Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 kwietnia 2015 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Hreczańska-Cholewa

Protokolant: Krzysztof Musiał

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 kwietnia 2015 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa A. D. (1)

przeciwko N. Ł.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej N. Ł. na rzecz powódki A. D. (1) kwotę 400 000 zł ( czterysta tysięcy złotych) z ustawowymi odsetkami od dnia 27.05.2015 r. do dnia zapłaty;

II.  dalej idące powództwo w zakresie odsetek oddala;

III.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 7 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  nakazuje pozwanej N. Ł. uiścić na rzecz Skarbu Państwa – Sąd Okręgowy we Wrocławiu – kwotę 20 000 zł tytułem opłaty od pozwu, od uiszczenia której powódka była zwolniona.

I C 1514/14

UZASADNIENIE

Powódka A. D. (1) domagała się zasądzenia od pozwanej N. Ł. kwoty 400 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 10.05.2014 r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu żądania pozwu ( k. 3 – 18) powódka wskazała, że w dniu 30.12.2010 r. strony zawarły umowę, na podstawie której pozwana zobowiązała się wybudować dwa lokale mieszkalne na nieruchomości położonej w M., ustanowić odrębną własność tych lokali a następnie do dnia 31.01.2012 r. zawrzeć z powódką umowę przyrzeczoną i przenieść na nią własność wybudowanych lokali. Powódka zapłaciła na rzecz pozwanej umówioną cenę w łącznej kwocie 400 000 zł. W związku z opóźnieniem pozwanej w realizacji umowy, aneksem z dnia 06.09.2012 r. przedłużono termin do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 28.02.2013 r. W par. 4 ust. 1 strony postanowiły, że powódka zobowiązuje się zawrzeć z pozwaną umowę sprzedaży w terminie 14 dni od pisemnego wezwania pod warunkiem przedstawienia przez pozwaną ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na użytkowanie lokalu wraz z oświadczeniem o ustanowieniu samodzielności lokalu. Nadto w par. 12 ust. 5 aneksu wprowadzono umowne prawo odstąpienia od umowy w trybie natychmiastowym, jeżeli sprzedający nie wykonuje robót zgodnie z umową lub przepisami prawa po uprzednim bezskutecznym wezwaniu go do zaprzestania naruszeń i wyznaczeniu mu odpowiedniego terminu lub jeżeli sprzedający bez uzasadnionych przyczyn przerwie realizację robót określonych w umowie i nie wznowi ich pomimo wezwania do rozpoczęcia robót w wyznaczonym 7 dniowym terminie. Strony postanowiły także, że powódce będzie przysługiwało prawo odstąpienia od umowy, jeżeli nie zostanie ona zawarta do dnia 28.02.2013 r. W marcu 2014 r. na budowie nie były prowadzone żadne prace. Pismem z dnia 20.03.2014 r. powódka wezwała pozwaną do zawarcia umowy przyrzeczonej, zaś pismem z dnia 26.03.2014 r. do wznowienia prac, wyznaczając w tym celu 7 dniowy termin. Na dzień wniesienia pozwu ( 22.05.2014 r.) stan inwestycji jest daleki od jej zakończenia. Pozwana nie zrealizowała także ciążącego na niej obowiązku uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Powódka wskazała, że strony nadały zapłaconej przez nią kwocie charakter zadatku w rozumieniu art. 394 k.c., co umożliwiło powódce odstąpienie od umowy także bez wyznaczenia dodatkowego terminu. W dniu 18.04.2014 r. powódka złożyła pozwanej oświadczenie o odstąpieniu od umowy i wobec skutecznego odstąpienia od umowy pozwana zobowiązana jest do zwrotu uiszczonej przez powódkę ceny – 400 000 zł.

