Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 06 czerwca 2017 roku

Sąd Rejonowy w Środzie Śląskiej Wydział I Cywilny

w składzie: Przewodniczący SSR Bartłomiej Rajca

Protokolant: Mirosława Mękarska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 czerwca 2017 roku w Ś.

sprawy z powództwa M. S. i małoletnich M. J. (1) i M. J. (2) reprezentowanych przez przedstawiciela ustawowego matkę M. S.

przeciwko P. J.

o wydanie nieruchomości

I.  nakazuje pozwanemu P. J. wydać powodom M. S., M. J. (1) i M. J. (2) nieruchomość rolną, składającą się z działek nr: (...) o pow. 25,01 ha, oraz nr 377 o pow. 0,82 ha, położoną w K., gm. Ś., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), we współwłasności której powódka posiada udział w wysokości ½, a powodowie M. J. (1) i M. J. (2) posiadają udziały w wysokości po ¼;

II.  zasądza od pozwanego P. J. na rzecz powodów M. S., M. J. (1) i M. J. (2), kwotę 1.077 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Zarządzenia:

1.  (...)

2.  (...)

06.06.2017r.

Sygn. akt I C 792/16

UZASADNIENIE

Powodowie wnieśli w dniu 18 lipca 2016 r. pozew o nakazanie pozwanemu P. J. wydania powodom nieruchomości rolnej, składającej się z działek: nr (...) o powierzchni 25,01 ha oraz nr 377 o powierzchni 0,82 ha, położoną w K., gm. Ś., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), we współwłasności której powódka M. S. (uprzednio: J.) posiada udział w wysokości 1/2, a małoletni powodowie M. J. (1) i M. J. (2), którego przedstawicielem ustawowym działającym również na ich rzecz w niniejszym postępowaniu jest powódka, posiadają udziały w wysokości po 1/4, a także zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że są współwłaścicielami wyżej opisanej nieruchomości rolnej. Małoletni powodowie otrzymali swoje udziały w nieruchomości w spadku po ojcu M. J. (3), zmarłym w dniu 2 listopada 2015 r. Małoletni powodowie pochodzą z małżeństwa M. S. z M. J. (3), które zostało rozwiązane przez rozwód na podstawie wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 25 czerwca 2010 r., sygn. akt XIII RC 255/10. Na mocy tego orzeczenia wykonywanie władzy rodzicielskiej powierzone zostało M. S.. W dniu 22 września 2012 r. powódka zawarła związek małżeński z Ł. S., w wyniku którego zmianie uległo jej nazwisko na obecnie przez nią noszone. W kwietniu 2016 roku okazało się, że nieznana początkowo powodom osoba dokonała zajęcia przedmiotowej nieruchomości, którą zaczęła uprawiać jak własną i dokonała na niej zasiewów. Tymczasem powodowie nigdy nie wyrażali na to zgody ani nie zawierali żadnych umów, które kogokolwiek upoważniłyby do dysponowania ich gruntami. O tym, że to pozwany faktycznie dokonał zajęcia należącej do powodów nieruchomości i prowadzi na niej uprawy, M. S. dowiedziała się w dniu 11 kwietnia 2016 r. podczas spotkania z ojcem pozwanego – S. J. w kancelarii notarialnej we W., do której wezwał on ją jako przedstawiciela ustawowego małoletnich powodów w celu zawarcia na jego rzecz przyrzeczonej umowy darowizny wszystkich nieruchomości, które powodowie odziedziczyli po zmarłym ojcu i udziałów w nich. Jak się bowiem okazało, w dniu 11 kwietnia 2012 r. spadkodawca małoletnich – M. J. (3) zawarł z S. J. przedwstępną umowę darowizny, w której zobowiązał się do darowania na rzecz swojego brata wszystkich nieruchomości, których był właścicielem, bądź w których posiadał udziały. Zawarcie umowy przyrzeczonej miało nastąpić w terminie do dnia 11 kwietnia 2015 r. M. S. odmówiła zawarcia przyrzeczonej umowy darowizny nieruchomości, składając przy tym oświadczenie, w którym wskazała na przyczyny odmowy. Powódka powołała się na nieważność przedwstępnej umowy darowizny, albowiem M. J. (3) złożył swoje oświadczenie woli w stanie wyłączającym świadome i swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli, co było skutkiem jego przewlekłej choroby alkoholowej, która wpływała na jego zdolność racjonalnego podejmowania decyzji. Powódka oświadczyła też, że M. J. (3) działał pod wpływem błędu wywołanego podstępnie przez S. J., który wyzyskując jego chorobę alkoholową oraz przymusowe położenie, nakłonił go do zawarcia przedwstępnej umowy darowizny, budując w nim mylne przekonanie co do możliwości straty wszystkich posiadanych przez niego nieruchomości w sytuacji, w której M. J. (3) miał konflikt z prawem i kilkukrotnie był pozbawiany wolności. Jednocześnie wprowadził go w błąd co do rzeczywistej wartości przedmiotowych nieruchomości, znacznie zaniżając ich wartość. Powódka podniosła ponadto, że wedle jej wiedzy S. J. wzbudzał w M. J. (3) mylne przekonanie, że ten jest jego dłużnikiem i obiecał mu, że zobowiązania zostaną umorzone pod warunkiem przeniesienia własności nieruchomości. Wobec powyższego w ocenie powodów zasadne jest również podniesienie zarzutu nieważności przedwstępnej umowy darowizny z uwagi na jej pozorność. Jako przyczynę uniemożliwiającą zawarcie umowy przyrzeczonej powódka wymieniła też brak jej przedmiotu, albowiem jedna z nieruchomości wymienionych w umowie przedwstępnej, tj. działka nr (...), objęta księgą wieczystą nr (...), została darowana innej osobie – K. J. (1). Do zawarcia umowy nie może również dojść ze względu na fakt jej sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Wykonanie tej umowy prowadziłoby bowiem do nieuzasadnionego pokrzywdzenia małoletnich dzieci M. J. (3), które nie tylko pozbawione zostałyby świadczeń alimentacyjnych, a także majątku po zmarłym, który umożliwiłby im zaspokajanie niezbędnych potrzeb i zapewniłby środki utrzymania. Powodowie chcąc ostatecznie ustalić, kto dokonał zajęcia należącej do nich nieruchomości, skierowali do krewnych M. J. (3) pisma, w których wezwali do złożenia wyjaśnień, czy i na jakiej podstawie dokonali zajęcia lub też czy znana jest im osoba, która za pomocą ich środków dokonała zajęcia nieruchomości stanowiącej własność powodów. Jednocześnie adresaci pisma zostali wezwani do wydania nieruchomości w stanie wolnym od ewentualnych zasiewów, zaorania pola oraz przywrócenia wszystkich znaków granicznych. Przedmiotowe pisma skierowane zostały do: K. J. (2), S. J., J. J. (2), K. J. (1), K. F. oraz pozwanego P. J.. W odpowiedzi J. J. (2) poinformował, że nie uprawia przedmiotowej nieruchomości, K. F. poinformował, że nie posiada informacji w żądanym zakresie, a K. J. (1) oświadczył, że uprawia inne nieruchomości należące do powodów. Pismem z dnia 12 maja 2016 r. powodowie zwrócili się do Burmistrza Ś. o udzielenie informacji, czy znana jest mu osoba, która uprawia należącą do nich nieruchomość. W odpowiedzi uzyskali jedynie informację, że ojciec pozwanego – S. J. nie wystąpił z wnioskiem o zwrot części podatku akcyzowego zawartego w paliwie od działek, których wydania domagają się powodowie. Następnie pismem z dnia 13 maja 2016 r. pełnomocnik P. J. poinformował, że pozwany posiada grunty wskazane w skierowanym do niego wezwaniu na podstawie umowie dzierżawy, którą zawarł z M. J. (3). W związku z tym strona powodowa wezwała pozwanego do przedłożenia odpisu umowy dzierżawy i ponownie wezwała go do opuszczenia i opróżnienia należących do powodów nieruchomości. Chcąc przyspieszyć wymianę korespondencji skan pisma został skierowany na adres e-mail pełnomocnika pozwanego, który w wiadomości z dnia 23 maja 2016 r. poinformował, że odpis umowy został 3 miesiące temu złożony do komornika, który przygotowuje spis inwentarza. Pełnomocnik pozwanego nie przesłał przy tym samej umowy dzierżawy przedmiotowej nieruchomości. W ocenie powodów powyższe informacje przesądzają o tym, że to P. J. zajął nieruchomość powodów, dokonał na niej zasiewów i prowadzi uprawy rolne. Mimo działania pozwanego w złej wierze, powodowie nie zamierzają zatrzymać zasiewów, które pozwany posadowił na spornej nieruchomości.

