Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 stycznia 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie :

Przewodniczący : SSO Adam Maciński

Protokolant : Robert Purchalak

po rozpoznaniu w dniu 8 stycznia 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa M. B. i L. B.

przeciwko (...) sp. z o.o. w S.

o zapłatę

I.  zasądza od strony pozwanej (...) sp. z o.o. w S. na rzecz powodów M. B. i L. B. kwotę 719.148,58 zł ( siedemset dziewiętnaście tysięcy sto czterdzieści osiem złotych pięćdziesiąt osiem groszy ) wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 545.349,05 zł od dnia 29 sierpnia 2012 r. do dnia zapłaty i od kwoty 173.799,53 z od dnia 8 października 2013 r. do dnia zapłaty;

II.  dalej idące powództwo oddala;

III.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 5.196,24 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  brakującymi kosztami sądowymi obciąża Skarb Państwa – Sąd Okręgowy we Wrocławiu.

Sygn. akt I C 1316/12

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 29 sierpnia 2012 r. powodowie M. B. i L. B. domagali się zasądzenia od strony pozwanej (...) sp. z o.o. w S. kwoty w wysokości 564.500 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty. W uzasadnieniu podali, iż dochodzona kwota stanowi różnicę pomiędzy wysokością ich niespłaconego stronie pozwanej długu z tytułu umowy pożyczki w kwocie 267.500 zł a wartością nieruchomości położonej w C. w kwocie 832.000 zł, przewłaszczonej na zabezpieczenie w/w długu, którą to nieruchomość strona pozwana wobec braku spłaty pożyczki, sprzedała znacznie poniżej jej wartości rynkowej. Powodowie argumentowali, że w wypadku zaspokojenia się wierzyciela z przedmiotu zabezpieczenia, wymagane jest rozliczenie się stron, co dotychczas nie nastąpiło. Zdaniem powodów, wierzycielowi powinna przypaść jedynie wartość zaspokajająca jego interes, tj. wartość odpowiadająca wysokości wierzytelności. Zatrzymanie przez niego wartości większej prowadzi do jego bezpodstawnego wzbogacenia, zaś sprzedaż przewłaszczonej rzeczy poniżej jej wartości rynkowej rodzi roszczenie o naprawienie szkody na podstawie art. 471 k.c. (wyrok SN z 27 czerwca 1995 r., I CR 7/95, (...) nr 307926).

W odpowiedzi na pozew (k. 110 i n.) strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie strona pozwana zarzuciła, że na podstawie umowy przelewu z dnia 7 kwietnia 2011 r. nastąpiło tylko przejście na stronę pozwaną praw, natomiast obowiązki pozostały przy cedentach, tj. B. B. i M. Ż.. W związku z tym pozwana nie była legitymowana biernie w niniejszym procesie. Ponadto stron pozwana, nie kwestionując iż wartości przewłaszczonej nieruchomości wynosiła około 800 tysięcy zł zarzuciła, że cena sprzedaży tej nieruchomości na rzecz spółki Centrum (...) w wysokości 240.000 zł, uwzględniała obciążenie hipoteczne nieruchomości wobec Banku, w którym powodowie zaciągnęli kredyt na sfinansowanie budowy budynku mieszkalnego w C. przy ul. (...). Ponadto strona pozwana podała, że powyższa cena nie została zakwestionowana przez Naczelnika Urzędu Skarbowego. Strona pozwana zarzuciła również, że aktualnie powodowie w dalszym ciągu zajmują nieruchomość bez tytułu prawnego i nowy właściciel, tj. spółka Centrum (...), zmuszona była wystąpić a drogę postępowania sądowego z pozwem o eksmisję powodów i zapłatę przez nich za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

W piśmie procesowym z dnia 3 grudnia 2012 r. (k. 124 i n.) powodowie podali, że na mocy umowy z dnia 7 kwietnia 2011 r. strona pozwana wstąpiła we wszystkie prawa obowiązki wynikające z aktu notarialnego z dnia 30 czerwca 2010 r. Ponadto argumentowali, że istnienie hipoteki nie wpływa na rynkową wartość nieruchomości, co wynika z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Według powodów, strona pozwana niezasadnie odrzuciła także możliwość zastosowania przy sprzedaży nieruchomości konstrukcji umowy o świadczenie na rzecz osoby trzeciej, którym był wierzyciel hipoteczny (art. 393 k.c.). Powyższa sytuacja doprowadziła do trudnej sytuacji finansowej, w której powodowie się znaleźli. Aktualnie bowiem nie są już właścicielami nieruchomości, natomiast zobowiązani są do spłaty stale rosnącego zadłużenia wobec Banku z tytułu kredytu budowlanego.

W piśmie procesowym z dnia 5 kwietnia 2013 r. (k. 160 i n.) powodowie rozszerzyli wartość przedmiotu sporu o kwotę 271.957,89 zł, w tym kwoty 188.268,17 zł z tytułu odsetek od należności głównej na rzecz Banku (...) S.A. w W. według stanu na dzień 6 marca 2013 r. i kwoty 83.689,72 zł z tytułu kosztów egzekucyjnych (opłaty egzekucyjnej). Wskazali, że w związku z nienależytą sprzedażą nieruchomości przez stronę pozwaną ponieśli szkodę polegającą na konieczności zapłaty odsetek karnych od kredytu bankowego. Zdaniem powodów, gdyby nieruchomość została sprzedana za cenę zbliżoną do wartości ustalonej przez rzeczoznawców, wierzytelność banku zostałaby spłacona.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie M. i L. B. w latach 2005 – 2009 jako inwestorzy realizowali budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego położonego w C. przy ul. (...), działka nr (...) o pow. 0,2107 ha, dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadzi księgę wieczysta KW nr (...). Powodowie sfinansowali budowę w/w domu jednorodzinnego m.in. z kredytu budowlano-hipotecznego w kwocie 106.122,28 CHF, który zaciągnęli na ten cel w Banku (...) S.A. w K..

W celu zabezpieczenia wierzytelności Banku wynikającej z w/w kredytu, nieruchomość położona w C. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadzi księgę wieczysta KW nr (...), została obciążona hipoteką umowną zwykłą w wysokości 106.122,28 CHF (franków szwajcarskich) zabezpieczającą spłatę kapitału kredytu i hipoteką umowną kaucyjną w wysokości 54.500 CHF zabezpieczającą spłatę odsetek od kredytu i kosztów Banku.

W trakcie spłacania przez powodów w/w kredytu budowlano – hipotecznego następcą prawnym Banku (...) S.A. w K. w zakresie praw i obowiązków wynikających z umowy kredytu zawartej z powodami stał się Bank (...) S.A. w W..