Pozwana N. Ł. wniosła o oddalenie pozwu.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew ( k. 292 – 296) pozwana podniosła, że zawarcie łączącej strony umowy w formie pisemnej powoduje z mocy art. 158 k.c. jej nieważność i powódka nie może wywodzić z tej umowy skutków prawnych. Pozwana wskazała także, ze wydała powódce lokal (...) celem umożliwienia wykonania w nim robót wykończeniowych. Powódka według własnego wyboru zleciła wykonanie szeregu prac, które naruszyły projekt oraz wymogi pozwolenia na budowę – przeniesiono wodomierz, co opóźniło odbiór sieci przyłączeniowej, zmieniono układ instalacji elektrycznej, instalacji wod – kan, uszkodzono przewód kominowy oraz rozpoczęto prace przy budowie tarasu przed budynkiem, naruszając prawo własności innych osób. Pozwana pismem z dnia 12.11.2013 r. wezwała powódkę do przywrócenia stanu pierwotnego. Powódka tego nie uczyniła i od tego czasu przestała się interesować lokalem. W związku z pracami wykonanymi przez powódkę, pozwana nie mogła zgłosić lokalu do odbioru i uzyskać pozwolenia na użytkowanie, za który to stan rzeczy odpowiada powódka. W tej sytuacji należy przyjąć, ze powódka odstąpiła od umowy z przyczyn leżących po jej stronie.

Na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 30.12.2010 r. powódka A. D. (1)i pozwana N. Ł.zawarły w formie pisemnej umowę nr (...), na podstawie której pozwana zobowiązała się do wybudowania w terminie dnia 30.10.2011 r. dwóch lokali mieszkalnych – nr (...) na nieruchomości położonej w M., gmina D., nr działki (...), objętej księgą wieczystą (...), ustanowienia odrębnych własności tych lokali i przeniesienia ich własności na powódkę ( par. 3 ust. 1), powódka zaś zobowiązała się nabyć wspomniane lokale. Strony ustaliły łączną cenę na kwotę 400 000 zł, którą powódka zapłaciła na rzecz pozwanej. Strony umowy znały się wcześniej. Współpracowały ze sobą w ramach prowadzonych działalności gospodarczych. Realizacja inwestycji przedłużała się i przewidziany w umowie termin nie został przez pozwaną zachowany. W tych okolicznościach w dniu 06.09.2012 r. strony zawarły aneks do umowy nr (...)z dnia 30.12.2010 r. W par. 3 strony postanowiły, że par. 3 ust. 1 umowy z dnia 30.12.2010 r. otrzymuje brzmienie: „ sprzedający oświadcza, że zobowiązuje się do wybudowania w nieodwołalnym terminie do 15.12.2012 r. na nieruchomości opisanej w par. 1 ust. 1 pkt. 1, położonej przy ul. (...)w M.budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej, ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia prawa do niego wraz z innymi niżej wymieniony prawami – a kupujący oświadcza, że zobowiązuje się nabyć lokal mieszkalny nr (...), składający się z salonu, pomieszczenia gospodarczego, WC, przedpokoju, kuchni, dwóch pokoi, łazienki, garderoby i antresoli o powierzchni użytkowej 90,04 m.kw, położony w budynku (...), przy ul. (...)w M.a także udział w nieruchomości wspólnej”. W par. 4 strony postanowiły, że zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży lokalu w terminie nie późniejszym niż 2 miesiące liczone od daty uzyskania przez sprzedającego ostatecznego zaświadczenia o samodzielności lokalu, o wydanie którego sprzedający wystąpi w terminie 14 dni od dnia uzyskania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku, pod warunkiem uregulowania przez kupującego wszystkich zobowiązań wynikających z niniejszej umowy, nie późnej jednak niż do dnia 28.02.2013 r. Łączną cenę sprzedaży lokalu strony ustaliły na kwotę 400 000 zł, nadając wpłaconej przez powódkę kwocie 400 000 zł charakter zadatku w rozumieniu art. 394 k.c. W par. 7 strony uregulowały kwestię odstąpienia od umowy. I tak kupująca może odstąpić od umowy w trybie natychmiastowym, jeżeli sprzedający nie wykonuje robót zgodnie z umową lub przepisami prawa po uprzednim bezskutecznym wezwaniu go do zaprzestania naruszeń i wyznaczenia mu odpowiedniego terminu ( par. 7 a) oraz w przypadku, gdy sprzedający bez uzasadnionych przyczyn przerwie realizację robót określonych w umowie i nie wznowi ich pomimo wezwania do rozpoczęcia robót z wyznaczeniem 7 dniowego terminu ( par. 7 d). Odstąpienie od umowy powinno nastąpić w formie pisemnej w terminie nie późniejszym niż 6 miesięcy od powzięcia wiadomości przez kupującego o przyczynie odstąpienia. Kupujący może także odstąpić od umowy, jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta w terminie do dnia 28.02.2013 r. po bezskutecznym wezwaniu sprzedającego do jej zawarcia i wyznaczeniu w tym celu 2 tygodni ( par. 7 pkt 6 ). W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującą z winy sprzedającego, sprzedający zobowiązuje się zwrócić w terminie 21 dni od dnia złożenia oświadczenia przez kupującą o odstąpieniu od umowy wpłacone przez kupującą na poczet ceny sprzedaży kwoty powiększone o karę umowną ( par. 8). W par. 19 strony postanowiły, że za przedmiot gotowy do wydania uważa się budynek i znajdujący się w nim lokal mieszkalny wykonany zgodnie z decyzją pozwolenie na budowę.