Pozwany P. J. w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwany zaprzeczył wszelkim twierdzeniom powodów i oświadczył, że jest dzierżawcą przedmiotowej nieruchomości rolnej na podstawie zawartej w dniu 1 lipca 2015 r. umowy dzierżawy. Wskazana umowa została zawarta na czas określony, tj. od dnia 1 lipca 2015 r. do dnia 1 listopada 2040 r. Powodowie byli w posiadaniu umowy dzierżawy, ponieważ są stroną w postępowaniu o spis inwentarza po zmarłym M. J. (3), prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia-Krzyków M. C. w sprawie MT Kmn 1/15. W związku z tym wskazane im zostało, że niniejsza umowa została złożona do tego spisu, jako potwierdzenie roszczenia przysługującego pozwanemu wobec powodów. Ponadto w zakresie gruntów rolnych będących własnością M. S., to już 6 lat temu powódka użyczyła te grunty S. J. bez jakichkolwiek zastrzeżeń co do oddawania tych gruntów w użytek osobom trzecim.

W piśmie procesowym z dnia 7 października 2016 r. strona powodowa podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Powodowie nie zgadzali się ze stanowiskiem pozwanego, jakoby miał on prawo do dysponowania nieruchomością, której wydania domagają się powodowie, gdyż zarówno pełnomocnictwo udzielone przez M. J. (3) jak i sama umowa dzierżawy z 1 lipca 2015 r. są nieważne. M. J. (3) udzielając pełnomocnictwa znajdował się w stanie wyłączającym świadome i swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli, co było skutkiem jego przewlekłej choroby alkoholowej, która wpływała na jego zdolność racjonalnego podejmowania decyzji. Choroba alkoholowa nie tylko odbijała się na jego zdrowiu, ale też sprawiła, że poprzez częste przebywanie w stanie upojenia alkoholowego był on zależny od innych osób i ulegał ich żądaniom, trwoniąc w ten sposób zgromadzony majątek. Alkoholizm zmarłego sprawił też, że został on skazany na karę pozbawienia wolności oraz doprowadził do rozpadu małżeństwa. Już w 2001 r. stwierdzono u M. J. (3) zespół uzależnienia spowodowany nadużywaniem alkoholu, jednak na własną prośbę wypisał się on z placówki leczniczej nie chcąc poddać się leczeniu. W 2007 r. podczas pobytu M. J. (3) w (...) Szpitalu (...) we W. stwierdzono u niego zespół zależności alkoholowej i po zakończeniu leczenia zalecono leczenie w poradni uzależnień. Prowadzono też obserwację w kierunku stanów majaczeniowych, albowiem już wówczas pojawiały się u niego zaburzenia psychiczne skutkujące wpadaniem w takie stany. W kolejnych latach jego choroba alkoholowa postępowała, czego dowodem są m. in. kilkukrotne interwencje pogotowia w celu udzielenia mu pomocy. Powodem interwencji były silne drgawki oraz utraty przytomności, a za każdym razem rozpoznawano u niego alkoholizm oraz zespół padaczki alkoholowej. Ciągłe stany upojenia alkoholowego doprowadzały do sytuacji, w których M. J. (3), nie zważając na konsekwencje zarówno dla niego, jak i jego rodziny, oferował przypadkowo spotkanym osobom za niewielką ilość alkoholu sprzedaż ciągnika wraz z naczepą wypełnioną zbożem, tudzież oferował sprzedaż należących do niego nieruchomości. Dokonywał też zawiadomień o rzekomych pożarach, które miały mieć miejsce w domu, w którym po rozwiązaniu jego małżeństwa zamieszkali powodowie. Wreszcie alkoholizm doprowadził do tego, że został skazany i osadzony w zakładzie karnym. Tym samym zdaniem powodów nieważność pełnomocnictwa prowadziła do nieważności zawartej na jego podstawie umowy dzierżawy z dnia 1 lipca 2015 r. Strona powodowa podniosła ponadto, że nawet gdyby przyjąć, że pełnomocnictwo udzielone przez M. J. (3) jego bratu S. J. jest ważne, to nie sposób za taką uznać samej umowy dzierżawy, albowiem nie została ona zawarta w przepisanej prawem formie. M. J. (3) prowadził gospodarstwo rolne na gruntach, których powierzchnia w całości obejmowała areał ponad 78 hektarów, przy czym 30 hektarów stanowiło udział powódki