( Dowód: pozwolenie na budowę, oświadczenie kierownika budowy, k. 61-63; operat szacunkowy wraz z załącznikami, k. 39-69; odpis z KW, k. 70-84; akta SR w Oławie, sygn. I Co 149/11; przesłuchanie powoda L. B., k. 222-224 )

W początkowym okresie powodowie należycie wywiązywali się wobec Banku ze swoich obowiązków wynikających z umowy kredytu. W drugiej połowie 2009 r. powodowie zaprzestali spłaty kredytu. W związku z powyższym w piśmie z dnia 4 stycznia 2010 r. Bank (...) S.A. w W. wypowiedział powodom umowę i wezwał ich do spłaty zobowiązania.

( Dowód: akta SR w Oławie, sygn. I Co 149/11; przesłuchanie powoda L. B., k. 222-224 (e-protokół)

W dniu 22 grudnia 2009 r. powód L. B. zawarł z B. B. w formie aktu notarialnego umowę pożyczki i umowę przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie oraz złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji, na mocy której B. B. udzielił powodowi pożyczki w kwocie 71.500 zł na okres do dnia 22 stycznia 2010 r., a powódka M. B. pożyczkę tę poręczyła.

Na mocy aneksów do w/w umowy z 29 stycznia 2010 r. i 19 marca 2010 r. strony podwyższyły wartość pożyczki do kwoty 84.500 zł z terminem zapłaty do 22 maja 2010 r.

Na mocy aneksu do w/w umowy z 30 czerwca 2010 r. zawartego w formie aktu notarialnego (rep. A nr (...)) strony podwyższyły wartość pożyczki udzielonej przez B. B. do kwoty 117.500 zł, a ponadto do umowy przystąpił M. Ż., który udzielił powodowi pożyczki w kwocie 147.000 zł. W umowie pożyczkobiorca L. B. zobowiązał się do zwrotu na rzecz B. B. pożyczki w kwocie 117.500 zł oraz kwoty 2.000 zł tytułem odsetek od udzielonej pożyczki w 10 ratach, z których pierwszych 9 rat po 3.500 zł każda miało być płatnych do 3 dnia każdego następującego po sobie miesiąca, począwszy od dnia 3 sierpnia 2010 r., natomiast ostatnia 10 rata w kwocie 88.000 zł miała być płatna najpóźniej w terminie do 3 maja 2011 r. Ponadto w umowie pożyczkobiorca L. B. zobowiązał się do zwrotu na rzecz M. Ż. pożyczki w kwocie 147.000 zł oraz kwoty 3.000 zł tytułem odsetek od udzielonej pożyczki w 10 ratach, z których pierwszych 9 rat po 5.000 zł każda miało być płatnych do 3 dnia każdego następującego po sobie miesiąca, począwszy od dnia 3 sierpnia 2010 r., natomiast ostatnia 10 rata w kwocie 105.000 zł miała być płatna najpóźniej w terminie do 3 maja 2011 r.

Tytułem zabezpieczenia w/w pożyczki małżonkowie L. B. i M. B. przenieśli na B. B. i M. Ż., w udziałach wynoszących po ½ części, prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, działka nr (...), o pow. 0,2107 ha, położonej w C. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadzi księgę wieczysta KW nr (...). B. B. i M. Ż. zobowiązali się do zwrotnego przeniesienia na rzecz małżonków M. i L. B. prawa własności w udziałach po ½ części w/w nieruchomości najpóźniej w terminie 7 dni roboczych liczonych od dnia zwrotu pożyczki, tj. od dnia 3 maja 2011 r.

( Dowód: umowy pożyczki, aneksy, akty notarialne, k. 15-26; przesłuchanie powoda L. B., k. 222-224 (e-protokół)

W 2011 r. powodowie podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości w C. przy ul. (...). W związku z tym powódka M. B. zwróciła się do Centrum (...)” sp. z o.o. w S. w celu podpisania umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

( Dowód: zeznania świadka P. J., k. 156-158 (e-protokół); przesłuchanie powoda L. B., k. 222-224 (e-protokół)

W dniu 7 kwietnia 2011 r. B. B. i M. Ż. zawarli ze stroną pozwaną - (...) sp. z o.o. w S. w formie aktu notarialnego (rep A nr (...)) umowę cesji wierzytelności, na mocy której przenieśli na rzecz spółki przysługującą im wierzytelność wynikającą z umowy pożyczki w łącznej kwocie 269.500 zł oraz wszelkie prawa i obowiązki wynikające z aktu notarialnego – aneks, umowa pożyczki, zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości oraz przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, zawartej w dniu 30 czerwca 2010 r. (rep. A nr (...)) na rzecz strony pozwanej. W umowie strony ustaliły cenę z tytułu przeniesienia w/w praw i obowiązków w kwocie 240.000 zł, z czego kwota 107.000 zł była płatna na rzecz B. B., natomiast kwota 133.000 zł była płatna na rzecz M. Ż..

Jednocześnie w tym samym akcie notarialnym B. B. i M. Ż. przenieśli na rzecz pozwanej spółki prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, działka nr (...), o pow. 0,2107 ha, położonej w C. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadzi księgę wieczysta KW nr (...), zabezpieczającej zwrot pożyczki w łącznej kwocie 269.500 zł.

Po nabyciu nieruchomości od B. B. i M. Ż. strona pozwana nie wystawiła nieruchomości położonej w C. przy ul. (...) na sprzedaż.

( Dowód: umowa cesji z 7 kwietnia 2011 r., k. 27-33; odpis z KRS, k. 91-97; zeznania świadka P. J., k. 156-158 (e-protokół); zeznania świadka S. C., k. 156-158 (e-protokół); zeznania świadka W. J., k. 193-194 (e-protokół); przesłuchanie powoda L. B., k. 222-224 (e-protokół)

Powód L. B. nie spłacił pożyczki w wyznaczonym terminie.

Bezsporne

W dniu 16 sierpnia 2011 r. powód na poczet długu wpłacił na rzecz strony pozwanej kwotę 2.000 zł.

( Dowód: bankowy dowód zapłaty, k. 98 )

W dniu 30 grudnia 2011 r. strona pozwana (...) sp. z o.o. w S. (adres: (...)) sprzedała w/w nieruchomość na rzecz Centrum (...) sp. z o.o. w S. (adres: (...)) za cenę 240.000 zł. Strona pozwana nie poinformowała powodów o sprzedaży nieruchomości spółce Centrum (...).

( Dowód: umowa sprzedaży z 30 grudnia 2011 r., k. 34-38; odpis z KRS, k. 91-97; zeznania świadka P. J., k. 156-158 (e-protokół); zeznania świadka S. C., k. 156-158 (e-protokół); zeznania świadka W. J., k. 193-194 (e-protokół); przesłuchanie powoda L. B., k. 222-224 (e-protokół),

W grudniu 2011 r. szacunkowa rynkowa wartość nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, działka nr (...), o pow. 0,2107 ha, położonej w C. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadzi księgę wieczysta KW nr (...), wynosiła 840.000 zł.