( dowód: umowa z dnia 30.12.2010 r. – k. 36 – 49;

aneks do umowy z dnia 06.09.2012 r. – k. 58)

Bezspornym w sprawie jest, że do dnia 28.02.2013 r. pozwana nie uzyskała pozwolenia na użytkowanie budynku, do wybudowania którego zobowiązała się na podstawie aneksu do umowy dnia 06.09.2012 r.

Podczas realizacji przedmiotu umowy na terenie budowy miały miejsce liczne przestoje w pracach. W 2012 r. powódka otrzymała klucze od męża pozwanej – M. Ł. celem podjęcia czynności związanych z wykończeniem lokalu ( projekt, zakup materiałów wykończeniowych). Nie przystąpiła do tych prac z uwagi na niewykonanie przez pozwaną prac niezbędnych do wykonania umowy. Prace w zakresie instalacji elektrycznej wykonano na przełomie 2013/2014 r. Do marca 2014 r. pozwana nie uzyskała żadnych uzgodnień w zakresie instalacji. Powódka pismem z dnia 20.03.2014 r. wezwała pozwaną do wykonania umowy i doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie 14 dni pod rygorem odstąpienia od umowy. Pismem dnia 26.03.2014 r. ponowie wezwała pozwaną do wykonania umowy, wznowienia realizacji prac w terminie 7 dni, wskazując na możliwość odstąpienia od umowy. Pismo to pozwana odebrała w dniu 10.04.2014 r. Wobec braku działań ze strony pozwanej powódka pismem z dnia 18.04.2014 r. odstąpiła od umowy z dnia 30.12.2010 r. z późniejszymi zmianami, wzywając jednocześnie do zwrotu kwoty 400 000 zł zapłaconej tytułem ceny. Pismo to pozwana odebrała w dniu 05.05.2014 r.

( dowód: zeznania świadka A. D. (2) – k. 310/312. 18.58;

zeznania świadka T. O. – k. 311/312;

zeznania świadka P. S. – k. 311/312;

zeznania świadka P. S. – k. 311/312;

zeznania świadka R. M. (1) – k. 321/322;

zeznania świadka M. Ł. – k. 320/322;

przesłuchanie powódki – A. D. (1) – k. 328/330;

pismo z dnia 20.03.2014 r. – k. 67 in.;

pismo z dnia 26.03.2014 r. i dowody doręczenia – k. 71 – 72;

pismo z dnia 18.04.2014 r. i dowody doręczenia – k. 73 – 75)

Sąd zważył, co następuje;

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Domagając się zasądzenia od pozwanej kwoty 400 000 zł tytułem zwrotu zapłaconej ceny, powódka powołała się skuteczne na odstąpienie od łączącej strony umowy, które skutkowało powstaniem po stronie pozwanej obowiązku zwrotu zapłaconej ceny.

