Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 kwietnia 2017 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie VIII Wydział Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący SSO Agnieszka Górska

Protokolant Joanna Drobińska

po rozpoznaniu w dniu 29 marca 2017 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa P. G.

przeciwko Przedsiębiorstwu Handlowemu (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

o zapłatę

I zasądza od pozwanego Przedsiębiorstwa Handlowego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz powoda P. G. kwotę 127.083,60 zł (stu dwudziestu siedmiu tysięcy osiemdziesięciu trzech złotych sześćdziesięciu groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 2 czerwca 2014 r.;

II oddala powództwo w pozostałej części;

III zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 9972 zł (dziewięciu tysięcy dziewięciuset siedemdziesięciu dwóch złotych) tytułem kosztów procesu.

Sygn. akt: VIII GC 309/15

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym 3 lipca 2015 roku P. G. wniósł o zasądzenie od pozwanej Przedsiębiorstwa Handlowego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwoty 127083,60 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 4 marca 2014 roku do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych wraz z kosztami zastępstwa adwokackiego oraz opłatą skarbową od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu wskazał, że w dniu 4 grudnia 2012 roku zawarł z pozwaną umowę pośrednictwa sprzedaży z klauzulą wyłączności. Jej przedmiotem było dokonanie na rzecz pozwanej czynności organizacyjno-marketingowych zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). W trakcie obowiązywania zawartej umowy, działka ta uległa podziałowi na działki nr (...) na mocy decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia 12 listopada 2013 roku, w związku z czym istnieje tożsamość przedmiotu sprzedaży i przedmiotu objętego umową pośrednictwa. Za wykonanie czynności będących przedmiotem umowy pozwana zobowiązała się zapłacić wynagrodzenie prowizyjne w wysokości 3,69% ceny brutto ustalonej w umowie sprzedaży, przy czym strony uzgodniły, że oferty zmierzające do sprzedaży składane przez pozwaną traktowane będą jak złożone przez pośrednika. Powód podjął szereg czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży. Ostatecznie pozwana, bez udziału pośrednika, w dniu 3 marca 2014 roku zawarła z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S. umowę sprzedaży nieruchomości - działki nr (...) - za cenę 3444000,00 zł brutto. Pozwana – wezwana do zapłaty należnego powodowi wynagrodzenia w kwocie 127083,60 zł – odmówiła zadośćuczynienia roszczeniu powoda. Zdaniem powoda postepowanie pozwanej, która z pominięciem pośrednika sprzedała nieruchomość, świadczy o naruszeniu szeregu zapisów umowy i stanowi o niewykonaniu umowy przez pozwaną.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o jego oddalenie w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Podniosła, że powód nie podjął żadnej czynności zmierzającej do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr (...) w S. oraz posadowionych na tej działce budynków, co wynika z treści pozwu. Nie wykazał, by kiedykolwiek prezentował ofertę dotyczącą tej nieruchomości, a nadto umowa pośrednictwa dotyczyła nieruchomości wycenionej na 13.000.000 zł, zaś umowa zawarta nieruchomości wartej 3.444.000,00 zł. Pozwana podkreśliła, że umowa pośrednictwa miała charakter umowy rezultatu, a zatem wynagrodzenie pośrednika można uznać za należne w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej, warunkowej bądź przenoszącej własność nieruchomości, co nie miało miejsca. Zarzuciła, że powód nie wykazał, by pozyskał kontrahenta, co było warunkiem wypłaty umówionego wynagrodzenia. Wskazała przy tym, że prezes zarządu (...) spółki z o.o. w S. (nabywcy nieruchomości) - M. K. - był zastępcą dyrektora pozwanej w latach 2004-2012 i wiedział o zamiarze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Po założeniu spółki (...) spółki z o.o. w S., sam złożył pozwanej ofertę nabycia części nieruchomości przy ul. (...) w S., co ostatecznie nastąpiło w dniu 3 marca 2014 roku.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 4 grudnia 2012 roku P. G. prowadzący od 2007 roku działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (nr licencji (...)) oraz Przedsiębiorstwo Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. w dniu 4 grudnia 2012 roku zawarli umowę pośrednictwa sprzedaży z klauzulą wyłączności. Przedmiotem umowy oznaczonym w §2 była należąca do pozwanej spółki nieruchomość położona w S. przy ul. (...), oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr (...), KW nr (...) o cenie ofertowej 13000000 zł brutto.

