnią sporną kwestię, a mianowicie czy kwota 10.000 zł uiszczona przez stronę kupującą przy zawarciu umowy stanowiła zaliczkę czy zadatek, wskazać należy, iż w ocenie Sądu stanowiła ona zadatek.

W ocenie Sądu, analiza treści umowy z dnia 10 marca 2014 roku nie nasuwa wątpliwości co do charakteru przekazanej pozwanej kwoty w wysokości 10.000 zł, która to kwota stanowiła zadatek. Zgodnie bowiem z § 3 umowy na poczet określonej w § 2 umowy kupujący wręczy sprzedawcy zadatek w kwocie 10.000 zł. W umowie wskazano także, że w przypadku niewykonania umowy przez kupującego zadatek przepada na rzecz sprzedawcy, a w przypadku niewykonania umowy przez sprzedawcę, jest on zobowiązany zwrócić kupującemu kwotę w podwójnej wysokości. Mając na uwadze, że strony poza wskazaniem, że wręczona pozwanej kwota 10.000 zł stanowi zadatek, zawarły w treści umowy definicję zadatku zgodną z art. 394 § 1 k.c., nie można mówić o przypadkowym czy omyłkowym zastosowaniu wskazanej instytucji i uznać należy, iż wolą stron było zawarcie w umowie zapisu o zadatku a nie o zaliczce. Wątpliwości takie mogłyby powstać w przypadku gdyby strony użyły zamiennie sformułowań zadatek i zaliczka, nie określając bliżej charakteru danej instytucji. Sąd dał w tym zakresie wiarę twierdzeniom pozwanej, że użycie słowa zaliczka zamiast zadatek przy potwierdzeniu przyjęcia kwoty 10.000 zł stanowiło z jej strony pomyłkę. Zamienne używanie sformułowań zadatek i zaliczka jest bowiem powszechnie spotykane, zwłaszcza u osób, które nie uczestniczą na co dzień w obrocie cywilnym czy gospodarczym. Pozwana ponadto wskazała, że prowadzone były na ten temat rozmowy i strony wyjaśniały sobie, jaki jest cel przekazania pieniędzy (zabezpieczenie sprzedającego) i jakim tytułem zostają one przekazane. Sąd nie uwzględnił natomiast w tym zakresie wyjaśnień strony powodowej. Powódka jako osoba prowadząca działalność gospodarczą rozróżniała pojęcie zadatku od zaliczki, a pomimo to, nie wnosiła zastrzeżeń co do postanowień sporządzonej przez pozwaną umowy. Wobec powyższego, uznać należy, że zarówno treść umowy z dnia 10 marca 2014 roku jak i wola stron umowy wskazują na to, że uiszczona przy podpisaniu umowy kwota 10.000 zł stanowiła zadatek, wobec czego brak jest podstaw do jej zwrotu, albowiem niewykonanie umowy nastąpiło z winy powódki.

Bez względu na powyższe wskazać należy, iż nawet w przypadku uznania przekazanej pozwanej kwoty 10.000 zł jako zaliczki, nie podlegałaby ona zwrotowi na rzecz powódki na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Zgodnie bowiem z przepisem art. 407 k.c., jeżeli ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, rozporządził korzyścią na rzecz osoby trzeciej bezpłatnie, obowiązek wydania korzyści przechodzi na tę osobę trzecią. Wskazać przy tym należy, iż pozwana otrzymaną od powódki kwotę w wysokości 10.000 zł przekazała bezpłatnie córkom, a zatem nie posiada w tym zakresie legitymacji biernej.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 353 § 1 k.c. w zw. z art. 394 § 1 k.c . a contrario, orzekł jak w pkt I sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł uwzględniając zasadę odpowiedzialności za wynik procesu i uznając powódkę E. P. za stronę przegrywającą proces. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 98 k.p.c., art. 99 k.p.c. i art. 108 § 1 k.p.c., zasądził w punkcie II sentencji wyroku od powódki na rzecz pozwanej zwrot poniesionych przez nią kosztów procesu w łącznej kwocie 1 217 zł, na które składają się: kwota 1 200 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, ustalona na podstawie przepisu § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 490 ze zm.) oraz kwota 17 zł tytułem zwrotu kosztów opłaty od pełnomocnictwa.