Jak wynika z treści zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w dniu 30.12.2010 r. strony podpisały umowę, na podstawie której pozwana zobowiązała się wybudować dwa lokale mieszkalne, ustanowić ich odrębną własność i przenieść to prawo na rzecz powódki. Aneksem z dnia 06.09.2012 r. zmieniono zakres przedmiotowy umowy nakładając na pozwaną obowiązek wybudowania i przeniesienia na powódkę prawa własności innego lokalu mieszkalnego, wykonanego w zabudowie szeregowej wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości. W ocenie Sąd tak daleko idąca zmiana w zakresie essentialia negotii nakazuje przyjąć, że w rzeczywistości strony zawarły nową umowę, pozostawiając w mocy część zapisów umowy z dnia 30.12.2010 r., per facta concludentia rozwiązując umowę zobowiązującą pozwaną do wybudowania dwóch lokali mieszkalnych.

Umowę, na podstawie której właściciel gruntu zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego a następnie ustanowienia jego własności i przeniesienia jej na kupującego, należy zakwalifikować jako tzw. umowę deweloperską, zinstytucjonalizowaną w art. 9 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali ( Dz. U. 2000, Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), zgodnie z treścią którego odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę ( par. 1 ). Do ważności tej umowy, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa ujawnione zostało w księdze wieczystej ( par. 2). W niniejszej sprawie nie został spełniony trzeci z warunków skutecznego zawarcia umowy deweloperskiej – roszczenie powódki nie zostało ujawnione w księdze wieczystej. Okoliczność ta nie pociąga jednak za sobą nieważności zawartej umowy, oznacza jedynie, że do umowy tej ustawa o własności lokali nie ma zastosowania. Jest ona jednak ważna jeżeli odpowiada przepisom kodeksu cywilnego. Wówczas ważność i skutki jej postanowień podlegają ocenie na gruncie Kodeksu cywilnego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 25.06.998 r., A Co 201/98, Własność lokali, Gerard Bieniek, Komentarz, C.H. BECK Warszawa 2005, s. 77 ).

W ocenie Sądu zawarta przez strony umowa ma charakter umowy nienazwanej, w której zawarto postanowienia charakterystyczne dla umowy przedwstępnej. Wobec stypizowania w art. 647 k.c. umowy o roboty budowlane poprzez nałożenie na jej strony konkretnych obowiązków, zawartej przez strony umowy nie można uznać za tego rodzaju umowę. Jak wynika z treści łączącej strony umowy ( zmienionej aneksem) obowiązkiem pozwanej było wybudowanie na gruncie stanowiącym jej własność lokalu mieszkalnego, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie tego prawa na powódkę w określonym terminie. Cały proces inwestycyjny poprzedzający przeniesienie własności lokalu jest ściśle podporządkowany celowi, jakim jest powstanie przedmiotu umowy, odpowiadającemu prawu zarówno pod względem jego zgodności ze sztuką budowlaną jak i możliwości uczynienia go przedmiotem obrotu prawnego (samodzielny charakter lokalu). Na powódce zaś spoczywał obowiązek zapłaty ceny. W ocenie Sądu, zawarte w umowie postanowienia mieszczą się w granicach swobody umów ( art. 353 ¹ k.c.).