M. S.. Przedmiotowa umowa dzierżawy objęła całość nieruchomości, na których swoje uprawy prowadził M. J. (3), przy czym istotne jest, że swoją działalność prowadził on w celach zarobkowych, sprzedawał zebrane płody rolne i otrzymywał za nie płatności. W orzecznictwie przyjmuje się, że rolnicy są przedsiębiorcami, za wyjątkiem tych, którzy prowadzą gospodarstwo jedynie w celu zaspokajania własnych potrzeb. Rolnik jest przedsiębiorcą, jeżeli spełnia przesłanki określone w art. 43 ¹ k.c. Nie ma zatem wątpliwości, że M. J. (3) był przedsiębiorcą, a jego gospodarstwo rolne uznać należy za szczególny rodzaj przedsiębiorstwa, do którego znajdują zastosowanie odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego, regulujące nie tylko to co wchodzi w jego skład, ale również dotyczące jego zbycia czy też obciążania. Biorąc zatem pod uwagę, że umowa dzierżawy z dnia 1 lipca 2015 r. dotyczyła w istocie całego przedsiębiorstwa zmarłego, to powinna zostać zawarta w przewidzianej prawem formie. Stosownie bowiem do art. 75 ¹ § 1 k.c. zbycie lub wydzierżawienie przedsiębiorstwa albo ustanowienie na nim użytkowania powinno być dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Tymczasem w niniejszej sprawie umowa dzierżawy, którą S. J. zawarł jako pełnomocnik M. J. (3) ze swoim synem P. J., została zawarta w zwykłej formie pisemnej. W literaturze przedmiotu wskazuje się jednoznacznie, że zachowanie szczególnej formy tych czynności prawnych zostało zastrzeżone pod rygorem nieważności. Zgodnie z art. 73 § 2 k.c. niezachowanie zastrzeżonej w ustawie szczególnej formy czynności prawnej powoduje jej nieważność, co w odniesieniu do art. 75 ¹ § 1 k.c. oznacza, że nie wywołuje ona skutków prawnych w postaci zbycia, wydzierżawienia lub ustanowienia użytkowania na przedsiębiorstwie.

Powodowie podnieśli również, że umowa dzierżawy powinna być rozpatrywana pod kątem jej nieważności z uwagi na jej pozorność. Przede wszystkim została ona zawarta w połowie roku, a więc w okresie, w którym pola były już obsiane i na których prowadzono uprawy. Zwyczajem jest, że takowe umowy zawiera się na okresy po zbiorach. W przeciwnym razie wydzierżawiający, a w tym przypadku M. J. (3), byłby pokrzywdzony, ponieważ nieodpłatnie wydzierżawiłby pola bez rekompensaty za już posadowione zasiewy. Biorąc pod uwagę stan, w jakim się znajdował, mogłoby rzeczywiście dojść do zawarcia takiej umowy na skutek wykorzystania przez drugą jej stronę jego przymusowego położenia i stanu psychicznego spowodowanego długotrwałą chorobą alkoholową, jednakże w tym przypadku została ona zawarta przez jego pełnomocnika. Umowa taka zmierzałaby do ewidentnego pokrzywdzenia mocodawcy, a to oznacza, że musi zostać uznana za nieważną również na podstawie art. 58 k.c. Stosownie do treści art. 83 k.c. nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. W niniejszej sprawie istotne jest to, że umowa dzierżawy zawarta została w połowie roku z synem pełnomocnika wydzierżawiającego, bez jakiejkolwiek oznaki zgody mocodawcy na obciążenie swoich nieruchomości przez długi – bo wynoszący 25 lat i 4 miesiące – okres. Ponadto z informacji uzyskanych przez powodów od wójta Gminy K., w odniesieniu do co najmniej części nieruchomości, które objęła rzekoma umowa dzierżawy, to nie pozwany P. J., ale jego ojciec S. J. wystąpił z wnioskiem i otrzymał pomoc publiczną w rolnictwie inną niż de minimis w postaci zwrotu części podatku akcyzowego zawartego w cenie oleju napędowego, wykazując we wniosku niektóre z działek objętych przedmiotową umową dzierżawy. Istotne jest również to, że w innej sprawie toczącej się pomiędzy stronami niniejszego postępowania, S. J. próbował przejąć nieruchomości objęte w/w sporną umową, powołując się na przedwstępną umowę ich darowizny, którą zawarł w tym samym dniu, w którym uzyskał pełnomocnictwo przedłożone przez niego w niniejszym postępowaniu.

