Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 14 maja 2024 r.

Sąd Rejonowy w Piszu I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Anna Lisowska

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Judyta Masłowska

po rozpoznaniu w dniu 14 maja 2024 r. na rozprawie

sprawy z wniosku B. Z., A. D. (1), W. P., K. P., M. B., A. D. (2), B. P.

z udziałem S. M., Krajowego Ośrodka (...) Oddziału Terenowego w O.

rozstrzygnięcie w przedmiocie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczy wspólnej

p o s t a n a w i a:

1.  Oddalić wniosek.

2.  Orzec, iż zainteresowani ponoszą koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie we własnym zakresie.

Sygn. akt I Ns 96/24

UZASADNIENIE

B. Z., K. P., M. B., A. D. (2), A. D. (1), B. P. i W. P. wystąpili z wnioskiem o rozstrzygnięcie przez Sąd w przedmiocie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, tj. o zezwolenie wnioskodawcom na nadbudowę, rozbudowę części wielorodzinnego budynku mieszkalnego nr (...) położonego w B. i zmianę sposobu użytkowania części poddasza z nieużytkowego na funkcję mieszkalną, zgodnie z decyzją nr (...) o warunkach zabudowy. Nadto wnieśli o orzeczenie o kosztach niniejszego postępowania według norm przepisanych. Jako uczestników postępowania wskazali S. M. i Krajowy Ośrodek (...) Oddział Terenowy w O..

W uzasadnieniu wniosku wskazali, że wnioskodawcy i uczestnicy są współwłaścicielami ww. nieruchomości. Udział wnioskodawców wynosi ponad połowę. Poddasze przedmiotowego budynku nie jest użytkowane, a przystosowanie jego części do celów mieszkaniowych pozwoliłoby zwiększyć powierzchnię lokalu mieszkalnego wnioskodawcy P. Z., która to powierzchnia aktualnie jest mała. Krajowy Ośrodek (...) Oddział Terenowy w O. nie sprzeciwia się ww. czynności. Jedynie uczestnik S. M., który de facto nie zamieszkuje na tej nieruchomości, nie wyraża zgody na opisaną wyżej czynność.

Uczestnik postępowania Krajowy Ośrodek (...) Oddział Terenowy w O. w odpowiedzi na wniosek przychylił się do wniosku.

Uczestnik postępowania S. M. wniósł o odrzucenie, ewentualnie oddalenie wniosku w całości.

Sąd Rejonowy ustalił, co następuje:

Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr geod. (...), zabudowanej wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym nr (...), położonej w B. w gminie P., dla której w Sądzie Rejonowym w Piszu prowadzona jest księga wieczysta (...).

We wskazanym wyżej budynku mieszkalnym wyodrębnionych jest sześć lokali mieszkalnych. Właścicielom każdego z tych lokali przysługuje udział - w wysokości po 1/7 części - w prawie własności nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

(okoliczności bezsporne, dowód: wydruk z księgi wieczystej (...) Sądu Rejonowego w Piszu k. 10-14)

Właściciele ww. lokali nie podjęli uchwały o wyborze zarządu.

(okoliczność bezsporna)

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.

Ponieważ liczba lokali wyodrębnionych w przedmiotowym budynku mieszkalnym, jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.o.w.l), nie zaś przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, albowiem te ostatnie mają zastosowanie jedynie do małych wspólnot mieszkaniowych liczących nie więcej niż trzy lokale (art. 19 u.o.w.l.).

W myśl art. 20 ust. 1 u.o.w.l., jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 1 i 2 u.o.w.l.). Leżąca u podstaw tego rozwiązania idea uzależnienia skuteczności pewnych czynności zarządu od zgody ogółu właścicieli lokali, nie budzi zastrzeżeń w doktrynie i judykaturze.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 1 i 2 u.o.w.l.).

Zgodnie z art. 24 u.o.w.l., w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali, zarząd (lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1) może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

Zatem, podsumowując powyższe, stwierdzić należy, że w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, legitymację czynną do wystąpienia do Sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie w przedmiocie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, ma wyłącznie zarząd - powołany w drodze uchwały podjętej przez ogół właścicieli lokali – i to po uprzednim nie uzyskaniu przez niego zgody właścicieli lokali na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należało, iż wnioskodawcy, którzy nie są członkami zarządu powołanego w drodze uchwały, nie są legitymowani do wystąpienia z przedmiotowym wnioskiem.

Przed oceną merytoryczną sprawy Sąd zawsze z urzędu ustala czy strony występujące w sprawie posiadają legitymację (legitymacja czynna – to uprawnienie do występowania w sprawie w charakterze powoda/wnioskodawcy, legitymacja bierna - to uprawnienie do występowania w sprawie w charakterze pozwanego/uczestnika). Brak legitymacji zawsze skutkuje oddaleniem pozwu/wniosku bez możliwości merytorycznej oceny roszczenia.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów, Sąd wniosek oddalił.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c., w myśl którego, w postępowaniu nieprocesowym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.