Analiza treści umowy łączącej strony pozwala ustalić, że zawarły one w niej m.in. postanowienia typowe dla umowy przedwstępnej poprzez określenie świadczenia, jakie dłużnik – pozwana miała spełnić i terminu, w jakim miało to nastąpić. Jest nim przeniesienie na rzecz powódki własności lokalu nr (...) przy ul. (...) w M.. Zgodnie z par. 4 aneksu do umowy miało to nastąpić w dniu 28.02.2013 r. Niezachowanie przez strony formy aktu notarialnego nie pociąga za sobą nieważności umowy a jedynie pozbawia powódkę możliwości sądowego dochodzenia obowiązku jej zawarcia ( art. 390 par. 2 k.c.). W umowie zawarto także inne postanowienia, w tym dotyczące prawa odstąpienia.

W ocenie Sądu powódka skutecznie odstąpiła od łączącej strony umowy. Mimo powołania się przez powódkę na podstawy odstąpienia od umowy uregulowane w zawartej umowie, nie można przyjąć, że w rozpoznawanej sprawie odstąpienie od umowy nastąpiło w wyniku realizacji umownego prawa odstąpienia. Zgodnie bowiem z art. 395 par. 1 k.c. conditio iuris obwarowane sankcją nieważności umownego prawa odstąpienia jest oznaczenie terminu, w czasie którego będzie możliwe skorzystanie z prawa odstąpienia. Takiego zapisu w łączącej strony umowie nie ma. W tych okolicznościach podstawy prawnej odstąpienia od umowy przez powódkę należy poszukiwać w przepisach Kodeksu cywilnego. Co do zasady umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, gdyż świadczenia stron nie podlegają wymianie, a raczej są dla siebie komplementarne ( por. Kodeks cywilny, Komentarz, C.H. BECK Warszawa 2008, s. 635 in.). W rozpoznawanej sprawie, jak już wspomniano, strony uregulowały łączący ich stosunek prawny sięgając nie tylko do postanowień charakterystycznych dla umowy przedwstępnej ale także określiły wzajemne prawa i obowiązki stron w zakresie procesu inwestycyjnego, który miał prowadzić do powstania przedmiotu umowy przyrzeczonej. Na powódce ciążył m.in. obowiązek zapłaty ceny w wysokości 400 000 zł, któremu zadośćuczyniła. Takie określenie wzajemnych zobowiązań stron, kiedy świadczenie jednej ze stron ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej ( art. 487 par. 2 k.c.) pozwala przyjąć, że dla oceny skuteczności złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy należy sięgnąć do przepisów regulujących skutki niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych. Przyjęcie odmiennej koncepcji i sprowadzenie wzajemnych praw i obowiązków stron jedynie do realizacji zapisów charakterystycznych dla umowy przedwstępnej prowadziłoby do pokrzywdzenia powódki, która w realizację umowy zainwestowała kwotę 400 000 zł. Zgodnie z art. 491 par. 1 k.c. jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Jeżeli zaś uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określonym, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu ( art. 492 k.c.). Strony w umowie ustaliły termin zawarcia umowy przeniesienia własności wybudowanego lokalu. Jest jednak rzeczą oczywistą, że jest to jednocześnie termin, przed upływem którego muszą zostać wykonane pozostałe nałożone na pozwaną obowiązki – a więc wybudowanie umówionego lokalu mieszkalnego i uzyskanie stosownych pozwoleń. W świetle powyższego ocenę skuteczności złożonego przez powódkę oświadczenia o odstąpieniu od umowy należy dokonać przez pryzmat art. 492 k.c. Zezwala on skorzystać uprawnionemu z prawa odstąpienia w razie zwłoki jeżeli strony nie tylko oznaczyły ściśle termin wykonania zobowiązania ale nadto przewidziały w umowie możliwość odstąpienia od niej w przypadku niedotrzymania tego terminu. W par. 7 pkt 6 łączącej strony umowy postanowiono, że kupujący może odstąpić od umowy, jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta w terminie do dnia 28.02.2013 r. po bezskutecznym wezwaniu sprzedającego do jej zawarcia i wyznaczenia mu w tym celu 2 tygodni. Jak wynika z treści złożonych do akt dokumentów, pismem z dnia 20.03.2014 r. powódka wezwała pozwaną m.in. do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie 14 dni od daty doręczenia pisma. Zgodnie z art. 61 par. 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niego w taki sposób, że mogła się zapoznać z jego treścią. Warunkowi temu czyni zadość przesłanie oświadczenia na adres pozwanej, pod którym odbierała ona korespondencję – W., ul. (...), m.in. oświadczenie z dnia 26.03.2014 r. ( k. 72). Awizowanie przesyłki ( k. 69 – 70) należy uznać za skuteczną możliwość zapoznania się z treścią przesyłki, a co za tym idzie, oświadczeniem zawartym w piśmie z dnia 20.03.2014 r. wzywającym do zawarcia umowy przyrzeczonej z wyznaczeniem 14 dniowego terminu. Nieuczynienie zadość temu wezwaniu skutkowało powstaniem po stronie powódki prawa odstąpienia od umowy, co uczyniła pismem z dnia 18.04.2014 r., doręczonym pozwanej w dniu 05.50.2014 r. (k. 75).