Strona powodowa wskazała ponadto, że nawet gdyby przyjąć, że źródłem nieważności umowy dzierżawy nie są pozorne oświadczenia jej stron, to mogą być one uznane za nieważne z uwagi na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego, stosownie do postanowień art. 58 k.c. Czynność prawna zmierzająca do obejścia ustawy to taka, która wprawdzie nie jest objęta zakazem prawnym, ale zostaje przedsięwzięta dla osiągnięcia skutku zakazanego przez prawo. Celem, z powodu którego czynność prawna może być uznana za nieważną, jest taki skutek, który nie jest objęty treścią czynności prawnej, ale który czynność tę pozwala osiągnąć i który jest wiadomy stronom czynność oraz objęty ich zamiarem (a przynajmniej zamiarem jednej z nich), pomimo że prawo zakazuje jego realizacji. W orzecznictwie sformułowano pogląd, że o czynności prawnej sprzecznej z ustawą lub mającej na celu obejście ustawy można mówić tylko wtedy, gdy czynność taka pozwala na uniknięcie zakazów, nakazów lub obciążeń wynikających z przepisu ustawy i tylko z takim zamiarem została dokonana. W realiach niniejszej sprawy zawarcie umowy dzierżawy miało na celu obejście przepisów o ustroju rolnym i regulacji określających wielkość gospodarstw, które mogą otrzymać dopłaty bezpośrednie. Ponadto w zasadzie pozbawia z jednej strony małoletnich powodów możliwości korzystania ze spadku po zmarłym M. J. (3), ustanawiając jedynym beneficjentem gruntów odziedziczonych przez nich w spadku P. J., a z drugiej strony praktycznie pozbawia powódkę M. S., współwłaściciela większości nieruchomości objętych umową dzierżawy, możliwości nie tylko korzystania z nich, ale też ich sprzedaży, co wpłynęłoby na poprawę sytuacji finansowej zarówno jej, jak i małoletnich powodów. Istotne jest również to, że przyjęcie ważności zawartej w takich okolicznościach umowy dzierżawy prowadzi do sytuacji, w której powodowie pozostają z kredytami zaciągniętymi przez M. J. (3) na zakup nieruchomości i muszą je spłacać, podczas gdy korzyści z nich uzyskuje wyłącznie pozwany. Wobec powyższego niewątpliwym jest, że czynność prawna umowy dzierżawy z dnia 1 lipca 2015 r. powinna zostać uznana za nieważną, jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (zasadami słuszności, lojalności i uczciwości).

Z ostrożności procesowej strona powodowa podniosła, że umowa dzierżawy nie może być uznana za prawnie skuteczną z uwagi na fakt, że działający w imieniu M. J. (3) pełnomocnik zawarł ją z przekroczeniem granic swojego umocowania. Pełnomocnictwo udzielone S. J. jest co najwyżej pełnomocnictwem ogólnym i nie upoważniało pełnomocnika do zawarcia umowy dzierżawy. Za takim charakterem pełnomocnictwa świadczy przede wszystkim jego zakres, który został określony jako zarządzanie i administrowanie nieruchomościami mocodawcy. I za udzielone wyłącznie w takim zakresie, tj. do czynności związanych z bieżącym doglądaniem, administrowaniem i zarządzaniem, można je uznać. Nie sposób natomiast przyjąć, że upoważniało ono pełnomocnika do zawarcia prawnie skutecznej umowy dzierżawy, nie tylko bowiem nie wymienia jej w swoim zakresie, ale też nie upoważnia pełnomocnika do dokonywania jakichkolwiek czynności przekraczających zwykły zarząd. W doktrynie i orzecznictwie dominuje stanowisko, zgodnie z którym w świetle art. 98 k.c. mocodawca nie korzysta z pełnej swobody w odniesieniu do kształtowania zakresu udzielonego pełnomocnictwa. Na gruncie tego przepisu za niedopuszczalne uznać należy udzielenie pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności prawnych. Czynność prawną polegającą na udzieleniu takiego pełnomocnictwa uznaje się w doktrynie za sprzeczną z ustawą i jako taką – nieważną. Osobę działającą w imieniu mocodawcy na podstawie takiego pełnomocnictwa należy uznać za działającą bez umocowania, co oznacza, że zastosowanie będzie mieć wówczas art. 103 k.c. Oczywistym jest, że pełnomocnictwo które upoważni pełnomocnika do zawarcia umowy dzierżawy – zwłaszcza na tak długi okres 25 lat – powinno być pełnomocnictwem rodzajowym. Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik jest umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. W świetle powyższego stwierdzić trzeba, że pełnomocnictwo, którym dysponował S. J., nie upoważniało go do zawarcia umowy dzierżawy z dnia 1 lipca 2015 r. Jest ono bowiem pełnomocnictwem ogólnym, nie ograniczonym do szczególnych rodzajów spraw czy też czynności prawnych, zatem mogłoby upoważnić pełnomocnika wyłącznie do czynności zwykłego zarządu. Zatem umowa dzierżawy, jako zawarta z przekroczeniem granic umocowania, podlega regulacji art. 103 k.c., zgodnie z którą jej ważność uzależniona jest od potwierdzenia przez mocodawcę. Tymczasem M. J. (3) nigdy nie potwierdził ważności umowy, a jego spadkobiercy – małoletni powodowie również nie złożyli oświadczenia woli potwierdzającego jej ważność i nie zamierzają jej potwierdzać w przyszłości.