Powód w §1 umowy zobowiązał się do dokonania dla pozwanej (Zamawiającego) czynności organizacyjno-marketingowych, zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości szczegółowo opisanej w §2 umowy, a zamawiający zobowiązał się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia.

W ust. 2 §1 czynności pośrednictwa zostały przykładowo wymienione jako: sporządzenie oferty nieruchomości, przekazywanie oferty klientom, umieszczenie oferty w komputerowej bazie ofert (...), prezentowanie oferty na portalu internetowym www.wgn.pl, współpraca z innymi agencjami obrotu nieruchomości, prezentacja bazy ofert na targach nieruchomości, na których pośrednik bierze udział, reklama prasowa, udzielenie zamawiającemu pomocy w mediacjach warunków umowy, celem doprowadzenia do realizacji transakcji.

Uzgodnione przez strony wynagrodzenie prowizyjne pośrednika (§3 ust. 1) wyniosło 3,69% ceny brutto ustalonej przez strony umowy sprzedaży nieruchomości w umowie przedwstępnej/warunkowej lub umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Płatność wynagrodzenia ustalono na dzień zawarcia umowy przedwstępnej/warunkowej, a w razie niezawarcia takiej umowy, w dniu zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w biurze P. (§3 ust. 3).

Zamawiający zobowiązał się zawiadomić pośrednika o terminie zawarcia umowy przedwstępnej/warunkowej oraz umowy przenoszącej własność nieruchomości opisanej w §2, jak również umożliwić pośrednikowi wzięcie udziału w zawarciu tych umów (§4). Nadto, w §5 ust.1 pozwana oświadczyła, że w czasie obowiązywania umowy nie zawrze innej umowy, mającej za swój przedmiot wykonanie czynności pośrednictwa, o których mowa w §1. Zobowiązała się również, że wszelkie czynności zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży będzie wykonywać za wiedzą i przy udziale pośrednika, bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem.

W ust. 2 strony ustaliły, że pozwana (zamawiający) może samodzielnie składać ofertę sprzedaży nieruchomości opisanej w §2, jednak oferta taka będzie traktowana jako złożona przez pośrednika, zaś w ust. 3 §5 wskazano, że w czasie trwania umowy pośrednikowi przysługuje ustalone wynagrodzenie bezwarunkowo i niezależnie od sposobu pozyskania kontrahenta, chyba że pośrednik nie wykona żadnej z czynności, o których mowa w §1 umowy. Natomiast po wygaśnięciu/rozwiązaniu umowy pośrednik otrzyma wynagrodzenie określone w §3, w przypadku zawarcia przez klienta umowy z kontrahentem wskazanym mu wcześniej przez pośrednika.

Umowę pośrednictwa zawarto na okres 18 miesięcy od dnia jej podpisania (§7), a strony uzgodniły, że okres obowiązywania klauzuli wyłączności ulega automatycznemu przedłużeniu na taki sam okres czasu chyba, że jedna ze stron umowy pośrednictwa złoży w terminie 14 dni przed upływem tego okresu pisemne wypowiedzenie.

Dowód:

- informacja (...) dotycząca P. G. – k. 11;

- odpis z (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – k. 12-16;

- świadectwo nadania P. G. licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami– k. 17;

- umowa pośrednictwa sprzedaży z klauzulą wyłączności z 04.12.2012r. – k. 18-19;

Pozwana, ze względu na konieczność pozyskania środków pieniężnych, rozważała zarówno sprzedaż całości, jak i części posiadanych nieruchomości, o czym P. G. wiedział i na taką możliwość wskazywał potencjalnym kontrahentom.

P. G. realizował obowiązki wynikające z umowy pośrednictwa i przedstawiał potencjalnym kupcom oraz innym pośrednikom oferty sprzedaży nieruchomości przy pomocy e-maili. Informował każdorazowo o tym, że oferta sprzedaży obejmuje trzy sąsiadujące działki nr (...), przeznaczone w studium zagospodarowania na cele komercyjne oraz załączał mapę z zaznaczoną lokalizacją inwestycji.