( Dowód: opinia biegłego sądowego R. A. (1), k. akt Sądu Rejonowego w Oławie, sygn. I C 137/12 )

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 sierpnia 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 639,49 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 września 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 600,85 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 października 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 563,45 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 listopada 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 524,81 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 grudnia 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 487,41 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 stycznia 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 448,71 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 lutego 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 410,12 zł

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 marca 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 375,22 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 kwietnia 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 336,58 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 88.000 zł za okres od 4 maja 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 7.522,19 zł.

Łączna wysokość w/w odsetek ustawowych wyniosła 11.908,89 zł.

( Dowód: dane wynikające z kalkulatora odsetek ustawowych systemu (...) )

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 sierpnia 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 913,56 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 września 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 858,36 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 października 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 804,93 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 listopada 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 749,73 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 grudnia 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 696,30 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 stycznia 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 641,10 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 lutego 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 585,89 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 marca 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 536,03 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 kwietnia 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 480,82 zł.

Wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 maja 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 8.975,34 zł.

Łączna wysokość w/w odsetek ustawowych wyniosła 15.242,06 zł.

( Dowód: dane wynikające z kalkulatora odsetek ustawowych systemu (...) )

Po upływie terminu do spłaty pożyczki powodowie wraz z dwójką dzieci w dalszym ciągu mieszkali w nieruchomości zabudowanej położonej w C. przy ul. (...), nie płacąc stronie pozwanej, a następnie spółce Centrum (...), opłat za bezumowne korzystanie z tej nierychomości.

W wyroku z dnia 21 stycznia 2013 r. Sąd Rejonowy w Oławie, sygn. I C 137/12, w sprawie z powództwa Centrum (...) sp. z o.o. w S. przeciwko M. B., L. B., P. B. i A. B. o eksmisję i zapłatę nakazał pozwanym opuszczenie, opróżnienie i wydanie spółce Centrum (...) nieruchomości zabudowanej położonej w C. przy ul. (...). Sąd Rejonowy zasądził także o pozwanych M. B. i L. B. kwotę 34.650 zł wraz z ustawowymi odsetkami tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z w/w nieruchomości. W powyższym zakresie wyrok uprawomocnił się.

( Dowód: protokół, k. 85-90; odpis wyroku SR w Oławie z 21 stycznia 2013 r., sygn. I C 137/12, k. 148; odpis wyroku SO we Wrocławiu z 1 sierpnia 2013 r., sygn. I C 404/13, wraz z uzasadnieniem, k. 204-208; akta SR w Oławie, sygn. I C 137/12 )

W związku ze skutecznym wypowiedzeniem umowy kredytu i brakiem spłaty zadłużenia Bank (...) S.A. w W. w dniu 22 grudnia 2010 r. wystawił przeciwko powodom bankowy tytuł egzekucyjny nr (...).

Zgodnie z w/w bankowym tytułem egzekucyjnym Bankowi przysługiwało wobec powodów roszczenie o zapłatę kwoty 109.721,68 CHF, w tym wysokość kapitału wyniosła 94.854,03 CHF, wysokość odsetek umownych wyniosłą 59,88 CHF i wysokość odsetek karnych za okres od 16 marca 2010 r. do 21 grudnia 2010 r. wyniosła 14.807,77 CHF. Odsetki karne Bank naliczał według stopy procentowej w wysokości 4-krotności stopy kredytu lombardowego NBP.

Na podstawie w/w bankowego tytułu egzekucyjnego, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, w 2012 r. komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Oławie K. B. wszczął przeciwko powodom sądowe postępowanie egzekucyjne. Komornik sądowy prowadził egzekucję z wynagrodzenia za pracę powódki M. B., natomiast dotychczas nie skierował egzekucji do nieruchomości zabezpieczonej hipotecznie na rzecz Banku.

Według stanu na dzień 6 marca 2013 r. wysokość zadłużenia powodów wobec Banku (...) S.A. w W. wynosiła 369.663,31 zł z tytułu należności głównej i 188.268,17 zł z tytułu odsetek umownych.

( Dowód: bankowy tytuł egzekucyjny, tabela kursów walut, k. 116-118; akta SR w Oławie, sygn. I Co 149/11; akta egzekucyjne KM 507/12 i KM 508/12; zaświadczenie, k. 163; zeznania świadka S. C., k. 156-158 (e-protokół)

Wysokość karnych odsetek umownych od kapitału w wysokości 94.854,03 CHF za okres od 31 grudnia 2011 r. do 6 marca 2013 r. według stopy procentowej w wysokości 4-krotności stopy kredytu lombardowego NBP wynosi 26.898,45 CHF.

Według średniego kursu NBP na dzień 6 marca 2013 r. zadłużenie z tytułu karnych odsetek umownych w kwocie 26.898,45 CHF wynosiło 90.109,81 zł (= 26.898,45 CHF x 3,35 zł).

( Dowód: dane wynikające z kalkulatora odsetek ustawowych systemu (...), tabele kursów walut NBP dostępne na stronie internetowej Narodowego Banku Polskiego )

Według stanu na dzień 6 maja 2013 r. zadłużenie powodów wobec Banku (...) S.A. w W. z tytułu kredytu budowlano – hipotecznego wynosiło 169.712,82 CHF, w tym z tytułu kapitału 94.854,03 CHF i z tytułu odsetek 74.858,79 CHF.

Według średniego kursu NBP na dzień 6 maja 2013 r. w/w zadłużenie wynosiło 572.950,48 zł, w tym z tytułu kapitału 320.227,21 zł i z tytułu odsetek 252.723,27 zł.

( Dowód: pismo Banku z 6 maja 2013 r., k. 171 )

W dniu 21 września 2011 r. rzeczoznawca majątkowy Ł. K., na zlecenie powódki M. B., sporządził operat szacunkowy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, działka nr (...), o pow. 0,2107 ha, położonej w C. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadzi księgę wieczysta KW nr (...), ustalając jej wartość rynkowa w wysokości 832.000 zł.

( Dowód: operat szacunkowy, k. 39-67; wypis, mapa, k. 68-69 )

W piśmie z dnia 8 sierpnia 2012 r. powodowie wezwali stronę pozwaną do zapłaty w terminie 3 dni kwoty 564.500 zł tytułem nienależnego nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Powyższa kwota stanowiła różnicę pomiędzy wartością nieruchomości w kwocie 832.000 zł a sumą zadłużenia z tytułu umowy pożyczki w kwocie 267.500 zł. Wezwanie do zapłaty okazało się bezskuteczne.