Gdyby nawet przyjąć, że określony w umowie termin do spełnienia świadczenia nie ma charakteru „ ostatecznego” lecz jest terminem zwykłym, to oświadczenie powódki o odstąpieniu od umowy także należy uznać za skuteczne. Zgodnie bowiem ze wspomnianym już art. 491 par. 1 k.c. jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Także w samej umowie strony zawarły podobne zastrzeżenia. I tak zgodnie z par. 7 pkt d kupująca miała możliwość odstąpienia od umowy w przypadku, gdy sprzedający bez uzasadnionych przyczyn przerwie realizację robót określonych w umowie i nie wznowi ich pomimo wezwania do rozpoczęcia robót z wyznaczeniem 7 dniowego terminu. Jak zeznali słuchani w sprawie świadkowie A. D. (2), T. O., P. S. oraz R. M. (2), na skutek trudności finansowych, z jakimi borykała się pozwana, prace na terenie budowy obejmującej inwestycję, której dotyczyła umowa stron nie były prowadzone regularnie w sposób, który umożliwiałby ukończenie procesu budowy ( wraz z uzyskaniem stosownych pozwoleń) w czasie ustalonym przez strony, tj. jest do dnia 28.02.2013 r. Powódka pismem z dnia 26.03.2014 r. wezwała pozwaną do wznowienia realizacji prac, wyznaczając jej w tym celu 7 dniowy termin z zastrzeżeniem skorzystania z prawa odstąpienia od umowy. Pismo to doręczono pozwanej w dniu 10.04.2014 r. ( k. 72). Niepodjęcie prac skutkuje uznaniem, że oświadczenie powódki o odstąpieniu od umowy także z tego powodu w piśmie z dnia 18.04.2014 r. jest skuteczne.