Dowód:

- oferta wraz z mapami – k. 19-21;

- uchwała nr (...) Rady Miasta S. z 15.04.2002r. wraz z załącznikiem – k. 22-23;

- oferty powoda z 05.12.2012r., 11.12.2012r., 08.01.2013r. – k. 24-31;

- zeznania świadka K. F. – k. 155 wraz z zapisem audio-video rozprawy z 13.04.2016r. – k. 161;

- zeznania świadka D. G. – k. 155-156 wraz z zapisem audio-video rozprawy z 13.04.2016r. – k. 161;

- zeznania świadka M. F. – k. 238-240 wraz z zapisem audio-video rozprawy z 29.03.2017r. – k. 243;

- zeznania powoda P. G. – k. 240-242 wraz z zapisem audio-video rozprawy z 29.03.2017r. – k. 243;

P. G. poinformował K. F., pozyskującego dla spółki (...) grunty w celu postawienia dyskontu, o ofercie pozwanej. Spółka (...) była zainteresowana większą częścią tej nieruchomości z uwagi na połączenie z ul. (...) i łatwiejszy dojazd. Ostatecznie do zawarcia umowy nie doszło ze względu na układ nieruchomości, który nie pasował kontrahentowi.

Dowód:

- zeznania świadka K. F. – k. 155 wraz z zapisem audio-video rozprawy z 13.04.2016r. – k. 161;

- zeznania powoda P. G. – k. 240-242 wraz z zapisem audio-video rozprawy z 29.03.2017r. – k. 243;

Powód proponował zakup działki przy ul. (...) w S. D. G., z którym stale współpracuje w zakresie sprzedaży nieruchomości. Przedstawił mu mapę terenu oraz informacje o przeznaczeniu tego terenu. Po kilkutygodniowych rozmowach tak z powodem, jak i potencjalnymi współwłaścicielami tej nieruchomości, D. G. zrezygnował z zakupu tej nieruchomości.

Dowód:

- zeznania świadka D. G. – k. 155-156 wraz z zapisem audio-video rozprawy z 13.04.2016r. – k. 161;

M. F. jest inwestorem i doradcą na rynku nieruchomości. Ofertę sprzedaży trzech działek nr (...) otrzymał od powoda e-mailem. Ofertę tą przedstawiał następnie sieciom handlowym, w tym sieci K. oraz I..

(...) ( (...) (...)) zajmowała się pozyskiwaniem na terenie P. pod sklepy (...). W 2013 roku R. H. otrzymał od pośrednika (...) informacje o nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży przez pozwaną. Następnie R. H. dokonał weryfikacji tej nieruchomości w Urzędzie Miasta S. i w księdze wieczystej nieruchomości, dokonał również jej oględzin.

M. F. prowadził z H. J. – prezesem zarządu pozwanej - rozmowy dotyczące sprzedaży dwóch spośród trzech działek – z wyjątkiem tej, na której znajdował się pawilon handlowy. H. J. informował M. F. o sprzedaży części oferowanego terenu.

Dowód:

- zeznania R. H. – k. 159-160 wraz z zapisem audio-video rozprawy z 13.04.2016r. – k. 161;

- zeznania świadka M. F. – k. 238-240 wraz z zapisem audio-video rozprawy z 29.03.2017r. – k. 243;

- zeznania powoda P. G. – k. 240-242 wraz z zapisem audio-video rozprawy z 29.03.2017r. – k. 243;

P. G. w 2013 roku przesłał A. J., kierownikowi projektu spółki (...) na terenie S. – ofertę sprzedaży nieruchomości należącej do (...) spółki z o.o. przy ul. (...) w S.. A. J. w tym czasie wiedział już o ofercie sprzedaży tej nieruchomości i rozmowach spółki (...) z pozwaną. Mimo prowadzenia negocjacji w sprawie najmu nieruchomości i wybudowania sklepu na nieruchomości położonej w pobliżu, spółka (...) podjęła rozmowy z pozwaną na temat zakupu części tej nieruchomości, chcąc mieć alternatywę w przypadku niepowodzenia dotychczas prowadzonych negocjacji. Ostatecznie umowy sprzedaży z pozwaną nie zawarto.