( Dowód: wezwanie do zapłaty wraz z dowodem doręczenia, k. 99-101 )

Sąd zważył co następuje:

Powództwo w części zasługiwało na uwzględnienie.

W rozpoznawanej sprawie bezspornym było, że powodowie niespłacili stronie pozwanej długu wynikającego z umowy pożyczki, która zabezpieczona została ich nieruchomością przewłaszczoną na rzecz pożyczkodawcy. Istota sporu sprowadzała się natomiast do ustalenia czy po bezskutecznym upływie terminu spłaty pożyczki, strona pozwana prawidłowo rozliczyła się z powodami w związku z łączącą ich umową przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Rozstrzygając w sprawie Sąd w pierwszej kolejności za nieuzasadniony uznał podniesiony w odpowiedzi na pozew zarzut strony pozwanej, że nie miała ona legitymacji biernej w niniejszym procesie, ponieważ na mocy umowy zawartej w dniu 7 kwietnia 2011 r. (rep. A. nr (...), k. 27-33) pomiędzy B. B. i M. Ż. a stroną pozwaną nastąpiło tylko przejście praw, w tym cesji wierzytelności i przeniesienia prawa własności przewłaszczonej nieruchomości, natomiast zawarta umowa w zakresie przejęcia obowiązków (długu) okazała się bezskuteczna.

Jak wynika z treści w/w umowy, zawartej w formie aktu notarialnego, na jej mocy B. B. i M. Ż. przenieśli na rzecz (...) sp. z o.o. w S. przysługującą im wierzytelność wynikającą z umowy pożyczki w łącznej kwocie 269.500 zł oraz wszelkie prawa i obowiązki wynikające z aktu notarialnego – aneks, umowa pożyczki, zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości oraz przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, zawartej w dniu 30 czerwca 2010 r. (rep. A nr (...)) na rzecz strony pozwanej. W treści umowy strony zatem expressis verbis wskazały, że obejmowała ona nie tylko prawa, ale także obowiązki wynikające z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Istotnym bowiem było, że jednocześnie w tym samym akcie notarialnym. B. B. i M. Ż. przenieśli na rzecz pozwanej spółki prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, działka nr (...), o pow. 0,2107 ha, położonej w C. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadzi księgę wieczysta KW nr (...), zabezpieczającej zwrot pożyczki w łącznej kwocie 269.500 zł. Z powyższego wynika, że strona pozwana stała się nie tylko wierzycielem powodów z tytułu umowy pożyczki, ale także właścicielem nieruchomości przewłaszczonej na jej zabezpieczenie oraz stroną w/w umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. W konsekwencji należało uznać, że na stronie pozwanej ciążyły także obowiązku wynikające z w/w umowy odnośnie należytego jej rozliczenia w związku z zaspokojeniem się z przewłaszczonej rzeczy. Powołując się na brak legitymacji biernej w sprawie strona pozwana powołała się na art. 519 § 2 pkt 1 k.c. i zarzuciła, że powodowie (dłużnicy) dotychczas nie wyrazili zgody na przejęcie długu. W myśl w/w przepisu przejęcie długu może nastąpić przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie może być złożone którejkolwiek ze stron. Zgodnie zaś z art. 520 k.c. każda ze stron, które zawarły umowę o przejęcie długu, może wyznaczyć osobie, której zgoda jest potrzebna do skuteczności przejęcia, odpowiedni termin do wyrażenia zgody; bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu jest jednoznaczny z odmówieniem zgody. W rozpoznawanej sprawie strona pozwana nie wykazała, że ona lub B. B. i M. Ż. zwracali się do powodów o wyrażenie zgody na przejęcie długu. W związku z powyższym należało uznać, że nie doszło do bezskutecznego upływu terminu na wyrażenie w/w zgody. Sąd miał ponadto na uwadze, że w orzecznictwie i doktrynie panuje zgoda co do tego, że zgoda na przejęcie długu może być wyrażona przed zawarciem umowy o przejęcie długu, równocześnie z zawarciem umowy, jak i po jej zawarciu (ma wówczas moc wsteczną od chwili zawarcia umowy przejęcia długu – ex tunc), przy czym zgoda dłużnika na przejęcie długu przez osobę trzecią na podstawie umowy z wierzycielem może być wyrażona w dowolny sposób (wyrok SN z dnia 26 czerwca 1998 r., II CKN 825/97, OSNC 1999, nr 1, poz. 18; wyrok SN z dnia 29 listopada 2005 r., III CK 302/2005, niepubl.; uchwała SN z dnia 17 października 1979 r., III CZP 68/79, OSNC 1980, nr 4, poz. 67). Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że wytaczając niniejsze powództwo przeciwko stronie pozwanej powodowie w sposób dorozumiany wyrazili zgodę na przejęcie przez nią w/w długu wynikającego z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, która to zgoda miała moc wsteczną od chwili zawarcia umowy z dnia 7 kwietnia 2011 r. W ocenie Sądu, powyższe okoliczności uzasadniały co do zasady odpowiedzialność strony pozwanej za należyte rozliczenie się przez nią z łączącą strony umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest umową zawieraną na podstawie art. 353 ¹ k.c. pomiędzy dłużnikiem - właścicielem rzeczy a jego wierzycielem, stosownie do której dłużnik przenosi na wierzyciela własność rzeczy w celu zabezpieczenia wykonania jakiegoś zobowiązania (orzeczenia SN z 19 listopada 1992 r., II CRN 87/92, OSNCP 1993, nr 5, poz. 89 i z 5 maja 1993 r., III CZP 54/93, OSP 1994, nr 10, poz. 176. Z ustaleń faktycznych dokonanych w sprawie wynika, że powodowie przenieśli na pożyczkodawców własność nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki, nie zaś w celu definitywnego wyzbycia się jej własności. Zawarcie umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie spowodowało jednak niewątpliwie przeniesienie jej własności na pożyczkodawców B. B. i M. Ż., a następnie na stronę pozwaną, stosownie do art. 155 § 1 k.c.

W umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie znalazły się postanowienia zawierające zobowiązanie strony pozwanej jako wierzyciela, że po całkowitym spłaceniu pożyczki przez powodów - dłużników przeniesie na nich na powrót własność nieruchomości w terminie siedmiu dni roboczych od dnia zwrotu pożyczki, tj. od dnia 3 maja 2011 r. Zobowiązanie do zwrotnego przeniesienia własności przewłaszczonej nieruchomości zostało zaciągnięte zatem pod warunkiem, że powodowie spłacą dług zabezpieczony prawem własności nieruchomości, co bezspornie jednak nie nastąpiło. Z chwilą zatem kiedy bezskutecznie upłynął termin do spłaty pożyczki w płaszczyźnie rzeczowej strona pozwana stała się bezwarunkowo właścicielem rzeczy.