Bezsporne było między stronami, że powodowie M. S., M. J. (1) i M. J. (2) są współwłaścicielami nieruchomości rolnej (we współwłasności której powódka M. S. posiada udział w wysokości 1/2, a małoletni powodowie M. J. (1) i M. J. (2) posiadają udziały w wysokości po ¼), składającej się z działek: nr (...) o powierzchni 25,01 ha oraz nr 377 o powierzchni 0,82 ha, położonej w K., gm. Ś., dla której Sąd Rejonowy w Środzie Śląskiej prowadzi księgę wieczystą o nr (...).

(tak również dokumenty: treść księgi wieczystej nr (...) – k. 7-10, kopa odpisu skróconego aktu zgonu M. J. (3) – k. 12, kopia wypisu z protokołu dziedziczenia po M. J. (3) – k. 13-16, kopia wypisu z aktu poświadczenia dziedziczenia po M. J. (3) – k. 20-25

Bezsporne było również, że pozwany P. J. faktycznie włada ww. nieruchomością rolną.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny :

M. J. (3) prowadził w sposób zawodowy działalność rolniczą. W dniach 31 marca 2004 r. i 28 grudnia 2006 r. zawarł z Bankiem Spółdzielczym w K. umowy kredytu nr (...) i (...) na zakup gruntów rolnych w łącznej kwocie 534.137,00 zł. Poręczycielem w/w umów była ówczesna żona M. J. (3), powódka M. S.. Zobowiązanie z umowy kredytu nr (...) w kwocie 178.204,00 zł zostało spłacone w całości.

Dowody:

kopia faktury vat z 5.10.2015 r. – k. 149

umowa nr (...) z 28.12.2006 r. wraz z aneksem nr (...) – k. 151-154

umowa nr (...) z 31.03.2004 r. wraz z aneksem nr (...) – k. 155-159

rozliczenie spłaty kredytu nr (...) – k. 160

W dniu 11 kwietnia 2012 r. M. J. (3) udzielił swemu bratu S. J. pełnomocnictwa do zarządzania i administrowania określonymi nieruchomościami, w tym nieruchomością o nr KW (...), reprezentowania mocodawcy przed osobami fizycznymi i prawnymi oraz sądami i urzędami, a także składania w imieniu mocodawcy oświadczeń woli związanych z zakresem pełnomocnictwa.

Dowód:

pełnomocnictwo z dnia 11.04.2012 r. – k. 102-102 odw.

W dniu 1 lipca 2015 r. M. J. (3), działający przez pełnomocnika S. J., zawarł z pozwanym P. J. umowę dzierżawy gruntów rolnych, w tym m. in. nieruchomości o nr KW (...), stanowiących przedsiębiorstwo (...), na czas określony 25 lat i 4 miesięcy. Za dzierżawę gruntów rolnych P. J. (dzierżawca) zobowiązany był do opłacania w terminie do 30 listopada każdego roku czynszu w wysokości kwoty uzyskanej z tytułu dopłat bezpośrednich za dany rok dzierżawny, a w przypadku nie uzyskania przez dzierżawcę dopłat bezpośrednich do opłacania czynszu w wysokości odpowiadającej kwocie ostatnio uzyskanych dopłat bezpośrednich.

Dowód:

Umowa dzierżawy z dnia 1.07.2015 r. – k. 73-74

M. J. (3) przez kilkanaście lat nadużywał alkoholu. W 2001 roku stwierdzono u niego zespół uzależnienia od alkoholu i zalecono leczenie w poradni odwykowej. W 2007 roku podczas pobytu M. J. (3) w (...) Szpitalu (...) we W., gdzie trafił na skutek doznanego urazu czaszkowo-mózgowego, ponownie zdiagnozowano u niego chorobę alkoholową i zalecono leczenie w poradni uzależnień. Jednocześnie prowadzono wobec niego obserwację stanu psychicznego w kierunku stanów majaczeniowych. W następnych latach choroba alkoholowa M. J. (3) pogłębiała się, co prowadziło do sytuacji, w których konieczne było wzywanie pogotowia w celu udzielenia mu pomocy. Powodem kilkukrotnych interwencji pogotowia były silne drgawki oraz utraty przytomności. Ciągła potrzeba spożywania alkoholu i stany upojenia alkoholowego sprawiały, że M. J. (3) notorycznie zwracał się do rodziny i znajomych o pożyczenie pieniędzy na alkohol albo proponował przypadkowo spotkanym osobom za niewielką ilość alkoholu sprzedaż należącego do niego majątku o znacznej wartości. W 2013 roku M. J. (3) dopuścił się wielokrotnych kradzieży z włamaniem do kościołów oraz kradzieży sklepowych, a także fałszywych alarmów bombowych i zawiadomień o pożarach, za które to czyny został skazany na kary pozbawienia wolności i kary grzywny.