Dowód:

- zeznania A. J. – k. 224-225 wraz z zapisem audio-video posiedzenia przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Żoliborza w W. z 01.12.2016r. – k. 226;

- zeznania powoda P. G. – k. 240-242 wraz z zapisem audio-video rozprawy z 29.03.2017r. – k. 243;

Decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia 12 listopada 2013 roku zatwierdzono podział nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 1,0849 ha z obrębu ewidencyjnego nr (...), położonej przy ul. (...) w S., ujawnionej w księdze wieczystej nr (...), będącej własnością Skarbu Państwa w wieczystym użytkowaniu Przedsiębiorstwa Handlowego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.. Działka ta uległa podziałowi na działki nr: (...) o powierzchni 0,1939ha oraz nr (...) o powierzchni 0,8901 ha. Podziału tego dokonano na wniosek pozwanej.

Działki powstałe na skutek podziału nadal objęte są KW nr (...). Adres administracyjny działki nr (...) to ul. (...), zaś adres administracyjny działki nr (...) to ul. (...).

Na działce nr (...) oznaczonej symbolem użytku (...) o obszarze 0,1939ha znajdują się:” budynek magazynowy o powierzchni 124,5m2 oraz budynek handlowo-usługowy o powierzchni 617,04 m2.

Dowód:

- decyzja Prezydenta Miasta S. z 12.11.2013r. – k. 57-59;

- wydruk treści księgi wieczystej nr (...) z 03.07.2015r. – k. 36-56;

M. K. w okresie od 1 listopada 2004 roku do 17 listopada 2012 roku zatrudniony był jako zastępca dyrektora handlowego ds. sprzedaży stolarki otworowej i podłóg w Przedsiębiorstwie Handlowym (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S..

Na zebraniu zarządu i pracowników pozwanej na początku 2012 roku rozmawiano o trudnej sytuacji finansowej spółki i potencjalnej sprzedaży części firmy. Latem 2012 roku M. K. zwrócił się do H. J. z propozycją zakupu nieruchomości przy ul. (...) wraz z całym towarem, który znajdował się na kierowanym przez niego dziale drzwi.

W dniu 27 listopada 2012 roku, na podstawie umowy spółki z 12 listopada 2012 roku, w Krajowym Rejestrze Sądowym zarejestrowana została (...) spółka z o.o. z siedzibą w S. przy ul. (...). Wspólnikami tej spółki są M. K., będący równocześnie prezesem jednoosobowego zarządu spółki oraz Ł. W. (prokurent samoistny); przedmiotem działalności spółki jest sprzedaż okien, drzwi i podłóg.

(...) spółka z o.o. wynajęła budynki (główny i magazynowy) od pozwanej, celem pokazania możliwości sprzedażowych spółki, a następnie podjęła starania o kredyt na zakup tej nieruchomości. Równocześnie negocjowane były z pozwaną warunki (cena) nieruchomości. Zgodę na udzielenie kredytu (...) spółka z o.o. w S. otrzymała w marcu 2014 roku.

Dowód:

- zaświadczenie o zatrudnieniu M. K. z 05.08.2015r. – k. 94;

- informacja odpowiadająca odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców z 05.08.2015r. – k. 95-98;

- zeznania świadka M. K. – k. 132-134 wraz z zapisem audio-video rozprawy z 08.01.2016r. – k. 135;

Pozwana nie informowała powoda o tym, że ma potencjalnego kupca działki nr (...), o zamiarze zawarcia z (...) spółką z o.o. w S. umowy sprzedaży nieruchomości ani o zawarciu umowy.