Co do zasady, strony umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie mogą określić sposób, w jaki właściciel przewłaszczonej rzeczy zaspokoi z niej swoją wierzytelność. Gdy umowa nie określa warunków zaspokojenia się wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy, jaka to sytuacja miał miejsce w rozpoznawanej sprawie, to wierzyciel może zaspokoić się - według swego wyboru np. poprzez jej zbycie, oddanie osobie trzeciej do odpłatnego korzystania lub rozporządzenie nią w inny sposób.

W doktrynie i orzecznictwie zgodnie wskazuje się, że niezależnie od sposobu zaspokojenia wierzyciela z przedmiotu przewłaszczenia na zabezpieczenie, o ile zatrzymuje on kwotę przekraczającą wartość wierzytelności pokrywanej z przewłaszczonej rzeczy, to ta zatrzymana kwota stanowi jego korzyść uzyskaną bez podstawy prawnej kosztem ustanawiającego zabezpieczenie dłużnika. Obowiązek wydania dłużnikowi nadwyżki kwoty uzyskanej przy zastosowaniu któregoś ze sposobów zaspokojenia się z przewłaszczonej rzeczy nad wartością pokrytego długu może wynikać z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, o ile strony uzgodnią w niej nie tylko samo zastosowanie zabezpieczenia, ale i sposób zaspokojenia się wierzyciela z przedmiotu zabezpieczenia na wypadek, gdyby dług nie został zaspokojony dobrowolnie oraz kwestie rozliczeń z tego tytułu pomiędzy nimi. Jeśli jednak strony nie umówią się co do tego, w jaki sposób wierzyciel ma się zaspokoić z przewłaszczonej rzeczy i w jaki sposób ma się rozliczyć z dłużnikiem ze zrealizowanego zabezpieczenia, jaka to sytuacja miała miejsce w rozpoznawanej sprawie, to żądanie wydania dłużnikowi nadwyżki kwoty uzyskanej z przewłaszczonej rzeczy nad kwotą pokrywającą dług zabezpieczony prawem jej własności, znajduje podstawę w art. 405 k.c.

W orzecznictwie (por. wyrok SN z dnia 27 czerwca 1995 r., I CR 7/95, OSNC 1995/12/183) wyrażono także pogląd, że w przypadku sprzedaży przez wierzyciela przewłaszczonej rzeczy za cenę niższą niż cena rynkowa, dłużnikowi przysługuje, w razie wykazania tej okoliczności (art. 6 k.c.), roszczenie o naprawienie szkody (art. 471 k.c.) z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Zaspokojenie wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy następuje nie z chwilą, gdy nabywa on rzecz na własność, bo to ma miejsce w momencie zawarcia umowy przewłaszczenia (art. 155 § 1 k.c.), ale z chwilą, gdy podejmie czynności prowadzące do zaspokojenia się z tej rzeczy w celu umorzenia w całości lub w części zabezpieczonej wierzytelności. Z okoliczności faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia wynika, że pozwany zadecydował o tym, iż przedmiot zabezpieczenia sprzeda innej spółce, co nastąpiło w dniu 30 grudnia 2011 r., kiedy to strona pozwana zbyła nieruchomość na rzecz Centrum (...) sp. z o.o. w S. (k. 34-38). W związku z zawarciem w/w umowy doszło bowiem nie tylko do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz tej spółki, ale także do umorzenia długu powodów z tytułu umowy pożyczki wobec strony pozwanej. W związku z powyższym Sąd uznał, że na moment sprzedaży nieruchomości i umorzenia długu z tytułu pożyczki, tj. na dzień 30 grudnia 2011 r. powinna zostać ustalona wartość przewłaszczonej nieruchomości. W tej dacie bowiem doszło do rozliczenia stron i zaspokojenia się wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy.

Ustalenia faktyczne w tym zakresie Sąd poczynił przede wszystkim w oparciu o opinię biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości R. A. (1), w sporządzonej w sprawie o sygn. I C 137/12 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Oławie. Opinia ta została sporządzona przez osobę kompetentną, mającą szeroką wiedzę i doświadczenie zawodowe z dziedziny szacowania nieruchomości. Opinia, choć sporządzona w innej sprawie sądowej, to jednak wyczerpująco przedstawia wyliczenia dotyczące okoliczności istotnej dla rozstrzygnięcia także niniejszej sprawy, tj. odnośnie rynkowej wartości nieruchomości położonej w C. przy ul. (...) na koniec 2011 r. W związku z powyższym, a także kierując się zasadami ekonomii procesowej Sąd uznał, że brak było podstaw do powołania dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na powyższą okoliczność. Przyczyniłoby się to bowiem jedynie do przewlekłości postępowania. Z powyższej opinii biegłego sądowego R. A. (1) wynikało, że w grudniu 2011 r. szacunkowa rynkowa wartość nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, działka nr (...), o pow. 0,2107 ha, położonej w C. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadzi księgę wieczysta KW nr (...), wynosiła 840.000 zł. Zauważyć należy, że powyższa wartość zbieżna była z wyceną nieruchomości sporządzoną w dniu 21 września 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. K. (k. 39-67). W powyższym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość nieruchomości na kwotę 832.000 zł, a zatem nieznacznie niżej aniżeli biegły sądowy. Powyższy dowód został wprawdzie sporządzony na zlecenie powodów, a zatem stanowił opinię prywatną, niemniej jednak w ramach swobodnej oceny dowodów Sąd uznał, że także ten dowód uwiarygodnia rynkową wartość nieruchomości przyjętą przez biegłego sądowego, skoro obaj rzeczoznawcy doszli do zbliżonych wniosków. Nadto Sąd miał na uwadze, że także strona pozwana nie kwestionowała w/w rynkowej wartości nieruchomości, przyznając w odpowiedzi na pozew (k. 113o), iż nieruchomość warta była około 800.000 zł.

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że w dacie sprzedaży nieruchomości przez stronę pozwaną na rzecz spółki Centrum (...) rynkowa wartość nieruchomości wynosiła 840.000 zł.

Z analizy dowodu w postaci umowy sprzedaży z 30 grudnia 2011 r. (k. 34-38) wynika, że w dniu 30 grudnia 2011 r. strona pozwana (...) sp. z o.o. w S. sprzedała w/w nieruchomość na rzecz Centrum (...) sp. z o.o. w S. za cenę 240.000 zł, a zatem znacznie poniżej rynkowej wartości tej nieruchomości. W odpowiedzi na pozew strona pozwana argumentowała, że powyższa cena uwzględniała obciążenie hipoteczne nieruchomości wobec Banku, w którym powodowie zaciągnęli kredyt na sfinansowanie budowy budynku mieszkalnego w C. przy ul. (...). W sprawie bezspornym było, że w celu zabezpieczenia wierzytelności Banku wynikającej z w/w kredytu, nieruchomość położona w C. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadzi księgę wieczysta KW nr (...), została obciążona hipoteką umowną zwykłą w wysokości 106.122,28 CHF (franków szwajcarskich) zabezpieczającą spłatę kapitału kredytu i hipoteką umowną kaucyjną w wysokości 54.500 CHF zabezpieczającą spłatę odsetek od kredytu i kosztów Banku.

