Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

H. S. i R. W. wnieśli pozew przeciwko Skarbowi Państwa – Staroście (...), domagając się ustalenia, że aktualizacja wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w D. przy ul. (...) na działce nr (...), dokonana pismem Starosty (...) z dnia 17 sierpnia 2012r., była bezzasadna w związku z czym wysokośc tej opłaty nadal, od 1 stycznia 2013r., powinna wynosić 15 798,62 zł zamiast proponowanych przez Starostę 23 462 zł. Uzasadniając swoje stanowisko powodowie wskazywali, że operat szacunkowy, na podstawie którego Starosta (...) zaproponował podwyższenie opłaty rocznej począwszy od 1 stycznia 2012r. do kwoty 23 462 zł, został sporządzony wadliwie i wskazuje zawyżoną wartość nieruchomości, której są użytkownikami wieczystymi. W toku postępowania powodowie nie podnosili żadnych nowych argumentów, natomiast po uzyskaniu dowodu na okoliczność wartości nieruchomości w postaci opinii biegłego zakwestionowali ta opinię, zarzucając, że biegły przyjął na jej potrzeby ceny transakcyjne nieruchomości położonych poza D., które na dodatek nie są nieruchomościami podobnymi, zdecydowanie pod względem wielkości ich powierzchni, przez co ustalił wartośc nieruchomości zdecydowanie zbyt wysoko (k. 1, 2, 6, 84-86, 122 akt oraz pismo z 17.10.2012r. k. 2 i pismo z 29.08.2013r. k. 15-17 akt SKO N.M. (...)).

Skarb Państwa, w imieniu którego występował Starosta (...), reprezentowany przez radcę prawnego P. G., domagał się oddalenia powództwa w całości i zasądzenia od powodów kosztów procesu według norm przepisanych, argumentując, że wysokośc opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości powinna wynosić 23 462 zł, gdyż przy dokonaniu aktualizacji wysokości tej opłaty w sierpniu 2012r. prawidłowo ustalono wartość nieruchomości na kwotę 1 173 000 zł. W troku postępowania pozwany również w określonej części zakwestionował opinię biegłego, jednak po złożeniu przez biegłego opinii uzupełniającej, ostatecznie zgodził się z nią i na rozprawie w dniu 21 grudnia 2015r. wniósł o ustalenie wysokości opłaty rocznej przy przyjęciu za jej podstawe wartości nieruchomości ustalonej przez biegłego (k. 31, 89, 90, 124, 186).

Sąd ustalił, co następuje.

Skarb Państwa, którego prawa wykonuje Starosta (...), jest właścicielem nieruchomości położonej w D. przy ul. (...) na działce nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim prowadzi księgę wieczystą Kw (...). Od czerwca 2005r. wieczystymi użytkownikami opisanej nieruchomości są R. W. i H. S. jako (...) S.C. z siedziba w R. (bezsporne nadto dowód: kopia aktu notarialnego w aktach SKO, wydruk z treści księgi wieczystej k. 67-75).

Przedmiotowa nieruchomość składa się z działki nr (...) o powierzchni 4 773 m ²., która ma regularny, zbliżony do trapezu kształt. Teren działki jest płaski, zabudowany, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, budynkami o charakterze komercyjnym tj. budynkiem administracyjnym budynkiem socjalnym oraz trzema budynkami wczasowymi. (...) jest uzbrojona w urządzenia infrastruktury technicznej w postaci kanalizacji sanitarnej, wodociągu, sieci elektrycznej i gazowej oraz jest ogrodzona płotem z metalowej siatki. Od północy przedmiotowa nieruchomość graniczy z ulicą (...) oraz z działka nr (...), od południa z ulicą (...), od zachodu z działką nr (...) a od wschodu z ulicą (...) (bezsporne, nadto dowód: opina biegłego k. 35-65).

Pismem z dnia 17 sierpnia 2012r. Starosta (...) wypowiedział powodom dotychczasową wysokośc opłaty rocznej za użytkowanie wynosząca 15 798,62 zł i zaproponował ustalenie jej począwszy od 1 stycznia 2013r. na kwotę 23 462 zł, przy przyjęciu 2% stawki tej opłaty i wartości nieruchomości na poziomie 1 173 100 zł (bezsporne).