Niesporne

Umową sporządzoną w dniu 3 marca 2014 roku przed notariuszem J. B. (Rep. A (...)) H. J. działający na rzecz Przedsiębiorstwa Handlowego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. oraz M. K. działający w imieniu i na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. zawarli umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, będącej własnością Skarbu Państwa, stanowiącej działkę gruntu nr (...) położoną przy ul. (...) oraz prawa własności posadowionych na tej działce gruntu: budynku o funkcji „skład lub magazyn” i budynku o funkcji „handlowo-usługowej”, dla której to nieruchomości X Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Cena sprzedaży uzgodniona przez strony wyniosła 2.800.000,00 zł netto (3.444.000,00 zł brutto).

Dowód:

- wypis z aktu notarialnego umowy sprzedaży z 03.03.2014r. Rep. A (...) – k. 60-76;

- wydruk treści księgi wieczystej nr (...) (...). – k. 36-56;

W czasie trwania umowy kontakt powoda z H. J. nagle się urwał. O zawarciu umowy sprzedaży P. G. dowiedział się przeglądając księgę wieczystą nieruchomości nr (...).

Dowód :

- zeznania powoda P. G. – k. 240-242 wraz z zapisem audio-video rozprawy z 29.03.2017r. – k. 243;

Pismem z 20 maja 2014 roku pełnomocnik powoda poinformował pozwaną o dokonaniu, w oparciu o treść zapisów w księdze wieczystej nr (...), ustaleń co do sprzedaży nieruchomości objętej umową pośrednictwa z dnia 4 grudnia 2012 roku i wskazał na należne powodowi wynagrodzenie prowizyjne w kwocie 127.083,60 zł. Poprosił o kontakt w celu ustalenia formy i terminu płatności tego wynagrodzenia.

Pismem datowanym na 2 czerwca 2014 roku pełnomocnik pozwanej spółki odmówił zapłaty. Ponowne wezwanie do zapłaty pełnomocnik powoda skierowała do pozwanej pismem z 3 lipca 2014 roku. Żądanie to, w piśmie z 13 sierpnia 2014 roku zostało uznane przez pozwaną za nienależne.

Dowód:

- pismo pełnomocnika powoda z 20.05.2014r. – k. 77-78;

- pismo pełnomocnika pozwanej z 02.06.2014r. – k. 79-80;

- pismo pełnomocnika powoda z 03.07.2014r. – k. 81-82;

- pismo pełnomocnika pozwanej z 13.08.2014r. – k. 83;

Sąd zważył, co następuje:

Pomiędzy stronami bezsporny był fakt zawarcia w dniu 4 grudnia 2012 roku umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na wyłączność, na podstawie której pośrednik – P. G. zobowiązał się, zgodnie z §1 umowy, do dokonania dla pozwanej czynności organizacyjno-marketingowych, zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości opisanej w §2 umowy (tj. co do nieruchomości przy ul. (...) w S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) objętej KW nr (...)), a czynności te miały być realizowane m.in. poprzez sporządzenie ofert, ich przekazanie klientom, prezentowanie na portalu internetowym, współpracę z agencjami obrotu nieruchomościami.

W niniejszej sprawie nie było również wątpliwości co do tego, że część nieruchomości– powstałą z podziału działki nr (...) działkę nr (...) o powierzchni 0,1939ha – pozwana sprzedała – bez jakiegokolwiek udziału powoda – (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.. Spółka ta założona przez byłego pracownika pozwanej M. K.. Przy czym to z inicjatywy M. K. pozwana najpierw wynajęła (...) spółce z o.o. część budynku znajdującego się na działce nr (...), a następnie spółki te zawarły umowę sprzedaży obejmującą użytkowanie wieczyste gruntu oraz własność budynków posadowionych na ww. działce.

Co do zasady niesporny stan faktyczny sprawy, zarówno co do treści łączącej strony umowy, podział nieruchomości objętej umową pośrednictwa oraz sprzedaż jej części ustalono w oparciu o przedłożone do akt sprawy dokumenty, w tym w szczególności umowę, oferty, wydruki z KRS i księgi wieczystej. Prawdziwości tych dokumentów żadna ze stron nie kwestionowała.