W rozpoznawanej sprawie istotnym było czy w okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy strona pozwana zasadnie obniżyła cenę nieruchomości o wysokość w/w obciążenia hipotecznego.

Rozstrzygając w tym zakresie Sąd miał na uwadze, że sposób zaspokojenia wierzyciela wierzytelności zabezpieczonej przewłaszczeniem na zabezpieczenie, czy to ustalony umownie, czy wybrany przez wierzyciela podlega pewnym ograniczeniom, a mianowicie nie może być sprzeczny z treścią stosunku prawnego łączącego strony, umową lub zasadami współżycia społecznego (wyrok SN z dnia 13 maja 2011 r., V CSK 360/10, (...)). Z chwilą zatem kiedy w płaszczyźnie rzeczowej strona pozwana stała się bezwarunkowo właścicielem nieruchomości i jako sposób zaspokojenia wierzytelności wybrała jej sprzedaż rzeczy, to w ocenie Sądu miała ona swobodę w dysponowaniu rzeczą jedynie w płaszczyźnie rzeczowej. W płaszczyźnie obligacyjnej była jednak zobowiązana postąpić z nieruchomością, tak by uwzględnić nie tylko swój interes, ale także uzasadniony interes dłużników i zasady współżycia społecznego. Odnosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy Sąd miał na uwadze, że w praktyce obrotu nieruchomościami ostatnich kilkunastu lat często dochodzi do obrotu nieruchomościami obciążonymi hipotecznie. Zakup większości nieruchomości w większości przypadków finansowany jest bowiem długoterminowymi kredytami bankowymi, których spłata zabezpieczona jest hipotekami ustanawianymi na rzecz banków. Nie uniemożliwia to jednakże obrotu tego typu nieruchomościami. Nieruchomość lokalową czy gruntową można bowiem zawsze sprzedać, również wtedy, gdy jest ona obciążona hipoteką (art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką powszechnie stosuje się praktykę polegającą na tym, że część (a czasem i całość) ceny ze sprzedaży nieruchomości zbywanej według wartości rynkowej przeznaczana jest na spłacenie wierzytelności (kredytu), co pozwala później wykreślić hipotekę. Taki sposób sprzedaży uwzględnia zarówno interes sprzedającego, który zostaje zwolniony z długu wobec banku oraz uzyskuje nadwyżkę finansową stanowiącą różnicę pomiędzy wartości nieruchomości a wysokością zadłużenia hipotecznego, a także uwzględnia interes nabywcy nieruchomości, który nabywa nieruchomość nie obciążoną hipotecznie.

W dacie sprzedaży nieruchomości przez stronę pozwaną na rzecz spółki Centrum (...) rynkowa wartość nieruchomości wynosiła 840.000 zł. W tej samej dacie wysokość zadłużenia powodów wobec Banku wynosiła 94.854,03 CHF z tytułu niespłaconego kapitału oraz 47.960,34 CHF z tytułu karnych odsetek umownych (= 74.858,79 CHF, tj. karne odsetki umowne według stanu na dzień 6 maja 2013 r. – 26.898,45 CHF, tj. karne odsetki umowne za okres od 31 grudnia 2011 r. do 6 marca 2013 r.). Łącznie zatem powodowie zadłużeni byli wobec Banku na kwotę 142.814,37 CHF, co po przeliczeniu według średniego kursu NBP na dzień 30 grudnia 2011 r. wynosiło 518.416,16 zł (= 142.814,37 CHF x 3,63 zł).

W przypadku zatem wskazanego sposobu sprzedaży nieruchomości obciążonej hipotecznie, powszechnie praktykowanego w praktyce obrotu nieruchomościami, kiedy to nabywca kupuje nieruchomości według wartości rynkowej, a część ceny ze sprzedaży nieruchomości zbywanej według wartości rynkowej przeznaczana jest na spłacenie wierzytelności (kredytu), doszłoby w analizowanej sprawie nie tylko do całkowitej spłaty zadłużenia powodów z tytułu pożyczki w kwocie 267.500 zł, ale także z tytułu kredytu bankowego w kwocie 518.416,16 zł. Ponadto strona pozwana powinna jeszcze po spłacie w/w wierzytelności przekazać powodom nadwyżkę finansową pozostałą po w/w spłatach długów z tytułu pożyczki i kredytu bankowego. W rozpoznawanej sprawie strona pozwana natomiast zbyła nieruchomość za cenę ponad 3-krotnie niższą aniżeli jej wartość rynkowa, obniżając cenę nieruchomości o prawie 600 tysięcy zł z uwagi na wysokość obciążenia hipotecznego. Strona pozwana uwzględniła zatem w cenie nieruchomości wysokość zadłużenia powodów z tytułu kredytu bankowego, choć dotychczas nie doszło do zwolnienia powodów z w/w długu. Powodowie znaleźli się na skutek tego w bardzo niekorzystnej sytuacji, kiedy to nie będąc już właścicielami nieruchomości o szacunkowej wartości około 840.000 zł, w dalszym ciągu są dłużnikami osobistymi Banku z tytułu kredytu bankowego. Podkreślić przy tym należy, że wysokość tego zadłużenia rośnie o około 10 tysięcy zł miesięcznie (przesłuchanie powoda L. B., k. 222-224 e-protokół) z tytułu karnych odsetek umownych. W tej sytuacji nie można zatem wykluczyć, nawet w przypadku przeprowadzenia w przyszłości skutecznej egzekucji z nieruchomości, powodowie już na zawsze staną się osobami zadłużonymi z tytułu w/w kredytu budowlanego. W konsekwencji może uniemożliwić im to prowadzenie normalnego życia i podjęcia normalnej pracy zarobkowej, skoro większość zarobionych pieniędzy będzie im zabierana w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym w celu zaspokojenia w/w wierzytelności bankowych. Należy przy tym zaakcentować, że powodowie są osobami w średnim wieku, którzy mają na utrzymaniu dwoje dzieci (oświadczenie o stanie rodzinnym i majątkowym, k. 102-105).