Wartość prawa własności gruntu na działce nr (...) na dzień 31 grudnia 2012r. wynosiła 1 077 600 zł (dowód: opinia biegłego k. 35-75, pismo biegłego k. 104-111, pismo biegłego k. 144-146 i 147-1570.

W. stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości wynosi 2%. Poprzednio tj. przed aktualizacją dokonaną pismem z 17 sierpnia 2012r. wysokośc opłaty ze względu na wartośc nieruchomości była aktualizowana w listopadzie 2000r., a wysokośc stawki została zaktualizowana w styczniu 2007r. (bezsporne, nadto dowód: pismo Starosty (...) z 20.11.2000r.i z 15.01.2007r. w aktach administracyjnych).

Sąd ustalił, co następuje.

Powództwo wniesione przez R. W. i H. S. okazało się w przeważającej mierze nieuzasadnione.

Przedstawiony powyżej stan faktyczny był sporny jedynie co do wartości nieruchomości gruntowej na dzień 31 grudnia 2012r. natomiast w pozostałym zakresie został ustalony na podstawie nie zgodnych twierdzeń stron, dodatkowo potwierdzonych treścią dokumentów znajdujących się w aktach posterowana prowadzonego przed Samorządowy Kolegium Odwoławczym. Co do wartości nieruchomości gruntowej tj. działki nr (...) na dzień 31 grudnia 2012r. Sąd poczynił ustalenia w oparciu o treści opinii biegłego E. B. z marca 2015r. wyjaśniona i doprecyzowaną jego pismami z maja 2015r. i z października 2015r. Opinię tę początkowo kwestionowały obie strony, jednak pozwany, po uzyskaniu dodatkowych wyjaśnień biegłego, finalnie opinię zaakceptował i wnosił o ustalenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości w oparciu o wartośc nieruchomości ustaloną w tej opinii. Powodowie konsekwentnie opinię podważali, zarzucając biegłemu, że przy ustalaniu wartości nieruchomości podejściem porównawczym do porównania przyjął ceny nieruchomości położonych w innych miejscowościach aniżeli w D., które na dodatek nie były nieruchomościami podobnymi, gdyż ich wielkość była znacznie mniejsza, a tym samym przyjęto do porównania ceny nieadekwatne, znacznie zawyżone. Poza tym powodowie wskazywali na mankamenty opinii, mające polegać na przyjęciu do obliczeń C min/śr i C max/śr skrajnych cen porównawczych tj. ceny 60,00 zł za m ² i ceny 369,69 zł za m ² oraz braku charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i nieruchomości o cenie maksymalnej z wyeksponowaniem ich cech w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. W ocenie Sądu, zastrzeżenia powodów nie były uzasadnione. Po pierwsze należy zauważyć, że biegły na potrzeby opinii, wbrew twierdzeniom powodów, przyjął trzy transakcje sprzedaży nieruchomości położonych w D.. Po drugie, wyjaśnił również czym było uzasadnione przyjęcie cen sprzedaży nieruchomości położonych w innych nieruchomościach nadmorskich. Wynikało to mianowicie z faktu, że na terenie D. nie odnotowano wystarczająco dużej ilości transakcji sprzedaży nieruchomości, które można by uznać za nieruchomości podobne w rozumieniu przepisu art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Słusznie również biegły wskazał, że nieprawidłowym byłoby przyjęcie do porównania cen nieruchomości w W., z uwagi na istotne różnice w położeniu tej miejscowości w stosunku do położenia D. (i samej przedmiotowej nieruchomości). Ponadto biegły podał, że na badanym obszarze nie było transakcji sprzedaży nieruchomości o powierzchni tak dużej jak powierzchnia przedmiotowej nieruchomości w związku z czym oczywiście nie można było takich transakcji wykorzystać na potrzeby opinii. Poza tym biegły szczegółowo wyjaśnił, w jaki sposób i w oparciu o jakie kryteria koryguje się ceny nieruchomości przyjętych do porównania oraz wprost wskazał, w którym momencie w procesie sporządzania opinii nastąpiła eliminacja cen skrajnych. Uwzględniając dodatkowe wyjaśnienia biegłego zawarte w pismach z maja i października 2015r. Sąd uznał, że opinia K. B. jest rzetelna, wyczerpująca i przekonująco uzasadniona w związku z czym powinna stanowić podstawe do ustalenia wartości nieruchomości, jako wielkości wyjściowej do ustalenia wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z przepisem art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne, natomiast stosownie do przepisu ust. 4 opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego. Po myśli przepisu art. 72 ust. 1 w związku z art. 72 ust. 3 pkt. 4a opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67, która to stawka dla nieruchomości gruntowe na działalnośc turystyczna wynosi 2% ceny.