Pozwana wnosząc o oddalenie powództwa podniosła, że nie mogła ukończyć w umówionym terminie prac i zawrzeć przyrzeczonej umowy z powodu niezgodnych z projektem i prawem prac, jakie powódka dokonała w przekazanym jej lokalu nr (...). Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie potwierdził tych zarzutów a to na pozwanej, na mocy art. 6 k.c. spoczywał ciężar udowodnienia, że podjęte przez powódkę działania uniemożliwiły pozwanej wykonanie umowy. Jak wynika z zeznań świadków – M. Ł., T. O. a także samej powódki otrzymała ona od M. Ł. klucze od mieszkania w 2012 r. Powódka miała zamiar podjąć czynności związane z wykończeniem lokalu ( projekt aranżacji wnętrz, zakup materiałów). Nie podjęła ich jednak, gdyż pozwana nie ukończyła prac związanych z budową lokalu. Nie zakończono m.in. prac związanych z instalacją centralnego ogrzewania i montażem pieca, nie wybudowano schodów na antresolę, nie uzyskano też wymaganych pozwoleń. Jednocześnie pozwana nie udowodniła, jakie konkretnie prace powódka wykonała samowolnie, w sposób niezgodny z projektem a w szczególności, że uniemożliwiły one pozwanej terminową realizację umowy. Same, ogólne zresztą w tym zakresie, zeznania świadka M. Ł., nie mogły stawić podstawy ustaleń w tym zakresie. Nie wiadomo, jaki był zakres tych prac, m. in. ingerencja w system przewodów kominowych, na czym polegała ich niezgodność z projektem oraz w jaki sposób rzutowało to na niewykonanie przez pozwaną innych prac i uzyskanie pozwoleń, przykładowo w zakresie przyłączeń wod – kan czy też instalacji grzewczej. Ustalenie tych okoliczności wymagało podjęcia przez pozwaną szerokiej inicjatywy dowodowej, której nie podjęła.

Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania ( art. 494 k.c.). Wobec powyższego powódka zasadnie domagała się od pozwanej zwrotu wpłaconej tytułem ceny kwoty 400 000 zł. Już w treści umowy z dnia 30.12.2010 r. strony potwierdziły fakt zapłaty przez powódkę ceny w wysokości 400 000 zł ( par. 7 pkt 2). Zapis potwierdzający zapłatę ceny znalazł się także w par. 6 aneksu do umowy z dnia 06.09.2012 r. Nie ulega wątpliwości, że strony zaliczyły uiszczoną przez powódkę kwotę 400 000 zł na poczet ceny należnej za wybudowanie lokalu nr (...) przy ul. (...) w M.. Podczas realizacji zmienionej umowy pozwana nigdy nie domagała się od powódki zapłaty ceny, nie uczyniono także innych uzgodnień w tym zakresie. Także fakt, że powódka otrzymała klucze do lokalu celem podjęcia prac wykończeniowych, potwierdza okoliczność, że strony kwestię zapłaty za lokal uznawały za oczywistą. Trudno z punktu widzenia zasad doświadczenia życiowego i logiki przyjąć, że pomimo zmiany przedmiotu umowy pozwana nadal uważała, że wpłacona kwota 400 000 zł dotyczy nieaktualnej już inwestycji a z drugiej strony, bez wypełnienia podstawowego obowiązku powódki – zapłaty ceny – przekazała jej do wykończenia lokal mieszkalny objęty aneksem. Także zapis par. 8 potwierdza fakt zapłaty przez powódkę na poczet tej umowy ceny sprzedaży.

Termin płatności wspomnianego świadczenia z tytułu zwrotu zapłaconej ceny strony uregulowały w par. 8 pkt 2 aneksu do umowy, stanowiąc, że w przypadku odstąpienia od umowy przez kupującą z winy sprzedającego, sprzedający zobowiązany jest zwrócić wpłacone przez kupującą na poczet ceny sprzedaży kwoty w terminie 21 dni od dnia złożenia oświadczenia przez kupującą o odstąpieniu od umowy. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy zostało skutecznie złożone w dniu 05.05.2014 r. Roszczenie powódki stało się więc wymagalne w dniu 27.05.2014 r. Nieuczynienie zadość roszczeniu powódki, skutkowało także prawem domagania się zgodnie z art. 481 par. 1 k.c. odsetek od dochodzonej kwoty od dnia 27.05.2014 r. W pozostałym zakresie roszczenie odsetkowe podlegało oddaleniu.

Mając powyższe na uwadze, orzeczono, jak w pkt. I i II wyroku.

Orzeczenie o kosztach w pkt. III wydano na podstawie art. 98 k.p.c.

Orzeczenie o kosztach w pkt. IV wydano na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2010, Nr 90, poz. 594).