W tym kontekście należało w ocenie Sądu uznać, że strona pozwana nie wywiązała się w należyty sposób z łączącej strony umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. W konsekwencji zrodziło to jej odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 471 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 1995 r., I CR 7/95, OSNC 1995/12/183). Dokonany przez stronę pozwaną sposób zaspokojenia wierzytelności z tytułu pożyczki z przewłaszczonej rzeczy nie uwzględniał bowiem w żaden sposób interesu powodów jako dłużników. Mając na uwadze okoliczności sprawy i skutki dokonanej przez stronę pozwaną sprzedaży po zaniżonej cenie należało uznać ponadto uznać, że był on także rażąco sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (wyrok SN z dnia 13 maja 2011 r., V CSK 360/10, (...)). W ocenie Sądu, cena zbycia nieruchomości przez stronę pozwaną powinna bowiem odpowiadać ówczesnej wartości rynkowej nieruchomości, tj. ponad 800.000 zł i powinna z niej zostać dokonana spłata zadłużenia powodów z tytułu pożyczki i kredytu bankowego oraz z tej ceny powinna zostać zwrócona na rzecz powodów nadwyżka finansowa. Z zeznań świadka P. J. (k. 156-158 (e-protokół) i przesłuchania powoda L. B. wynikało, że taki był zamiar powodów, którzy w obliczu problemów finansowych zwrócili się do Centrum (...) sp. z o.o. w S. w celu wystawienia przewłaszczonej nieruchomości na sprzedaż na rynku nieruchomości, co jednak nigdy nie nastąpiło. Spółka Centrum (...) przekazała informację o powyższym fakcie stronie pozwanej (...) sp. z o.o. w S., która nabyła nieruchomość od pożyczkodawców B. B. i M. Ż. na swoją rzecz, a następnie zbyła za cenę 240.000 zł na rzecz Centrum (...) sp. z o.o. w S., tj. spółki powiązanej z nią biznesowo, na co wskazuje choćby wspólny adres prowadzonej działalności gospodarczej ((...)). W istocie jednak nigdy nie doszło do sprzedaży tej nieruchomości na wolnym runku po jej ówczesnych cenach rynkowych, co doprowadziłoby także do spłaty zobowiązań wobec Banku.

W świetle w/w okoliczności, Sąd uznał za uzasadnione roszczenie powodów o zapłatę od strony pozwanej, nadwyżki wynikającej z wartości nieruchomości oraz kwoty zobowiązania powodów z tytułu umowy pożyczki. Na skutek zaspokojenie swej wierzytelności przez stronę pozwaną poprzez sprzedaż nieruchomości umorzeniu uległo zobowiązanie powodów z tytułu umowy pożyczki w całości, tj. w zakresie kwoty 267.500 zł (= 269.500 zł – 2.000 zł). Powodowi zaciągnęli bowiem pożyczkę w łącznej kwocie 269.500 zł (= 117.500 zł + 2.000 zł + 147.000 zł + 3.000 zł), przy czym w dniu 16 sierpnia 2011 r. powód na poczet długu wpłacił na rzecz strony pozwanej kwotę 2.000 zł. Zauważyć należy, że powyższa kwota 269.500 zł uwzględniała zarówno należność główną w kwocie 264.500 zł (117.500 zł + 147.000 zł), jak również należne stronie pozwanej odsetki umowne (2.000 zł + 3.000 zł), do zakończenia umowy, tj. do 3 maja 2011 r.

Sąd miał na uwadze, że od w/w kwoty pożyczki stronie pozwanej należały się także odsetki ustawowe, od dnia wymagalności poszczególnych rat pożyczki do dnia 30 grudnia 2011 r., kiedy to strona pozwana zaspokoiła swoją wierzytelność dokonując sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości.

Z analizy treści umowy pożyczki łączącej strony wynikało bowiem, że pożyczkobiorca L. B. zobowiązał się do zwrotu pożyczki w kwocie 117.500 zł oraz kwoty 2.000 zł tytułem odsetek od udzielonej pożyczki w 10 ratach, z których pierwszych 9 rat po 3.500 zł każda miało być płatnych do 3 dnia każdego następującego po sobie miesiąca, począwszy od dnia 3 sierpnia 2010 r., natomiast ostatnia 10 rata w kwocie 88.000 zł miała być płatna najpóźniej w terminie do 3 maja 2011 r. Ponadto w umowie pożyczkobiorca L. B. zobowiązał się do zwrotu pożyczki w kwocie 147.000 zł oraz kwoty 3.000 zł tytułem odsetek od udzielonej pożyczki w 10 ratach, z których pierwszych 9 rat po 5.000 zł każda miało być płatnych do 3 dnia każdego następującego po sobie miesiąca, począwszy od dnia 3 sierpnia 2010 r., natomiast ostatnia 10 rata w kwocie 105.000 zł miała być płatna najpóźniej w terminie do 3 maja 2011 r.

Mając na uwadze w/w postanowienia umowy oraz bezsporną okoliczność, że w terminie powód L. B. nie spłacił umowy pożyczki, Sąd w oparciu o dane arytmetyczne wynikające z kalkulatora odsetek ustawowych systemu (...) ustalił, że wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 sierpnia 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 639,49 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 września 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 600,85 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 października 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 563,45 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 listopada 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 524,81 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 grudnia 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 487,41 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 stycznia 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 448,71 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 lutego 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 410,12 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 marca 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 375,22 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 3.500 zł za okres od 4 kwietnia 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 336,58 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 88.000 zł za okres od 4 maja 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 7.522,19 zł. Łączna wysokość w/w odsetek ustawowych wyniosła 11.908,89 zł. Ponadto, analogicznie odnośnie drugiej pożyczki Sąd ustalił, że wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 sierpnia 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 913,56 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 września 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 858,36 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 października 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 804,93 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 listopada 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 749,73 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 grudnia 2010 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 696,30 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 stycznia 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 641,10 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 lutego 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 585,89 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 marca 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 536,03 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 kwietnia 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 480,82 zł; wysokość odsetek ustawowych od kwoty 5.000 zł za okres od 4 maja 2011 r. do 30 grudnia 2011 r. wynosi 8.975,34 zł. Łączna wysokość w/w odsetek ustawowych wyniosła 15.242,06 zł. Odsetki ustawowe należne stronie pozwanej na dzień 30 grudnia 2011 r. wyniosły zatem łącznie 27.150,95 zł (=11.908,89 zł + 15.242,06 zł).

Reasumując, za uzasadnione należało uznać roszczenie powodów o zapłatę odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z dnia 30 czerwca 2010 r. w kwocie 545.349,05 zł (= 840.000 zł – 267.500 zł - 27.150,95 zł). O powyższym roszczeniu Sąd orzekł jak w punkcie I wyroku, zasądzając od strony pozwanej na rzecz powodów w/w kwotę w wysokości 545.349,05 zł, a także oddalając powództwo w pozostałym zakresie, jak w punkcie II wyroku.