Okoliczności towarzyszące działaniom podejmowanym przez powoda jako pośrednika ustalono również w oparciu o zeznania świadków i powoda. Zeznania te korespondowały ze sobą i wskazywały na podjęcie przez powoda szeregu czynności zmierzających do doprowadzenia do zawarcia przez pozwaną umowy sprzedaży oraz okoliczności towarzyszące rozmowom prowadzonym przez świadków z pozwaną odnośnie ceny oferowanych nieruchomości i możliwości sprzedaży tylko części z nich. Pominięto natomiast dowód z zeznań H. J. – prezesa zarządu pozwanej spółki – ze względu na jego niestawiennictwo na rozprawie w dniu 29 marca 2017 roku pomimo prawidłowego wezwania.

Łącząca strony umowa pośrednictwa jest umową nazwaną, która w dacie zawarcia umowy (tj. dnia 4 grudnia 2012 roku) była uregulowana w art. 179 – 183a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (obecnie – tekst jednolity: Dz. U. z 2016 roku, poz. 2147).

Zgodnie z art. 180 ust 3a w obowiązującym wówczas brzmieniu umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

Bliższą charakterystykę tej umowy Sąd Najwyższy przedstawił w wyroku z dnia 24 września 2009 roku w sprawie o sygn. akt IV CSK 138/09, wskazując, iż zakres obowiązków pośrednika, który można wywieść z samej ustawy, sprowadza się do wykonywania czynności zmierzających do zawarcia przez kontrahenta umowy zbycia i nabycia nieruchomości; obowiązki pośrednika polegają na wyszukaniu i przedstawieniu kontrahentowi odpowiednich ofert, tak, by mógł on zawrzeć stosowną umowę, czyli na stworzeniu warunków, "nastręczeniu sposobności do zawarcia umowy". Sąd Najwyższy zaznaczył, że przy tak oszczędnej regulacji ustawowej, zasadnicze znaczenie dla ukształtowania konkretnego stosunku zobowiązaniowego ma umowa. Znajdowało to także wyraz w treści wówczas obowiązującego art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, zawarta, pod rygorem nieważności, w formie pisemnej.

Zarówno w poprzednim stanie prawnym, jak i po wejściu w życie ustawy z dnia 13 czerwca 2013 roku o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz.U. z 2013r., poz. 829), która regulację pośrednictwa w obrocie nieruchomościami znacznie ograniczyła, niewątpliwym pozostaje, że to umowa stron jest podstawowym źródłem określenia obowiązków pośrednika (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 stycznia 2007 roku, sygn. akt IV CSK 267/06, publ. OSNC - Zb. dodatkowy 2008 nr A, poz. 14, str. 82,).

Strony mogą ułożyć między sobą ten stosunek umowny swobodnie, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353 ¹ k.c.).

Przechodząc do oceny ustalonego stanu faktycznego szczególną uwagę zwrócić należy na treść §5 umowy pośrednictwa, w którym pozwana zobowiązała się do niezawierania innej umowy pośrednictwa w czasie obowiązywania umowy zawartej z powodem, jak również do wykonywania wszelkich czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży za wiedzą i przy udziale pośrednika, bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem (odpowiednie zastosowanie art. 550 k.c.). Strony wyraźnie przewidziały przy tym, że pośrednikowi przysługuje ustalone wynagrodzenie bezwarunkowo i niezależnie od sposobu pozyskania kontrahenta, chyba że pośrednik nie wykona żadnej czynności, o których mowa w §1 umowy.

To postanowienie należy, zdaniem sądu, intepretować w ten sposób, że jeżeli kontrahent nie został pozyskany przez pośrednika, ale w inny sposób, należy się pośrednikowi wynagrodzenie za samo podjęcie czynności wymienionych w §1. Takie uregulowanie uznać należy za dopuszczalne, gdyż co do zasady – zgodnie z art. 353 ¹ k.c. - strony mogły się umówić, że wynagrodzenie będzie przysługiwało za sam fakt prowadzenia czynności poprzednio wymienionych, nadając kontraktowi charakter umowy starannego działania.

Przedstawione przez powoda dokumenty, jak również dowody z zeznań świadków jednoznacznie wskazują, że powód podejmował szereg czynności, o których mowa w §1 umowy, a których wykonywanie stanowiło jeden z warunków wypłaty umówionego wynagrodzenia.