Przepisy art. 77 ust. 1 i 3 powołanej ustawy przewidują, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty, a aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Szczegółowo procedurę aktualizacji wysokości opłaty rocznej opisuje przepis art. 78 ust. 1 ustawy, który stanowi, że właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z przepisem art. 78 ust. 2 użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia SKO, wydanego na skutek rozpoznania wniosku, o którym mowa w przepisie art. 78 ust. 2 właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ust. 3).

Ponieważ w niniejszej sprawie wystąpiła opisana wyżej sytuacja, tzn. po aktualizacji wysokości opłaty rocznej dokonanej przez Starostę (...) pismem z 17 sierpnia 2012r. powodowie złożyli do SKO w S. wniosek z art. 78 ust. 2, a następnie od orzeczenia SKO z dnia 8 listopada 2013r. wnieśli w przepisanym terminie sprzeciw, Sąd zobowiązany był ustalić wysokośc opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości, przy czym, z uwagi na treść przepisu art. 79 ust. 8 w związku z art. 79 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, była to wysokośc opłaty rocznej obowiązująca od dnia 1 stycznia 2013r.

W. opłaty ustalono przyjmując, że wartość nieruchomości gruntowej tj. działki nr (...) na dzień 31 grudnia 2012r. tj. na dzień aktualizacji (art. 77 ust. 1 ugn) wynosiła 1 077 600 zł. W tej sytuacji opłata roczna równa 2% ceny (wartości) nieruchomości powinna wynosić 21 552zł i taką jej wysokość ustalił Sąd.

Przyjmując, że wartośc przedmiotu sporu w niniejszej sprawie równa była różnicy między wartością opłaty rocznej proponowaną przez pozwanego (23 462 zł ), a wysokością tej opłaty postulowaną przez powodów (15 798,62 zł) i, co za tym idzie wynosiła 7 663,38 zł, Sąd przyjął, że roszczenie powodów zostało uwzględnione jedynie w 25% , albowiem opłatę roczną, której wysokośc stanowiła przedmiot sporu, podwyższono z kwoty 15 798,62 zł do kwoty 21 552 zł tj. o 5 753 38 zł, co stanowi 75% wartości przedmiotu sporu. Z uwagi na takie rozstrzygnięcie, zgodnie z przepisem art. 100 zdanie pierwsze kpc, dokonano stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu, na które po stronie powodów złożyły się: opłata od pozwu w wysokości 384 zł oraz uiszczone i wykorzystane zaliczki na opinie biegłych w łącznej kwocie 1 589,86 zł, co w sumie dawało 1 973,86 zł, a po stronie pozwanego wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w wysokości 1 200 zł. Łączna wysokośc kosztów procesu wynosiła więc 3 173,86 zł, z czego powodowie, obowiązani do ich poniesienia w wysokości 75%, powinni uiścić 2 380,40 zł. W tej sytuacji od powodów, jako strony przegrywającej w 75%, tytułem zwrotu kosztów procesu zasądzono na rzecz pozwanego kwotę 406,54 zł (1973,86 + 406,54 = 2 380,40). Jednocześnie, na podstawie przepisu art. 84 ust. 1 i 2 w związku z art. 80 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych zarządzono zwrot na rzecz R. W., który na poczet wydatków postępowania uiścił dwie zaliczki w łącznej wysokości 2 000 zł, kwoty 410,14 zł, stanowiącej różnice między suma zaliczek przez niego wpłaconych a sumą wydatków(suma wynagrodzeń biegłego), która wyniosła 1 589,86 zł.