Dowody:

karta informacyjna z 26.02.2007 r. – k. 114-115

karta zlecenia wyjazdu z 18.05.2009 r. – k. 116

karty zlecenia wyjazdów z 2.07.2009 r. – k. 117-118

karta informacyjna leczenia szpitalnego z 18.12.2001 r. – k. 119-120

sprawozdanie z wywiadu środowiskowego z 3.03.2010 r. dotyczącego małoletnich M. i M. J. (2) – k. 121-122

informacja z K. Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej we W. – k. 192

informacja ze zdarzenia nr (...)- (...) – k. 193

informacja ze zdarzenia nr (...)-0150 – k. 194

odpis wyroku sądu karnego z 30.06.2015 r. wraz z uzasadnieniem – k. 198-209 odw.

opinia sądowo-psychiatryczna z 25.04.2013 r. – k. 210-213

odpis wyroku karnego z 10.10.2013 r. – k. 214-214 odw.

opinia sądowo-psychiatryczna z 27.06.2013 r. – k. 215-218

odpis wyroku sądu karnego z 6.08.2013 r. – k. 247-247 odw.

przesłuchanie świadków S. J., W. S., T. B., P. S. – k. 165, k. 227 (nośniki zapisu)

przesłuchanie stron – k. 250 (nośnik zapisu)

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, co następuje :

Roszczenie powodów znajduje uzasadnienie w treści art. 222 § 1 k.c. zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (roszczenie windykacyjne). Właściciel może bowiem w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą (art 140 k.c.). Roszczenie windykacyjne opiera się na prawie własności do rzeczy, w tym przypadku nieruchomości. Służy przywróceniu właścicielowi władztwa nad rzeczą, a więc ochronie jednego z podstawowych atrybutów prawa własności. Roszczenie windykacyjne kieruje się przeciwko osobie władającej cudzą rzeczą bez podstawy prawnej. W wytoczonej na podstawie art. 222 § 1 k.c. sprawie o wydanie nieruchomości powodowie powinni udowodnić, że są jej współwłaścicielami, a ich prawa narusza pozwany, któremu nie przysługuje żaden skuteczny tytuł do władania nieruchomością. Skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania jego rzeczą może wynikać między innymi ze stosunku obligacyjnego takiego jak dzierżawa.

Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że przedmiotowa nieruchomość rolna o nr KW (...), której powodowie są współwłaścicielami, jest obecnie w faktycznym władaniu pozwanego P. J., który zajmuje ją bez tytułu prawnego. Pozwany wszedł w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy zawartej z M. J. (3) w dniu 1 lipca 2015 r. Przy zawieraniu umowy M. J. (3) reprezentował brat S. J., będący ojcem pozwanego, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu w dniu 11 kwietnia 2012 r.

W ocenie Sądu okoliczności niniejszej sprawy przemawiają za ustaleniem, że czynności prawne w postaci umowy dzierżawy z dnia 1 lipca 2015 r. oraz pełnomocnictwa z dnia 11 kwietnia 2012 r. należy uznać za nieważne, co skutkuje brakiem istnienia po stronie pozwanego P. J. prawa do władania nieruchomością rolną o nr KW (...).

Sąd uznał, że M. J. (3) udzielając S. J. w dniu 11 kwietnia 2012 r. pełnomocnictwa do zarządzania i administrowania nieruchomościami oraz składania oświadczeń woli związanych z zakresem pełnomocnictwa, znajdował się w stanie wyłączającym świadome powzięcie decyzji i wyrażenie woli, spowodowanym długotrwałą chorobą alkoholową, która wpływała na jego zdolność racjonalnego podejmowania decyzji. M. J. (3) przez kilkanaście lat nadużywał alkoholu. Już pod koniec 2001 roku stwierdzono u niego zespół uzależnienia od alkoholu i zalecono leczenie w poradni odwykowej. W 2007 roku podczas pobytu M. J. (3) w (...) Szpitalu (...) we W., gdzie trafił na skutek doznanego urazu czaszkowo-mózgowego, ponownie zdiagnozowano u niego chorobę alkoholową i zalecono leczenie w poradni uzależnień. Jednocześnie prowadzono wobec niego obserwację stanu psychicznego w kierunku stanów majaczeniowych. W następnych latach choroba alkoholowa M. J. (3) pogłębiała się, co prowadziło do sytuacji, w których konieczne było wzywanie pogotowia w celu udzielenia mu pomocy. Powodem kilkukrotnych interwencji pogotowia były silne drgawki oraz utraty przytomności, a za każdym razem rozpoznawano u niego alkoholizm oraz zespół padaczki alkoholowej. Ciągłe stany upojenia alkoholowego M. J. (3) doprowadziły do rozpadu jego rodziny, a następnie do naruszania przez niego porządku prawnego poprzez dokonywanie kradzieży w kościołach i sklepach, w wyniku których został on ostatecznie skazany i osadzony w zakładzie karnym. Z całokształtu zeznań świadków jawi się natomiast obraz M. J. (3) jako osoby nieodpowiedzialnej i lekkomyślnej, o zaburzonej równowadze psychicznej, która notorycznie zwracała się do rodziny i znajomych o pożyczenie pieniędzy na alkohol. Osoby, która momentami zachowywała się w sposób absurdalny, oferując przypadkowo spotkanym mieszkańcom za niewielką ilość alkoholu sprzedaż należącego do niej majątku o znacznej wartości, zaś innym razem dokonując zawiadomień o rzekomych pożarach oraz fałszywych alarmów bombowych.