W szczególności powód przedłożył kilka kierowanych e-mailowo ofert sprzedaży nieruchomości należących do pozwanej, a przesłuchani w sprawie świadkowie: K. F., D. G., M. F. i A. J. potwierdzili zarówno to, że powód kierował do nich ofertę sprzedaży nieruchomości pozwanej, jak i to, że prowadzili z pozwaną negocjacje w tej sprawie. Powyższego pozwana nie kwestionowała. Podnosiła natomiast, że przedmiotem zawartej przez nią umowy sprzedaży nieruchomości była inna działka niż objęta umową pośrednictwa, tj. działka nr (...), warta znacznie mniej niż objęta umową pośrednictwa działka nr (...).

Zarzuty pozwanej nie zasługiwały na uwzględnienie. Treść księgi wieczystej nr (...) jednoznacznie wskazuje, że działka będąca przedmiotem umowy sprzedaży (nr (...)) powstała wskutek podziału działki objętej umową pośrednictwa (nr 5/2), przy czym możliwość podziału tej działki strony zakładały już w umowie. Wskazują na to nie tylko zeznania powoda, który wskazywał na pilną potrzebę znalezienia przez pozwaną spółkę środków pieniężnych i związane z tym poszukiwanie różnych możliwości sprzedaży tej nieruchomości (tak w całości, jak i w części), ale i zeznania świadków. K. F. wskazał, że C. Torebka była zainteresowana większą częścią oferowanej nieruchomości ze względu na łatwiejszy dojazd, zaś M. F., że prowadził z pozwaną rozmowy dotyczące sprzedaży dwóch spośród trzech działek – z wyjątkiem tej, na której znajdował się pawilon handlowy. Został również poinformowany przez H. J. o zamiarze sprzedaży części terenu. Materiał dowodowy w sprawie jednoznacznie wskazuje zatem, że przyczyny niedojścia do skutku umów sprzedaży były inne niż niepodzielność działki/działek objętej ofertą sprzedaży.

Mając na uwadze powyższe uznać należało, że zostały spełnione warunki uprawniające powoda do otrzymania wynagrodzenia.

Niezależnie od powyższej argumentacji zauważyć trzeba, że powód powoływał się w pozwie także na niewykonanie umowy przez pozwaną ze względu na naruszenie przez nią szeregu zapisów umowy pośrednictwa. Odnosząc się do tej podstawy żądania stwierdzić należy, że pozwana spółka naruszyła zapis §5 ust. 1 umowy, w którym zobowiązała się „wszelkie czynności zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży wykonywać za wiedzą i przy udziale pośrednika, bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem”. Takie postanowienie umowy nakładało na pozwaną spółkę obowiązek poinformowania powoda o tym, że jest kontrahent gotowy do zakupu nieruchomości oraz powierzenia pośrednikowi prowadzenia negocjacji w dalszym zakresie. Pozwana czynności tych zaniechała. Skutkowało to tym, że o sprzedaży nieruchomości przez pozwaną powód dowiedział się z zapisów księgi wieczystej, nie zaś od pozwanej. Tym samym doszło do nienależytego wykonania umowy przez pozwaną i do zawarcia umowy z pominięciem pośrednika. Działania pozwanej, która nie poinformowała powoda o potencjalnym kontrahencie, gotowym nabyć część nieruchomości objętej umową pośrednictwa, uniemożliwiły powodowi doprowadzenie do zawarcia umowy, skutkujące uzyskaniem umówionego wynagrodzenia.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 27 grudnia 2012 roku, VI ACa 954/12, (...) Lex nr 1293824, w analogicznej sytuacji do tej, która miała miejsce w niniejszej sprawie, umowa pośrednictwa nie zostanie wykonana (lub wykonana nienależycie), gdy pośrednik nie doprowadzi przedstawionych sobie ewentualnych kontrahentów do zawarcia umowy spodziewanej, a zatem zamawiający nie powinien podejmować działań, które uniemożliwiają zawarcie umowy. Istotą umowy pośrednictwa jest zobowiązanie pośrednika do dokonania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a zatem zamawiający może oczekiwać, że pośrednik dokona wszelkich niezbędnych czynności, dzięki którym zamawiający zawrze umowę sprzedaży (kupna). Każde zachowanie zamawiającego, które uniemożliwia wykonanie zobowiązania przez pośrednika należy uznać za działanie będące przejawem nienależytego zobowiązania własnego – oczekiwania na dokonanie przez pośrednika wszelkich czynności, które doprowadzą do zawarcia umowy spodziewanej.