Z tych samych względów co do zasady na uwzględnienie zasługiwało także roszczenie powodów zgłoszone w piśmie procesowym z dnia 5 kwietnia 2013 r. (k. 160 i n.), w którym powodowie rozszerzyli żądanie pozwu. W piśmie tym powodowie domagali się dodatkowo zapłaty kwoty 271.957,89 zł, w tym kwoty 83.689,72 zł z tytułu kosztów egzekucyjnych (opłaty egzekucyjnej) w sądowym postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Oławie K. B. (k. 163) i kwoty 188.268,17 zł z tytułu odsetek od należności głównej na rzecz Banku (...) S.A. w W. według stanu na dzień 6 marca 2013 r. (k. 163). Rozstrzygając w zakresie pierwszego z tych roszczeń Sąd za uzasadnione uznał stanowisko powodów, że gdyby w dniu 30 listopada 2011 r. nieruchomość została sprzedana przez pożyczkodawcę za cenę zbliżoną do wartości ustalonej przez rzeczoznawców, a część ceny ze sprzedaży nieruchomości zbywanej według wartości rynkowej została przeznaczana na spłacenie długu z tytułu kredytu, to wówczas nie doszłoby do wszczęcia sądowego postępowania egzekucyjnego i powstania związanych z tym kosztów kwocie 83.689,72 zł. Te bowiem wszczęte zostało w 2012 r., a więc już po dokonaniu przez stronę pozwaną sprzedaży nieruchomości. Analogicznie należało uznać, że w takiej sytuacji nie doszłoby także do powstania zadłużenia powodów wobec Banku (...) S.A. w W. z tytułu karnych odsetek umownych naliczonych za okres od 31 grudnia 2011 r. do dnia 6 marca 2013 r. Sąd miał na uwadze, że wysokość karnych odsetek umownych od kapitału w wysokości 94.854,03 CHF za okres od 31 grudnia 2011 r. do 6 marca 2013 r. według stopy procentowej w wysokości 4-krotności stopy kredytu lombardowego NBP wynosi 26.898,45 CHF. Według średniego kursu NBP na dzień 6 marca 2013 r. zadłużenie z tytułu karnych odsetek umownych w kwocie 26.898,45 CHF wynosiło 90.109,81 zł (= 26.898,45 CHF x 3,35 zł). Odnośnie roszczenia o zapłatę tych odsetek od dnia wymagalności całej kwoty kredytu do dnia sprzedaży nieruchomości, tj. 30 grudnia 2011 r., to w ocenie Sądu powództwo w tej części nie było zasadne. Do zaprzestania przez powodów spłaty kredytu bankowego nie doszło bowiem z winy strony pozwanej czy też B. B. i M. Ż.. Z ustaleń faktycznych dokonanych w oparciu o dowód z dokumentów znajdujących się w aktach Sądu Rejonowego w Oławie o sygn. I Co 149/11 wynika bowiem, że powodowie zaprzestali spłaty kredytu już w drugiej połowie 2009 r. W związku z powyższym w piśmie z dnia 4 stycznia 2010 r. Bank (...) S.A. w W. wypowiedział powodom umowę i wezwał ich do spłaty zobowiązania. Mając na uwadze powyższe za zasadne Sąd uznał rozszerzone powództwo odnośnie kwoty 173.799,53 zł (= 83.689,72 zł + 90.109,81 zł), którą to kwotę zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów w punkcie I wyroku, oddalając dalej idące powództwo z tego tytułu, jak w punkcie II wyroku.

Rozstrzygnięcie co do odsetek Sąd wydał w oparciu o art. 481 k.c. i art. 455 k.c. W niniejszej sprawie w piśmie z dnia 8 sierpnia 2012 r. (k. 99-101) powodowie wezwali stronę pozwaną do zapłaty w terminie 3 dni kwoty 564.500 zł tytułem nienależnego nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Powyższa kwota stanowiła różnicę pomiędzy wartością nieruchomości w kwocie 832.000 zł a sumą zadłużenia z tytułu umowy pożyczki w kwocie 267.500 zł. Wezwanie do zapłaty okazało się bezskuteczne. Mając na uwadze powyższe Sąd uwzględnił w całości zgłoszone w pozwie roszczenie o zapłatę odsetek ustawowych i zasądził je od kwoty 545.349,05 zł za okres od dnia wytoczenia powództwa, tj. 29 sierpnia 2012 r. do dnia zapłaty. Sąd uwzględnił także co do zasady zgłoszone w piśmie procesowym z dnia 5 kwietnia 2013 r. (k. 160) roszczenie o zapłatę odsetek ustawowych od zasądzonej w punkcie I wyroku kwoty 173.799,53 zł. Powodowie nie załączyli do w/w pisma dowodu doręczenia go stronie przeciwnej. W tej sytuacji należało uznać, że zostało ono zgłoszone pozwanej dopiero na rozprawie w dniu 23 września 2013 r. (k. 192). Uwzględniając 14 dniowy termin na spełnienie świadczenia należało przyjąć, że w dniu 7 października 2013 r. (23 wrzesień 2013 r. + 14 dni) bezskutecznie upłynął termin na spełnienie tego świadczenia, zaś od dnia następnego, tj. 8 października 2013 r. strona pozwana znalazła się w zwłoce z zapłatą tej kwoty. Uzasadniało to zasądzenie odsetek ustawowych od kwoty 173.799,53 zł od dnia 8 października 2013 r. do dnia zapłaty, o czym orzeczono jak w punkcie I wyroku oraz oddalenie powództwa odnośnie tego roszczenia w pozostałym zakresie, o czym orzeczono jak w punkcie II wyroku.

Podstawę orzeczenia o kosztach zawartego w punkcie III wyroku stanowił przepis art. 100 zdanie pierwsze k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań, koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Wyrażona w tym przepisie zasada kompensaty kosztów procesu znajduje zastosowanie w wypadku częściowego uwzględnienia żądań, co miało miejsce w sprawie będącej przedmiotem postępowania. Na koszty procesu poniesione przez powodów składały się koszty zastępstwa procesowego w kwocie 7200 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Natomiast na koszty strony pozwanej także składały się koszty zastępstwa procesowego w kwocie 7200 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. W związku z tym, że powodowie wygrali sprawę w 86% powinni otrzymać zwrot kosztów w wysokości 6.206,62 zł (= 86% x 7217 zł), zaś strona pozwana, której obrona okazała się skuteczna w 14%, powinna otrzymać zwrot kosztów w wysokości 1010,38 zł (= 48% x 180zł). Po potrąceniu obu kwot do zapłacenia na rzecz powodów pozostała kwota 5.196,24 zł (= 6.206,62 zł – 1010,38 zł), która została zasądzona w punkcie III wyroku.