Oświadczenie woli skutkujące nieważnością jest złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome lub swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Ustawodawca w art. 82 k.c. jako przykłady podaje chorobę psychiczną, niedorozwój umysłowy, ale mówi też o innym, chociażby przemijającym zaburzeniu czynności psychicznych. Choroba psychiczna i niedorozwój umysłowy nie wyczerpują więc przesłanek do uznania czynności prawnej za nieważną na podstawie wskazanego artykułu. Ustawodawca nie stworzył zamkniętego katalogu sytuacji wyczerpujących dyspozycję z art. 82 k.c., wobec czego innymi, chociażby przemijającymi zaburzeniami czynności psychicznych mogą być w szczególności stan głębokiego upojenia alkoholowego czy działanie pod wpływem narkotyków. Przy interpretacji przepisu art. 82 k.c. należy mieć na uwadze, że zgodnie z orzecznictwem stan wyłączający świadome lub swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli, nie powinien być rozumiany dosłownie. Oznacza to, że aby zakwalifikować dany stan jako wyłączający świadome lub swobodne podjęcie decyzji, nie musi wystąpić całkowite zniesienie świadomości i ustanie czynności mózgu. Wystarczy istnienie takiego stanu, który oznacza brak rozeznania, niemożność rozumienia posunięć własnych i posunięć innych osób oraz niezdawanie sobie sprawy ze znaczenia i skutków własnego postępowania. Decydujące znaczenie ma zatem określenie stopnia zmniejszenia udziału świadomości w postępowaniu człowieka, stopnia zaburzenia czynności psychicznych w momencie składania oświadczenia woli (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2006 r., IV CSK 7/05, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 listopada 2013 r., I ACa 575/13). Należy przy tym pamiętać, że stan w którym znajduje się dana osoba, musi istotnie wpływać na jej zmniejszoną percepcję. Jeżeli występuje ograniczenie w stopniu mniejszym niż znaczny, w stopniu, który pozwala na rozeznanie, czego składający oświadczenie chce dokonać (powzięcie woli), oraz na dokonanie tego zgodnie z wolą składającego oświadczenie (wyrażenie woli), np. stan po spożyciu alkoholu niepowodujący jednak głębokiego upojenia alkoholowego, to w takiej sytuacji nie występuje wada oświadczenia woli w postaci braku świadomości lub swobody. Ustawodawca wyróżnił dwie sytuacje spełniające przesłanki tej samej wady oświadczenia woli, tj. brak świadomości albo brak swobody w złożeniu oświadczenia woli i w związku z tym przyjął, że aby czynność prawna była skuteczna, musi być podjęta świadomie i swobodnie, czyli aby składający oświadczenie woli miał rozeznanie, jaki skutek chce osiągnąć przez swoje działanie oraz aby miał możliwość realizacji swej woli. Dwie różne sytuacje – braku świadomości lub braku swobody nie muszą występować łącznie, choć możliwe jest nałożenie się tych dwóch sytuacji. W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie wystąpiła przesłanka braku świadomości przy składaniu oświadczenia woli przez M. J. (3), co sprawia iż czynność prawna w postaci pełnomocnictwa udzielonego w dniu 11 kwietnia 2012 r. S. J., jako zawierająca wadliwe oświadczenie woli M. J. (3), musi zostać uznana za nieważną. Tym samym stwierdzić należy, że już sama nieważność przedmiotowego pełnomocnictwa prowadziła do nieważności zawartej na jego podstawie umowy dzierżawy z dnia 1 lipca 2015 r.

Kontynuując wątek pełnomocnictwa z dnia 11 kwietnia 2012 r. należy ponadto zauważyć, że działający w imieniu M. J. (3) pełnomocnik zawarł umowę dzierżawy z przekroczeniem granic swojego umocowania. Pełnomocnictwo udzielone S. J. było bowiem pełnomocnictwem ogólnym i nie upoważniało pełnomocnika do zawarcia umowy dzierżawy. Zakres udzielonego pełnomocnictwa obejmował upoważnienie do zarządzania i administrowania określonymi nieruchomościami, reprezentowanie mocodawcy przed osobami fizycznymi i prawnymi oraz sądami i urzędami, a także składanie oświadczeń woli związanych z zakresem pełnomocnictwa. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego pełnomocnictwo ogólne upoważnia pełnomocnika jedynie do dokonywania czynności zwykłego zarządu (art. 98 k.c.). Nie można wystawić pełnomocnictwa ogólnego, które upoważniałoby pełnomocnika do dokonywania wszelkich czynności prawnych w imieniu mocodawcy, ponieważ byłoby to wyjątkowo ryzykowne dla mocodawcy. Czynność prawną polegającą na udzieleniu pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności prawnych uznaje się w doktrynie prawniczej za sprzeczną z ustawą i jako taką nieważną zgodnie z art. 58 § 1 k.c. Osobę działającą w imieniu mocodawcy na podstawie takiego pełnomocnictwa należy uznać za działającą bez umocowania, co oznacza że zastosowanie będzie mieć wówczas art. 103 k.c. Jeśli pełnomocnik ma reprezentować mocodawcę przy czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, musi posiadać pełnomocnictwo rodzajowe uprawniające do dokonywania czynności określonego rodzaju przekraczających zwykły zarząd lub pełnomocnictwo szczególne do dokonania konkretnej czynności prawnej przekraczającej zwykły zarząd. Ponadto pełnomocnictwo do dokonania czynności prawnej wymagającej odpowiedniej formy (np. aktu notarialnego) powinno być udzielone w tej samej formie (art. 99 § 1 k.c.). Należy wskazać, że przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia „czynności zwykłego zarządu”, jak też nie przedstawiają przykładowego zestawienia czynności prawnych przekraczających zwykły zarząd. O tym, czy konkretna czynność jest czynnością zwykłego zarządu i z tego względu mieści się w granicach umocowania pełnomocnika ogólnego, należy rozstrzygnąć każdorazowo uwzględniając przedmiot zarządu oraz dyrektywę prawidłowego wykonywania zarządu. W doktrynie i orzecznictwie przeważa jednak pogląd, zgodnie z którym do czynności zwykłego zarządu zalicza się czynności dotyczące bieżących spraw związanych ze zwykłą, normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym. W ocenie Sądu zawarcie umowy dzierżawy na okres 25 lat niewątpliwie stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu przedmiotową nieruchomością i z uwagi na charakter tej umowy brak jest podstaw do uznania jej za czynność zachowawczą czy też czynność związaną z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością. W świetle powyższego stwierdzić trzeba, że pełnomocnictwo, którym dysponował S. J. nie upoważniało go do zawarcia umowy dzierżawy z dnia 1 lipca 2015 r. i umowa ta, jako zawarta z przekroczeniem granic umocowania, podlega regulacji art. 103 k.c., zgodnie z którą jej ważność uzależniona jest od potwierdzenia przez mocodawcę. Ani M. J. (3), ani i jego spadkobiercy – M. J. (1) i M. J. (2) nigdy nie potwierdzili ważności tej umowy, zaś w piśmie procesowym z dnia 7 października 2016 r. małoletni powodowie oświadczyli ponadto, że nie zamierzają jej potwierdzać w przyszłości.