Innymi słowy, pośrednik powinien mieć gwarancję, że w okresie trwania umowy ma możliwość podejmowania działań, które przyniosą mu ostatecznie wypłatę umówionego wynagrodzenia. Możliwości takiej, ze względu na zaniechania pozwanej, P. G. nie miał.

Zawarte w §5 ust. 3 umowy pośrednictwa postanowienie można natomiast interpretować jako ustalenie zryczałtowanej formy odszkodowania na wypadek niewykonania bądź nienależytego wykonania umowy. Ustalenie, że „pośrednikowi przysługuje ustalone wynagrodzenie bezwarunkowo i niezależnie od sposobu pozyskania kontrahenta, chyba że pośrednik nie wykona żadnej z czynności, o których mowa w §1 umowy” odpowiada ujętej w art. 483 §1 k.c. definicji kary umownej, zaś samo posłużenie się terminem „wynagrodzenie” ma w tej sytuacji znaczenie drugorzędne.

Przepis art. 483 §1 k.c. za przedmiotowo istotne elementy konstrukcji kary umownej uznaje naprawienie szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Ukształtowanie kary umownej pozostawiono w szerokim zakresie stronom, ich woli. Oznacza to, że mogą one zastrzec karę umowną na wypadek niewykonania lub nienależytego zobowiązania w całości lub powiązać ją z poszczególnymi przejawami niewykonania lub nienależytego zobowiązania. Zastrzeżenie wypłaty wynagrodzenia także w przypadku pozyskania kontrahenta bez udziału pośrednika oznacza jej powiązanie z przejawem nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego po stronie pozwanej (zamawiającego). Jak już wskazano wyżej, każde zachowanie zamawiającego uniemożliwiające wykonanie zobowiązania ciążącego na pośredniku uznać bowiem należy za działanie będące przejawem nienależytego wykonania własnego zobowiązania.

Na dopuszczalność przyznania pośrednikowi odszkodowania (także w zryczałtowanej formie) w przypadku naruszenia przez zleceniodawcę klauzuli wyłączności wskazano także w orzeczeniach Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2010 r. , IV CSK 464/09, (...) Prawnej LEX nr 677903 oraz Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2012 r. (VI ACa 838/12, (...) Informacji Prawnej nr 1375918).

Z powyższych względów powództwo P. G. znajduje uzasadnienie także w świetle przepisu art. 483 §1 k.c.

Biorąc pod uwagę skierowane w dniu 20 maja 2014 roku przez powoda wezwanie do zapłaty kwoty dochodzonej pozwem oraz odpowiedź na to wezwanie datowaną na 2 czerwca 2014 roku, za najpóźniejszą datę dotarcia wezwania do pozwanej uznano dzień 1 czerwca 2014 roku, tj. dzień poprzedzający udzielenie odpowiedzi. W konsekwencji od dnia 2 czerwca 2014 roku pozwana pozostawała w opóźnieniu z zapłatą roszczenia. Z tego też względu zasądzając na rzecz powoda ustawowe odsetki za opóźnienie od dnia 2 czerwca 2014 roku (w oparciu o treść art. 481 §1 i 2 k.c.), równocześnie w punkcie II sentencji wyroku oddalono roszczenie powoda co do ustawowych odsetek liczonych za okres od 4 marca 2014 roku do dnia 1 czerwca 2014 roku.

O kosztach procesu, zgodnie z art. 98 §1 i 3 k.p.c. orzeczono w punkcie III sentencji wyroku. Na koszty, jakie w związku z przegraniem sprawy pozwana winna zwrócić powodowi złożyły się: opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, opłata od pozwu w kwocie 6335 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika, z pomocy którego w trakcie procesu korzystał powód. Jego wysokość, zgodnie z § 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieodpłatnej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, wyniosła 3.600 zł.