Odnosząc się natomiast do samej umowy dzierżawy z dnia 1 lipca 2015 r. należy wskazać na jej bezwzględną nieważność, jako zawartej bez zachowania szczególnej formy zastrzeżonej przez ustawę. Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że M. J. (3) prowadził gospodarstwo rolne w celach zarobkowych, zatrudniał pracowników do prac polowych oraz sprzedawał zebrane płody rolne i otrzymywał za nie płatności. Zgodnie zaś z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2015 r., III CZP 108/14, „działalność w dziedzinie rolnictwa jest działalnością gospodarczą, jeśli cechuje ją cel zawodowy i zarobkowy, działanie we własnym imieniu, ciągłość tego działania oraz uczestnictwo w obrocie gospodarczym. Niczego w tej kwalifikacji działalności gospodarczej nie zmienia art. 3 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej, stwierdzający, że przepisów tej ustawy nie stosuje się do działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie upraw rolnych oraz chowu i hodowli zwierząt, ogrodnictwa, warzywnictwa, leśnictwa i rybactwa śródlądowego, a także wynajmowania przez rolników pokoi, sprzedaży posiłków domowych i świadczenia w gospodarstwach rolnych innych usług związanych z pobytem turystów oraz wyrobu określonej ilości wina. Wyłączenie przewidziane w tym przepisie, działające zresztą wyłącznie w ramach ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, a więc w dziedzinie prawa publicznego (administracyjnego), nie odbiera działalności rolniczej cech działalności gospodarczej; działalność ta pozostaje działalnością gospodarczą (art. 2 ustawy), a jedynie nie stosuje się do niej dalszych unormowań ustawy”. Mając zatem na uwadze, że M. J. (3) prowadził swoją działalność w sposób zawodowy i stały, osiągał z niej zysk oraz uczestniczył w obrocie gospodarczym, nie ma wątpliwości że był on przedsiębiorcą, a jego gospodarstwo rolne uznać należy za szczególny rodzaj przedsiębiorstwa, do którego znajdują zastosowanie odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego, między innymi dotyczące jego zbycia czy też obciążania. Ponieważ umowa dzierżawy z dnia 1 lipca 2015 r. dotyczyła w istocie całego przedsiębiorstwa (...), to zgodnie z art. 75 ¹ § 1 k.c. powinna zostać zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Tymczasem umowa ta została zawarta w zwykłej formie pisemnej, zatem stosownie do art. 73 § 2 k.c. jest ona nieważna i nie wywołuje skutków prawnych w postaci wydzierżawienia określonych w niej nieruchomości.

Należy na koniec zauważyć, że gdyby nawet odrzucić wszystkie powyższe podstawy nieważności czynności prawnej udzielenia pełnomocnictwa, skutkujące następnie nieważnością umowy dzierżawy z dnia 1 lipca 2015 r., a także odrzucić nieważność tej umowy jako zawartej bez zachowania szczególnej formy zastrzeżonej przez ustawę, w okolicznościach niniejszej sprawy byłaby podstawa, aby czynność prawną w postaci umowy dzierżawy z dnia 1 lipca 2015 r. uznać za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego i jako taką nieważną w myśl art. 58 § 2 k.c. Przedmiotowa umowa w zasadzie pozbawia małoletnich powodów możliwości korzystania ze spadku po zmarłym M. J. (3), a z drugiej strony praktycznie pozbawia powódkę M. S., współwłaściciela w udziale w wysokości ½ nieruchomości objętej umową dzierżawy, możliwości nie tylko korzystania z niej, ale też jej sprzedaży, co wpłynęłoby na poprawę sytuacji finansowej zarówno jej, jak i małoletnich powodów. Istotne jest również to, że przyjęcie ważności zawartej w takich okolicznościach umowy dzierżawy prowadzi do sytuacji, w której korzyści z tych nieruchomości uzyskuje wyłącznie pozwany. Wobec powyższego czynność prawną umowy dzierżawy z dnia 1 lipca 2015 r. należy uznać za nieważną, jako sprzeczną z zasadami współżycia społecznego.

Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 222 § 1 k.c., nakazał pozwanemu P. J. wydanie powodom M. S., M. J. (1) i M. J. (2) nieruchomość rolną, składającą się z działek: nr (...) o powierzchni 25,01 ha oraz nr 377 o powierzchni 0,82 ha, położoną w K., gm. Ś., dla której Sąd Rejonowy w Środzie Śląskiej prowadzi księgę wieczystą o nr (...).

O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Z tych względów Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powodów kwotę 1.077 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, na którą składają się: opłata sądowa od pozwu w kwocie 323 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 720 zł (zgodnie z § 7 pkt 2 w zw. z § 15 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 25 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych), opłata skarbowa od udzielonych w sprawie pełnomocnictw w wysokości 34 zł.

Z uwagi na powyższe orzeczono jak w sentencji wyroku.